第一章房屋的產(chǎn)權(quán)與登記

1、第一章房屋的產(chǎn)權(quán)與登記1未經(jīng)老伴同意我有權(quán)獨自處分共有的房屋嗎?咨詢熱線內(nèi)容我姓胡，是某國有企業(yè)的退休職工。退休后，我打算和老伴回鄉(xiāng)下老家過點清閑日子，于是就和老伴商量將我們現(xiàn)在居住的房子（房產(chǎn)證上有我和老伴的名字） 賣掉。但老伴舍不得街坊鄰居，更不愿意離開居住多年的小區(qū)。無奈之下，我打算來個“先斬后奏”，先將房子賣了，這樣老伴就不得不跟我一同回鄉(xiāng)下了。我首先聯(lián)系到了原單位的小伙子小陳，他和女友馬上要結(jié)婚，想買套便宜的二手房。得知我要賣房，小陳當即表示愿意購買，并接受了我開岀的價錢，與我簽訂了房屋買賣合 同，約定周末到房屋登記管理部門辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記。事后，我高高興興地拿著小陳預付的一半買房款

2、回家， 而此時才得知消息的老伴卻大發(fā)雷霆，并發(fā)誓決不搬走。 看到老伴反應如此強烈，我還真有點后悔，但現(xiàn)在我已經(jīng)和小陳簽訂了房屋買賣合同，又不能反悔， 這讓我一下子沒了主意。請問：沒有經(jīng)過老伴的同意， 我是否可以獨自處分共有房屋？我和小陳簽訂的房屋買 賣合同有效嗎？ 律師專線解答胡老先生，聽完您的講述，我們可以明確地告訴您：未經(jīng)過老伴同意，您無權(quán)獨 自處分共有房屋，您與小陳簽訂的房屋買賣合同應為無效。由于在房產(chǎn)證上登記的是您和您老伴的名字，可見您與老伴是這套房屋的共有 人，按照我國城市房地產(chǎn)管理法第37條第（四）項的規(guī)定，共有的房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意不得轉(zhuǎn)讓。所以在您老伴沒有書面同意您將

3、房屋出賣的情況 下，您無權(quán)獨自處分共有房屋。此外，根據(jù)物權(quán)法第 106條的規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受 讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不 動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（1）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（2）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（3）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要 登記的已經(jīng)交付給受讓人。據(jù)您所述，雖然您與小陳就房屋買賣達成協(xié)議，但還未到房屋登記管理部門辦理過戶登記手續(xù)，因此作為受讓人的小陳并未取得該房屋的所有權(quán)。您作為該房屋的部分共有人，是在未經(jīng)老伴同意的情況下擅自出賣共有房屋的， 且您老伴自始就對此明確表示反

4、對，所以，您與小陳之間簽訂的房屋買賣合同應認定為無效。癥結(jié)所在本問題的癥結(jié)在于咨詢者不清楚部分共有人是否有權(quán)單獨處分共同共有的房屋。律師提醒與注意事項房屋的共同共有人在出賣共有房屋時，務必要得到其他共有人的同意，否則出賣行為應為無效。因該出賣行為給他人造成損失的，還要承擔過錯賠償責任。如果出 賣的房屋已經(jīng)辦理了過戶手續(xù)而買受人為善意，則買賣有效，買受人取得房屋產(chǎn)權(quán)， 原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償。在此提醒廣大購房者，在購買二手房時，應當先詳細調(diào)查房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，特 別要注意要購買的是否是共有房，避免引起不必要的麻煩。法律鏈接中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（A1 ）第三十七條中華人民共和國

5、物權(quán)法（A2 ）第一百零六條2我與馬某簽訂的附條件換房協(xié)議是否有效？咨詢熱線內(nèi)容我姓周，家住海淀區(qū)知春路某小區(qū)，妻子在豐臺區(qū)上班，每天上下班因路遠很是不便。 后來聽說可以通過互換房屋的方式快速便捷地調(diào)劑住房，我就抱著試一試的心態(tài)在網(wǎng)絡上發(fā)布了換房信息。沒過多久，馬某便聯(lián)系到我表示愿意換房?；タ捶课莺?，我們都感覺比較滿意，于是 一起協(xié)商簽訂了換房協(xié)議。協(xié)議約定：我將位于海淀區(qū)知春路的一套二居室住房與馬某所 有的位于豐臺區(qū)一套四居室住房進行互換。出于一些特殊原因，我們在協(xié)議中還特別約定，5年后辦理更換房屋手續(xù)。協(xié)議簽訂后，我們按約交換了住房。如今5年時間已到，我通知馬某履行協(xié)議義務，辦理換房手續(xù)。

