辦公樓運營方案

1、中心運營提升方案第一部分招商情況梳理中心通過3個多月招商工作的展開，目前的出租率達68.36%截至目前簽約企業(yè)共26家，簽約企業(yè)的產(chǎn)業(yè)分類如下：產(chǎn)業(yè)分類企業(yè)數(shù)占比科技類1350%文化與創(chuàng)意類415%貿(mào)易類312%服務(wù)業(yè)及其他623%合計26100%從分類來看，中心的產(chǎn)業(yè)類型主要以科技型和文化型產(chǎn)業(yè)為主（合計占比65%），服務(wù)業(yè)、貿(mào)易類占比（分別是35%）。因此：目前中心內(nèi)科技與文化企業(yè)的比例已經(jīng)超過60%以上，與項目的最初定位吻合，已經(jīng)具備打造專項科技文化園的雛形。第二部分運營思路一、總體思路中心的總體思路：硬件設(shè)施體現(xiàn)花園式辦公精致完善基礎(chǔ)服務(wù)展現(xiàn)一流管理團隊貼心細(xì)致助長型服務(wù)將科技文化概念

2、根植于園區(qū)的方方面面；讓文化與科技的力量在園區(qū)中融會貫通。將建設(shè)科技文化產(chǎn)業(yè)園的核心思路植根于園區(qū)改造、招商、運營等逐項工作中予以體現(xiàn)：第一，以創(chuàng)意的改造手法表現(xiàn)園區(qū)的整體形象，營造園區(qū)精致的花園式辦公氛圍及獨有的文化。以創(chuàng)意的手法賦予中心創(chuàng)新力量，通過裝置藝術(shù)的表現(xiàn)力量，展示文化氛圍。如：一樓創(chuàng)客空間；三層露臺；四層屋頂花園。第二，以規(guī)范的管理體現(xiàn)一流的基礎(chǔ)管理，打造五星級物業(yè)服務(wù)。通過對保安、保潔等基礎(chǔ)服務(wù)人員的規(guī)范化管理，體現(xiàn)中心最基礎(chǔ)的服務(wù)能力。第三，繼續(xù)依據(jù)產(chǎn)業(yè)園科技文化的定位方向為指導(dǎo)思想，進行產(chǎn)業(yè)招商，完成產(chǎn)業(yè)集聚。以科技企業(yè)和文化類企業(yè)為園區(qū)的主導(dǎo)企業(yè)，通過有目的性的招商，即企

3、業(yè)收攏從而形成集群效應(yīng)，打破單個類型企業(yè)規(guī)模的局限，打造科技和文化的雙重產(chǎn)業(yè)鏈，多個同類企業(yè)聚集在一起，打造獨立的單個企業(yè)與同類型企業(yè)以及園區(qū)品牌之間的相依托的形態(tài)。第四，通過運營達到整合資源的目的，凝聚科技與文化的交融性，形成交互性升華。以資源整合為方式快速發(fā)展園區(qū)的核心價值，即運營價值。園區(qū)間科技企業(yè)、文化企業(yè)的合作和互通，讓原本松散的企業(yè)，在園區(qū)內(nèi)形成凝聚，不僅為企業(yè)提供了發(fā)展動力，也通過各種服務(wù)內(nèi)容，有效的助長企業(yè)發(fā)展，提高企業(yè)品牌化和規(guī)?；赃_到經(jīng)濟可創(chuàng)力。二、發(fā)展目標(biāo)打造金運產(chǎn)業(yè)板塊標(biāo)桿，形成獨特的自我精神強調(diào)高質(zhì)管理、高參與性、高共享體驗以及高培育能力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)園區(qū)在提供完善的

4、硬件設(shè)施，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)的同時，通過軟性服務(wù)體系的滲透，直接與企業(yè)建立產(chǎn)業(yè)培育與發(fā)展，并將創(chuàng)新能力注入到園區(qū)發(fā)展中去，幫助企業(yè)提高規(guī)模及產(chǎn)業(yè)競爭力，培育創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈和集群，通過知識產(chǎn)權(quán)、人才創(chuàng)新體系、政策體系等的同時搭建，完成文化科技高發(fā)展的水平。三、主要舉措（一）運營管理服務(wù)提升計劃結(jié)合園區(qū)的實際狀況、樓宇特點、硬件水平、客戶特點、運營成本等多方面因素。對中心物業(yè)運營管理服務(wù)的提升目標(biāo)定義為：物業(yè)服務(wù)理念六個化：服務(wù)手段“科技化”；服務(wù)人才“精英化”；服務(wù)組織“專業(yè)化”；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)“規(guī)范化”；服務(wù)理念“人性化”；園區(qū)服務(wù)“高尚化。”服務(wù)手段“科技化”：利用“微信”、“QQ”等科技平臺，便捷快

