第四章房地產(chǎn)價(jià)格與稅收

1、1第五章 房地產(chǎn)價(jià)格與稅收第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格第二節(jié) 房地產(chǎn)稅收2第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格一、基本概念n房地產(chǎn)價(jià)格是為獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)?？捎秘泿胖Ц?，也可用實(shí)物償還。二、房地產(chǎn)價(jià)格形成的基礎(chǔ)n1.房地產(chǎn)的有用性：指房地產(chǎn)能滿(mǎn)足人們的某種需要或欲望。n2.房地產(chǎn)的相對(duì)稀缺性：不能自由取得，俗話說(shuō)不能滿(mǎn)足人人敞開(kāi)的需要。n3.對(duì)房地產(chǎn)的有效需求：指人們由于購(gòu)買(mǎi)力所形成的需求。o價(jià)格是由三者相結(jié)合來(lái)產(chǎn)生的。在現(xiàn)實(shí)生活中，不同的房地產(chǎn)價(jià)格指所以有高低差別，同一房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有變化，也是由這三者的程度不同及其變化引起的。3三、房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)（一）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)不同劃分按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)不

2、同劃分有房產(chǎn)價(jià)格、地產(chǎn)價(jià)格、房地價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格 。（二）按房地產(chǎn)交易權(quán)屬不同劃分按房地產(chǎn)交易權(quán)屬不同劃分n所有權(quán)價(jià)格：指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格。n使用權(quán)價(jià)格：指交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格。n成本價(jià)：完全產(chǎn)權(quán)n標(biāo)準(zhǔn)價(jià)：部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處置權(quán)。4（三）按房地產(chǎn)估價(jià)目的不同劃分按房地產(chǎn)估價(jià)目的不同劃分n買(mǎi)賣(mài)價(jià)格：是以買(mǎi)賣(mài)方式收取或支付的貨幣額、實(shí)物或其他有價(jià)物。n租賃價(jià)格：又稱(chēng)租金，包括地租和房租。n抵押價(jià)格：是為抵押貸款而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到貸款的安全性，比市價(jià)低。n課稅價(jià)格：指政府為課征賦稅，由估價(jià)人員估定的作為房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價(jià)格。n征用價(jià)格：為政府征收房地產(chǎn)補(bǔ)償而

3、評(píng)定的價(jià)格。例：若項(xiàng)目的土地費(fèi)5萬(wàn)元，建房20萬(wàn)元，抵押價(jià)：21萬(wàn)元，課稅價(jià)：13萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)價(jià)：30萬(wàn)元，征用價(jià)：27.5萬(wàn)元。5（四）按房地產(chǎn)交易方式不同劃分（四）按房地產(chǎn)交易方式不同劃分n拍賣(mài)價(jià)格：指采用拍賣(mài)方式交易房地產(chǎn)的成交價(jià)格。（1822元/m2）n招標(biāo)價(jià)格：指采用招標(biāo)方式交易房地產(chǎn)的成交價(jià)格。（507元/ m2）n協(xié)議價(jià)格：指采用協(xié)議方式交易房地產(chǎn)的成交價(jià)格。（165元/ m2） 6（五）按房地產(chǎn)計(jì)價(jià)范圍不同劃分（五）按房地產(chǎn)計(jì)價(jià)范圍不同劃分o總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。一般不能用總價(jià)格說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格的高低。o單位價(jià)格：指單位土地面積或單位建筑面積的價(jià)格。它可以反映價(jià)格水平的高

4、低。o樓面地價(jià)：指單位建筑面積的土地價(jià)格。o例：1000 m2的土地300萬(wàn)元，則單位地價(jià)：3000元/ m2，單位樓面地價(jià)（容積率=10）：300元/ m2。7（六）按房地產(chǎn)價(jià)格管理目的不同劃分（六）按房地產(chǎn)價(jià)格管理目的不同劃分o基準(zhǔn)地價(jià)：是對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類(lèi)型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積平均地價(jià)。o城市基準(zhǔn)地價(jià)：是在某一城市的一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估楚的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。o標(biāo)定地價(jià)：指在一定條件下，能代表不同區(qū)委，不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)之上，按土地使用年期

