第11章物業(yè)管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）（第二版） 呂萍 等編著房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材第第1111章章 物業(yè)管理物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材本章內(nèi)容提要 物業(yè)管理是發(fā)生在房地產(chǎn)使用過程中對物業(yè)及其物業(yè)管理是發(fā)生在房地產(chǎn)使用過程中對物業(yè)及其業(yè)主的管理和服務(wù)活動，是使房地產(chǎn)保值和增值的業(yè)主的管理和服務(wù)活動，是使房地產(chǎn)保值和增值的重要手段。本章主要對物業(yè)管理的基本概念、物業(yè)重要手段。本章主要對物業(yè)管理的基本概念、物業(yè)管理的內(nèi)容與程序、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與人員等內(nèi)容進(jìn)管理的內(nèi)容與程序、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與人員等內(nèi)容進(jìn)行分析和討

2、論。行分析和討論。重點(diǎn)問題重點(diǎn)問題物業(yè)管理的含義物業(yè)管理的含義物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的程序物業(yè)管理的程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.1 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.1.1 物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)：指一定范圍內(nèi)以建筑物形式存在的不動產(chǎn)。物業(yè)的特征： 固定性 耐久性 多樣性12.1 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.1.1 物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)管理：物業(yè)管理

3、：是業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物 業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理的特征物業(yè)管理的特征市場化 企業(yè)化社會化專業(yè)化12.1 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.1.1 物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)管理的目的物業(yè)管理的目的營造競爭有序的物業(yè)管理市場環(huán)境營造競爭有序的物業(yè)管理市場環(huán)境和運(yùn)行機(jī)制，不斷提高物業(yè)和運(yùn)行機(jī)制，不斷提高物業(yè)管理水平。管理水平。開展全方位、多層次、高效率、開展全方位、多層次、高效率、高質(zhì)量的

4、管理服務(wù)工作。高質(zhì)量的管理服務(wù)工作。建立良好的社區(qū)環(huán)境。建立良好的社區(qū)環(huán)境。12.1 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.1.2 物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展19世紀(jì)末世紀(jì)末1981年年3月月起源物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生及其發(fā)展物業(yè)管理在我國的現(xiàn)狀前景12.1 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.1.3 物業(yè)管理的基本類型物業(yè)管理的基本類型以生活資料為主的公共服務(wù)與管理u房產(chǎn)與地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理u房屋建筑及其附屬構(gòu)筑物的管理u設(shè)備與設(shè)施的管理u保安與消防管理u環(huán)境、衛(wèi)生

5、與綠地管理u交通協(xié)助管理u公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)12.1 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.1.3 物業(yè)管理的基本類型物業(yè)管理的基本類型與主業(yè)相關(guān)的針對性配套服務(wù)與管理u商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)立u托兒所、幼兒園與中小學(xué)的設(shè)立u醫(yī)療保健網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)立u娛樂、健身設(shè)施與社會福利場所的設(shè)立u日常生活服務(wù)的設(shè)立u物業(yè)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立12.2 物業(yè)管理的內(nèi)容和程序物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.2.1 物業(yè)管理的委托與招投標(biāo)物業(yè)管理的委托與招投標(biāo)物業(yè)管理的委托物業(yè)管理物業(yè)管理委托方委托方房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)企

6、業(yè)發(fā)企業(yè)業(yè)主委業(yè)主委員會員會12.2 物業(yè)管理的內(nèi)容和程序物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.2.1 物業(yè)管理的委托與招投標(biāo)物業(yè)管理的委托與招投標(biāo)物業(yè)管理的招投標(biāo)u物業(yè)管理的招標(biāo)u物業(yè)管理的投標(biāo)u物業(yè)管理招投標(biāo)的程序 12.2 物業(yè)管理的內(nèi)容和程序物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.2.2 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)一般情況下，物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主委員會成立后三個月內(nèi)，最多不超過六個月與選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的。根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供規(guī)定的服務(wù)，而業(yè)主要支付相應(yīng)的物業(yè)

