房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可研報(bào)告

1、北京平房-中國(guó)之窗項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1項(xiàng)目概況n項(xiàng)目背景n區(qū)域概況n限定條件n項(xiàng)目指標(biāo)PART 1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目背景一、土地目前為平房鄉(xiāng)集體所有，拆遷及征地補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)約1.8億元，我司已累計(jì)支付約5000萬(wàn)元，在土地變性前尚需支付1.3億元。目前公司接收土地的關(guān)鍵是需支付代征道路及代征綠地的補(bǔ)償款2100萬(wàn)。二、土地性質(zhì)現(xiàn)為綠隔產(chǎn)業(yè)用地，變更為國(guó)有建設(shè)用地之前，該項(xiàng)目的招商工作和融資工作很難開展。三、該項(xiàng)目經(jīng)初步測(cè)算總投資為43億元，按照股權(quán)合作中弘出資35%計(jì)算，中弘還需出資14.3億元。四、該項(xiàng)目開發(fā)主體為平房鄉(xiāng)集體出資注冊(cè)的“北京盛城東方商貿(mào)中心有限公司”，合作協(xié)議中規(guī)定，該項(xiàng)目開發(fā)完成

2、后，要把公寓部分交給平房鄉(xiāng)集體所有，之后我們獲得“北京盛城東方商貿(mào)中心有限公司”100%股權(quán)。尋找改變的力量未 來(lái)現(xiàn)狀 類別名稱：商服用地批發(fā)零售用地（指主要用于商品批發(fā)、零售的用地。包括商場(chǎng)、商店、超市、各類批發(fā)零售市場(chǎng)，加油站等及其附屬的小型倉(cāng)庫(kù)、車間、工場(chǎng)等的用地）用地性質(zhì)：綠隔產(chǎn)業(yè)用地（M9）解讀商業(yè)自持、不可出售限定條件綠隔產(chǎn)業(yè)用地性質(zhì)，占地16.5萬(wàn)平米，容積率2，限高45米（局部60米）PART 1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目指標(biāo)PART 1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目用地類型為綠隔產(chǎn)業(yè)用地，占地面積16.33公頃，地上建面約為23.5萬(wàn)平，地下建面約12.5萬(wàn)平，總建面約36萬(wàn)平產(chǎn)品類型 建筑細(xì)分 建筑規(guī)

3、模（m2） 商業(yè)百貨40,000地上建面23.44萬(wàn)購(gòu)物中心64,400活力中心10,000 娛樂(lè)區(qū)8,000主題餐飲5,000 時(shí)尚中心7,000公寓 服務(wù)式公寓 40,000 酒店 四星酒店 30,000 室內(nèi)游樂(lè)場(chǎng) 30,000 地下超市及大賣場(chǎng)25,000地下建面12.5萬(wàn)地下停車場(chǎng)及設(shè)備用房 100,000合計(jì)建筑面積 35.94萬(wàn)2目標(biāo)解讀與市場(chǎng)分析n商業(yè)市場(chǎng)n公寓與酒店市場(chǎng)n室內(nèi)娛樂(lè)n租金分析宏觀分析城市化率PART 2 目標(biāo)解讀與市場(chǎng)分析北京城市化率已經(jīng)達(dá)到70%，城市高速發(fā)展城市化率時(shí)間20%40%60%80%初期階段加速階段后期階段北京城市化的階段位置世界城市化進(jìn)程階段性規(guī)

4、律圖全國(guó)平均42%發(fā)展次序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 發(fā)展階段 初步城市化 低速發(fā)展期 高速增長(zhǎng)期 穩(wěn)定發(fā)展期 城市化水平 30%3050% 5090% 90%以上 城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋放工業(yè)基礎(chǔ)比較雄后，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸收大批農(nóng)業(yè)人口工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對(duì)經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對(duì)數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 n北京城市化率已經(jīng)達(dá)到70%，接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平；n城市發(fā)展以促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，城市

5、經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期；n在高速增長(zhǎng)期階段，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)；商業(yè)平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案宏觀平臺(tái)小結(jié)商 業(yè)小結(jié)序號(hào)項(xiàng)目名稱類別1尚街購(gòu)物中心購(gòu)物中心2活力東方奧特萊斯（家樂(lè)福）購(gòu)物中心3陽(yáng)光新城市廣場(chǎng)（華堂商場(chǎng)）購(gòu)物中心4朝陽(yáng)大悅城購(gòu)物中心5西單商場(chǎng)十里堡店百貨6興隆街商業(yè)街7財(cái)滿街一、二期（蘇寧電器）底商8國(guó)美第一商街底商9天鵝坊（天鵝灣商街）底商10第五街區(qū)（潤(rùn)楓水尚）底商11鑫隆百貨商品市場(chǎng)12通廈康達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)/天昱上品商城（蘇寧)商品市場(chǎng)13新七彩商業(yè)中心商品市場(chǎng)14卜蜂蓮花朝陽(yáng)路店專業(yè)店15卜蜂蓮花石佛營(yíng)店專業(yè)店16歐尚朝陽(yáng)北路店專業(yè)店17國(guó)美十里堡店專業(yè)店18聚源建材市場(chǎng)專業(yè)店本項(xiàng)目東 四 環(huán)東五環(huán)

6、機(jī)場(chǎng)第二高速青 年 路姚 家 園 路朝 陽(yáng) 北 路朝 陽(yáng) 路十里堡路12345678910111213141415161718購(gòu)物中心百貨商業(yè)街底商商品市場(chǎng)專業(yè)店區(qū)域商業(yè)布局PART 2 目標(biāo)解讀與市場(chǎng)分析商業(yè)集聚，以專業(yè)店和商品市場(chǎng)為主，存在少量早期購(gòu)物中心及百貨店 商業(yè)平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案宏觀平臺(tái)小結(jié)小結(jié)商 業(yè) 國(guó)際名品類品牌十分欠缺，僅朝陽(yáng)大悅城擁有部分國(guó)際流行品牌；無(wú)國(guó)際一、二線品牌； 流行服飾類國(guó)內(nèi)大眾品牌居多，朝陽(yáng)大悅城與其西單店相比，流行品牌線實(shí)力不足； 運(yùn)動(dòng)類品牌在區(qū)域內(nèi)很大比重是工廠折扣店形式出現(xiàn)，從而在一定程度上拉低了品牌檔次； 名表、珠寶類在本區(qū)域?qū)儆谌蹴?xiàng)，仍有巨大的提升空間；區(qū)