6、但此時馬某卻堅持當初我們雙方是換住，而不是換房，并以私下?lián)Q房違反法律規(guī)定為由，拒絕辦理換房手續(xù)。我則堅持認為，雙方在自愿基礎上達成的換房協(xié)議應屬有效，馬某應當按換房協(xié)議辦理換房手續(xù)。請問：我與馬某訂立的附條件換房協(xié)議是否有效？馬某是否應當和我辦理換房手續(xù)？ 律師專線解答國家為方便群眾生活，減輕交通壓力，允許房屋交換、調(diào)劑住房。尤其是在城市住房十分緊張，人們對起居要求不同的情況下，交換房屋更是解決住房困難的好辦法。首先，您與馬某簽訂的換房協(xié)議有效。簽訂換房協(xié)議是民事法律行為的一種，根 據(jù)民法通則第 55條的規(guī)定，民事法律行為應當具備下列條件：（1）行為人具有相應的民事行為能力；（2）意思表示真實

7、；（3）不違反法律或者社會公共利益。毫無 疑問，您與馬某均為有民事行為能力人，你們訂立的換房協(xié)議是自己的真實意思表示且不違反法律和社會公共利益，因此，你們之間簽訂的換房協(xié)議合法有效。其次，馬某應當與您辦理換房手續(xù)。房屋交換也稱“房屋互易”，是指房屋所有人互相交換房屋所有權(quán)的行為，其實質(zhì)是房屋買賣。據(jù)您所述，您與馬某在換房時出 于某種特殊原因的考慮，約定 5年后辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)?，F(xiàn)如今已滿5年，您和馬某都應當按約去房屋登記部門辦理房屋過戶手續(xù)，馬某單方反悔，拒絕辦理換房手續(xù)的行為顯然已經(jīng)構(gòu)成違約。我國合同法第 107條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義 務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履

8、行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”具體到您所咨詢的事件中，在馬某拒絕辦理換房手續(xù)時，您可以要求 其立即辦理房屋過戶手續(xù)，并要求承擔您因此而遭受的損失。癥結(jié)所在本問題的癥結(jié)在于咨詢者對房屋交換和簽訂換房協(xié)議應注意的問題不清楚。律師提醒與注意事項房屋所有權(quán)的交換，有的是實物交換，有的是按價值交換。按價值交換的應估 價，房屋價值不相等時，低值房屋業(yè)主要補償高值房屋業(yè)主相應的差額。在此提醒有 意換房者，您在與他人簽訂換房協(xié)議時，要準確估算兩套房的質(zhì)量、面積差異，這樣 才能達到“換有所值”。與他人交換房屋時，雙方當事人除了必須簽訂房屋交換合同外，還必須攜帶原房屋產(chǎn)權(quán)證、身份證明和房屋交換合同以及

9、其他有關證件到房產(chǎn)管理部門填寫統(tǒng)一的 契約，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。法律鏈接中華人民共和國民法通則（A3）第五十五條 中華人民共和國合同法（A4 ）第一百零七條3如何處理同居期間發(fā)生的房屋所有權(quán)糾紛？咨詢熱線內(nèi)容2005年6月，我與女友林某購買了西城區(qū)的一套現(xiàn)售商品房，準備結(jié)婚。首付款10.39萬元是林某岀資的，剩余房款20萬元，以我個人名義向銀行貸款。同年底，我們喜遷新居。但由于性格上的原因，我和林某最終分手?，F(xiàn)在林某要求取 得該商品房的所有權(quán)，并愿意支付給我20萬元房屋折價款。雖然林某的要求并不過分，但從房子的選定到裝修，以及辦理各種手續(xù)，我都耗費了大量的精力，讓我這樣輕易放手， 實在有些不

10、舍。于是，我便提岀付給林某10萬元房屋折價款，外加 2萬元的補償費，主張該套商品房的所有權(quán)。 由于意見分歧較大， 雙方無法協(xié)商一致， 林某揚言準備訴至法院 解決此事。請問：我和林某間的糾紛法院會如何處理？律師專線解答曾經(jīng)的戀人，如今卻要對簿公堂，確實令人尷尬。結(jié)合您的咨詢，我們談談如何 處理同居期間發(fā)生的房屋糾紛。 了解法律，既是為感情上個保險，也是打打“預防針”。首先，您和林某共同購置的房屋應歸于一般共有財產(chǎn)處理。您與林某未進行結(jié)婚登記就居住在一起，這種關系應當屬于非法同居關系。根據(jù)最高人民法院關于人民 法院審理未辦結(jié)婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見第10條的規(guī)定，解除非法同居關系時

11、，同居生活期間雙方共同所得的收入和購置的財產(chǎn)，按一般共有財產(chǎn)處理。具體到上述事件，您和林某同居期間所共同購置的房屋屬于你們的共有財產(chǎn) 無疑，故在解除非法同居關系時，應按一般共有財產(chǎn)處理。其次，法院可能會將房屋判決給林某，但您能得到經(jīng)濟補償。最高人民法院關 于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）第90條規(guī)定：“在共同共有關系終止時，對共有財產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應 當根據(jù)等分原則處理，并且考慮共有人對共有財產(chǎn)的貢獻大小，適當照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要等情況”由此可見，當您和林某分手時，如果你們之間有協(xié)議約 定處理你們同居期間共同購置的房屋時，法院就會遵照

