如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)

1、如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析課件講稿200.12地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2課程目標(biāo)課程目標(biāo)正確地做事還需在實(shí)戰(zhàn)項(xiàng)目的傳、幫、帶中更多的活學(xué)活用。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4市場(chǎng)市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)

2、險(xiǎn)4。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位5。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議6。評(píng)估開發(fā)商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提煉煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁。這正是我們房地產(chǎn)顧問(wèn)存在的意義，我們提出的所有建議都是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方

3、：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6STEP1:STEP1:需求市場(chǎng)分析目標(biāo)客戶需求分析需求市場(chǎng)分析目標(biāo)客戶需求分析u通過(guò)城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。：確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計(jì)目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購(gòu)買力遷居和交通方式目標(biāo)客戶的消費(fèi)價(jià)值趨向（偏好）等本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7STEP2:STEP2:供給市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析供給市

4、場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析u通過(guò)城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類型和各供應(yīng)面積空置率和空置物業(yè)的特點(diǎn)近期物業(yè)的吸納情況，包括購(gòu)買和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項(xiàng)目租金或者售價(jià)，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng)租金或者售價(jià)，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng)現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。8STEPSTEP: :市場(chǎng)分析的落腳點(diǎn)必須回答的市場(chǎng)分析的落腳點(diǎn)必須回答的三個(gè)核心問(wèn)題三個(gè)核心問(wèn)題后面與案例結(jié)合講解本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。9房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步

5、驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1 1。思路。思路u三個(gè)層次三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)u兩個(gè)方面兩個(gè)方面供給、需求u三個(gè)時(shí)段三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析青島房地產(chǎn)市場(chǎng)青島住宅市場(chǎng)青島高端住宅市場(chǎng)例如：競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。10房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2 2。步驟。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域

6、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)市場(chǎng)潛力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及目標(biāo)客戶的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分

7、析（一）基本內(nèi)容（一）基本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)

8、劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。13房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)

9、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDPGDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。14房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段房地產(chǎn)周期理論房地產(chǎn)周期理論GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度判斷因素：階段階段價(jià)格價(jià)格 階段：階段： 復(fù)蘇復(fù)蘇 發(fā)展發(fā)展 危機(jī)危機(jī) 蕭條蕭條本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。15房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市

10、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。16房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)中國(guó)當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)中國(guó)當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。17房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)

11、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 20042004年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。18房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)收入比衡量城市住房可支付能力高低、衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況的指標(biāo)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況的指標(biāo) u同一城市的房?jī)r(jià)收入比會(huì)隨時(shí)間發(fā)生波動(dòng) u同一國(guó)家中不同城市的房?jī)r(jià)收入比存在差異u在世界范圍內(nèi)，特別是低收

12、入國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比波動(dòng)較大，暫時(shí)還沒(méi)有一個(gè)理想的目標(biāo)值。 “46倍”是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家歸納得出的結(jié)論，不能不加修改的應(yīng)用到我國(guó)。 某個(gè)住宅市場(chǎng)上某個(gè)指定時(shí)期內(nèi)銷售的住宅的自由市場(chǎng)價(jià)格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場(chǎng)上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。國(guó)際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比定義屬于平均數(shù)定義。來(lái)源：綜合聯(lián)合國(guó)可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)、聯(lián)合國(guó)人類住區(qū)（生境）中心、世界銀行對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定義房?jī)r(jià)收入比平均房?jī)r(jià)/平均家庭年收入平均房?jī)r(jià)面積單價(jià)面積指標(biāo)平均家庭年收入平均個(gè)人年收入計(jì)算人口數(shù) 定義定義計(jì)算方法及缺陷計(jì)算方法及缺陷各指標(biāo)的取值不同，算出的房?jī)r(jià)收入比結(jié)果相差是非常大的各指標(biāo)的取

13、值不同，算出的房?jī)r(jià)收入比結(jié)果相差是非常大的 面積單價(jià)：經(jīng)濟(jì)適用房面積單價(jià)、商品房面積單價(jià)、新舊房折合單價(jià)面積指標(biāo)：60平方米、80平方米、人均建筑面積平均家庭人口平均個(gè)人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入計(jì)算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。19房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第三步第三步專業(yè)市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析1、供給總量：房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的物業(yè)存量。新增供給是指本期存量與上期存量之間的差量。2、供給結(jié)構(gòu) 按產(chǎn)品類型、戶型、面積、價(jià)格等對(duì)各片區(qū)供給量進(jìn)行分類，進(jìn)而分析各片區(qū)的供給特征3、現(xiàn)有物業(yè)的空置率和空置物業(yè)的

14、特點(diǎn)4、近期物業(yè)的吸納情況，包括購(gòu)買和出租的情況5 5、租金或者售價(jià)，以及不同位置和質(zhì)量的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng)、租金或者售價(jià)，以及不同位置和質(zhì)量的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng)6 6、現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）、現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）7、現(xiàn)有物業(yè)的營(yíng)銷方式數(shù)據(jù)獲得數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查供給分析供給分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。20房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第三步第三步專業(yè)市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析需求量：在外生經(jīng)濟(jì)變量（例如人口、收入、產(chǎn)量等）的影響下，市場(chǎng)中的主體（家庭和企業(yè)）所需要且占用的空間量。影

15、響需求量的因素：人口增長(zhǎng)（自然增長(zhǎng)、遷移、城市化）、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力、投資渠道、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策市場(chǎng)現(xiàn)有物業(yè)的客戶來(lái)源分析、購(gòu)買驅(qū)動(dòng)因素市場(chǎng)現(xiàn)有物業(yè)的產(chǎn)品特點(diǎn)、營(yíng)銷手段及市場(chǎng)反應(yīng)消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)獲得數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)銷售人員訪談對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的調(diào)查（問(wèn)卷調(diào)查、訪談） 需求分析需求分析供給與需求的對(duì)比分析供給與需求的對(duì)比分析通過(guò)對(duì)影響供給和需求的因素分析，現(xiàn)有物業(yè)供給和需求的特點(diǎn)分析預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的供需走勢(shì)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。21房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第四步第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可

16、能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。價(jià)。法律特性：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)特性：價(jià)格、付款方式自然特性：地塊面積、形狀、高度、景觀、區(qū)位關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析項(xiàng)目自身資源條件分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)最終目標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保

17、密的。22進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性項(xiàng)目差異性3。 過(guò)于偏重對(duì)過(guò)于偏重對(duì)“二手資料二手資料”的應(yīng)用的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好u房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流

18、！數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。23補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話事實(shí)勝于雄辯！市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等。題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等。房地產(chǎn)專業(yè)顧問(wèn)的競(jìng)爭(zhēng)力在于：基于事實(shí)的分析和研究找房地產(chǎn)專業(yè)顧問(wèn)的競(jìng)爭(zhēng)力在于：

