物業(yè)會計核算細則概要

1、物業(yè)會計核算細則長沙公司財務(wù)部要點總則會計核算結(jié)賬及報表工作中的注意事項一、總則 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)公司會計核算工作，統(tǒng)一會計核算標準，保證會計信息準確、及時、完整，提高公司經(jīng)濟效益，依據(jù)會計法、企業(yè)會計準則和公司會計核算制度，結(jié)合物業(yè)服務(wù)公司的實際特點及其管理要求，制定本細則。 本細則適用于主營物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的各分（子）公司。 會計核算期間，年度的起止日期為公歷1月1日至12月31日。 物業(yè)公司會計核算實行統(tǒng)一核算模式，分級獨立核算的原則；為了保證核算口徑一致，要求會計科目統(tǒng)一使用。一、總則公司在進行會計核算時，應(yīng)遵循以下基本原則：（一）從管理要求出發(fā)，貫徹“算管結(jié)合、算為管用”的原則。（二）以

2、實際發(fā)生的交易或事項及證明經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生的合法憑證為依據(jù)，如實反映企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量及預(yù)算執(zhí)行情況。（三）以交易或事項的經(jīng)濟實質(zhì)進行會計核算，而不僅僅按照他們的法律形式作為會計核算的依據(jù)。（四）會計核算和編制的財務(wù)會計報告清晰明了，便于理解和利用。（五）會計核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)。凡是當期已經(jīng)實現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當負擔的費用，不論款項是否收付、都應(yīng)當作為當期的收入和費用。（六）在進行會計核算時，收入與其成本、費用應(yīng)當相互配比，同一會計期間內(nèi)的各項收入和與其相關(guān)的成本、費用，應(yīng)當在該會計期間內(nèi)確認。（七）在進行會計核算時，應(yīng)當遵循謹慎性原則，充分預(yù)計需發(fā)生的成本支出。二、會計核

3、算 物業(yè)會計核算細則涵蓋資金核算、往來款核算、存貨核算、固定資產(chǎn)核算、無形資產(chǎn)核算、職工薪酬核算、應(yīng)交稅費核算、實收資本核算、收入成本核算、期間費用核算、其他核算規(guī)定等十一項內(nèi)容。 由于物業(yè)會計核算與地產(chǎn)會計核算中部分內(nèi)容具有相似性，所以本次培訓(xùn)著重講解不同于地產(chǎn)會計核算、符合物業(yè)長沙公司情況的內(nèi)容。二、會計核算（一）資金核算庫存現(xiàn)金限額為3000元。不準坐支現(xiàn)金?，F(xiàn)金的使用范圍:1、職工工資；2、個人勞動報酬；3、根據(jù)國家規(guī)定發(fā)放的獎金；4、各種勞保福利費；5、出差人員必須隨身攜帶的差旅費；6、結(jié)算起點（現(xiàn)在規(guī)定為1000元）以下的零星支出；7、向個人收購的農(nóng)副產(chǎn)品和其他物資的價款；8、日常

4、費用報銷；9、中國人民銀行確定需要支付現(xiàn)金的其他支出。特殊情況需支付現(xiàn)金的，應(yīng)有各物業(yè)公司負責(zé)人及財務(wù)負責(zé)人書面批準后方可支付，同時需遵守公司其他相關(guān)規(guī)定。企業(yè)內(nèi)部相關(guān)部門周轉(zhuǎn)使用的備用金，應(yīng)由申請人提出申請，并填寫借款單報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。備用金的申請原則上只有各服務(wù)中心食堂及客服收費找零可以申請一定金額的備用金周轉(zhuǎn)使用，其它部門不允許借備用金。如確有需要需由申請人寫出書面報告經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后，方可辦理備用金的借款手續(xù)。退裝修押金若超過退裝修押金若超過1000元需要轉(zhuǎn)賬支付元需要轉(zhuǎn)賬支付二、會計核算（二）往來款核算往來款核算原則：（1）部門分類原則；（2）供應(yīng)商分類原則；（3）個人往來分類原

5、則。預(yù)收賬款其他應(yīng)收款其他應(yīng)付款二、會計核算（三）職工薪酬核算1、應(yīng)付工資賬務(wù)核算計提工資：借：管理費用工資費用工資 主營業(yè)務(wù)成本工資費用工資 其它業(yè)務(wù)成本工資費用工資 貸：應(yīng)付職工薪酬 應(yīng)付工資發(fā)放工資：借：應(yīng)付職工薪酬 應(yīng)付工資 貸：銀行存款 應(yīng)交稅金個人所得稅 其他應(yīng)付款其它（社會保險費）工資統(tǒng)一發(fā)放后，若存在未領(lǐng)取的工資，計入其他應(yīng)付款按個人往來進行輔助核算。 借：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資 貸：其他應(yīng)付款其它（XX個人）計提物業(yè)工資賬務(wù)處理二、會計核算2、相關(guān)社會保險、住房公積金、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費等計提時：借：管理費用工資附加工會經(jīng)費、勞動保險費等 主營業(yè)務(wù)成本工資附加工會經(jīng)費、勞動保險

