某樓盤開(kāi)盤策劃實(shí)施計(jì)劃方案

1、 . 夢(mèng)澤園開(kāi)盤策劃實(shí)施方案一、 指導(dǎo)思想夢(mèng)澤園公司所確定的 “從快銷售，不可打持久戰(zhàn)”的整合營(yíng)銷戰(zhàn)略思想，是開(kāi)盤期營(yíng)銷與傳播的基本依據(jù)，即開(kāi)盤期的一切市場(chǎng)行為均是整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷思想的具體體現(xiàn)，脫離此思想，即使再精彩的戰(zhàn)術(shù)充其量也只是一朵華而不實(shí)的浪花而已，對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷有害無(wú)益。二、 目標(biāo)1 開(kāi)盤期的所有運(yùn)作，都是為了形成潛在客戶群體中的焦點(diǎn)話題，為項(xiàng)目快速銷售而營(yíng)造良好的市場(chǎng)氛圍（造勢(shì)）。2 開(kāi)盤期內(nèi)推出的所有樓盤均能在短期內(nèi)銷售（認(rèn)購(gòu)）完畢，以迅速形成旺盛人氣，給項(xiàng)目營(yíng)造“搶手貨”的印象，促使?jié)撛诳蛻舢a(chǎn)生“早買是運(yùn)氣”的心理沖動(dòng)。三、 開(kāi)盤營(yíng)銷計(jì)劃（一） 準(zhǔn)備階段（2000年3月6日前全部準(zhǔn)備

2、完畢）：1 銷售隊(duì)伍準(zhǔn)備： 銷售隊(duì)伍的建立、健全：專職銷售隊(duì)伍配備人員共1214人，原營(yíng)銷中心已有員工5人與新選聘人員6-8人經(jīng)理：呂為民副經(jīng)理：蔣輝營(yíng)銷主辦：婁果財(cái)務(wù)核對(duì)員：鄧國(guó)橋資料員：沈慧司機(jī)：一名，男性（待定）營(yíng)銷代表：68名（以售樓先生為主，45人；售樓小姐23人）新選聘人員到位時(shí)間：2月28日上午9時(shí)（星期一）設(shè)計(jì)、定制員工制服，全員統(tǒng)一著裝（尤其是專職營(yíng)銷人員），統(tǒng)一公司形象，展示夢(mèng)澤園品位。 銷售隊(duì)伍培訓(xùn)、分工安排：時(shí)間：2月29日3月5日（上午9：0012：00，下午2：305：30）地點(diǎn)：梓園花苑6樓會(huì)議室方式：集中培訓(xùn)主講人員與主要內(nèi)容：主 講 人 員主 要 內(nèi) 容具 體

3、 時(shí) 間總經(jīng)理白文秀先生、執(zhí)行總經(jīng)理龍漢文先生總體論述2月29日上午總工程師宋紹武先生、建筑設(shè)計(jì)師李健先生規(guī)劃設(shè)計(jì)2月29日下午工程部經(jīng)理王笑冰先生施工計(jì)劃及工程進(jìn)展3月1日上午園林設(shè)計(jì)師 先生園林設(shè)計(jì)特點(diǎn)3月1日下午營(yíng)銷中心經(jīng)理呂為民先生營(yíng)銷知識(shí)與技巧3月2日上午營(yíng)銷副經(jīng)理蔣輝先生闡述項(xiàng)目賣點(diǎn)3月2日下午策劃顧問(wèn)黃明強(qiáng)先生、王國(guó)鋒先生項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)3月3日營(yíng)銷中心經(jīng)理呂為民先生、副經(jīng)理蔣輝先生開(kāi)盤操作要點(diǎn)及注意事項(xiàng)、人員分工等3月4日營(yíng)銷中心全體人員模擬現(xiàn)場(chǎng)演練：客戶接待、洽談、簽約等3月5日（通程售樓部）2 項(xiàng)目準(zhǔn)備： 工地包裝（責(zé)任人：工程部）：A 統(tǒng)一夢(mèng)澤園工地外圍墻的造型、

