第三章自 產(chǎn)權(quán)

1、第三章 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 重點問題重點問題n土地使用權(quán)與土地所有權(quán)土地使用權(quán)與土地所有權(quán)n房屋所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)屬性房屋所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)屬性第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概論 一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是將房地產(chǎn)這一不動產(chǎn)作為一種重房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是將房地產(chǎn)這一不動產(chǎn)作為一種重要的特殊的財產(chǎn)而形成的物權(quán)，是依照國家法要的特殊的財產(chǎn)而形成的物權(quán)，是依照國家法律對其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受律對其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權(quán)利。其利益以及排除他人干涉的權(quán)利。包括包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他物權(quán)。房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他物權(quán)。l所有權(quán)所有權(quán)是所有人依法對自己財產(chǎn)所享是所有人依

2、法對自己財產(chǎn)所享有的占有有的占有,使用使用,收益和處分的權(quán)利。所收益和處分的權(quán)利。所有權(quán)是最重要的一種物權(quán)。有權(quán)是最重要的一種物權(quán)。l他物權(quán)他物權(quán)是對不屬于自己所有物的某是對不屬于自己所有物的某些權(quán)利。是在他人所有之物上依據(jù)些權(quán)利。是在他人所有之物上依據(jù)法律規(guī)定或合同約定設(shè)定或享有的法律規(guī)定或合同約定設(shè)定或享有的權(quán)利。包括地役權(quán)、地上權(quán)、典權(quán)、權(quán)利。包括地役權(quán)、地上權(quán)、典權(quán)、抵押物權(quán)等。抵押物權(quán)等。l案例案例l2006年，上海市中寧路年，上海市中寧路138弄別墅小區(qū)弄別墅小區(qū)14號業(yè)主號業(yè)主自行拆掉一套自行拆掉一套2層樓高的別墅，地空置層樓高的別墅，地空置3年后，在年后，在原址重建別墅原址重建

3、別墅 。建房前，業(yè)主找到幾家鄰居，說。建房前，業(yè)主找到幾家鄰居，說家里的房子要裝修，希望鄰居能幫忙簽個字，遭家里的房子要裝修，希望鄰居能幫忙簽個字，遭到鄰居拒絕。到鄰居拒絕。14號業(yè)主便自行拆房打樁，并在號業(yè)主便自行拆房打樁，并在14號用地范圍內(nèi)建地下室，基坑挖土深度為號用地范圍內(nèi)建地下室，基坑挖土深度為3米左米左右。幾個月后一幢右。幾個月后一幢3層樓高的別墅成型。層樓高的別墅成型。l1 因懷疑自家房屋開裂跟鄰居拆房建房有因懷疑自家房屋開裂跟鄰居拆房建房有關(guān)，鄰居關(guān)，鄰居15號別墅業(yè)主將號別墅業(yè)主將14號業(yè)主告號業(yè)主告上普陀法院，要求他停止侵權(quán)，并賠上普陀法院，要求他停止侵權(quán)，并賠償修理費、誤

4、工費等各項損失償修理費、誤工費等各項損失56.2萬。萬。問：自有商品房可以拆除重建嗎？為什么要經(jīng)其問：自有商品房可以拆除重建嗎？為什么要經(jīng)其它業(yè)主同意？它業(yè)主同意？2 地役權(quán)地役權(quán)是為對自己土地利用的需要，而對是為對自己土地利用的需要，而對他人土地加以支配的權(quán)利。他人土地加以支配的權(quán)利?！爸涞臋?quán)利支配的權(quán)利”包括在他人土地上實施一定行為或限制他人包括在他人土地上實施一定行為或限制他人實施一定行為的權(quán)利。實施一定行為的權(quán)利。 在我國的在我國的物權(quán)法物權(quán)法中規(guī)定為中規(guī)定為“地役權(quán)地役權(quán)”和和 “相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系”u典型地役權(quán)典型地役權(quán) 包括在他人土地上通過權(quán)，用水權(quán)，鋪設(shè)管線，包括在他人土地上通

5、過權(quán)，用水權(quán)，鋪設(shè)管線，建筑物支撐權(quán)、采光權(quán)等。建筑物支撐權(quán)、采光權(quán)等。例如：如甲工廠原有例如：如甲工廠原有東門可以出入，后想東門可以出入，后想開西門，借用乙工廠開西門，借用乙工廠的道路通行。甲工廠的道路通行。甲工廠與乙工廠約定，甲工與乙工廠約定，甲工廠向乙工廠適當(dāng)支付廠向乙工廠適當(dāng)支付使用費，乙工廠允許使用費，乙工廠允許甲工廠的人員通行。甲工廠的人員通行。這時甲工廠即取得這時甲工廠即取得“地役權(quán)地役權(quán)”。 l地役權(quán)的發(fā)生須有兩個不同歸屬的土地存地役權(quán)的發(fā)生須有兩個不同歸屬的土地存在，為他人土地利用提供便利的土地稱為在，為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地，而享有地役權(quán)的土地稱為需役地供役地

