美國(guó)REITs投資機(jī)會(huì)_20120731

1、1 鵬華基金管理有限公司鵬華基金管理有限公司2012年7月31日美國(guó)美國(guó)REITs帶給中國(guó)投資者的機(jī)會(huì)帶給中國(guó)投資者的機(jī)會(huì)2中國(guó)投資者投資需求中國(guó)投資者投資需求中國(guó)在本輪金融危機(jī)中表現(xiàn)優(yōu)異，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)良好。但在寬松的貨幣政策和多輪財(cái)政政策刺激下，國(guó)民面臨的通貨膨脹壓力明顯。持續(xù)貿(mào)易順差和資本流入導(dǎo)致國(guó)內(nèi)外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)過(guò)快。國(guó)內(nèi)居民的可支配收入增長(zhǎng)顯著，資本市場(chǎng)發(fā)展迅速，但目前的投資渠道和投資品種選擇仍不能完全滿足投資需求增長(zhǎng)。投資者需求主要有以下幾種：u不賠錢：安全性u(píng)不貶值：抗通脹、抵御人民幣匯率下跌u不復(fù)雜：投資標(biāo)的清晰、易理解u不麻煩：交易、管理手續(xù)簡(jiǎn)便、成本低u能分紅：有現(xiàn)金收益u能賺

2、錢：有良好的投資回報(bào)3中國(guó)投資者投資需求中國(guó)投資者投資需求房地產(chǎn)與其他投資產(chǎn)品比較房地產(chǎn)與其他投資產(chǎn)品比較優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)定存保本，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率低銀行理財(cái)產(chǎn)品安全性較好透明度低、部分門檻高債券收益相對(duì)穩(wěn)定最大收益限制貴金屬抗通脹、實(shí)物短期波動(dòng)率大、存儲(chǔ)成本高、變現(xiàn)難商品期貨杠桿高、短期收益高資金要求高、風(fēng)險(xiǎn)高、操作較復(fù)雜股票流動(dòng)性好、長(zhǎng)期回報(bào)高收益穩(wěn)定性低高利貸利息高、周期短本金無(wú)保障、安全性差房地產(chǎn)抗通脹、實(shí)物、周期長(zhǎng)、定期收益+資本增值流動(dòng)性差、交易成本高、信息不對(duì)稱4中國(guó)投資者投資需求中國(guó)投資者投資需求國(guó)內(nèi)投資者對(duì)房地產(chǎn)青睞有加，一方面城市化進(jìn)程和商品房市場(chǎng)發(fā)展催生了自住需求，另一方面房

3、地產(chǎn)特有屬性也滿足了投資需求。主要城市房?jī)r(jià)在過(guò)去5年中大幅攀升。一線城市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快降低了未來(lái)潛在投資收益預(yù)期，開(kāi)發(fā)商和投資者高杠桿、高回報(bào)的模式難以為繼。部分房地產(chǎn)商正經(jīng)歷從開(kāi)發(fā)型住宅地產(chǎn)模式向持有型商業(yè)地產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型，而一些投資者也在經(jīng)歷從買賣倒手到追求收益的轉(zhuǎn)變。從2010年起，為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政府出臺(tái)了土地、金融、稅收等一系列政策抑制房地產(chǎn)投機(jī)，各類保障房項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)也緩解了需求的壓力。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資者面臨政策限購(gòu)、信貸收緊、持有成本增加等挑戰(zhàn)。從目前的大環(huán)境看，政策在近期放松的可能性較低。投資者對(duì)房地產(chǎn)熱情不減，部分有條件的個(gè)人和企業(yè)跨出國(guó)門，尋找境外房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。香港

4、、新加坡、日本等地均出現(xiàn)了內(nèi)地投資者的身影，拉動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格。歐美等地低廉的房地產(chǎn)價(jià)格和融資成本也吸引國(guó)內(nèi)投資者的注意。5中美房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)比中美房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)比中美房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)比6中美房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)比中美房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)比中美房地產(chǎn)特征對(duì)比中國(guó)中國(guó)美國(guó)美國(guó)市場(chǎng)規(guī)模最大新建市場(chǎng)最大二手市場(chǎng)物權(quán)保護(hù)使用權(quán)所有權(quán)投資品種住宅、商鋪多種模式發(fā)展階段新興市場(chǎng)成熟市場(chǎng)歷史收益高、未出現(xiàn)大幅度調(diào)整穩(wěn)定、經(jīng)歷多次調(diào)整市場(chǎng)地位支柱產(chǎn)業(yè)服務(wù)行業(yè)政策導(dǎo)向限制商品房和投機(jī)鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資7怎樣投資境外房地產(chǎn)怎樣投資境外房地產(chǎn)投資者有以下幾種方式投資境外房地產(chǎn)：直接購(gòu)買境外住宅，自住為主購(gòu)買境外商業(yè)地產(chǎn)，取得

5、租金收入為海外地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資，獲得利息收入購(gòu)買海外房地產(chǎn)企業(yè)股票購(gòu)買海外房地產(chǎn)私募基金，取得LP份額購(gòu)買房地產(chǎn)信托憑證（REITs）購(gòu)買投資REITs的公募基金潛在問(wèn)題/優(yōu)點(diǎn)有：信息不對(duì)稱、無(wú)租金收益、流動(dòng)性差、風(fēng)險(xiǎn)集中信息不對(duì)稱、管理難度大、流動(dòng)性差、風(fēng)險(xiǎn)集中信用風(fēng)險(xiǎn)、投資周期限制企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與房地產(chǎn)表現(xiàn)存在差異合格投資者限制、投資門檻高個(gè)券選擇困難一站式投資、風(fēng)險(xiǎn)分散、投入小、流動(dòng)性好8怎樣投資境外房地產(chǎn)怎樣投資境外房地產(chǎn)對(duì)普通投資者而言，直接參與境外房地產(chǎn)投資還有以下困難：法律/稅收手續(xù)復(fù)雜外匯操作困難單筆投入大，投資周期長(zhǎng)、融資困難持有成本高流動(dòng)性差風(fēng)險(xiǎn)集中投資范圍選擇：是投資自住住