4、色彩及風(fēng)格；樣板房動(dòng)工B 所有施工人員進(jìn)行專題培訓(xùn)（3月6日上午9時(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)）C 開(kāi)辟紅雨湖風(fēng)光帶（清理障礙、修建道路） 通程售樓部布置（責(zé)任人：蔣輝）：A 設(shè)計(jì)：時(shí)間3月1日前B 布置：3月6日完畢C 內(nèi)容：模型、項(xiàng)目介紹、單棟效果圖、戶型圖、廣告宣傳照片、購(gòu)房須知等售樓資料等3 物資準(zhǔn)備 800免費(fèi)熱線電話、因特網(wǎng)WWW網(wǎng)址（2月28日前安裝完畢，責(zé)任人：辦公室） 1015座南京“依維柯”面包車一輛（3月6日前到位，責(zé)任人：公司領(lǐng)導(dǎo)）用途：每天上午9：30、10：30，下午2：30 、4：00，晚上6：30、8：00接送客戶往返通程售樓部與施工現(xiàn)場(chǎng)之間 洽談專用桌椅兩套：3月6日前到位 責(zé)

5、任人：蔣 輝 營(yíng)銷人員制服1214套：3月2日前到位 責(zé)任人：婁 果 售樓書(shū)5000冊(cè)： 3月6日前到位 責(zé)任人：呂為民 模型9套： 3月6日前到位 責(zé)任人：蔣 輝 價(jià)格表50份： 3月6日前到位 責(zé)任人：沈 慧 認(rèn)購(gòu)書(shū)200份： 3月6日前到位 責(zé)任人：沈 慧 購(gòu)房須知50份： 3月6日前到位 責(zé)任人：鄧國(guó)橋 售樓表格50套： 3月6日前到位 責(zé)任人：鄧國(guó)橋4 策略準(zhǔn)備 開(kāi)盤推出樓宇數(shù)量與具體位置（另行專題討論） 價(jià)格控制（另行專題討論） “人氣”營(yíng)造法：密邀相關(guān)外協(xié)人員在認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行來(lái)回觀摩，形成人頭攢動(dòng)、爭(zhēng)相簽約的現(xiàn)場(chǎng)氣氛（口頭商議） 意外情況應(yīng)對(duì)辦法：l 若場(chǎng)面極為火爆、人流擁擠，則立

6、即通知外協(xié)人員撤離，同時(shí)請(qǐng)通程服務(wù)人員維持秩序。l 若發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的人員出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，首先靜觀其變，如出現(xiàn)和客戶詳細(xì)交談?wù)?，或散布不利于?mèng)澤園的言論，則立即由營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)人將其勸離現(xiàn)場(chǎng)。l 若出現(xiàn)資料不夠的情況，則立即邀約相關(guān)人員至通程寫(xiě)字樓售樓部洽談。(二) 實(shí)施階段（3月10日4月10日）：1 3月10日上午：夢(mèng)澤園首次新聞發(fā)布會(huì)暨認(rèn)購(gòu)儀式（詳見(jiàn)附件）2 3月10日下午開(kāi)始，由專職營(yíng)銷代表對(duì)客戶進(jìn)行熱情接待，具體洽談、接送客戶至施工現(xiàn)場(chǎng)參觀并予以講解、簽定認(rèn)購(gòu)協(xié)議、收取定金、對(duì)客戶進(jìn)行跟蹤服務(wù) 四、 開(kāi)盤傳播計(jì)劃開(kāi)盤乃夢(mèng)澤園項(xiàng)目之重中之重，其成功程度將直接影響夢(mèng)澤園的整體銷售與經(jīng)濟(jì)收益，甚

7、至關(guān)系到項(xiàng)目的成敗。因此，為了確保夢(mèng)澤園開(kāi)盤成功，特別明確開(kāi)盤期內(nèi)所有傳播活動(dòng)均應(yīng)遵守八字方針“精心包裝，強(qiáng)力造勢(shì)”。需特別說(shuō)明的是開(kāi)盤期內(nèi)宣傳費(fèi)用將占到廣告總費(fèi)用的14%左右（一般大型樓盤慣例為18%左右）。為了更明確更具體地體現(xiàn)思路，將開(kāi)盤期內(nèi)傳播活動(dòng)分為三個(gè)階段：預(yù)熱期：2月28日3月4日，開(kāi)盤預(yù)熱，銜接前期廣告宣傳轟炸期：3月5日 3月12日，集中轟炸宣傳，體現(xiàn)大氣與實(shí)力持續(xù)期：3月13日4月10 日，保持宣傳熱度（一） 預(yù)熱期：2月18日3月4日1 戶外廣告：A供選核心主題：l 夢(mèng)澤園“詩(shī)意境界、都市桃源、康居港灣”l 湖南最富現(xiàn)代感的人文景觀夢(mèng)澤園l 長(zhǎng)沙獨(dú)有的濱湖園林高尚住宅區(qū)夢(mèng)