19、基于事實(shí)的分析和研究找到項(xiàng)目解決的方案。而不是靠創(chuàng)意出點(diǎn)子，那不是我們的到項(xiàng)目解決的方案。而不是靠創(chuàng)意出點(diǎn)子，那不是我們的強(qiáng)項(xiàng)！強(qiáng)項(xiàng)！EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。24 數(shù)據(jù)、圖表示例數(shù)據(jù)、圖表示例u結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀：w農(nóng)業(yè)人口約占總?cè)丝诘?0%w教育程度以初中為主w年齡結(jié)構(gòu)以35歲以上的中老年為主w職業(yè)以加工制造、交通運(yùn)輸、商飲服務(wù)業(yè)為主u結(jié)構(gòu)變化結(jié)構(gòu)變化：主要集中在區(qū)域內(nèi)部的農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)化。資料來(lái)源：各派出所常住人口變動(dòng)月報(bào)表，整理得出。北小營(yíng)鎮(zhèn)常住人口狀況南彩鎮(zhèn)常住人口狀況單位：人人口教育程度結(jié)構(gòu)圖資料來(lái)源：北小營(yíng)鎮(zhèn)政府。人口產(chǎn)業(yè)分布結(jié)構(gòu)圖第二產(chǎn)

20、業(yè)：加工制造業(yè)、建筑業(yè)為主第三產(chǎn)業(yè)：交通運(yùn)輸業(yè)、商飲服務(wù)業(yè)為主本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。25數(shù)據(jù)圖表示例數(shù)據(jù)圖表示例u低u低u高u高附加值附加值可可 行行 性性u(píng)低u鼓勵(lì)發(fā)展鼓勵(lì)發(fā)展u伺機(jī)發(fā)展伺機(jī)發(fā)展u限制發(fā)展限制發(fā)展u高可可 行行 性性汽車及零部件都市產(chǎn)業(yè)光機(jī)電電子信息生物醫(yī)藥房地產(chǎn)物流商業(yè)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀電子信息制造業(yè)汽車制造業(yè)會(huì)展業(yè)電器機(jī)械制造業(yè)物流商業(yè)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)都市產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)未來(lái)產(chǎn)業(yè)未來(lái)體育休閑產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)低附加值加工本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。26 數(shù)據(jù)圖表示例數(shù)據(jù)圖表示例1234u日常消費(fèi)u各細(xì)分市場(chǎng)各細(xì)分市場(chǎng)的價(jià)值貢獻(xiàn)的價(jià)值貢獻(xiàn)u23%u空港空港城片區(qū)城片區(qū) u77%u中心中心片區(qū)片區(qū)u

21、25%u11%u居住u教育u耐用品u45%u59%5u休閑娛樂(lè)u15%u6%u2%u18%u13%u6%u中心中心片區(qū)片區(qū)u35%u15%u20%u50%u10%u8%u5%u17%u30%u10%u空港空港城片區(qū)城片區(qū) u60%u40%調(diào)整前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整后的消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整后的消費(fèi)結(jié)構(gòu)耐用品教育居住日常消費(fèi)休閑娛樂(lè)空港城消費(fèi)現(xiàn)狀 中心片區(qū)消費(fèi)現(xiàn)狀13215254559116186空港城消費(fèi)未來(lái) 中心片區(qū)消費(fèi)未來(lái)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。27學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。28金融街惠州巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)分析金融街惠州巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)分析案例案例1巽寮

22、面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境分析巽寮面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境分析巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析巽寮在城市群中面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境巽寮在城市群中面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境巽寮在惠州面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境巽寮在惠州面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境城市群整體供給水平分析城市群整體供給水平分析大鵬半島度假市場(chǎng)針對(duì)性研究大鵬半島度假市場(chǎng)針對(duì)性研究代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析思維圖本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。29巽寮在城市群中面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境巽寮在城市群中面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平旅游度假消費(fèi)市場(chǎng)需求趨勢(shì)香港對(duì)周邊旅游

23、市場(chǎng)的影響泛珠三角的旅游市場(chǎng)機(jī)會(huì)城市群旅游地選擇偏好調(diào)查巽寮灣的環(huán)境承載力粗算旅游度假需求分析度假置業(yè)需求分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)分析各區(qū)域度假置業(yè)購(gòu)買力分析客戶關(guān)注的置業(yè)關(guān)鍵要素周末度假置業(yè)客戶區(qū)域特征度假置業(yè)的物業(yè)偏好度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素開發(fā)第二居所的條件分析區(qū)域內(nèi)典型物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。30廣東省作為全球供應(yīng)鏈的出口中心和外資廣東省作為全球供應(yīng)鏈的出口中心和外資首選的投資目的地，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚首選的投資目的地，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚u外商在廣東省直接投資FDI總額占全國(guó)1/5。u目前，廣東省出口貿(mào)易占全國(guó)28%， 是江蘇、浙江和山東的總和。20% 28% 城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

24、31珠三角產(chǎn)業(yè)群是全球產(chǎn)業(yè)鏈上最大的生產(chǎn)珠三角產(chǎn)業(yè)群是全球產(chǎn)業(yè)鏈上最大的生產(chǎn)基地之一基地之一廣東省的主要工業(yè)產(chǎn)品：u石化u食品u硬件產(chǎn)品u家具uIT和電氣u建材u洗滌u鐘表u玩具u出版u軟件研發(fā)2005（1-7）各省份工業(yè)增加值）各省份工業(yè)增加值金融貿(mào)易港口 城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。32u廣州、東莞、深圳為珠江三角洲最發(fā)達(dá)的城市，經(jīng)過(guò)20多年的持續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全國(guó)處于最前列；u產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，高度工業(yè)化的城市。廣州、深圳、東莞及其周邊地區(qū)具有良好廣州、深圳、東莞及其周邊地區(qū)具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，潛在客戶群消費(fèi)能力強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，潛在客戶群消費(fèi)能力強(qiáng)資料

25、來(lái)源：廣州統(tǒng)計(jì)年鑒、深圳統(tǒng)計(jì)年鑒、東莞統(tǒng)計(jì)年鑒、 惠州統(tǒng)計(jì)年鑒人均GDPGDP珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。33珠三角自駕游形成規(guī)模，度假和商務(wù)市場(chǎng)珠三角自駕游形成規(guī)模，度假和商務(wù)市場(chǎng)需求旺盛需求旺盛u珠江三角洲是全國(guó)人均汽車擁有量最高的地區(qū)，東莞居全國(guó)首位。u調(diào)查顯示，選擇同家人和朋友度假出行的人數(shù)分別占70%和40%，隨團(tuán)出行主要為商務(wù)活動(dòng)。珠三角旅游度假市場(chǎng)需求趨勢(shì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。34CEPACEPA使得香港對(duì)惠州的輻射作用進(jìn)一步使得香港對(duì)惠州的輻射作用進(jìn)一步加強(qiáng)加強(qiáng)u香港在地區(qū)經(jīng)濟(jì)中扮演重要角色，港資企業(yè)占外資的70%以上。港澳臺(tái)為惠州最大投資者。u歷史上惠州與香港在經(jīng)濟(jì)、

