2020年CPA考試《會計(jì)》第6章投資性房地產(chǎn)-知識點(diǎn)整理

1、2020 年 CPA考試會計(jì)第 6 章 投資性房地產(chǎn)知識點(diǎn)整理第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征與范圍知 識點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)的特征與范圍P79定義投資性房地產(chǎn)是指為：賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?！咀⒁狻孔⒁鈪^(qū)分：投資性房地產(chǎn)、企業(yè)自用的房地產(chǎn)( 固定資產(chǎn)的房、無形資產(chǎn)的地) 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn)這三組和房地產(chǎn)有關(guān)的不同的概念范圍1. 已出租的土地 使用權(quán)企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出資的土地使用權(quán)?！緩?qiáng)調(diào)“已出租”這個狀態(tài)，企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地 使用權(quán)，不屬于此類】。2. 持有并準(zhǔn)備增 值后轉(zhuǎn)讓的土地 使用權(quán)屬于炒地皮。在我國實(shí)務(wù)中，持有并準(zhǔn)備

2、增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)這種情況較少。3. 已出租的建筑 物(1) 此處范圍指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物；對于以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租給其他單位的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)【因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)】。(2) 對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)【 對于房子，允許以書面決議代替合同，即有能力有意圖有決議就視為已經(jīng)出租 】。(3) 企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)

3、，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?！咎崾尽肯铝懈黜?xiàng)，不屬于投資性房地產(chǎn)：(1) 自用房地產(chǎn)：是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。例如：企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋；企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店；企業(yè)自用的辦公樓、生產(chǎn)車間廠房等。(2) 作為存貨的房地產(chǎn)：作是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，不屬于投資性房地產(chǎn)。如果某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理：a. 能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn) 為投資性房地產(chǎn)；b. 不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售

4、的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn) 為投資性房地產(chǎn)。第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量知 識點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量P80確認(rèn)條件投資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下，同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：1. 與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；2. 該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。確認(rèn)時點(diǎn)1. 已出租的土地使用權(quán)、建筑物確認(rèn)時間點(diǎn)一般為租賃期開始日。即： 土地使用權(quán)、建筑物進(jìn)入出租狀態(tài)、開始賺取租金的日期2. 持有以備經(jīng)營出 租的空置建筑物或在建建筑物對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期

5、內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)【 對該類房地產(chǎn)自書面決議作出之日確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)】。3. 對持有并準(zhǔn)備增 值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)確認(rèn)時間點(diǎn)為企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。初始計(jì)量按成本進(jìn)行初始計(jì)量。1. 外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)(1) 對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租 ( 自租賃期開始日起) 或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的實(shí)際成本，包括：購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。(2) 對于企業(yè)購入的房地產(chǎn)，部分用于出租( 或資本增值) 、部分自用，用于出租(或資本增值) 的部分應(yīng)當(dāng)予

6、以單獨(dú)確認(rèn)的，應(yīng)按照不同部分的公允價(jià)值占公允價(jià)值總額的比例將成本在不同部分之間進(jìn)行分配?！咎崾尽科髽I(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。2. 自行建造投資性房地產(chǎn) 1) 自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。 2) 2) 建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本?！咎崾尽坎捎贸杀灸Ｊ胶凸蕛r(jià)

7、值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時，投資性房地產(chǎn)均按照取得的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，二者初始成本的計(jì)量原則一致。3. 非投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 【此處討論的是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)時，作為投資性房地產(chǎn)的初始入賬金額】：(1) 投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量：轉(zhuǎn)換日賬面價(jià)值入賬。(2) 投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量：轉(zhuǎn)運(yùn)日的公允價(jià)值入賬。知 識點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出P81與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。企業(yè)對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的， 在再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再

