(整理)房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理深圳銀湖酒店 二零零八年三月十五日 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理目錄 前言 第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系運行 第三講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系改進 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理前言一、運營管理的概念與內(nèi)容 二、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理前言中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十年發(fā)展，已經(jīng)由“做項目”階段發(fā)展 到“做企業(yè)”階段。越來越多的地產(chǎn)企業(yè)面臨著多項目、跨區(qū)域的管 理問題，如何使企業(yè)實現(xiàn)有質(zhì)量的持續(xù)增長給房地產(chǎn)企業(yè)管理提出了 更高的要求。很多的中國房地產(chǎn)企業(yè)也不乏戰(zhàn)略和制度，但“執(zhí)行難” 成為很多快速發(fā)展中企業(yè)的成長瓶頸。房地產(chǎn)企業(yè)運營管理前言變化不

2、斷增加和加快 風險不確定性利益相關者不斷增加 利益細分、價值鏈延長客戶和自身要求不斷提高 質(zhì)量、利潤、資金、效益、競爭力項目復雜性不斷提高呼喚房地產(chǎn)的運營管理房地產(chǎn)企業(yè)運營管理前言 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理前言 前言運營管理的概念與內(nèi)容一、運營管理的概念與內(nèi)容1 、運營的定義2 、運營管理的基本概念3 、對運營管理的深入理解 一、運營的定義運營( Operations )就是把投入的資源(生產(chǎn)要素)按照特定 要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出(產(chǎn)品和服務)的過程。因而是一切組織的最基本職 能之一。二、運營管理的基本概念1、運營管理的幾種定義2、企業(yè)價值鏈3、基于企業(yè)價值鏈的運營管理二、運營管理的基本概念1、運營管理的幾

3、種定義運營管理( Operations Management )相近的概念有制造管理、生 產(chǎn)管理、生產(chǎn)與運作管理、作業(yè)管理、運作管理等，它們的名稱之所 以不同，實際上是反映了這一學科的發(fā)展過程。與工業(yè)化聯(lián)系在一起的有形產(chǎn)品，可稱為“ Production ”或“manufacturing ” , 對應的 (production Manage-ment )，如： 汽車、 生產(chǎn)等提供服務的活動稱為“ operations ”,運作/ 運營管理( Operations Managemen)t運營管理定義( 1)運營管理( OM)是對主要經(jīng)營活動的管理，即組織和控制為客 戶提供商品或服務中的最基本的經(jīng)

4、營活動(Management of main business activity:the organizing and controlling of the fundamental business activity of providing goods and services to customers).運營管理( OM)就是對創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務的各個系統(tǒng) 的設計、運行和改進。(Operations management (OM) is defined as the design、operation and improvement of the systems that crea

5、te and deliver the firm 's primary products and services )現(xiàn)在的趨勢是將生產(chǎn)和提供服務的活動均稱為“運營”， 生產(chǎn)管理也就演化為運營管理( operation management ) , 也有的稱 之為“生產(chǎn)與運作管理”“ Production and Operation Management二、運營管理的基本概念2、企業(yè)價值鏈( VCM)每一企業(yè)都是設計、生產(chǎn)、銷售、交貨和對產(chǎn)品起輔助作用的各種活 動的集合體。所有這些活動都可以用一個價值鏈( VCM)表示。 價值鏈把企業(yè)的活動分成主要活動( Primary Activiti

6、es )和支持活 動( Secondary Activities )兩大類。房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈 企業(yè)價值鏈( VCM)二、運營管理的基本概念3、基于企業(yè)價值鏈的運營管理企業(yè)的運營管理（ OM）就是通過企業(yè)價值鏈上各項活動進行分析和 設計，強化主要業(yè)務流程，協(xié)調(diào)企業(yè)活動并不斷優(yōu)化，從而創(chuàng)造和提 供增值的產(chǎn)品和服務，在滿足客戶價值需求的同時降低產(chǎn)品和服務成 本，獲得和提高企業(yè)競爭優(yōu)勢運營管理的對象和內(nèi)容運營管理的目標運營管理的原則運營管理的執(zhí)行者運營管理的對象運營管理的對象是運營過程和運營系統(tǒng)。運營過程是一個投入、轉(zhuǎn)換、產(chǎn)出的過程，是一個勞動過程或價 值增加的過程，它是運營管理的第一大對象，運營管理