7、域商業(yè)定位PART 2 目標(biāo)解讀與市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)二三線品牌為主導(dǎo)，缺乏國(guó)內(nèi)一線品牌及國(guó)際品牌 朝陽(yáng)大悅城陽(yáng)光新城市廣場(chǎng)西單商場(chǎng)活力東方奧特萊斯尚街購(gòu)物中心國(guó)際名品Brooks Brothers、Tommy Hilfiger、Guess、Lacoste、Miss Sixty流行服飾GAP、 i.t、Novo Me、Ochirly、Best Seller、Teenie Weenie、淑女屋、速寫優(yōu)衣庫(kù)、百家好、Best Seller、Hotwind、ebase、Lily、Ochirly、Lee、佐丹奴、真維斯Bestseller、A02、卡薩布蘭卡Jessica/color18/Episode折扣、

8、I.T折扣、Tough、班尼路、Lee Cooper運(yùn)動(dòng)戶外Nike、Adidas、Converse、Kappa、PumaNike、Adidas、Converse、Kappa、Puma、李寧、浩沙Nike、Adidas、Converse、哥倫比亞運(yùn)動(dòng)工廠折扣店（李寧、New Balance、Converse、Adidas、Nike、樂(lè)途、匹克、安踏)運(yùn)動(dòng)工廠折扣店（ Nike、Adidas、Converse、Kappa、Puma、New Balance、銳步、哥倫比亞、OZARK）鞋、包Ecco、FABI、Timberland森達(dá)、Belle、天美意、Tata、森達(dá)、Belle、天美意、Tat

9、a皮爾卡丹、駱駝、夢(mèng)特嬌Lohos折扣店名表、珠寶天梭、海盜船、瑞恩鉆飾、Citizen、金象珠寶、海盜船、Casio周大福、六福珠寶、天梭、瑞恩鉆飾天梭、浪琴、瑞恩鉆飾、和玉緣Shes商業(yè)平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案宏觀平臺(tái)小結(jié)小結(jié)商 業(yè)區(qū)域商業(yè)供應(yīng)PART 2 目標(biāo)解讀與市場(chǎng)分析區(qū)域供應(yīng)商業(yè)以中檔購(gòu)物中心為主，缺少中高端及高端商業(yè)供應(yīng)序號(hào)建筑面積（平方米）開業(yè)時(shí)間商業(yè)類型檔次125，000北岸商業(yè)廣場(chǎng)2010.08購(gòu)物中心中檔2200，000泛海明珠待定購(gòu)物中心待定350，000樂(lè)都匯購(gòu)物中心待定購(gòu)物中心中檔46，000銳城國(guó)際2010.08底商中檔5200，000紅星美凱龍待定專業(yè)店-家具賣場(chǎng)中檔616

10、，000中新青年都會(huì)待定待定待定商業(yè)平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案宏觀平臺(tái)小結(jié)小結(jié)商 業(yè)商業(yè)氛圍開發(fā)能力區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性n 本區(qū)域目前主要功能為住宅功，并涉及部分未來(lái)CBD東擴(kuò)區(qū)；n區(qū)域內(nèi)商業(yè)目前主要定位以社區(qū)和區(qū)域服務(wù)為主，面向全市的商業(yè)氣氛主要依靠新開業(yè)的朝陽(yáng)大悅城提升；區(qū)域商業(yè)小結(jié)PART 2 目標(biāo)解讀與市場(chǎng)分析n 作為綜合性購(gòu)物中心，區(qū)域內(nèi)具備有專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商寥寥無(wú)幾，中糧大悅城的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)也欠缺成熟度，Tesco旗下的樂(lè)都匯購(gòu)物中心也是在其超市基礎(chǔ)上新拓展的商業(yè)渠道；n本項(xiàng)目品牌資源和運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯；n商業(yè)位置：緊臨機(jī)場(chǎng)第二高速，具有較好的展示面；n商業(yè)規(guī)模：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有和未來(lái)商業(yè)

11、在規(guī)模上具備優(yōu)勢(shì)的很少，本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯；商業(yè)平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案宏觀平臺(tái)小結(jié)小結(jié)商 業(yè)區(qū)域商業(yè)小結(jié)PART 2 目標(biāo)解讀與市場(chǎng)分析現(xiàn)有區(qū)域市場(chǎng)缺乏中高端及以上檔次的商業(yè)項(xiàng)目，朝陽(yáng)大悅城的品牌高度已經(jīng)代表了區(qū)域上限，此外，區(qū)域內(nèi)包括活力東方奧特萊斯在內(nèi)擁有運(yùn)動(dòng)品牌（Adidas、Nike等）工廠折扣店的項(xiàng)目較多，更加侵占了相應(yīng)品牌正價(jià)店的拓展空間；受到規(guī)模和各種因素限制，區(qū)域內(nèi)完整體現(xiàn)綜合性、一站式消費(fèi)的項(xiàng)目并不多，僅朝陽(yáng)大悅城一家具備相對(duì)全面的業(yè)態(tài)種類，購(gòu)物、超市、餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)比例較均衡，因此，全面滿足綜合性消費(fèi)的需求，將成為本項(xiàng)目超越前者、把握商業(yè)制勝的前提；朝陽(yáng)大悅城具備更大區(qū)域的輻射能力，

12、這也將為本區(qū)域商圈的發(fā)展和消費(fèi)客流的東移奠定一定基礎(chǔ)；本項(xiàng)目從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，隨著東部整體發(fā)展（CBD東擴(kuò)、規(guī)劃住宅區(qū)人口入?。┖蛙壍澜煌ǖ慕ㄔO(shè)，人口布局由斷點(diǎn)到充分續(xù)接將直接拓寬本項(xiàng)目的輻射力度；商業(yè)平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案宏觀平臺(tái)小結(jié)小結(jié)商 業(yè)華貿(mào)購(gòu)物中心/新光天地朝陽(yáng)大悅城太古頤堤港規(guī)模新光天地：16萬(wàn)平米華貿(mào)購(gòu)物中心：3.7萬(wàn)平方米23萬(wàn)平米8.6萬(wàn)平米商業(yè)檔次中高端/高端消費(fèi)中檔家庭消費(fèi)中高檔業(yè)態(tài)綜合度百貨奢侈品精品超市餐飲百貨超市餐飲娛樂(lè)服飾精品超市餐飲娛樂(lè)周邊商業(yè)氛圍CBD核心商業(yè)，商業(yè)氛圍較好非成熟商圈，商業(yè)氛圍培養(yǎng)期非成熟商圈，商業(yè)不集中可達(dá)性臨長(zhǎng)安街東延長(zhǎng)線主干道，地鐵直接接入，交通便利臨朝陽(yáng)

