第三部分施工管理0915

1、課程背景：課程背景：隨著全國各地房地產(chǎn)精裝修項目的快速發(fā)展和交付比例不隨著全國各地房地產(chǎn)精裝修項目的快速發(fā)展和交付比例不斷的提高，以往的斷的提高，以往的1 1至至2 2天的精裝修培訓(xùn)課程已經(jīng)不能滿足廣大從事精天的精裝修培訓(xùn)課程已經(jīng)不能滿足廣大從事精裝修項目管理同行的最新需要，為了適應(yīng)大家的需求，本次精裝修系裝修項目管理同行的最新需要，為了適應(yīng)大家的需求，本次精裝修系列管理課程共劃分三個部分，既第一部分的精裝修項目的定位、產(chǎn)品列管理課程共劃分三個部分，既第一部分的精裝修項目的定位、產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計管理，第二部分的項目目標(biāo)成本控制及采購管理。第三部研發(fā)、設(shè)計管理，第二部分的項目目標(biāo)成本控制及采購管理

2、。第三部分的精裝修項目的施工管理及項目交付核心要點解碼。分的精裝修項目的施工管理及項目交付核心要點解碼。課課程特點：程特點：本次系列課程的推出，除了比以往的精裝修課程更加系統(tǒng)本次系列課程的推出，除了比以往的精裝修課程更加系統(tǒng)和專注之外，每個專題課程均安排了模擬沙盤演練環(huán)節(jié)，針對模擬項和專注之外，每個專題課程均安排了模擬沙盤演練環(huán)節(jié)，針對模擬項目進行實際演練，讓大家獲得更好的教學(xué)效果。另外，每次專題系列目進行實際演練，讓大家獲得更好的教學(xué)效果。另外，每次專題系列課程還安排了豐富的經(jīng)典案例分析，并且案例不斷實時更新。課程還安排了豐富的經(jīng)典案例分析，并且案例不斷實時更新。本次課程主要內(nèi)容：本次課程主

3、要內(nèi)容：住宅精裝修項目工程管理體系搭建、總包分包管住宅精裝修項目工程管理體系搭建、總包分包管理、標(biāo)段劃分、總包和分包界面標(biāo)準(zhǔn)的建立、交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房的施工理、標(biāo)段劃分、總包和分包界面標(biāo)準(zhǔn)的建立、交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房的施工管理、批量裝飾施工關(guān)鍵節(jié)點把控、常見質(zhì)量問題預(yù)防、項目交付及管理、批量裝飾施工關(guān)鍵節(jié)點把控、常見質(zhì)量問題預(yù)防、項目交付及維修管理、施工管理模擬案例演練、最新案例分享。維修管理、施工管理模擬案例演練、最新案例分享。胡冶明老師，胡冶明老師，19851985年畢業(yè)于同濟大學(xué)建筑工程系，有年畢業(yè)于同濟大學(xué)建筑工程系，有7 7年建筑設(shè)計院工年建筑設(shè)計院工作經(jīng)歷、作經(jīng)歷、2525年房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)

4、歷。曾經(jīng)先后擔(dān)任大連萬達、美國李名年房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)歷。曾經(jīng)先后擔(dān)任大連萬達、美國李名儀建筑事務(wù)所、深圳知名地產(chǎn)企業(yè)高級經(jīng)理職位，現(xiàn)兼任清華大學(xué)深圳儀建筑事務(wù)所、深圳知名地產(chǎn)企業(yè)高級經(jīng)理職位，現(xiàn)兼任清華大學(xué)深圳研究生院房地產(chǎn)總裁班客座教授，研究生院房地產(chǎn)總裁班客座教授，深深圳市匯銘精裝工程顧問有限公司創(chuàng)圳市匯銘精裝工程顧問有限公司創(chuàng)始人，是目前國內(nèi)房地產(chǎn)批量精裝修領(lǐng)域的著名專家。始人，是目前國內(nèi)房地產(chǎn)批量精裝修領(lǐng)域的著名專家。目目 錄錄第一章：住宅批量精裝項目總包、分包、專項分包管理第一章：住宅批量精裝項目總包、分包、專項分包管理第二章：批量精裝修住宅項目交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房施工管理第二章：批量精裝

5、修住宅項目交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房施工管理第三章：批量精裝修項目施工過程全過程關(guān)鍵節(jié)點第三章：批量精裝修項目施工過程全過程關(guān)鍵節(jié)點第四章：精裝修住宅產(chǎn)品的售后服務(wù)與保修第四章：精裝修住宅產(chǎn)品的售后服務(wù)與保修第五章：房地產(chǎn)精裝修項目施工管理沙盤演練互動及交流環(huán)節(jié)第五章：房地產(chǎn)精裝修項目施工管理沙盤演練互動及交流環(huán)節(jié)第六章：標(biāo)桿房企精裝修項目案例分析之三第六章：標(biāo)桿房企精裝修項目案例分析之三第一章：住宅批量精裝項目總包、分包、專項分包管理第一章：住宅批量精裝項目總包、分包、專項分包管理一、土建總包、裝修總包、甲方專項分包交叉施工模式管理一、土建總包、裝修總包、甲方專項分包交叉施工模式管理1 1、土建總包與各

6、個分包單位的管理模式分析、土建總包與各個分包單位的管理模式分析 由于該種施工狀況是在土建總包沒有撤場、項目毛坯房還沒有綜合驗收的情由于該種施工狀況是在土建總包沒有撤場、項目毛坯房還沒有綜合驗收的情況下要最終實現(xiàn)完成批量精裝之后一次性進行驗收的模式。該種施工模式一般有況下要最終實現(xiàn)完成批量精裝之后一次性進行驗收的模式。該種施工模式一般有以下特點：以下特點：（1 1）、整個項目工地一直是由土建總包進行全面現(xiàn)場管理，相關(guān)分包原則上均應(yīng)）、整個項目工地一直是由土建總包進行全面現(xiàn)場管理，相關(guān)分包原則上均應(yīng)該向土建總包繳納施工配合費。配合條件應(yīng)該提前在土建總包合同中約定清楚。該向土建總包繳納施工配合費。配

7、合條件應(yīng)該提前在土建總包合同中約定清楚。（2 2）、甲方要協(xié)調(diào)各個分包與總包施工現(xiàn)場臨時設(shè)施、生活區(qū)、施工加工場地安）、甲方要協(xié)調(diào)各個分包與總包施工現(xiàn)場臨時設(shè)施、生活區(qū)、施工加工場地安排、施工水電接駁、成品保護、安全防護、施工水平交通與垂直交通等問題。排、施工水電接駁、成品保護、安全防護、施工水平交通與垂直交通等問題。（3 3）、土建總包必須提供合格的批量精裝修工作面給各種分包單位?？善刚埖谌?、土建總包必須提供合格的批量精裝修工作面給各種分包單位。可聘請第三方咨詢單位對現(xiàn)場工作面實施方咨詢單位對現(xiàn)場工作面實施“實測實量實測實量”，強調(diào)土建總包的整改時間和力度。，強調(diào)土建總包的整改時間和力度。

8、（4 4）、裝修總包分管裝修范圍內(nèi)的各種甲方專項分包及甲供裝飾材料、部品管理。）、裝修總包分管裝修范圍內(nèi)的各種甲方專項分包及甲供裝飾材料、部品管理。 2 2、施工現(xiàn)場、施工現(xiàn)場各種合約管理模式各種合約管理模式、范圍、范圍及相關(guān)責(zé)任分析及相關(guān)責(zé)任分析土建總包土建總包施工現(xiàn)場施工現(xiàn)場裝修總包施工范圍裝修總包施工范圍土建總包收尾工程土建總包收尾工程及其他甲方室外專及其他甲方室外專項分包工程項分包工程裝修工程甲方專項裝修工程甲方專項分包施工范圍分包施工范圍裝修工廠化加工場地裝修工廠化加工場地裝修總包材料堆放場地裝修總包材料堆放場地甲供材料、部品堆放場地甲供材料、部品堆放場地固裝部品、空調(diào)、新風(fēng)、智固裝