6、，而享有地役權(quán)的土地稱為需役地。l根據(jù)物權(quán)法的最新規(guī)定，“地役權(quán)”自合同生效時設(shè)立，當(dāng)事人要求登記的，可向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記； l根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記【地役權(quán)案例】l甲乙兩工廠相鄰。甲工廠原有一個東門，為了甲乙兩工廠相鄰。甲工廠原有一個東門，為了讓職工上下班進(jìn)出方便，想開個西門，但必須讓職工上下班進(jìn)出方便，想開個西門，但必須借用乙工廠的道路通行。于是，甲乙兩工廠約借用乙工廠的道路通行。于是，甲乙兩工廠約定，甲向乙支付使用費，乙工廠允許甲工廠的定，甲向乙支付使用費，乙工廠允許甲工廠的員工通行，為此，雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙工員工

7、通行，為此，雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙工廠的土地上設(shè)立廠的土地上設(shè)立“通行地役權(quán)通行地役權(quán)”，利用期限為，利用期限為1010年。雙方向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記。年。雙方向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記。 l在上述案例中，假設(shè)辦理了地役權(quán)登記后，乙在上述案例中，假設(shè)辦理了地役權(quán)登記后，乙工廠轉(zhuǎn)讓給了丙工廠，工廠轉(zhuǎn)讓給了丙工廠， 丙工廠還應(yīng)履行地役丙工廠還應(yīng)履行地役權(quán)合同嗎？權(quán)合同嗎？補(bǔ)充名詞：相鄰權(quán)l(xiāng)指不動產(chǎn)的所有人或使用人在處理相鄰關(guān)系時指不動產(chǎn)的所有人或使用人在處理相鄰關(guān)系時所享有的權(quán)利。具體來說，在相互毗鄰的不動所享有的權(quán)利。具體來說，在相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或者使用人之間，任何一方為了合產(chǎn)的所有人或

8、者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權(quán)或使用權(quán)，享有要求其他相鄰理行使其所有權(quán)或使用權(quán)，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權(quán)利。方提供便利或是接受一定限制的權(quán)利。 相鄰權(quán)案例：l在建房挖溝時，應(yīng)當(dāng)與鄰在建房挖溝時，應(yīng)當(dāng)與鄰人房屋等不動產(chǎn)保持一定人房屋等不動產(chǎn)保持一定距離，不得影響鄰人房基，距離，不得影響鄰人房基，不得將屋檐水或流水瀉入不得將屋檐水或流水瀉入鄰人的土地或房屋，也不鄰人的土地或房屋，也不得影響他人通風(fēng)、采光或得影響他人通風(fēng)、采光或生活；相鄰一方所有的竹生活；相鄰一方所有的竹木根枝越界影響他人房屋木根枝越界影響他人房屋的通風(fēng)、采光、建筑物牢的通風(fēng)、采光、建筑物牢固及正常

9、使用的，他方有固及正常使用的，他方有權(quán)責(zé)令其截除根枝或伐去權(quán)責(zé)令其截除根枝或伐去竹木，已造成損失的，應(yīng)竹木，已造成損失的，應(yīng)予賠償。予賠償。 lA A公司購買了一塊位于某市鄰近海邊的土地，并建一公司購買了一塊位于某市鄰近海邊的土地，并建一棟豪華酒店。該地旁邊有一商店棟豪華酒店。該地旁邊有一商店B B，A A與與B B曾于曾于19941994年年5 5月訂立一項書面合同，月訂立一項書面合同，約定：約定：B B在在2020年內(nèi)不得抗拒除年內(nèi)不得抗拒除該商店并興建高層建筑，以阻礙該商店并興建高層建筑，以阻礙A A的旅客在酒店上眺的旅客在酒店上眺望大海。望大海。為此，為此，A A每年向每年向B B支付

10、支付1010萬，以作為補(bǔ)償。合萬，以作為補(bǔ)償。合同生效后同生效后1 1年，年，B B因經(jīng)營不善便將其房屋全部轉(zhuǎn)讓給因經(jīng)營不善便將其房屋全部轉(zhuǎn)讓給C C。在與在與C C訂立合同時，訂立合同時，B B未向未向C C提及其與提及其與A A的協(xié)議，的協(xié)議，C C購買購買到該房屋以后拆掉該房屋，并欲興建一幢五層樓的旅到該房屋以后拆掉該房屋，并欲興建一幢五層樓的旅館，該旅館與館，該旅館與A A酒店相距約酒店相距約200200米。米。A A得知這一情況后，得知這一情況后，立即找立即找B B和和C C交涉，請求交涉，請求C C停止興建旅館，遭到拒絕；停止興建旅館，遭到拒絕；A A便在法院提起訴訟，請求法院責(zé)令

