2021年房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)理論與方法考試模擬試題及答案(一)

1、2021 年房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)理論與方法考試模擬試題及答案一、單項(xiàng)選擇題每題的備選答案中只有1 個(gè)最符合題意。1 人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞。下列距離中越來越受重視的是（ ） 。（ A ）空間直線距離（ B ）交通路線距離（ C ）交通時(shí)間距離（ D ）至市中心距離2 為評(píng)估某宗房地產(chǎn) 2021 年 10 月 13 日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為 3000 元 /m2,成交日期為2021年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知 2021年6月至2021年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為（）%/m2o（A） 3214（ B ） 3347（C）

2、 3367（ D ） 34583 房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指（ ） 。（ A ）使用價(jià)值（ B ）交換價(jià)值（ C ）投資價(jià)值（ D ）賬面價(jià)值4 有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（ ）。（ A ）該建筑物的價(jià)值低于拆除費(fèi)用（ B ）該估價(jià)結(jié)果肯定有誤（ C ）甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值（ D ）不可能出現(xiàn)這種情況5某宗土地的規(guī)劃容積率為3,可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬元，該宗土地的單價(jià)為（）%/m2o（A） 100（B） 300（C） 600（D）

3、D ） 9006 某商業(yè)大樓建造期 2 年，建成 8 年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)。土地使用年限為 40 年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 35 年，評(píng)估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)?。?） 年。（A ） 35（ B ） 45（ C） 48（ D ） 507已知某一臨街深度 30.48m（即100英尺）、臨街寬度15m的矩形土地，總價(jià)為 100萬元。相鄰 有一臨街深度45.72m（即150英尺）、臨街寬度15m的矩形土地，根據(jù)四三二一法則，其總價(jià)為（ ） 萬元。（A） 109（B） 117（C） 124（D） 1308 估價(jià)中的不同意見和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見 （ ） 。（ A ）應(yīng)作為估價(jià)資料

4、歸檔（ B ）不應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔（ C ）由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否歸檔（ D ）依委托人的意見決定是否歸檔9 假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是（ ） 。（ A ）開發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間（ B ）購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間（ C ）開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間（ D ）全部租售出去時(shí)的時(shí)間10 直線趨勢(shì)法公式中的常數(shù)a、 b 是由 （） 決定的。（ A ）房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料（ B ）房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料（ C ）房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料（ D ）估價(jià)人員選取的價(jià)格資料11 采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式V=A/r+b/r2 表示 （ ） 。（ A ）房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增（ B ）房地

5、產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減（ C ）房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增（ D ）房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減12 某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶損屬于（ ） 。（ A ）物質(zhì)折舊（ B ）功能折舊（ C ）經(jīng)濟(jì)折舊（ D ）會(huì)計(jì)折舊13 一宗2021m2的工業(yè)用地，容積率為0.8,樓面地價(jià)為690元/m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1 ,樓面地價(jià)為950元/m2;理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）為（）元加2。（A ） 552 B） 3519 C） C） 4293 D） D ） 484514 兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當(dāng)其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，則

6、該宗房地產(chǎn)的（ ）。（ A ）資本化率應(yīng)較高，價(jià)值較低（ B ）資本化率應(yīng)較低，價(jià)值較高（ C ）資本化率應(yīng)較高，價(jià)值較高（ D ）資本化率應(yīng)較低，價(jià)值較低15 估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)與（ ） 的日期相一致。（ A ）簽訂估價(jià)合同（ B ）開始估價(jià)作業(yè)（ C ）完成估價(jià)報(bào)告（ D ）估價(jià)結(jié)果所屬16 某辦公樓經(jīng)過更新改造后，其實(shí)際成新率通常（ ） 用直線折舊法計(jì)算出的成新率。（ A ）等于（ B ）大于（ C ）小于（ D ）無法判斷17 現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為 800 萬元，按純居住用途的估算結(jié)果為 1000 萬元。該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為

