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1、 管理五區(qū)管理五區(qū) 張新宏張新宏 各位領(lǐng)導(dǎo)、同仁上午好: 隨著市場的發(fā)展,精裝修的工程是越來越多,根據(jù)精裝修房有著體量大、房型單一、質(zhì)量要求高、維修工作量大的特點,在這里重點談?wù)劸b房在成本控制過程中所注意的要點,主要分幾下7個方面:一、報價注意事項一、報價注意事項二、合同談判要點二、合同談判要點三、工藝做法交底統(tǒng)一三、工藝做法交底統(tǒng)一四、材料紅杠線量的確定四、材料紅杠線量的確定五、材料損耗的控制五、材料損耗的控制六、班組人工費的控制六、班組人工費的控制七、成品保護的控制七、成品保護的控制一、報價注意事項一、報價注意事項 1、措施費的測算,精裝房體量大、每平方造價較低, 所以措施費所占比例就大
2、,不能按照常規(guī)的比例進 行估算,要經(jīng)過仔細的測算,常規(guī)有15項內(nèi)容需要 進行測算:(1)現(xiàn)場文明施工費1.0(2)安全施工費0.4(3)環(huán)境保護費(不含竣工空氣污染檢測費)0.5(4)材料檢驗、試驗費0.18(5)臨時設(shè)施費0.8(6)腳手架費(按現(xiàn)場實際條件定)(7)材料運輸費(按現(xiàn)場實際條件定)(不同于一般 性工程)(8)材料二次搬運、夜間搬運增加費0.15(9)工程超高人工降耗增加費(按現(xiàn)場實際條件定)(10)室內(nèi)保潔費(不含開荒保潔)0.15(11)深化設(shè)計費0.1(大堂酒店需增加比例,根據(jù)圖紙情況另行商議)(12)已完工程及設(shè)備成品保護費0.4(13)包干費(現(xiàn)場水電費、垃圾清理至樓
3、下指定由總包外運、3小時以內(nèi)停電停水,不含土建總包服務(wù)費)1.0(14)住宿補助及遠征施工費(按現(xiàn)場實際條件定)(15)空氣污檢測費(正常是要推給甲方處理) 總體上取下來會在810左右,實際成本 會在57左右,主要是考慮后期維修費 用,維修周期長、維修工作量大,工程竣工以后還要考慮到12年長時間留守部分工人待命維修,因為現(xiàn)在小業(yè)主上百萬元買一套房,挑剔是正 常的,這塊費用又不好單列,只能含在相應(yīng)措施費內(nèi), 例如東九竣工一年多,已花了120萬左右維修費用; 2、綜合單價組價的測算,考慮到精裝修體量大、材料單一及利潤較透明的特點,我們在組價時不能按照定額進行估算,高了甲方肯定中不了標,低了是沒有經(jīng)
4、營的空間,也不可能想在材料上做文章來拉虧本子目,所以在組價時要結(jié)合現(xiàn)場實際施工工藝進行測算,有以下幾點需注意的地方: (1)吊頂輕鋼龍骨含量:主付龍骨的含量偏高,沿邊龍骨含量偏低; (2)成品門、家俱、木飾面沒有相應(yīng)定額套用,如參照類似定額需調(diào)整人工,常規(guī)是材料價的1012;(3)衛(wèi)生間墻面磚或石材鋪貼,沒有現(xiàn)成的粘貼劑定額套用,如參照干粉型定額,需根據(jù)實際情況調(diào)整含量,根據(jù)現(xiàn)場實測每1mm厚度大致耗用1.51.7kg粘結(jié)劑,實際鋪貼厚度在810mm;(4)乳膠漆的人工在定額中含量是偏低,而這項工作在精裝造價中所占比例較大,肯定是虧不得。 3、公司管理費及利潤1012,取費基礎(chǔ)為總價,這樣便于
5、好控制成本。4、其它說明:(1)甲指乙供材,按甲方簽價加12采購、保管費計入結(jié)算;(2)甲供乙安材料,按甲方購買價取11.5%管理費8質(zhì)量控制、深化排版、配合保管費、;(3)甲供甲安或甲方單獨分包子項,并納入裝飾范圍統(tǒng)一管理、協(xié)調(diào)的,按分包單位造價取3的總包協(xié)調(diào)費、配合費;(4)現(xiàn)場零星點工按90元/工日計?。?二、合同談判要點二、合同談判要點 在合同談判過程中除了一些常規(guī)條款注意控制外,針對精裝修房我們還要多關(guān)注以下幾點:1、驗收標準不能以小業(yè)主為準,要明確以國家驗收規(guī)范為準,防止在小業(yè)主收房過程中,工程部兩手一攤把責(zé)任全部加在我們身上。但在實際過程中還是對小業(yè)提出的一些非合理要求進行修補,