11、便在法院提起訴訟，請求法院責(zé)令C C停止興建旅館，停止興建旅館，請求確認(rèn)請求確認(rèn)B B與與C C之間轉(zhuǎn)讓商店的合同無效，并要求之間轉(zhuǎn)讓商店的合同無效，并要求B B賠賠償損失。償損失。l問題：問題： 1 1、C C興建五層旅館是否侵犯興建五層旅館是否侵犯A A的相鄰權(quán)的相鄰權(quán)? ?l2 2、A A與與B B的合同屬于什么性質(zhì)的合同屬于什么性質(zhì)? ?是否設(shè)定了地役權(quán)是否設(shè)定了地役權(quán)? ?l3 3、B B與與C C的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效? ?l4 4、A A是否有權(quán)請求是否有權(quán)請求C C停止興建停止興建五層樓的旅館五層樓的旅館? ?回答：l1 1、我國有人認(rèn)為眺望妨害也屬于相鄰關(guān)系的內(nèi)

12、容問題，、我國有人認(rèn)為眺望妨害也屬于相鄰關(guān)系的內(nèi)容問題，相鄰權(quán)所涉及的都是當(dāng)事人最基本的法律必須維護(hù)的生活、相鄰權(quán)所涉及的都是當(dāng)事人最基本的法律必須維護(hù)的生活、生產(chǎn)或安全利益，如通風(fēng)、通行、用水等基本權(quán)利，也就生產(chǎn)或安全利益，如通風(fēng)、通行、用水等基本權(quán)利，也就是說如果沒有此項權(quán)利，可能導(dǎo)致當(dāng)事人利用不動產(chǎn)的障是說如果沒有此項權(quán)利，可能導(dǎo)致當(dāng)事人利用不動產(chǎn)的障礙或?qū)ψ约旱幕救松頇?quán)利造成損害。礙或?qū)ψ约旱幕救松頇?quán)利造成損害。l對于眺望來說則不屬于當(dāng)事人生活、生產(chǎn)中心對于眺望來說則不屬于當(dāng)事人生活、生產(chǎn)中心不可少不可少的利的利益。易言之，法律無需以眺望為由而要求一方向田比鄰的益。易言之，法律無需

13、以眺望為由而要求一方向田比鄰的另一方提供便利，或接受限制。正因如此，我國法律并沒另一方提供便利，或接受限制。正因如此，我國法律并沒有將眺望納入相鄰關(guān)系調(diào)整范圍。德國、我國臺灣地區(qū)民有將眺望納入相鄰關(guān)系調(diào)整范圍。德國、我國臺灣地區(qū)民法也同樣如此認(rèn)為。法也同樣如此認(rèn)為。l在本案中，在本案中，C C興建五層樓的旅館相距興建五層樓的旅館相距A A酒店有酒店有200200米，故而米，故而也不會影響也不會影響A A酒店的通風(fēng)和采光問題。因此，酒店的通風(fēng)和采光問題。因此，C C旅館的興建旅館的興建可能會影響可能會影響A A酒店旅客的眺望，但并不構(gòu)成對酒店旅客的眺望，但并不構(gòu)成對A A酒店相鄰權(quán)酒店相鄰權(quán)的侵

14、犯。的侵犯。C興建五層旅館是否侵犯興建五層旅館是否侵犯A的相鄰權(quán)的相鄰權(quán)?l2 2、由于在現(xiàn)實中相鄰的土地所有人或使用人之間就、由于在現(xiàn)實中相鄰的土地所有人或使用人之間就如何處理相鄰關(guān)系問題，常常需要進(jìn)行協(xié)商，我國如何處理相鄰關(guān)系問題，常常需要進(jìn)行協(xié)商，我國法律并不排斥協(xié)商的相鄰關(guān)系內(nèi)容，如相鄰兩方對法律并不排斥協(xié)商的相鄰關(guān)系內(nèi)容，如相鄰兩方對共墻的維護(hù)協(xié)議等，但應(yīng)明確的是這類約定只能是共墻的維護(hù)協(xié)議等，但應(yīng)明確的是這類約定只能是法定相鄰的補(bǔ)充，協(xié)議的內(nèi)容不得違背相鄰權(quán)的基法定相鄰的補(bǔ)充，協(xié)議的內(nèi)容不得違背相鄰權(quán)的基本內(nèi)涵。本內(nèi)涵。l因此，這種協(xié)議仍然是依法產(chǎn)生而不是單純依當(dāng)事因此，這種協(xié)議仍