6、宅還是投資包括寫(xiě)字樓、公寓、酒店、物流中心、倉(cāng)儲(chǔ)、醫(yī)療設(shè)施在內(nèi)的一籃子商業(yè)地產(chǎn)？投資目標(biāo)：是以獲取物業(yè)升值為目的還是兼顧租金收益？解決方法：通過(guò)QDII渠道投資境外房地產(chǎn)信托憑證（REITs），1000元投入即能成為海外各類商業(yè)地產(chǎn)房東，獲得穩(wěn)定的租金分紅收益和分享潛在的資產(chǎn)增值。9REITs簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介REIT是Real Estate Investment Trust的縮寫(xiě)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的產(chǎn)品，屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。以REIT形式經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)是公司的一種自愿選擇，需要滿足稅收法規(guī)要求

7、，同時(shí)獲得特殊的權(quán)利和義務(wù)。以美國(guó)為例，REITs房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入被免收企業(yè)所得稅與資本利得稅。中國(guó)目前沒(méi)有REITs，萬(wàn)達(dá)、SOHO等國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式最接近境外的REITs，但沒(méi)有分紅的強(qiáng)制要求。 什么是什么是REIT？10REITs簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介全球上市REITs市值超過(guò)9000億，主要市場(chǎng)有美國(guó)、澳大利亞、英國(guó)、日本、法國(guó)、加拿大、新加坡、香港等。持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)超過(guò)萬(wàn)億規(guī)模，目前占全球商業(yè)地產(chǎn)比重在10%-20%，隨著行業(yè)的不斷成長(zhǎng)，這一比例也在逐步提高。美國(guó)是REITs模式創(chuàng)造者，占全球REITs市值48%，其制度結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、行業(yè)規(guī)范、市場(chǎng)運(yùn)作是其他國(guó)家推出REITs市場(chǎng)時(shí)重點(diǎn)參考

8、對(duì)象。由于法律、稅收、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、投資監(jiān)管等制度不同，各個(gè)市場(chǎng)推出的REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在一定差異。區(qū)域行業(yè)協(xié)會(huì)的建立和合作，對(duì)推動(dòng)REITs行業(yè)全球化發(fā)展起到關(guān)鍵作用：亞洲上市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（APREA）、日本房地產(chǎn)證券化協(xié)會(huì)（ARES）、英國(guó)地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)（BPF）、歐洲上市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（EPRA）、美國(guó)全國(guó)REIT協(xié)會(huì)（NAREIT）、澳大利亞地產(chǎn)理事會(huì)（PCA）、加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（REALpac）海外海外REITs市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀11REITs簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介全球主要全球主要REITs市場(chǎng)比較市場(chǎng)比較主要市場(chǎng)主要市場(chǎng)美國(guó)美國(guó)荷蘭荷蘭比利時(shí)比利時(shí)法國(guó)法國(guó)澳大利亞澳大利亞加拿大加拿大新加坡新加坡香港香港日本日

9、本成立時(shí)間成立時(shí)間196019691995200319711993199920032000占全球比重占全球比重48%2%1%10%12%6%4%2%5%集合理財(cái)工具集合理財(cái)工具否是是否是是是是是上市或不上市上市或不上市都有都有僅有上市僅有上市都有都有都有僅有上市都有封閉式或開(kāi)放式封閉式或開(kāi)放式封閉式封閉式封閉式封閉式封閉式都有封閉式封閉式封閉式內(nèi)部或外部管理內(nèi)部或外部管理都有都有都有內(nèi)部外部都有外部外部外部法律結(jié)構(gòu)法律結(jié)構(gòu)公司、信托公司、信托公司公司信托信托公司、信托信托公司、信托最低資本金最低資本金無(wú)45萬(wàn)歐元120萬(wàn)歐元 1500萬(wàn)歐元無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)1億日元最少持股人數(shù)最少持股人數(shù)100無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)

10、150無(wú)無(wú)50房地產(chǎn)投資比例房地產(chǎn)投資比例至少75%100%100%無(wú)至少50%至少80%至少70%至少75%至少75%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以僅限項(xiàng)目投資需持有至少5年20%資產(chǎn)上限有限制可以僅限項(xiàng)目投資不可以不可以股息要求股息要求至少90%稅前收入100%至少80%稅前收入至少80%房租收入無(wú)無(wú)至少90%稅前收入至少90%稅前收入至少90%稅前收入數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)證券化協(xié)會(huì)（ARES）手冊(cè)REITs簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介12REITs簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介美國(guó)美國(guó)REITs的優(yōu)勢(shì)的優(yōu)勢(shì)公司制與內(nèi)部管理優(yōu)勢(shì)；規(guī)模最大和歷史最長(zhǎng)的REITs市場(chǎng)；嚴(yán)格的監(jiān)管制度；優(yōu)越的稅收待遇；完善的行業(yè)規(guī)范和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；成熟的市場(chǎng)運(yùn)作；不

11、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量最優(yōu)、種類最豐富；管理層經(jīng)驗(yàn)最豐富；投資價(jià)值最佳。REITs簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介13REITs簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介結(jié)構(gòu)為公司、信托或協(xié)會(huì)，由董事會(huì)管理；公司必須從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：必須把其最少75%的總資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)；最少75%的收益必須來(lái)自投資組合所持物業(yè)的租金或抵押貸款利息；股份必須被廣泛持有:必須擁有最少100名股東；5名或更少的人所占的股額不能超過(guò)全部股份的50%（“5-50”規(guī)則）；每年必須把至少90%的應(yīng)納稅收入派付給股東。美國(guó)美國(guó)REITs的法規(guī)條件的法規(guī)條件14REITs簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介公司制內(nèi)部管理公司制內(nèi)部管理UPREIT模式模式提供物業(yè)換取LP份額可置換成REITs股份REIT股東REITs簡(jiǎn)介簡(jiǎn)