6、維修量倒是不大,但是隨叫隨到,在背后卻耗用大量人工,這是精裝修工程成本上升的一大特點,怎么去控制是值得思考;2、保修時間的明確為竣工后幾年內(nèi),不是以說以開發(fā)商與小業(yè)簽定合同的保修時間,而且要明確保修的內(nèi)容,最好是有詳細的說明,哪些在保修內(nèi),哪些不在修內(nèi)(需要整理),因為精裝房后期維修的成本非常之大,就像是我們是賣出的產(chǎn)品一樣,要有詳細的質(zhì)保說明;3、在合同中要注明環(huán)境污染檢測責(zé)任,因為精裝房中很多材料是甲供或者是甲方指定,為了避免小業(yè)主收房后不必要的糾紛,一般檢測是交給甲方處理, 誰的材料不合格由誰負責(zé),要注意日常材料報驗的有效性。 4、竣工驗收的時間要明確好節(jié)點時間,不是以小業(yè)主收房時間為準
7、,應(yīng)是在我方提交竣工驗收證明后由業(yè)主在多少天內(nèi)組織驗收,以這個時間為竣工時間。在施工過程中后期要強烈要求甲方接收鑰匙進行介入管理,并做好簽收手續(xù),以防日后有糾紛。 5、工期的風(fēng)險非常大,往往也是沒有退路,一旦小業(yè)主不能按時收房就會提出索賠,甲方也肯定會把責(zé)任加在 我們身上,所以過程中一定要作為重點來經(jīng)營,最好在合同上明確罰款的上限; 6、審計時間要明確,我們合作的開發(fā)商基本都是用他們的合同文本,總體是對他們有利,經(jīng)濟形勢不好的情況下,防止開發(fā)商有意拖延審計時間,不象我們做政府工程,你不審甲方還會催著審。三、工藝做法交底統(tǒng)一三、工藝做法交底統(tǒng)一 根據(jù)報價書及現(xiàn)場實際情況,對施工工藝進行多方案比較
8、,確保質(zhì)量的同時把成本降至最低,一種工藝只要省一點點將是一筆不小的節(jié)約,哪怕是一塊預(yù)埋板的節(jié)約、1mm厚粘結(jié)劑的節(jié)約等等,這就需要我們統(tǒng)一做法,盡可能把工藝優(yōu)化到最佳:1、由深化設(shè)計師、施工員、預(yù)算員共同參與工藝做法深化,例如吊頂龍骨的排版、吊頂造型的做法、電視及五金預(yù)埋方案、飾面基層做法等等;精裝中比較典形的有(這里不詳細列舉):(1)鏡子基層采用玻鎂板代替木工板;(2)軟包布分格控制損耗;(3)吊頂立板盡可能采用輕鋼龍骨,可合理利用零料龍骨,也有利于質(zhì)量控制; 2、針對確定方案進行全員交底,針對精裝采用水平施工,人員較多,如果不全員交底就會達不到統(tǒng)一的目的; 3、在每個分項剛開始施工時由專
9、人重點檢查,以便及時整改,加強首檢制度的執(zhí)行。 4、對于影響到質(zhì)量的做法一定不能省,減少后期的維修實際上也是成本的控制,如吊頂轉(zhuǎn)角加固、凹槽做法等; 四、材料紅杠線量的確定四、材料紅杠線量的確定 紅杠線量是控制班組領(lǐng)料和統(tǒng)一配料的依據(jù),精裝修房都是體量大、房間多的特點,如果前期沒有一個指導(dǎo)性的材料用量,過程中將沒有辦法去控制,在制定紅杠線量過程中,我們要注意以下幾點: 1、此項工作一定要有施工員、預(yù)算員、帶班結(jié)合工藝交底圖紙共同參與測算,按樣板房實測是最準的,并讓帶班簽字確認,如果前期不能確定用量的材料,在班組領(lǐng)用前一定要測算出來,如墻紙、小五金。 2、此量出來后要交倉庫、施工員、帶班各一份,
10、由施工員、倉庫把關(guān)班組的領(lǐng)用量,時刻提醒班組領(lǐng)用量與紅杠線量和差距,設(shè)定預(yù)警線。 3、過程中要由預(yù)算員、施工員對現(xiàn)場做法進行檢查、核對,及時調(diào)整紅杠線量,盡可能把紅杠線量跟實際相符合。 五、材料損耗的控制五、材料損耗的控制 (一)、損耗控制的特點(一)、損耗控制的特點 1、針對戶型統(tǒng)一、批量作業(yè)的特點,基層材料需定尺加工,減少損耗,但要注意交底和統(tǒng)一配料、檢查,避免長的切成短的,短的扔掉現(xiàn)象人,例如輕鋼龍骨、石膏板、墻紙采取量大定尺加工; 2、 對于統(tǒng)一做法子項采取集中加工,由安裝工人領(lǐng)用半成品到現(xiàn)場安裝,如門套木工板基層、窗簾盒木工板基層、吊頂造型、墻紙、墻地磚等,主要注意現(xiàn)場場地的選定、班