15、然是依法產(chǎn)生而不是單純依當(dāng)事人的意志產(chǎn)生。如果當(dāng)事人純粹根據(jù)相互的協(xié)議而人的意志產(chǎn)生。如果當(dāng)事人純粹根據(jù)相互的協(xié)議而設(shè)定的以土地為基礎(chǔ)的提供便利的權(quán)利義務(wù)，那么設(shè)定的以土地為基礎(chǔ)的提供便利的權(quán)利義務(wù)，那么此協(xié)議產(chǎn)生的權(quán)利則應(yīng)該是地役權(quán)。此協(xié)議產(chǎn)生的權(quán)利則應(yīng)該是地役權(quán)。l在本案中，根據(jù)我們前面的分析可知眺望不可能成在本案中，根據(jù)我們前面的分析可知眺望不可能成為相鄰的內(nèi)容之一，因此，我們可以確定為相鄰的內(nèi)容之一，因此，我們可以確定A A與與B B之間之間不是相鄰關(guān)系不是相鄰關(guān)系。但是，他們的協(xié)議設(shè)定地役權(quán)了嗎。但是，他們的協(xié)議設(shè)定地役權(quán)了嗎? ?答案也是否定的，因為地役權(quán)是一種獨立的物權(quán)，答案也是

16、否定的，因為地役權(quán)是一種獨立的物權(quán)，這種權(quán)利的設(shè)定根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)的公示原則，應(yīng)當(dāng)這種權(quán)利的設(shè)定根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)的公示原則，應(yīng)當(dāng)以登記為要件以登記為要件，即只能經(jīng)過登記，地役權(quán)才能算成，即只能經(jīng)過登記，地役權(quán)才能算成立。立。A A與與B B的協(xié)議雖存在設(shè)立地役權(quán)的意圖，但因欠的協(xié)議雖存在設(shè)立地役權(quán)的意圖，但因欠缺登記要件而沒有能真正設(shè)立地役權(quán)。缺登記要件而沒有能真正設(shè)立地役權(quán)。lA與與B的合同屬于什么性質(zhì)的合同屬于什么性質(zhì)?是否設(shè)定了地役權(quán)是否設(shè)定了地役權(quán)?l3 3、A A與與B B之間雖然訂立了旨在高定地役權(quán)的合之間雖然訂立了旨在高定地役權(quán)的合同，該合同并對同，該合同并對B B處分商店的權(quán)利作出

17、限制，處分商店的權(quán)利作出限制，即規(guī)定即規(guī)定B B在在2020年內(nèi)不得拆除該商店，并興建高年內(nèi)不得拆除該商店，并興建高層建筑。但是，這只是層建筑。但是，這只是A A與與B B之間的合同義務(wù)問之間的合同義務(wù)問題，而且此合同責(zé)任從根本上來說并未改善題，而且此合同責(zé)任從根本上來說并未改善B B商店的歸屬問題，即商店的歸屬問題，即B B對商店仍享有所有權(quán)，對商店仍享有所有權(quán)，因此，因此，B B仍有權(quán)向仍有權(quán)向C C轉(zhuǎn)讓其商店。轉(zhuǎn)讓其商店。B與與C的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效A是否有權(quán)請求C停止興建五層樓的旅館?l4 4、如前所述，地役權(quán)只有在登記后才能成立，從具、如前所述，地役權(quán)只有在登記后才能

18、成立，從具有公示作用，產(chǎn)生對抗第三人的效力。有公示作用，產(chǎn)生對抗第三人的效力。l本案中，本案中，A A與與B B協(xié)議中是有設(shè)定地役權(quán)的內(nèi)容，但因未協(xié)議中是有設(shè)定地役權(quán)的內(nèi)容，但因未登記，只成就了登記，只成就了A A對對B B的債權(quán)，而沒有成就的債權(quán)，而沒有成就A A對對B B土地的土地的物權(quán)物權(quán)地役權(quán)。地役權(quán)。l所以，它不可能對第三人所以，它不可能對第三人C C產(chǎn)生拘束力。產(chǎn)生拘束力。A A可以基于可以基于B B違反合同約定出賣商店而導(dǎo)致合同中違反合同約定出賣商店而導(dǎo)致合同中A A的利益的利益( (眺望權(quán)眺望權(quán)) )將受到損害，請求將受到損害，請求B B承擔(dān)違約責(zé)任，而不能要求第三承擔(dān)違約責(zé)任

19、，而不能要求第三人人C C停止興建旅館，也就是說，停止興建旅館，也就是說，A A無權(quán)以其與無權(quán)以其與B B訂立的訂立的合同中取得的權(quán)利對抗合同中取得的權(quán)利對抗C C。 抵押物權(quán)：抵押物權(quán)：指在抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對指在抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對作為抵押物的房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)及作為抵押物的房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)及附屬物所享有的以處分權(quán)和優(yōu)先受償為附屬物所享有的以處分權(quán)和優(yōu)先受償為中心的一系列權(quán)利。抵押物權(quán)是擔(dān)保物中心的一系列權(quán)利。抵押物權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，是權(quán)，是他物權(quán)他物權(quán)的一種。的一種。例如：例如：n土地抵押權(quán)是在土地權(quán)益上的一種合法權(quán)利，它同土土地抵押權(quán)是在土地權(quán)益上的一種合法權(quán)利，它同土地價值或使

