應(yīng)收賬款管理存在的問(wèn)題及解決對(duì)策

1、保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款治理存在的問(wèn)題及解決對(duì)策重慶工商大學(xué)派斯學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)2021級(jí)會(huì)本7班張戀指導(dǎo)教師：丁大軍摘要：改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速開(kāi)展,給企業(yè)帶來(lái)了良好的開(kāi)展機(jī)遇,但同時(shí)也使得企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)劇烈,為了擴(kuò)大營(yíng)銷,減少存貨,許多企業(yè)都選擇了賒銷的方式來(lái)增加產(chǎn)品銷量,然而這樣的銷售方式,就會(huì)使得企業(yè)產(chǎn)生大量的應(yīng)收賬款,而當(dāng)企業(yè)產(chǎn)生信任危機(jī)時(shí),假設(shè)是賬款不能及時(shí)收回,這對(duì)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)會(huì)產(chǎn)生極大的影響,甚至最終還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的落敗.應(yīng)收賬款是企業(yè)一項(xiàng)重要的流動(dòng)資產(chǎn),應(yīng)收賬款治理在現(xiàn)代企業(yè)的開(kāi)展中也占著至關(guān)重要的位置,而且關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,因而為了更好的穩(wěn)固企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

2、中的地位,要求現(xiàn)代企業(yè)在開(kāi)展過(guò)程中必須采取相應(yīng)的舉措來(lái)提升自身應(yīng)收賬款治理的水平,且由此解決應(yīng)收賬款治理中的問(wèn)題.保利地產(chǎn)股份作為一家大型的房地產(chǎn)公司,應(yīng)收賬款治理水平的好壞直接關(guān)系到公司的開(kāi)展效益.本文以保利地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款治理為研究?jī)?nèi)容,對(duì)應(yīng)收賬款的理論進(jìn)行一系列概述,闡述了保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款治理的現(xiàn)狀,提出了公司應(yīng)收賬款治理存在的問(wèn)題,并列出了一些解決其應(yīng)收賬款治理問(wèn)題的解決舉措.關(guān)鍵詞：Abstract：Sincethereformandopeningup,therapiddevelopmentofChina'ssocialistmarketeconomy,totheenterp

3、risebroughtgoodopportunitiesfordevelopment,butatthesametime,thecompetitionbetweenenterprisesbecomesmoreandmorefierce,inordertoexpandmarketing,reduceinventory,manyenterpriseschosethewaycredittoincreasetheamountofproductssold.However,thiswayofsales,willenableenterprisestoproducealargeamountofaccountsr

4、eceivable,andwhentheenterpriseshaveacrisisofconfidence,ifreceivablescannotrecoverintime,thistotheenterprisefundsweeksofthetransferhaveagreatimpact,eveninthefinalwillbealeadingenterprisesofdefeat.Accountsreceivableistheenterpriseimportantcurrentassets,accountsreceivablemanagementinthedevelopmentofmod

5、ernenterprisesalsoaccountedforacrucialposition,andtherelationshipbetweentheeconomicefficiencyofenterprises,thustobettertoconsolidateitspositioninthemarketcompetition,modernenterprisesinthedevelopmentprocessmusttakecorrespondingmeasurestoimprovetheirlevelofthemanagementoftheaccountreceivable,andsoast

6、osolvetheproblemsinthemanagementofaccountsreceivable.PolyRealEstateLimitedbyShareLtdasalargeRealEstateCompany,accountsreceivablemanagementlevelisdirectlyrelatedtothedevelopmentofthecompanybenefits.Inthispaper,PolyRealestatecompanyshouldbeaccountsreceivablemanagementastheresearchcontent,theoryofaccou

7、ntsreceivableforaseriesofoverview,expoundedonthepolyrealestateshouldthestatusofaccountsreceivablemanagement,thecompanyshouldproblemsexistedinthemanagementoftheaccountreceivable,andlistssomesolutionstoitsaccountsreceivablemanagementmeasurestosolvetheproblem.Keywords：一、應(yīng)收賬款治理的概述1、應(yīng)收賬款的概念及特征應(yīng)收賬款是指企業(yè)對(duì)外銷