11、組的配合; 3、針對一些比例小、比較零碎、損耗大的零星輔材,建議采取雙包的形式來控制損耗,這同時也是為減輕項目部、倉管的壓力,例如吊頂面自攻螺絲、油漆膩子、夾板基層槍釘、水泥黃砂、墻紙基層采用雙包等; 4、針對一些因為施工會造成很大浪費的主材,建議采取雙包施工,例如石材、石膏線、玻璃。 5、針對房間多、空間小的特點,現(xiàn)場需有人專門定期檢查余料集中匯總,工完料完,避免現(xiàn)場有存量,工人不知道還在領(lǐng)料。 6、臨時設(shè)施控制,現(xiàn)場特別是木工板用量往往是遠遠超過結(jié)算量,有很大一塊是班組拿來做倉庫、宿舍床板、宿舍桌子等,包括現(xiàn)場的水電費,我們要嚴格控制這一塊,現(xiàn)在很多工程都是單獨掛表結(jié)算。 7、針對體量大、
12、時間長的特點,材料領(lǐng)用制度要規(guī)范,班組由專人領(lǐng)用,項目部由施工員、預(yù)算員參與審核班組請料,但項目部要注意執(zhí)行力,開了紅燈就不好收場。 (二)、損耗控制在執(zhí)行過程中遇到的問題(二)、損耗控制在執(zhí)行過程中遇到的問題 前幾年我們區(qū)就一直在談?chuàng)p耗控制,但是在具體執(zhí)行過程中還是有很多問題,我個人認為主要是以下幾點原因: 1、材料損耗不僅僅是對班組考核,應(yīng)該同項目經(jīng)理、施工員考核也掛上鉤,也要簽一份損耗控制責(zé)任狀,從上至下都要有意識、壓力。 2、在深化設(shè)計上面不能讓設(shè)計師去關(guān)注損耗問題,這是有點不太現(xiàn)實,所有深化的內(nèi)容應(yīng)由預(yù)算員主動參與審閱一遍,力求在效果、質(zhì)量、成本上達到平衡,預(yù)算 員要進行測算多種方案
13、的價格,供項目經(jīng)理決策; 3、損耗的控制其實不局限于現(xiàn)場材料的浪費,很多時候是交底的工藝是否合理?項目部有沒有做到點對點、人對人的交底? 4、成本控制的意識是有了、制度也有了,但是做到最后效果可能是一般,是什么原因?qū)е吝@種結(jié)果呢?關(guān)鍵還是要有一套完整的實施流程來推動制度的執(zhí)行,每個人的責(zé)任是什么,相互之間怎么溝通; 5、針對每個項目部不同的施工水平,我認為要有套指導(dǎo)性的東西幫助材料損耗控制,例如像質(zhì)量通病一樣,大家集思廣益也來編制損耗控制通?。?、老板和帶班之間在損耗控制上是一種矛盾,老板認為材料節(jié)約了,他的人工肯定是花多了,所以往往老板是不太關(guān)心現(xiàn)場材料損耗問題(沒有那么高的意識,也不在乎這
14、點獎罰金額),我認為應(yīng)該直接同帶班考核。7、最終考核對現(xiàn)其實很難做,首先前期測算的數(shù)據(jù)要有說服力,并能夠隨著工程進展,根據(jù)實際情況不斷調(diào)整,對過程中班組節(jié)約或損耗要有依據(jù)輔助說明,如序號 材料名稱損耗通病控制要點1石材1、色差,甲方要求更換2、大改小切割1、重點部位在廠家就要預(yù)排查看2、材料廠家貼好標簽、裝箱,照片、聯(lián)系單、領(lǐng)用簽字單等;六、班組人工費的控制六、班組人工費的控制1、人工費在50前需簽定合同并包死,由班組共同承擔(dān)風(fēng)險,由此加強班組自身的管理。2、合理按排工作,幫助班組去控制人工費,不能東一棒西一錘的去做,在工序上、材料配送上要合理、到位;最好采用單一流水作業(yè),例如做門套安排一些固定人員,就專門做門套。3、規(guī)范做法,注意質(zhì)量通病的預(yù)防,減少維修工作量。 七、成品保護的控制七、成品保護的控制1、其它配合安裝
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