13、北路主干道，未來(lái)6號(hào)地鐵線，交通便利未來(lái)地鐵14號(hào)線直接接入，不臨主干道區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析PART 2 目標(biāo)解讀與市場(chǎng)分析商業(yè)業(yè)態(tài)綜合度方面存在可提升空間商業(yè)平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案宏觀平臺(tái)小結(jié)小結(jié)商 業(yè)華貿(mào)購(gòu)物中心/新光天地朝陽(yáng)大悅城太古頤堤港商業(yè)布局新光天地百貨與華貿(mào)購(gòu)物中心B1層相通， B1超市、餐飲層，B1-F6層百貨；臨街F1-F4層國(guó)際精品服飾缺乏與百貨的互動(dòng)性獨(dú)立商業(yè)，B1Jusco超市；F1-F4Jusco百貨；F5運(yùn)功、戶外、數(shù)碼；F6-F9餐飲；F10-F11兒童；F7溜冰場(chǎng)；F8影院；F11 KTV；動(dòng)線不理想獨(dú)立商業(yè)，B1精品超市；F1服飾旗艦店；F2流行服飾；F3兒童、運(yùn)動(dòng)、餐飲；

14、F4影院經(jīng)營(yíng)狀況新光天地經(jīng)營(yíng)狀況良好，為北京高檔百貨里的佼佼者；而華貿(mào)購(gòu)物中心除了B1層人流充足外，地面部分經(jīng)營(yíng)狀況欠佳；新近開業(yè)，大悅城品牌號(hào)召力較強(qiáng)，但截至目前除餐飲層和超市人氣較旺，其他樓層尚未體現(xiàn)明顯經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)；經(jīng)營(yíng)狀況一般，較開業(yè)之前半年有明顯好轉(zhuǎn)市場(chǎng)影響力新光三越號(hào)召力較強(qiáng)，專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)；國(guó)際一線品牌聚集人氣；中糧集團(tuán)在北京第二家大悅城，雖然缺乏現(xiàn)有時(shí)尚品牌（zara、h&m)但，引入Gap，具備一定號(hào)召力；太古集團(tuán)成功運(yùn)營(yíng)三里屯village，商業(yè)教有經(jīng)驗(yàn)；輻射能力輻射全市，國(guó)際一線輻射全市主要輻射北京城東四環(huán)外望京、麗都區(qū)域人群入市時(shí)間2007年2010年5月2011年第三季度區(qū)

15、域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析PART 2 目標(biāo)解讀與市場(chǎng)分析新光天地具有更高的輻射力和經(jīng)營(yíng)狀況商業(yè)平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案宏觀平臺(tái)小結(jié)小結(jié)商 業(yè)本項(xiàng)目比較優(yōu)勢(shì)：地理位置處于北京東部重要交通樞紐；周邊擁有大規(guī)模居住區(qū)，人口支撐充足；銀泰集團(tuán)作為項(xiàng)目投資運(yùn)營(yíng)參與者，具有品牌號(hào)召力；：疏導(dǎo)改善項(xiàng)目四周車輛流線，最大程度優(yōu)化項(xiàng)目主體建筑可視性 ；利用銀泰品牌資源優(yōu)勢(shì)； 本項(xiàng)目比較劣勢(shì)：位于成熟商圈外，需要時(shí)間培養(yǎng)商業(yè)成熟期；在項(xiàng)目周圍路網(wǎng)改造完成前，外部車輛佳通流線不方便 ； ：規(guī)模、檔次與綜合度并舉，輻射北京東五環(huán)區(qū)域乃至由五環(huán)帶動(dòng)整個(gè)北京市外消費(fèi)者； 真正一站式購(gòu)物，平衡各業(yè)態(tài)比例；打造購(gòu)物場(chǎng)所舒適感和現(xiàn)代感；小結(jié)區(qū)域商業(yè)

16、小結(jié)PART 2 目標(biāo)解讀與市場(chǎng)分析規(guī)模、檔次與綜合度并舉是項(xiàng)目可以突出的提升點(diǎn)商業(yè)平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案宏觀平臺(tái)小結(jié)小結(jié)商 業(yè)中關(guān)村金融街建國(guó)門燕莎東直門國(guó)貿(mào)首都機(jī)場(chǎng)望京區(qū)域位置區(qū)域環(huán)境國(guó)貿(mào)（CBD）中央商務(wù)區(qū)，大型跨國(guó)公司總部聚集地燕莎第三使館區(qū)望京涉外產(chǎn)業(yè)區(qū)，多個(gè)500強(qiáng)企業(yè)入駐建國(guó)門第一使館區(qū)金融街國(guó)際國(guó)內(nèi)大型金融企業(yè)聚集地東直門交通樞紐、大型企業(yè)總部聚集地、第二使館區(qū)中關(guān)村國(guó)內(nèi)外IT企業(yè)聚集地首都機(jī)場(chǎng)國(guó)門商務(wù)區(qū)，擁有眾多涉外企業(yè)服務(wù)式公寓分布PART 2 目標(biāo)解讀與市場(chǎng)分析北京服務(wù)式公寓主要分布在市區(qū)的重要商圈及使館區(qū)，本項(xiàng)目處于未來(lái)的使館區(qū)及商圈北京服務(wù)式公寓主要分布于市區(qū)內(nèi)的重要商圈及使館

17、區(qū)，依賴于成熟的國(guó)際化商務(wù)氛圍、需要國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)總部及使館區(qū)的支撐；首都機(jī)場(chǎng)雖非城市核心區(qū)，但由于空港經(jīng)濟(jì)、國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)的入駐及涉外人群的存在，使得服務(wù)式公寓存在市場(chǎng)需求；區(qū)域位置 客房數(shù)量（套） 平均租金（元/平米/月）裝修國(guó)貿(mào)（CBD）2,367242全部為精裝修家具：包括床（或加長(zhǎng)床）、沙發(fā)、書桌、餐桌、書柜、酒柜、兒童床等，一般需要配置國(guó)外知名品牌 。家電 ：包括電視、洗衣機(jī)、微波爐、冰箱、空調(diào)、洗碗機(jī) 、飲水機(jī)、電飯煲、烘干機(jī)、烤箱、音響等，多數(shù)為國(guó)外知名品牌 燕莎2,092202東直門1,499172建國(guó)門1,033192望京587160金融街450220中關(guān)村271210首都