12、介15REITs行業(yè)高度垂直整合，綜合了上游的物業(yè)開(kāi)發(fā)，中游的物業(yè)經(jīng)營(yíng)和下游的資本運(yùn)作與資產(chǎn)管理。REITs管理人通過(guò)收購(gòu)、管理、租賃、變賣等形式直接進(jìn)行房地產(chǎn)投資管理；租金收入和資產(chǎn)增值是REITs營(yíng)收的兩大重要來(lái)源；因此REITs兼顧了現(xiàn)金收入的穩(wěn)定性和資產(chǎn)增值的成長(zhǎng)性，成為一款平衡性好的投資產(chǎn)品。募集資金收購(gòu)物業(yè)翻修 租賃 支付紅利賣出物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理返還資本資產(chǎn)增值REITs的盈利模式的盈利模式REITs簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介16企業(yè)：寫(xiě)字樓、停車場(chǎng)、廠房、工業(yè)園區(qū)零售業(yè)：超市、商場(chǎng)、購(gòu)物中心住宅：公寓、住宅區(qū)旅游業(yè)：酒店、度假村醫(yī)療設(shè)施：醫(yī)院、養(yǎng)老院倉(cāng)儲(chǔ)：工業(yè)倉(cāng)庫(kù)、個(gè)人自助式倉(cāng)庫(kù)特殊類別：林場(chǎng)、電影院

13、、游樂(lè)中心、大學(xué)公寓數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)（NAREIT）。截至2008年12月。美國(guó)美國(guó)REITs的投資范圍的投資范圍REITs簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介17零售業(yè)零售業(yè)REIT：Simon Property GroupSimon Property Group總部設(shè)在印第安納州，是美國(guó)也是全球最大的REIT，主營(yíng)零售業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，在北美、歐洲 和亞洲擁有或部分擁有393項(xiàng)物業(yè)，出租總面積達(dá)到2.64億平方英尺。中國(guó)赴美游客熟知的紐約Woodbury Outlet和洛杉磯Dessert Hills Outlet等均為Simon所有。西蒙地產(chǎn)集團(tuán)在紐交所上市，是標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)的成份股公司。REITs簡(jiǎn)

14、介簡(jiǎn)介18寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓REIT：Boston PropertiesREITs簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介19酒店酒店REIT：Host Hotels & Resorts Host Hotels & Resorts是全球首屈一指的酒店地產(chǎn)公司，始終定位于頂尖和奢華，在各大都市、機(jī)場(chǎng)和度假勝地的黃金地段都擁有最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，業(yè)務(wù)遍及美國(guó)、加拿大、墨西哥、智利、英國(guó)、意大利、西班牙和波蘭等地。到2011年2月18日為止，它的投資組合中包括13個(gè)國(guó)家的120家酒店，其中高端酒店擁有房間數(shù)超過(guò)63,000間。它旗下的知名國(guó)際品牌包括70家萬(wàn)豪(Marriott)、9家麗思卡爾頓(Ritz Carlton)、7

15、家君悅(Hyatt)、15家威斯汀(Westin)、3家希爾頓(Hilton)等。 REITs簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介20學(xué)生宿舍學(xué)生宿舍REIT：American Campus CommunitiesAmerican Campus Communities開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)共214幢近13萬(wàn)個(gè)床位，總值超過(guò)49億美元的學(xué)生公寓。該REIT與加州大學(xué)爾灣分校、北卡大學(xué)教堂山分校、德州農(nóng)工大學(xué)等173個(gè)大學(xué)有合作項(xiàng)目。REITs簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介21健康醫(yī)療健康醫(yī)療REIT：VentasVentas在全美國(guó)44個(gè)州和加拿大2個(gè)省擁有602家醫(yī)療相關(guān)物業(yè)（包括40家醫(yī)院、187家看護(hù)設(shè)施，240家養(yǎng)老院和135家診所大樓）共5萬(wàn)多間醫(yī)

16、療病房和養(yǎng)老院房間。美國(guó)醫(yī)療保健行業(yè)近來(lái)發(fā)展迅猛，據(jù)預(yù)測(cè)在2011年將占到美國(guó)GDP的17.4%。REITs簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介22自助式倉(cāng)儲(chǔ)自助式倉(cāng)儲(chǔ)REIT：Public StoragePublic Storage在北美和歐洲共有2100個(gè)自助式倉(cāng)庫(kù)，總出租面積達(dá)到1250萬(wàn)平米。普通人或中小企業(yè)花50到300美元不等就可以租到3到25平米的儲(chǔ)物空間，在全球經(jīng)濟(jì)勒緊褲帶的今天，該公司的業(yè)務(wù)卻異常紅火。REITs簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介23林業(yè)林業(yè)REIT：Weyerhaeuser惠好公司1900年成立于美國(guó)華盛頓州，總部設(shè)在華盛頓州的大西雅圖地區(qū)，是世界上最大的綜合性林產(chǎn)品公司之一?；莺霉臼侨蜃畲蟮乃接猩唐丰樔~林

17、的擁有者、全球最大的針葉板材和商品木漿的生產(chǎn)商，以及美國(guó)林產(chǎn)品出口的領(lǐng)頭企業(yè)。公司在北美、南美、亞洲及大洋洲擁有大量針葉闊葉林地、眾多生產(chǎn)企業(yè)及辦事機(jī)構(gòu)，全球員工約5萬(wàn)余名?；莺媚赇N售量名列美國(guó)前150名，是全球500強(qiáng)企業(yè)之一。 REITs簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介24通信塔站通信塔站REIT：American TowerREITs家庭迎來(lái)一位新成員。美國(guó)通訊塔臺(tái)商American Tower于2012年1月1日成為REIT。這家開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和擁有超過(guò)3.8萬(wàn)個(gè)廣播、電視、移動(dòng)電話塔臺(tái)的公司業(yè)務(wù)遍及9個(gè)國(guó)家，市值達(dá)到220億美元，其股票過(guò)去10年累計(jì)回報(bào)達(dá)到了287%。它的加盟成為REITs所涵蓋業(yè)務(wù)模式不斷創(chuàng)