20、用價值相連。地價值或使用價值相連。n土地抵押權(quán)的效力是對債務(wù)的擔(dān)保，而不是對土地的土地抵押權(quán)的效力是對債務(wù)的擔(dān)保，而不是對土地的直接利用。直接利用。n土地抵押權(quán)要有書面抵押合同和抵押登記。土地抵押權(quán)要有書面抵押合同和抵押登記。他項權(quán)利（他物權(quán)）特點：他項權(quán)利（他物權(quán)）特點：n是在他人財物上享有的權(quán)利是在他人財物上享有的權(quán)利n主體是財物所有權(quán)人和使用權(quán)人以外的人主體是財物所有權(quán)人和使用權(quán)人以外的人n不受一物一權(quán)主義的限制不受一物一權(quán)主義的限制n對所有權(quán)和使用權(quán)既依賴又限制對所有權(quán)和使用權(quán)既依賴又限制n他項權(quán)利可以登記他項權(quán)利可以登記 二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的特征二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的特征l房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的排他性房

21、地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的排他性l房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的可分離性房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的可分離性l房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定性房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定性l房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體的一致性房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體的一致性 1、原則、原則（1）主體一致：主體一致：房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人一致房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人一致 （2）一同處分：一同處分：房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓l “第一百四十六條第一百四十六條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分處分”l“第一百四十七條建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)

22、讓、互第一百四十七條建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”2、土地使用權(quán)終止與房屋所有權(quán)關(guān)系、土地使用權(quán)終止與房屋所有權(quán)關(guān)系l“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益公共利益需要提需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照法規(guī)對該土地上的房屋前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照法規(guī)對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金” l“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。住宅建設(shè)用

23、地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。” 重慶最牛釘子戶重慶最牛釘子戶美國西雅圖釘子戶美國西雅圖釘子戶三三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的種類：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的種類：l總登記、土地使用權(quán)設(shè)定登記、房屋所有權(quán)初始登記、轉(zhuǎn)總登記、土地使用權(quán)設(shè)定登記、房屋所有權(quán)初始

24、登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記程序：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記程序：l主要程序有登記申請、權(quán)屬審核、注冊登記、頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證主要程序有登記申請、權(quán)屬審核、注冊登記、頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書包括：書。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書包括：房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證及及國有土國有土地使用權(quán)證地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證及及集體土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)證證、房屋共有權(quán)證房屋共有權(quán)證或或房地產(chǎn)共有權(quán)證房地產(chǎn)共有權(quán)證、房屋房屋他項權(quán)證他項權(quán)證或或房地產(chǎn)他項權(quán)證房地產(chǎn)他項權(quán)證等。等。 一、土地所有權(quán)一、土地所有權(quán) （一）所有權(quán)的屬性（一）所有權(quán)的屬性第二節(jié)

25、 土地產(chǎn)權(quán)l(xiāng)土地土地, ,是一個可以保值和增值的是一個可以保值和增值的特殊物品特殊物品. .l土地所有權(quán)的歸屬問題土地所有權(quán)的歸屬問題千百年來千百年來一直是人們斗爭的主題，中國歷一直是人們斗爭的主題，中國歷史上，每一次農(nóng)民起義都是以和史上，每一次農(nóng)民起義都是以和“耕者有其田耕者有其田”類似的口號作號類似的口號作號召的，從這個意義上說，每一次召的，從這個意義上說，每一次農(nóng)民起義，都是農(nóng)民起義，都是“土地革命土地革命”。 l封建時期的土地革命故事：封建時期的土地革命故事：l秦朝秦朝陳勝吳廣起義陳勝吳廣起義 “ “王侯將相，寧有種乎？伐無王侯將相，寧有種乎？伐無道，誅暴秦道，誅暴秦” （二）所有權(quán)的

26、權(quán)能：（二）所有權(quán)的權(quán)能：“四項權(quán)能四項權(quán)能”理論理論u占有權(quán)能：占有權(quán)能：占有指對物的實際控制。占有指對物的實際控制。u使用權(quán)能：使用權(quán)能：使用是指對物的有效利用，它是權(quán)利使用是指對物的有效利用，它是權(quán)利人依照自己的意志對物加以利用或不利用的行為人依照自己的意志對物加以利用或不利用的行為權(quán)利。權(quán)利。u收益權(quán)能：收益權(quán)能：指權(quán)利人可以由物之使用或物之自然指權(quán)利人可以由物之使用或物之自然產(chǎn)出而獲得經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。產(chǎn)出而獲得經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。u處分權(quán)能：處分權(quán)能：指權(quán)利人對物的權(quán)利變化有權(quán)作出決指權(quán)利人對物的權(quán)利變化有權(quán)作出決定。定。 （三）土地所有權(quán)的類型（三）土地所有權(quán)的類型 按土地所有權(quán)的發(fā)展