26、社會(huì)關(guān)系上一直血脈相承，消費(fèi)習(xí)慣受香港影響深遠(yuǎn)。u2004年，廣州437萬(wàn)入境游旅客中，香港同胞237萬(wàn)人，占54%從香港到大亞灣的跨海穿梭游2005年4月到香港推介，效果很好。但是目前巽寮開發(fā)不夠，缺乏好的酒店，留不住人。一直沒(méi)有開通航道。但是開通航道是比較容易的。惠州市旅游局香港對(duì)周邊旅游市場(chǎng)的影響u與惠東同樣毗鄰深圳入境游客中，86.8%的游客來(lái)自香港。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。35泛珠三角整體協(xié)調(diào)發(fā)展，使惠州中心化趨泛珠三角整體協(xié)調(diào)發(fā)展，使惠州中心化趨勢(shì)加快，同時(shí)也為旅游業(yè)帶來(lái)新的機(jī)會(huì)勢(shì)加快，同時(shí)也為旅游業(yè)帶來(lái)新的機(jī)會(huì)u深圳市國(guó)內(nèi)游客中，以廣東、湖南、湖北、江西、廣西、及四川等省份游客為主，

27、來(lái)自上述地區(qū)的國(guó)內(nèi)游客合計(jì)占了68.54% 。國(guó)際游客基本從香港入境，對(duì)內(nèi)地旅游業(yè)的形象、品牌認(rèn)識(shí)有限，可以結(jié)合香港的國(guó)際知名度、廣州舉辦大型展會(huì)的能力、周邊省份城市豐富的旅游資源，開發(fā)聯(lián)動(dòng)旅游路線，將區(qū)域內(nèi)著名景點(diǎn)介紹給世界各國(guó)游客，深度挖掘泛珠“9+2”各地區(qū)的旅游資源 。 世界休閑組織主席德瑞克世界休閑組織主席德瑞克加塞加塞 加強(qiáng)與泛珠三角地區(qū)的合作，按照“資源互補(bǔ)，線路互動(dòng)，客源互送，利益共享”的原則，共同構(gòu)建精品旅游路線?；莞?004127號(hào)文件加快我市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)泛珠三角的旅游市場(chǎng)機(jī)會(huì)資料來(lái)源：2005廣東國(guó)際旅游展覽會(huì)備忘錄 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。36自然山水風(fēng)景和濱海資源是

28、各地游客提及自然山水風(fēng)景和濱海資源是各地游客提及率最高的短途旅游度假目的地率最高的短途旅游度假目的地u惠州的山地風(fēng)景資源在珠三角地區(qū)首屈一指。城市群旅游地選擇偏好調(diào)查本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。37根據(jù)對(duì)環(huán)境承載力和市場(chǎng)容量分析，巽寮灣個(gè)人根據(jù)對(duì)環(huán)境承載力和市場(chǎng)容量分析，巽寮灣個(gè)人休閑游和商務(wù)會(huì)議潛在市場(chǎng)空間巨大休閑游和商務(wù)會(huì)議潛在市場(chǎng)空間巨大u參考案例：深圳大鵬半島發(fā)展規(guī)劃?？深惐鹊貐^(qū)旅游環(huán)境承載可類比地區(qū)旅游環(huán)境承載巽寮巽寮 巽寮項(xiàng)目年游客容量約為巽寮項(xiàng)目年游客容量約為250萬(wàn)人萬(wàn)人巽寮日游客量9000-10000人日容量利用率：旺季100%；過(guò)渡季80%，淡季25% 其中珠三角商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)15-

29、20萬(wàn)人次，降低周中和非旺季客流波動(dòng)，提高設(shè)施利用率目標(biāo)個(gè)人游市場(chǎng)總量為：230萬(wàn)人次巽寮灣的環(huán)境承載力本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。38小結(jié)小結(jié)珠三角經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為巽寮灣帶來(lái)潛在的大規(guī)模旅游珠三角經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為巽寮灣帶來(lái)潛在的大規(guī)模旅游度假和度假物業(yè)置業(yè)需求和較強(qiáng)購(gòu)買力。度假和度假物業(yè)置業(yè)需求和較強(qiáng)購(gòu)買力。香港對(duì)于珠三角的旅游業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠(yuǎn)。香港對(duì)于珠三角的旅游業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠(yuǎn)。泛珠三角地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，將促進(jìn)巽寮旅游資源國(guó)際知名度的提高。泛珠三角地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，將促進(jìn)巽寮旅游資源國(guó)際知名度的提高。自然山水風(fēng)景和濱海資源是各地游客首選的度假目的地。自然山水風(fēng)景和

30、濱海資源是各地游客首選的度假目的地。巽寮灣的環(huán)境承載力能夠滿足所依托的龐大市場(chǎng)空間。巽寮灣的環(huán)境承載力能夠滿足所依托的龐大市場(chǎng)空間。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。39巽寮在城市群中面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境巽寮在城市群中面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境各區(qū)域度假置業(yè)購(gòu)買力分析客戶關(guān)注的置業(yè)關(guān)鍵要素周末度假置業(yè)客戶區(qū)域特征度假置業(yè)的物業(yè)偏好度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素開發(fā)第二居所的條件分析區(qū)域內(nèi)典型物業(yè)度假置業(yè)需求分析旅游度假需求分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。40旅游地產(chǎn)的機(jī)會(huì)：珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游地產(chǎn)的機(jī)會(huì)：珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開發(fā)第二居所的必備條件旅游度假地開發(fā)第二居所的必備條件開發(fā)第

31、二居所的條件分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。41珠三角客戶相對(duì)于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假珠三角客戶相對(duì)于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購(gòu)買力，珠三角中高端客戶將是初期高品質(zhì)度假物業(yè)主要置業(yè)購(gòu)買力，珠三角中高端客戶將是初期高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體需求群體u超過(guò)15%的廣深客戶對(duì)于本區(qū)域度假置業(yè)的購(gòu)買意愿在100萬(wàn)以上。四成在60萬(wàn)以上。u一半以上的北京地區(qū)客戶和七成天津客戶接受總價(jià)在60萬(wàn)以下。u訪談顯示，置業(yè)出于投資和度假雙重目的。高端客戶傾向于選擇自己比較熟悉的區(qū)域投資。資料來(lái)源：世聯(lián)分析各區(qū)域度假置業(yè)購(gòu)買潛力分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。42由于距離和成本因素，在本區(qū)域置業(yè)用