12、你們之間的約定處理。但是由于你們兩人在購置房屋時以共同組建家庭為目的，雙方可能沒有約定分手后房屋如何處理，因此，法院很可能會從保護婦女合法權(quán)益的原則出發(fā)，作出房屋產(chǎn)權(quán)歸林某所 有的裁決。但林某取得房產(chǎn)后還必須支付您在購房中所支付的價款，除此之外，如果 該商品房已經(jīng)增值，您有權(quán)取得相應的增值差價。癥結(jié)所在本問題的癥結(jié)在于咨詢者對同居期間男女雙方因共同購置的房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛后應如何處理不清楚。律師提醒與注意事項現(xiàn)實生活中的未婚同居現(xiàn)象普遍存在，由此產(chǎn)生的糾紛也越來越多。需提醒您 的是，在購置共用物品時，最好雙方能協(xié)商出資，按份所有，并立下字據(jù)，以免日后分 手時引發(fā)糾紛。建議同居男女朋友盡快簽訂“同

13、居協(xié)議書”。簽這份協(xié)議并不是要人們樹立“這個是你的，那個是我的，你一分錢也別想從我這里拿走”的觀念，相反，你可以 通過協(xié)議更好地協(xié)調(diào)兩人間的分工和權(quán)責，保護你，也保護你的同伴的合法權(quán)益。另 外需說明的是，簽訂同居協(xié)議約定的并不是同居關系的性質(zhì)，而是主要約定財產(chǎn)處理問題，尤其是在重大財產(chǎn)處理問題上，對財產(chǎn)份額的分配作出婚前約定。簽訂這份協(xié) 議來規(guī)范兩人該如何更合理地支配收入、分擔開支等。一旦解除同居關系，雙方也可 以按照協(xié)議和平地處理財產(chǎn)，不必對簿公堂，費時費力費錢。當然如果沒有同居協(xié)議， 同居男女分手因分割財產(chǎn)發(fā)生爭議時，各自就必須提供證據(jù)來表明自己擁有相應的財產(chǎn)比例。但這種證據(jù)提供的難度相當

14、大。法律鏈接最高人民法院關于人民法院審理未辦結(jié)婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意 見（A5 ）第十條最高人民法院關于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）（A6 ）第九十條4. 夫妻離婚后應怎樣處理房屋？咨詢熱線內(nèi)容近日我妹妹和妹夫吵著要離婚，因為房產(chǎn)的分割問題爭議很大，鬧得不可開交。2002年10月，他們兩人以38.5萬元的價格購得一處商品房，首付款6.2萬元，余款是向當?shù)亟ㄔO銀行以按揭貸款的方式取得?，F(xiàn)在已償還10萬元貸款。他們?yōu)榉课莸膯栴}一直爭執(zhí)不下，在經(jīng)過多次商議后，決定將房子岀售，然后均分所得價款。但我聽人說， 以按揭方式購買的商品房，不能再賣與他人，這是真的嗎？另

15、外，在處理離婚分割房產(chǎn)時，法院通常會如何處理呢？律師專線解答通過按揭貸款所購買的房屋所有權(quán)證書上已被設定了抵押權(quán)登記，也就是說，在貸款沒有完全清償之前，享有抵押權(quán)的銀行對房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移有權(quán)予以限制。我國擔保法第49條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知 抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知 受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”由此可見，您妹妹與妹夫可以將按揭購得的房屋出賣， 但在出賣時，必須通知貸款銀行，同時還必須告知買房人有關抵押的情況。而根據(jù)婚姻法第39條第1款以及最高人民法院關于適用中華人民共和國婚姻法 若干問題的解釋（二）第20條的規(guī)定

16、，夫妻雙方離婚時對共有房屋的分割應按如 下方法進行：（1）離婚時，夫妻的共有房產(chǎn)由雙方協(xié)商處理；協(xié)商不成的，由人民法院根據(jù) 財產(chǎn)的具體情況并按照顧女方和子女權(quán)益的原則判決。（2）夫妻共有的房產(chǎn)原則上應均等分割。具體處理時根據(jù)生產(chǎn)、生活的實際需 要和財產(chǎn)來源等情況也可以有所差別。（3） 對無法分割居住的夫妻共有的房屋，應根據(jù)雙方住房情況和照顧撫養(yǎng)子女， 或者照顧無過錯方等原則分給一方所有。分得房屋的一方對另一方應給予相應的補償。在雙方條件等同的情況下，應照顧女方。（4）婚姻關系存續(xù)期間居住的房屋屬于一方所有，另一方離婚后以無房居住為由要求暫住的，經(jīng)查實可根據(jù)實際情況的需要準予暫住，但一般不超過2

17、年。綜上所述，如果您妹妹和妹夫在離婚時均主張房屋的所有權(quán)，且情況大致相同的 情況下，法院更傾向于將房子判給您妹妹，但其必須支付給男方相應的購房折價款。 癥結(jié)所在本問題的癥結(jié)在于咨詢者不清楚法院對離婚案件中的房屋分割會如何處理。律師提醒與注意事項如果出賣的商品房是按揭貸款的，首先應當與開發(fā)商、 銀行以及購買方共同協(xié)商，達成一致意見后，購買者向貸款銀行提出申請，要求轉(zhuǎn)讓所購房屋、解除貸款合 同并經(jīng)銀行同意。如果購買者也無力交齊所有房款，需要辦理商品房抵押貸款手續(xù)， 雙方還可經(jīng)銀行同意，辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)。法律鏈接中華人民共和國擔保法（A7 ）第四十九條 中華人民共和國婚姻法（A8 ）第三十九條最高