27、歷史和不同國家土地所有權(quán)按土地所有權(quán)的發(fā)展歷史和不同國家土地所有權(quán)狀況，可以把土地所有權(quán)分成六種類型。狀況，可以把土地所有權(quán)分成六種類型。土地所有土地所有 圖 土地所有權(quán)的類型部落和氏族所有部落和氏族所有家族所家族所 有有個人所有個人所有集體或合作社所有集體或合作社所有 法人所法人所 有有國家所國家所 有有（四）我國土地所有權(quán)（四）我國土地所有權(quán)l(xiāng)全部土地都為社會主義公有制；全部土地都為社會主義公有制；l土地的社會主義公有制分為土地的社會主義公有制分為全民所有制全民所有制和和勞動群眾集勞動群眾集體所有制體所有制兩種；兩種；l全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國

28、務(wù)院國務(wù)院代表國代表國家行使。家行使。u國家所有土地的來源國家所有土地的來源接收舊政權(quán)的國有土地；沒收舊官僚等的土地；農(nóng)村接收舊政權(quán)的國有土地；沒收舊官僚等的土地；農(nóng)村土地改革中劃歸國家所有的土地；經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同時期土地改革中劃歸國家所有的土地；經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同時期征收的土地征收的土地u國家土地所有權(quán)的性質(zhì)國家土地所有權(quán)的性質(zhì)該權(quán)利關(guān)系屬于民事法律關(guān)系范疇，受民法的調(diào)整該權(quán)利關(guān)系屬于民事法律關(guān)系范疇，受民法的調(diào)整在財產(chǎn)關(guān)系方面，國家同其他民事主體處于平等地位在財產(chǎn)關(guān)系方面，國家同其他民事主體處于平等地位u我國的國家土地所有權(quán)范圍（我國的國家土地所有權(quán)范圍（物權(quán)法物權(quán)法規(guī)定）規(guī)定）l法律規(guī)定屬于國家所

29、有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。國有財產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)。有。國有財產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)。l城市的土地，屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的城市的土地，屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。u礦藏、水流、海域、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等礦藏、水流、海域、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。除外。 （五）我國集體土地所有權(quán)五）我國集體土地所有權(quán)l(xiāng)勞動群眾集體土地

30、所有制具體采取的是勞動群眾集體土地所有制具體采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，簡稱農(nóng)民集體所有制的形式，簡稱農(nóng)村集體農(nóng)村集體土地所有權(quán)。土地所有權(quán)。n農(nóng)村集體土地所有權(quán)人農(nóng)村集體土地所有權(quán)人村民集體所有村民集體所有村民小組所有村民小組所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織所有l(wèi)集體土地包括：農(nóng)地（耕地和其它用于種集體土地包括：農(nóng)地（耕地和其它用于種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)的土地）、植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)的土地）、建設(shè)用地（宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村建設(shè)用地（宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地等）。公益事業(yè)用地等）。 二、土地使用權(quán)二、土地使用權(quán) （一）土地使用權(quán)的性質(zhì)和特征一）土地

31、使用權(quán)的性質(zhì)和特征n土地使用權(quán)的特征土地使用權(quán)的特征土地使用權(quán)是一種物權(quán)土地使用權(quán)是一種物權(quán)土地使用權(quán)是土地所有權(quán)派生出來的一種權(quán)利土地使用權(quán)是土地所有權(quán)派生出來的一種權(quán)利土地使用權(quán)可以在法律規(guī)定和合同約定下轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可以在法律規(guī)定和合同約定下轉(zhuǎn)讓n土地使用權(quán)的屬性土地使用權(quán)的屬性土地使用權(quán)的派生性土地使用權(quán)的派生性土地使用權(quán)的從屬性土地使用權(quán)的從屬性土地使用權(quán)的直接性土地使用權(quán)的直接性土地使用權(quán)的期限性及可轉(zhuǎn)讓性土地使用權(quán)的期限性及可轉(zhuǎn)讓性（二）國有土地使用權(quán)（二）國有土地使用權(quán)l(xiāng)取得國有土地使用權(quán)的途徑：取得國有土地使用權(quán)的途徑：l（1）通過行政）通過行政劃撥劃撥方式（含征用集體土地）

32、取得；方式（含征用集體土地）取得；l（2）通過國家）通過國家出讓出讓方式取得（協(xié)議、招拍掛）；方式取得（協(xié)議、招拍掛）；l（3）通過房地產(chǎn)）通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓方式取得（如收購并購、合方式取得（如收購并購、合作開發(fā)、贈與或招拍掛）；作開發(fā)、贈與或招拍掛）；l（4）通過土地或房地產(chǎn)）通過土地或房地產(chǎn)租賃租賃方式取得。方式取得。l協(xié)議出讓：協(xié)議出讓：l國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為行為。l協(xié)議出讓的一般程序：協(xié)議出讓的一