18、新的標(biāo)志。REITs簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介25REITs發(fā)展發(fā)展1960年: 艾森豪威爾總統(tǒng)簽署了房地產(chǎn)投資信托法案，讓所有美國(guó)投資者都有機(jī)會(huì)投資大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目，獲得與直接投資房地產(chǎn)類似的投資收益。該法案允許滿足一定條件的REITs可免征企業(yè)所得稅和資本利得稅。1976年:稅收改革法案允許REITs 在原有商業(yè)信托的基礎(chǔ)上以公司的形式成立，公司制REITs開(kāi)始流行。 1986年: 福特總統(tǒng)簽署了稅收改革法案，放松了對(duì)房地產(chǎn)投資信托的限制，允許REITs直接擁有和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而不必交由第三方管理。之后，美國(guó)又進(jìn)一步修改了REITs的法律框架和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使REITs在上世紀(jì)90年代后獲得迅猛發(fā)展。 1993

19、年: 克林頓總統(tǒng)簽署了The Omnibus Budget Reconciliation Act，制定了“5-50”規(guī)則 （ 5名或更少的人所占的股額不能超過(guò)全部股份的50%），讓養(yǎng)老金更容易地投資REITs。 1999年: 克林頓總統(tǒng)簽署了REIT現(xiàn)代化法案，允許REITs 成立按正常公司納稅的子公司（TRS-Taxable REIT Subsidiaries），進(jìn)行房地產(chǎn)以外業(yè)務(wù)的服務(wù)。股息分紅從應(yīng)納稅收入的95%下調(diào)為90%。 2003年: 布什總統(tǒng)簽署的美國(guó)創(chuàng)造就業(yè)法案取消所有對(duì)國(guó)外投資者在投資美國(guó)公開(kāi)交易R(shí)EITs 時(shí)的差別對(duì)待。美國(guó)美國(guó)REITs的法規(guī)歷程的法規(guī)歷程261960年：

20、美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)REIT法案。通過(guò)REITs，中小投資者能象投資其他高流動(dòng)性證券一樣參與大規(guī)模收入型房地產(chǎn)組合投資。1965年：第一只年：第一只REIT在紐約交易所上市交易。在紐約交易所上市交易。1969年-1974年：直接向商業(yè)和住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供債務(wù)融資的債券類REITs，是REITs市場(chǎng)最初的主流產(chǎn)品。由于法律要求資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，股權(quán)類REITs受到限制。1972年：美國(guó)REIT協(xié)會(huì)（NAREIT）創(chuàng)建REITs指數(shù)。1976年：稅收改革法案允許成立公司制REITs。1985年：第一只投資年：第一只投資REITs的開(kāi)放式公募基金成立。的開(kāi)放式公募基金成立。1986年-90年代：稅收改革

21、法案的通過(guò)解除了相關(guān)限制，股權(quán)類REITs IPO活躍。1993年：養(yǎng)老金改革，可以投資REITs。1997年：美國(guó)國(guó)稅局（IRS）修改外國(guó)投資者稅收條約，外國(guó)投資者開(kāi)始投資美國(guó)REITs。2000年：第一只投資年：第一只投資REITs的的ETF成立。成立。2001年：REITs加入標(biāo)普指數(shù)。今天共有15只標(biāo)普500指數(shù)（大盤指數(shù)）成份股，25只標(biāo)普400指數(shù)（中盤指數(shù)）成份股和27只標(biāo)普600指數(shù)（小盤指數(shù)）成份股。投資者開(kāi)始廣泛參與REITs投資。2004年：REIT改進(jìn)法案通過(guò)，外國(guó)投資者投資REITs的稅率將和投資其他上市公司保持一致。2010年：年：REITs成立成立50年?？偸兄祻?/p>

22、年?？偸兄祻?0年前的年前的1000億成長(zhǎng)到億成長(zhǎng)到3900億。擁有商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值超億。擁有商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值超過(guò)過(guò)5000億美元。億美元。美國(guó)美國(guó)REITs的歷史的歷史REITs發(fā)展發(fā)展27美國(guó)美國(guó)REITs的歷史（續(xù)）的歷史（續(xù)）REITs發(fā)展發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)（NAREIT）28美國(guó)REITs總市值在2011年突破4千億美元。美國(guó)美國(guó)REITs的歷史（續(xù)）的歷史（續(xù)）REITs發(fā)展發(fā)展公司規(guī)模也從小盤股為主變?yōu)橹写蟊P股。數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)（NAREIT）29美國(guó)美國(guó)REITs的投資者分布的投資者分布REITs發(fā)展發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)源：ING Clarion, 2007301、資產(chǎn)

23、質(zhì)量高法律規(guī)定REITs必須將不少于90%的應(yīng)納稅收入派發(fā)紅利，因此多數(shù)REITs重經(jīng)營(yíng)輕開(kāi)發(fā)。為了避免市場(chǎng)波動(dòng)和空置率上升偏好購(gòu)買優(yōu)質(zhì)地段的甲級(jí)地產(chǎn)（Class A Properties），尤其是地標(biāo)性建筑（Trophy Assets）。REITs可以通過(guò)資本市場(chǎng)融資，在大型項(xiàng)目上具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。REITs維持適度的杠桿。其歷史資產(chǎn)負(fù)債率維持在40到45%，該比率目前為40%。美國(guó)美國(guó)REITs的特點(diǎn)的特點(diǎn)REITs特點(diǎn)特點(diǎn)312、付息率高REITs享受稅收優(yōu)待，不支付企業(yè)所得稅和資本利得稅，而是通過(guò)派發(fā)紅利以普通收入、資本利得和返還資本三種形式傳遞給投資者，并由投資者按照個(gè)人相關(guān)稅率繳稅，避

24、免雙重征稅。 REITs歷史平均股息率約68%，為投資者提供穩(wěn)定的收入來(lái)源。數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)（NAREIT）美國(guó)美國(guó)REITs的特點(diǎn)的特點(diǎn)REITs特點(diǎn)特點(diǎn)322、付息率高（續(xù)）數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)（NAREIT）美國(guó)美國(guó)REITs的特點(diǎn)的特點(diǎn)REITs特點(diǎn)特點(diǎn)333、總收益高富時(shí)和MSCI REITs指數(shù)歷史表現(xiàn)對(duì)比標(biāo)普500指數(shù)、上證綜指和巴克萊資本美國(guó)債券指數(shù)。數(shù)據(jù)來(lái)源：FTSE, MSCI, Bloomberg美國(guó)美國(guó)REITs的特點(diǎn)的特點(diǎn)REITs特點(diǎn)特點(diǎn)343、總收益高：長(zhǎng)期數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)（NAREIT）。截至2010年12月底。美國(guó)美國(guó)REI