8、售商品、材料以及提供勞務(wù)而應(yīng)向購(gòu)貨方或接受勞務(wù)方收取的款項(xiàng).包括企業(yè)在銷售過(guò)程中代購(gòu)貨方墊付的包裝費(fèi)用、運(yùn)雜費(fèi)用以及應(yīng)向購(gòu)貨方收取的增值稅款.應(yīng)收賬款是伴隨企業(yè)的銷售行為發(fā)生而形成的一項(xiàng)債權(quán).應(yīng)收賬款表示企業(yè)在銷售過(guò)程中被購(gòu)置單位所占用的資金.企業(yè)應(yīng)及時(shí)收回應(yīng)收賬款以彌補(bǔ)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各種消耗,保證企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)；對(duì)于被拖欠的應(yīng)收賬款應(yīng)采取舉措,組織催收；對(duì)于確實(shí)無(wú)法收回的應(yīng)收賬款,凡符合壞賬條件的,應(yīng)在取得有關(guān)證實(shí)并按規(guī)定程序報(bào)批后,作壞賬損失處理.應(yīng)收賬款的特征：1應(yīng)收賬款是一種商業(yè)信用.2應(yīng)收賬款是由于企業(yè)與外單位之間,由于產(chǎn)品銷售和勞務(wù)提供而產(chǎn)生的.3企業(yè)產(chǎn)生應(yīng)收賬款,一般說(shuō)明產(chǎn)

9、品銷售和勞務(wù)提供過(guò)程已完成.4應(yīng)收賬款按實(shí)際發(fā)生的金額記賬.5應(yīng)收賬款是指流動(dòng)資產(chǎn)性質(zhì)的債權(quán).2、應(yīng)收賬款治理的定義應(yīng)收賬款治理是指在賒銷業(yè)務(wù)中,從銷售商將貨物或效勞提供應(yīng)購(gòu)置商,債權(quán)成立開(kāi)始,到款項(xiàng)實(shí)際收回或作為壞賬處理結(jié)束,授信企業(yè)采用系統(tǒng)的方法和科學(xué)的手段,對(duì)應(yīng)收賬款回收全過(guò)程所進(jìn)行的治理.其目的是保證足額、及時(shí)收回應(yīng)收賬款,降低和預(yù)防信用風(fēng)險(xiǎn).應(yīng)收賬款治理是信用治理的重要組成局部,它屬于企業(yè)后期信用治理范疇.應(yīng)收賬款的治理是一個(gè)多元的、復(fù)雜的治理過(guò)程,涉及多部門、多環(huán)節(jié).廣義的應(yīng)收賬款治理分為兩個(gè)階段：第一個(gè)階段是,從債權(quán)開(kāi)始成立到應(yīng)收賬款到期日這段時(shí)間的治理,即拖欠前的賬款治理;第二

10、個(gè)階段是,應(yīng)收賬款到期日后的賬款治理,即拖欠后的賬款治理.信用治理機(jī)構(gòu)為了對(duì)這兩個(gè)階段的治理加以區(qū)別,往往將賬款被拖欠前的治理稱為應(yīng)收賬款治理,即狹義的應(yīng)收賬款治理,而將逾期后的賬款治理叫做商賬追收.對(duì)它的治理應(yīng)從全局出發(fā),除增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部限制環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)水平、探索風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等方式外,改善企業(yè)的外部環(huán)境,建立完善的社會(huì)信用機(jī)制,以政府立法、行業(yè)組織訂立行規(guī)等方式引導(dǎo)社會(huì)對(duì)信用評(píng)級(jí)的需求、完善監(jiān)督體系等也是目前面臨的主要任務(wù),宏觀環(huán)境的改善和企業(yè)主觀意識(shí)的提升有機(jī)結(jié)合,才能有效地改善應(yīng)收賬款治理現(xiàn)狀.3、應(yīng)收賬款治理的重要性應(yīng)收賬款是每個(gè)企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),商品與勞務(wù)賒銷的產(chǎn)物,是企業(yè)以信用方式對(duì)

