設備前期管理培訓

1、前期設備管理前期設備管理 前期設備管理主要包括：設備的設計、設備的選型、設備的安裝調試、設備的驗收等幾個階段 物業(yè)公司應在規(guī)劃設計階段，派人協(xié)助開發(fā)商，參與設備的設計、選型、安裝調試及驗收工作一、設備的選型，需注意以下問題：一、設備的選型，需注意以下問題：1、可靠性、可靠性 可靠性是表示一個系統(tǒng)、一臺設備在規(guī)定的時間內(nèi)、在規(guī)定的使用條件下、無故障地發(fā)揮規(guī)定機能的程度。一個系統(tǒng)、一臺設備的可靠性愈高，則故障率愈低，經(jīng)濟效益愈高，這是衡量設備性能的一個重要方面。2、維修性（可修性或易修性）、維修性（可修性或易修性）維修性影響設備維護和修理的工作量和費用。維修性好的設備，一般是指設備結構簡單，零部件

2、組合合理；維修的零部件可迅速拆卸，易于檢查，易于操作，實現(xiàn)了通用化和標準化，零件互換性強等。一般說來，設備越是復雜、精密，維護和修理的難度也越大，要求具有相適應的維護和修理的專門知識和技術，對設備的潤滑油品、備品配件等器材的要求也高。3、節(jié)能性、節(jié)能性節(jié)能性是指設備對能源利用的性能。節(jié)能性好的設備，表現(xiàn)為熱效率高、能源利用率高、能源消耗量少。4、通用性、通用性通用性，主要指一種型號的機械設備的適用面要廣，即要強調設備的標準化、系列化、通用化。就一個企業(yè)來說，同類型設備的機型越少，數(shù)量越多，對于設備的備用、檢修、備件儲備等管理都是十分有利的。5、安全性、安全性在選擇設備時，要選擇在生產(chǎn)中安全可靠

3、的設備，設備的故障會帶來重大的經(jīng)濟損失和人身事故。要注意防護設施的可靠性，要注意設備的材質是否滿足設計要求，安裝是否合理、牢固，是否安裝有預報和防止設備事故的各種安全裝置。6、環(huán)保性、環(huán)保性環(huán)保性是指設備的噪聲和排放的有害物質對環(huán)境的污染要符合有關規(guī)定的要求。7、成套性、成套性成套性是指設備本身及各種設備之間的成套配套情況。避免動力設備與生產(chǎn)設備之間“大馬拉小車”或“小馬拉大車”的現(xiàn)象。參與設計、現(xiàn)場施工管理會議，從物業(yè)管理和使用者的角度，提出節(jié)約投資、方便管理、降低能耗方面的建議二、設備的安裝調試二、設備的安裝調試協(xié)助開發(fā)商檢查有關系統(tǒng)及各項機電設備之前期施工安裝工藝，是否符合施工規(guī)范從物業(yè)

4、管理和使用者的角度，審閱物業(yè)的設計方案及施工圖紙，對物業(yè)的總體規(guī)劃、建筑設計、設備用房，規(guī)劃布置等方面向開發(fā)商提供改善及改良意見 從物業(yè)管理、使用者的角度，對機電設備的配置和設計，于用量、選型、預見的潛在問題及有利于節(jié)約運行成本和日后的維修保養(yǎng)等問題提出專業(yè)意見和建議，以達到節(jié)約能源費用的效果 根據(jù)物業(yè)管理的需要，就智能化、消防、監(jiān)控系統(tǒng)的功能及設備布點等配置，向開發(fā)商提供有利于控制成本、便于管理方面的意見 從物業(yè)管理、使用者的角度，對道路交通、人、車分流規(guī)劃 、綠化環(huán)境的和諧優(yōu)化，提供合理建議三、設備的驗收與管理三、設備的驗收與管理p 辦理接管移交手續(xù)，并需開發(fā)商提供以下資料：辦理接管移交手

5、續(xù)，并需開發(fā)商提供以下資料：1. 提供被接管設備系統(tǒng)的竣工圖(若尚未完成峻工圖，必須提供最終的 施工圖，并附詳細的設計修改說明) ； 2.提供被接管的設備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊及其它有關資料； 3.提供與承包商(或供應商)簽署承包(供應)合同中有關技術、保修條款；4.出示政府有關職能部門(詳見附表)驗收證明 ； 5.提供承包商、廠商及供應商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料；6.提供必要的專業(yè)技術介紹和培訓；7.提供所有測試、檢驗和分析報告； 8.清潔被接管的場地、設備和機房 。p 對以下情況，物業(yè)公司有權拒絕接管設備：對以下情況，物業(yè)公司有權拒絕接管設備：1.嚴重違反國家有關法規(guī) ； 2.未能

6、通過有關政府職能部門的驗收 ；3.施工區(qū)域與交付物業(yè)不能有效隔離 ；4.設備機房不能完全獨立封閉 ； 5.其它可能危及設備正常運行和人身安全的物業(yè) p 設備缺陷整改：設備缺陷整改： 對在接管過程中發(fā)現(xiàn)的各種問題包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護引起的受損等情況，管理公司將會做詳細的缺陷記錄，以供開發(fā)商(或 大業(yè)主)督促承包商(或供應商)進行整改，對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。對問題比較嚴重，則向開發(fā)商(或大業(yè)主)建議暫緩接管，待整改完成后重新驗收p 設備試運行：設備試運行： 若部分設備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗收，但由于小業(yè)主(或租戶)入住需要必須開啟運行某些設備或系統(tǒng)，管理

7、公司一般僅做實物驗收，并嚴格按開發(fā)商(或大業(yè)主)的書面指令進行管理和操作，在此期間，技術上仍由承包商(供應商)把關，若發(fā)生任何問題或意外，除管理公司人為原因外，責任由開發(fā)商(或大業(yè)主) 其承包商負責，對于重要設備或機房有必要簽定臨時試運行協(xié)議，清楚列明有關各方責任p 設備運行模式：設備運行模式： 按開發(fā)商（或營銷部門）的使用需求，物業(yè)公司制訂設備運行、維護、保養(yǎng)時間表及相關工作流程，開發(fā)商（或營銷部門）書面確認，物業(yè)公司遵照執(zhí)行p 建立設備運行、維護、保養(yǎng)方面的管理制度：建立設備運行、維護、保養(yǎng)方面的管理制度： 包括設備機房管理制度、值班及交接班制度、維修材料及工具領用管理制度、倉庫管理制度、

8、機房及設備設施巡查制度、機房門禁制度、安全工作制度、外委設備廠商監(jiān)管制度、危險品管理制度、維修工作流程等p 制訂各系統(tǒng)設備作業(yè)指導書：制訂各系統(tǒng)設備作業(yè)指導書： 根據(jù)所提供的設備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊及其它有關資料，制訂設備運行、維護、保養(yǎng)作業(yè)指導書，包括各種運行、保養(yǎng)、維修方面的操作規(guī)程、安全制度（包括工作票制度；工作許可制度；工作監(jiān)護制度；工作間斷、工作轉移和工作終結制度等）、注意事項、表格、緊急事件處理程序、各種表格等p 制訂設備計劃性維護、保養(yǎng)計劃（月度、年度），并按制訂設備計劃性維護、保養(yǎng)計劃（月度、年度），并按計劃執(zhí)行：計劃執(zhí)行： 分為設備計劃性維護、保養(yǎng)與應急維修兩部份： 制訂設備的年（月）度維護、保養(yǎng)計劃，并安排落實，定期進行總結；