9、部品、空調(diào)、新風(fēng)、智能化、燃?xì)?、直飲水、電信、能化、燃?xì)?、直飲水、電信、有線電視、電梯等有線電視、電梯等小區(qū)綜合配套官網(wǎng)、園林、小區(qū)綜合配套官網(wǎng)、園林、人防、泛光照明等人防、泛光照明等陰影部分為裝修交叉施工范圍陰影部分為裝修交叉施工范圍甲方工程管理部第三方實測實量、顧問、檢測單位土建施工總包單位裝修總包施工單位專業(yè)分包施工部品供應(yīng)商材料供應(yīng)商裝修總包班組監(jiān)理公司3 3、批量精裝修現(xiàn)場管理架構(gòu)分析批量精裝修現(xiàn)場管理架構(gòu)分析裝修總包裝修總包施工現(xiàn)場施工現(xiàn)場裝修總包施工范圍裝修總包施工范圍裝修工程甲方專項裝修工程甲方專項分包施工范圍分包施工范圍裝修工廠化加工場地裝修工廠化加工場地裝修總包材料堆放場地

10、裝修總包材料堆放場地甲供材料、部品堆放場地甲供材料、部品堆放場地固裝部品、空調(diào)、新風(fēng)、智固裝部品、空調(diào)、新風(fēng)、智能化、直飲水、電信、有線能化、直飲水、電信、有線電視、家居用品等電視、家居用品等陰影部分為裝修交叉施工范圍陰影部分為裝修交叉施工范圍二、二、土建工程已土建工程已竣工竣工驗收情況下裝修總包、甲方專項分包模式的管理驗收情況下裝修總包、甲方專項分包模式的管理1 1、裝修總包總控模式下的裝修現(xiàn)場管理、裝修總包總控模式下的裝修現(xiàn)場管理2 2、批量精裝修施工與毛坯房施工的差異比較分析批量精裝修施工與毛坯房施工的差異比較分析 對于毛坯房來說，施工工序相對簡潔、銜接緊湊，而對于批量精裝修施工對于毛坯

11、房來說，施工工序相對簡潔、銜接緊湊，而對于批量精裝修施工而言，工序相對繁雜，各個工種穿插施工較多。精裝房室內(nèi)施工與毛坯房室內(nèi)而言，工序相對繁雜，各個工種穿插施工較多。精裝房室內(nèi)施工與毛坯房室內(nèi)施工差異主要區(qū)別如下：施工差異主要區(qū)別如下：（1 1）、工序多、可穿插施工性比較大。注意：公共部分裝修施工的次序是先）、工序多、可穿插施工性比較大。注意：公共部分裝修施工的次序是先室內(nèi)裝修，后公共部分裝修。室內(nèi)裝修，后公共部分裝修。（2 2）、甲供材料多，供給壓力大。要求甲方材料進場計劃與施工進度計劃相）、甲供材料多，供給壓力大。要求甲方材料進場計劃與施工進度計劃相匹配，杜絕不必要的誤工費簽證。匹配，杜絕

12、不必要的誤工費簽證。（3 3）、部門溝通頻繁，信息反饋程度加大。設(shè)計變更處理、甲方采購供貨信）、部門溝通頻繁，信息反饋程度加大。設(shè)計變更處理、甲方采購供貨信息對稱、配合銷售的交樓標(biāo)準(zhǔn)確定、新材料新工藝效果評定等。息對稱、配合銷售的交樓標(biāo)準(zhǔn)確定、新材料新工藝效果評定等。（4 4）、樣板先行，確定交樓標(biāo)準(zhǔn)。土建毛坯樣板、精裝交付樣板、單元樓層）、樣板先行，確定交樓標(biāo)準(zhǔn)。土建毛坯樣板、精裝交付樣板、單元樓層樣板、營銷客戶展示樣板。樣板、營銷客戶展示樣板。（5 5）、分包單位多，協(xié)調(diào)難度加大。裝修總包分包、甲方專項分包等。）、分包單位多，協(xié)調(diào)難度加大。裝修總包分包、甲方專項分包等。1 1、裝修單位與總

13、包方交接應(yīng)符合的基本條件、裝修單位與總包方交接應(yīng)符合的基本條件（1 1）、屋面、外墻面）、屋面、外墻面( (含外門窗等含外門窗等) )應(yīng)全面完成。應(yīng)全面完成。（2 2）、內(nèi)墻面和無吊頂?shù)奶炫锬ɑ乙淹瓿?。）、?nèi)墻面和無吊頂?shù)奶炫锬ɑ乙淹瓿?。? 3）、樓地面的找平層及防水地面的防水層施工完成。）、樓地面的找平層及防水地面的防水層施工完成。（4 4）、給水管進戶，暗埋的給水和排水管道敷設(shè)完成。）、給水管進戶，暗埋的給水和排水管道敷設(shè)完成。（5 5）、套內(nèi)配電箱、多媒體箱等安裝就位，暗埋的線管敷設(shè)完成。）、套內(nèi)配電箱、多媒體箱等安裝就位，暗埋的線管敷設(shè)完成。（6 6）、精裝修房的交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板）、精裝

14、修房的交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板套（層）施工套（層）施工已完成。已完成。2 2、批量裝修前與總包方交接驗收的內(nèi)容、批量裝修前與總包方交接驗收的內(nèi)容（1 1）、）、 內(nèi)裝修基層內(nèi)裝修基層( (墻面、地面、天棚墻面、地面、天棚) )質(zhì)量。質(zhì)量。（2 2）、）、 外門窗外門窗( (含分戶門含分戶門) )質(zhì)量。質(zhì)量。（3 3）、）、 已完陽臺欄桿的質(zhì)量。已完陽臺欄桿的質(zhì)量。（4 4）、）、 平屋面、防水地面蓄水試驗，坡屋面、外窗淋水試驗。平屋面、防水地面蓄水試驗，坡屋面、外窗淋水試驗。（5 5）、）、 室內(nèi)空間尺寸測量。室內(nèi)空間尺寸測量。（6 6）、）、 排水管道通水、灌水試驗和已完成部分的給水管道強度、嚴(yán)密性試驗

15、。排水管道通水、灌水試驗和已完成部分的給水管道強度、嚴(yán)密性試驗。（7 7）、）、 建筑電氣與智能化工程已完成部分的質(zhì)量。建筑電氣與智能化工程已完成部分的質(zhì)量。（8 8）、）、 煙道設(shè)施及附件質(zhì)量。煙道設(shè)施及附件質(zhì)量。三、三、土建總土建總包包完成界面標(biāo)準(zhǔn)化的管理完成界面標(biāo)準(zhǔn)化的管理3、總包施工單位移交場地時界面參考、總包施工單位移交場地時界面參考（1）、冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預(yù)留堵頭。每根）、冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預(yù)留堵頭。每根下水管做通球試驗。每個樓層至少一個接水點。逐戶試壓，并將冷熱水下水管做通球試驗。每個樓層至少一個接水點。逐戶試壓，并將冷熱水管對接