7、（ ） 。（A ） 800萬元（B） 1000萬元（C） 1800萬元（D） 8001000萬元之間18 判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（ ） 。（A ） 0.060（ B ） 0.940（C） 1.060（D） 1.06419 某宗土地取得成本為 1000 萬元，開發(fā)成本為 1500 萬元，管理費(fèi)用為 75 萬元，銷售費(fèi)用為35 萬元，投資利潤(rùn)率為 12% ，則開發(fā)利潤(rùn)為 （ ）萬元。（A） 180.0（ B ） 300.0（C） 309.0（ D ） 313.220 某市區(qū)有一大型物資儲(chǔ)備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為超級(jí)市場(chǎng)。需評(píng)估該倉庫的公開市場(chǎng)

8、價(jià)值，最適宜采用 （ ）進(jìn)行估價(jià)。（ A ）比較法（ B ）成本法（ C ）假設(shè)開發(fā)法D ）長(zhǎng)期趨勢(shì)法21某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/m2,建筑面積100m2,首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%,則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元加2。（A ） 2290.91（ B ） 2326.41（C） 2344.16（ D ） 2308.6622 現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2 的在建工程，已知土地使用年限為 40年（自開工之日起算），計(jì)劃開發(fā)期為 3年，現(xiàn)已進(jìn)行1.5年。估計(jì)建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為 480萬元，資本化率為8%，折現(xiàn)率為12%

9、。該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在為 （ ）萬元。（A ） 3939.61（ B ） 4433.88（ C） 4768.50（ D ） 5652.0923 某宗房地產(chǎn)的收益年限為 40 年，預(yù)測(cè)未來3 年的凈收益分別為17 萬元、 18 萬元、 19 萬元，從第 4 年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20 萬元左右，如果資本化率為 9% ，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為 （ ）萬元。（A） 195（B） 210（C） 213（D） D ） 21724 同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格之所以相互牽制，是因?yàn)橄嗷栍幸欢ǖ?（ ） 。（ A ）互補(bǔ)性B ）權(quán)益差別（ C ）替代性（ D ）外部環(huán)境差異25 某房地產(chǎn)商以 2

10、021 萬元購置一幢寫字樓，當(dāng)時(shí)年通貨膨脹率為2%。一年后該寫字樓售出時(shí)，房地產(chǎn)商收回資金2200 萬元，則該寫字樓增值了 （ ）萬元。（A ） 40（B） 100（C） 160（D） D ） 20026 某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)未來3 年的凈收益均為 100 萬元/年，3 年后的出售價(jià)格會(huì)上漲12% ，屆時(shí)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為售價(jià)的 6% ，資本化率為 9% 。該房地產(chǎn)目前的價(jià)值為 （ ）萬元。（A ） 923（B） 1111（C） 1353（D） 187227 有效毛收入乘數(shù)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的 （ ） 除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。（ A ）售價(jià)（ B ）租金（ C ）潛在毛收入（ D ）凈收益28 評(píng)

11、估房地產(chǎn)投保火災(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常包括（ ） 。（ A ）重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值（ B ）重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值+重置期間的經(jīng)濟(jì)損失（ C ）有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價(jià)值 +可能的連帶損失（ D ）建筑安裝工程費(fèi)+ 建造期間的經(jīng)濟(jì)損失29某套住宅的套內(nèi)建筑面積價(jià)格為2600元/m2,已知使用面積為58m2,套內(nèi)建筑面積為67m2,應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為6m2。該套住宅的建筑面積價(jià)格為（）元加2。（A ） 2600.00（B） 2386.30（C） 2832.84（ D ） 3003.4530 當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)

12、，應(yīng)以 （ ）進(jìn)行估價(jià)。（ A ）保持現(xiàn)狀前提（ B ）裝修改造前提（ C ）轉(zhuǎn)換用途前提（ D ）重新利用前提31 在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)，應(yīng)注意可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況是（ ） 的房地產(chǎn)狀況。（ A ）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（ B ）搜集該可比實(shí)例時(shí)（ C ）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)（ D ）成交價(jià)格所反映32某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2,建筑面積為1400m2,現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘彳1分別為300元/m2和50元/m2,則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/m2。（A ） 50（8） 250C) 300（ D ） 35033 收益法適用的條件是房地產(chǎn)的 （ ） 。（ A ）收益能夠量化（