32、于由于距離和成本因素，在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的客戶主要集中在珠三角周末度假的客戶主要集中在珠三角u成本包括經(jīng)濟(jì)成本和時(shí)間成本。u出于時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本的考慮，大北京地區(qū)的客戶在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的比例遠(yuǎn)低于珠三角客戶。u因此，地緣性的珠三角區(qū)域客戶表現(xiàn)為更大的潛在購(gòu)買需求。我買房子度假，只會(huì)考慮北京及周邊。珠三角太遠(yuǎn)了，坐飛機(jī)本身就是很辛苦的事情。北京客戶十一長(zhǎng)假我一般都是在上海周邊江浙一帶度假，不會(huì)走得太遠(yuǎn)的。上海客戶周末度假置業(yè)客戶區(qū)域特征本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。43景觀享受、投資價(jià)值和物業(yè)管理服務(wù)是各景觀享受、投資價(jià)值和物業(yè)管理服務(wù)是各區(qū)域客戶共同關(guān)注的置業(yè)要素區(qū)域客戶共同關(guān)注的置業(yè)要

33、素u區(qū)域和項(xiàng)目所顯示出的投資價(jià)值，是促成置業(yè)的最關(guān)鍵要素。u相對(duì)于第一居所來(lái)講，第二居所對(duì)于景觀更為注重。u相對(duì)于北京、廣深客戶來(lái)講，以天津?yàn)榇淼牡诙蓐?duì)城市投資度假物業(yè)意識(shí)較弱。客戶關(guān)注的置業(yè)關(guān)鍵要素本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。44獨(dú)棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假獨(dú)棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假物業(yè)類型物業(yè)類型u連排別墅等中間物業(yè)受歡迎程度明顯低于獨(dú)棟別墅和公寓。u結(jié)合對(duì)總價(jià)的調(diào)查看，小面積別墅更受個(gè)人休閑客戶青睞。大戶型主要面向觀瀾高爾夫球會(huì)的大戶型“高爾夫大宅”做的過(guò)大，導(dǎo)致除部分企業(yè)客戶用來(lái)做會(huì)所外，對(duì)于個(gè)人客戶吸引力不高，雖然價(jià)格不斷上漲，但銷售速度明顯低于其他小面積別墅。我們?cè)诤?/p>

34、期將調(diào)整戶型。個(gè)人客戶傾向于分散式投資，即便是富豪也很少愿意將資金過(guò)于集中的投在一棟房子里，所以控制總價(jià)是十分必要的。觀瀾高爾夫球會(huì)度假置業(yè)的物業(yè)偏好本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。45對(duì)于酒店等度假配套設(shè)施，舒適度和服務(wù)對(duì)于酒店等度假配套設(shè)施，舒適度和服務(wù)水平是各區(qū)域客戶最為關(guān)注的要素水平是各區(qū)域客戶最為關(guān)注的要素u舒適的旅游度假環(huán)境和較高的服務(wù)水平是各個(gè)區(qū)域客戶最為關(guān)注的。其次是價(jià)格。景觀提及率處于第四位。u景觀和價(jià)格的訴求以軟硬環(huán)境質(zhì)量為依據(jù)。u在度假灣公司對(duì)于度假區(qū)屬性的調(diào)查中，舒適性最為重要，提級(jí)率75%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于娛樂(lè)性、觀賞性、參與性。巽寮灣的酒店太差了，沒(méi)有度假的感覺(jué)，還不如一般的商務(wù)酒店，

35、讓人不想再去第二次。酒店的舒適度最重要了。珠三角客戶度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。46典型項(xiàng)目分析：棕櫚島高爾夫球會(huì)典型項(xiàng)目分析：棕櫚島高爾夫球會(huì)面面向整個(gè)珠三角客戶向整個(gè)珠三角客戶u距離深圳40分鐘車程。u在2000余畝的土地上形成了以高爾夫?yàn)橹黝}的度假區(qū)。u配套項(xiàng)目有spa、野戰(zhàn)、會(huì)議、游泳館、天文館等。u突出反映了惠州對(duì)于高爾夫等高尚消費(fèi)有效購(gòu)買力較低。區(qū)域內(nèi)典型物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。47新世界的香港背景和惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展為棕櫚新世界的香港背景和惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展為棕櫚島的經(jīng)營(yíng)和物業(yè)銷售帶來(lái)了穩(wěn)定的來(lái)源島的經(jīng)營(yíng)和物業(yè)銷售帶來(lái)了穩(wěn)定的來(lái)源u棕櫚島有效利用了地緣優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)機(jī)。u發(fā)

36、展商為香港新世界。u每天有往返香港中環(huán)的公共巴士。u深圳會(huì)員和香港會(huì)員各占40%的份額，其他珠三角客戶20%份額。u新世界全國(guó)性的布局和多元化的物業(yè)投資選擇，使其具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。u與其他股權(quán)投資者（金源米業(yè)HK0677）合資，是減輕資金和經(jīng)營(yíng)壓力的重要舉措。2005年Resort推出G8區(qū)棗林徑的投資產(chǎn)權(quán)式服務(wù)公寓，此批物業(yè)只邀約棕櫚島VIP會(huì)員及業(yè)主進(jìn)行優(yōu)先內(nèi)部認(rèn)購(gòu),在進(jìn)行認(rèn)購(gòu)的短短數(shù)天內(nèi)全數(shù)售罄, 并創(chuàng)下惠陽(yáng)豪宅每平方米售價(jià)人民幣16,000元之新紀(jì)錄。這批投資物業(yè)的年租金回報(bào)率約10%。2002年和2003年中海殼牌與新世界在惠陽(yáng)簽署棕櫚島6年宿舍租賃權(quán)。棕櫚島距

37、離中海殼牌石化項(xiàng)目用地乘車僅10多分鐘時(shí)間，2002年3月開始這里將入住外國(guó)專家9戶，年底達(dá)40多戶，根據(jù)建設(shè)工期的需要將分階段陸增入住200多戶。棕櫚島為中海殼牌建設(shè)了國(guó)際學(xué)校一所?；蓐?yáng)工業(yè)區(qū)的工廠大部分是臺(tái)資背景，大多住宅棕櫚島。棕櫚島在香港知名度很高，惠陽(yáng)和香港的聯(lián)系很密切，惠陽(yáng)人很多在香港有血緣關(guān)系，一期是02年做的，購(gòu)買客戶是通過(guò)新世界在香港的客戶資源。資料來(lái)源：新世界中國(guó)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。48小結(jié)小結(jié)珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開發(fā)第二居所的必備條件。珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開發(fā)第二居所的必備條件。珠三角客戶相對(duì)于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購(gòu)買

