商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員如何做商圈調(diào)查分析

1、商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員如何做商圈調(diào)查分析一：商圈范圍界定 商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。商圈范圍的大小決定了商業(yè)物業(yè)的市場容量和經(jīng)營規(guī)模，商圈人群的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)決定了商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營特征，準(zhǔn)確地進(jìn)行商圈分析對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營至關(guān)重要 商圈必需的要素，包括消費(fèi)人群、有效經(jīng)營者、有效的商業(yè)管理、合理的發(fā)展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態(tài)以及建筑成本等。第一，消費(fèi)人群。第二

2、，有效經(jīng)營者。這兩者需要有機(jī)結(jié)合。第三，有效的商業(yè)管理。第四，商業(yè)發(fā)展前景。打造商圈需要多方面的投資者和經(jīng)營者入駐，商圈未來的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商業(yè)形象。商圈必須有自己的形象，有自己的特色。環(huán)境、包裝、對外宣傳都是商圈樹立形象的重要環(huán)節(jié)。第六，商圈功能。商圈按功能分為傳統(tǒng)商圈和主題、概念商圈。 商圈由核心商業(yè)圈，次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50%80%。次級商圈是指位于核心商圈外圍的商圈，輻射半徑范圍一般在3-5公里左右，次級商圈內(nèi)15-25%的消費(fèi)將在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)，即商業(yè)物業(yè)將能吸引次級商圈全部日常生活消費(fèi)總量

3、的15-25%。本商圈內(nèi)顧客較為分散。邊緣商業(yè)圈是指處于商圈的最外緣，輻射商圈內(nèi)會有5%-10%的消費(fèi)在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)。商圈內(nèi)擁有的顧客最少，而且最為分散。 商業(yè)物業(yè)是有良好規(guī)劃的商業(yè)區(qū)，是由多個零售商店有計(jì)劃地組合而成的，具有購物、飲食、休閑、娛樂等多種功能，商業(yè)物業(yè)各個零售商店的商圈范圍不盡相同，它們各具不同的商圈范圍特點(diǎn)。商業(yè)物業(yè)的商圈范圍是指商業(yè)物業(yè)顧客的地理分布范圍，包括來到商業(yè)物業(yè)的所有顧客，與各個零售商店的商圈相比，其商圈范圍最廣，并具有綜合性、宏觀性的特征。大多數(shù)零售商店的商圈范圍與商業(yè)物業(yè)的商圈范圍大體上基本相同，但并非完全雷同，有的零售商店的商圈可能比商業(yè)物業(yè)的商圈范圍小，

4、其目標(biāo)客源主要只是附近的居民；有的零售商店本身并沒有自己的商圈，只是寄生的附帶性的消費(fèi)。同時(shí)，商業(yè)物業(yè)的各個零售商店的商圈針對性較強(qiáng)，一般只是針對某一類的消費(fèi)者，其市場層面相對較窄，如高檔男裝店，具有較強(qiáng)購買力的男士是主要的購買消費(fèi)對象；而商業(yè)物業(yè)一般是多個零售商店組合而成的綜合性的消費(fèi)場所，是為了滿足多層次消費(fèi)者的購買消費(fèi)需要，其商圈針對的消費(fèi)層面廣，市場面較寬。因此，相比較而言，商業(yè)物業(yè)商圈具有綜合性、宏觀性的特征。 商圈可按經(jīng)營業(yè)種可分為日常用品商圈和非常用品商圈；商圈按規(guī)模大小可分為近鄰型商圈、地域型商圈、廣域型商圈、超廣域商圈。二、影響商圈范圍的主要因素 商圈范圍，即指商圈規(guī)模。商業(yè)