7、服務(wù)費(fèi)用。12.2 物業(yè)管理的內(nèi)容和程序物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.2.2 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同的特征u物業(yè)服務(wù)合同是典型的民事合同，但不存在于現(xiàn)今合同法規(guī)定的種有名合同中。u物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了物業(yè)所有權(quán)和管理權(quán)的分離。u物業(yè)服務(wù)合同是雙方合同，即簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人互享權(quán)利，互盡義務(wù)，雙方的權(quán)利和義務(wù)也是相對而言的。u物業(yè)服務(wù)合同是有償合同。12.2 物業(yè)管理的內(nèi)容和程序物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.2.2 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同的主

8、要內(nèi)容u物業(yè)管理事項(xiàng)u服務(wù)質(zhì)量u服務(wù)費(fèi)用u雙方的權(quán)利和義務(wù)u專項(xiàng)維修基金的管理和使用u物業(yè)管理用房u合同期限u違約責(zé)任 12.2 物業(yè)管理的內(nèi)容和程序物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.2.2 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同的變更與廢除u物業(yè)服務(wù)合同在實(shí)際履行過程中如果主客觀情況或條件發(fā)生變化，經(jīng)由合同的雙方當(dāng)事人在協(xié)商一致的情況下，可以對原合同內(nèi)容進(jìn)行變更。u物業(yè)服務(wù)合同在合同的有效期內(nèi)，遇到：（）約定解除合同的條件成立；（）雙方當(dāng)事人協(xié)商一致解除；（）物業(yè)管理企業(yè)被吊銷資質(zhì)、破產(chǎn)、解散等；（）合同期限屆至；（）其他原因等情況，合同

9、關(guān)系解除。12.2 物業(yè)管理的內(nèi)容和程序物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.2.3 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理的定義前期物業(yè)管理是指從建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時起，到業(yè)主、業(yè)主委員會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同為止的這段期間的物業(yè)管理。12.2 物業(yè)管理的內(nèi)容和程序物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.2.3 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理的特殊性u前期物業(yè)管理在時間上的過渡性u前期物業(yè)管理涉及當(dāng)事人的多重性u物業(yè)管理企業(yè)簽約期限的較長

10、性12.2 物業(yè)管理的內(nèi)容和程序物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.2.3 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理的內(nèi)容u早期介入管理u制定前期物業(yè)管理方案u物業(yè)的接管驗(yàn)收u業(yè)主進(jìn)戶管理u物業(yè)裝修管理u物業(yè)檔案資料建立12.2 物業(yè)管理的內(nèi)容和程序物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.2.4 房屋修繕管理房屋修繕管理房屋修繕管理應(yīng)遵循的原則u充分利用，以人為本u經(jīng)濟(jì)合理，安全實(shí)用u認(rèn)真細(xì)致，保持耐心12.2 物業(yè)管理的內(nèi)容和程序物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十

11、一五”國家級規(guī)劃教材12.2.4 房屋修繕管理房屋修繕管理房屋修繕管理的內(nèi)容u對所管房屋的查勘鑒定工作u房屋維修計劃管理u房屋維修質(zhì)量管理u維修工程預(yù)算u維修施工隊伍選擇u房屋維修成本管理u房屋維修要素管理u房屋維修施工項(xiàng)目管理u房屋日常養(yǎng)護(hù)管理12.2 物業(yè)管理的內(nèi)容和程序物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.2.4 房屋修繕管理房屋修繕管理房屋修繕工程的分類房屋修繕工程的劃分 翻修工程 大修工程 中修工程 小修工程 綜合維修工程房屋修繕工程房屋修繕工程房屋修繕責(zé)任的劃分 新建房屋在保修期內(nèi) 保修期滿后 其他情況12.2 物業(yè)管理的內(nèi)容和程

12、序物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.2.5 物業(yè)設(shè)備管理物業(yè)設(shè)備管理物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成與分類物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容u運(yùn)行使用管理u安全管理u維修保養(yǎng)管理u技術(shù)檔案資料管理u能源管理u備用品和更新管理12.2 物業(yè)管理的內(nèi)容和程序物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.2.5 物業(yè)設(shè)備管理物業(yè)設(shè)備管理物業(yè)設(shè)備管理的要求u建立標(biāo)準(zhǔn)，保障安全u計劃保養(yǎng)，做好預(yù)防u分工細(xì)致，責(zé)任落實(shí)u專業(yè)管理，控制成本12.2 物業(yè)管理的內(nèi)容和程序物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”