18、人民法院關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（二）（A9）第二十條 _ _5. 我是否有權(quán)要求撤銷房屋贈與合同?咨詢熱線內(nèi)容我姓韓，今年 72歲，與老伴婚后無子女，兩人相依為命。兩年前，我與老伴商量讓 侄孫女兩口搬過來和我們一起住，也就是為了老有所養(yǎng)， 不至于無人送終。 我和老伴與侄孫女訂立了一份贈與合同，約定將三室一廳房子贈與侄孫女，由侄孫女照顧我們的日常起居，并支付日常的生活費用。隨后，我們到公證處辦理了公證，并到房管部門辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)。剛開始，侄孫女夫婦與我們關系尚好，水電費煤氣費都能按時交納，祖孫之間也過得 相安無事。但自從去年侄孫女生孩子后，經(jīng)常因生活瑣事與我們發(fā)生沖突。后

19、來矛盾激化， 發(fā)展到無人交納水、電、氣費用，以致被停水停電，對我們的生活更是不管不顧。我和老 伴非常氣憤，想不到會搞成這樣尷尬的局面，我們十分后悔把房屋贈給他們。請問：我可以撤銷贈與合同，讓侄孫女搬出去嗎？律師專線解答韓老先生，我們能理解您此時的心情，可以明確告訴您的是：您現(xiàn)在可以要求侄 孫女搬出房屋，并解除贈與合同。根據(jù)合同法第 185條的規(guī)定：“贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受 贈人，受贈人表示接受贈與的合同?！笨紤]到贈與合同的無償性，合同法賦予了贈與人撤銷權(quán)，包括任意撤銷與法定撤銷。任意撤銷是指除非贈與合同具有救災、扶貧 等社會公益、道德義務性質(zhì)或者經(jīng)過公證的外，贈與人在贈與財產(chǎn)的

20、權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以任意撤銷贈與。顯然，您與侄孫女的贈與合同經(jīng)過公證后已不能任意撤銷。而法定 的撤銷根據(jù)合同法第 192條的規(guī)定，應具有以下幾種情形：（1 ）受贈人嚴重侵害贈與人或贈與人的近親屬，受贈人實施的侵害行為必須是達到嚴重的程度，受贈人本人或指使他人故意謀殺、傷害贈與人或其近親屬，或者故意侮辱、誹謗贈與人或其 近親屬。不包含輕微的一般侵害行為。（2）受贈人對贈與人有扶養(yǎng)義務而不履行。（3）受贈人不履行贈與合同約定的義務。如您所述，您與侄孫女夫婦在因生活瑣事發(fā)生沖突后，對你們的生活不管不顧，并不支付相關生活費用，拒不履行贈與合同 約定的義務。所以，您和老伴可以行使法定撤銷權(quán)，撤銷房屋贈與合同

21、，要求他們 搬出房屋。癥結(jié)所在本問題的癥結(jié)在于咨詢者對房屋贈與后是否可以撤銷的規(guī)定不清楚。律師提醒與注意事項如果您身邊沒有子女照顧，又苦于年歲已高，生活不便，可以選擇信得過的人，與之簽訂遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。當然，您也可以與您所在的集體組織聯(lián)系，簽訂遺贈扶養(yǎng)協(xié) 議，由其承擔您生養(yǎng)死葬的義務，享有受遺贈的權(quán)利。法律鏈接中華人民共和國合同法（_A4）第一百八十五條、第一百九十二條-6如何辦理二手房房產(chǎn)登記？咨詢熱線內(nèi)容我姓鐘，遼寧凌源人。隔壁老王要給兒子騰房結(jié)婚用，所以買了一套便宜的二手房自 己住，他和房主簽完合同交完錢，就住進了新買的房子。有一次，我同他下棋聊起那套二 手房時，才知道現(xiàn)在他還沒去辦理房產(chǎn)

22、登記。原來，他一直以為買二手房只要簽合同即可，并不知道必須辦理登記手續(xù)。我對此雖然略知一二， 但我也不知應到哪辦理， 更不知該辦理哪些手續(xù)。請問：對于老王新買的二手房，其應如何辦理登記手續(xù)呢？律師專線解答首先，必須明確的一點是，購買二手房必須辦理房產(chǎn)登記。根據(jù)城市私有房屋 管理條例第9條關于“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機 關辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定，房屋買賣必須依照法律規(guī)定到房屋所在地房管機關辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，方才合法有效。而老王購買房屋后，還未辦理房屋過戶登記手續(xù)，因此他還不是該房屋真正的主人。其次，老王應當?shù)狡渌诘目h級人民政府房地產(chǎn)行政