8、開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。成本模式公允價(jià)值模式資本化后續(xù)支出改擴(kuò)建1. 轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建:借：投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊( 攤銷 )投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)1. 轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建:借：投資性房地產(chǎn)在建貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價(jià)值變動( 可借可貸)2. 支出 :借：投資性房地產(chǎn)在建貸：銀行存款2. 支出:借：投資性房地產(chǎn)在建貸：銀行存款3. 改擴(kuò)建完工:借：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)在建3. 改擴(kuò)建完工:借：投資性房地產(chǎn)成本貸：投資性房地產(chǎn)在建費(fèi)用化與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投借：其他業(yè)務(wù)成本后續(xù)支出資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益 （ 其他業(yè)務(wù)成本） 。貸：

9、銀行存款第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量知 識點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式P83 項(xiàng)目成本模式公允價(jià)值模式概述按期計(jì)提折舊或攤銷，存在減值跡象的，經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，還應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。不計(jì)提折舊、攤銷，以每年資產(chǎn)負(fù)債表日的 公允價(jià)值計(jì)量?！救弧坎徽叟f、不攤銷、不減值公允模式的采用條件企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)同時滿足下列條件：（1） 投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2） 企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià) 格及其他相關(guān)信息，從而

10、對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。科目設(shè)置1. 投資性房地產(chǎn)2. 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（ 攤銷 ）3. 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備1. 投資性房地產(chǎn) 成本公允價(jià)值變動2. 公允價(jià)值變動損益賬務(wù) 處理初 始計(jì) 量外 購借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款借：投資性房地產(chǎn)成本貸：銀行存款自 建借：投資性房地產(chǎn)貸： 開發(fā)成本/在建工程等借：投資性房地產(chǎn)成本貸：開發(fā)成本/在建工程等收取租金借：銀行存款貸： 其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅 （ 銷項(xiàng)稅額）借：銀行存款貸： 其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（ 銷項(xiàng)稅額）折舊攤銷借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（ 攤銷 ）不計(jì)提折舊、攤銷后續(xù)計(jì)量（1） 公允價(jià)

11、值上升：期末公允價(jià)值賬面余值借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動貸：公允價(jià)值變動損益（2） 公允價(jià)值下降：期末公允價(jià)值賬面余值借：公允價(jià)值變動損益貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動減值借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（ 計(jì)提減值后不允許轉(zhuǎn) 回）不計(jì)提減值知 識點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更P84 此處討論的都是投資性房地產(chǎn)從成本模式變?yōu)楣蕛r(jià)值模式；注意與第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換相區(qū)別。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。允許，會計(jì)政策變更1. 成本模式公允價(jià)值模式，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時公允價(jià)值與賬成本模式公允價(jià)值模式面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。不允許&#

12、215;2. 已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)， 不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。會計(jì)分錄【處理思路】轉(zhuǎn)換日，按照投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值以公允價(jià)值模式計(jì)量，同時消去成本模式的投資性房地產(chǎn)，二者金額上的差額倒擠計(jì)入留存收益（ 盈余公積、利潤分配 未分配利潤） 。借：投資性房地產(chǎn)成本（轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（ 攤銷 ） （ 原投資性房地產(chǎn)已計(jì)提的折舊或攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)（原價(jià) ）利潤分配未分配利潤（ 倒擠，可借可貸）盈余公積（倒擠，可借可貸）第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置知 識點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換P84【注意】此處討論的是投資性房地產(chǎn)（包括2 種計(jì)量模式

13、）與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換；注意與第三節(jié)知識點(diǎn)相區(qū)別。（一 ） 轉(zhuǎn)換日的確定轉(zhuǎn)換情形轉(zhuǎn)換日確定投資性房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)日期。投資性房地產(chǎn) 存貨租賃期屆滿、企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外出售的日期。自用投資性房地產(chǎn)存貨投資性房地產(chǎn)租賃期開始日或用于資本增值的日期。租賃期開始日是指出租人提供租賃資產(chǎn)使其可供承租人使用的起始日期。“空置建筑物或在建建筑物”是董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期。（二 ） 會計(jì)處理公允價(jià)值模式成本模式（1） 成本模式：12將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，應(yīng)按其在采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房（2） 公允價(jià)值模式：總體思路投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換