11、外銷售商品、提供勞務(wù)等所形成的尚未收回的被購(gòu)貨單位、接受勞務(wù)單位所占用的本企業(yè)的資金,屬于商業(yè)信用的一種形式.企業(yè)為了擴(kuò)大產(chǎn)品銷路,提升產(chǎn)品銷售收入,或多或少,都有一定的商品賒銷,商品的賒銷也就形成了應(yīng)收賬款,增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn).因此,企業(yè)必須采取切實(shí)可行的舉措,制定合理有效的治理方法,做好應(yīng)收賬款的事先預(yù)防、監(jiān)督回收等治理工作,以保證應(yīng)收賬款的合理占用水平和收款平安,盡可能減少壞賬損失,降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn).應(yīng)收賬款是企業(yè)的一項(xiàng)重要流動(dòng)資產(chǎn),也是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)較大的資產(chǎn).完善企業(yè)應(yīng)收賬款治理機(jī)制,對(duì)加快貨款回收、防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提升經(jīng)營(yíng)效益具有重要意義.企業(yè)增強(qiáng)應(yīng)收賬款的治理能促進(jìn)銷售的良性循環(huán),加速

12、資金的周轉(zhuǎn)率,預(yù)防壞賬呆賬的積累,保持現(xiàn)金流的通暢,是經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)密切合作的有效途徑.而如果企業(yè)的應(yīng)收帳款治理不到位的話給企業(yè)將會(huì)帶來(lái)致命的危機(jī),造成債務(wù)糾紛的產(chǎn)生,同時(shí)增加企業(yè)的討債本錢和治理本錢,而局部企業(yè)本身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)反抗水平較差,將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)直接的打擊.二、保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款治理現(xiàn)狀1、保利地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介公司成立于1992年,2002年完成股份制改造后,開(kāi)始實(shí)施全國(guó)化戰(zhàn)略,增強(qiáng)專業(yè)化運(yùn)作,連續(xù)實(shí)現(xiàn)跨越式開(kāi)展.目前公司已完成以廣州、北京、上海為中央,覆蓋45個(gè)城市的全國(guó)化戰(zhàn)略布局,擁有216家控股子公司,業(yè)務(wù)拓展到包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)治理、銷售代理以及商業(yè)會(huì)展、酒店經(jīng)營(yíng)等

13、相關(guān)行業(yè).保利地產(chǎn)堅(jiān)持以商品住宅開(kāi)發(fā)為主,適度開(kāi)展持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè).在住宅開(kāi)發(fā)方面,保利地產(chǎn)逐漸形成了涵蓋花園系、心語(yǔ)系、香檳系、公館系、林語(yǔ)系、康橋系、十二橡樹(shù)系等多元化優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)的先進(jìn)創(chuàng)新格局,涵蓋中高端住宅、公寓、別墅多種物業(yè)形態(tài).商業(yè)物業(yè)涵蓋商業(yè)寫(xiě)字樓、高端休閑地產(chǎn)、星級(jí)酒店、商貿(mào)會(huì)展、購(gòu)物中央、城市綜合體等,具備多品類物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的實(shí)力.公司奉行“和者筑善的企業(yè)價(jià)值觀,將“和諧提升至企業(yè)品牌戰(zhàn)略的高度,致力于創(chuàng)造自然、建筑、人文交融的和諧人居生活.將“和諧理念始終貫徹于企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)和客戶效勞全過(guò)程,研創(chuàng)節(jié)能環(huán)保、自然舒適的產(chǎn)品,提升產(chǎn)品品質(zhì),通過(guò)親情和院式效勞營(yíng)造良好的社