5、、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位、市場(chǎng)行情等條件，修正評(píng)估出的具體地塊的價(jià)格。 8o （七）期貨價(jià)、現(xiàn)貨價(jià)n期貨價(jià)是房地產(chǎn)的預(yù)售價(jià)，也稱(chēng)樓花價(jià)格?，F(xiàn)貨價(jià)是實(shí)物房地產(chǎn)的交易價(jià)。期貨價(jià)與現(xiàn)貨價(jià)的關(guān)系由下式確定：n期貨價(jià)現(xiàn)貨價(jià)投資利息風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。n其中的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬是指預(yù)期的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期損益值。o （八）建安造價(jià)、工程造價(jià)、綜合造價(jià)n建安造價(jià)是指房屋建筑安裝工程費(fèi)用所確定的造價(jià)。建安造價(jià)加上土地費(fèi)用及房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用便構(gòu)成了工程造價(jià)。工程造價(jià)加上小區(qū)配套、拆遷安置等費(fèi)用便構(gòu)成了綜合造價(jià)。9三、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)三、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)（一）價(jià)格實(shí)體基礎(chǔ)構(gòu)成的雙重性（一）價(jià)格實(shí)體基礎(chǔ)構(gòu)成的雙重性（二）房地產(chǎn)

6、價(jià)格是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格（二）房地產(chǎn)價(jià)格是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格（三）房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)形式復(fù)雜多樣（三）房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)形式復(fù)雜多樣（四）房地產(chǎn)價(jià)格具有擴(kuò)散效應(yīng)（四）房地產(chǎn)價(jià)格具有擴(kuò)散效應(yīng)（五）房地產(chǎn)價(jià)格從長(zhǎng)期看具有不斷增值的趨勢(shì)（五）房地產(chǎn)價(jià)格從長(zhǎng)期看具有不斷增值的趨勢(shì)（六）房地產(chǎn)價(jià)格由個(gè)別交易單個(gè)形成（六）房地產(chǎn)價(jià)格由個(gè)別交易單個(gè)形成10四、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成四、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成（一）城市地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成城市土地價(jià)格由土地開(kāi)發(fā)成本、土地經(jīng)營(yíng)成本及稅費(fèi)、利潤(rùn)三大項(xiàng)構(gòu)成。o1 1土地開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本n指從事土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)而投入的成本。主要包括：土地出讓金、土地征用及拆遷安置費(fèi)、七通一平費(fèi)、管理費(fèi)及利

7、息等。o2土地經(jīng)營(yíng)成本n指土地（使用權(quán)）進(jìn)入流通領(lǐng)域而發(fā)生的各種費(fèi)用，如管理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)及各種推銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)等。o3稅費(fèi)及利潤(rùn)稅費(fèi)n指從事土地開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)繳納的，而且可攤?cè)胪恋剞D(zhuǎn)讓價(jià)格中的各種稅費(fèi)，如投資方向調(diào)節(jié)稅、教育附加費(fèi)、城市維護(hù)建設(shè)稅、所得稅及增值稅等。利潤(rùn)是投資者欲獲取的純收益。在進(jìn)行項(xiàng)目的效益評(píng)價(jià)分析時(shí)，它往往由當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)赝?lèi)物業(yè)的平均收益率水平估計(jì)；在進(jìn)行定價(jià)決策時(shí)，它往往由投資者擬定的目標(biāo)利潤(rùn)或目標(biāo)利潤(rùn)率來(lái)定。o由上所述，城市土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格由下式計(jì)算：n土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格土地開(kāi)發(fā)成本土地經(jīng)營(yíng)成本十稅費(fèi)利潤(rùn) 土地轉(zhuǎn)讓面積土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格土地轉(zhuǎn)讓單價(jià)11（二）房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的構(gòu)成房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)

8、格由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)及利潤(rùn)構(gòu)成。o1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本n指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)而投入的成本。包括：土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、公共服務(wù)及生活設(shè)施配套費(fèi)、小區(qū)內(nèi)外的市政工程建設(shè)費(fèi)、建筑及安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、利息、管理費(fèi)等o2房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本n包括房地產(chǎn)商品進(jìn)入流通領(lǐng)域后發(fā)生的各種費(fèi)用，如看護(hù)費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)、攤銷(xiāo)費(fèi)等。o3稅費(fèi)及利潤(rùn)n包括投資方向調(diào)節(jié)稅、工商統(tǒng)一稅、土地使用稅、市政建設(shè)費(fèi)、所得稅、增值稅等國(guó)家或地方征收的各種稅費(fèi)及投資者欲獲取的利潤(rùn)。o由此可得房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格由下式計(jì)算：n房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本稅費(fèi)利潤(rùn)n房地產(chǎn)銷(xiāo)售單價(jià)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格/房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積12（三）