25、Ts的特點(diǎn)的特點(diǎn)REITs特點(diǎn)特點(diǎn)354、風(fēng)險(xiǎn)分散REITs和主要市場(chǎng)指數(shù)收益關(guān)聯(lián)系數(shù)低。根據(jù)彭博指數(shù)1995-2010年月度收益率計(jì)算5、流動(dòng)性好以MSCI美國(guó)REITs指數(shù)成份股為例，截至2011年6月：總市值：超過(guò)4600億美元；中位市值：20億美元最大市值：380億美元日交易量：超過(guò)40億美元；持有人結(jié)構(gòu)：機(jī)構(gòu)持有超過(guò)70%流通股。美國(guó)美國(guó)REITs的特點(diǎn)的特點(diǎn)REITs特點(diǎn)特點(diǎn)366、透明度高受美國(guó)證交會(huì)（SEC）嚴(yán)格監(jiān)管。信息披露充分（季報(bào)、年報(bào)和投資物業(yè)、房地產(chǎn)交易、租賃合約等信息）。REITs 除了匯報(bào)GAAP之外還匯報(bào)運(yùn)營(yíng)資金(FFO)，更能反映真實(shí)現(xiàn)金流狀況。容易識(shí)別的資產(chǎn)

26、能幫助實(shí)現(xiàn)獨(dú)立的估值和分析。入選主要股指：標(biāo)普500指數(shù)成份股15只、標(biāo)普400指數(shù)成份股25只、標(biāo)普600指數(shù)成份股27只。債券評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)定期評(píng)估。美國(guó)美國(guó)REITs的特點(diǎn)的特點(diǎn)REITs特點(diǎn)特點(diǎn)7、公司治理良好由于美國(guó)稅收法律對(duì)REITs嚴(yán)格的分紅要求，管理層較難動(dòng)用資金進(jìn)行對(duì)投資者價(jià)值無(wú)益的行為，一定程度上降低了委托代理風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)美國(guó)機(jī)構(gòu)投資者服務(wù)機(jī)構(gòu)（ISS）統(tǒng)計(jì)的公司治理指數(shù)（CGQ），REITs行業(yè)在其跟蹤的24個(gè)行業(yè)中排名最高。371、宏觀風(fēng)險(xiǎn)美國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)個(gè)人如就業(yè)、消費(fèi)和企業(yè)如資本開(kāi)支、庫(kù)存等方面的影響都會(huì)REITs的基本面。2、利率風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)利率上升影響REITs的融資成本和股

27、利折現(xiàn)的價(jià)值。3、股票市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)股票市場(chǎng)、尤其是金融行業(yè)股票價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響REITs表現(xiàn)。4、單個(gè)REIT的投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)公司亦會(huì)倒閉。5、其他海外投資共同的風(fēng)險(xiǎn)：匯率、地緣等美國(guó)美國(guó)REITs的風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)REITs特點(diǎn)特點(diǎn)38美國(guó)最大的REIT ETF：Vanguard REIT ETF1. 投資范圍是美國(guó)交易所交易的房地產(chǎn)信托憑證（REITs）。 2. 投資目標(biāo)是密切跟蹤美國(guó)摩根士坦利資本國(guó)際REITs指數(shù)，該指數(shù)由100只左右的房地產(chǎn)信托憑證構(gòu)成，目前規(guī)模96.6億美元（截至2011年5月31日）。 3. 風(fēng)險(xiǎn)收益特征和股票類產(chǎn)品相似。 Vanguard REIT ETF自2005年成立以

28、來(lái)業(yè)績(jī)表現(xiàn)投資投資REITs的基金產(chǎn)品的基金產(chǎn)品REITs相關(guān)產(chǎn)品相關(guān)產(chǎn)品39Cohen & Steers Realty Shares (CSRSX)，是美國(guó)最早投資REITs的開(kāi)放式共同基金。Cohen & Steers管理著超過(guò)260億美元的REITs資產(chǎn)，是該資產(chǎn)類別最大的管理人。其長(zhǎng)期優(yōu)異的投資業(yè)績(jī)，證明了主動(dòng)管理具有附加價(jià)值。投資美國(guó)投資美國(guó)REITs的主要的主要ETF和主動(dòng)型基金產(chǎn)品和主動(dòng)型基金產(chǎn)品REITs相關(guān)產(chǎn)品相關(guān)產(chǎn)品名稱名稱管理人管理人成立日成立日持股數(shù)持股數(shù)市值市值($M)費(fèi)率費(fèi)率%2020日平均日平均一年一年三年三年五年五年交易量交易量表現(xiàn)表現(xiàn)% %表現(xiàn)

29、表現(xiàn)% %表現(xiàn)表現(xiàn)% %VANGUARD REIT ETF先鋒集團(tuán)9/29/2004100 9,090 0.12 1,921,237 30.753.782.47ISHARES DJ US REAL ESTATE貝萊德安碩6/19/200078 3,014 0.47 9,192,623 28.551.780.82ISHARES COHEN & STEERS RLTY 貝萊德安碩2/2/200130 2,564 0.35 623,049 28.080.780.56SPDR DOW JONES REIT ETF道富全球投資4/23/200183 1,508 0.25 275,481 26.3