14、區(qū)氣氛,贏得了消費(fèi)者的廣泛喜愛(ài).多年來(lái),公司一直致力于從人文、藝術(shù)、歷史的角度,倡導(dǎo)和諧理念,關(guān)心公眾精神生活,傳承保利文化血統(tǒng),整合集團(tuán)文化資源,以藝術(shù)魅力提升文化內(nèi)涵.從“圓明園國(guó)寶展到每年舉辦的和樂(lè)中國(guó)系列活動(dòng),保利地產(chǎn)高舉文化地產(chǎn)旗幟,收到了較好的社會(huì)效益和示范效應(yīng).保利地產(chǎn)自成立以來(lái),循法尚德、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng),奉行務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、標(biāo)準(zhǔn)、卓越的經(jīng)營(yíng)理念,秉承發(fā)奮向上、團(tuán)結(jié)協(xié)作、樂(lè)于奉獻(xiàn)、標(biāo)準(zhǔn)誠(chéng)信、紀(jì)律嚴(yán)明的企業(yè)精神和價(jià)值觀念,在劇烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取得了長(zhǎng)足的開(kāi)展,奠定了行業(yè)領(lǐng)軍地位.未來(lái)保利地產(chǎn)將憑借準(zhǔn)確的戰(zhàn)略規(guī)劃、優(yōu)秀的治理水平、專業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)作和不斷深化的品牌影響力,不斷開(kāi)展,繼續(xù)為實(shí)現(xiàn)打造中國(guó)

15、地產(chǎn)長(zhǎng)城的企業(yè)愿景而不懈努力.2、保利地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款治理現(xiàn)狀(1)應(yīng)收賬款的賬齡分析賬齡是指負(fù)債人所欠賬款的時(shí)間.賬齡越長(zhǎng),發(fā)生壞賬損失的可能性就越大.賬齡分析法又稱“應(yīng)收賬款賬齡分析法,是指根據(jù)應(yīng)收帳款的時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)估計(jì)壞賬損失的一種方法.采用賬齡分析法時(shí),將不同賬齡的應(yīng)收賬款進(jìn)行分組,并根據(jù)前期壞賬實(shí)際發(fā)生的有關(guān)資料,確定各賬齡組的估計(jì)壞賬損失百分比,再將各賬齡組的應(yīng)收賬款金額乘以對(duì)應(yīng)的估計(jì)壞賬損失百分比數(shù),計(jì)算出各組的估計(jì)壞賬損失額之和,即為當(dāng)期的壞賬損失預(yù)計(jì)金額.保利地產(chǎn)股份主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),公司在2021年度實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入萬(wàn)元,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)萬(wàn)元.壞賬準(zhǔn)備按應(yīng)收賬款余額的5%+提,其2

16、021年年末應(yīng)收賬款總額為萬(wàn)元,根據(jù)報(bào)表附注,其應(yīng)收賬款的賬齡構(gòu)成如下表所示：賬齡期末數(shù)期初數(shù)金額比例壞賬準(zhǔn)備金額比例壞賬準(zhǔn)備1年以內(nèi)1-2年2-3年3年以上合計(jì)從應(yīng)收賬款的期初數(shù)和期末數(shù)比照中可以看出,保利地產(chǎn)股份有限責(zé)任公司2021年初2-3年賬齡的應(yīng)收賬款幾乎沒(méi)有收回,在年末的資產(chǎn)負(fù)債表上成了3年以上的應(yīng)收賬款,這類高齡應(yīng)收賬款長(zhǎng)期停滯在資產(chǎn)負(fù)債表上,形成壞賬的風(fēng)險(xiǎn)很大.而公司對(duì)這些賬齡在3年以上的應(yīng)收賬款仍按5%+提壞賬準(zhǔn)備,風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)藏明顯缺乏.(2)應(yīng)收賬款回收情況分析在房地產(chǎn)企業(yè)中,保利與萬(wàn)科地產(chǎn)是兩家開(kāi)展戰(zhàn)略非常相似的企業(yè),他們都強(qiáng)調(diào)快速開(kāi)發(fā),快速周轉(zhuǎn)的開(kāi)展戰(zhàn)略,而且也由于同時(shí)在上