18、機(jī)場(chǎng)388110北京服務(wù)式公寓供應(yīng)量最多的還是國(guó)貿(mào)、燕莎、東直門、建國(guó)門這些老牌商圈及使館區(qū)，均供應(yīng)精裝修并提供完善家電、家具的公寓，首都機(jī)場(chǎng)由于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，平均租金較低；服務(wù)式公寓租金PART 2 目標(biāo)解讀與市場(chǎng)分析核心商務(wù)區(qū)內(nèi)租金最高，伴隨著區(qū)域外擴(kuò)租金降低第四使館區(qū)麗都商圈往機(jī)場(chǎng)第一使館區(qū)第三使館區(qū)第二使館區(qū)第三使館區(qū)n1980年，北京規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院按指示將亮馬河下游過(guò)三環(huán)路的區(qū)域規(guī)劃成“第三使館區(qū)”n1992年燕莎友誼商城落成后，該區(qū)域因涉外優(yōu)勢(shì)及國(guó)際化氛圍，而成為北京較早的涉外生活區(qū)高端涉外酒店、公寓云集 麗都商圈國(guó)際化發(fā)展是從麗都飯店開始的，到1998年以麗都假日飯店為核心，已經(jīng)

19、有大大小小幾十個(gè)涉外公寓和別墅產(chǎn)生，出租率非常的高，而且租戶大部分都是外籍人士。形成了一個(gè)有外籍人群聚集、有產(chǎn)業(yè)特色的區(qū)域。北京涉外之最 北京最早的外文學(xué)校和北京最早的外企都在麗都商圈，麗都在北京的發(fā)展中起到了一定的城市對(duì)外開放交流的窗口的作用。伴隨著使館區(qū)的發(fā)展，自90年代初起，麗都酒店區(qū)域成為北京著名的涉外商圈公寓與酒店的融合PART 2 目標(biāo)解讀與市場(chǎng)分析項(xiàng)目概況：寶龍城市廣場(chǎng)由寶龍集團(tuán)投資25億元打造的游樂(lè)主體MALL，總占地面積32萬(wàn)平方米，總建筑面積70萬(wàn)，由50萬(wàn)國(guó)際時(shí)尚體驗(yàn)MALL以及20萬(wàn)國(guó)際社區(qū)組成，集購(gòu)物、美食、旅游、文化、酒店、休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、居住、商務(wù)十大主題功能于

20、一體，并結(jié)合青島城市旅游資源，使游樂(lè)購(gòu)物完美相融，輻射了超千萬(wàn)的消費(fèi)人群；項(xiàng)目區(qū)位：城陽(yáng)是進(jìn)出青島市區(qū)的北大門，距青島市區(qū)中心35公里，項(xiàng)目距離流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)5分鐘車程，客流量極大，為項(xiàng)目提供了大量穩(wěn)定的高端客戶源；室內(nèi)娛樂(lè)青島寶龍城市廣場(chǎng)PART 2 目標(biāo)解讀與市場(chǎng)分析大手筆打造的青島旅游首選站點(diǎn)，首創(chuàng)游樂(lè)MALL的體驗(yàn)式消費(fèi)模式，將游樂(lè)與商業(yè)完美結(jié)合規(guī)劃與定位：n寶龍城市廣場(chǎng)在商業(yè)規(guī)劃方面分別引進(jìn)時(shí)尚百貨、生活超市、數(shù)碼電器、精品建材四大業(yè)態(tài)，每個(gè)樓層均設(shè)置不同的消費(fèi)主題，次主力店穿插期間，營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和公共空間交融一體；n寶龍城市廣場(chǎng)的定位是以旅游為核心功能，集游樂(lè)、娛樂(lè)、購(gòu)物、美食、運(yùn)動(dòng)、休

21、閑、商務(wù)、文化、酒店、辦公等10中功能于一體，在經(jīng)營(yíng)內(nèi)容上涵蓋了大型百貨、超市、品牌專賣店、主題街區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)、影院、美食廣場(chǎng)、五星級(jí)酒店、休閑娛樂(lè)中心、民俗風(fēng)情旅游以及汽車4S店等熱門行業(yè)；百貨住宅區(qū)數(shù)碼電器酒店式公寓生活超市寶龍樂(lè)園五星級(jí)酒店酒店式公寓精品建材休憩廣場(chǎng)室內(nèi)娛樂(lè)青島寶龍城市廣場(chǎng)PART 2 目標(biāo)解讀與市場(chǎng)分析圍繞寶龍樂(lè)園引進(jìn)時(shí)尚百貨、生活超市、數(shù)碼電器、精品建材四大業(yè)態(tài)，形成項(xiàng)目的主要商業(yè)格局區(qū)域商業(yè)租金比較PART 2 目標(biāo)解讀與市場(chǎng)分析租金收益比較：商業(yè)辦公居住酒店酒店：經(jīng)濟(jì)型酒店租金不超過(guò)1元/天/平辦公：租金在4.5-6.5元/天/平公寓：租金在2-3元/天/平商業(yè)：

22、租金在10-16元/天/平Q1:租金收益：商業(yè)辦公居住酒店租金比較雖然目前市場(chǎng)現(xiàn)狀下，辦公的租金收益大于居住物業(yè)，但從出租現(xiàn)狀來(lái)看，辦公物業(yè)出租率整體偏低，發(fā)展相對(duì)薄弱；作為長(zhǎng)期持有型項(xiàng)目，對(duì)物業(yè)收益判斷不能僅局限于眼前，未來(lái)不同類型物業(yè)的價(jià)格上漲空間和發(fā)展空間都對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)利益產(chǎn)生一定的影響；Q2:3案例分析首爾樂(lè)天世界規(guī)劃PART 3 案例分析樂(lè)天探險(xiǎn)世界魔幻島樂(lè)天世界民俗博物館樂(lè)天飯店樂(lè)天百貨公司樂(lè)天世界購(gòu)物區(qū)樂(lè)天世界百貨公司樂(lè)天世界體育中心樂(lè)天世界室內(nèi)游泳池樂(lè)天世界廣場(chǎng)娛樂(lè)：樂(lè)天探險(xiǎn)世界，魔幻島，樂(lè)天世界體育中心，樂(lè)天世界室內(nèi)游泳池，樂(lè)天世界廣場(chǎng)；文化：樂(lè)天世界民俗博物館；酒店：樂(lè)天飯店

23、；購(gòu)物：樂(lè)天百貨，樂(lè)天世界百貨公司，樂(lè)天世界購(gòu)物區(qū)；首爾樂(lè)天世界主要設(shè)施PART 3 案例分析探險(xiǎn)世界室內(nèi)主題公園以“冒險(xiǎn)和神秘”作為主題的尖端娛樂(lè)設(shè)施及游覽設(shè)施，豐富的慶?；顒?dòng)和演出!還有夢(mèng)幻般的世界各國(guó)狂歡活動(dòng)一年365天都能暢游世界最大的室內(nèi)主題公園；魔幻島湖畔上的浪漫美麗的石村湖景、浪漫城堡、最熱門的娛樂(lè)設(shè)施（亞特蘭蒂斯、自由落體、新高空秋千）構(gòu)成了和諧神秘的湖水公園；民俗博物館歷史的氣息由歷史展示館、模型村、游戲院、市街組成的特別具有新概念的民俗博物館，將所有模型仿照人形進(jìn)行制作，使游客更深切地感受到祖先的智慧和傳統(tǒng)；溜冰場(chǎng)溜冰場(chǎng)在樂(lè)天世界地下三層，一年四季不休息，常年開業(yè)；游樂(lè)設(shè)施