9、房地產(chǎn)租賃價(jià)格的構(gòu)成房地產(chǎn)租賃價(jià)格由租賃成本、稅費(fèi)及利潤(rùn)構(gòu)成。1房地產(chǎn)租賃成本n包括房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、土地使用稅等。2房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)構(gòu)成n房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅費(fèi)有房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、保險(xiǎn)費(fèi)、所得稅等。3利潤(rùn)n指房屋租賃經(jīng)營(yíng)者欲獲取的純收益。房地產(chǎn)租賃價(jià)格由下式計(jì)算：n房地產(chǎn)租賃價(jià)格房地產(chǎn)租賃成本房地產(chǎn)租賃稅費(fèi)利潤(rùn)n房地產(chǎn)租賃單價(jià)房地產(chǎn)租賃價(jià)格/房地產(chǎn)租賃面積13（四）商品房?jī)r(jià)格的實(shí)際構(gòu)成o 以2001年北京市售價(jià)5500元/平方米普通商品房?jī)r(jià)格為例，其價(jià)格構(gòu)成水平如下表。o序號(hào)序號(hào) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 金額（元金額（元/m/m2 2） 百分比百分比(%)(%)o1 1 征地

10、費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 1,925 35 1,925 35 o2 2 建安工程費(fèi)建安工程費(fèi) 1,705 311,705 31o3 3 室外工程費(fèi)室外工程費(fèi) 275 5275 5o4 4 行政管理、文教衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)配套行政管理、文教衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)配套 275 5275 5o5 5 鍋爐房、變電室、調(diào)壓站等附屬工程鍋爐房、變電室、調(diào)壓站等附屬工程o 及大市政工程費(fèi)及大市政工程費(fèi) 550 10550 10o6 6 稅稅 費(fèi)費(fèi) 302.5 5.5302.5 5.5o7 7 管理費(fèi)管理費(fèi) 121 2.2121 2.2o8 8 利利 潤(rùn)潤(rùn) 346.5 6.3346.5 6.3o合計(jì)合計(jì)

11、 5,500 1005,500 10014五、國(guó)家關(guān)于開(kāi)發(fā)成本的有關(guān)規(guī)定五、國(guó)家關(guān)于開(kāi)發(fā)成本的有關(guān)規(guī)定o 中國(guó)人民建設(shè)銀行總行商財(cái)政部修訂和解釋、1993年7月1日起施行的施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度第五十一條明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用費(fèi)用。15o1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)n包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。o2前期工程費(fèi)n包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)

12、、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”或“七通一平”等支出?！叭ㄒ黄健笔侵阜康禺a(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和場(chǎng)地平整，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開(kāi)發(fā)的最低法定要求?！捌咄ㄒ黄健笔侵嘎吠?、上水通、下水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通和土地平整。o3建筑安裝工程費(fèi)n包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 16o 4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)n包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。o 5公共配套設(shè)施費(fèi)n包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。o 6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用n指企業(yè)所

13、屬直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。 17第二節(jié) 房地產(chǎn)稅收o 一、基本概念一、基本概念n 房地產(chǎn)稅收是國(guó)家憑借政治權(quán)力，依法強(qiáng)制、房地產(chǎn)稅收是國(guó)家憑借政治權(quán)力，依法強(qiáng)制、無(wú)償、固定地參與房地產(chǎn)收益分配和再分配而無(wú)償、固定地參與房地產(chǎn)收益分配和再分配而取得財(cái)政收入的一種形式。具體而言，是指直取得財(cái)政收入的一種形式。具體而言，是指直接以房地產(chǎn)為計(jì)稅依據(jù)，或主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)接以房地產(chǎn)為計(jì)稅依據(jù)，或主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)行為為計(jì)稅依據(jù)的稅賦。經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)行為為計(jì)稅依據(jù)的稅賦。o 二、稅收的特點(diǎn)n 1強(qiáng)制性n 2無(wú)償性n 3

14、固定性18三、稅收的種類(lèi)o（一）所得稅o企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。o就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)而言，企業(yè)所得稅的納稅人即為開(kāi)發(fā)企業(yè)（開(kāi)發(fā)商）。o企業(yè)所得稅的計(jì)算方法為開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅所得額乘以所得稅稅率。其中：應(yīng)納稅所得額=收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額n式中：收入總額包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、利息收入、租賃收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、股息收入以及其他收入。n準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目指與納稅人取得收入有關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金和損失。n所得稅稅率為25 % 19o(二)稅務(wù)部門(mén)對(duì)所得稅的管理：o1、如果帳目健全，核算真實(shí)的話可以申請(qǐng)查帳征收，而查帳征收中就有一個(gè)預(yù)征的概念，就是納稅人每月或者是每