33、般程序：l申請用地申請用地審查回復(fù)審查回復(fù)簽訂合同簽訂合同登記領(lǐng)證登記領(lǐng)證l招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓l是市縣土地管理部門向符合條件的不特定單位發(fā)出約邀請是市縣土地管理部門向符合條件的不特定單位發(fā)出約邀請或公布招標(biāo)條件，然后按照合法的程序確定最佳中標(biāo)者并或公布招標(biāo)條件，然后按照合法的程序確定最佳中標(biāo)者并向其出讓土地使用權(quán)的行為。向其出讓土地使用權(quán)的行為。l招標(biāo)出讓的一般程序：招標(biāo)出讓的一般程序：l發(fā)布招標(biāo)公告或通知發(fā)布招標(biāo)公告或通知領(lǐng)取招標(biāo)文件領(lǐng)取招標(biāo)文件投標(biāo)投標(biāo)決標(biāo)決標(biāo)簽簽訂合同訂合同登記領(lǐng)證登記領(lǐng)證l拍賣出讓拍賣出讓l指市縣土地管理部門或其委托的拍賣機(jī)構(gòu)主持土地使用權(quán)指市縣土地管理部門或其委托的拍賣

34、機(jī)構(gòu)主持土地使用權(quán)拍賣，指在指定的時間、地點由主持人宣布底價，競投者拍賣，指在指定的時間、地點由主持人宣布底價，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，以出價最高者為受讓人出讓土地使用按規(guī)定的方式應(yīng)價，以出價最高者為受讓人出讓土地使用權(quán)的出讓行為。權(quán)的出讓行為。l拍賣出讓的一般程序：拍賣出讓的一般程序：l發(fā)布公告發(fā)布公告領(lǐng)取拍賣文件領(lǐng)取拍賣文件舉行拍賣活動舉行拍賣活動簽訂合同簽訂合同登記領(lǐng)證。登記領(lǐng)證。l掛牌出讓掛牌出讓l土地使用權(quán)的出讓最常用方式，土地管理機(jī)構(gòu)先評估土地使用權(quán)的出讓最常用方式，土地管理機(jī)構(gòu)先評估擬出讓土地底價并進(jìn)行掛牌公示，由投標(biāo)者按時間先擬出讓土地底價并進(jìn)行掛牌公示，由投標(biāo)者按時間先后次序

35、和投標(biāo)價格逐步提高的原則進(jìn)行投標(biāo)，其最后后次序和投標(biāo)價格逐步提高的原則進(jìn)行投標(biāo)，其最后投標(biāo)者為受讓人。投標(biāo)者為受讓人。l掛牌出讓的一般程序：掛牌出讓的一般程序：l擬定掛牌方案擬定掛牌方案報批方案報批方案確定出讓底價確定出讓底價公告公告報名報名報價報價確定競得人確定競得人簽訂確認(rèn)書簽訂確認(rèn)書簽訂合同簽訂合同登記領(lǐng)證。登記領(lǐng)證。（三）我國集體土地使用權(quán)（三）我國集體土地使用權(quán)n集體土地使用權(quán)的屬性集體土地使用權(quán)的屬性用益物權(quán)：依法享有占有、使用和收益用益物權(quán)：依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。的權(quán)利。限制物權(quán)：限制物權(quán)：集體成員使用；用途權(quán)能限集體成員使用；用途權(quán)能限制；接受政府管理等。制；接受政府

36、管理等。n集體土地承包經(jīng)營權(quán)集體土地承包經(jīng)營權(quán)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實行農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實行家庭承包家庭承包經(jīng)營為經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制?；A(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實行土地承包經(jīng)營制度。業(yè)的土地，依法實行土地承包經(jīng)營制度。 一、房屋所有權(quán)屬性一、房屋所有權(quán)屬性 （一）房屋所有權(quán)性質(zhì)（一）房屋所有權(quán)性質(zhì) 房屋所有權(quán)是以房屋為客體的所有權(quán)，是房屋所有房屋所有權(quán)是以房屋為客體的所有權(quán)，是房屋所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，

37、對房屋行使的占有、使對房屋行使的占有、使用、收益和處分并排除他人干涉的權(quán)利。用、收益和處分并排除他人干涉的權(quán)利。 房屋所有權(quán)是建筑物所有權(quán)和土地產(chǎn)權(quán)的結(jié)合。房屋所有權(quán)是建筑物所有權(quán)和土地產(chǎn)權(quán)的結(jié)合。第三節(jié) 房屋產(chǎn)權(quán)1.房屋所有權(quán)的取得房屋所有權(quán)的取得n原始取得：主要是房屋建造原始取得：主要是房屋建造者，房屋首次購買者者，房屋首次購買者n繼受取得：買賣，交換，贈繼受取得：買賣，交換，贈與，繼承與，繼承2.房屋所有權(quán)的喪失房屋所有權(quán)的喪失通過自然的、法律的和行為通過自然的、法律的和行為的事件，房屋所有權(quán)又是可的事件，房屋所有權(quán)又是可以被取消的。以被取消的。n房屋所有權(quán)客體的消失房屋所有權(quán)客體的消失

