物業(yè)服務(wù)收費管理辦法hj

1、物業(yè)服務(wù)收費管理辦法發(fā)改委和建設(shè)部：發(fā)改價格20031864號第一條立法的目的和依據(jù)第一條立法的目的和依據(jù) 目的：規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。依據(jù)：中華人民共和國價格法和物業(yè)管理條例 物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主所收取的費用。 第二條第二條 物業(yè)服務(wù)收費概念物業(yè)服務(wù)收費概念 （1）合理原則 （2）公開原則 （3）質(zhì)價相符原則 （4）合法競爭原則 （5）政府監(jiān)管原則 第三條至第五條第三條至第五條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)遵循的原則物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)遵循的原則 （1）

2、合理原則 合理原則是指在物業(yè)管理實際操作中，定收費時應(yīng)充分考慮物業(yè)管理企業(yè)的利益，要有利于物業(yè)管理企業(yè)的價值補償，也要考業(yè)主的經(jīng)濟承受能力。 （2）公開原則 公開原則要求物業(yè)管理公司公開服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)管理公司對用戶提供的特約有償服務(wù)，并實行明碼標(biāo)價，定期向業(yè)主公布收支情況，主動接受業(yè)主監(jiān)督。 （3）質(zhì)價相符原則 質(zhì)價相符原則，指物業(yè)管理服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。（4）合法競爭原則 不得惡意壓低價格，擾亂正常市場秩序。（5）政府監(jiān)管原則 國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。 縣級以上地方人民政府體格主管部門會同同級房地主行政主管部

3、門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。 監(jiān)管包括四個方面：1）審批制度； 2）備案制度； 3）許可證制度 ； 4）其他。 物業(yè)服務(wù)費應(yīng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。 第六條至第七條物業(yè)服務(wù)費的定價方法第六條至第七條物業(yè)服務(wù)費的定價方法政府指導(dǎo)價 政府指導(dǎo)價也是一種政策性定價，它是政府物價部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、物業(yè)管理市場的發(fā)育程度以及物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，在征詢物業(yè)管理行政主管部門的意見后公布的基準(zhǔn)價及其浮動幅度。具體收費標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 市場調(diào)節(jié)價 市場調(diào)節(jié)價是一種市場定價形式，它是指物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)

4、管理企業(yè)根據(jù)市場消費的行情與業(yè)主協(xié)商議定，然后將收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案的一種價格形式。 按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等進行公示。第八條第八條 收費公示收費公示 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。第九條至十一條第九條至十一條 物業(yè)服務(wù)收費的收費方式物業(yè)服務(wù)收費的收費方式 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

5、 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。實行物業(yè)服務(wù)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下9個部分： 1）物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定 提取的福利費； 2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、 維護費用； 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 6）辦公費用； 7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用； 8）物業(yè)共用部位、

6、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； 9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用應(yīng)當(dāng)通專項維修資金專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。1）預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出不得用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。2）向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算。3）每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。4）業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支收況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。5）物企或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)

7、資金的收支收況進行審計。第十二條十三條酬金制的收費管理第十二條十三條酬金制的收費管理業(yè)主承擔(dān)物業(yè)費的法律規(guī)定：業(yè)主承擔(dān)物業(yè)費的法律規(guī)定：在物業(yè)服務(wù)費用的分擔(dān)中應(yīng)遵循誰受益、誰付費的原則。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同按時足額按時足額交納。業(yè)主違反合同約定逾期不交的，業(yè)委會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與使用人約定由物業(yè)使用人承擔(dān)物業(yè)費的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。第十四條至十七條第十四條至十七條 物業(yè)費的分擔(dān)原則物業(yè)費的分擔(dān)原則 建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)費的法律規(guī)定：建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)費的法律規(guī)定： 納入物業(yè)管理服務(wù)范圍的已竣工

8、但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費由開發(fā)建設(shè)單位全額交全額交納納 其它單位費用收取的界定其它單位費用收取的界定： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物企接受上述費用代收委托的，向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 物業(yè)費不得重復(fù)收?。何飿I(yè)費不得重復(fù)收?。?第十九條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得

9、收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第十八條利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營第十八條利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得分配所得分配 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。第二十條其他服務(wù)費用的約定第二十條其他服務(wù)費用的約定 政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費項目、標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費項目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)中華人民共和中華人民共和國價格法和價格違法行為行政處罰規(guī)定國價格法和價格違法行為行政處罰規(guī)定予以處罰。 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門可以依據(jù)本辦法制定具體實施辦法，并報國家發(fā)展和改革委員 會、建設(shè)部備案。第二十一條、二十二條第二十一條、二十二條物業(yè)服務(wù)費的行政監(jiān)督物業(yè)服務(wù)費的行政監(jiān)督 本辦法由國