17、海證券交易所上市交易而采用相同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么,因此在研究保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的同時(shí)將其與萬(wàn)科地產(chǎn)相比照,也可以讓我們更加清楚的了解保利地產(chǎn).下面對(duì)萬(wàn)科與保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行比照分析來(lái)研究保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款的回收情況,如下表：表1-2-1:萬(wàn)科運(yùn)營(yíng)性比率：20212021202120212021資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.240.360.340.350.36固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率41.5836.0532.4061.7635.83存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)天1618.3952.71253.91177.41090.0應(yīng)收賬款回收期天-524.0-231.6-205.0-213.3-172.6資金周轉(zhuǎn)周期天1105.3640.7906.79

18、14.2801.4日銷售現(xiàn)金比272.18171.76177.89175.14218.90表1-2-2:保利地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)性比率：20212021202120212021資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.240.260.290.200.24固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率111.15111.4782.2657.4897.11存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)天1696.41510.31596.82053.81589.3應(yīng)收賬款回收期天-141.3-239.1-180.9-385.9-379.6資金周轉(zhuǎn)周期天1319.51283.21552.11955.51539.4日銷售現(xiàn)金比194.75241.80128.56208.1583.42對(duì)于一家企業(yè)來(lái)說(shuō),并不是

19、資產(chǎn)越多越好,事實(shí)上正好相反,除非一個(gè)公司想要退出經(jīng)營(yíng),否那么,公司的價(jià)值表達(dá)在它所產(chǎn)生的收入里面,而資產(chǎn)僅僅是僅僅到達(dá)這一目的的必要手段而已.實(shí)際上,一家理想的公司應(yīng)該是那種不用任何資產(chǎn)就能取得收入的公司,無(wú)需任何投資,回報(bào)便是無(wú)窮的.企業(yè)的戰(zhàn)略會(huì)對(duì)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率產(chǎn)生重要的影響,同時(shí)治理層在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上的勤勉程度及創(chuàng)造力也是決定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的重要因素.因此資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是考察企業(yè)運(yùn)營(yíng)的重要性比率.總體來(lái)看萬(wàn)科的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)高于保利地產(chǎn).具體的,從存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)來(lái)看,萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)高于保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)大數(shù),這從一方面表達(dá)了萬(wàn)科高效的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)效率,也一定程度上反映出萬(wàn)科產(chǎn)品價(jià)位以及類型貼近市場(chǎng)而相對(duì)其他

20、企業(yè)更受到市場(chǎng)歡送的情況.萬(wàn)科與保利地產(chǎn)的應(yīng)收賬款回收天數(shù)都為負(fù)數(shù),這是由于房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特性所決定的.對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),只有在房屋完工,完成驗(yàn)收并符合交房條件以后,才把由預(yù)售房屋而得到的預(yù)收款由預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)收入,因此在地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)載表上我們可以看到大量的預(yù)收賬款,正是由于大量預(yù)收賬款的存在讓地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款為負(fù)數(shù).從應(yīng)收賬款回收天數(shù)來(lái)看,保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款回收天數(shù)遠(yuǎn)低于萬(wàn)科,但是這一情況在2021年得到改變.從這一指標(biāo)反映的數(shù)據(jù)來(lái)看,保利地產(chǎn)一直以來(lái)更多的利用了客戶的資金以支持其企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn),而萬(wàn)科似乎在2021年也意識(shí)到了這一問(wèn)題,加大對(duì)客戶資金的利用力度,在這一年應(yīng)收賬款回收天數(shù)甚