5、速的與客戶形成服務(wù)、產(chǎn)生互動與交流，后期在條件允許的情況下，引入物業(yè)管理服務(wù)軟件管理系統(tǒng)，利用科技化手段規(guī)范后臺管理、高效完成客戶服務(wù)。服務(wù)人才“精英化”：為了適應(yīng)現(xiàn)代高科技物業(yè)管理高水平服務(wù)的需要，我們將多渠道培養(yǎng)與引入一些擁有現(xiàn)代意識與專業(yè)能力的專業(yè)人員，充分保障和滿足企業(yè)持續(xù)不斷增長的服務(wù)需求。服務(wù)組織“專業(yè)化”：打造一支專業(yè)化的服務(wù)隊伍，發(fā)揮和完善“專業(yè)化”的優(yōu)勢，為企業(yè)提供細(xì)致、周到的專業(yè)化服務(wù)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)“規(guī)范化”：“管理按制度辦事、運作按規(guī)范進行”，通過有效控制切實保證管理服務(wù)按要求持續(xù)、穩(wěn)定運行。服務(wù)理念“人性化”：在服務(wù)工作中首先考慮最大限度的方便企業(yè)，以企業(yè)的滿意作為管理服務(wù)

6、的出發(fā)點和歸宿點，力爭“零缺陷”服務(wù)。園區(qū)服務(wù)“高尚化”：以服務(wù)的高標(biāo)、精準(zhǔn)、高質(zhì)，引導(dǎo)業(yè)主營造現(xiàn)代高尚的生活方式，傳播時尚、高雅、先進的文化。因此從內(nèi)部管理制度的確立、運營管理服務(wù)細(xì)節(jié)提升、明確項目各崗位工作職責(zé)及工作規(guī)范三個層面實施細(xì)化。1、內(nèi)部管理制度確立（1）經(jīng)理負(fù)責(zé)制在項目部內(nèi)部實行直線垂直負(fù)責(zé)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率；（2）晨會制每天上班前組織各主管召開工作晨會（時間為15分鐘），溝通情況，總結(jié)前一天工作，部署當(dāng)天工作；（3）統(tǒng)一形象標(biāo)準(zhǔn)園區(qū)各崗位保持形象統(tǒng)一：制服統(tǒng)一、說辭統(tǒng)一、流程統(tǒng)一。（4）規(guī)范化管理制訂并執(zhí)行崗位職責(zé)、工作流程、工作規(guī)范，確保各項管理服務(wù)工作按公司體系文

7、件和量化工作標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定運行。（5）目標(biāo)化管理項目部制訂并嚴(yán)格執(zhí)行各崗位工作制度，通過日檢、月檢、專項檢查以及外部和內(nèi)部的信息反饋考核、評價各崗位工作情況，不斷改進完善。2、進一步提升物業(yè)服務(wù)（1）前臺服務(wù)設(shè)置前臺服務(wù)形象崗，增加前臺服務(wù)內(nèi)容，提升園區(qū)服務(wù)形象與質(zhì)量。主要負(fù)責(zé)微信平臺、QQ群的互動；接待引導(dǎo)、受理客戶請求與投訴；溝通協(xié)調(diào)客戶關(guān)系；發(fā)放各類通知；建立、管理客戶檔案資料等。（2）保安服務(wù)設(shè)置保安服務(wù)形象崗，統(tǒng)一著裝、規(guī)范姿態(tài)、規(guī)范服務(wù)用語。接待指引、引導(dǎo)車輛及收費管理；強化巡邏、巡查力度；排查安全隱患；對發(fā)現(xiàn)的各環(huán)節(jié)問題及時上報。（3）保潔服務(wù)保潔服務(wù)提升著裝標(biāo)準(zhǔn)、提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范