6、費等 其它業(yè)務(wù)成本工資附加工會經(jīng)費、勞動保險費等 貸：應(yīng)付職工薪酬工會經(jīng)費、勞動保險費等支付時：借：應(yīng)付職工薪酬工會經(jīng)費、勞動保險費等 其他應(yīng)付款其它（社會保險費等） 貸：銀行存款等二、會計核算（四）收入核算1、主營業(yè)務(wù)收入該科目核算因銷售商品或提供勞務(wù)產(chǎn)生的、需要向購貨方或勞務(wù)接受方收取的各項收入，包括物業(yè)服務(wù)收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入三個二級科目，設(shè)三級科目按不同收入類別進行明細核算。（1）物業(yè)服務(wù)收入該科目核算企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費收入，包括日常收費、入住收費、清欠收費、空置房管理費、地下車庫管理費等三級科目，按不同服務(wù)中心設(shè)置部門輔助核算。物業(yè)管理收入的確認原

7、則：凡收到現(xiàn)金即按所屬期間分期確認收入，應(yīng)收而未收的物業(yè)管理費不記應(yīng)收賬款，在實際收到款項時確認收入。物業(yè)服務(wù)收入按當期已提供服務(wù)，實際已收到款項，按所屬期間分月從預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)當期收入。二、會計核算收到業(yè)主預(yù)交的物業(yè)費時，以收據(jù)或所開具的發(fā)票入賬聯(lián)入帳，借：銀行存款或現(xiàn)金 貸：預(yù)收賬款物業(yè)費本年日常收費/下年日常收費等（XX部門）每月月末按各服務(wù)中心提供的收入結(jié)轉(zhuǎn)匯總表，借：預(yù)收賬款物業(yè)費本年日常收費等（XX部門） 貸：主營業(yè)務(wù)收入物業(yè)管理收入日常收入（XX部門）每年年初將預(yù)收賬款明細科目預(yù)收下年度日常收費及下年度入住收費余額結(jié)轉(zhuǎn)到預(yù)收本年度物業(yè)費對應(yīng)明細科目中，在當年分期結(jié)轉(zhuǎn)收入。借：預(yù)收賬

8、款物業(yè)費下年日常收費（XX部門） 預(yù)收賬款物業(yè)費下年入住收費（XX部門） 貸：預(yù)收賬款物業(yè)費本年日常收費（XX部門） 預(yù)收賬款物業(yè)費本年入住收費（XX部門）二、會計核算（2）物業(yè)經(jīng)營收入該科目核算經(jīng)營業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和公共設(shè)施取得的收入，包括有償服務(wù)收入、車位管理收入、廣告位管理收入、裝修垃圾清運收入、裝修管理費收入等三級科目，按各服務(wù)中心進行部門輔助核算。收到各項物業(yè)經(jīng)營收入時，以所開具的收據(jù)或發(fā)票入賬聯(lián)，借：現(xiàn)金/銀行存款 貸：主營業(yè)務(wù)收入物業(yè)經(jīng)營收入廣告位管理收入等（XX部門）（3） 物業(yè)大修收入 該科目核算接受業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，

9、對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。物業(yè)大修收入，按維修合同及施工結(jié)算相關(guān)資料，借：其它應(yīng)付款代管基金基金（XX部門） 貸：主營業(yè)務(wù)收入物業(yè)大修收入（部門輔助核算）二、會計核算2、其他業(yè)務(wù)收入該科目核算企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其它業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括代辦項目手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。設(shè)代管理項目收入、代辦理項目收入、副營收入、其它收入等二級科目，設(shè)三級科目按收入項目進行明細核算，按部門進行輔助核算。（一）收到各項收入款項時，以收據(jù)或銀行進賬單為原始憑證,借：現(xiàn)金或銀行存款 貸：其它業(yè)務(wù)收入代辦理項目收入電信手續(xù)費收入等（X