16、。最好采取技術(shù)措施使冷熱水管道處于持壓狀態(tài)。管對接。最好采取技術(shù)措施使冷熱水管道處于持壓狀態(tài)。（2）、強電及弱電：逐條管道檢查是否暢通，回路是否正確。最好不要）、強電及弱電：逐條管道檢查是否暢通，回路是否正確。最好不要穿線，開關(guān)插座不要裝。穿線，開關(guān)插座不要裝。（3）、頂棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥膩子刮平，不用抹灰。）、頂棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥膩子刮平，不用抹灰。（4）、墻面：完成抹灰，底盒預(yù)埋完成。門洞找方。不應(yīng)有裂縫。）、墻面：完成抹灰，底盒預(yù)埋完成。門洞找方。不應(yīng)有裂縫。（5）、地面）、地面：按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求找平。尤其：按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求找平。尤其是木地板地面是木地板地面，

17、找平的要求，找平的要求較高。如不能滿足要求，需要后期采用水泥自流平處理，額外增加費用。較高。如不能滿足要求，需要后期采用水泥自流平處理，額外增加費用。（6）、防水：由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛(wèi)生間）、防水：由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛(wèi)生間，也可，也可由由土建單位做完填充層及上層防水。土建單位做完填充層及上層防水。（7）、保溫層：先施工完畢。）、保溫層：先施工完畢。（8）、外窗：施工完畢。建議做水密性試驗。外窗的成品保護）、外窗：施工完畢。建議做水密性試驗。外窗的成品保護。（9）、甲方聘請第三方檢測機構(gòu)對場地界面進行實測實量，發(fā)現(xiàn)不合格）、甲方聘請第三方檢測機構(gòu)對場地界面

18、進行實測實量，發(fā)現(xiàn)不合格及時有土建總包進行整改。及時有土建總包進行整改。標(biāo)桿企業(yè)精裝修與總包界面劃分參考4 4、土建總包與裝修總包各部位具體移交作法、土建總包與裝修總包各部位具體移交作法 （1 1）、）、戶內(nèi)土建戶內(nèi)土建u入戶門、戶內(nèi)門：門洞口預(yù)留尺寸符合木門安裝要求；門洞口的構(gòu)造柱及墻入戶門、戶內(nèi)門：門洞口預(yù)留尺寸符合木門安裝要求；門洞口的構(gòu)造柱及墻體厚度符合設(shè)計要求；墻體的垂直度及平整度符合規(guī)范要求。體厚度符合設(shè)計要求；墻體的垂直度及平整度符合規(guī)范要求。u墻面：平整度、垂直度符合標(biāo)準(zhǔn)，陰陽角垂直平整；抹灰批蕩面平整不得有墻面：平整度、垂直度符合標(biāo)準(zhǔn)，陰陽角垂直平整；抹灰批蕩面平整不得有空鼓

19、、裂縫；外露梁柱尺寸準(zhǔn)確，避免大小頭。空鼓、裂縫；外露梁柱尺寸準(zhǔn)確，避免大小頭。u廳房：室內(nèi)廳房：室內(nèi)1M1M線彈出；空調(diào)洞標(biāo)高位置正確；室內(nèi)方正，陰陽角垂直。線彈出；空調(diào)洞標(biāo)高位置正確；室內(nèi)方正，陰陽角垂直。u廚房：墻面及室內(nèi)符合以上要求；廚房閉水試驗合格；排水管、給水管及電廚房：墻面及室內(nèi)符合以上要求；廚房閉水試驗合格；排水管、給水管及電位預(yù)留正確、出墻深度及標(biāo)高正確。位預(yù)留正確、出墻深度及標(biāo)高正確。u衛(wèi)生間：墻面及室內(nèi)符合以上要求；蓋板安裝完畢；排水管、地漏、給水管衛(wèi)生間：墻面及室內(nèi)符合以上要求；蓋板安裝完畢；排水管、地漏、給水管的標(biāo)高、出墻深度正確；衛(wèi)生間閉水試驗合格，門洞預(yù)留尺寸滿足

20、精裝修施工的標(biāo)高、出墻深度正確；衛(wèi)生間閉水試驗合格，門洞預(yù)留尺寸滿足精裝修施工的需要。的需要。u樓地面：地面打鑿平整，找平層澆筑完成。樓地面：地面打鑿平整，找平層澆筑完成。u陽臺：陽臺外墻墻面及室外水平線；地漏閉水試驗合格；欄桿安裝完畢；陽陽臺：陽臺外墻墻面及室外水平線；地漏閉水試驗合格；欄桿安裝完畢；陽臺垃圾清理及結(jié)構(gòu)找坡符合要求。臺垃圾清理及結(jié)構(gòu)找坡符合要求。u天花：天花角線處墻面必須垂直和平整；客廳天花必須由土建鑿平并補平膩天花：天花角線處墻面必須垂直和平整；客廳天花必須由土建鑿平并補平膩子；對于有吊頂?shù)男l(wèi)生間及廚房天花可以放寬要求，不做處理。（為了節(jié)省成子；對于有吊頂?shù)男l(wèi)生間及廚房天花

21、可以放寬要求，不做處理。（為了節(jié)省成本，含吊頂衛(wèi)生間、廚房的天花位可取消補平處理，將其表面清理干凈即可。）本，含吊頂衛(wèi)生間、廚房的天花位可取消補平處理，將其表面清理干凈即可。）（2 2）、公共部分土建）、公共部分土建u天花：如有吊頂，則可以放寬要求，不做處理；如無吊頂，必須鑿平并用膩子天花：如有吊頂，則可以放寬要求，不做處理；如無吊頂，必須鑿平并用膩子補平。補平。u墻面：平整度、垂直度符合標(biāo)準(zhǔn)，陰陽角垂直；抹灰批蕩面平整不得有空鼓、墻面：平整度、垂直度符合標(biāo)準(zhǔn)，陰陽角垂直；抹灰批蕩面平整不得有空鼓、裂縫；外露梁柱尺寸準(zhǔn)確，避免大小頭。裂縫；外露梁柱尺寸準(zhǔn)確，避免大小頭。u地面：地面打鑿平整，清

22、理干凈。地面：地面打鑿平整，清理干凈。u電梯：電梯門洞預(yù)留正確，待門框安裝完畢后塞縫修補、收口完畢。電梯：電梯門洞預(yù)留正確，待門框安裝完畢后塞縫修補、收口完畢。u防火門：門洞預(yù)留尺寸正確，過梁安裝符合要求，兩側(cè)門洞寬度一致。防火門：門洞預(yù)留尺寸正確，過梁安裝符合要求，兩側(cè)門洞寬度一致。u欄桿：給出室外一米線，欄桿平臺澆筑完畢，待欄桿安裝后收口。欄桿：給出室外一米線，欄桿平臺澆筑完畢，待欄桿安裝后收口。說明：說明：核心筒消防疏散核心筒消防疏散樓梯間及水電管井的裝修是由土建單位完成的。主要樓梯間及水電管井的裝修是由土建單位完成的。主要內(nèi)容包括樓梯間扶手、踏步磚、踢腳線抹灰、涂料施工。上述是包括在移

23、交內(nèi)容包括樓梯間扶手、踏步磚、踢腳線抹灰、涂料施工。上述是包括在移交裝修內(nèi)容。裝修內(nèi)容。 （3 3）、水電）、水電安裝安裝u水：給排水系統(tǒng)試壓完畢合格，給排水暢通無漏水；管道尺寸標(biāo)高安裝后符合要求水：給排水系統(tǒng)試壓完畢合格，給排水暢通無漏水；管道尺寸標(biāo)高安裝后符合要求；管道口位置準(zhǔn)確，在墻地面的進出位精確；各個節(jié)口無堵塞；浴缸安裝完畢。；管道口位置準(zhǔn)確，在墻地面的進出位精確；各個節(jié)口無堵塞；浴缸安裝完畢。u強電：線管預(yù)埋準(zhǔn)確，確認(rèn)線管暢通；開關(guān)插座平齊準(zhǔn)確，墻地面進出位符合設(shè)計強電：線管預(yù)埋準(zhǔn)確，確認(rèn)線管暢通；開關(guān)插座平齊準(zhǔn)確，墻地面進出位符合設(shè)計要求；墻面開關(guān)是否居中應(yīng)于甲方協(xié)調(diào)一致；空調(diào)留