8、服務(wù)用語。將保潔工作寓于“隱形服務(wù)”之中，實施“零干擾”工作方式，保潔人員定標(biāo)、定量、定點，具備主動服務(wù)意識。（4）設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù)制定、實施科學(xué)合理的設(shè)備日常巡視、養(yǎng)護和定期檢修計劃，以“預(yù)防重于補救”觀念，確保園區(qū)設(shè)備的安全、穩(wěn)定、有效運行。3、確立項目崗位工作職責(zé)及工作規(guī)范根據(jù)自身特點和要求，制定、完善項目部的組織架構(gòu)、崗位職責(zé)及工作規(guī)范。并按要求嚴(yán)格執(zhí)行。4、請專業(yè)公司對項目部行為規(guī)范、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等進行培訓(xùn)指導(dǎo)及考核依據(jù)項目各崗位情況，邀請行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定者及優(yōu)秀的兄弟團隊負(fù)責(zé)人，為項目從業(yè)人員培訓(xùn)指導(dǎo)，最終達到提升服務(wù)團隊服務(wù)意識、服務(wù)水平的目的。（二）硬件設(shè)施優(yōu)化方案1、內(nèi)部軟裝氛圍優(yōu)化

9、目前項目內(nèi)部的軟裝布置比較稀疏，未能足夠營造出項目的創(chuàng)意氛圍和文化感，因此此輪優(yōu)化方案會根據(jù)現(xiàn)場情況，做到優(yōu)化提升。1）創(chuàng)客空間入口處，加設(shè)創(chuàng)客空間平面圖及企業(yè)水牌展示，同時準(zhǔn)備名片卡槽，便于企業(yè)間的相互交流和溝通?，F(xiàn)狀:改造后示意:紙片名片局部示意：2）入口接待區(qū)域：將公司介紹和服務(wù)內(nèi)容上墻公示，便于企業(yè)了解現(xiàn)狀:改造后示意:3）創(chuàng)客空間中部休憩區(qū)：增加懸掛吊飾和玻璃貼，增加氣氛;4）水吧區(qū)域：增加大面積立體畫面，豐富空間現(xiàn)狀:改造后示意:5）一層創(chuàng)客空間北側(cè)形象墻，在部分菱形方格中加入仿真垂直綠化，與項目整體軟裝主題相吻合，同時在中間菱形格中，加入引導(dǎo)指示牌，便于指引客戶前往后區(qū)的創(chuàng)客空間

10、及洗手間區(qū)域?，F(xiàn)狀:改造后示意：6）后區(qū)白墻，加設(shè)英文的勵志標(biāo)語，打破白墻的枯燥和乏味,增加空間的趣味性現(xiàn)狀:改造后示意：勵志標(biāo)語：thinkoutsidethebox解放思想afterastormcomesacalm.雨過天晴betterlatethannever.只要開始，雖晚不遲goforit!=justdoit!加油！向前沖！做了再說nopain,nogain.天下事沒有不勞而獲的東西7）過道部分：客戶裝修時未考慮玻璃隔斷的通透性，造型布置影響過道景觀，通過增加意象即時貼的方式，改善效果，增強效果現(xiàn)狀：改造后示意1：改造后示意2：8）二層中庭景觀增加吊飾，渲染氣9）增加地下車位指定車牌

11、裝置，約80個，采用PVC材質(zhì)，可插入車牌號。進度及安排：制作安裝工期20天，預(yù)計費用4萬元。2、消防控制室、配電房等設(shè)備用房的配置優(yōu)化消防控制室(兼辦公室)、配電房、保安、保潔用房作為消防監(jiān)控員、物業(yè)管理人員及保安保潔人員的工作場所或休憩場所，目前所有必須的設(shè)備已經(jīng)到位，現(xiàn)需完善項目資料和個人物品的存儲空間布置，因此，在各類用房中增設(shè)若干儲物柜，方便使用、收納，以保證各類工作用房的干凈整潔，具體如下：3、外部綠化景觀優(yōu)化為了體現(xiàn)花園式辦公的特色，在項目一層廣場、四層露臺、屋頂花園等多處重新布置設(shè)計花園式景觀綠化。1) 屋頂花園將屋頂花園重新規(guī)劃布局為：空調(diào)外機封閉區(qū)域；屋頂農(nóng)場區(qū)域；屋頂花園