10、X部門）（二）工程部、電梯部等對外提供勞務(wù)的部門，以勞務(wù)結(jié)算確認資料以及開出的發(fā)票、合同復(fù)印件為入賬依據(jù)， 借：銀行存款等 貸：其它業(yè)務(wù)收入副營收入（部門輔助核算）二、會計核算3、收入結(jié)轉(zhuǎn)期末，應(yīng)將主營業(yè)務(wù)收入、其它業(yè)務(wù)收入的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。借：主營業(yè)務(wù)收入物業(yè)管理收入日常收入等 其它業(yè)務(wù)收入代辦理項目收入電信手續(xù)費收入等 貸：本年利潤二、會計核算（五）成本核算1、主營業(yè)務(wù)成本本科目核算物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)過程中發(fā)生的各項支出，下設(shè)十一個二級科目，并按成本項目明細設(shè)三級科目進行核算，按各服務(wù)中心進行部門輔助核算。各項主營業(yè)務(wù)成

11、本中的工資福利費按照應(yīng)付職工薪酬進行核算。（1）公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護費核算物業(yè)小區(qū)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人服務(wù)所發(fā)生的維修人員的工資福利費和維修耗材費。維修耗材是對小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護所消耗的材料。主要包含水泵運行維修、機房空調(diào)運行維護費、消防設(shè)施維護費（消防監(jiān)控設(shè)備、消防報警系統(tǒng)）、智能安防設(shè)施維護費（含紅外可視系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁、背景音樂、可視對講、刷卡式道閘）、日常小區(qū)維修材料、維修工具及修理等。二、會計核算（2）綠化費核算物業(yè)小區(qū)內(nèi)綠化養(yǎng)護所發(fā)生的綠化人員的工資福利費和綠化耗材費。綠化耗材是指對小區(qū)的綠化養(yǎng)護所消耗的材料。綠化耗材分為養(yǎng)護費、更新費、節(jié)日擺花三個四級科目進行

12、核算，如綠化用藥品、肥料、工具、防護用材料等在養(yǎng)護費中核算；更換、補種和修剪草皮的費用在更新費中核算；五一、十一、春節(jié)擺花費用在節(jié)日擺花中核算。（3）清潔衛(wèi)生費核算物業(yè)小區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生所發(fā)生的人員工資福利費和保潔耗材。保潔耗材是指在日常保潔過程中所消耗的物料。分為日常保潔耗材、 化糞池清理、自來水消毒三個四級科目進行核算。日常保潔耗材核算清潔用垃圾袋、空氣清新劑、掃帚及抹布等保潔物料費用；化糞池清理核算定期對化糞池清理所發(fā)生的費用；自來水消毒核算二次加壓水箱定期清洗消毒，定期巡查，水質(zhì)是否符合衛(wèi)生所發(fā)生的費用。二、會計核算（4）安防費用核算物業(yè)小區(qū)內(nèi)保安人員的工資福利費和安防耗材。安防耗材是指在

13、對安防人員執(zhí)勤值班過程中所消耗的物資。分為裝備費、其他二個四級科目進行核算。裝備費主要核算對講機及電池維修、交通警示設(shè)施、電警棍、監(jiān)控錄像帶、安防手套、巡邏單車及維修耗料、滅火器加粉及滅火器年檢費等。其他項核算除裝備費以外的費用，如安防大衣清洗費用等。（5）公用水電核算物業(yè)小區(qū)二次加壓設(shè)備、水系設(shè)備、樓外照明、地下車庫設(shè)備等所使用電費以及湖系補水、綠化澆灌用水、小區(qū)馬路清洗用水、水資源管理費、消防管道用水等所使用的水費。分為水、電二個三級科目進行核算。（6）垃圾清運成本核算各個服務(wù)中心支付給清運裝修垃圾的成本費用。（7）有償服務(wù)成本核算取得有償收入而發(fā)生的成本費用，如有償服務(wù)所耗用的材料費、人

14、工費等。二、會計核算（8）電梯維保成本核算因電梯維護而發(fā)生的工資性支出和維護耗材。維護耗材主要核算電梯年檢費、電梯正常運行所用耗材（如燈泡、日常維保費用等）。（9）物業(yè)大修成本核算企業(yè)承接物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出所結(jié)轉(zhuǎn)的成本，具體核算見物業(yè)工程。（10）間接費用核算各服務(wù)中心在經(jīng)營過程中實際發(fā)生的工資性支出、交通費、通訊費、辦公費、辦公水電費、開辦費、資產(chǎn)折舊、低值易耗品、社區(qū)文化建設(shè)、物業(yè)管理責(zé)任險等各項費用，按費用名稱的不同分別設(shè)置明細賬戶并按服務(wù)中心進行部門輔助核算。（11）其他不可預(yù)見的成本核算各服務(wù)中心不經(jīng)常發(fā)生、不可預(yù)見的成本。二、會計核算（六）期間費用核算公司期間費用分為管理費用