21、至小于保利地產(chǎn),說(shuō)明其對(duì)客戶資金的利用超過(guò)保利地產(chǎn).3應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分析應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是指在一定時(shí)期內(nèi)通常為一年應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的平均次數(shù).又叫收賬比率,是用于衡量企業(yè)應(yīng)收賬款流動(dòng)程度的指標(biāo),它是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)通常為一年賒銷凈額與應(yīng)收賬款平均余額的比率.公司的應(yīng)收帳款在流動(dòng)資產(chǎn)中具有舉足輕重的地位,公司的應(yīng)收帳款如能及時(shí)收回,公司的資金使用效率便能大幅提升.應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率就是反映公司應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)速度的比率.它說(shuō)明一定期間內(nèi)公司應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的平均次數(shù).用時(shí)間表示的應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)速度為應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)天數(shù),也稱平均應(yīng)收帳款回收期或平均收現(xiàn)期.它表示公司從獲得應(yīng)收帳款的權(quán)利到收回款項(xiàng)、變成現(xiàn)金所需

22、要的時(shí)間.下面分析保利地產(chǎn)2021-2021年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率,如下表：表1-3:保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分析財(cái)務(wù)指標(biāo)2021年2021年2021年2021年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率45.7681.5168.3568.10行業(yè)平均值13.1520.7823.7929.49由表1-3所示,2021年保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率保持在68流右,企業(yè)的應(yīng)收賬款回收速度較2021年減慢,資金滯留在應(yīng)收賬款上的數(shù)量增多,資金使用率有所下降,增大了發(fā)生壞賬損失的風(fēng)險(xiǎn).從表中可以看出,保利地產(chǎn)的應(yīng)收賬款收回放緩,但與同行業(yè)相比,應(yīng)收賬款有很大程度的提升,應(yīng)收賬款回收水平較強(qiáng),營(yíng)運(yùn)趨勢(shì)也不算太差.三、保利地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款治理存

23、在的問(wèn)題1、應(yīng)收賬款數(shù)額大,回收周期長(zhǎng)應(yīng)收賬款是現(xiàn)代企業(yè)開(kāi)展普遍存在的,保利地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)銷售的產(chǎn)品是房產(chǎn),價(jià)值較高,受市場(chǎng)行情、地理位置、貨幣政策、客戶自身原因、企業(yè)治理等因素影響,房地產(chǎn)市場(chǎng)總是起伏不定,企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越劇烈,保利地產(chǎn)為了擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模,提升市場(chǎng)占有率,增加產(chǎn)品銷售量,公司相方設(shè)法進(jìn)行廣告宣傳,大多數(shù)房產(chǎn)通過(guò)賒銷的方式來(lái)擴(kuò)大樓盤的知名度,吸引更多的客戶隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)的不斷攀升,許多普通的客戶很少通過(guò)一次性付款來(lái)支付房款,大多數(shù)通過(guò)銀行按揭方式或分期付款方式來(lái)購(gòu)置房產(chǎn).因此,保利地產(chǎn)在這期間存在大量的應(yīng)收賬款,其客戶多且分散,導(dǎo)致了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)緩慢,資金回收周

24、期長(zhǎng),資金回收困難的問(wèn)題,這也嚴(yán)重制約了保利地產(chǎn)公司的開(kāi)展.2、信用銷售資信評(píng)估薄弱,缺乏標(biāo)準(zhǔn)程序由于信用治理體系建設(shè)尚不成熟,房地產(chǎn)企業(yè)與客戶之間信息溝通不斷,保利地產(chǎn)公司迫于擴(kuò)大銷售,增加市場(chǎng)份額,在制定銷售策略時(shí)根本沒(méi)有考慮對(duì)客戶進(jìn)行事前資信評(píng)估.在銷售房產(chǎn)時(shí)僅僅憑客戶口頭告知是否可辦理按揭,由于很多客戶隱瞞自己的銀行征信記錄及房產(chǎn)記錄,導(dǎo)致客戶在真正辦理按揭貸款時(shí)出現(xiàn)很多不符合按揭貸款的要求.另一方面,由于公司把房產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)作為營(yíng)銷人員提取傭金的考核指標(biāo),但是沒(méi)有明確規(guī)定考核依據(jù).類似這些由于資信評(píng)估薄弱又缺乏標(biāo)準(zhǔn)的銷售程序,這最終導(dǎo)致應(yīng)收賬款的回收困難的客戶占據(jù)了相當(dāng)大的比例.3、應(yīng)