24、是項(xiàng)目的核心發(fā)力點(diǎn)，擁有大規(guī)模體量和水平是項(xiàng)目達(dá)到極致的發(fā)現(xiàn)節(jié)日廣場(chǎng)廊街nCity Walk（城市步道）是美國(guó)洛杉磯著名的休閑娛樂(lè)購(gòu)物中心；距離市區(qū)相距3公里，于93年對(duì)外開放；共有40多家專營(yíng)店、餐飲部和娛樂(lè)場(chǎng)所，總建面約為2.5萬(wàn)平米n初期依托于奧斯卡典禮及電影主題活動(dòng)，逐漸形成了以電影為主題的歡慶廣場(chǎng)nCity Walk目前已發(fā)展成為洛杉磯極具節(jié)慶氛圍及文化特色的休閑旅游區(qū)之一?，F(xiàn)在已不僅僅是劇院和主題公園的補(bǔ)充，其本身很快成為一個(gè)主要的目的地 n兩條典型廊街交匯于一個(gè)節(jié)日廣場(chǎng)，通過(guò)節(jié)日慶典、景觀規(guī)劃、娛樂(lè)場(chǎng)所的戲劇化手段，使這些地方成為舞臺(tái)，而生活每天就在這些舞臺(tái)中發(fā)生n在這里，銀幕世

25、界與真實(shí)生活的界限是消融的除了電影以及懷舊，這里也有咖啡館、club、綜合性的購(gòu)物中心和特色小店，它們?nèi)绱藚f(xié)調(diào)的分布在街道中，不喧賓奪主，但也不乏特色；美國(guó)洛杉磯City Walk以電影作為主題的休閑娛樂(lè)商業(yè)洛杉磯CITY WALKPART 3 案例分析主題休閑與商業(yè)結(jié)合的完美案例一個(gè)巨大的，藍(lán)色金剛從山姆古迪量販端掛起City walk 采取以電影為主題，游客在此享受到虛擬的熱鬧氛圍PART 3 案例分析洛杉磯CITY WALKCity walk以電影作為商業(yè)街的主題，游客如同暢游在電影的虛擬世界中電影與主題商業(yè)緊密結(jié)合，時(shí)效性更強(qiáng)City walk現(xiàn)在自身成為美國(guó)一新旅游朝圣地，成為電影愛

26、好者的一大必去景點(diǎn)；主題商業(yè)無(wú)論是以購(gòu)物中心或商業(yè)街形式，都是可以發(fā)展前進(jìn)開放式中心廣場(chǎng)首位的是一個(gè)龐大的鋼鐵網(wǎng)絡(luò)篷 PART 3 案例分析洛杉磯CITY WALK開放式中心廣場(chǎng)是一個(gè)龐大的鋼鐵網(wǎng)絡(luò)頂棚，采光效果好，在遮風(fēng)擋雨的同時(shí)也增強(qiáng)了裝飾效果主題+實(shí)用City walk 業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)類型占比例店名列舉CASUAL DINING(休閑餐飲)19%Andrews Panda Inn、Camachos Cantina、Jon Lovitz Comedy ClubSNACKS & REFRESHMENTS（小吃點(diǎn)心）13%Ben and Jerrys、PopcornopolisQUICK SER

27、VICE EATERIES（快餐）15%KFC Express、Pizza Hut ExpressAPPAREL & ACCESSORIES（服飾）16%Abercrombie & Fitch、Salvatory Shoes、FossilCOLLECTIBLES, GAMES& NOVELTIES（收藏品、游戲、新奇）17%Crows Nest Toys、GameStop、Things From Another WorldHOME,HEALTH & BEAUTY（美容、保?。?%LUSH Cosmetics、Martin Lawrence GalleryNIGHT SPOTS（夜店）8%Har

28、d Rock Cafe Hollywood、Jon Lovitz Comedy ClubCINEMAS（電影院）1%CityWalk Cinemas Stadium 19 with IMAXCONCERTS（劇院）1%Gibson Amphitheatre 4EXPERIENCES（體驗(yàn)式娛樂(lè)）3%iFLY Hollywood Indoor Skydiving、Jillians (bowling)PART 3 案例分析洛杉磯CITY WALK動(dòng)感時(shí)尚的業(yè)態(tài)類型占比接近70%，十分符合商業(yè)街娛樂(lè)化的主題47%20%16%夜店、電影院與劇院游藝與體驗(yàn)式娛樂(lè)服裝餐飲美容與保健10%7%l 小結(jié)借鑒業(yè)

29、態(tài)組合主題突出PART 3 案例分析定位n絢麗的建筑形態(tài)，給予強(qiáng)烈的視覺刺激，營(yíng)造濃厚的商業(yè)氛圍；n豐富的活動(dòng)與主題相結(jié)合；全年?duì)I造商業(yè)氛圍；n主題的形成，成為旅游及電影愛好者的目的地；n時(shí)尚的業(yè)態(tài)設(shè)置，緊扣電影主題的同時(shí)，充分符合商業(yè)街動(dòng)感時(shí)尚的定位；n豐富的娛樂(lè)活動(dòng)，如此吸引人流在此聚集，延長(zhǎng)了在商業(yè)街駐足時(shí)間；4項(xiàng)目整體戰(zhàn)略與定位n整體戰(zhàn)略n形象定位n產(chǎn)品定位PART 4 整體戰(zhàn)略整體戰(zhàn)略戰(zhàn)略思路：做大北京綜合游樂(lè)商業(yè)的引領(lǐng)者，跳脫區(qū)域，通過(guò)核心產(chǎn)品、國(guó)際化理念、奢適品味復(fù)合性戰(zhàn)術(shù)贏得市場(chǎng)室內(nèi)游樂(lè)場(chǎng)購(gòu)物中心百貨店酒店時(shí)尚中心服務(wù)式公寓電影院東南面鳥瞰視圖產(chǎn)品類型 建筑細(xì)分 建筑規(guī)模（m2