12、及戶外活動區(qū)域共三大區(qū)域。同時將四層露臺與樓頂連通考慮，布置為休憩區(qū)域，加設(shè)花園小景、休憩座椅、休閑步道等，同時重新設(shè)計露臺四周的立面，將景觀向豎向延伸。2) 一層廣場與地鐵銜接空置區(qū)域與地鐵銜接區(qū)域原本處于荒廢中，現(xiàn)階段預(yù)計重新粉刷墻面，地面按照小型花園重新設(shè)計休閑步道及花園小景。備注：1)以上方案為可綠園藝提供的方案，目前報價53萬元，工期2個月。2)另一家對接單位“萬榮園林”已查看過現(xiàn)場并完成初步溝通，該公司不提供預(yù)設(shè)計，需簽訂設(shè)計合同后才能著手設(shè)計工作，但可以考察完工及施工中的工地現(xiàn)場，預(yù)計設(shè)計時間10個工作日，設(shè)計費用2-3萬元，預(yù)估項目總體造價150萬元（500-600元/mJ，施

13、工時間1個月。3、助長型服務(wù)方案1）嚴(yán)把招商關(guān)，進一步提升高質(zhì)量科技型和文化型企業(yè)比例按照科技文化園區(qū)的發(fā)展思路，培養(yǎng)一批科技和文化創(chuàng)意的企業(yè)類型，然后再逐步精準(zhǔn)到具體產(chǎn)業(yè)，形成特色產(chǎn)業(yè)集聚。2）建立適應(yīng)蜂鳥科創(chuàng)中心企業(yè)的扶持服務(wù)系統(tǒng)園區(qū)作為運營商的角色，深入至企業(yè)的實際運作中去，建立起從項目推廣，政策指導(dǎo)，投融資服務(wù)等完備的一站式、一條龍服務(wù)體系，為園區(qū)企業(yè)提供切實有用的服務(wù)系統(tǒng)。項目推廣以活動為撬點，參與性活動和籌辦性活動相結(jié)合，擴大園區(qū)知名度吸納各種資源，搭建市場交流交易平臺。以微信為平臺，連接信息資訊、產(chǎn)品項目，搭建市場交易平臺。對企業(yè)的業(yè)務(wù)和客群進行有針對性的分析，對企業(yè)的核心亮點進

14、行包裝，通過與政府、相關(guān)協(xié)會學(xué)會、業(yè)內(nèi)人士溝通，幫助企業(yè)走出去，將企業(yè)亮化，讓園區(qū)亮化。政策幫扶在完成普通的政策信息的告知和傳達的基礎(chǔ)上，幫助企業(yè)提取政策信息中與個體相匹配的信息資源，達到更好的為企業(yè)發(fā)展發(fā)揮效應(yīng)的功效。利用各級政府提供申報等各種機會，初期階段運營團隊采用免費幫扶的方式，幫助企業(yè)完成申報材料的收集和撰寫；成熟階段幫扶體系改為取費方式執(zhí)行，該舉措將成為經(jīng)濟效益的獲取途徑。投融資服務(wù)將園區(qū)企業(yè)作為投融資主體，進行投融資服務(wù)：一方面、為企業(yè)搭建好輸送平臺，與投資機構(gòu)、政府創(chuàng)服平臺建立關(guān)聯(lián)，幫助企業(yè)包裝自我，尋求投資機會。另一方面、由于現(xiàn)階段市場上存在的投資機構(gòu)眾多，其中多數(shù)是有平臺、

15、有技術(shù)、有資金的專業(yè)人士，如何真正的讓蜂鳥創(chuàng)出一條新路，唯有從集團資源出發(fā)，將項目中的眾創(chuàng)空間平臺做精準(zhǔn)化定位為“物流配送與倉儲”孵化空間，其一、利用發(fā)揮集團優(yōu)勢，吸引創(chuàng)新團隊加入蜂鳥，真正激活蜂鳥的投融資服務(wù)；其二、集團物流板塊一直在尋求擺脫傳統(tǒng)的方法和機遇，以目前的人員結(jié)構(gòu)和思維模式，機會有限，與蜂鳥創(chuàng)客空間的有機結(jié)合，放眼于更廣闊的市場中，不失為一個不錯的嘗試；其三、我司擁有最好的政府資源均在交通系統(tǒng)內(nèi)部，可以利用這個機會，獲得系統(tǒng)內(nèi)創(chuàng)新方面的扶持與輔助，得到更好的社會效應(yīng)后，更利于復(fù)制。3) 實施辦法全方位信息平臺的搭建與長效維護搭建微信平臺、企業(yè)負(fù)責(zé)人QQ群，達到信息互通，整合資源，