23、主管部門辦理房屋過戶手續(xù)。城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第 8條第3款規(guī)定：“直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作?！睋?jù)此，老王應當向其所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理房屋過戶手續(xù)。最后，老王在辦理房屋過戶手續(xù)時應當提交相關的材料。根據(jù)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 管理規(guī)定第3條關于辦理過戶程序的規(guī)定可知，老王需持和原房主簽訂的房屋買賣合同、原房主的房產(chǎn)證、老王和原房主的合法證明（身份證、戶口本）等有關文件向 當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。經(jīng)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并核實申報的成交價格，老王繳納了有關稅費后，房地產(chǎn)管理部門就為

24、其辦理房屋過戶登記手續(xù)，并核發(fā)房產(chǎn)證，這時老王才是房屋的真正主人。癥結(jié)所在本問題的癥結(jié)在于咨詢者不知道買賣二手房應如何辦理房產(chǎn)登記。律師提醒與注意事項您在與別人簽訂購房協(xié)議后，務必與對方一同到房屋管理機關辦理房屋所有權(quán) 轉(zhuǎn)移登記，防止對方反悔給自己帶來不必要的麻煩。二手房交易過程中， 建議買賣雙方在合同中明確約定由誰承擔過戶更名手續(xù)費 費用、由誰辦理手續(xù)，這樣就明確了過戶登記的義務，避免以后一方“耍賴”。但是,買賣雙方都應主動配合辦理相關過戶手續(xù), 的各項手續(xù)。法律鏈接特別是賣方更應當主動提供與原產(chǎn)權(quán)相關城市房屋權(quán)屬登記管理辦法（A10）第八條城市私有房屋管理條例（A11 ）第九條城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

25、讓管理規(guī)定（A12 ）第三條7受贈的房屋是否也要進行房產(chǎn)登記?咨詢熱線內(nèi)容不久前，相戀8年的男友張某提出與我分手，并許諾贈與我一套二居室的房子作為“分手補償費”。我深知感情來不得半點勉強，雖于心不忍，但還是答應了張某的請求。之后， 我便從原先租住的地方搬到了張某贈給我的房中居住?？蓻]過多久，一年輕女子便找上門來，要求我搬出房子，并拿出署有她名字的房產(chǎn)證。事后我才得知，張某在將房子贈與我 后，又與這個女人辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)。遇到這樣的男人，我傷心欲絕，可我并不打算輕 易地搬出房子，因為我手上有張某親筆寫的贈與協(xié)議，我和他都簽過名。但年輕女子卻說，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，否則房屋所有

26、權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。請問：受贈與的房屋也要辦理房產(chǎn)登記嗎？我究竟能否取得該兩居室房屋的所有權(quán)？（咨詢者：劉女士）律師專線解答劉女士，我們理解您此時此刻憤怒而痛苦的心情，但我們也不得不遺憾地告訴您：受贈與的房屋也必須辦理房產(chǎn)登記，由于您與張某未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，所以您不能取得房屋的所有權(quán)。首先，應當肯定您與張某之間形成贈與合同關系。根據(jù)合同法第185條的規(guī)定，贈與合同就是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。據(jù)您所說，張某許諾將他的房屋贈送給您作為“分手補償”，您對此也表示接受，并且你們雙方還立下了書面協(xié)議，可見，您和張某之間存在贈與合同關系。其次，在房屋未過戶之前，張某可以將該

27、贈與房屋賣與他人。您和張某之間的贈 與合同一經(jīng)成立，張某就應履行贈送房屋的義務。但是，由于該贈與是無償?shù)?，出?公平考慮，根據(jù)合同法第 186條第1款關于“贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前 可以撤銷”的規(guī)定，在您和張某之間的贈與合同成立后，在房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移之前， 張某可以基于自己的意思而撤銷該贈與，即要回贈與房屋。由于房屋贈與性質(zhì)特殊， 根據(jù)城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 第4條關于“國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”的規(guī)定，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以權(quán)屬登記為依據(jù)，而不以實際交付為依據(jù)，即自雙方在 房產(chǎn)管理部門登記變更之日起，房屋的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。而根據(jù)您所述的情況來看， 張某雖然將房屋贈與您，但你們并未辦

28、理合法的過戶手續(xù)，該房屋的所有權(quán)仍然未轉(zhuǎn)移。因此，張某仍然可以隨時撤銷你們之間的贈與，要回贈送給您的房屋。綜上所述，受贈與的房屋同樣必須辦理房產(chǎn)登記，張某將房屋贈送給您后，由于你們未及時辦理房屋過戶手續(xù)，故您不能主張取得該房屋的所有權(quán)。癥結(jié)所在本問題的癥結(jié)在于咨詢者對受贈的房屋也必須辦理房產(chǎn)登記才發(fā)生房屋所有權(quán) 轉(zhuǎn)移的規(guī)定不清楚。律師提醒與注意事項在房屋產(chǎn)權(quán)未過戶之前，贈與人可以撤銷贈與，收回房屋，但是假如在贈與之 后及時辦理房屋過戶手續(xù)， 將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到自己的名下，贈與人將失去反悔的機會，如果由于辦理房產(chǎn)登記手續(xù)暫時困難或不便，則可以進行房屋贈與公證，防止贈 與人出爾反爾。無償取得房屋所