8、澤園B發(fā)布地段、位置、面積、費(fèi)用：所有戶外廣告均采用“鋼架、鍍鋅板、電腦噴繪”為主要材料，并且均需在3月9日前到位。在以下較佳地段選擇施行，全年預(yù)算約50萬(wàn)元： 火車站附近：l 郵政大樓頂層 200平方米 18萬(wàn)元/年（市郵政局發(fā)布）l 阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)頂層 200平方米 18萬(wàn)元/年（阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)布）l 錦城大酒店頂層 200平方米 30萬(wàn)元/年（省交通廣告公司發(fā)布） 袁家?guī)Xl 立交橋中南北向兩塊 60平方米/塊 9萬(wàn)元/年塊（環(huán)路廣告公司發(fā)布）l 煤炭廳頂層 300平方米 20萬(wàn)元/年（省煤炭廳發(fā)布）l 新華書(shū)店側(cè)墻 150平方米 18萬(wàn)元/年（省新華書(shū)店發(fā)布） 芙蓉路l 八一橋橋上 1

9、00平方米 15萬(wàn)元/年（環(huán)路廣告公司發(fā)布）l 立交橋中南北向 54平方米 8.5萬(wàn)元/年（環(huán)路廣告公司發(fā)布） 外圍地段l 四方坪立交橋上 75平方米 11萬(wàn)元/年（環(huán)路廣告公司發(fā)布）l 高橋燈桿（二環(huán)）1.6平方米 6000元/年個(gè)（環(huán)路廣告公司發(fā)布）l 長(zhǎng)永高速橫橋 80平方米 25萬(wàn)元/年（湖南高速發(fā)布）l 新中路口 60平方米 10萬(wàn)元/年（環(huán)路廣告公司發(fā)布）2、 媒體廣告：具體文案及設(shè)計(jì)另行專門確定預(yù)算約20.19萬(wàn)元，其中含湖南衛(wèi)視、長(zhǎng)沙信息臺(tái)全月費(fèi)用。 長(zhǎng)沙晚報(bào)2月28日 頭版通欄 3.6萬(wàn)元×75%=2.7萬(wàn)元 湖南衛(wèi)視3月1日4月1日 21：1021：20 5000

10、元×30次=15萬(wàn)元 長(zhǎng)沙電視信息臺(tái)3月1日4月1日 1分鐘/次 每天三次 2萬(wàn)元3軟性廣告：具體標(biāo)題及文字內(nèi)容另行專門撰寫(xiě) 長(zhǎng)沙晚報(bào)2月29日 500字 新聞 1000元 三湘都市報(bào)3月1日 500字新聞 1000元 家庭導(dǎo)報(bào)3月4日 500字新聞 1000元 湖南證券報(bào) 1000字報(bào)道 1000元 生活頻道 30秒新聞 900元（二） 轟炸期（3月5日3月12日）戶外廣告與湖南衛(wèi)視、長(zhǎng)沙信息臺(tái)均于預(yù)熱期中即已開(kāi)始發(fā)布廣告，在此一階段不再提及,預(yù)算約43.75萬(wàn)元1 媒體廣告：具體文案及設(shè)計(jì)另行專門確定 長(zhǎng)沙晚報(bào)3月5日 頭版通欄 3.6萬(wàn)元×75%=2.7萬(wàn)元3月9 日