7、必須考慮如何 對這樣的生產(chǎn)運營活動進行有效的組織和控制1、企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)的設計2、企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)和運行3、企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)和改進第一：不斷滿足客戶需要。（性能、價格、時間） 第二：有效利用資源。（人員、材料、運輔、庫存、設備、場地） 運營管理的原則樹立整體思想，追求協(xié)調(diào)下的均衡 運營過程規(guī)范化、標準化、流程化 堅持量化的管理與控制 前饋控制與反饋控制相結(jié)合 剛性與柔性相結(jié)合 充分利用信息平臺運營管理的執(zhí)行者 首席運營官 (Chief Operating Officer,縮寫 COO，又稱營運長)，主要負責企業(yè)的日常營運， 輔助 CE(O Chief Executive Offi

8、cer ) 的工作；負責企業(yè)的運營管理，對 CEO負責，不對企業(yè)的發(fā)展趨勢負 責。COO在某些公司中同時任職總裁，但他們通常是常務或資深的副 總裁運營管理的執(zhí)行者? 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計劃? 提出內(nèi)部管理機構(gòu)設置及崗位設立方案? 組織擬訂公司的業(yè)務規(guī)范和運營流程? 組織建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進行考評? 協(xié)調(diào)各部門之間的工作關系? 主持召開日常運營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作? 組織建立各部門的績效評估體系，對各部門和主管進行考評? 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計劃? 提出內(nèi)部管理機構(gòu)設置及崗位設立方案? 組織擬訂公司的業(yè)務規(guī)范和運營流程? 組織

9、建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進行考評? 協(xié)調(diào)各部門之間的工作關系? 主持召開日常運營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作? 組織建立各部門的績效評估體系，對各部門和主管進行考評1、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的設計2、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的運行3、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的改進一、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的現(xiàn)狀與特點 很多房地產(chǎn)企業(yè)中普通存的現(xiàn)象： 部門職能不清，相互推諉，交叉工作難協(xié)調(diào)? 崗位職責不明，干好干壞說不清? 授權(quán)不清，不知該不該做主? 單個項目做得很好，但多項目運作問題不斷? 總有忙不完的事情，但不知道在忙什么，為什么忙？? 同

10、樣的問題重復發(fā)生? 不斷地處理問題但總也處理不完? 換一個領導換一種做法? 越級指揮，計劃天天變? 制度流程一大堆，形同虛設? 員工不斷抱怨，雖然收入越來越高滿意度卻越來越低 ? 客戶投訴不斷認識誤區(qū)： 認為運營管理就是項目計劃管理最新難題： 多項目跨區(qū)域開發(fā)的企業(yè)計劃和目標 如何保證二、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理與項目計劃管理的關系（一）運營與項目（二）項目管理簡介（三）運營管理與項目管理的區(qū)別（四）運營管理與項目計劃的關系（一）運營與項目工作性質(zhì)與內(nèi)容的不同（二）項目管理簡介項目的定義： 對確定性對象按限定時間，費用和質(zhì)量標準完成的一次性 任務?！绊椖抗芾?就是指把各種系統(tǒng)、 方法和人員結(jié)合在一起

11、， 在規(guī)定的時間、 預算和質(zhì)量目標范圍內(nèi)完成項目的各項工作，有效的項目管理是指在 規(guī)定用來實現(xiàn)具體目標和指標的時間內(nèi)，對組織機構(gòu)資源進行計劃、 引導和控制工作?！?美國項目管理學會 <項目管理知識體系綱要 >項目管理簡介：三）運營管理與項目管理的區(qū)別四）運營管理與項目計劃的區(qū)別房地產(chǎn)企來產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的主要系統(tǒng)和支持、保證、控制價值鏈的支持系統(tǒng)主要系統(tǒng)：立項、策劃、設計、施工、竣工、銷售 支持系統(tǒng)：人力資源、財務、行政、成本、采購、技術(shù)、 報建房地產(chǎn)企業(yè)運營管理就是對以上各個系統(tǒng)進行設計、 運行和改 進、以實現(xiàn)項目開發(fā)的增值，提高效率、降低成本，提升企業(yè)的核心 競爭力。三、房