5、物業(yè)商圈范圍的大小對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營具有決定性的影響，商業(yè)物業(yè)的外在因素和內(nèi)在因素都會影響其商圈范圍，外在因素主要是指商業(yè)物業(yè)地段環(huán)境中的各種條件狀況，其中地段的居民環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境是影響商業(yè)物業(yè)商圈范圍的主要因素；內(nèi)在因素則是指商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、各種構(gòu)成元素的組合以及促銷廣告活動等。（1）外在因素 居民環(huán)境，周邊居民的居住密度越大，人口總量越多，商圈規(guī)模越大，周邊居民分布越集中，并且主要集中在商業(yè)物業(yè)地段附近，就可增強(qiáng)居民到達(dá)商業(yè)物業(yè)的便利性，提高商業(yè)物業(yè)對居民的吸納力，擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的商圈規(guī)模，對于一些小型鄰里商業(yè)物業(yè)、社區(qū)商業(yè)物業(yè)，周邊居民的居住密度、分布方式對其商圈范圍的影響

6、尤為明顯。 交通條件，地段交通條件越發(fā)達(dá)，交通輻射范圍越廣，那么更廣泛區(qū)域的居民到達(dá)商業(yè)物業(yè)的地段就越便利，吸納力就越強(qiáng)，商圈范圍就越廣。 商業(yè)環(huán)境，商業(yè)物業(yè)位于商業(yè)區(qū)中是其中一部分，那么商業(yè)區(qū)對商業(yè)物業(yè)商圈的影響將是積極的。如果不存在于商業(yè)區(qū)中一般就會與商業(yè)區(qū)形成直接競爭關(guān)系，產(chǎn)生負(fù)面影響。（2）內(nèi)在因素 經(jīng)營規(guī)模，商業(yè)物業(yè)提供商品和服務(wù)的種類越多，吸納力越強(qiáng)，吸引更廣泛區(qū)域消費(fèi)者前來購物，當(dāng)規(guī)模增大到一定規(guī)模時(shí)，達(dá)到極限值，再繼續(xù)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，商圈范圍也不會擴(kuò)大。 構(gòu)成元素組合，經(jīng)營日常用品的商店吸引顧客區(qū)域范圍較小，商圈范圍也小；經(jīng)營非常用品的商店則相反；經(jīng)營高檔、品牌商品的商店吸納顧客

7、的能力強(qiáng)，商圈范圍廣。 促銷廣告，可以提高消費(fèi)者對商業(yè)物業(yè)的認(rèn)知程度三、商圈范圍的確定 對于存在于中心商業(yè)街區(qū)中的商業(yè)物業(yè)，其商圈范圍與商業(yè)街區(qū)基本相同，通過調(diào)查分析商業(yè)街區(qū)的商圈特點(diǎn)，就可發(fā)確定商業(yè)物業(yè)的商圈范圍。一方面通過收集商業(yè)街區(qū)中主要零售店的商店記錄信息，了解消費(fèi)者的地址，例如，通過商店使用的信用卡、會員卡了解持卡顧客的地址，也可以通過運(yùn)單、有獎競賽活動及收銀業(yè)務(wù)了解顧客的地址狀況；另一方面通過對商業(yè)街區(qū)中的消費(fèi)者進(jìn)行問卷調(diào)查來了解消費(fèi)者的地址狀況，進(jìn)行問卷調(diào)查時(shí)需考慮時(shí)間因素，應(yīng)分平時(shí)、周末及其他節(jié)假日等不同的時(shí)間段進(jìn)行調(diào)查，因?yàn)樵诓煌跁r(shí)段消費(fèi)者來源的區(qū)域可能有一些差異，只有經(jīng)過

8、完整、持續(xù)的消費(fèi)者調(diào)查，才能準(zhǔn)確地了解商業(yè)物業(yè)商圈的消費(fèi)者的地址狀況。通過商店記錄信息和消費(fèi)者調(diào)查了解消費(fèi)者的地址后，就可在地圖上將消費(fèi)者分布的地理位置和密度標(biāo)示出來，從而確定商業(yè)物業(yè)的商圈范圍。對于非中心商業(yè)街區(qū)的商業(yè)物業(yè)，確定其商圈范圍，可遵循以下方式：（1）預(yù)測分析商業(yè)物業(yè)的商圈范圍 根據(jù)商業(yè)物業(yè)地段的居民環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)位特征、未來規(guī)劃特征以及公共設(shè)施狀況，初步分析商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營特征，從而分析項(xiàng)目商圈可能的區(qū)域范圍及其他消費(fèi)人群特點(diǎn)。初步了解項(xiàng)目商圈可能的區(qū)域范圍內(nèi)各個居民點(diǎn)的特點(diǎn)，了解各個居民點(diǎn)商業(yè)配套設(shè)施狀況、居民的購買習(xí)慣、居民點(diǎn)與商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的空間距離