38、力。珠三角客戶相對(duì)于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購(gòu)買力。珠三角中高端客戶將是高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體珠三角中高端客戶將是高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體。地緣性客戶和經(jīng)常性度假客戶是度假區(qū)置業(yè)的中堅(jiān)力量。地緣性客戶和經(jīng)常性度假客戶是度假區(qū)置業(yè)的中堅(jiān)力量。景觀享受、投資價(jià)值和物業(yè)管理服務(wù)是各區(qū)域客戶共同關(guān)注的置業(yè)要素。景觀享受、投資價(jià)值和物業(yè)管理服務(wù)是各區(qū)域客戶共同關(guān)注的置業(yè)要素。獨(dú)棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假物業(yè)類型。獨(dú)棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假物業(yè)類型。舒適度和軟性服務(wù)是度假客戶最關(guān)注要素。舒適度和軟性服務(wù)是度假客戶最關(guān)注要素。區(qū)域目標(biāo)客戶置業(yè)需求及偏好本報(bào)告是嚴(yán)格保

39、密的。49巽寮在惠州面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境巽寮在惠州面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境惠州整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和空間惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及分布產(chǎn)業(yè)對(duì)城市和旅游的影響惠州人對(duì)沿海物業(yè)的置業(yè)需求城市群對(duì)惠州物業(yè)的投資需求惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及分布地緣性的市場(chǎng)需求環(huán)境地緣性的市場(chǎng)需求環(huán)境惠州的市場(chǎng)需求環(huán)境惠州的市場(chǎng)需求環(huán)境稔平半島的產(chǎn)業(yè)狀況本地產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響本地人口經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)特征本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。50小結(jié)（目標(biāo)客戶及需求偏好分析）小結(jié)（目標(biāo)客戶及需求偏好分析）相對(duì)于核心城市而言，較低的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平一方面使得本地人口相對(duì)于核心城市而言，較低的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平一方面使得本地人口對(duì)于度假和置業(yè)的有效需求較低對(duì)于度假和置業(yè)

40、的有效需求較低；另一方面其洼地效應(yīng)所形成的投資價(jià)；另一方面其洼地效應(yīng)所形成的投資價(jià)值也被城市群的投資者看好。值也被城市群的投資者看好。歷史原因所造成的心理因素對(duì)惠州人置業(yè)投資有抑制作用，但其作用正歷史原因所造成的心理因素對(duì)惠州人置業(yè)投資有抑制作用，但其作用正在逐步減小。本地購(gòu)買力將逐步釋放。在逐步減小。本地購(gòu)買力將逐步釋放?；葜莓a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將為旅游業(yè)帶來(lái)惠州產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將為旅游業(yè)帶來(lái)1小時(shí)圈內(nèi)的地緣性消費(fèi)群。小時(shí)圈內(nèi)的地緣性消費(fèi)群。臨海產(chǎn)業(yè)群的形成和專業(yè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的加強(qiáng)為大旅游業(yè)的發(fā)展帶來(lái)潛在機(jī)臨海產(chǎn)業(yè)群的形成和專業(yè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的加強(qiáng)為大旅游業(yè)的發(fā)展帶來(lái)潛在機(jī)會(huì)。會(huì)。由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)性供給，導(dǎo)致本地需求

41、乏力由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)性供給，導(dǎo)致本地需求乏力，使得本地尚未形成具有身，使得本地尚未形成具有身份標(biāo)識(shí)性的社區(qū)。份標(biāo)識(shí)性的社區(qū)。地緣性高收入人群漸成規(guī)模，但本地置業(yè)需求未被充分挖掘。地緣性高收入人群漸成規(guī)模，但本地置業(yè)需求未被充分挖掘。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。51巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市群整體供給水平分析城市群整體供給水平分析大鵬半島度假市場(chǎng)針對(duì)性研究大鵬半島度假市場(chǎng)針對(duì)性研究代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。52本地休閑自住類旅游度假區(qū)本地休閑自住類旅游度假區(qū)資源有瓶頸，覆蓋市場(chǎng)

42、窄資源有瓶頸，覆蓋市場(chǎng)窄珠三角市場(chǎng)供給本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。53區(qū)域旅游度假區(qū)域旅游度假resortresort類類資源低檔開發(fā)，功能尚未健全資源低檔開發(fā)，功能尚未健全珠三角市場(chǎng)供給本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。54珠三角整體旅游市場(chǎng)開發(fā)相對(duì)滯后，無(wú)法滿足龐珠三角整體旅游市場(chǎng)開發(fā)相對(duì)滯后，無(wú)法滿足龐大的消費(fèi)需求大的消費(fèi)需求u山/文化資源并不強(qiáng)勢(shì)u海資源素質(zhì)相對(duì)有限，并且未能保持原生態(tài)，城市化嚴(yán)重個(gè)人休閑短假市場(chǎng)商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)缺乏高素質(zhì)設(shè)施：“深圳很多度假地的規(guī)劃缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，零散、低素質(zhì)的設(shè)施破毀了整體氣氛，很難向高端市場(chǎng)走”（香港興業(yè)）旅游活動(dòng)單調(diào)：“珠三角一些海灘空有龐大人流，但沒(méi)有提供旅游活動(dòng)，引導(dǎo)消

43、費(fèi)?！保ㄉ顦I(yè)）設(shè)施供不應(yīng)求：“我們希望能找到固定的會(huì)議培訓(xùn)場(chǎng)地，但一直不成功。沒(méi)有合適的選擇。”（招商證券）服務(wù)水平不足：“大量的香港客人周末來(lái)到東莞以獲得優(yōu)質(zhì)低廉的服務(wù)。”（東莞三正酒店）未能充分利用自然資源：“深圳不是沒(méi)有自然環(huán)境好、適合培訓(xùn)的地方，但都給現(xiàn)存的低素質(zhì)建設(shè)浪費(fèi)了，短期內(nèi)很難改善提升”（深圳會(huì)展協(xié)會(huì)）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。55巽寮所面臨的珠三角旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)版圖巽寮所面臨的珠三角旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)版圖一流的區(qū)域級(jí)旅游度假勝地存在極大市場(chǎng)空缺一流的區(qū)域級(jí)旅游度假勝地存在極大市場(chǎng)空缺 本地旅游休閑本地旅游休閑自住類自住類一流區(qū)域旅游度假一流區(qū)域旅游度假resort類類一流目的地型一流目的地