11、 整版（第五版） 12萬(wàn)元×75%= 9萬(wàn)元 三湘都市報(bào)3月9日 整版（封底版） 7萬(wàn)元×75%=5.25萬(wàn)元 家庭導(dǎo)報(bào)3月9日 頭版整版（彩色） 16.8萬(wàn)元×70%=12.6萬(wàn)元 湖南證券報(bào)3月8日 整版（綜合新聞版） 3萬(wàn)元×80%=2.4萬(wàn)元 中郵專送房地產(chǎn)?？?月8日 整版 4萬(wàn)元×70%=2.8萬(wàn)元 隨參考消息等郵發(fā)報(bào)紙夾送彩色散頁(yè)3月5日 整版（10萬(wàn)份） 4萬(wàn)元×60%=2.4萬(wàn)元 生活頻道我想有個(gè)家專欄3月 日 5分鐘 2萬(wàn)元×60%=1.2萬(wàn)元 湖南電視信息臺(tái)房博士廣場(chǎng)3月1日4月1日 1分鐘/次 每天三

12、次 2.4萬(wàn)元2 軟廣告(含新聞發(fā)布會(huì)之新聞,發(fā)布通欄專題新聞;有關(guān)標(biāo)題及具體文字內(nèi)容另行專門撰寫(xiě))長(zhǎng)沙晚報(bào)、三湘都市報(bào)、湖南日?qǐng)?bào)、湖南證券報(bào)、家庭導(dǎo)報(bào)、湖南經(jīng)視、湖南衛(wèi)視、生活頻道、女性頻道、政法頻道等媒體上發(fā)布新聞或?qū)ｎ}報(bào)道。 約3萬(wàn)元（三） 持續(xù)期（3月13日4月1日）預(yù)算約為32.63萬(wàn)元1 媒體廣告：具體文案及設(shè)計(jì)另行專門確定 長(zhǎng)沙晚報(bào)3月15日 半版（第5版） 6萬(wàn)元×75%=4.5萬(wàn)元3月28日 1/4版(第5版) 3萬(wàn)元×75%=2.25萬(wàn)元4月10日 頭版通欄 3.6萬(wàn)元×75%=2.7萬(wàn)元 三湘都市報(bào)3月18日 通欄（封底版） 1.5萬(wàn)元

13、15;75%=1.125萬(wàn)元4月3日 通欄（封底版） 1.5萬(wàn)元×75%=1.125萬(wàn)元 湖南日?qǐng)?bào)3月23日 1/4版（第5版） 3萬(wàn)元×80%=2.4萬(wàn)元 文萃周報(bào)4月6日 1/2版（第5版） 5萬(wàn)元×80%=4萬(wàn)元2 軟性廣告：具體標(biāo)題及文字內(nèi)容另行專門撰寫(xiě) 長(zhǎng)沙晚報(bào)3月下旬 3000字專訪 3萬(wàn)元 三湘都市報(bào)3月中旬 7000字特稿 5萬(wàn)元 湖南衛(wèi)視人世間3月中旬 白總專訪（8分鐘） 5萬(wàn)元 湖南經(jīng)濟(jì)報(bào)4月上旬 7000字特稿 1.5萬(wàn)元 (四) 總費(fèi)用: 166.54萬(wàn)元(含戶外廣告全年費(fèi)用50萬(wàn)元), 真正作用于開(kāi)盤期的廣告費(fèi)用約120萬(wàn)元.1戶外廣告約

14、 50 萬(wàn)元(指全年費(fèi)用,真正作用于開(kāi)盤期3月10日4月10日期間約為4.1萬(wàn)元)媒體廣告約 78.55萬(wàn)元軟性廣告約 17.99萬(wàn)元2戶外廣告、媒體廣告文案、設(shè)計(jì)，軟性廣告撰稿，戶外廣告設(shè)計(jì)、電視廣告制作約20萬(wàn)元湖南省夢(mèng)澤園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 營(yíng)銷中心 2000年2月20日附件：“夢(mèng)澤園首次新聞發(fā)布會(huì)暨認(rèn)購(gòu)儀式”實(shí)施計(jì)劃一、主要內(nèi)容：1、發(fā)布?jí)魸蓤@經(jīng)國(guó)家建設(shè)部正式批準(zhǔn)為全國(guó)首批康居工程智能化系統(tǒng)示范小區(qū)的新聞消息。（關(guān)鍵詞：全國(guó)首批，湖南獨(dú)家）2、發(fā)布正式開(kāi)工的消息。（關(guān)鍵詞：全區(qū)同時(shí)開(kāi)工，于2000年年底主體工程峻工）3、發(fā)布公司喬遷新址消息。（關(guān)鍵詞：通程大酒店16層）4、認(rèn)購(gòu)儀式。二