30、） 商業(yè)百貨40,000地上建面23.44萬(wàn)購(gòu)物中心64,400活力中心10,000 娛樂(lè)區(qū)8,000主題餐飲5,000 時(shí)尚中心7,000公寓 服務(wù)式公寓 40,000 酒店 四星酒店 30,000 室內(nèi)游樂(lè)場(chǎng) 30,000 地下超市及大賣場(chǎng)/停車場(chǎng)25,000+100,000地下建面12.5萬(wàn)合計(jì)建筑面積 35.94萬(wàn)購(gòu)物中心宣示著一個(gè)娛樂(lè)悠活品牌概念的誕生，探索當(dāng)代優(yōu)質(zhì)生活方式的可能性，重新發(fā)現(xiàn)娛樂(lè)、人文、自然三者的關(guān)系，并以此在全球文化及生活話語(yǔ)中，發(fā)出東方大地的聲音游樂(lè)精品購(gòu)物，項(xiàng)目盈利核心因素約16萬(wàn)平米京城首席娛樂(lè)悠活MALL室內(nèi)游樂(lè)場(chǎng)主題室內(nèi)游樂(lè)場(chǎng)，項(xiàng)目啟動(dòng)核心發(fā)力點(diǎn)主題情景體

31、驗(yàn)樂(lè)園三萬(wàn)平米大型室內(nèi)主題情景樂(lè)園熱帶情景、加勒比探險(xiǎn)主題、室內(nèi)體驗(yàn) 項(xiàng)目核心的發(fā)力點(diǎn)，作為項(xiàng)目形象定位展示的標(biāo)簽是整個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)的關(guān)鍵因素運(yùn)營(yíng)模式：主題公園作為項(xiàng)目最大的配套，是帶動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)及其相關(guān)業(yè)態(tài)成功的關(guān)鍵精品行政酒店四星級(jí)精品酒店，滿足商務(wù)需求Boutique Hotel，3萬(wàn)平米 豪華，精品，個(gè)性設(shè)計(jì) 參考項(xiàng)目：Hotel G、Chanel Hotel、Gallery Hotel Art、Bvlgari Hotel規(guī)模小，320個(gè)房間，房間寬敞、舒適 客房?jī)?nèi)現(xiàn)代商務(wù)、休閑娛樂(lè)設(shè)施齊全服務(wù)式公寓精致，精英，奢適，在此生長(zhǎng)酒店式精裝大堂訂單式定制空間創(chuàng)新式自由組合聚會(huì)的SOHO的宜居的精

32、英公寓四萬(wàn)平米體量小戶型公寓在此生長(zhǎng)客戶演繹地緣客戶他們，工作在機(jī)場(chǎng)或附近，直接或間接的空服人員還有他們，有親緣或生活緣在東部區(qū)域，追求時(shí)尚、現(xiàn)代、品味的生活品質(zhì)財(cái)富客戶企業(yè)老板或高管，追求精英的生活精英公寓精英、高管、財(cái)富5開發(fā)計(jì)劃開發(fā)計(jì)劃及2013年工作節(jié)點(diǎn)PART 5 開發(fā)計(jì)劃開發(fā)計(jì)劃：項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間不超過(guò)5年，2018年底前完工；季度目標(biāo) 一季度 完成建設(shè)用地內(nèi)原朝陽(yáng)干渠遷移改造方案審計(jì)審批；完成用地范圍內(nèi)鄉(xiāng)、村集體企業(yè)的騰退工作，實(shí)現(xiàn)土地平整。 二季度 完成河渠改造工程；完成臨時(shí)水、電審批接入；取得項(xiàng)目“規(guī)劃意見書”；完成項(xiàng)目詳細(xì)設(shè)計(jì)方案及審批。 三季度 正式開工建設(shè)，完成地下土石方工

33、程；取得項(xiàng)目“規(guī)劃工程許可證”、“項(xiàng)目開工證”、“規(guī)劃用地許可證”。 四季度 完成全部地下建設(shè)施工，部分地上建筑實(shí)現(xiàn)突破；取得項(xiàng)目用地市政府批復(fù)，實(shí)現(xiàn)集體土地國(guó)有化，取得國(guó)有土地使用證，完成項(xiàng)目開工前全部行政審批工作。 6投資分析n項(xiàng)目總投資n投資計(jì)劃項(xiàng)目總投資PART 6 投融資分析中國(guó)之窗總投資約為43.3億元，其中土地費(fèi)用約為7.19億元，開發(fā)建設(shè)費(fèi)用約為36.11億元；綜合單方成本約為12037元/平米。平房中國(guó)之窗2012-2018年投資規(guī)劃土地費(fèi)用前期工程費(fèi)建筑安裝費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)各項(xiàng)成本432,601 71,859 10,415 309,050 1

34、1,278 5,099 8,154 4,146 12,600 成本比例100%16.61%2.41%71.44%2.61%1.18%1.88%0.96%2.91%單方投資（含地下）12037 1999 290 8599 314 142 227 115 351 備注：v按我司與平房鄉(xiāng)政府簽訂的中國(guó)之窗建設(shè)合作協(xié)議，我司需按每畝土地30萬(wàn)元作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)，以每畝50萬(wàn)元支付給土地所有權(quán)人建設(shè)用地土地補(bǔ)償費(fèi)，以每畝30萬(wàn)元支付給土地所有權(quán)人代征用地土地補(bǔ)償費(fèi)。v拆遷及征地補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)約1.8億元，我司已累計(jì)支付約5000萬(wàn)元，在土地變性前尚需支付1.3億元。v土地變性費(fèi)用暫按2000元/平米計(jì)；v主題

35、公園最終投資方案未定，暫按2.5億元投資額計(jì)；投資計(jì)劃PART 6 投融資分析投資計(jì)劃合計(jì)2012201320142015201620172018土地費(fèi) 71,859 5,400 2,874 68,985 0 0 0 前期工程費(fèi) 10,415 1,150 4,166 6,249 0 0 0 建筑安裝費(fèi) 309,050 0 30,905 77,263 77,263 61,810 30,905 30,905 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 11,278 0 1,128 2,819 2,819 2,256 1,128 1,128 公建配套設(shè)施費(fèi) 0 0 0 0 0 0 0 0 開發(fā)間接費(fèi) 5,099 0 510 1,2

36、75 1,275 1,020 510 510 管理費(fèi)用 8,154 0 815 2,039 2,039 1,631 815 815 財(cái)務(wù)費(fèi)用0 0 0 0 0 0 0 0 其他費(fèi)用4,146 0 415 1,037 1,037 829 415 415 不可預(yù)見費(fèi)12,600 0 1,260 3,150 3,150 2,520 1,260 1,260 總投資432,601 6,550 42,073 162,816 87,582 70,066 35,033 35,033 項(xiàng)目總投資43.3億元，2013年需投資4.2億元，在2014年出現(xiàn)投資高峰16.3億元7運(yùn)營(yíng)分析n商業(yè)運(yùn)營(yíng)分析n主題公園運(yùn)營(yíng)分