29、有權(quán)有兩種方式，即受贈和繼承。不僅是受贈的房屋應辦理房產(chǎn)過戶登記，繼承的房屋也應辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。繼承人應當在所繼承的房屋分割后90日內(nèi)，持原房屋所有權(quán)證、遺產(chǎn)繼承證明、分割單，以及繼承人的身份證明，到 房屋所在地的房管機關申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。法律鏈接城市房屋權(quán)屬登記管理辦法（A10）第四條中華人民共和國合同法（A4 ）第一百八十五條、第一百八十六條8房屋抵押是否一定要辦理登記手續(xù)？咨詢熱線內(nèi)容張某是我的高中同學。 前幾天，他因生意資金周轉(zhuǎn)困難欲以別墅作抵押擔保向我借錢。 隨后，我們簽訂了借款合同和抵押擔保合同。聽朋友說，房屋抵押必須辦理抵押登記手續(xù)，就對張某提議一起去房管局辦理房屋抵

30、押登記，沒想到張某生氣地說：“咱們是老同學,你提議用房作抵押， 我沒反對，連合同都簽了還信不過我，還要去辦什么抵押登記手續(xù)？你不愿意借就算了。 ”聽到這番話，我心里也覺得愧疚， 但又擔心自己會因此而利益受損。請問：在上述借款合同中，我們是否一定要辦理房屋抵押登記手續(xù)？律師專線解答在借款合同中，以房屋作抵押擔保的， 必須到房產(chǎn)登記管理機關申請辦理房產(chǎn)抵 押登記。房地產(chǎn)抵押是以不轉(zhuǎn)移房產(chǎn)占有的方式而設定的抵押擔保。債務人不履行債務 時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。為了能夠證明房產(chǎn)抵押關系的存在，房地產(chǎn)抵押實行抵押登記制度。我國擔保法第38條規(guī)定：“抵押人和抵押權(quán)人應當以書

31、面形式訂立抵押合同。”同時，根據(jù)該法第41條的規(guī)定，以城市房地產(chǎn)進行抵押的，應當辦理抵押房屋登記，抵押合同自登記之日起生效。也就 是說，您如果與張某僅簽訂了抵押合同，而并未到房管局就房屋抵押進行登記，則該 抵押合同不具有法律效力，也自然不能得到法律的保護。因此，我們建議您堅持辦理 房屋抵押登記。另外需說明的是，您與張某辦理房屋抵押登記時，應攜帶借款合同和抵押合同、 用于抵押房產(chǎn)的所有權(quán)證書（房產(chǎn)證）以及雙方的身份證明，到房產(chǎn)管理機關申請辦 理房產(chǎn)抵押登記。癥結(jié)所在本問題的癥結(jié)在于咨詢者對以房屋作抵押擔保必須辦理房屋抵押登記手續(xù)的規(guī) 定不清楚。律師提醒與注意事項不要以為朋友間的借款就可以用“信譽

32、”擔保，其實最可靠的還是書面擔保合 同。如果該書面合同被法律規(guī)定為必須辦理登記才能生效，您也不能因一時義氣而忽略辦理，否則吃虧的人很可能是您。房產(chǎn)抵押所擔保的主債務解除后（比如所擔保的金錢債務已經(jīng)還清），當事人雙方 還應按規(guī)定，到原辦理房產(chǎn)抵押登記機關申請辦理抵押權(quán)注銷登記手續(xù)。法律鏈接中華人民共和國擔保法j （A7 ）第三十八條、第四一條-一一一一一-9對房地產(chǎn)權(quán)屬登記有異議該怎么辦?咨詢熱線內(nèi)容我姓孫，現(xiàn)就讀于北京某高校。由于父母離異，我從小便跟隨父親一起生活，長我兩歲的哥哥則由母親撫養(yǎng)。父母離婚時，我和父親就搬離了原來一家人共同居住的三居室，當時父母約定房子暫時不分割， 由母親與哥哥居住

33、使用。 前幾天，父親聽說哥哥已到房管 局以自己的名義申請辦理房產(chǎn)登記， 而且房管局已經(jīng)通過初審， 發(fā)岀房地產(chǎn)權(quán)屬登記公告。 我認為，這套房子是由我們一家人共同所有，不應由哥哥獨自申請辦理房產(chǎn)登記。請問：我對哥哥申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記有異議，應該怎么辦呢？律師專線解答孫同學，如果您對哥哥申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記有異議，可以在規(guī)定的期限內(nèi)向登記機關申請復核或復查。房地產(chǎn)權(quán)屬登記公告是房產(chǎn)管理機關對申請人申請登記的房屋進行審核以后，在確認權(quán)屬并發(fā)給房屋產(chǎn)權(quán)證書之前，將申請登記的房屋狀況和審核以后的有關情況在規(guī)定的地點張榜公布，目的是房產(chǎn)登記機關向社會公眾征詢是否對房屋產(chǎn)權(quán)有異議。如果與該房屋產(chǎn)權(quán)有利害