13、B ）風(fēng)險(xiǎn)能夠量化（ C ）收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化（ D ）收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化34 某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為 40 年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有8 年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為 100 萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為 40%，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ） 萬元。（A ） 457.40（ B ） 476.98（C） 686.10（ D ） 715.4835某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2,房地總價(jià)值為 2400萬元，其中土地價(jià)值為 800萬元。某人購買了其中的300m2,該部分的房地價(jià)值為 126萬元。假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則此人 應(yīng)占有的土地

14、份額為 （ ） 。（A ） 5.00%（B） 5.25%（C） 5.42%1 D ） 5.75%二、多項(xiàng)選擇題每題的備選答案中有2 個(gè)或 2 個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2 分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5 分。36在V=a/r1-1/（1+r）n的情況下，采用市場(chǎng)提取法求取資本化率r要用到（）。（ A ）試錯(cuò)法（ B ）移動(dòng)平均法（ C ）曲線擬合法（ D ）線性內(nèi)插法（ E ）指數(shù)修勻法37 成本法中的 “開發(fā)利潤(rùn) ”是指 （ ） 。（ A ）開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)（ B ）開發(fā)商所能獲得的最終利潤(rùn)（ C ）開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)（ D ）開發(fā)商所能獲得的稅

15、后利潤(rùn)（ E ）開發(fā)商所能獲得的稅前利潤(rùn)38 某寫字樓因有一大型跨國公司入住，致使其聲譽(yù)提高，收益有較大增加，由此帶來的新增收益屬于 （ ） 。（ A ）有形收益（ B ）無形收益（ C ）正常收益（ D ）實(shí)際收益（ E ）廣告收益39 區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（ ）修正。（ A ）繁華程度（ B ）臨街狀況（ C ）容積率（ D ）使用年限（ E ）周圍環(huán)境40 路線價(jià)法估價(jià)時(shí)需要用路線價(jià)再配合（ ）計(jì)算出待估宗地的價(jià)格。（ A ）深度百分率（ B ）資本化率（ C ）收益率（ D ）物價(jià)指數(shù)（ E ）其他價(jià)格修正率41 從一段較長(zhǎng)時(shí)間來看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率要高于（ ） 。（ A ）一般

16、物價(jià)上漲率（ B ）餐飲業(yè)利潤(rùn)率（ C ）國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率（ D ）特殊物業(yè)投資收益率（ E ）土地開發(fā)利潤(rùn)率42 在路線價(jià)法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是（ ） 。（ A ）求得的路線價(jià)已是正常價(jià)格（ B ）在求取路線價(jià)時(shí)沒有搜集非正常交易實(shí)例（ C ）該路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期與待估宗地價(jià)格的日期一致（ D ）該路線價(jià)與待估宗地的價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格（ E ）路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均水平價(jià)格A ）從房租中分離出地租 （ B ）由地價(jià)求出地租（ C ）采用比較法求出地租（ D ）由土地開發(fā)成本求出地租（ E ）采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租44 在下列情形中，通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的

17、有（ ） 。（ A ）農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地（ B ）在寫字樓旁新建大型游樂場(chǎng)（ C ）住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行（ D ）在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路（ E ）常常遭受洪水威脅45 權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的部分，包括（ ） 。（ A ）權(quán)利（ B ）權(quán)力（ C ）利益（ D ）收益（ E ）毛利潤(rùn)46 投資風(fēng)險(xiǎn)和投入資金缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的 （ ）等來確定。（ A ）現(xiàn)狀用途（ B ）新舊程度（ C ）規(guī)劃限制條件（ D ）所在地區(qū)未來經(jīng)濟(jì)狀況（ E ）投資者管理水平47 一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)保存的檔案資料包括（ ） 。（ A ）委托估價(jià)合同（ B ）實(shí)地查勘記錄（ C ）估價(jià)