24、孔正確齊平，無反坡倒水。要求；墻面開關(guān)是否居中應(yīng)于甲方協(xié)調(diào)一致；空調(diào)留孔正確齊平，無反坡倒水。u弱電：線管預(yù)埋準(zhǔn)確，確認(rèn)線管暢通；開關(guān)插座平齊準(zhǔn)確，墻地面進出位符合設(shè)計弱電：線管預(yù)埋準(zhǔn)確，確認(rèn)線管暢通；開關(guān)插座平齊準(zhǔn)確，墻地面進出位符合設(shè)計要求；墻面開關(guān)是否居中應(yīng)于甲方協(xié)調(diào)一致。要求；墻面開關(guān)是否居中應(yīng)于甲方協(xié)調(diào)一致。u采暖：暗裝的管道、閥門安裝完畢，經(jīng)試壓合格，防腐、保溫施工完畢，經(jīng)驗收合采暖：暗裝的管道、閥門安裝完畢，經(jīng)試壓合格，防腐、保溫施工完畢，經(jīng)驗收合格。格。u燃?xì)猓喊笛b的管道、閥門安裝完畢，經(jīng)試壓合格，防腐施工完畢，經(jīng)驗收合格。燃?xì)猓喊笛b的管道、閥門安裝完畢，經(jīng)試壓合格，防腐施工完

25、畢，經(jīng)驗收合格。（4 4）、）、其它其它 外墻磚鋪貼注意與精裝修瓷磚的收口處理，陽角處一般要求為海棠角；土建整外墻磚鋪貼注意與精裝修瓷磚的收口處理，陽角處一般要求為海棠角；土建整改必須避免墻體批蕩面出現(xiàn)裂縫及空鼓；標(biāo)高線由土建給出，以便鋁窗、欄桿、改必須避免墻體批蕩面出現(xiàn)裂縫及空鼓；標(biāo)高線由土建給出，以便鋁窗、欄桿、木門及精裝修施工依據(jù)；陽臺、入戶花園的地漏要做閉水試驗無滲漏；土建按標(biāo)高木門及精裝修施工依據(jù)；陽臺、入戶花園的地漏要做閉水試驗無滲漏；土建按標(biāo)高及設(shè)計要求砌筑煙道及管井擋水，并安裝止回閥；土建需提供外用施工供水系統(tǒng)，及設(shè)計要求砌筑煙道及管井擋水，并安裝止回閥；土建需提供外用施工供水

26、系統(tǒng)，以保證精裝修濕作業(yè)用水，待濕作業(yè)完成后，待到項目部批準(zhǔn)方可至上而下拆除。以保證精裝修濕作業(yè)用水，待濕作業(yè)完成后，待到項目部批準(zhǔn)方可至上而下拆除。指標(biāo)說明：反映層高范圍內(nèi)抹灰墻體表面平整程度。1.合格標(biāo)準(zhǔn)：0，4mm2.測量工具：2米靠尺、楔形塞尺室內(nèi)實測實量資料參考：室內(nèi)實測實量資料參考：水平度測量水平度測量 垂直度測量垂直度測量實測實量指引鏈接實測實量指引鏈接四、四、住宅精裝修項目標(biāo)段劃分及勞動力分析：住宅精裝修項目標(biāo)段劃分及勞動力分析：1、批量精裝修住宅項目標(biāo)段劃分、批量精裝修住宅項目標(biāo)段劃分 批量精裝修工程的管理已經(jīng)相當(dāng)成熟，主要瓶頸不在于管理管理技術(shù)和管理人批量精裝修工程的管理已

27、經(jīng)相當(dāng)成熟，主要瓶頸不在于管理管理技術(shù)和管理人員數(shù)量，而主要取決于勞動力供應(yīng)員數(shù)量，而主要取決于勞動力供應(yīng)。因此標(biāo)段劃分與班組勞動力供應(yīng)有關(guān)。因此標(biāo)段劃分與班組勞動力供應(yīng)有關(guān)。 當(dāng)前廣東乃至全國的勞動力供應(yīng)都比較緊張，這是一個嚴(yán)峻的事實。當(dāng)前廣東乃至全國的勞動力供應(yīng)都比較緊張，這是一個嚴(yán)峻的事實。作為建設(shè)單位來說，以下措施穩(wěn)定優(yōu)秀施工班組大有裨益：作為建設(shè)單位來說，以下措施穩(wěn)定優(yōu)秀施工班組大有裨益： 標(biāo)段大小要合適。標(biāo)段太小班組不感興趣，太大的話管理容易失控。因為對于成標(biāo)段大小要合適。標(biāo)段太小班組不感興趣，太大的話管理容易失控。因為對于成熟的裝修公司來說，熟的裝修公司來說，2002006006

28、00套作為一個標(biāo)段是合適的選擇套作為一個標(biāo)段是合適的選擇。從普通住宅一般為。從普通住宅一般為100100米高（約米高（約3030層），每層約為層），每層約為4646戶來計算，那么每棟住宅約為戶來計算，那么每棟住宅約為150150戶左右。因此平均戶左右。因此平均2 2棟高層住宅（約棟高層住宅（約300300套）住宅是一個比較合適的標(biāo)段。套）住宅是一個比較合適的標(biāo)段。 每棟住宅的裝修有劃分公共部分的裝修和室內(nèi)部分的裝修，建議要整棟住宅的裝每棟住宅的裝修有劃分公共部分的裝修和室內(nèi)部分的裝修，建議要整棟住宅的裝修分包給一個裝飾施工單位。標(biāo)段的劃分考慮到施修分包給一個裝飾施工單位。標(biāo)段的劃分考慮到施工現(xiàn)

29、場要保持施工單位任務(wù)的連工現(xiàn)場要保持施工單位任務(wù)的連續(xù)續(xù)性、成品保護、垂直交通干擾、施工次序等問題。要避免各個標(biāo)段之間施工單位性、成品保護、垂直交通干擾、施工次序等問題。要避免各個標(biāo)段之間施工單位惡惡性價格競爭。性價格競爭。2 2、批量精裝修住宅裝修總包現(xiàn)場勞動力分析、批量精裝修住宅裝修總包現(xiàn)場勞動力分析 批量精裝修現(xiàn)場的裝修施工人員包含土建總包人員（如有）、裝修總包人批量精裝修現(xiàn)場的裝修施工人員包含土建總包人員（如有）、裝修總包人員、甲方專項分包人員（如櫥柜、成套門、智能化、空調(diào)、燃?xì)獍惭b）等。由員、甲方專項分包人員（如櫥柜、成套門、智能化、空調(diào)、燃?xì)獍惭b）等。由于甲方分包人員不一定常駐工地

30、，基本上屬于于甲方分包人員不一定常駐工地，基本上屬于“工廠化制作、現(xiàn)場安裝工廠化制作、現(xiàn)場安裝”的人的人員，很多項目安裝完成甚至當(dāng)天就離開了。因此我們現(xiàn)場對裝修總包的班組勞員，很多項目安裝完成甚至當(dāng)天就離開了。因此我們現(xiàn)場對裝修總包的班組勞動力的安排就成為工作重點。動力的安排就成為工作重點。批量精裝修施工現(xiàn)場各個班組工種分析：批量精裝修施工現(xiàn)場各個班組工種分析：（1 1）、泥水工：負(fù)責(zé)現(xiàn)場泥水抹灰、鋪貼墻地磚等工作；）、泥水工：負(fù)責(zé)現(xiàn)場泥水抹灰、鋪貼墻地磚等工作；（2 2）、防水工：負(fù)責(zé)二次防水施工；）、防水工：負(fù)責(zé)二次防水施工；（3 3）、木工：負(fù)責(zé)天花吊頂?shù)裙ぷ?；）、木工：?fù)責(zé)天花吊頂?shù)裙?/p>