34、關系的人， 對申請人所申請的房屋產(chǎn)權(quán)登記有異議， 則可以 向房管機關反映有關情況， 以避免房管機關不正確地進行房屋產(chǎn)權(quán)登記， 從而發(fā)生產(chǎn) 權(quán)糾紛。在實踐中，公民對房地產(chǎn)權(quán)屬登記公告有異議的，可以在規(guī)定的公告期內(nèi)向登記機關提交有關證據(jù)，申請審核或復查。經(jīng)調(diào)查異議成立后，登記機關應當暫緩登記， 并告知雙方當事人采取自行協(xié)商處理，或按規(guī)定向有關部門請求處理，或向人民法院起訴等方式予以解決。就您的情況而言，如果您對您哥哥申請房產(chǎn)登記有異議，您可依上述方式，向房 管登記機關提出異議，請求處理。癥結(jié)所在本問題的癥結(jié)在于咨詢?nèi)瞬磺宄Ψ康禺a(chǎn)權(quán)屬登記有異議時應當如何處理。律師提醒與注意事項房屋登記機構(gòu)因登記錯

35、誤造成當事人損失的賠償責任，在以往的法規(guī)中并沒有明確規(guī)定。這也導致大量的行政訴訟案件在當事人勝訴后，即使確認了房地產(chǎn)登記機構(gòu)存在過錯，當事人也得不到賠償。而依據(jù)新出臺的物權(quán)法，登記機構(gòu)就登記錯誤導致的他人損害，無論何種原因，均應當承擔賠償責任。登記機構(gòu)先行賠償后，可 以向造成登記錯誤的人追償。這種賠償方式與登記機關在一定程度上實施實質(zhì)審查的 方式是相輔相成的，有助于完善登記責任制度。法律鏈接城市房屋權(quán)屬登記管理辦法（A10）第十條、第二十七條中華人民共和國物權(quán)法（A2 ）第十二條、第十八條10房屋所有權(quán)人對房屋所占的土地是否也享有使用權(quán)？咨詢熱線內(nèi)容兩個月前，我與黃某簽訂合同，約定黃某將他所有

36、的房屋（共八間，有兩間倒塌）以20萬元的價格轉(zhuǎn)讓給我。合同簽訂后，我們雙方一同到房管局辦理了過戶手續(xù)，并按規(guī) 定交納了各種費用。一個月前，黃某的小舅子劉某欲在倒塌的兩間房屋處建房，我與之理論。但劉某辯稱，買房不是買地，我只是取得房屋的所有權(quán)，并沒有取得房屋所占地的使用權(quán)。還聲稱，他 已經(jīng)經(jīng)過他姐姐與姐夫的同意，在倒塌房屋的宅基地上新建兩間瓦房。我打電話詢問黃某，黃某也說當初賣房時在合同中僅約定買賣房屋，根本沒有涉及宅基地的問題，以此主張自己仍享有倒塌房屋處宅基地的使用權(quán)。請問：我取得了房屋的所有權(quán)后，是否也就取得了房屋所占宅基地的使用權(quán)呢？我是否有權(quán)制止劉某建房？(咨詢者：牛先生)律師專線解答

37、牛先生，可以明確告訴您的是：您取得房屋的所有權(quán)時，已經(jīng)實際取得了該房屋 所占宅基地的使用權(quán)，您有權(quán)阻止劉某在您享有使用權(quán)的土地上建房。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本特征是權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。它要求房地產(chǎn)權(quán)屬的全部轉(zhuǎn)移，而不是房地產(chǎn)權(quán)屬的分別轉(zhuǎn)讓。如果允許房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)分別 轉(zhuǎn)讓，那么，勢必產(chǎn)生取得房屋所有權(quán)的當事人并沒有取得該房屋占用范圍內(nèi)土地使 用權(quán)的情況，或者取得土地使用權(quán)的當事人并沒有取得該土地范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)的 情況。這樣，單獨取得房屋所有權(quán)或單獨取得土地使用權(quán)，都沒有什么實際意義，且 極易引發(fā)糾紛。因此，根據(jù)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第5條的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)與該房屋

38、占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓。可見，您與黃某既然已經(jīng)就房屋轉(zhuǎn)讓達成了協(xié)議，并依法辦理過戶手續(xù)，您自然 就取得了該房的所有權(quán)以及該房所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，您當然有權(quán)排除其他人在該土地上建房。黃某和劉某的說法沒有法律根據(jù)，如果劉某一意孤行，強行建房， 您可以向有關房管機關反映或直接向法院起訴，要求劉某承擔相應的法律責任。癥結(jié)所在本問題的癥結(jié)在于咨詢者對房屋的所有權(quán)必須與房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用 權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的規(guī)定不清楚。律師提醒與注意事項不僅房屋轉(zhuǎn)讓要與土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓，用房地產(chǎn)設置抵押時，房地產(chǎn)的所有權(quán)及土地使用權(quán)也必須同時抵押， 這是由房與地的特殊聯(lián)系所決定的。 無論是在房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)