37、析n其它業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)分析商業(yè)運(yùn)營(yíng)分析PART 7 運(yùn)營(yíng)分析中弘控股股份有限公司合計(jì)2019年2020年2021年2022年2023年集中商業(yè)1、營(yíng)業(yè)收入1.1百貨類出租率80%85%90%90%90%平均租金（元/日.平方米）2.00 2.00 2.00 2.10 2.21 年租金總額1,6351,7371,8401,9322,0281.2購(gòu)物中心類出租率80%85%90%90%90%平均租金（元/日.平方米）4.00 4.00 4.00 4.20 4.41 年租金總額5,2655,5945,9246,2206,5311.3活力中心類出租率80%85%90%90%90%年租金總額409434460

38、4835071.3娛樂(lè)類出租率80%85%90%90%90%年租金總額4094344604835071.3主題餐飲類出租率80%85%90%90%90%年租金總額1,4311,5201,6101,6901,775商業(yè)整體年租金總額927,6969,1499,72110,29310,80711,3482、經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)成本合計(jì)345,1596,1996,3206,4416,5496,663經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)582,5372,9503,4013,8524,2584,684折舊及攤銷153,3484,3814,3814,3814,3814,381利潤(rùn)總額429,189-1,432-981-530-124303所

39、得稅107,90000000凈利潤(rùn)321,289-1,432-981-530-124303商業(yè)首年運(yùn)營(yíng)虧損1400萬(wàn)元，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)凈利潤(rùn)合計(jì)32億元，靜態(tài)回收周期為24.06年項(xiàng)目分類比例建筑面積可出租比例總投資初始租金（元/日.平方米）租金遞增分類總面積小計(jì)2022-20262027-20362037-2050(每三年)商業(yè)功能 百貨31%40,000127,40070%153,3482.00 5.00%8.00%10.00%購(gòu)物中心51%64,4004.00 5.00%8.00%10.00%活力中心8%10,0002.00 5.00%8.00%10.00%娛樂(lè)區(qū)6%8,0002.00 5

40、.00%8.00%10.00%主題餐飲4%5,0007.00 5.00%8.00%10.00%取值標(biāo)準(zhǔn)取值標(biāo)準(zhǔn)注：取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由商業(yè)部們建議定價(jià)主題公園運(yùn)營(yíng)分析PART 7 運(yùn)營(yíng)分析2019年2020年2021年2022年2023年2024年1、營(yíng)業(yè)收入門票價(jià)格100100105105105110平均每人綜合消費(fèi)（元/人/次）758084848488年均游客數(shù)量（萬(wàn)人次/年）1001101211211211501收入7,5008,80010,16410,16410,16413,200年?duì)I業(yè)收入總額7,5008,80010,16410,16410,16413,2002、經(jīng)營(yíng)成本營(yíng)業(yè)成本直接成本375

41、440508508508660能源消藝費(fèi)用113132152152152198人工成本4,0004,0004,0004,2004,2004,200小計(jì)4,6384,7484,8645,0645,0645,322營(yíng)業(yè)費(fèi)用維修費(fèi)用工程費(fèi)用113132152152152198設(shè)備費(fèi)用113132152152152198管理費(fèi)售費(fèi)可預(yù)見費(fèi)用7588102102102132再投資費(fèi)用0 0 0 0 0 0 小計(jì)600 704 813 813 813 1,056 相關(guān)稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅金及附加4

42、20 493 569 569 569 739 房產(chǎn)稅253 253 253 253 253 253 保險(xiǎn)費(fèi)30 30 30 30 30 30 小計(jì)703 776 852 852 852 1,022 經(jīng)營(yíng)成本合計(jì)5,9416,2286,5296,7296,7297,400經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)1,5592,5723,6353,4353,4355,800折舊及攤銷1,8061,8061,8061,8061,8061,806利潤(rùn)總額-2467671,8291,6291,6293,994所得稅0192457407407999凈利潤(rùn)-2465751,3721,2221,2222,996主題公園首年運(yùn)營(yíng)虧損250萬(wàn)元，

43、運(yùn)營(yíng)期間凈利潤(rùn)合計(jì)11億元，靜態(tài)回收周期為9.8年，內(nèi)部收益率8.04%注：由主題公園部提供數(shù)據(jù)資料酒店運(yùn)營(yíng)分析PART 7 運(yùn)營(yíng)分析合計(jì)2019年2020年2021年2022年2023年一、酒店經(jīng)營(yíng)（二）、四星級(jí)1、營(yíng)業(yè)收入入住率65%68%72%75%78%平均客房?jī)r(jià)格7007007007357351.1客房營(yíng)業(yè)收入290,9885,3145,5605,8876,4396,6961.2餐飲營(yíng)業(yè)收入33,5346126416787427721.3其他收入36,058659689729798830年?duì)I業(yè)收入總額360,5806,5856,8897,2957,9788,2982、經(jīng)營(yíng)成本營(yíng)業(yè)成本

44、人工成本42,450922922922968968能源消耗28,125514537569622647消耗品物品報(bào)損20,369372389412451469洗滌2,910 53 56 59 64 67 餐飲成本11,737 214 224 237 260 270 其他成本10,817 198 207 219 239 249 合計(jì)116,408 2,273 2,335 2,418 2,605 2,670 營(yíng)業(yè)費(fèi)用合計(jì)32,256 408 427 452 495 514 相關(guān)稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅金及附加13,882 254 265 281 307 319 房產(chǎn)稅11,804 337 337 337 337

45、337 保險(xiǎn)費(fèi)1,405 40 40 40 40 40 合計(jì)27,091 631 643 658 685 697 經(jīng)營(yíng)成本合計(jì)175,7563,3123,4053,5293,7843,881經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)184,8243,2733,4843,7664,1954,416折舊及攤銷48,1471,3761,3761,3761,3761,376利潤(rùn)總額136,6771,8982,1092,3902,8193,041所得稅34,169474527598705760凈利潤(rùn)102,5081,4231,5821,7932,1142,280酒店首年凈利潤(rùn)約1400萬(wàn)元，凈利潤(rùn)合計(jì)約10億元，靜態(tài)回收周期為13.68

46、年項(xiàng)目客房數(shù)建筑面積總投資星級(jí)酒店收入構(gòu)成比例再裝修單價(jià)（元/平方米）攤銷年限再裝修成本(萬(wàn)）年攤銷額（萬(wàn)元/年）小計(jì)客房餐飲其他四星級(jí)3203000048,14781%9%10%100083000375 其他業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)分析PART 7 運(yùn)營(yíng)分析合計(jì)2019年2020年2021年2022年2023年服務(wù)公寓1、營(yíng)業(yè)收入1.1餐飲類出租率80%85%90%90%90%平均租金（元/日.平方米）5.00 5.00 5.00 5.50 5.50 年租金總額1531631721901901.2公寓類出租率80%85%90%90%90%平均租金（元/日.平方米）3.00 3.00 3.00 3.15 3.