30、62.321.20截至2011年6月13日40美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2010年4季度以來(lái)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步趨于穩(wěn)定。支持市場(chǎng)復(fù)蘇主要因素有：1、美國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面的好轉(zhuǎn)，就業(yè)市場(chǎng)企穩(wěn)，企業(yè)盈利回升。2、房地產(chǎn)價(jià)格完成調(diào)整，全國(guó)住宅房地產(chǎn)平均調(diào)整32%，商業(yè)房地產(chǎn)平均調(diào)整42%。房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比均進(jìn)入合理水平，住房空置率也開(kāi)始下降。3、房地美和房利美得到政府注資，房地產(chǎn)抵押債券市場(chǎng)穩(wěn)定。銀行信貸重啟，融資成本下降。美聯(lián)儲(chǔ)寬松繼續(xù)維持寬松的貨幣政策，包括低利率（30年住宅抵押貸款利率低至3.5%，為歷史最低）、高貨幣供給（QE2：$600 billion）等。4、美國(guó)人口增長(zhǎng)領(lǐng)先發(fā)

31、達(dá)國(guó)家。未來(lái)15年每年有接近400萬(wàn)青年參加工作和組成家庭，加上每年有100萬(wàn)左右的移民，對(duì)房地產(chǎn)有穩(wěn)定的需求。5、房地產(chǎn)市場(chǎng)從2008年起新開(kāi)工建筑少，新增供應(yīng)非常有限。以商業(yè)地產(chǎn)為例，過(guò)去三年每年新增面積僅占現(xiàn)有面積的0.6%，供應(yīng)相對(duì)緊缺。預(yù)期未來(lái)的若干年內(nèi)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇而回暖。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀41美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（續(xù)）美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（續(xù)）美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入復(fù)蘇中期，區(qū)域差別明顯。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入復(fù)蘇中期，區(qū)域差別明顯?，F(xiàn)值現(xiàn)值波峰日期波峰日期峰值峰值波谷日期波谷日期谷值谷值最大跌幅最大跌幅反彈幅度反彈幅度全

32、國(guó)144.64Q 2007185.74Q 2009114.338%26%主要城市176.74Q 2007204.44Q 2009128.537%37%非主要城市120.84Q 2007170.51Q 2010102.140%18%42美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（續(xù)）美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（續(xù)）美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入復(fù)蘇中期；公寓、寫(xiě)字樓領(lǐng)漲。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入復(fù)蘇中期；公寓、寫(xiě)字樓領(lǐng)漲?，F(xiàn)值現(xiàn)值波峰日期波峰日期峰值峰值波谷日期波谷日期谷值谷值最大跌幅最大跌幅反彈幅度反彈幅度公寓161.14Q 2007186.84Q 2009115.838%39%工業(yè)132.31Q 200817

33、3.82Q 2011116.333%14%寫(xiě)字樓137.74Q 2007187.44Q 2009103.945%33%零售136.12Q 2007189.43Q 2010114.839%19%43美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（續(xù)）美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（續(xù)）美國(guó)股權(quán)類REITs過(guò)往周期比較數(shù)據(jù)來(lái)源：鵬華波峰期波谷期波峰到波谷期最大跌幅背景擴(kuò)張期漲幅(年化)1972年9月1974年12月27個(gè)月-37%經(jīng)濟(jì)衰退176個(gè)月1340% (20%)1989年8月1990年12月14個(gè)月-24%存貸銀行危機(jī)86個(gè)月284% (21%)1997年12月1999年11月23個(gè)月-24%

34、科技股繁榮86個(gè)月357% (24%)2007年1月2009年2月25個(gè)月-68%房產(chǎn)抵押債券引發(fā)的信貸危機(jī)40個(gè)月(至12年6月)211% (41%)44美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（續(xù)）美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（續(xù)）美國(guó)股權(quán)類REITs過(guò)往周期比較（續(xù)）數(shù)據(jù)來(lái)源：鵬華45美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（續(xù)）美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（續(xù)）美國(guó)股權(quán)類REITs過(guò)往周期比較（續(xù)）數(shù)據(jù)來(lái)源：鵬華46投資準(zhǔn)備投資準(zhǔn)備實(shí)證分析實(shí)證分析數(shù)據(jù)來(lái)源：NAREIT，鵬華REITs處于復(fù)蘇中期，股價(jià)有望持續(xù)上行。處于復(fù)蘇中期，股價(jià)有望持續(xù)上行。47投資準(zhǔn)備投資準(zhǔn)備實(shí)證分析實(shí)

35、證分析目前市場(chǎng)正處于兼并重組和基本面恢復(fù)階段。新開(kāi)工商業(yè)項(xiàng)目極少；需求復(fù)蘇初現(xiàn)?，F(xiàn)金流增長(zhǎng)率加快。股息常態(tài)化；更多REITs選擇現(xiàn)金分紅。未來(lái)股息增長(zhǎng)預(yù)期將持續(xù)好于通脹。48美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（續(xù)）美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（續(xù)）商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)住宅地產(chǎn)供應(yīng)緊缺。數(shù)據(jù)來(lái)源： 彭博49美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（續(xù)）美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（續(xù)）美國(guó)股權(quán)類REITs在2009年后補(bǔ)充資本（去杠桿化）REITs 通過(guò)有選擇性的資產(chǎn)銷售、債務(wù)延伸、再融資以及增發(fā)股票重新資本化。REITs 在2009年通過(guò)發(fā)行股票和無(wú)擔(dān)保債券分別募集了240億和100億美

36、元。REITs 在2010年通過(guò)發(fā)行股票和無(wú)擔(dān)保債券分別募集了280億和190億美元。REITs在2011年1月和2月成功地通過(guò)發(fā)行股票和無(wú)擔(dān)保債券分別募集了82億和27億美元。50美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)美國(guó)REITs估值水平估值水平美國(guó)REITs的股價(jià)與公司資產(chǎn)凈值（NAV）比處于歷史均值附近。數(shù)據(jù)來(lái)源： Green Street Advisors 51美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)美國(guó)REITs估值水平（續(xù)）估值水平（續(xù)）美國(guó)REITs相比國(guó)債和企業(yè)債利率依然很有吸引力。數(shù)據(jù)來(lái)源： 鵬華 52美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)美國(guó)REITs估值水平（續(xù)）估