44、型 resortResort的功能的功能單一復(fù)合空間空間和人和人口的口的覆蓋覆蓋廣泛集中夏威夷坎昆巴拉德羅馬爾代夫Bintan亞龍灣巽寮南國(guó)桃園華僑城觀瀾GOLF荔湖GOLF光明農(nóng)場(chǎng)美視GOLF愉景灣大梅沙御溫泉丹霞山海凌島小梅沙飛沙灘七星巖Hidden ValleyHomestead國(guó)際標(biāo)桿珠三角市場(chǎng)珠三角市場(chǎng)供給Forest Highlands本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。56大亞灣（霞涌）在資源稟賦和產(chǎn)業(yè)群影響大亞灣（霞涌）在資源稟賦和產(chǎn)業(yè)群影響上競(jìng)爭(zhēng)力較差上競(jìng)爭(zhēng)力較差l霞涌區(qū)位和通達(dá)性較好，地理位置較深圳更近，但是距離石化城、核電站、澳頭深水港等產(chǎn)業(yè)較近，難以去城市化l資源評(píng)價(jià)略遜于巽寮灣。海水

45、和沙灘質(zhì)量差l景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產(chǎn)業(yè)污染l尚缺乏高水準(zhǔn)配套設(shè)施l以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開發(fā)目前十分有限l周邊市化城汽車城等產(chǎn)業(yè)帶來(lái)潛在地緣性消費(fèi)群，但嚴(yán)重影響沿路景觀和度假功能我們接待過(guò)的深圳客戶有的去過(guò)巽寮，再帶他們?nèi)S金海岸，客戶覺(jué)得還是巽寮好 。南山國(guó)際霞涌霞涌石化城石化城惠州惠州惠陽(yáng)惠陽(yáng)澳頭澳頭45KM13KM5KM本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。57亞婆角亞婆角l岸線景觀不具足夠競(jìng)爭(zhēng)力。南向海灘受洋流和季風(fēng)影響明顯。l碼頭過(guò)渡開發(fā)，可達(dá)性差。l缺乏基本的經(jīng)營(yíng)管理，現(xiàn)場(chǎng)破敗凌亂。l缺乏整體開發(fā)，配套不足，海灘過(guò)于開敞。綠化率較差。 l認(rèn)知度較差。l硬地道路尚未鋪設(shè)，

46、道路年久失修，可達(dá)性較差。沿路景觀一般。l植被破壞嚴(yán)重。l未來(lái)開發(fā)主體為稔平鎮(zhèn)政府，主體的操作能力主體的操作能力較低。龍門的山地和森林資源對(duì)于珠三角客戶影響較大。去龍門的廣州人最多。 惠州人周末游玩也主要也在龍門和海濱。麗日百合資料來(lái)源 ：惠州市規(guī)劃局、旅游局本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。58大鵬半島從資源和區(qū)位上看，未來(lái)都是巽大鵬半島從資源和區(qū)位上看，未來(lái)都是巽寮的強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)寮的強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)u基礎(chǔ)設(shè)施：周邊有多條道路正在規(guī)劃建設(shè)中，交通體系逐漸完善，地塊與其它地區(qū)的 溝通提供便利；u人文歷史：大鵬所城改造一期工程即將啟動(dòng)，總投資5000萬(wàn)元，附近已規(guī)劃仿明清一條街，未來(lái)將依托大鵬所城，建設(shè)具有文化特色的

47、購(gòu)物街；u酒店等招商進(jìn)展緩慢，調(diào)查顯示諸多商家對(duì)投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。u整合推廣：目前尚未進(jìn)入整合推廣階段。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。59本項(xiàng)目原生態(tài)的一流旅游資源首屈一指，但仍需在人文資源打造、本項(xiàng)目原生態(tài)的一流旅游資源首屈一指，但仍需在人文資源打造、基礎(chǔ)設(shè)施改善、市場(chǎng)認(rèn)知度的提高和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上進(jìn)一步提高競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)設(shè)施改善、市場(chǎng)認(rèn)知度的提高和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上進(jìn)一步提高競(jìng)爭(zhēng)力力目前整個(gè)廣東省海岸線大規(guī)模發(fā)展石化工業(yè)等重工業(yè)，巽寮灣等是僅有的海濱度假區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。60武漢武漢漢陽(yáng)赫山項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析漢陽(yáng)赫山項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析案例案例2如何突破區(qū)域價(jià)格？如何突破區(qū)域價(jià)格？區(qū)域發(fā)展前景是否

48、看好？可能的目標(biāo)客戶區(qū)域？是否具有購(gòu)買力及購(gòu)買意愿？目標(biāo)客戶競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析是否具有打贏的機(jī)會(huì)？區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)分析目標(biāo)客戶及需求偏好市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。61區(qū)域發(fā)展研究區(qū)域發(fā)展研究本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。62整體規(guī)劃漢江南岸規(guī)劃為文化旅游中心整體規(guī)劃漢江南岸規(guī)劃為文化旅游中心未來(lái):建起一座現(xiàn)代化新城, 以“兩江一路”（即長(zhǎng)江、漢水、外環(huán)線）圍合的扇形區(qū)域?yàn)橐?guī)劃范圍，面積368平方公里。在行政范圍上包含現(xiàn)在的漢陽(yáng)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和蔡甸區(qū)的一部分。規(guī)劃到2020年人口達(dá)到100萬(wàn)。規(guī)劃將新區(qū)發(fā)展定位為輻射武漢乃至整個(gè)華中地區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產(chǎn)性服務(wù)中心、市級(jí)文化旅游中心 市

49、級(jí)文化旅游中心主要依托漢江、長(zhǎng)江沿江開發(fā)，在旅游方面成為一個(gè)品牌；現(xiàn)代制造業(yè)基地則立足武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，提升武漢的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；生產(chǎn)性服務(wù)中心以發(fā)展四新地區(qū)為重點(diǎn)，可極大地提高武漢的區(qū)域輻射力。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。63月湖公園正在建設(shè)，景觀建設(shè)規(guī)模約58萬(wàn)平方米月湖音樂(lè)廳主體完工月湖藝術(shù)廳2008年建成并召開中國(guó)第八屆藝術(shù)節(jié)交通建設(shè)梅子路的建成通車將貫通漢口、硚口、漢陽(yáng)，穿越墨水湖直通沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，赫山路連接琴臺(tái)和漢陽(yáng)大道、羅七路呼應(yīng)；鐵道規(guī)劃 項(xiàng)目東側(cè)鐵路線作為京廣線的組成部分，有計(jì)劃線路外擴(kuò)，但還是承擔(dān)火車中轉(zhuǎn)和城市內(nèi)部交通軌道的作用；近期規(guī)劃漢陽(yáng)打造沿江高尚住宅區(qū)近期規(guī)劃漢陽(yáng)打造沿江高