9、及居民點(diǎn)居民到達(dá)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的便利性和所需要的時(shí)間，商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目與各居民點(diǎn)商業(yè)配套設(shè)施相比較，分析商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢及對居民的吸納能力，并初步判斷居民點(diǎn)是否可以成為商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目商圈范圍的一部分；同時(shí)分析商業(yè)物業(yè)地段交通人群、其他公共設(shè)施所帶來的人群大小以及旅游參觀人群特點(diǎn)，分析他們在商業(yè)物業(yè)購物消費(fèi)的可能性及其規(guī)模的大小。綜合商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目周邊區(qū)域各個居民點(diǎn)的特點(diǎn)和項(xiàng)目地段其他消費(fèi)人群的特點(diǎn)，初步分析預(yù)測商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目商圈范圍大小。（2）商圈調(diào)查。 初步分析預(yù)測商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目商圈范圍大小后，還需要對預(yù)測的商圈范圍進(jìn)行調(diào)查，只有通過詳細(xì)的調(diào)查分析，才能確定項(xiàng)目的商圈范圍。商圈范圍調(diào)查的主要內(nèi)容有：

10、消費(fèi)者選擇購物場所時(shí)對路途時(shí)間與距離的要求、商業(yè)物業(yè)對消費(fèi)者吸引力的大小、潛在顧客的地址等。商圈調(diào)查可分為三種形式進(jìn)行，第一種形式是家庭訪問調(diào)查，第二種形式是實(shí)地調(diào)查，第三種形式是對項(xiàng)目地段中的交通人流、公共設(shè)施帶來的人流及其他人流進(jìn)行問卷調(diào)查。（3）描繪商圈。 根據(jù)商圈調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析資料，計(jì)算出商業(yè)物業(yè)商圈范圍內(nèi)各個居民點(diǎn)的目標(biāo)顧客所占的百分比，并根據(jù)居民點(diǎn)的人口密度計(jì)算出各個居民點(diǎn)目標(biāo)顧客的密度，然后在一張以商業(yè)物業(yè)位置為中心的地圖上，標(biāo)示出商業(yè)物業(yè)商圈內(nèi)各個居民點(diǎn)的目標(biāo)顧客的密度，這樣就可以從地圖上了解到商業(yè)物業(yè)主要商圈、次要商圈和邊緣商圈的范圍。四、商圈調(diào)查內(nèi)容 1、商圈內(nèi)項(xiàng)目、位置分布

11、、商場數(shù)量、規(guī)模、距離、定位、主要業(yè)態(tài)、特色亮點(diǎn)、經(jīng)營情況等。消費(fèi)者對商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的認(rèn)知程度、行為傾向以及期望的經(jīng)營形式，即消費(fèi)者對商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的知覺、態(tài)度和表象的過程。 2、以項(xiàng)目為圓心，半徑分別為1公里、3公里、5公里范圍內(nèi)各居委會所轄區(qū)、各居民小區(qū)、村鎮(zhèn)、各大機(jī)關(guān)團(tuán)體單位、學(xué)校、各業(yè)態(tài)競爭店、農(nóng)貿(mào)市場、餐飲業(yè)所在地，交通狀況（道路的通達(dá)性、公交、地鐵的情況）、配套設(shè)施情況（學(xué)校、車站、醫(yī)院、銀行等）、周邊物流狀況。 3、各商圈內(nèi)配套設(shè)置及政府機(jī)關(guān)團(tuán)體、居民小區(qū)、村鎮(zhèn)、學(xué)校、醫(yī)院等人口數(shù)、就業(yè)人口數(shù)、外來人口數(shù)。商圈居民的社會文化、社會階層、家庭生命周期、時(shí)間分配等，常住人口數(shù)、戶數(shù)、規(guī)模

