房地產(chǎn)經(jīng)典問題

1、什么叫做容積率?答:所謂“容積率”,是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高,容積率較低,建筑密度一般也就較低,發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少,而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度,還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū),高層住宅容積率應(yīng)不超過5,多層住宅應(yīng)不超過3,綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有項目都能做得到。建筑面積、公攤面積、實用面積到底有何異同?答:建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地

2、面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等,“實得建筑面積”就是人們俗稱的“實用面積”。它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。業(yè)主直接可利用的面積稱為“使用面積”,俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念?，F(xiàn)行公攤面積主要包括樓梯、電梯、過道、首層大堂等,有的樓盤公攤面積還包括了水房、電房、保安亭等配套設(shè)施的分?jǐn)?。商品房銷售時,以什么計量單位作為計價方式?答:商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內(nèi)建筑面積計價。商品房的計價方式是否可以自由選擇?答:從2002年10月1日起,商品房的計價方式只能選擇按套(總價)計價或按套內(nèi)建筑面積計價。商

3、品房建筑面積如何計算?答:商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán),分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán),買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利,承擔(dān)責(zé)任。何謂“預(yù)售面積”和“竣工面積”?它們有何區(qū)別?答:預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房地產(chǎn)建筑面積,它只供房地產(chǎn)預(yù)售時使用;竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實測的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計圖計算的建筑面積,它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。有些房地產(chǎn)的竣工面積與預(yù)售面積不一致,其原因主要有哪些?答:其產(chǎn)生的原因大致可概括為:(1)建筑物的某部分改變設(shè)計;(2)施工過程中,

4、建筑物的某部分未按原設(shè)計施工;(3)施工錯誤或施工誤差過大;(4)竣工后的房地產(chǎn)部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變;(5)正常的施工誤差和測量誤差也可能引起實測的竣工面積與預(yù)售面積存在差異。業(yè)主如對已購房地產(chǎn)的面積有疑問時,該如何處理?答:在預(yù)售期間,可向開發(fā)商索要該套房屋的面積測繪資料和建筑設(shè)計圖,根據(jù)圖上尺寸復(fù)核套內(nèi)建筑面積是否與購房合同上的套內(nèi)建筑面積相符。在竣工入伙后,可按相關(guān)規(guī)范自行實測,如仍存疑問,可要求進(jìn)行重新測量。業(yè)主在復(fù)查自己一套房的竣工面積與實際面積是否相符時,應(yīng)注意些什么?答:業(yè)主在復(fù)查已購房地產(chǎn)的面積時,一般只能丈量該套房的套內(nèi)建筑面積,而且還需注意墻體厚度、煙道、專用

5、梯、凸窗分?jǐn)偯娣e等問題。按建筑面積計價的商品房,發(fā)生面積差異時如何處理?答:按建筑面積計價的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e,并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生差異以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生差異時的處理方式。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪些部分組成?答:成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。什么是套內(nèi)房屋使用面積?答:套內(nèi)房屋使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積,以水平投影面積按下列規(guī)定計算:(1)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和;(2)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總

6、和計入使用面積;(3)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積;(4)內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。什么是套內(nèi)墻體面積?答:套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積,其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻,均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。本處所指的“其他公用面積”包含了電梯井周邊的過道、走廊,也包含了建筑物外墻外側(cè)的陽臺、走廊、檐廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺、騎樓等。什么是套內(nèi)陽臺建筑面積?答:套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中

7、封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積,未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。什么是房屋的共有建筑面積?答:房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。房屋的共有建筑面積包括哪些內(nèi)容?答:共有建筑面積的內(nèi)容包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室,管理用房,作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。按套內(nèi)建筑面積售房,房價

8、是如何計算的?答:(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房,按套(單元)或整層出售的,以套(單元)或整層內(nèi)建筑面積(以下簡稱“套內(nèi)建筑面積”)計算房價;整幢出售的,以該幢房屋建筑面積計算房價。預(yù)售時,開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房者提供經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的房屋建筑平面圖。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易,實行總價交易,房價可不與房屋建筑面積掛鉤,但新業(yè)主對公用建筑面積享有原業(yè)主的權(quán)屬。實行總價銷售的房屋,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或原業(yè)主應(yīng)向購房者提供房地產(chǎn)測繪機構(gòu)的房屋建筑平面圖。按套內(nèi)建筑面積計價的商品房,其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費用如何計算?答:按套內(nèi)建筑面積計算房價的商品房,其應(yīng)分?jǐn)?/p>