50、尚住宅區(qū)20082008年琴臺(tái)藝術(shù)中心將落成使用年琴臺(tái)藝術(shù)中心將落成使用月湖公園本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。64漢正旅游商貿(mào)區(qū)段：漢正旅游商貿(mào)區(qū)段：入江口至月湖橋段，漢正板塊。漢正街有500年悠久商貿(mào)歷史和漢地文化，該區(qū)域定位為特色商業(yè)文化為主導(dǎo)功能的傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)生活休閑區(qū)段：生活休閑區(qū)段：月湖橋至龍陽(yáng)橋段，漢西板塊。緊鄰規(guī)劃中的武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)和武漢美食街，將定位為現(xiàn)代商務(wù)居住為主導(dǎo)功能的高品質(zhì)都市商務(wù)區(qū)濱水發(fā)展區(qū)：濱水發(fā)展區(qū)：龍陽(yáng)橋至長(zhǎng)豐橋段，古田板塊。充分利用該區(qū)域現(xiàn)有的自然資源，規(guī)劃定位為新興業(yè)態(tài)發(fā)展區(qū)和新橋家園區(qū)，建成以生態(tài)低層和多層區(qū)為主的武漢稀有別墅區(qū)近期規(guī)劃漢江北岸規(guī)劃為都市商務(wù)區(qū)近

51、期規(guī)劃漢江北岸規(guī)劃為都市商務(wù)區(qū)發(fā)展規(guī)劃確定：發(fā)展規(guī)劃確定：漢江北岸濱水區(qū)域東至友誼南路，南臨沿河大道（含江灘地塊），西至江漢五橋，北至解放大道（硚口路以西）和中山大道（硚口路以東），岸線全長(zhǎng)14.5公里，總用地面積1054公頃，規(guī)劃范圍內(nèi)可供開發(fā)用地581公頃，可供景觀規(guī)劃用地643.6公頃，可供道路及廣場(chǎng)建設(shè)用地119.6公頃，根據(jù)武漢市城市總體規(guī)劃和濱水北岸現(xiàn)狀，漢江北岸將依托漢正街、漢西和古田規(guī)劃為三個(gè)功能板塊：漢正旅游商貿(mào)區(qū)漢正旅游商貿(mào)區(qū)生活休閑區(qū)生活休閑區(qū)濱水發(fā)展區(qū)濱水發(fā)展區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。65月湖橋月湖橋北岸北岸古田片古田片江漢二橋江漢二橋北岸西片北岸西片漢江北岸待招商地塊漢江

52、北岸待招商地塊( (硚口區(qū)硚口區(qū)) ) A A 月湖橋橋片區(qū) B B 江漢二橋北岸西片 CC 古田片土地漢江北岸即將進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)階段土地漢江北岸即將進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)階段項(xiàng)目周邊土地出讓情況項(xiàng)目周邊土地出讓情況本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。66漢江南岸待招商地塊漢江南岸待招商地塊( (漢陽(yáng)區(qū)漢陽(yáng)區(qū)) )區(qū)政府舊改片區(qū)區(qū)政府舊改片區(qū)( (漢陽(yáng)區(qū)漢陽(yáng)區(qū)) )晴川片晴川片月湖片月湖片漢鋼片漢鋼片四新片四新片歸元寺歸元寺片片郭茨口西郭茨口西片片土地漢江南岸土地規(guī)劃土地漢江南岸土地規(guī)劃項(xiàng)目周邊土地出讓情況項(xiàng)目周邊土地出讓情況本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。67區(qū)域城市發(fā)展研究區(qū)域城市發(fā)展研究從遠(yuǎn)期看：老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變成文化旅游中心

53、區(qū)，發(fā)展前景良好；從近期看：漢陽(yáng)全力打造沿江高尚社區(qū)，項(xiàng)目中高檔定位順應(yīng)城市規(guī)劃發(fā)展大勢(shì)從土地出讓情況看從近期土地出讓計(jì)劃看沒(méi)有直接競(jìng)爭(zhēng)，漢江兩岸規(guī)劃看相互呼應(yīng)，具有打造中高檔樓盤的條件本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。68客戶研究客戶研究客戶來(lái)源區(qū)域客戶購(gòu)買力和購(gòu)買意愿客戶置業(yè)特征分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。69科教文化中心科教文化中心客戶研究圈層的確定1、武漢老印象2、行業(yè)客戶訪談3、漢陽(yáng)樓盤調(diào)研武昌客戶抗性最大漢口中心區(qū)及以北地區(qū)抗性較大，較高的性價(jià)比會(huì)吸引部分中心區(qū)低購(gòu)買力客戶漢江北岸客戶抗性相對(duì)較低古田區(qū)域城市資源佳，抗性大漢陽(yáng)客戶無(wú)抗性漢陽(yáng)和漢江北岸客戶應(yīng)漢陽(yáng)和漢江北岸客戶應(yīng)是重點(diǎn)研究片區(qū)是重點(diǎn)研究

54、片區(qū)城市商貿(mào)中心城市商貿(mào)中心旅游、居住區(qū)旅游、居住區(qū)老工業(yè)區(qū)（基本已外遷）老工業(yè)區(qū)（基本已外遷）漢陽(yáng)和漢江北岸是客戶重點(diǎn)研究片區(qū)漢陽(yáng)和漢江北岸是客戶重點(diǎn)研究片區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。70項(xiàng)目客戶研究片區(qū)劃分項(xiàng)目客戶研究片區(qū)劃分沌口沌口王家灣王家灣鐘家村鐘家村漢西建材漢西建材漢正街漢正街寶豐商圈寶豐商圈研究客戶群1、沌口片區(qū)2、鐘家村片區(qū)3、王家灣片區(qū)4、商業(yè)片區(qū)漢正街商貿(mào)客戶、漢西街建材客戶5、寶豐商圈沌口沌口王家灣王家灣鐘家村鐘家村漢西建材漢西建材漢正街漢正街寶豐商圈寶豐商圈10分鐘車程5公里路程15分鐘車程12公里路程6分鐘車程4公里路程10分鐘車程8公里路程10分鐘車程8公里路程20分鐘車