14、為非投資性房地產(chǎn)【自用、存貨】：轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入 “固定資產(chǎn)”、 “累計(jì)折舊”、 “固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（ 公允價(jià)值變動損益） 。投資性房地產(chǎn)自用【初始入賬金額、折舊、攤銷和減值準(zhǔn)備直接對應(yīng)轉(zhuǎn)換】：借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（ 攤銷 ）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備【以轉(zhuǎn)換日公允作為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的入賬金額】：借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（公允價(jià)值）貸：投資性房地產(chǎn)成本公允

15、價(jià)值變動（ 可借可貸）公允價(jià)值變動損益（ 可借可貸）投資性房地產(chǎn)存貨【投資性房地產(chǎn)賬面金額轉(zhuǎn)入存貨】：借：開發(fā)產(chǎn)品（ 倒擠 ）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（ 攤銷 ）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)【投資性房地產(chǎn)賬面金額轉(zhuǎn)入存貨】：借：開發(fā)產(chǎn)品（ 公允價(jià)值）貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價(jià)值變動（ 可借可貸）公允價(jià)值變動損益（ 可借可）二、 非投資性房地產(chǎn)【自用、存貨】轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：將 自用 的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入 “投資性房地產(chǎn)”科目、 “投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 （ 攤銷 ） ” 、 “投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。將作為存貨 的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

16、換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記 “投資性房地產(chǎn)”科目，貸記 “開發(fā)產(chǎn)品”等科目。已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益【公允價(jià)值變動損益】；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值原賬面價(jià) 值的，其差額作為其他綜合收益，計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（ 其他業(yè)務(wù)成本） 。自用投【初始入賬金額、折舊、攤銷和減值準(zhǔn)備直【投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值計(jì)資性房地產(chǎn)接對應(yīng)轉(zhuǎn)換】：借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)

17、折舊/累計(jì)攤銷固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（ 攤銷 ）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備量，之前的賬面價(jià)值與投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值之差，借差進(jìn)損益，貸差進(jìn)入其他綜合收益，待處置時再轉(zhuǎn)損益】：借：投資性房地產(chǎn)成本（ 公允價(jià)值）累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備公允價(jià)值變動損益（ 倒擠，借差）貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)其他綜合收益（ 倒擠，貸差）【注意】處置時，將其他綜合收益轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益（ 其他業(yè)務(wù)成本）存貨投 資性房地產(chǎn)【直接作為投資性房地產(chǎn)初始入賬金額】：借：投資性房地產(chǎn)（ 倒擠 ）存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品【投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值計(jì)量，之前

18、的賬面價(jià)值與投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值之差，借差進(jìn)損益，貸差進(jìn)入其他綜合收益，待處置時再轉(zhuǎn)損益】：借：投資性房地產(chǎn)成本（ 公允價(jià)值）存貨跌價(jià)準(zhǔn)備公允價(jià)值變動損益（ 倒擠，借差）貸：開發(fā)產(chǎn)品其他綜合收益（ 倒擠，貸差）【注意】處置時，將其他綜合收益轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益（ 其他業(yè)務(wù)成本）【注意】非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)（ 公允價(jià)值模式） 時，對于公允與賬面的差額，處理方式不一致，這里需要考生注意。準(zhǔn)則這樣規(guī)定的原因就是防止公司通過變更來操縱利潤，所以在差額為貸差（ 即公允價(jià)值賬面價(jià)值） 時進(jìn)入權(quán)益（ 其他綜合收益） ，這樣不會影響當(dāng)期損益。其他差額都直接進(jìn)入公允價(jià)值變動損益（ 會直接影響當(dāng)期損益） 。知 識點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)的處置P88終止確認(rèn)當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益 時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。會計(jì)處理原則企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資