9、的公用建筑面積的建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)不再另行計價。按套內(nèi)建筑面積計價的商品房,其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的權(quán)屬屬于誰?答:應(yīng)在購銷合同中記載該商品房項目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同所有,任何單位和個人不得獨自占用。套內(nèi)建筑面積售房與建筑面積售房有何異同?答:“套內(nèi)建筑面積”售房,實際上是以“套內(nèi)建筑面積”為交易面積,按套內(nèi)建筑面積計算房價,其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi),不再另行計價。同時在購銷合同中記載該商品房項目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)主共同所有,任何單位和個人

10、不得獨自占用?！敖ㄖ娣e”售房,實際上是以套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和作為交易面積,按建筑面積計算房價。由于“分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e”的存在,使售房面積復(fù)雜化、專業(yè)化,非房產(chǎn)測繪專業(yè)技術(shù)人員無法弄清“分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e”的合理性和準(zhǔn)確性,購房者不能直觀了解自己究竟購買了多大的房屋?！疤變?nèi)建筑面積”售房與“建筑面積”售房相比,前者只是少了個“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”,而應(yīng)“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi),因此房屋交易總價不變,但售房面積更明確、具體、直觀。兩者對分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e享有同等的權(quán)益。按套內(nèi)建筑面積計價的商品房,發(fā)生面積差異時,如何處理?答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品

11、房時,應(yīng)與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時實測面積與原計價面積出現(xiàn)差異（含誤差）的處理方法:（一）差異值為±%以內(nèi)（含本數(shù)）的,購銷雙方不作任何補償;（二）差異值為±%以上（不含本數(shù)）至±3%以內(nèi)（含本數(shù)）的,購銷雙方按購銷合同約定的房屋單價多退少補;（三）差異值超過±3%以上（不含本數(shù)）的,購房者可選擇多退少補或退回所購商品房。選擇退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)退回已收的全部購房款及利息（以付款日起至退款日止為期,以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算）。實行套內(nèi)建筑面積售房,對分?jǐn)偣裁娣e（如門廳、樓梯、過道等）部分,政府主管部門將如何把關(guān)?

12、答:按“套內(nèi)建筑面積”計價售房,由于交易面積中不包含“分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可能為了節(jié)省建筑成本而將作為“分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”的門廳、樓梯、公共過道等部分改小,政府主管部門應(yīng)在設(shè)計圖紙、報建、竣工驗收和竣工測繪等方面嚴(yán)格把關(guān),維護(hù)業(yè)主對“分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”甚至“不分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”的法定權(quán)益。實行套內(nèi)建筑面積售房,物業(yè)管理費的收取是否會改變?答:由于物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)是按“建筑面積”制定的,物業(yè)管理部門按“建筑面積”收取物業(yè)管理費,實行“套內(nèi)建筑面積”售房,售房合同及房地產(chǎn)證上注有“建筑面積”,因此,物業(yè)管理費收取沒有改變。按套（單元）計價的現(xiàn)售商品房,如何計價?答:按套（單元）計價的

13、現(xiàn)售房屋,當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套（單元）計價的預(yù)售商品房,當(dāng)出現(xiàn)面積差異時,該如何處理?答:按套（單元）計價的預(yù)售房屋,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸,并約定誤差范圍。房屋交付時,套型與設(shè)計圖紙一致,相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi),維持總價款不變;套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式的,買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。什么是房屋的基底面積?答:房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。什么是房屋的建筑面積?答:房屋

14、的建筑面積是指建筑物各屋外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。什么是房屋的公用建筑面積?答:房屋的公用建筑面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積,包括層高超過米的單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層,室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機等。房屋的公用建筑面積是如何分?jǐn)偟?答:每戶（或單位）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按如下原則進(jìn)行計算:（1）有面積分割文件或協(xié)議的,應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計算;（2）如無面積分割文件或協(xié)議的,按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。?每戶應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=（應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e/各套（單元）建筑面積之和）X各套（單

15、元）建筑面積。購房的建筑面積包括哪些部分?答:房屋的建筑面積包括套內(nèi)（單元）建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分。什么叫宗地圖?答:宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括:宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì),與相鄰宗地的關(guān)系等。什么叫證書附圖?證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖,是房地產(chǎn)證的重要組成部分,主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。什么是商品房現(xiàn)售?答:商品房現(xiàn)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房價款的行為。房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件?答:（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)