37、值水平（續(xù)）美國(guó)REITs當(dāng)前股息支付率處于歷史低點(diǎn)，提供了充分的安全邊際和股息增長(zhǎng)空間?？芍洮F(xiàn)金的積累及不斷上漲的股價(jià)也是并購(gòu)活動(dòng)日益活躍。數(shù)據(jù)來(lái)源： 鵬華 53美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)美國(guó)REITs估值水平（續(xù)）估值水平（續(xù)）美國(guó)REITs未來(lái)表現(xiàn)依靠營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)、低利率、股息增長(zhǎng)支撐。數(shù)據(jù)來(lái)源： 鵬華 54美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國(guó)美國(guó)REITs估值水平（續(xù)）估值水平（續(xù)）美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量對(duì)REITs收入盈利增長(zhǎng)極為有利。55投資準(zhǔn)備投資準(zhǔn)備實(shí)證分析實(shí)證分析56投資準(zhǔn)備投資準(zhǔn)備實(shí)證分析實(shí)證分析子行業(yè)子行業(yè)觀點(diǎn)觀點(diǎn)子組合權(quán)子組合權(quán)重重指數(shù)權(quán)指數(shù)權(quán)重重權(quán)重差

38、權(quán)重差 代表個(gè)股代表個(gè)股 評(píng)論評(píng)論特殊類超配超配8.14.14.0DLR,AMT,ARE長(zhǎng)期增長(zhǎng)空間大，海外擴(kuò)張速度快，估值合理，近期表現(xiàn)落后林場(chǎng)超配超配1.801.8RYN住宅房地產(chǎn)復(fù)蘇潛在受益，抗跌性強(qiáng)，受指數(shù)影響小酒店度假超配超配8.26.41.8PEB,HT復(fù)蘇晚，盈利增長(zhǎng)空間大，估值合理工業(yè)超配超配6.54.81.7PLD受益于補(bǔ)庫(kù)存周期及租金拐點(diǎn)，去杠桿接近尾聲公寓超配超配15.914.91.0BRE,ESS 供求關(guān)系有利，盈利穩(wěn)定，抗跌性強(qiáng)，近期表現(xiàn)落后綜合類超配超配3.42.41.0PSB,LRY 去混業(yè)化趨勢(shì)明確，工業(yè)類敞口，估值較低醫(yī)療保健標(biāo)配13.513.30.2VTR,

39、HCP,HCN長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力，抗跌性強(qiáng)，估值偏高，政策面影響凈租金物業(yè) 標(biāo)配3.03.00.0NNN,EPR 高利潤(rùn)率股息率，收購(gòu)增值，固定收益特性移動(dòng)住房標(biāo)配0.80.9-0.1ELS資本開(kāi)支低，住宅市場(chǎng)復(fù)蘇長(zhǎng)期獲益，抗跌性強(qiáng)區(qū)域商場(chǎng)標(biāo)配17.017.4-0.4SPG,MAC,TCO零售業(yè)整合接近尾聲，高端需求增長(zhǎng)快，估值較高學(xué)生宿舍低配低配01.0-1.0ACC基本面有利，成長(zhǎng)性好，抗跌性強(qiáng)，估值較高購(gòu)物中心低配低配7.28.2-1.0KIM,FRT,REG空置率較高，成長(zhǎng)較慢，偏好資產(chǎn)質(zhì)量高，差異定位自助倉(cāng)儲(chǔ)低配低配5.86.9-1.1PSA債務(wù)和資本開(kāi)支低，同質(zhì)化較強(qiáng)，估值高寫(xiě)字樓低配低

40、配9.114.0-4.9SLG,BPOCBD租金上漲過(guò)快，二線區(qū)域供應(yīng)壓力，金融業(yè)、政府影響，估值高57總結(jié)總結(jié)租賃型商業(yè)房地產(chǎn)是很好的長(zhǎng)期抗通脹品種，具有實(shí)物資產(chǎn)的安全性、租金帶來(lái)的高現(xiàn)金分紅及打敗通脹的資產(chǎn)增值的潛力。直接投資房地產(chǎn)手續(xù)復(fù)雜、成本高、流動(dòng)性差、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中；通過(guò)公募基金投資REITs解決了以上問(wèn)題。REITs具有高質(zhì)量資產(chǎn)、專業(yè)化團(tuán)隊(duì)、良好的公司治理和信息披露制度。兼容可觀現(xiàn)金收入和長(zhǎng)期資本增值的混合型收益產(chǎn)品，持續(xù)穩(wěn)定的股息分紅降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，打敗通脹的資本增值創(chuàng)造了本金的實(shí)際正收益，而優(yōu)惠的稅收政策降低了投資成本經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)，REITs作為一款混合型證券資產(chǎn)，已成為主流

41、資產(chǎn)配置產(chǎn)品。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為成熟、投資品種最為豐富、歷史業(yè)績(jī)最佳、投資周期適宜，在境外房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中最具投資價(jià)值。美國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)企穩(wěn)復(fù)蘇，主要REITs持有的物業(yè)的租金收入、出租率等指標(biāo)均出現(xiàn)不同程度的復(fù)蘇，資產(chǎn)負(fù)債狀況有所改善，股息有較好的成長(zhǎng)空間。目前REITs估值合理，值得投資者長(zhǎng)期持有。58總結(jié)總結(jié)國(guó)內(nèi)首只創(chuàng)新國(guó)內(nèi)首只創(chuàng)新REITsREITs投資基金投資基金基金代碼：基金代碼：20601120601159產(chǎn)品介紹產(chǎn)品介紹份額持有人資產(chǎn)配置證券選擇分紅收益資本利得收益鵬華基金管理團(tuán)隊(duì)外匯交易資產(chǎn)核算資金劃轉(zhuǎn)分紅還本申購(gòu)贖回資金劃轉(zhuǎn)證券交易外匯交易資產(chǎn)托管投資管理 收益分配60