31、作；（4 4）、油漆工：負(fù)責(zé)項目乳膠漆及裝修細(xì)部打膠等工作；）、油漆工：負(fù)責(zé)項目乳膠漆及裝修細(xì)部打膠等工作；（5 5）、水電工：負(fù)責(zé)裝修水電安裝等工作；）、水電工：負(fù)責(zé)裝修水電安裝等工作；（6 6）、雜工：負(fù)責(zé)運輸、清潔等輔助施工工作；）、雜工：負(fù)責(zé)運輸、清潔等輔助施工工作；300套住宅同時施工勞動力統(tǒng)計分析：第二章：住宅批量精裝項目交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房施工管理第二章：住宅批量精裝項目交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房施工管理一、一、交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制作的重要性交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制作的重要性 對于建設(shè)規(guī)模比較大的樓盤，建議在進行大規(guī)模精裝修之前，先進行樣板對于建設(shè)規(guī)模比較大的樓盤，建議在進行大規(guī)模精裝修之前，先進行樣板房的施

32、工。因為樣板房不僅是樓盤銷售工作的需要，而且還要通過樣板房的施房的施工。因為樣板房不僅是樓盤銷售工作的需要，而且還要通過樣板房的施工，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計、主體結(jié)構(gòu)施工中出現(xiàn)的缺陷，并及時進行修正。特別是那工，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計、主體結(jié)構(gòu)施工中出現(xiàn)的缺陷，并及時進行修正。特別是那些前期設(shè)計沒有考慮全面家具解決設(shè)計方案的項目。些前期設(shè)計沒有考慮全面家具解決設(shè)計方案的項目。 如果所裝修的樣板房是交樓標(biāo)準(zhǔn)，那么任何同一類型的缺陷如果不能得到如果所裝修的樣板房是交樓標(biāo)準(zhǔn)，那么任何同一類型的缺陷如果不能得到及時的改正，將會對未來大面積的裝修帶來巨大的遺憾，甚至造成巨額的直接及時的改正，將會對未來大面積的裝修帶來巨大的

33、遺憾，甚至造成巨額的直接經(jīng)濟損失。經(jīng)濟損失。 廣州精裝修住宅案例分析。從樣板房發(fā)現(xiàn)廣州精裝修住宅案例分析。從樣板房發(fā)現(xiàn)60幾個問題。幾個問題。 嘉里建設(shè)的嘉里建設(shè)的“三重打造三重打造”方式。工程樣板間、成品樣板間、交樓樣板間。方式。工程樣板間、成品樣板間、交樓樣板間。二、交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房位置選擇方式與項目整體施工影響分析二、交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房位置選擇方式與項目整體施工影響分析1 1、實體樓層樣板房布置分析、實體樓層樣板房布置分析 實體樓層做樣板房有兩實體樓層做樣板房有兩種情況布置，一種是在較低種情況布置，一種是在較低樓層，看樓客戶可以從一層樓層，看樓客戶可以從一層步行上樓參觀。低層樓樣板步行上樓參觀

34、。低層樓樣板房不宜高于四層。房不宜高于四層。 另外一種布置可以布置另外一種布置可以布置在較高樓層?？梢愿鶕?jù)主體在較高樓層。可以根據(jù)主體工程進度盡可能布置在景觀工程進度盡可能布置在景觀較好的樓層。但是需要考慮較好的樓層。但是需要考慮安裝電梯達到較高樓層。安裝電梯達到較高樓層。 以上兩種均需要做好入以上兩種均需要做好入戶大堂及標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間的公戶大堂及標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間的公共部分裝修。共部分裝修。樣板房樣板房A A有家具軟裝有家具軟裝樣板房樣板房B B有家具軟裝有家具軟裝樣板房樣板房C C交付標(biāo)準(zhǔn)交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房樓層示意樣板房樓層示意2 2、樣板房在營銷中心區(qū)域樣板房在營銷中心區(qū)域布置分析布置分析 在營銷中

35、心區(qū)域布置樣板房的優(yōu)點是便于客戶參觀，同時與正在施工的工地在營銷中心區(qū)域布置樣板房的優(yōu)點是便于客戶參觀，同時與正在施工的工地不產(chǎn)生交叉干擾。但是如果在樓盤商業(yè)裙樓布置的時候，可能會受限與裙樓柱網(wǎng)不產(chǎn)生交叉干擾。但是如果在樓盤商業(yè)裙樓布置的時候，可能會受限與裙樓柱網(wǎng)的限制。很多開發(fā)商舍得投入建設(shè)臨時營銷中心來規(guī)避平面功能不合理的問題。的限制。很多開發(fā)商舍得投入建設(shè)臨時營銷中心來規(guī)避平面功能不合理的問題。營銷中心區(qū)域要布置精裝房產(chǎn)品展示區(qū)。營銷中心區(qū)域要布置精裝房產(chǎn)品展示區(qū)。 如果精裝修樓盤開展采用客戶個性化定制的銷售模式，營銷中心還要布置如果精裝修樓盤開展采用客戶個性化定制的銷售模式，營銷中心還

36、要布置業(yè)主個性化定制區(qū)域（設(shè)計師駐場）以及業(yè)主個性化定制區(qū)域（設(shè)計師駐場）以及VRVR體驗互動區(qū)域。體驗互動區(qū)域。3 3、臨近地塊樣板房組團式臨近地塊樣板房組團式布置分析布置分析 如果在營銷中心不方便布置樣板房，可以選擇項目臨近地塊或者后期工程如果在營銷中心不方便布置樣板房，可以選擇項目臨近地塊或者后期工程用地布置組團式樣板房展示區(qū)。這種做法不僅不影響工地的現(xiàn)場施工，而且是用地布置組團式樣板房展示區(qū)。這種做法不僅不影響工地的現(xiàn)場施工，而且是的樣板房有自然采光，也可以展示局部外立面裝飾材料、欄桿等做法。的樣板房有自然采光，也可以展示局部外立面裝飾材料、欄桿等做法。深圳萬科麓城院落式樣板房展示區(qū)深

37、圳萬科麓城院落式樣板房展示區(qū)4 4、園林情景體驗式樣板房展區(qū)園林情景體驗式樣板房展區(qū) 近年來很多開發(fā)商不斷探討營銷中心和樣板房的新模式。萬科最早在近年來很多開發(fā)商不斷探討營銷中心和樣板房的新模式。萬科最早在20142014年把中信書店引入了營銷中心，并且布置了閱讀區(qū)，使得客戶在看樓的年把中信書店引入了營銷中心，并且布置了閱讀區(qū)，使得客戶在看樓的同時還有一個輕松的閱讀環(huán)境。還有一些開發(fā)商把樣板房展示區(qū)布置成了兒同時還有一個輕松的閱讀環(huán)境。還有一些開發(fā)商把樣板房展示區(qū)布置成了兒童娛樂區(qū)和課外活動區(qū)，使得大人在看樓的時候孩子有自己玩耍的地方。這童娛樂區(qū)和課外活動區(qū)，使得大人在看樓的時候孩子有自己玩耍