12、地產(chǎn)企業(yè)運營管理的原理 （一）房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈（二）房地產(chǎn)運營管理體系中的各項活動 / 子系統(tǒng) （一）房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈（二）房地產(chǎn)運營管理體系中的各項活動 / 子系統(tǒng) 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的主要系統(tǒng)和支持、保證、控制價值 鏈的支持系統(tǒng)：主要系統(tǒng)： 立項、策劃、設計、施工、竣工、銷售。 支持系統(tǒng)： 人力資源、財務、行政、成本、技術(shù)、采購、報建。 第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 房地產(chǎn)企業(yè)運營組織系統(tǒng)的設計 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)的設計 房地產(chǎn)企業(yè)運營流程系統(tǒng)的設計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系的設計常見問題 一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu)二、設計組織架構(gòu)

13、下的部門職能三、合理設計各部門崗位崗位職責及權(quán)責劃分 四、組織系統(tǒng)文件的設計方法和設計要求 一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu) 按照現(xiàn)代管理理論企業(yè)管理一般按職能分工， 其中最其本的也是最主要的職能是財務 會計、技術(shù)、生產(chǎn)運營、市場營銷和人力資源管理。分工的職能既是獨立的又是相互依賴的， 正是這種相互依賴和配合 才能實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標。企業(yè)的經(jīng)營活動是這些職能有機聯(lián)系的一個循環(huán)往復的過程四種架構(gòu)圖 職能式 項目式 弱矩陣式 強矩陣式矩陣式弱矩陣矩陣式 -平衡式強矩陣式 矩陣型 -復合式 金地集團組織架構(gòu)圖 華潤集團組織架構(gòu)圖 萬科組織架構(gòu)特點：最早提出職業(yè)經(jīng)理人理念的企業(yè)，倡導職業(yè)化管理 管理

14、較規(guī)范集團本部為投資決策中心，從事戰(zhàn)略高度事宜 各地區(qū)為法人治理機制企業(yè)，通過產(chǎn)權(quán)控制 分公司授權(quán)較大，機構(gòu)盡量簡單，總部提供支持和監(jiān)約功能 人力資源管理非常重視， 強調(diào)人員的輪崗和晉升， 職業(yè)生源較好， 薪 酬較低，強調(diào)職業(yè)生涯的發(fā)展運營組織系統(tǒng)的設計原則運營組織系統(tǒng)的設計原則部門職能 例：成本部、采購部崗位職責 例：成本部、采購部成本部經(jīng)理崗位職責 預算工程師崗位職責 采購部經(jīng)理崗位職責 合約工程主管崗位職責 合約物資主管崗位職責 合約營銷主管崗位職責 成本管理事務員崗位職責 范例：采購部部門管理職能1、市場調(diào)查和供方管理工作：1.1 負責了解各施工單位的資質(zhì)狀況、施工業(yè)績、報價水平及任務

15、飽和 情況;1.2 負責組織對供方（施工隊伍、設計單位、廣告商等）的資質(zhì)進行考 察，建立合格供方名錄；1.3 負責定期對材料設備市場進行考察， 動態(tài)掌握材料設備的市場信息；1.4 負責編制或匯總供方市場考察報告評分表和材料市場考察報告；1.5 負責建立材料市場信息庫，為相關部門提供最新的市場價格信息。2、招投標及合同管理2.1 負責編制項目整體施工招標方案及計劃；2.2 負責組織設計招投標工作；2.3 負責組織工程招投標工作；2.4 負責組織工程監(jiān)理的分判；2.5 負責組織營銷廣告包裝業(yè)務的分判工作；2.6 負責對投標單位資格審核；2.7 負責對部門起草的合同文件進行解釋，建立和完善招投標及合

16、同文 件的標準版本。3、甲供材料和裝飾材料的管理3.1 負責編制公司甲供材料的進度計劃；3.2 負責物資采購；3.3 負責協(xié)助設計部提供裝飾材料和其它需送樣報審物資的樣品。范例：成本部經(jīng)理崗位職責1、全面負責成本部工作，直接對主管副總經(jīng)理或總經(jīng)理負責，承擔本 部門領導責任；2、制定本部門的工作計劃和目標，負責本部門工作職責的落實和各項 工作計劃的執(zhí)行，保證部門高效、有序的進行；3、組織部門預算專業(yè)人員開展項目各建設階段的成本控制工作，合理 確定和有效控制工程造價，通過動態(tài)控制實現(xiàn)成本控制目的；4、組織部門開展市場調(diào)查和研究，收集各類材料與工程造價信息，進 行技術(shù)經(jīng)驗分析，堅持數(shù)據(jù)積累；5、確認