16、法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;（四）已通過竣工驗收;（五）拆遷安置已經(jīng)落實;（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配;（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。什套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期么情況下,開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告?答:凡下列情況之一的房地產(chǎn),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得刊登廣告,廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房;（二）在未依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋:（一）未取得商品;（三）違章建設(shè)的房屋;（四）司法機關(guān)和行政

17、機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋;（五）權(quán)屬有爭議的房屋;（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。開發(fā)商發(fā)布房地產(chǎn)廣告時,應(yīng)向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交哪些材料答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告,應(yīng)向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交下列材料的復(fù)印件,并出示原件:（一）營業(yè)執(zhí)照;（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;（三）預(yù)售的,應(yīng)提交房地產(chǎn)預(yù)售許可證現(xiàn)售的,應(yīng)提交房地產(chǎn)證。房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容?答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:（一）樓宇地點、竣工交付時間、售價等;（二）預(yù)售的,應(yīng)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書證號、房地產(chǎn)預(yù)售許可證證號;（三）現(xiàn)售

18、的,應(yīng)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書證號、房地產(chǎn)證證號。廣告經(jīng)營與發(fā)布單位不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷售廣告。在房地產(chǎn)廣告中,不得包含哪些內(nèi)容?答:房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容,對項目情況進(jìn)行的說明,不得有悖社會良好風(fēng)尚。預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容,不得含有升值或者投資回報的承諾;不得出現(xiàn)返本銷售或變相返本銷售的內(nèi)容;不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內(nèi)容。對售樓廣告及資料內(nèi)容有哪些具體規(guī)定?答:預(yù)售商品房廣告中以參照物表示項目位置的,應(yīng)以從該項目到達(dá)參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示不得以所需時間、車程等來表示距離。項目坐落位置、示意圖,應(yīng)當(dāng)真

19、實、準(zhǔn)確,比例恰當(dāng)。售樓資料上明示的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料、設(shè)備、竣工交付使用時間等應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確、清楚。在刊登房地產(chǎn)廣告時,對廣告所表示的價格有什么規(guī)定?答:房地產(chǎn)廣告對價格有表示的,應(yīng)當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格,明示價格的有效期限。預(yù)售商品房按套（單元）出售的,價格以套內(nèi)面積計算;整棟出售的,以該棟房屋建筑面積計算房價。銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易,廣告中要注明交易總價。發(fā)展商發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告時,應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任?答:對違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告及發(fā)布的房地產(chǎn)廣告失實、虛假的開發(fā)企業(yè)和廣告經(jīng)營者、發(fā)布者,建設(shè)、房管部門可責(zé)令其限期改正,逾期不改正的可通過新聞媒體曝光,給予停止審批新

20、的商品房預(yù)售項目、降低資質(zhì)等級等處罰。工商部門可責(zé)令廣告發(fā)布者停止發(fā)布,并依照有關(guān)規(guī)定給予處罰。對房地產(chǎn)廣告中所承諾的內(nèi)容,購房人是否有權(quán)要求在購房合同中約定?答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。對房地產(chǎn)廣告中的各種排名、獎勵等內(nèi)容,有哪些規(guī)定?答:預(yù)售商品房廣告中出現(xiàn)各種評獎、排名、國家或省示范工程等稱號的,必須符合國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,并明示評獎機關(guān)、獎勵種類、有效年份。對列入實施計劃但未經(jīng)驗收獲得獎勵稱號的,不得使用該稱號。開發(fā)商銷售商品房有哪些方式?答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房,也可以委托房地產(chǎn)

21、中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房。開發(fā)商不得采取哪些方式銷售商品房?答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售,不得分割拆零銷售。銷售代理委托書包含哪些內(nèi)容?答:由委托人出具給代理人的委托書應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。在開發(fā)商處購房時,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)明示那些事項?答:（一）開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照;（二）商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖;（三）項目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時間;（四）項目及其配套設(shè)施的平面示意圖;（五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn);公共和公用建筑面積的分?jǐn)?/p>

22、方法;（六）預(yù)售商品房的價格和付款辦法;（七）商品房預(yù)售的專用賬戶;（八）物業(yè)管理事項;（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。在訂立商品房買賣合同之前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示商品房銷售管理辦法和商品房買賣合同示范文本;預(yù)售商品房的,還必須明示城市商品房預(yù)售管理辦法。在房屋交付時,開發(fā)商應(yīng)提交哪些文件?答:在房屋交付時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定,向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。在房屋交付使用后,在質(zhì)量保修方面有哪些規(guī)定?答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。