39、讓，還是在房地產(chǎn)抵押時，都必須知道“地隨房走，房隨地走”的原則。法律鏈接城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定(A12)第五條2-”2-II 一-11房屋所有權(quán)書面證明的法律效力如何？咨詢熱線內(nèi)容我姓邱，兒子準備在2007年年底結(jié)婚，我和丈夫商量著買套二手房以備兒子結(jié)婚用。 再三比較，我們看中一套位于市區(qū)中心的三居室，并很快與房主張某簽訂了一份房屋買賣合同。簽完合同后，張某方才告訴我們，因其不小心將房產(chǎn)證丟失，目前無法辦理房產(chǎn)過 戶手續(xù)，只有等去房管局辦理掛失后，再和我們辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。為了證明自己的話， 張某還找來居委會的同志作見證人。最后，在我和丈夫的要求下，張某寫下一份證明，證 明房子現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給我們并

40、簽字?？紤]到兒子年底才結(jié)婚， 我和丈夫商量先把房子租岀去， 補貼點家用。但幾位租房人 聽說我們沒有房產(chǎn)證都不愿意租房， 我們將張某簽字的證明書拿給他們看， 他們說這證明 書不能證明房子屬于我們。請問：我們所持的張某簽字的證明書是否能證明該房子的所有權(quán)歸我們？律師專線解答邱女士，您必須明確的一點是， 張某的簽字證明文書并不能直接在法律上證明房 子的所有權(quán)歸屬。我國城市房地產(chǎn)管理法第 59條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登 記發(fā)證制度?！钡怯浭欠课菟袡?quán)取得、變更、消滅的生效要件，具有國家公信力，依 法登記的房屋所有權(quán)受國家法律保護。另外，城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第 5條規(guī)定：“房屋權(quán)屬證

41、書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處 分權(quán)利的唯一合法憑證?！币簿褪钦f，房屋所有權(quán)到底歸屬于誰，應該看房產(chǎn)證本身。 就您的情況而言，該房屋產(chǎn)權(quán)證上寫有張某的名字，該房屋的產(chǎn)權(quán)人應為張某。因此， 張某所簽的證明書并不能在法律上證明房子的所有權(quán)歸您，在該房屋還未辦理過戶手 續(xù)之前，該房仍然歸張某所有。另外，城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第35條規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應當及時登報聲明作廢，并向登記機關申請補發(fā)，由登記機關作出補發(fā)公告，經(jīng) 6個月無異議的，予以補發(fā)。”據(jù)此，如果張某的房產(chǎn)證遺失，他應當向原發(fā)證房管 機關辦理遺失登記，在辦理好補證手續(xù)后，你們再按規(guī)定辦理房產(chǎn)

42、過戶手續(xù)。當然， 如果張某所簽的證明書被房屋管理部門或者人民法院審查確認該證明屬實，你們也可以以此作為證明所有權(quán)的法律文書。癥結(jié)所在本問題的癥結(jié)在于咨詢者對沒有經(jīng)過法律確認的個人簽字文書不能在法律上直 接證明房屋所有權(quán)歸屬的問題不清楚。律師提醒與注意事項在我國的大多數(shù)城市， 房地產(chǎn)權(quán)屬登記實行土地與房屋分別登記制度，即一處房地產(chǎn)要辦理兩個產(chǎn)權(quán)證書，一個是國有土地使用權(quán)證書，一個是房屋所有權(quán)證書。 在買房時，應當注意不要遺漏這兩證，以免造成不必要的麻煩。當然，在廣州、深圳 等少數(shù)城市，則是制作、頒發(fā)一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。法律鏈接中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（A1 ）第五十九條城市房屋權(quán)屬登記

43、管理辦法（A10）第五條12我們?nèi)斯餐鲑Y購買的商鋪能否辦理共同共有的房產(chǎn)證?咨詢熱線內(nèi)容我姓孟，是一家工廠的普通職工。2004年年底，在父親的提議下，我們兄弟三人共同岀資在城里買下一商鋪。由于三弟見識廣，所以我和二弟都放心讓三弟辦手續(xù)。與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時，也只簽了三弟的名字。 后來，因聽說有關房產(chǎn)的糾紛通常是因產(chǎn)權(quán)人不明而導致的，所以我們?nèi)值苌套h辦房產(chǎn)證時一定要三人各辦一本房產(chǎn)證或者在 同一本房產(chǎn)證上寫上我們?nèi)齻€人的名字。但是開發(fā)商卻說，誰簽訂的合同誰才能辦房產(chǎn)證，只同意與三弟辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。請問：我們?nèi)值芸梢愿鬓k理一本房產(chǎn)證或者在同一本房產(chǎn)證上寫上我們?nèi)值艿拿?字嗎？律師專線解答可以肯定的一點是，開發(fā)商的說法于法無據(jù)，你們?nèi)值芸梢赞k理共同共有的房 產(chǎn)證，但不能每人各辦一個房產(chǎn)證。我國城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第11條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人（申請人）申請。權(quán)利人（申請人）為法人、其他組織的，應當使用其法定名稱，由其法 定代理人申請；權(quán)利人（申請人）為自然人的，應當使用其身份證件上的姓名。共有 的房屋，由共有人共同申請”就您所