17、和簽署部門發(fā)出的重要造價文件，如結(jié)算等，配合公司完成三 算單辦理等重大事項；6、負責組織部門管理制度與業(yè)務規(guī)范的建立，并與公司及相關部門的 有關制度銜接，保證部門制度合理有效。范例：預算工程師崗位職責1、在部門經(jīng)理的領導下，完成項目在各階段：方案建議階段、初步設 計階段、施工圖設計階段、招投標階段、合同實施階段、以及竣工等 階段所相應的投資估算書、預算書、概算書、工程量清單、結(jié)算書等 的編制。2、接受參加專業(yè)培訓、更新知識、提高業(yè)務水平。3、及時掌握項目工程進展的狀況，對承包商報送的工程形象進度進行 審核，提出付款額的建議。（僅限項目部的預算工程師）4、對不同的設計及材料進行成本研究，并向現(xiàn)場

18、工程師或設計單位提 出成本建議，協(xié)助他們在投資限額范圍內(nèi)進行設計或設計變更。5、工程進行期間，定期制定成本估算報告書，反映施工中存在的問題 及支付的情況，就工程變更的大約費用，向公司有關領導及相關部門 提出建議。6、審核工程變更清單，與承包商達成費用上的增減協(xié)議。審核合同以 外的新增材料單價。范例：成本部、采購部權(quán)限劃分成本管理權(quán)限劃分 招標采購事務權(quán)限劃分1 、 規(guī)劃設計招標與合約權(quán)限劃分2 、營銷事務招標與合約權(quán)限劃分3 、工程合約與招標權(quán)限劃分 范例：規(guī)劃設計招標與合約權(quán)限劃分 范例：營銷事務招標與合約權(quán)限劃分 范例：工程合約與招標權(quán)限劃分四、組織系統(tǒng)文件的設計方法和設計要求組織系統(tǒng)規(guī)范

19、體系的設計原則組織系統(tǒng)文件的建立過程現(xiàn)狀診斷（ WH）Y制定目標（ WHER）E組織人員（ WH）O明確計劃（ WHE）N 文件架構(gòu)與關鍵內(nèi)容確定（ WHA）T 編制與評審 / 培訓與應用（ HOW）統(tǒng)一規(guī)劃文件的格式：手冊封面 文件目錄 文件編號 文件版號 紙張 字體 字號LOGO三、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)的設計一）業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容二）業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)的設計過程與工作協(xié)調(diào)三）業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)文件手冊的建立要求其中，第（二）、（三）項內(nèi)容同運營組織系統(tǒng)，不再重復四、房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)的設計（一）運營流程系統(tǒng)的內(nèi)容（二）系統(tǒng)的設計過程與工作協(xié)調(diào)（三）運營流程系統(tǒng)文件手冊的建立案例流程清單案例流程清單案

20、例流程清單案例流程清單案例流程清單案例流程清單案例流程清單案例流程清單基于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈運營流程系統(tǒng)* 地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個* 地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個* 地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個* 地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個 * 地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個* 地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個* 地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個* 地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個 運營流程系統(tǒng)的設計原則 第一階段，業(yè)務關系的清晰化 第二階段，實現(xiàn)流程運營的規(guī)范化 第三階段，過程及結(jié)果的標準化，量化衡量指標 第四階段，正式形成流程文件運營流程系統(tǒng)文件不能覆蓋所有的業(yè)務要求必要時需要業(yè)務

21、規(guī)范文件的支持規(guī)范文件強調(diào)的是能做什么， 不能做什么， 流程文件關注的是如何 做案例1集團公司成本管理的職能管理職能：經(jīng)營層面：立項與資金審批，經(jīng)營目標確定（集團確定收益要求 及時間）管理層面：人力資源與考核（針對下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、 建筑、財務、成本部經(jīng)理、學生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度 與流程、作業(yè)指導業(yè)務層面：管理、監(jiān)控與服務案例1集團公司成本管理的職能 具體操作：目標評審（立項及方案階段審批） 動態(tài)監(jiān)控（集團成本月報） 參與重大招標（鋁合金、總包、電梯） 戰(zhàn)略采購（與技術(shù)部協(xié)作） 地區(qū)成本基準（考察分析，與地方一起） 標準合同、招標文件 成本控制研究（設計階段、含鋼量）