15、季度根據(jù)利潤(rùn)自己計(jì)算出稅款預(yù)先申報(bào)繳納，然后年末稅務(wù)部門(mén)再查帳匯算清繳，多退少補(bǔ)。o2、如果沒(méi)有帳目或者帳目不健全不真實(shí)的話，那么稅務(wù)部門(mén)就會(huì)采用核定征收，o 核定征收也分兩種，一種是核定應(yīng)稅所得率征收，一種是定額征收。而房地產(chǎn)業(yè)一般都是實(shí)行核定應(yīng)稅所得率征收，什么意思呢？就是稅務(wù)部門(mén)會(huì)根據(jù)行業(yè)不同、營(yíng)業(yè)額高低制訂出各行各業(yè)的大概成本利潤(rùn)率（稅務(wù)部門(mén)叫做應(yīng)稅所的率），房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是10%-12%左右，建筑業(yè)應(yīng)該是6%-8%左右，而企業(yè)所得稅稅率是25%，那么10%-12%*25%就等于房地產(chǎn)業(yè)稅率是2.5%-3%，建筑業(yè)稅率是1.5%-2%左右，這種管理方式近似于營(yíng)業(yè)稅的管理，就是不會(huì)管你利潤(rùn)

16、的高低，收入是多少，一律按收入附征，其納稅時(shí)間是當(dāng)月稅款次月15日前申報(bào)繳納。20（二）流轉(zhuǎn)稅o我國(guó)在 1958 年稅制改革后，將貨物稅、商業(yè)流通稅、印花稅以及工商營(yíng)利企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅，合并為工商統(tǒng)一稅。o為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，改變稅制過(guò)于簡(jiǎn)單的狀況，國(guó)務(wù)院于 1984 年 9 月 18 日頒布了 營(yíng)業(yè)稅條例（草案） ，于當(dāng)年 10 月 1 日起試行，將商業(yè)和服務(wù)業(yè)等行業(yè)單獨(dú)征收營(yíng)業(yè)稅。o現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅的基本規(guī)范，是 1993 年 12 月 13 日國(guó)務(wù)院頒布的中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例 ，及 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 。21o 1、營(yíng)業(yè)稅n營(yíng)業(yè)稅是國(guó)家稅務(wù)部門(mén)對(duì)商品流通環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)額和

17、服務(wù)性業(yè)務(wù)收入征收的一種稅。其納稅人為在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。n營(yíng)業(yè)稅的征收對(duì)象在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中包括：o 房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入額。凡從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的單位和個(gè)人，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售后，以其銷(xiāo)售收入額為征稅對(duì)象，稅率為5%。o 營(yíng)業(yè)收入額。凡從事房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的單位和個(gè)人，以其租金收入為征稅對(duì)象，稅率為 5 。 o 凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的單位和個(gè)人，以其服務(wù)費(fèi)收入為征稅對(duì)象，稅率為 5 。22o2、城市維護(hù)建設(shè)稅n城市維護(hù)建設(shè)稅（簡(jiǎn)稱(chēng)城建稅），是按增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的實(shí)繳稅額為計(jì)稅依據(jù)，專(zhuān)用于城市維護(hù)建設(shè)而征收的一種稅。n現(xiàn)行城建稅的基本規(guī)范，是 1985

18、 年 2 月 8 日國(guó)務(wù)院發(fā)布實(shí)施的 中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例 。n征收城市維護(hù)建設(shè)稅的目的是為了擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)所需的資金來(lái)源，加強(qiáng)全國(guó)城市的維護(hù)建設(shè)，充分發(fā)揮城市在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的中心作用。n城建稅具有兩個(gè)顯著特點(diǎn)：o一是附加稅，它以流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)，本身并無(wú)特定的征稅對(duì)象；o二是有特定目的，城建稅稅款專(zhuān)門(mén)用于城市的公用事業(yè)和公共設(shè)施的維護(hù)建設(shè)。n對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，城建稅的計(jì)稅依據(jù)是其實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅。n城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，實(shí)行三檔差別比例稅率。o納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為 7 % ；o納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5 % ；o納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)