38、的地方。這種方式特別在周末，可以聚集更多的人氣。種方式特別在周末，可以聚集更多的人氣。園林式樣板房展示區(qū)案例園林式樣板房展示區(qū)案例5 5、交樓標(biāo)準(zhǔn)塊樣板房施工工期交樓標(biāo)準(zhǔn)塊樣板房施工工期分析分析標(biāo)桿房企一般樣板房精裝修標(biāo)準(zhǔn)公司為標(biāo)桿房企一般樣板房精裝修標(biāo)準(zhǔn)公司為4545天，工期主要安排內(nèi)容如下：天，工期主要安排內(nèi)容如下：（1 1）、準(zhǔn)備階段）、準(zhǔn)備階段510510天：圖紙會審、樣板房施工場地交接驗收、成品保護、確天：圖紙會審、樣板房施工場地交接驗收、成品保護、確保樣板房施工范圍不會漏水、漏雨、裝修隊伍管理人員及班組人員進場、第一保樣板房施工范圍不會漏水、漏雨、裝修隊伍管理人員及班組人員進場、第

39、一批甲供或者乙供材料進場等；批甲供或者乙供材料進場等；（2 2）、泥水施工、防水等是作業(yè)階段：廚衛(wèi)回填、防水施工、土建及水電改造）、泥水施工、防水等是作業(yè)階段：廚衛(wèi)回填、防水施工、土建及水電改造（如果需要）、廳房吊頂施工、廚衛(wèi)瓷磚鋪貼、墻面天花刮底膩子、成套門核（如果需要）、廳房吊頂施工、廚衛(wèi)瓷磚鋪貼、墻面天花刮底膩子、成套門核準(zhǔn)洞口尺寸安裝門框等；準(zhǔn)洞口尺寸安裝門框等；（3 3）、工廠化制作、現(xiàn)場安裝部品階段：櫥柜進場安裝、廚電安裝、玄關(guān)柜衣）、工廠化制作、現(xiàn)場安裝部品階段：櫥柜進場安裝、廚電安裝、玄關(guān)柜衣柜安裝、門扇安裝、頂棚第二遍油、空調(diào)安裝、智能化安裝、衛(wèi)生潔具安裝、柜安裝、門扇安裝、

40、頂棚第二遍油、空調(diào)安裝、智能化安裝、衛(wèi)生潔具安裝、淋浴門安裝、墻紙施工或者墻面二遍面油、木地板鋪貼等；淋浴門安裝、墻紙施工或者墻面二遍面油、木地板鋪貼等；（4 4）、物業(yè)開荒、軟裝擺場階段：物業(yè)開荒、家具軟裝進場擺場、各種電氣設(shè)）、物業(yè)開荒、軟裝擺場階段：物業(yè)開荒、家具軟裝進場擺場、各種電氣設(shè)備、燈光調(diào)試等；備、燈光調(diào)試等；（5 5）、樣板房預(yù)開放階段：聘請行業(yè)專家及準(zhǔn)客戶內(nèi)部參觀，進行樣板房開放）、樣板房預(yù)開放階段：聘請行業(yè)專家及準(zhǔn)客戶內(nèi)部參觀，進行樣板房開放前風(fēng)險評估，發(fā)現(xiàn)問題及時整改；前風(fēng)險評估，發(fā)現(xiàn)問題及時整改；標(biāo)桿企業(yè)樣板房的實測實量標(biāo)桿企業(yè)樣板房的實測實量管理管理交交付付樣樣板板檢

41、查項檢查項測區(qū)選擇原則測區(qū)選擇原則檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查標(biāo)準(zhǔn)銷售樣板房銷售樣板房選任一新開銷售示范區(qū)；樣板房超6個戶型，則任選其中6個戶型；樣板房戶型不足6個，按實際計；所選戶型必須包含套數(shù)最多的戶型完成時間：開放前3天； 完成標(biāo)準(zhǔn)：達到交付標(biāo)準(zhǔn)； 驗收時間：開放前3天； 驗收部門：設(shè)計、營銷、工程、采購、成本、客服、物業(yè)部門聯(lián)合驗收合格并形成會議紀(jì)要。檢查項檢查項測區(qū)選擇原則測區(qū)選擇原則檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)用施工樣板房招標(biāo)用施工樣板房選新裝修房標(biāo)段的所有參加投標(biāo)的合作方；未做招標(biāo)施工樣板的，需要提供相應(yīng)的審批說明文件；完成時間：定標(biāo)前3天完成施工（對于近期承接萬科類似裝修標(biāo)準(zhǔn)、完成全套裝修工程且表現(xiàn)良

42、好的投標(biāo)裝修總包，可不做招標(biāo)施工樣板）； 完成標(biāo)準(zhǔn)：樣板區(qū)域所有工程達到交付標(biāo)準(zhǔn)（含保潔）； 驗收時間：定標(biāo)前3天； 驗收部門：工程、采購、成本、設(shè)計部門聯(lián)合驗收，并形成會議紀(jì)要。檢查項檢查項測區(qū)選擇原則測區(qū)選擇原則檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查標(biāo)準(zhǔn)交付用施工樣板房交付用施工樣板房每一個裝修單位中的每一類標(biāo)準(zhǔn)裝修等級中，任選一套交付用施工樣板房完成時間：裝修總包定標(biāo)后，在大面積裝修施工前； 完成標(biāo)準(zhǔn)：各類裝修標(biāo)準(zhǔn)的交付用施工樣板房不得少于一套，套內(nèi)所有工程達到交付標(biāo)準(zhǔn)（含保潔）； 驗收時間：大面施工前10天； 驗收部門：設(shè)計、營銷、工程、采購、成本、客服、物業(yè)部門聯(lián)合驗收合格，且書面確認(rèn)與銷售樣板間承諾的標(biāo)準(zhǔn)一

43、致，并形成會議紀(jì)要三、批量精裝修住宅項目樣板房施工注意事項三、批量精裝修住宅項目樣板房施工注意事項1 1、批量精裝修住宅項目的樣板房可分為營銷樣板房和交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房。作為銷售、批量精裝修住宅項目的樣板房可分為營銷樣板房和交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房。作為銷售需要可以把交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房與營銷樣板房（含軟裝）布置在一個樓層，便于客戶參需要可以把交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房與營銷樣板房（含軟裝）布置在一個樓層，便于客戶參觀比較，對交樓標(biāo)準(zhǔn)有一個直觀的印象。觀比較，對交樓標(biāo)準(zhǔn)有一個直觀的印象。2 2、由于給客戶參觀的樣板房區(qū)域不可能把樓盤所有戶型都展示出來，因此建議在、由于給客戶參觀的樣板房區(qū)域不可能把樓盤所有戶型都展示出來，因此

44、建議在具體的施工棟號、不同的標(biāo)段不同的施工單位、針對不同的戶型還是要做一套（或具體的施工棟號、不同的標(biāo)段不同的施工單位、針對不同的戶型還是要做一套（或者一層）交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房比較好。這些樣板房不一定對外開放，主要是各個施工單者一層）交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房比較好。這些樣板房不一定對外開放，主要是各個施工單位的參照標(biāo)準(zhǔn)。位的參照標(biāo)準(zhǔn)。3 3、對于給客戶展示參觀的樣板房，特別是有家居軟裝布置的樣板房，一定要用統(tǒng)、對于給客戶展示參觀的樣板房，特別是有家居軟裝布置的樣板房，一定要用統(tǒng)一標(biāo)簽注明哪些不是交樓標(biāo)準(zhǔn)，哪些是交樓標(biāo)準(zhǔn)。如果樣板房可能會在最后交付時一標(biāo)簽注明哪些不是交樓標(biāo)準(zhǔn)，哪些是交樓標(biāo)準(zhǔn)。如果樣板房可能會