12、與密度、人口的年齡結(jié)構(gòu)和性別特征、人口的受教育程度、人口的職業(yè)分布、人口的收入水平、就業(yè)位置、主要職業(yè)、主要購物場所，新建小區(qū)規(guī)劃情況、入住率、大致收入水平、未來發(fā)展趨勢。 4、各商圈現(xiàn)有消費(fèi)能力、市場飽和度、商品零售總額、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)實(shí)力、同等檔次競爭對手的面積和業(yè)態(tài)、品牌組合情況、銷售額、經(jīng)營品類、結(jié)構(gòu)、店鋪客流情況、門前客流、車流情況、各時(shí)段客流的構(gòu)成、客單價(jià)、日均銷售額、價(jià)格水平、企業(yè)性質(zhì)、停車場規(guī)模等基本特征。附屬的服務(wù)行業(yè)和娛樂業(yè)態(tài)情況、物業(yè)的租金和基本維護(hù)費(fèi)用、商場的營業(yè)時(shí)間、室內(nèi)裝修和動線設(shè)計(jì)、商品的陳列和種類、供應(yīng)商的級別和實(shí)力等。五、商圈調(diào)查步驟 1、確定待調(diào)查商圈

13、的范圍、線路，主要調(diào)查項(xiàng)目及各項(xiàng)數(shù)據(jù)指數(shù)，確定信息源。 2、確定具體調(diào)查項(xiàng)目，包括各個商場年銷售額、平效、更檔次品牌平效、客單量、客單價(jià)、消費(fèi)者購物頻率、主要購物時(shí)間段等等。 3、調(diào)查商圈及周邊狀態(tài)、商圈內(nèi)主要零售業(yè)態(tài)、服務(wù)行業(yè)經(jīng)營狀況、商圈內(nèi)消費(fèi)者及其消費(fèi)行為進(jìn)行調(diào)查和確定，并保證信息來源相對準(zhǔn)確。 4、收集數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，結(jié)合公司調(diào)查的戰(zhàn)略目的和預(yù)期，利用各種零售分析模塊進(jìn)行分析，結(jié)合調(diào)查手段和途徑進(jìn)行加權(quán)修正。 5、根據(jù)分析，確定進(jìn)入商圈和以何種姿態(tài)進(jìn)入商圈的戰(zhàn)略意圖的可行性。六、商圈分析 商圈分析是經(jīng)營者對商圈的構(gòu)成情況、特點(diǎn)、范圍以及影響商圈規(guī)模變化的因素進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和分析，為選擇店址

14、，制定和調(diào)整經(jīng)營方針和策略提供依據(jù)。 1、商圈分析是新設(shè)零售店進(jìn)行合理選址的前提； 新設(shè)零售在選擇店址時(shí)，關(guān)系力求較大的目標(biāo)市場，以吸引更多的目標(biāo)顧客，這首先就需要經(jīng)營者明確商圈范圍，了解商圈內(nèi)人口的分布狀況及市場，非市場因素的有關(guān)資料，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行經(jīng)營效益的評估，衡量店址的使用價(jià)值，按照設(shè)計(jì)的基本原則，選定適宜的地點(diǎn)，使商圈、店址、經(jīng)營條件協(xié)調(diào)融合，創(chuàng)造經(jīng)營優(yōu)勢。 2、商圈分析有助于零售店制定競爭經(jīng)營策略； 零售店為取得競爭優(yōu)勢，廣泛采取了非價(jià)格競爭手段，如改善形象，完善服務(wù)，加強(qiáng)與顧客的溝通等，這些都需要經(jīng)營者通過商圈分析，掌握客流性質(zhì)、了解顧客需求、采取針對性的經(jīng)營策略，贏得顧客信任。 3、商圈分析有助于零售店制定市場開拓戰(zhàn)略； 商業(yè)企業(yè)經(jīng)營方針、經(jīng)營策略的制定或調(diào)整，總要立足于商圈內(nèi)各種環(huán)境因素的現(xiàn)狀及其發(fā)展規(guī)律、趨勢。通過商圈分析，