15、、時(shí)間、地點(diǎn)：3月10日上午10：2811：58，通程國(guó)際大酒店國(guó)際會(huì)議廳。三、活動(dòng)規(guī)格：省級(jí)（省政府、省建委等領(lǐng)導(dǎo)出席）四、活動(dòng)議程： 1、主持人梅冬先生宣布開(kāi)始 2、總經(jīng)理白文秀先生致歡迎詞 3、副省長(zhǎng)周伯華先生講話 4、省建委主任匡彥博先生授牌 5、客戶代表于雄先生講話 6、執(zhí)行總經(jīng)理龍漢文先生宣布認(rèn)購(gòu)儀式開(kāi)始 7、主持人梅冬先生宣布禮成 8、所有應(yīng)邀人員共赴午宴五、特邀領(lǐng)導(dǎo)名單：常 務(wù) 副 省 長(zhǎng) ： 周伯華 先生省 建 委 主 任 ： 匡彥博 先生副 市 長(zhǎng) ： 趙小明 先生市 長(zhǎng) 助 理 ： 劉忠明 先生市委宣傳部副部長(zhǎng)： 李發(fā)美 先生市房產(chǎn)局局長(zhǎng) ： 陳冶秋 先生 市房產(chǎn)局副局長(zhǎng)

16、 ： 全 臻 先生市規(guī)劃局副局長(zhǎng) ： 周 江 先生市建委副主任 ： 陳魯清先生湖南投資總經(jīng)理 ： 鐘鐵軍先生六、特邀嘉賓：著名科學(xué)家： 袁隆平 先生著名歌唱家 ： 宋祖英 小姐著 名 演 員 ： 瞿 穎 小姐著名書(shū)法家 ： 史 穆 先生著名嶺南派畫(huà)家 ：鐘增亞 先生著名主持人 ： 仇 曉 小姐七、特邀新聞界人士：湖南衛(wèi)視社教中心副主任： 黃子林 先生湖南衛(wèi)視主持人、記者 ： 趙一中 小姐湖 南 日 報(bào) 新 聞 部 ：“房地產(chǎn)專版”責(zé)任編輯新華社湖南證券報(bào)記者： 胡 軍 先生湖南經(jīng)濟(jì)報(bào)新聞部主任 ： 呂運(yùn)濤 先生長(zhǎng)沙政法頻道副總監(jiān) ： 曾 雄 先生長(zhǎng)沙政法頻道主持人 ： 榮 斌 先生長(zhǎng) 沙 晚

17、報(bào) 副 總 編 ： 徐 暉 先生長(zhǎng)沙晚報(bào)新聞?dòng)浾?： 易 鷹 先生、陳禮宏先生家庭導(dǎo)報(bào)副總編 ： 何子明 先生湖南經(jīng)視新聞部記者： 陳 剛 先生湖南經(jīng)視樓市專遞： 黃彩良 先生長(zhǎng)沙電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)站記者： 陳 魁 先生湖南文藝電臺(tái)我想有個(gè)家主持、記者： 唐 星 小姐生 活 頻 道 總 監(jiān) ： 劉沙白 先生生活頻道財(cái)富記者 ： 李月勝 先生中 國(guó) 經(jīng) 營(yíng) 報(bào) 記 者 ： 杜長(zhǎng)平 先生中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者 ： 戴志忠 先生女 性 頻 道 總 監(jiān) ： 陳小玲 小姐長(zhǎng)沙電視信息電視臺(tái) ： 汪湘陵 先生新 華 社 湖 南 分 社 ：劉志權(quán)先生八、特邀客戶：于 雄 先生、歐陽(yáng)勛 先生、湯重九先生、徐芝麟先生九、工作人員配備： 1、統(tǒng)籌：營(yíng)銷中心經(jīng)理呂為民、副經(jīng)理蔣輝 2、簽到、發(fā)放禮品、資料： 鄧國(guó)橋、沈慧 3、領(lǐng)導(dǎo)休息室： 禮儀小姐2人 4、嘉賓休息室： 禮儀小姐2 人 5、客戶休息室： 婁果、營(yíng)銷代表2人 6、現(xiàn)場(chǎng)禮儀小姐： 4 人