19、的，稅率為 1 。23o 3、教育費(fèi)附加n 教育費(fèi)附加，是國(guó)家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種附加費(fèi)，其計(jì)費(fèi)依據(jù)和城建稅相同。n 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)而言是實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅額。n 一般納稅人所在地處于城市的，稅率均為 3 。n 營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加一般統(tǒng)稱(chēng)“兩稅一費(fèi)”，由稅務(wù)部門(mén)統(tǒng)一征收。24252627（三）行為、目的稅o 1、契稅n我國(guó)現(xiàn)行契稅的基本規(guī)范，是 1997 年 7 月 7 日，國(guó)務(wù)院公布并于同年 10 月 1 日起施行的 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 。n契稅的征收對(duì)象是境內(nèi)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，并普遍適用于內(nèi)外資企業(yè)和中國(guó)公民、外籍人員。n契稅的納

20、稅義務(wù)人是承受方，具體情況見(jiàn)表 10 - 1 。契稅實(shí)行 3 5的浮動(dòng)稅率，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府視本地區(qū)的實(shí)際情況決定。2829o在上表中，成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額明顯不合理且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)可以參照市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。o對(duì)一些以特殊方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或贈(zèng)與。n一是以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；n二是以土地、房屋權(quán)屬抵債；n三是以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；n四是以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。o契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為簽訂上地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者取得其

21、他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。30o2、印花稅n凡境內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受有關(guān)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、權(quán)力證照等憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅納稅義務(wù)人。n應(yīng)納稅憑證應(yīng)于書(shū)立或者領(lǐng)受時(shí)購(gòu)買(mǎi)并貼足印花稅票（貼花）。n在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，涉及的有關(guān)須納稅憑證和印花稅稅率為：o 商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，按合同所載金額的 0.03 由立合同人繳納； o 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)或合同，按所載金額的 0.05 由立合同人繳納； o 建筑工程勘察設(shè)計(jì)合同，按合同所載費(fèi)用金額的 0.05 % ，由立合同人繳納； o 建筑工程承包合同，按合同所載金額的 0.03 由立合同人繳納； o 銀行貸款合同，按合同所載金額的 0.005

22、 由立合同人繳納； o 房地產(chǎn)租賃合同，按合同所載金額的0.1 % 由立合同人繳納；o 土地使用證、房地產(chǎn)證，由領(lǐng)受人按每件 5 元繳納； o 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，其營(yíng)業(yè)賬簿應(yīng)由立賬簿人貼花。記載資金的賬簿，按實(shí)收資本和資本公積的合計(jì)金額（指新增部分）的 0.05 貼花。其他賬簿按每件 5 元貼花。3132o 3、耕地占用稅n為保護(hù)我國(guó)的耕地資源，減少土地使用中的浪費(fèi)現(xiàn)象，保證政府的財(cái)政收人，建立農(nóng)業(yè)發(fā)展基金，對(duì)占用耕地進(jìn)行住宅建設(shè)和其他非農(nóng)業(yè)用途建設(shè)的單位和個(gè)人征收耕地占用稅。該項(xiàng)稅收的稅率依當(dāng)?shù)厝司加酶孛娣e的不同而變化，下表給出了全國(guó)和上海市耕地占用稅的征收標(biāo)準(zhǔn)。33o 4、土地增值

23、稅n 土地增值稅，是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額計(jì)征的一種特定目的稅，旨在規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益。n 依有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收人的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。34（1）土地增值稅及相關(guān)規(guī)定o 1）計(jì)算增值額n土地增值稅增值額，等于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入扣除增值稅扣除項(xiàng)目后的余額。n房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或投資者以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的收人。n增值額扣除項(xiàng)目包括：o 取得土地使用權(quán)所支付的金額；o 開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配

24、套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；o 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。35o其中：o取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。o開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。o開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。o舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣

25、率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。o與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。o財(cái)政部規(guī)定的財(cái)政部規(guī)定的其他項(xiàng)目其他項(xiàng)目，指按規(guī)定對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按前兩項(xiàng)費(fèi)，指按規(guī)定對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按前兩項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算的金額之和，加計(jì)用計(jì)算的金額之和，加計(jì) 20 20 扣除扣除。362）土地增值稅稅率。o 土地增值稅實(shí)行 4 級(jí)超率累進(jìn)稅率。n增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50 的部分，稅率為 30 % ；n增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50 、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100 的部分，稅率為 40 % ；n增值