13、國家級規(guī)劃教材12.2.6 經(jīng)費(fèi)與財務(wù)管理經(jīng)費(fèi)與財務(wù)管理物業(yè)經(jīng)費(fèi)管理定期收取的物業(yè)管理費(fèi)專項(xiàng)維修基金多種經(jīng)營收入政府、開發(fā)單位多方面的扶持12.2 物業(yè)管理的內(nèi)容和程序物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.2.6 經(jīng)費(fèi)與財務(wù)管理經(jīng)費(fèi)與財務(wù)管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則u等價交換u優(yōu)質(zhì)優(yōu)價u取之于民，用之于民u公開u政府監(jiān)督12.2 物業(yè)管理的內(nèi)容和程序物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.2.6 經(jīng)費(fèi)與財務(wù)管理經(jīng)費(fèi)與財務(wù)管理物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價形式和計費(fèi)方式政府指導(dǎo)價政府指導(dǎo)價市場調(diào)節(jié)價市場調(diào)節(jié)價包干制包

14、干制酬金制酬金制12.2 物業(yè)管理的內(nèi)容和程序物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.2.6 經(jīng)費(fèi)與財務(wù)管理經(jīng)費(fèi)與財務(wù)管理專項(xiàng)維修基金的管理u代管u監(jiān)督12.3 不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.3.1 居住物業(yè)的物業(yè)管理居住物業(yè)的物業(yè)管理居住物業(yè)管理的特點(diǎn)u統(tǒng)一規(guī)劃，整體配套u(yù)規(guī)模龐大，功能齊全u產(chǎn)權(quán)多元，管理復(fù)雜12.3 不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.3.1 居住物業(yè)的物

15、業(yè)管理居住物業(yè)的物業(yè)管理居住物業(yè)管理的內(nèi)容u建筑物及其設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與修繕管理u小區(qū)環(huán)境維護(hù)管理u開展多種形式的便民有償服務(wù)u住宅小區(qū)的社會主義精神文明建設(shè)12.3 不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.3.1 居住物業(yè)的物業(yè)管理居住物業(yè)的物業(yè)管理居住物業(yè)管理的目標(biāo)u社會效益u經(jīng)濟(jì)效益u環(huán)境效益12.3 不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.3.2 非居住物業(yè)的物業(yè)管理非居住物業(yè)的物業(yè)管理寫字樓物業(yè)的管理u營銷推廣u前臺服務(wù)u安全保衛(wèi)1

16、2.3 不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.3.2 非居住物業(yè)的物業(yè)管理非居住物業(yè)的物業(yè)管理商業(yè)物業(yè)的管理u打造整體商業(yè)形象u建立完善應(yīng)急措施u保證車輛暢通安全12.3 不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.3.2 非居住物業(yè)的物業(yè)管理非居住物業(yè)的物業(yè)管理工業(yè)物業(yè)的管理u基礎(chǔ)服務(wù)u延伸服務(wù)u園區(qū)文化建設(shè)12.3 不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.3.2

17、 非居住物業(yè)的物業(yè)管理非居住物業(yè)的物業(yè)管理其他物業(yè)的管理u文化類物業(yè)u體育類物業(yè)u衛(wèi)生類物業(yè)u娛樂類物業(yè)u其他物業(yè)12.4 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)與案例分析物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)與案例分析房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.4.1 物業(yè)管理與物業(yè)管理與ISO9002質(zhì)量管理質(zhì)量管理質(zhì)量認(rèn)證的意義u有利于企業(yè)績效的提高u更容易得到市場和顧客的認(rèn)同衛(wèi)生類物業(yè)u有助于提高企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中的競爭能力和生存能力u其他物業(yè)有助于企業(yè)與國際慣例接軌，參與國際競爭并開展國際性委托服務(wù)u有效保證獲證企業(yè)質(zhì)量管理水平的維持12.4 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)與案例分析物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)與案例分析房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材12.4.1 物業(yè)管理與物業(yè)管理與ISO90