23、保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定（以下簡稱規(guī)定）中確定的最低保修期限的,保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任商品房延期交付的,轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任?答:因轉(zhuǎn)讓人的過錯,不能按約定的時間交付房地產(chǎn)的,轉(zhuǎn)讓人

24、應(yīng)當(dāng)支付違約金。違約金數(shù)額在房地產(chǎn)買賣合同中有約定的,從合同約定;未約定的,為延期交付房地產(chǎn)期間的指導(dǎo)租金。造成受讓人損失的,轉(zhuǎn)讓人除支付違約金外,還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)讓人超過房地產(chǎn)買賣合同約定時間九十日仍不交付房地產(chǎn)的,受讓人有權(quán)解除合同,但轉(zhuǎn)讓人與受讓人另有約定的除外。公共開放空間可以出售或轉(zhuǎn)讓嗎?答:公共開放空間是指在建設(shè)用地范圍內(nèi),建筑物內(nèi)部或外部開辟出的全天開放供公眾使用的室內(nèi)建筑空間或室外場地空間,如公共綠地、停車場等。公共開放空間不可出售或轉(zhuǎn)讓。什么叫做認(rèn)購書?認(rèn)購書是廣泛存在于商品房銷售中的一種文書。由于其獨特的法律地位和對雙方權(quán)利義務(wù)不甚清晰的界定,由認(rèn)購書及其中定金所引起的

25、糾紛正日漸增多,成為人民法院亟須解決的實務(wù)問題。認(rèn)購書（又名認(rèn)購意向書、購房訂購單）是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售契約或買賣契約前所簽訂的文書,是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括:1. 雙方當(dāng)事人基本情況;2. 房屋基本情況（含位置、面積等）;3. 價款計算;4. 簽署正式契約的時限約定。這其中并沒有包括定金條款。當(dāng)然,以上僅為就一般情況而言,因認(rèn)購書由開發(fā)商自行制訂,內(nèi)容詳略程度差異較大。什么是商品房預(yù)售?答:商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款的行為。房地產(chǎn)預(yù)售許可證包含哪些內(nèi)容?答:房地產(chǎn)預(yù)售許可證包括下列內(nèi)容

26、:（一）預(yù)售許可證編號;（二）發(fā)展商名稱;（三）項目名稱;（四）項目坐落地點;（五）土地使用權(quán)出讓合同書號、地塊編號;（六）房地產(chǎn)證編號、棟數(shù);（七）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積,其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù);（八）發(fā)證機關(guān)、有效期;（九）附注內(nèi)容等。當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時,才可以辦理預(yù)售許可證?答:七層以下的達(dá)到主體工程封頂;七層以上的,主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。商品房預(yù)售需要具備哪些條件?答:商品房預(yù)售需具備以下條件:（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照;（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金,已取得土地使用權(quán)證書;（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證

27、和建設(shè)工程施工許可證,并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù);（四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時間;（五）七層以下的達(dá)到主體工程封頂;七層以上的,主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù);（六）已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶;（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。是否可以認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購時期的房地產(chǎn)?答:根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例的規(guī)定,房地產(chǎn)預(yù)售須經(jīng)主管機關(guān)批準(zhǔn)并獲得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后,才能預(yù)售。所謂內(nèi)部認(rèn)購,實際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理,在取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證前的一種非法行為,其行為不受法律保護(hù),是無效的。因此不能認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購時期的房地產(chǎn)。購房預(yù)定款性質(zhì)的費用可以退還嗎

28、?答:不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款;當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用;當(dāng)事人之間另有約定的,從其約定。在什么情況下,房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使用?答:房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,經(jīng)驗收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、城建檔案、燃?xì)夂兔穹康扔嘘P(guān)主管部門進(jìn)行專項驗收,并按

29、專項驗收部門提出的意見整改完畢,取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件,并組織設(shè)計、施工和監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗收。在交付時,與樣板房不一致時該如何處理?答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致;未作說明的,實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致,不一致的,按合同違約處理。未經(jīng)驗收或驗收不合格就交付使用的,開發(fā)商該承擔(dān)什么責(zé)任?答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的,按照建設(shè)工程質(zhì)量管理條例的規(guī)定處罰。在房屋交付時,開發(fā)商應(yīng)提交哪些文件?答:在房屋交付時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定,向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。在房屋交付使用后,在質(zhì)量保修方面有哪些規(guī)定?答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定（以下簡稱規(guī)定）中確定的