26、額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100 、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200 的部分，稅率為 50 % ；n增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200 的部分，稅率為 60 。37（二）土地增值稅計(jì)算案例o1 項(xiàng)目基本情況。o某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬在某特大城市中心區(qū)甲級(jí)地段建設(shè)一集辦公、商住、購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)等為一體的綜合性商業(yè)中心。該項(xiàng)目總占地面積42 000 平方米，規(guī)劃建設(shè)用地面積約 40 000 平方米，總建筑面積 297 000 平方米，總?cè)莘e率為 7 . 425 。其中地上建筑面積約 247 000 平方米（含寫(xiě)字樓 104 900 平方米，商住樓 60 000 平方米，商場(chǎng) 81 000 平方米，管理服務(wù)用房 1 0

27、00 平方米），地上容積率為 6 . 175 ；地下建筑面積共計(jì) 50 000 平方米（含地下商場(chǎng) 11 000 平方米，地下停車(chē)庫(kù) 25 000 平方米，地下倉(cāng)庫(kù) 5 000 平方米，地下技術(shù)設(shè)備用房 7 000 平方米，地下管理用房 2 000 平方米）。o項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排是：于 1995 年 1 月購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)并進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作， 1995 年 6 年初開(kāi)始建設(shè)用地的拆遷工作； 1995 年 9 月初至 1996 年 5 月底完成基礎(chǔ)工程并開(kāi)始預(yù)售樓面。地上建筑分兩期建設(shè)，一期工程于 1996 年 6 月初開(kāi)始，建設(shè)西南側(cè)的寫(xiě)字樓主樓和副樓各一棟，于 1996 年 12 月底結(jié)構(gòu)封

28、頂， 1997 年 11 月底完成裝修工程。第二期建設(shè)位于項(xiàng)目用地東北側(cè)的商住樓和寫(xiě)字樓副樓各一棟，于 1997 年 1 月初開(kāi)始， 1998 年 5 月底完成裝修工程。整個(gè)項(xiàng)目將于 1998 年 6 月底全部竣工投入使用。382 項(xiàng)目投資成本及費(fèi)用分析3940413 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入?yún)R總o （1）銷(xiāo)售計(jì)劃42（2）項(xiàng)目銷(xiāo)售收入o本項(xiàng)目寫(xiě)字樓主樓、副樓、商住樓、商場(chǎng)、地下商場(chǎng)、地下停車(chē)庫(kù)和倉(cāng)庫(kù)的銷(xiāo)售價(jià)格分別為 3000 美元/平方米、 2 800 美元/平方米、 3 510 美元/平方米、 720 美元/平方米和 1000 美元/平方米。據(jù)此，得到該項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入如表 10-5 所示。43o 4

29、土地增值稅計(jì)算：n（1）增值額8606663 944 = 22 122 （萬(wàn)美元） n（2）增值比例 22 12263944 = 34.6 n（3）適用稅率30 n（4）應(yīng)繳納土地增值稅22122306636.6 （萬(wàn)美元）。44五、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅o征收投資方向調(diào)節(jié)稅的目的，是為了貫徹國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，控制投資規(guī)模，引導(dǎo)投資方向，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)重點(diǎn)建設(shè)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展。o投資方向調(diào)節(jié)稅實(shí)行差別比例稅率。n對(duì)基本建設(shè)項(xiàng)目投資適用 0 % , 5 % ，15 , 30 % 4 檔；對(duì)更新改造項(xiàng)目投資適用 0 % , 10 兩檔。o隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，以及國(guó)

30、家投資管理體制和稅收制度的改革，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅將逐漸取消。45（四）資源、財(cái)產(chǎn)稅o1、城鎮(zhèn)土地使用稅o根據(jù) 1988 年 9 月 27 日國(guó)務(wù)院頒布并于當(dāng)年 11月 1 日起實(shí)施的 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 ，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)擁有土地使用權(quán)的國(guó)內(nèi)企業(yè)、單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。o擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人不在土地所在地的，其土地的實(shí)際使用人和代管人為納稅人；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，其實(shí)際使用人為納稅人；土地使用權(quán)共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。o土地使用稅實(shí)行按年計(jì)算，分期繳納的征收辦法。46o 鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。o 但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已投入使用或出租、出借的商品房，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。472、房產(chǎn)稅o根據(jù) 1986 年 9 月15日國(guó)務(wù)院發(fā)布并于同年 10 月 1 日起施行的 中華o人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例），在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人，