18、人員的作息時(shí)間（ D ）向委托人出具的估價(jià)報(bào)告（ E ）估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況48 房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（ ）等引起。（ A ）交通建設(shè)（ B ）市場(chǎng)供求變化（ C ）人口素質(zhì)變化（ D ）所在地區(qū)衰落（ E ）城市規(guī)劃的制定與修改49 從某種意義上講，房地產(chǎn)價(jià)格是（ ） 。（ A ）個(gè)別人的價(jià)值判斷（ B ）估價(jià)人員的主觀定價(jià)（ C ）由市場(chǎng)力量決定（ D ）市場(chǎng)參與者集體競(jìng)價(jià)的結(jié)果（ E ）由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定50 在商品房交易中，常見的最低價(jià)格有（ ） 。（ A ）商品房銷售中的起價(jià)（ B ）拍賣活動(dòng)中的保留價(jià)（ C ）拍賣中減價(jià)拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價(jià)（

19、 D ）招標(biāo)活動(dòng)中，開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)（ E ）采用收益法確定的參考價(jià)格三、判斷題請(qǐng)判斷下列各題正誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤倒扣 1 分。本大題總分最多扣至零分。51 在確定建筑物的重置價(jià)格或建筑安裝工程費(fèi)時(shí)，都應(yīng)包含開發(fā)管理費(fèi)用。 （ ）（ A ）正確（ B ）錯(cuò)誤52 在估價(jià)報(bào)告中，簽署估價(jià)師聲明是為說明估價(jià)是以客觀公正的方式進(jìn)行的，同時(shí)對(duì)委托人也是一種警示。 （ ）（ A ）正確（ B ）錯(cuò)誤53 若建筑物的實(shí)際壽命超過其法定耐用年限，則其價(jià)值所剩無幾。 （ ）（ A ）正確（ B ）錯(cuò)誤54 若估價(jià)報(bào)告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則估價(jià)責(zé)任隨之終止。 （ ）（ A ）正確（ B ）

20、錯(cuò)誤55 房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，取決于與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。 （ ）（ A ）正確（ B ）錯(cuò)誤56 地役權(quán)是指土地所有人或使用人不允許他人在自己土地通行的權(quán)利。A ）正確B ）錯(cuò)誤57 評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，不應(yīng)包括建筑物地上部分的價(jià)值，但應(yīng)包含其地下部分的價(jià)值。A ）正確B ）錯(cuò)誤58 某人購房在成交日期首付款10 萬元，又以抵押貸款方式支付 20 萬元，此時(shí)的總價(jià)30 萬元為名義價(jià)格。 （ ）A ）正確B ）錯(cuò)誤59 如果估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，則應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍。 （ ）A ）正確B ）錯(cuò)誤60 比較法中，采用間接比較得出房地產(chǎn)狀

21、況修正系數(shù)為0.951，其依據(jù)是可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀97 分。況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得102 分，估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得（ ）A ）正確B ）錯(cuò)誤61 在同一條道路上，不應(yīng)附設(shè)兩種不同的路線價(jià)。A ）正確B ）錯(cuò)誤62 在房地產(chǎn)估價(jià)中，對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的綜合判斷與其市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)收益狀況無關(guān)。A ）正確B ）錯(cuò)誤63 在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價(jià)目的是龍頭。 （ ）（ A ）正確（ B ）錯(cuò)誤64 估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡(jiǎn)單地根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價(jià)人員的 主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求

22、委托人認(rèn)可后綜合確定。（ ）（ A ）正確（ B ）錯(cuò)誤65 經(jīng)分析，某建筑物重置價(jià)格為 1000 萬元，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修和房屋設(shè)備的價(jià)值分別占重置價(jià)格的 60%、 25%和 15%，經(jīng)觀察評(píng)定，三部分各自的成新率分別為 90%、 70%和 80%，該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)格為 835 萬元。 （ ）（ A ）正確（ B ）錯(cuò)誤四、計(jì)算題要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，要寫出公式。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后二位。僅有 計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。66 6 年前甲公司提供一宗 40 年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2,于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土

23、地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí) 合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積D3甲方，2021m2建筑面積由乙方使用 15年，期滿后無償歸甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。 據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為 80 元，出租率為85% ，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35% ，資本化率為10%。67某公司于5年前以出讓方式取得一宗面積2021m2的40年使用權(quán)的土地并于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2。現(xiàn)時(shí)重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價(jià)格為2021元/m2,重新建造建筑物