22、信息化平臺建設與推廣 項目年度月度檢查評分（評分表）五、房地產(chǎn)集團企業(yè)運營管理的特殊性 集團公司的組織架構(gòu) 公司性質(zhì)：項目公司區(qū)域集團管理定位：運行管理、戰(zhàn)略管理、財務管理 公司規(guī)模：從小到大，機構(gòu)從簡單到復雜 發(fā)展階段：初識擴張穩(wěn)定提升 三種形式：運營管控：組織與項目運營相關的環(huán)節(jié) 戰(zhàn)略管控：主要資源：人、財、項目 財務管控：投資與財務如何確立： 形成過程：項目公司區(qū)域集團 授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán) 取決因素：區(qū)域性與管理能力，效率與控制力六、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系的設計常見問題脫離實際，追求大而全沒有及時清理歸集沒有及時培訓導入，導致無法完全利用沒有及時補充與升級沿襲以人為法的做法，人不同

23、規(guī)范、流程就不同 運營管理體系設計總結(jié) 完整的運營管體系要具備適用性、針對性、可操作性和持續(xù)性 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 體系運行的基本原理 運營的計劃管理 運營的目標管理 一、體系運行的驅(qū)動方式二、體系運行的一般過程一、體系運行的驅(qū)運方式（一）目標管理：引導一系列經(jīng)營、管理活動 （二）計劃管理：落實和協(xié)調(diào)各項經(jīng)營、管理活動二、體系運行的一般過程 一、房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系的構(gòu)成、計劃的形成三、計劃的跟蹤與監(jiān)控四、計劃的調(diào)整 一、房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系的構(gòu)成 二、計劃的形成計劃形成的一般過程：自上而下與自下而上 計劃的編制、評審、決策與下達 計劃管理的責任部門計劃編制的依據(jù) 各類計劃編制的

24、時間 各項計劃編制的深度要求計劃形成的一般過程：1、每一級計劃自上而下提出節(jié)點要求（由上級或上游計劃控制）2、自下而上編制計劃滿足節(jié)點要求3、反反復復多個來回的磨合 計劃的編制、評審、決策與下達1、編制：責任部門牽頭，相關部門配合2、評審方式：由集團業(yè)務部門、上級主管領導以會議或會簽方式3、達不成一致意見時，授權(quán)的決策人確定，但不應違反責權(quán)對等原則4、正式審批與下達 計劃管理的責任部門：圍繞計劃工作有多種責任 : 不同類型和深度的計 劃責任部門不同1、組織與協(xié)調(diào)部門，如運營部、總經(jīng)辦等2、編制：主導與配合編寫：審核與評估部門3、信息管理部門：發(fā)布下達計劃4、決策機構(gòu)：管理者或委員會范例：* 年

25、項目開發(fā)計劃匯總表 范例：* 項目分期開發(fā)計劃范例：多項目管理的工程計劃管理體系圖（一）一、房地產(chǎn)企業(yè)目標管理體系的構(gòu)成以預算管理目標為主導的經(jīng)營目標1、收入2、支出：成本、稅、費3、利潤4、其他指標：收益率、周轉(zhuǎn)率以績效管理目標為主導的管理目標房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行運營的目標管理成本目標管理的基本模型 成本目標管理的幾個階段 動態(tài)成本構(gòu)成 動態(tài)成本=未結(jié)算合同 +已結(jié)算合同 +非合同性成本 +待發(fā)生成本 成本目標管理過程1、目標的設定：? 結(jié)合產(chǎn)品和產(chǎn)場，相關部門的參與? 按可跟蹤的簽約過程和可考核的責任分解2、目標的動態(tài)跟蹤與反饋：? 成本動態(tài)月報3、目標的偏差分析：? 報表統(tǒng)計與分析4、目標的調(diào)整：? 調(diào)整提出原則：誰主張，誰舉證? 動態(tài)調(diào)整：始終心中有數(shù)，技術(shù)、經(jīng)營結(jié)合的手段 范例：成本測算表六類公攤費用及期間費用范例：成本測算表各類產(chǎn)品建筑標準 范例：成本動態(tài)表目標成本范例：某標桿企業(yè)成本動態(tài)月報成本存在的問題提示：二