15、、財務(wù)費用二個一級科目，設(shè)二級明細科目核算。管理費用核算公司管理部門為組織和管理企業(yè)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用支出，主要是公司經(jīng)理、財務(wù)、辦公室等部門發(fā)生的費用，包括工資費用、工資附加、低值易耗品、通訊費、交通費、差旅費、辦公費、業(yè)務(wù)招待費、資產(chǎn)折舊、印花稅、經(jīng)理基金、開辦費、其他等二級科目按部門進行輔助核算。財務(wù)費用 公司財務(wù)費用主要是核算不能資本化的貸款利息、存款利息、手續(xù)費等。三、結(jié)賬及報表 公司必須每日及時處理各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)，能在月中處理的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，不得拖延到月末結(jié)賬時處理，以保證財務(wù)信息的及時性。為了保證財務(wù)會計報告的質(zhì)量，在編制時必須做到數(shù)字真實、內(nèi)容完整、計算準確、報送及時。 及時對

16、帳 提前進行每月例行賬務(wù)處理工作 及時核對憑證 明確報表編制人員分工四、工作中的注意事項 物業(yè)發(fā)票的開具，必須在收到相應(yīng)款項后開具，尤其是對于物業(yè)費減免的客戶，需要在收到地產(chǎn)撥付的相關(guān)款項后才能開具對應(yīng)票據(jù)，切記不可收到客戶流程單后開票。 物業(yè)會計核算業(yè)務(wù)相對簡單，但比較繁瑣，尤其錄制物業(yè)收費、代收費用憑證時，內(nèi)容簡單，但是業(yè)務(wù)量大，需要細心仔細。 每日庫存現(xiàn)金余額不得超過3000，應(yīng)及時進行相關(guān)處理，尤其賬面上不能出現(xiàn)超過3000的情況。 花語馨苑項目即將開始退裝修押金，統(tǒng)一采取轉(zhuǎn)賬方式退付，切忌不可出現(xiàn)坐支現(xiàn)金現(xiàn)象。本次課程結(jié)束，謝謝欣賞預(yù)收賬款核算物業(yè)公司預(yù)收的的物業(yè)費及其它勞務(wù)款，設(shè)物

17、業(yè)費和經(jīng)營兩個二級科目，物業(yè)費按不同收費類別設(shè)置明細賬，公司收取的物業(yè)費無論是清欠費還是預(yù)收費一律通過預(yù)收帳款入帳，為準確反映各服務(wù)中心收費情況，物業(yè)費以服務(wù)中心為部門設(shè)置部門輔助核算；經(jīng)營按不同部門設(shè)置部門輔助核算和供應(yīng)商往來輔助核算。（一）公司預(yù)收業(yè)主物業(yè)費時，根據(jù)收費性質(zhì)不同，以收據(jù)或發(fā)票、銀行存款回單為原始單據(jù)，分別計入預(yù)收帳款物業(yè)費本年日常收費/本年入住收費/空置房管理費/地下車庫管理費/下年日常收費/下年入住收費/清欠收費科目： 借：銀行存款（現(xiàn)流101，銷售商品或提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 ） 貸：預(yù)收賬款物業(yè)費本年日常收費等 (XX部門)預(yù)收賬款 （二）按月結(jié)轉(zhuǎn)收入時，以各小區(qū)月度收入

18、結(jié)轉(zhuǎn)匯總表為原始單據(jù)： 借：預(yù)收賬款物業(yè)費本年日常收費等 (XX部門) 貸：主營業(yè)務(wù)收入物業(yè)管理收入日常收入等（XX部門）其他應(yīng)收款其他應(yīng)收款公司內(nèi)部分為公司內(nèi)部、公司外部、關(guān)聯(lián)往來三個二級科目，公司內(nèi)部下設(shè)個人房款、業(yè)務(wù)借款、備用金、其他四個三級科目進行往來核算。其他應(yīng)收款公司內(nèi)部設(shè)部門輔助核算和個人往來輔助核算；公司外部設(shè)部門輔助核算和供應(yīng)商往來輔助核算；關(guān)聯(lián)往來設(shè)個人往來輔助核算。由于湖南榮盛代付交房電費時，已掛往來賬（借：其他應(yīng)收款-公司外部-其他；貸：內(nèi)部應(yīng)付），故現(xiàn)階段花語馨苑項目收到客戶繳納預(yù)存100元電費時，賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款（現(xiàn)流119-107，代收水電費） 貸：其他應(yīng)收款-花語項目預(yù)存交房電費根據(jù)謹慎性原則，公司建立“壞賬準備”科目核算可能發(fā)生的壞賬損失，采用賬齡分析法計提壞賬準備，每季度末編制“壞賬準備計提表”（附表十一），計提壞賬準備。壞賬計提比例為：一年以內(nèi)5%，一至兩年10%，二至三年30%，三至五年50%，五年以上100%。（一成首付倒款，無論年限，均按照5%計提）其他應(yīng)付款其他應(yīng)