24、的建安成本為600萬元（建設(shè)期為2年，第年投入40%;第二年投入60%,可視為年中集中投入），管理費(fèi)用為建安成本的3%，年利率為 6%，銷售稅費(fèi)為 90 萬元，開發(fā)利潤(rùn)為 120 萬元。門窗、墻面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 8 萬元；裝修的重置價(jià)格為 140 萬元，平均壽命為 5 年；設(shè)備的重置價(jià)格為 100 萬元，平均壽命為 10 年；假設(shè)殘值率均為零。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格。（土地資本化率為8%）參考答案：一、單項(xiàng)選擇題每題的備選答案中只有1 個(gè)最符合題意。1 【正確答案】C2 【正確答案】B【試題解析】 因?yàn)閺?2021 年 11 月 13 日至 2021 年 10 月 13 日共計(jì) 11

25、個(gè)月，而該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲1%,所以在2021年10月13日的價(jià)格應(yīng)為：3000 X（1+1%）11=3347（元）3 【正確答案】B4 【正確答案】A5 【正確答案】D【試題解析】該宗土地的單價(jià)應(yīng)為：180 X104毋000/3=900（元/m 2）6 【正確答案】A7 【正確答案】D8 【正確答案】A9 【正確答案】A10 【正確答案】A11 【正確答案】A12 【正確答案】C13 【正確答案】C【試題解析】理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）為：950X5.1-6% X0.8=4293（元/m2）14 【正確答案】A15【正確答案】16【正確答案】17【正確答案】18【正確答案】【試題解

26、析】交易情況修正系數(shù)為：1/（1-6%）=1.06419【正確答案】【試題解析】開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)為：（1000+1500+75+35） 12%=313.2（萬元）20【正確答案】21【正確答案】【試題解析】實(shí)際價(jià)格為:(12 +1+：0%)乂 10；】00 =2326.41 Hm)22【正確答案】 C【試題解析】項(xiàng)目續(xù)建完成后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在應(yīng)為:鋤等、58% x(l +8% 產(chǎn)m+12%產(chǎn)= 4768. 50(萬元)23【正確答案】B【試題解析】1819友房地產(chǎn)的收益價(jià)格為:1十（ 1 +9%）* （1 +9% ） 不施*2萬元）+20x_(i1r2_x9% x(l +9%)匐-24【正確答案】

27、 C25【正確答案】 C220) - 2Q0G【試題解析】摩寫字樓贈(zèng)值飄為:2000X 2000=160 (萬兀)26【正確答案】 C【試題解析】 設(shè)該房地產(chǎn)目前的價(jià)值為 P,則(1-1 (1-6%P=i0ox9%(l +9%)，*+9% 尸P, P=1353(萬元) 27【正確答案】 A28【正確答案】 C29【正確答案】B【試題解析】該套住宅的建筑面積價(jià)格為:200X67/(67+6)=2386.30(元/m2建筑面積)30【正確答案】 C31【正確答案】 D32【正確答案】 D(300-50)x1400【試題解析】該宗土地的減價(jià)修正額應(yīng)為:100C=350(元/m2土地面積)33【正確答

28、案】 D 34【正確答案】 C(1 -8% 產(chǎn)11t - 1【試題解析】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：100(1-40%) x8% (1+8% )如-*=686.10(萬元)35【正確答案】 D【試題解析】 某人應(yīng)占有的土地份額為:12624OT-8006000800x300= 5.75%二、多項(xiàng)選擇題每題的備選答案中有 2個(gè)或2個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。36【正確答案】 A,D37 【正確答案】 C,E38 【正確答案】B,D39 【正確答案】A,B,E40 【正確答案】A,E41 【正確答案】A,C42 【正確答案】A,C,E43 【正確答案】A,B,C,E44 【正確答案】B,D,E45 【正確答案】A,C,D46 【正確答案】C,D47 【正確答案】A,B,D,E48 【正確答案】C,D,E49 【正確答案】C,D50 【正確答案】A,B三、判斷題請(qǐng)判斷下列各題正誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤倒扣 1 分。本大題總分最多扣至零分。51 【正確答案】A52 【正確答案】B53 【正確答案】B54 【正確答案】A55【正確答案】A57【正確答案】B 58【正確答案】 A59【正確答案】 A60【正確答案】 A61【正確答案】B62【正確答案】 A63【正確答案】 A64【正確答案