16、提升辦公服務(wù)享受的目的。微信平臺、企業(yè)負(fù)責(zé)人QQ群的第一功能：基本的溝通與發(fā)布服務(wù)接收業(yè)主投訴、建議并及時協(xié)調(diào)解決。發(fā)布通知、預(yù)告、提醒。微信平臺、企業(yè)負(fù)責(zé)人QQ群的第二功能：特色商務(wù)技術(shù)服務(wù)優(yōu)勢資源協(xié)調(diào)發(fā)布通過園區(qū)微信定期發(fā)布包括企業(yè)介紹、企業(yè)黃頁廣告、人物訪談、最新政策、產(chǎn)品廣告、招租等板塊，為園區(qū)企業(yè)宣傳強力助推； 聯(lián)動上下游相關(guān)行業(yè)資源與政府密切聯(lián)系、多進行各方交流；園間及與各類組織、行業(yè)協(xié)會形成資源互助。 外包服務(wù)體系的建立（詳見外包服務(wù)清單）以月為單位舉辦推廣和活動，構(gòu)建中小企業(yè)促成長平臺舉辦業(yè)主參加沙龍、座談、聯(lián)誼會等形式的溝通互動，增進溝通；邀請中小企業(yè)扶持政策解讀專家入園為企

17、業(yè)做講座；聯(lián)合建立創(chuàng)業(yè)技能培訓(xùn)中心；協(xié)助園區(qū)企業(yè)與政府部門協(xié)調(diào)、聯(lián)系，促進園區(qū)企業(yè)申報成為大學(xué)生實踐基地、青年創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)中心等；聯(lián)系知名度較高的創(chuàng)業(yè)講座主辦方，在園區(qū)開展促進創(chuàng)業(yè)活動。時間微信推廣活動費用預(yù)算（元）6月1日：紀(jì)念逝去的童年1030日：捐書送可樂活動10001019日：如夏般的蔥綠（新樣貌的照片及裝修好的一些企業(yè)的照片及簡單介紹）1930日：企業(yè)介紹推廣（洞察）7月110日:外包服務(wù)體系介紹1520日：蜂鳥小課開課儀式暨營改增講解接答疑講座30001124日:歡迎新企業(yè)加入（6-7月期間入駐的企業(yè)）2531日：企業(yè)介紹推廣8月114日：創(chuàng)客空間重點展示1520日：走進非洲照片分享會

18、30001524日:蜂企業(yè)介紹推廣（軒瑞）2531日：9月開園活動預(yù)告9月111日：屋頂花園/屋頂農(nóng)場介紹特輯110日:企業(yè)答謝會暨開園儀式（1、答謝業(yè)主，講解蜂鳥的各項服務(wù)和設(shè)施；2、邀請街道經(jīng)濟服務(wù)相關(guān)人員介紹秦淮區(qū)一些創(chuàng)業(yè)扶持政策；3、科技企業(yè)行業(yè)暢談：園區(qū)企業(yè)（洞察科技）與（五維科技）關(guān)于科技創(chuàng)新對談會）4、冷餐交流。500001223日：中秋節(jié)自制月餅活動2430日:企業(yè)介紹推廣（好吉餐飲）10月19日：宅在豕里的度假方式15一20日：關(guān)于公司企業(yè)文化塑造課程50001023日:企業(yè)介紹推廣（盧索加）2431日:在蜂鳥你該如何尋求幫助？（物業(yè)服務(wù)流程介紹）11月111月10日：8人晚

19、餐邀您托單（光棍節(jié)）10日：8人晚餐300011日:您的口袋如何度年年底？2130日:企業(yè)介紹推廣（康碼設(shè)備）12月111日：你知道牛逼的公司怎么玩新媒體？12月2012月31日:中心招商一周年紀(jì)念及新年感恩回饋活動（中心員工前往每戶發(fā)放小禮品、入駐企業(yè)對中心期望寄語墻）100001218日:感謝您（從項目建設(shè)期到招商基本達成的圖文成長記錄）1931日：新年主題軟文4）申報工作中心需要通過相關(guān)資質(zhì)認(rèn)證、資金支持和榮譽評價計劃自今年起，由運營團隊隨時關(guān)注政府部門網(wǎng)站的申報信息，積極響應(yīng)市級區(qū)級的各類文化科技園區(qū)申報等，同時申請加入；大學(xué)生實踐基地、青年創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)中心等，一方面以園區(qū)身份參與，為園區(qū)獲得新的認(rèn)可