47、15 年租金總額1,7481,8571,9662,0642,064公寓整體年租金總額103,8931,9012,0202,1392,2542,2542、經(jīng)營(yíng)成本營(yíng)業(yè)費(fèi)用水電氣等能源費(fèi)用5,19595101107113113設(shè)備維護(hù)費(fèi)3,519101101101101101營(yíng)銷費(fèi)用5191010111111維修費(fèi)用2,0783840434545管理費(fèi)用3,1175761646868小計(jì)14,427300313325337337相關(guān)稅費(fèi)小計(jì)13,176342 345 349 353 353 經(jīng)營(yíng)成本合計(jì)24,253594604615625625經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)33,099433487541596596折舊

48、及攤銷36,1101,0321,0321,0321,0321,032利潤(rùn)總額-3,011-598-545-491-435-435所得稅61000000凈利潤(rùn)-3,621-598-545-491-435-435公寓首年運(yùn)營(yíng)凈虧損600萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)期內(nèi)凈利潤(rùn)合計(jì)虧損3600萬(wàn)元，投資不能實(shí)現(xiàn)回收項(xiàng)目分類比例建筑面積可出租比例總投資初始租金（元/日平）租金遞增分類總面積小計(jì)2019-20212022-2050(每三年） 2051-2053服務(wù)式公寓底商類5%1,50030,00070%36,1105.00 0.00%10.00%0.00%公寓類95%28,5001.500.00%5.00%0.00%注

49、：公寓項(xiàng)目公司提出于政府協(xié)議還建物業(yè)（未確定，保守估值租金）合計(jì)2019年2020年2021年2022年2023年集中商業(yè)1、營(yíng)業(yè)收入1.1地下超市出租率80%85%90%90%90%平均租金（元/日.平方米）2.50 2.50 2.50 2.63 2.76 年租金總額1,2781,3571,4371,5091,5841.2地下停車場(chǎng)出租率80%85%90%90%90%平均租金（元/日.平方米）1.00 1.00 1.00 1.05 1.10 年租金總額1,8401,9552,0702,1732,2821.3設(shè)備用地出租率80%85%90%90%90%平均租金（元/日.平方米）0.00 0.0

50、0 0.00 0.00 0.00 年租金總額00000商業(yè)整體年租金總額333,4413,1173,3123,5073,6823,8662、經(jīng)營(yíng)成本相關(guān)稅費(fèi)小計(jì)61,1311,354 1,365 1,376 1,386 1,396 經(jīng)營(yíng)成本合計(jì)124,4772,3452,3812,4162,4482,481經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)208,9647729311,0911,2341,385折舊及攤銷154,7584,2994,2994,2994,2994,299利潤(rùn)總額54,205-3,527-3,368-3,208-3,064-2,914所得稅20,83700000凈利潤(rùn)33,368-3,527-3,368-3

51、,208-3,064-2,914其他業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)分析地下業(yè)態(tài)PART 7 運(yùn)營(yíng)分析地下部分運(yùn)營(yíng)期間凈利潤(rùn)合計(jì)約3億元項(xiàng)目分類比例建筑面積可出租比例總投資初始租金（元/日.平方米）分類總面積小計(jì)地下物業(yè)地下超市類20%25,000125,00070%150,4602.50 地下停車場(chǎng)類72%90,0001.00 設(shè)備用地8%10,0000.00 項(xiàng)目收益統(tǒng)計(jì)PART 8 經(jīng)營(yíng)效益分析2019年-2023年項(xiàng)目五年經(jīng)營(yíng)總收入約16.3億元，經(jīng)營(yíng)總凈利潤(rùn)約-6000萬(wàn)元序號(hào)序號(hào)科目科目合計(jì)合計(jì)2019年年2020年年2021年年2022年年2023年年1年總收入（萬(wàn)元）163,01128,20830,6

52、9533,34734,83435,9262年總經(jīng)營(yíng)成本（萬(wàn)元）100,16618,93219,48820,08820,70220,9563年總營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元）62,8449,27611,20713,25914,13114,9714折舊及攤銷（萬(wàn)元）69,17213,83413,83413,83413,83413,8345稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）-6,328-4,558-2,627-5762971,1366所得稅（萬(wàn)元）00 0 0 0 0 7凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）-6,328(4558)(2627)(576)297 1136 8融資分析現(xiàn)金流分析PART 8 經(jīng)營(yíng)效益分析項(xiàng)目年資金最大缺口在2014年為16億

53、元，累計(jì)資金缺口最大在2018年為43億元；IRR為4.2%，年投資回報(bào)率為1.5%；序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1 現(xiàn)金流出432601 42073 162816 87582 70066 35033 35033 2 土地費(fèi) 71859 2874 68985 0 0 0 0 3 前期工程費(fèi) 10415 4166 6249 0 0 0 0 4 建筑安裝費(fèi) 309050 30905 77263 77263 61810 30905 30905 5 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 11278 1128 2819 2819 225

54、6 1128 1128 6 公建配套設(shè)施費(fèi) 0 0 0 0 0 0 0 7 開發(fā)間接費(fèi) 5099 510 1275 1275 1020 510 510 8 管理費(fèi)用 8154 815 2039 2039 1631 815 815 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用0 0 0 0 0 0 0 10 其他費(fèi)用4146 415 1037 1037 829 415 415 11 不可預(yù)見費(fèi)12600 1260 3150 3150 2520 1260 1260 12 現(xiàn)金流入1,192,061 0 0 0 0 0 0 8,802 10,488 12,204 13,019 13,803 13 商業(yè)物業(yè)474,637 2,950

55、 3,401 3,852 4,258 4,684 14 時(shí)尚辦公78,016 289 332 375 413 454 15 服務(wù)式公寓32,489 433 487 541 596 596 16 地下經(jīng)營(yíng)物業(yè)281,107 772 931 1,091 1,234 1,385 17 酒店150,655 2,799 2,957 3,168 3,490 3,656 18 室內(nèi)游樂(lè)園175,157 1,559 2,380 3,177 3,027 3,027 凈現(xiàn)金流入759,460 (42,073)(162,816)(87,582)(70,066)(35,033)(35,033)8,802 10,488 12,204 13,019 13,803 累計(jì)現(xiàn)金流入(42,073)(204,888) (292,470)(362,536)(397,569) (432,601)(423,800)(413,311) (401,107) (388,088)(374,285)融資計(jì)劃PART 6 投融資分析項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)總資金缺口43億元（自有資本金不低于35%）；