25、收賬款風(fēng)險(xiǎn)限制缺乏,壞賬可能性大隨著現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷開(kāi)展,企業(yè)之間開(kāi)展的各種商品交易都是在商業(yè)信用的之上來(lái)完成,而賒銷的方式那么是完成交易的方式方法.商業(yè)信用在拓展市場(chǎng),擴(kuò)大銷售,將其經(jīng)營(yíng)開(kāi)展本錢,強(qiáng)化企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和地位以及實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)等都表現(xiàn)出一定的優(yōu)勢(shì).保利地產(chǎn)公司,作為房地產(chǎn)企業(yè),賒銷業(yè)務(wù)眾多,但是由于賒銷業(yè)務(wù)的出現(xiàn),應(yīng)收賬款出現(xiàn)的問(wèn)題也比擬多了.排除社會(huì)信用和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的影響,導(dǎo)致公司應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)限制缺乏的主要原因還是由于公司沒(méi)有對(duì)各個(gè)階段的應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行及時(shí)治理和掌控.通過(guò)賒銷的交易方式雖然能夠獲得較多的賬目收入,但是回收金額受到企業(yè)自身以及外部環(huán)境因素的影響出現(xiàn)

26、較大的折扣.所以,最終公司獲得的收入并不能夠用應(yīng)收賬款來(lái)表示,而是實(shí)際的回收額度.這樣,公司出現(xiàn)壞賬呆賬的可能性也是很大,必然會(huì)存在一大筆賬款收不回的風(fēng)險(xiǎn).在回收應(yīng)收賬款之前,公司必須要明白這局部資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值具有較大的不確定性,這種不確定性必然會(huì)引發(fā)各種風(fēng)險(xiǎn),假設(shè)公司治理和領(lǐng)導(dǎo)階層不能夠從根本上熟悉到這種資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),那么會(huì)導(dǎo)致應(yīng)收賬款出現(xiàn)嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)危機(jī).4、關(guān)聯(lián)單位協(xié)調(diào)機(jī)制不完善由于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的特殊性,它不僅需要企業(yè)自身增強(qiáng)對(duì)其治理,其回收還必須增強(qiáng)與外部關(guān)聯(lián)單位的溝通協(xié)調(diào),但是這種溝通協(xié)調(diào)機(jī)制保利地產(chǎn)公司做的也不是很到位.主要表現(xiàn)在兩方面,首先,客戶貸款手續(xù)方面,公司應(yīng)收賬款主要有兩

27、種形式,即商業(yè)銀行的商業(yè)按揭貸款、公積金按揭貸款.這兩種按揭貸款都需要銀行或公積金治理機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格審批.但是公司與審批部門缺乏良好的溝通與協(xié)調(diào),大量客戶的按揭手續(xù)無(wú)法及時(shí)審批,造成審批手續(xù)滯后,應(yīng)收賬款大量積壓在審批環(huán)節(jié).其次,按揭貸款額度配置方面,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè),金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)加大,銀行對(duì)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金嚴(yán)加管控,銀行按揭貸款規(guī)模受到嚴(yán)格限制,公司沒(méi)有完全建立好與銀行的良好溝通協(xié)作關(guān)系,被動(dòng)等待銀行放款,從而導(dǎo)致大量應(yīng)收賬款積壓在銀行.另一方面,公積金貸款的客戶更是受公積金規(guī)模的影響,由于公積金貸款利率較低,其存貸比擬高,公積金節(jié)余額比擬小,有限的資金也很難滿足客戶的需要.四、強(qiáng)化和提升保利地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款治理水平的對(duì)策1、定期匯報(bào)應(yīng)收賬款數(shù)額,建立催收制