45、在最后交付時期拆除，那么銷售時期的樣板房全景必須拍照、錄像存檔，以免客戶在樓板交付的期拆除，那么銷售時期的樣板房全景必須拍照、錄像存檔，以免客戶在樓板交付的時候提出銷售合同承諾意外的要求。時候提出銷售合同承諾意外的要求。4 4、樣板房區(qū)域的展示的交樓標(biāo)準(zhǔn)說明一定要與銷售資料高度一致。交樓標(biāo)準(zhǔn)中暫、樣板房區(qū)域的展示的交樓標(biāo)準(zhǔn)說明一定要與銷售資料高度一致。交樓標(biāo)準(zhǔn)中暫時未能明確的裝飾材料、部品、設(shè)備，必須有備注說明，開發(fā)商可以采用同等標(biāo)準(zhǔn)時未能明確的裝飾材料、部品、設(shè)備，必須有備注說明，開發(fā)商可以采用同等標(biāo)準(zhǔn)替換，并且以開發(fā)商最終交付為準(zhǔn)。個別省市規(guī)定營銷樣板房要在入伙之日起保留替換，并且以開發(fā)商

46、最終交付為準(zhǔn)。個別省市規(guī)定營銷樣板房要在入伙之日起保留一年的時間。一年的時間。第三章：住宅批量精裝施工全過程管理關(guān)鍵節(jié)點第三章：住宅批量精裝施工全過程管理關(guān)鍵節(jié)點一、精裝修項目施工組織設(shè)計及標(biāo)準(zhǔn)工期安排一、精裝修項目施工組織設(shè)計及標(biāo)準(zhǔn)工期安排1 1、批量裝修、批量裝修工程計劃管理工程計劃管理 批量裝修批量裝修工程計劃的指定要遵循的最基本的原則是：科學(xué)、合理。具體的說，工程計劃的指定要遵循的最基本的原則是：科學(xué)、合理。具體的說，“科學(xué)科學(xué)”就是在制定工作計劃時，要嚴(yán)格執(zhí)行已經(jīng)成型的施工工序和工藝，尊重各就是在制定工作計劃時，要嚴(yán)格執(zhí)行已經(jīng)成型的施工工序和工藝，尊重各工序的工藝特性，遵守要完成各工

47、序所需的準(zhǔn)備、實施、干燥、養(yǎng)護的時間。另外，工序的工藝特性，遵守要完成各工序所需的準(zhǔn)備、實施、干燥、養(yǎng)護的時間。另外，還要針對不同的項目以及季節(jié)和地點，充分考慮氣候、勞動力、材料、項目特性等還要針對不同的項目以及季節(jié)和地點，充分考慮氣候、勞動力、材料、項目特性等各種因素對工期可能造成的影響。各種因素對工期可能造成的影響?！昂侠砗侠怼本褪窃诰褪窃凇翱茖W(xué)科學(xué)”的基礎(chǔ)上，對整個項目的基礎(chǔ)上，對整個項目的各工序進行精細(xì)安排、有序搭接，制定相對最短的工期計劃。計劃的內(nèi)容要求要的各工序進行精細(xì)安排、有序搭接，制定相對最短的工期計劃。計劃的內(nèi)容要求要“具體具體”，“具體具體”到到“每一天，每一個房間，每一個

48、分項工程，每一個分解工每一天，每一個房間，每一個分項工程，每一個分解工序序”，也就是在工程計劃里要體現(xiàn)出來，也就是在工程計劃里要體現(xiàn)出來“哪一天，哪一個房間在進行哪一個分項工哪一天，哪一個房間在進行哪一個分項工程的哪道工序程的哪道工序”，這種，這種“具體具體”的計劃時后續(xù)現(xiàn)場進度管理的重要依據(jù)，對整個工的計劃時后續(xù)現(xiàn)場進度管理的重要依據(jù)，對整個工程每一點的進度都能起到實時管控的作用。程每一點的進度都能起到實時管控的作用。 批量裝修批量裝修工程計劃管理的核心任務(wù)是管控工程施工進度，保證工程在科學(xué)、合工程計劃管理的核心任務(wù)是管控工程施工進度，保證工程在科學(xué)、合理的計劃時間內(nèi)按時完工。理的計劃時間內(nèi)

49、按時完工。具體地說，工程計劃管理有兩項工作，即工程計劃的制具體地說，工程計劃管理有兩項工作，即工程計劃的制定工作和工程計劃實施階段的管理及實時調(diào)控工作。定工作和工程計劃實施階段的管理及實時調(diào)控工作。2、精、精裝修的進度計劃控制：裝修的進度計劃控制：（1）、）、項目發(fā)展整體計劃項目發(fā)展整體計劃（2）、）、裝修與主體工程之間的銜接計劃裝修與主體工程之間的銜接計劃（3）、）、主體工程與裝修工程的并行計劃主體工程與裝修工程的并行計劃（4）、）、批量裝修的總進度計劃批量裝修的總進度計劃（5）、）、單棟的施工計劃單棟的施工計劃（6）、）、單套的施工計劃單套的施工計劃（7）、）、以周為單位的施工計劃以周為單

50、位的施工計劃（8）、）、以日為單位的施工計以日為單位的施工計劃劃3、影、影響進度計劃的關(guān)鍵因素：響進度計劃的關(guān)鍵因素：（1 1）、）、場地移交，交叉作業(yè)時工作面得提場地移交，交叉作業(yè)時工作面得提供供（2 2）、）、甲方供應(yīng)材料，甲方分包項目甲方供應(yīng)材料，甲方分包項目（3 3）、）、泥水工作進度泥水工作進度（4 4）、）、通水、通電的時間通水、通電的時間（5 5）、）、垂直運輸垂直運輸（6 6）、）、階段性整改與全面整改的時間、力階段性整改與全面整改的時間、力度度（7 7）、氣候、空氣濕度等對進度的印象）、氣候、空氣濕度等對進度的印象強調(diào)計劃管理，以及實強調(diào)計劃管理，以及實時調(diào)控、修正時調(diào)控、修

51、正某批量精裝修項目整體計劃示意圖某批量精裝修項目整體計劃示意圖（1 1）、）、開工前的準(zhǔn)備階段：不宜超過開工前的準(zhǔn)備階段：不宜超過2121天，否則意味著和土建之間的移交出天，否則意味著和土建之間的移交出現(xiàn)一些問題?，F(xiàn)一些問題。（2 2）、）、泥水完工：自開工之日起，不超過泥水完工：自開工之日起，不超過5050天。天。（3 3）、）、乳膠漆：從開始就進場，第乳膠漆：從開始就進場，第5555天左右完成第一遍乳膠漆，此時，泥水天左右完成第一遍乳膠漆，此時，泥水已經(jīng)完工，門檻石已經(jīng)安裝，門套即將進場。第已經(jīng)完工，門檻石已經(jīng)安裝，門套即將進場。第9090天完成第二遍，剩余為較天完成第二遍，剩余為較為完整

52、的整改時間。為完整的整改時間。（4 4）、）、門檻石：在門套之前裝比較好。因為門檻石決定了全屋標(biāo)高關(guān)系，因門檻石：在門套之前裝比較好。因為門檻石決定了全屋標(biāo)高關(guān)系，因此不能太晚。此不能太晚。（5 5）、）、木門套安裝：第二遍膩子結(jié)束，門框就應(yīng)裝完。木門套安裝：第二遍膩子結(jié)束，門框就應(yīng)裝完。（6 6）、）、門扇：第一遍乳膠漆結(jié)束，最好門扇裝完。門扇：第一遍乳膠漆結(jié)束，最好門扇裝完。（7 7）、）、衛(wèi)生潔具：第一遍乳膠漆完工時開始安裝，第衛(wèi)生潔具：第一遍乳膠漆完工時開始安裝，第8080天左右裝完。天左右裝完。（8 8）、）、五金件：第五金件：第8585天完工。天完工。（9 9）、）、內(nèi)部整改開始：