55、程15公里路程本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。71客戶分析方法客戶分析方法u對(duì)整體市場(chǎng)以及區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與看法u對(duì)本項(xiàng)目的看法u對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新及初步構(gòu)思的試探與檢驗(yàn)u需求和購(gòu)買力p訪談：訪談：u對(duì)整體市場(chǎng)以及區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與看法u對(duì)本項(xiàng)目的看法u對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新及初步構(gòu)思的試探與檢驗(yàn)u需求和購(gòu)買力p樓盤調(diào)研樓盤調(diào)研本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。72一、客戶購(gòu)房意愿和購(gòu)買力分析一、客戶購(gòu)房意愿和購(gòu)買力分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。73訪談目錄表（訪談目錄表（5656個(gè)客戶深度訪談）個(gè)客戶深度訪談）政府相關(guān)人員政府相關(guān)人員武漢規(guī)劃國(guó)土司漢陽(yáng)分局規(guī)劃科羅科長(zhǎng)漢陽(yáng)開發(fā)辦主任金主任政府公務(wù)員 金主任公務(wù)員 俞先生；業(yè)內(nèi)專業(yè)人士業(yè)內(nèi)專業(yè)人

56、士三江公司張部長(zhǎng)三江公司營(yíng)銷部李部長(zhǎng)復(fù)地翠微新城營(yíng)銷部經(jīng)理李經(jīng)理集賢書香苑銷售員漢正會(huì)館（漢正街第一大道）銷售員南國(guó)明珠銷售人員南湖某開發(fā)商營(yíng)銷經(jīng)理馬冬漢來(lái)燈飾五金批發(fā)市場(chǎng)企劃部張主任武漢德思勤副總上海愛(ài)家碧水晴天銷售人員金橋鳳凰華庭 銷售經(jīng)理策源代理 策劃 。客戶客戶服裝商戶女士歲武漢人服裝商戶先生歲經(jīng)營(yíng)年石家莊人服裝商戶先生歲經(jīng)營(yíng)年溫州人服裝商戶先生歲經(jīng)營(yíng)年?yáng)|北人服裝商戶先生歲經(jīng)營(yíng)年十堰人 服裝商戶4118 先生50歲溫州人服裝商戶4318女士歲杭州人服裝商戶4330女士歲廣州人服裝商戶1229 男 30歲 非武漢人 服裝商戶1329 女 35歲 武漢人服裝商戶4237 女 30歲 武漢漢

57、陽(yáng)人服裝商戶 男 45歲 建材市場(chǎng)華利燈飾沈老板歲左右寧波人建材市場(chǎng)勝陽(yáng)燈飾孫老板歲左右武漢人漢正街臨街商鋪酒水飲料批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶歲武漢周邊（黃岡人）漢正街臨街商鋪茶葉批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶 歲左右外地人漢正街臨街商鋪干果批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶歲左右武漢周邊（孝感人）大興路鞋類商品批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶歲武漢人趙先生漢西建材市場(chǎng)賣場(chǎng)經(jīng)理漢西建材市場(chǎng)瓷磚老板歲福建人漢西建材市場(chǎng)華藝照明b217先生歲十堰人漢西建材市場(chǎng)工藝畫廊女士50歲武漢人大橋局職工歲左右道路設(shè)計(jì)院職工家屬歲左右沌口消費(fèi)者 男高工沌口消費(fèi)者 女管理人員沌口消費(fèi)者 男管理人員沌口消費(fèi)者 男一般職員。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。74沌口項(xiàng)目客戶研究項(xiàng)目客戶研究( (客戶訪談、樓盤

58、調(diào)研客戶訪談、樓盤調(diào)研) ) 對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：武漢人環(huán)境還可以對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：武漢人環(huán)境還可以 非武漢人大多不太熟悉本片區(qū)非武漢人大多不太熟悉本片區(qū)1 1、客戶基本情況、客戶基本情況n有東風(fēng)、康師傅、可口可樂(lè)等n多數(shù)企業(yè)為非武漢人員（80以上），只有少數(shù)企業(yè)以本地人員為主2 2、客戶收入、客戶收入較好企業(yè)員工收入n平均收入：3000元/月n普通員工不超過(guò)2000元/月n技術(shù)人員和科長(zhǎng)級(jí)別3000-4000元/月n管理層約10，收入高并且差別大3 3、現(xiàn)居住狀況、現(xiàn)居住狀況 n現(xiàn)狀:多數(shù)在區(qū)域購(gòu)房（企業(yè)集中購(gòu)房），管理層在區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)環(huán)境物業(yè)（如金色港灣）和城市中心區(qū)購(gòu)房沌口片區(qū)客戶研究沌口片區(qū)客

59、戶研究本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。75沌口項(xiàng)目客戶研究項(xiàng)目客戶研究 ( (客戶訪談、樓盤調(diào)研客戶訪談、樓盤調(diào)研) ) 沌口片區(qū)客戶研究沌口片區(qū)客戶研究金色港灣4 4、客戶特點(diǎn)、客戶特點(diǎn)多數(shù)為非武漢客戶，無(wú)武漢城市情節(jié)，認(rèn)為沌口區(qū)域不差，區(qū)域基本生活 配套較成熟，出片區(qū)主動(dòng)意愿不強(qiáng)原企業(yè)集中購(gòu)房模式使客戶習(xí)慣愛(ài)老鄉(xiāng)社區(qū)群居，不愿分開 跳出區(qū)域外置業(yè)特點(diǎn)：武漢人多數(shù)具有“三緣”（親緣、工作緣、地緣）關(guān)系選擇在企業(yè)巴士沿線物業(yè)非武漢客戶為子女教育投資（城市教育資源要求高）5 5、本項(xiàng)目契合度、本項(xiàng)目契合度跳出區(qū)域購(gòu)買特點(diǎn)和本項(xiàng)目不相符對(duì)在沌口區(qū)域購(gòu)買物業(yè)的客戶拉動(dòng)抗性大片區(qū)城市價(jià)值（成熟度）低于中心城區(qū)和沌

60、口自然環(huán)境，沌口項(xiàng)目?jī)?yōu)于本項(xiàng)目（如金色港灣3900元）形成沌口區(qū)域相對(duì)封閉市場(chǎng)，不具備大量區(qū)域外購(gòu)買驅(qū)動(dòng)力形成沌口區(qū)域相對(duì)封閉市場(chǎng)，不具備大量區(qū)域外購(gòu)買驅(qū)動(dòng)力本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。76項(xiàng)目客戶研究項(xiàng)目客戶研究 ( (客戶訪談、樓盤調(diào)研客戶訪談、樓盤調(diào)研) ) 對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：地塊是漢陽(yáng)目前居住適宜區(qū)域?qū)?xiàng)目片區(qū)印象：地塊是漢陽(yáng)目前居住適宜區(qū)域1 1、客戶基本情況、客戶基本情況本區(qū)域集中漢陽(yáng)大量政府公務(wù)員和大橋局客戶，具有較高購(gòu)買力2 2、客戶收入、客戶收入一般公務(wù)員收入:2000-3000大橋局收入:2500-35003 3、現(xiàn)居住狀況、現(xiàn)居住狀況 、購(gòu)買力、購(gòu)買力大橋局職工公務(wù)員基本已有一套福