38、n所有權(quán)主體的消失所有權(quán)主體的消失n所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓（二）房屋所有權(quán)取得和喪失（二）房屋所有權(quán)取得和喪失建筑物的整體登記和分割登記整體登記也稱為大產(chǎn)證的取得；整體登記也稱為大產(chǎn)證的取得；分割登記也稱小產(chǎn)證的取得。分割登記也稱小產(chǎn)證的取得。(1)大產(chǎn)證登記的意義：大產(chǎn)證登記的意義：A.大產(chǎn)證是施工開發(fā)商開發(fā)的房屋是否合法的最大產(chǎn)證是施工開發(fā)商開發(fā)的房屋是否合法的最重要標(biāo)準(zhǔn)重要標(biāo)準(zhǔn)B.大產(chǎn)證是開發(fā)商能夠轉(zhuǎn)移所有權(quán)的前提大產(chǎn)證是開發(fā)商能夠轉(zhuǎn)移所有權(quán)的前提C.大產(chǎn)證是購買人判斷出賣人是否享有權(quán)利及其大產(chǎn)證是購買人判斷出賣人是否享有權(quán)利及其權(quán)利是否完整的依據(jù)（注意審核大產(chǎn)證）權(quán)利是否完整的依據(jù)（

39、注意審核大產(chǎn)證）(2)大產(chǎn)證的分割和小產(chǎn)證的取得 小產(chǎn)證是大產(chǎn)證轉(zhuǎn)小產(chǎn)證是大產(chǎn)證轉(zhuǎn)移登記的結(jié)果。但是其移登記的結(jié)果。但是其轉(zhuǎn)移登記并不是簡單的轉(zhuǎn)移登記并不是簡單的將所有權(quán)力轉(zhuǎn)移給購買將所有權(quán)力轉(zhuǎn)移給購買人，而是將一個整體物人，而是將一個整體物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，分割成若干業(yè)的產(chǎn)權(quán)，分割成若干獨立產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓給每個獨立產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓給每個小業(yè)主，形成區(qū)分所有。小業(yè)主，形成區(qū)分所有。 二、房屋所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)類型二、房屋所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)類型（一）房屋所有權(quán)分類（一）房屋所有權(quán)分類全民所有全民所有房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)集體所有房屋集體所有房屋所有權(quán)所有權(quán)合資和股份制合資和股份制房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)外產(chǎn)所有權(quán)外產(chǎn)所有權(quán)私有房屋

40、私有房屋所有權(quán)所有權(quán)圖圖 房屋所有權(quán)類型房屋所有權(quán)類型 （二）房屋產(chǎn)權(quán)類型（二）房屋產(chǎn)權(quán)類型房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)價產(chǎn)權(quán)成本價產(chǎn)權(quán)微利房產(chǎn)權(quán)市場價房屋產(chǎn)權(quán)圖 房屋產(chǎn)權(quán)類型l案例：案例：l 小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房主要是建筑在農(nóng)村集體土地上主要是建筑在農(nóng)村集體土地上的商品房的商品房，大多由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者鄉(xiāng)村自治，大多由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者鄉(xiāng)村自治組織組織(村民委員會村民委員會)頒發(fā)房產(chǎn)證，也有的以頒發(fā)房產(chǎn)證，也有的以合同的形式確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，沒有任何房產(chǎn)證，合同的形式確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，沒有任何房產(chǎn)證，并向集體經(jīng)濟(jì)組織之外成員銷售的住房。并向集體經(jīng)濟(jì)組織之外成員銷售的住房。還有部分小產(chǎn)權(quán)房建筑在國有土地上和軍還有部分小產(chǎn)權(quán)房建筑在國有土地上和軍隊享有使用權(quán)的土地上，由于相關(guān)政府部隊享有使用權(quán)的土地上，由于相關(guān)政府部門不批準(zhǔn)或開發(fā)商手續(xù)不齊全，辦不到房門不批準(zhǔn)或開發(fā)商手續(xù)不齊全，辦不到房產(chǎn)證就在市場上銷售房屋。產(chǎn)證就在市場上銷售房屋。 l1據(jù)國土部不完全統(tǒng)計，據(jù)國土部不完全統(tǒng)計，2007年年以前，全國小產(chǎn)權(quán)房的面積累以前，全國小產(chǎn)權(quán)房的面積累計高達(dá)計高達(dá)66億平方米。按每套億平方米。按每套房房90平方米計，平方米計，66億平方米億平方米相當(dāng)于相當(dāng)于7,333萬套