53、應(yīng)盡早進行。實際上，為了挽住施工班組，應(yīng)該源源內(nèi)部整改開始：應(yīng)盡早進行。實際上，為了挽住施工班組，應(yīng)該源源不斷地提供整改要求，否則工人很容易在大面積施工完成之后就撤離。尤其不斷地提供整改要求，否則工人很容易在大面積施工完成之后就撤離。尤其是泥水，完成時間早，要抽空組織普查，逐步地消滅問題。是泥水，完成時間早，要抽空組織普查，逐步地消滅問題。（1010）、）、監(jiān)理、甲方的檢查和整改組織：可與施工單位內(nèi)部整改同步進行。監(jiān)理、甲方的檢查和整改組織：可與施工單位內(nèi)部整改同步進行。甲方、監(jiān)理提前介入整改是十分必要的。甲方、監(jiān)理提前介入整改是十分必要的。（11）、）、小業(yè)主開放：第小業(yè)主開放：第90901

54、00100天左右比較合適天左右比較合適。（12）、）、入伙交付。入伙交付。4、計、計劃控劃控制關(guān)鍵節(jié)制關(guān)鍵節(jié)點：點：萬科流程及工期參考5、精裝修項目現(xiàn)場施工組織中的材料加工場地、部品堆放場地、精裝修項目現(xiàn)場施工組織中的材料加工場地、部品堆放場地 批量住宅精裝修工程不同于普通的家庭裝修工程，在施工組織設(shè)計中要特別批量住宅精裝修工程不同于普通的家庭裝修工程，在施工組織設(shè)計中要特別考慮材料加工場地。考慮材料加工場地。（1 1）、地磚、瓷磚、石材加工場地。大量的石材、瓷磚加工最好在生產(chǎn)廠家完）、地磚、瓷磚、石材加工場地。大量的石材、瓷磚加工最好在生產(chǎn)廠家完成。但是也會有在項目工地加工切割的情況，因此要

55、在場地布置中考慮這樣的加成。但是也會有在項目工地加工切割的情況，因此要在場地布置中考慮這樣的加工場地?？梢圆贾迷讵毩⒌目盏亍⒒蛘咚羌芸諏?、地下室等處，嚴(yán)禁施工單位工場地。可以布置在獨立的空地、或者塔樓架空層、地下室等處，嚴(yán)禁施工單位布置在將要施工的樓層。布置在將要施工的樓層。（2 2）、對于天花造型比較獨特的施工項目，還要布置專門的天花吊頂模塊化加）、對于天花造型比較獨特的施工項目，還要布置專門的天花吊頂模塊化加工區(qū)，并且與現(xiàn)場木制作加工區(qū)布置在一起。工區(qū)，并且與現(xiàn)場木制作加工區(qū)布置在一起。（3 3）、考慮有大量的甲供材料及部品，還要考慮較大的材料、部品存放區(qū)域。）、考慮有大量的甲供材料及部

56、品，還要考慮較大的材料、部品存放區(qū)域。必要時時候還要建造臨時板房，確保材料、部品安全存放。必要時時候還要建造臨時板房，確保材料、部品安全存放。二、二、如何做好精裝修住宅施工前的全員培訓(xùn)如何做好精裝修住宅施工前的全員培訓(xùn) 1 1、精裝修全員培訓(xùn)的重要性、精裝修全員培訓(xùn)的重要性施工特點的認(rèn)知、了解與土建施工的區(qū)別、多工種、多單位施工配合的特施工特點的認(rèn)知、了解與土建施工的區(qū)別、多工種、多單位施工配合的特點、如何提高項目整體施工進度等。點、如何提高項目整體施工進度等。2 2、培訓(xùn)對象構(gòu)成、培訓(xùn)對象構(gòu)成甲方、監(jiān)理、施工單位現(xiàn)場管理人員、現(xiàn)場施工專業(yè)組班長、專業(yè)技術(shù)工甲方、監(jiān)理、施工單位現(xiàn)場管理人員、現(xiàn)

57、場施工專業(yè)組班長、專業(yè)技術(shù)工人、現(xiàn)場普通工人、部品供應(yīng)商及分包施工人員、保安員、清潔工等人、現(xiàn)場普通工人、部品供應(yīng)商及分包施工人員、保安員、清潔工等3 3、主要培訓(xùn)內(nèi)容、主要培訓(xùn)內(nèi)容（1 1）、施工計劃）、施工計劃（2 2）、施工工藝、流程、作業(yè)指導(dǎo)書）、施工工藝、流程、作業(yè)指導(dǎo)書（3 3）、施工管理規(guī)定（現(xiàn)場規(guī)定、成品保護、安全施工、防火防盜等）、施工管理規(guī)定（現(xiàn)場規(guī)定、成品保護、安全施工、防火防盜等）（4 4）、專業(yè)施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）、專業(yè)施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（5 5）、文明施工培訓(xùn)）、文明施工培訓(xùn)批量精裝修施工核心理念：工廠化制作，現(xiàn)場安裝！批量精裝修施工核心理念：工廠化制作，現(xiàn)

58、場安裝！第一階段第一階段 第二階段第二階段 第三階段第三階段 第四階段第四階段 合計時間：合計時間：（2020天）天） （3535天）天） （3535天天 ） （30403040天）天） 120130120130天天 準(zhǔn)備階段：準(zhǔn)備階段：圖紙會審、圖紙會審、土建總包土建總包場地移交、場地移交、成品保護、成品保護、甲乙方供甲乙方供材料進場、材料進場、統(tǒng)一不同統(tǒng)一不同施工單位施工單位的管理模的管理模式等。式等。無需移交無需移交的施工的施工階階段（裝修段（裝修總包為主總包為主階段）：階段）：泥水貼磚泥水貼磚施工、天施工、天花吊頂、花吊頂、廚衛(wèi)回填、廚衛(wèi)回填、防水施工、防水施工、水電安裝、水電安裝、乳

59、膠漆底乳膠漆底漆施工等。漆施工等。需要移交需要移交的施工的施工階階段（以分段（以分包為主階包為主階段）：段）：入戶門安入戶門安裝、櫥柜裝、櫥柜及工業(yè)化及工業(yè)化部品進場部品進場安裝、家安裝、家電安裝、電安裝、掛門扇、掛門扇、鋪地板等。鋪地板等。整改、驗整改、驗收和移交收和移交階段：階段：施工單位施工單位自檢、甲自檢、甲方監(jiān)理檢方監(jiān)理檢查、分戶查、分戶驗收、小驗收、小業(yè)主開放業(yè)主開放日、物業(yè)日、物業(yè)開荒、入開荒、入伙?；铩３沙善菲贩糠拷唤桓陡度?、批量精裝修施工的四階段工作法批量精裝修施工的四階段工作法（一）、施（一）、施工流程第一階段：準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容工流程第一階段：準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容1 1、

60、精裝修施工合同的簽訂。、精裝修施工合同的簽訂。2 2、施工單位進場，臨時設(shè)施搭建。、施工單位進場，臨時設(shè)施搭建。3 3、圖紙、圖紙會審、技術(shù)交底。精裝總包出深化圖、加工圖、材料下料單。會審、技術(shù)交底。精裝總包出深化圖、加工圖、材料下料單。4 4、確定施工組織計劃（施工組織設(shè)計報審）。、確定施工組織計劃（施工組織設(shè)計報審）。5 5、詳細(xì)材料計劃報甲方（包括甲供材料及自購材料）。、詳細(xì)材料計劃報甲方（包括甲供材料及自購材料）。6 6、開展、開展“實測實量實測實量”與與總包方開始移交場地及工作面。水電打壓測試總包方開始移交場地及工作面。水電打壓測試。發(fā)。發(fā)現(xiàn)問題及時讓土建總包方整改。必要時請第三方進