42、產(chǎn)品介紹產(chǎn)品介紹投資理念投資理念房地產(chǎn)的價(jià)值在于其能夠?qū)I(yè)化經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生持續(xù)增長(zhǎng)的現(xiàn)金流來(lái)源（租金）以及買賣差價(jià)帶來(lái)的資本利得。房地產(chǎn)證券的市場(chǎng)價(jià)格雖有波動(dòng)，但和其持有的房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值長(zhǎng)期保持一致。有很強(qiáng)的價(jià)值回歸屬性。對(duì)房地產(chǎn)證券價(jià)格和其物業(yè)組合價(jià)值的評(píng)估以及對(duì)現(xiàn)金流成長(zhǎng)區(qū)別于市場(chǎng)預(yù)期的判斷將幫助我們找到具有投資價(jià)值的公司。由于本基金投資證券處于同一行業(yè)，行業(yè)的驅(qū)動(dòng)因素大體一致，在估值過(guò)程中能夠使用統(tǒng)一的估值方法和模型，研究的復(fù)雜性相對(duì)較低。本基金在對(duì)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)、公司和證券三個(gè)基本面充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，主要通過(guò)對(duì)市值對(duì)凈資產(chǎn)價(jià)值比率（Price/NAV）以及市值對(duì)營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流比率和營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流

43、成長(zhǎng)率（Price/AFFO/AFFO Growth)的比較，輔以其他傳統(tǒng)估值方法挑選出風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益最好的股票進(jìn)行投資。61產(chǎn)品介紹產(chǎn)品介紹投資策略投資策略 本基金將運(yùn)用雙重投資策略。在結(jié)合對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、資本市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)周期和行業(yè)特性研究獲得的自上而下的觀點(diǎn)以及對(duì)公司基本面和估值水平進(jìn)行研究后得出的自下而上的評(píng)估的基礎(chǔ)上，在確保在國(guó)家、區(qū)域和子行業(yè)間適度風(fēng)險(xiǎn)分散的前提下進(jìn)行組合構(gòu)建。本基金將根據(jù)對(duì)外匯市場(chǎng)基本面和技術(shù)面分析使用外匯衍生工具對(duì)人民幣對(duì)美元的外匯風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避。 本基金將通過(guò)積極的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)資產(chǎn)配置和深入的個(gè)股機(jī)會(huì)挖掘，平衡兼顧資本增值和現(xiàn)金收入，在分散風(fēng)險(xiǎn)的前提下，實(shí)現(xiàn)投資總回報(bào)最大化，

44、并在法規(guī)允許的框架內(nèi)最大可能地進(jìn)行現(xiàn)金分紅。62產(chǎn)品介紹產(chǎn)品介紹投資研究流程投資研究流程63產(chǎn)品介紹產(chǎn)品介紹投資研究流程投資研究流程市值、流動(dòng)性過(guò)濾定性調(diào)研分析+行業(yè)：酒店+個(gè)股：PEB-行業(yè)：工業(yè)-個(gè)股：FR+行業(yè)：凈租金+個(gè)股：NNN-行業(yè)：酒店-個(gè)股：FCH+行業(yè)：倉(cāng)儲(chǔ)+個(gè)股：PSA+行業(yè)：商場(chǎng)+個(gè)股：SPG-行業(yè)：寫(xiě)字樓-個(gè)股：CUZ-行業(yè)：公寓-個(gè)股：AIV短名單：PSBPSALRYEPRVTRKIMVNODLRARESPGSKTHMEAVBESS個(gè)股選擇流程和案例：個(gè)股選擇流程和案例：定量過(guò)濾定量過(guò)濾 + GMRLV模型模型 + 定性分析定性分析64產(chǎn)品介紹產(chǎn)品介紹投資團(tuán)隊(duì)介紹投資

45、團(tuán)隊(duì)介紹畢國(guó)強(qiáng)，畢國(guó)強(qiáng)，CFA 工商管理碩士（MBA）， 10年證券投資基金從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。歷任中國(guó)證監(jiān)會(huì)基金監(jiān)管部正處級(jí)調(diào)研員，美國(guó)景順集團(tuán)（Invesco）加拿大環(huán)盛基金管理公司（Invesco Trimark）分析師，廣州文沖船廠經(jīng)營(yíng)部船舶科科長(zhǎng)，現(xiàn)任鵬華基金管理有限公司總裁助理，負(fù)責(zé)國(guó)際投資及產(chǎn)品規(guī)劃業(yè)務(wù)。裘韜裘韜，CFA 美國(guó)麻省理工學(xué)院理學(xué)學(xué)士、波士頓大學(xué)理學(xué)碩士，8年證券從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。歷任美國(guó)運(yùn)通公司（American Express）研究員，美國(guó)哥倫比亞管理公司（Columbia Management Investment Advisors）基金經(jīng)理；現(xiàn)任鵬華基金管理有限公司國(guó)際業(yè)務(wù)部副

46、總經(jīng)理兼鵬華環(huán)球發(fā)現(xiàn)基金基金經(jīng)理，鵬華美國(guó)房地產(chǎn)證券投資基金擬任基金經(jīng)理。裘韜先生具備基金從業(yè)資格。張鈳張鈳北京大學(xué)工學(xué)碩士、哥倫比亞大學(xué)理學(xué)碩士，5年金融證券從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。歷任美國(guó)萊曼兄弟投資銀行高級(jí)分析師、日本瑞穗銀行資產(chǎn)管理部投資經(jīng)理、中國(guó)投資有限責(zé)任公司股權(quán)策略投資部二級(jí)經(jīng)理；現(xiàn)任鵬華基金基金經(jīng)理助理、高級(jí)研究員。朱慶恒朱慶恒劍橋大學(xué)劍橋大學(xué)房地產(chǎn)金融專業(yè)博士，法律與經(jīng)濟(jì)學(xué)雙學(xué)士。曾在瑞士信貸從事房地產(chǎn)股票研究。65產(chǎn)品介紹產(chǎn)品介紹基金的投資基金的投資投資目標(biāo)投資目標(biāo)本基金主要投資于美國(guó)市場(chǎng)（可部分投資加拿大市場(chǎng)）上市交易的房地產(chǎn)信托憑證（”REITs”）、跟蹤房地產(chǎn)信托憑證相關(guān)指數(shù)的交易型開(kāi)放式指數(shù)基金（”REIT ETF”）以及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票，以獲取穩(wěn)健收益和資本增值為目標(biāo)。 投資范圍投資范圍本基金不少于60%的基金資產(chǎn)凈值投資于美國(guó)、加拿大