龍湖地產(chǎn)利潤(rùn)表分析

1、龍湖地產(chǎn)利潤(rùn)表分析龍湖地產(chǎn)利潤(rùn)表分析一、龍湖簡(jiǎn)介一、龍湖簡(jiǎn)介一、龍湖簡(jiǎn)介一、龍湖簡(jiǎn)介1 1、公司概括、公司概括集團(tuán)主席 吳亞軍發(fā)行股本(股) 5,826M面值幣種 港元股票面值 0.1行業(yè)分類 地產(chǎn)發(fā)展公司業(yè)務(wù)：公司在中國(guó)從事物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資及物業(yè)管理業(yè)務(wù)。全年業(yè)績(jī): : 集團(tuán)二零一四年銷售額較去年增長(zhǎng)2%至人民幣490.5億元。營(yíng)業(yè)額較去年增長(zhǎng)22.8%至人民幣509.9億元，其中物業(yè)投資業(yè)務(wù)租金收入增長(zhǎng)38.1%至人民幣8.8億元。歸屬于股東的溢利為人民幣83.5億元，減除少數(shù)股東權(quán)益及評(píng)估增值影響后之核心溢利為人民幣66.1億元。歸屬于股東的核心凈利潤(rùn)率為13.0%，分紅比例提升5個(gè)百

2、分點(diǎn)至核心凈利潤(rùn)的25%。2 2、業(yè)務(wù)回顧：、業(yè)務(wù)回顧：物業(yè)發(fā)展物業(yè)發(fā)展 二零一四年，集團(tuán)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為人民幣492.9億元，較去年增長(zhǎng)22.5%。交付物業(yè)總建筑面積為4,759,158平方米（其中247,494平方米來(lái)自合營(yíng)企業(yè)）。物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為25.7%，較去年下降1.3%。二零一四年?duì)I業(yè)額單方價(jià)格為10,925元平方米。二零一四年十二月三十一日，集團(tuán)已售出但未結(jié)算的合同銷售額為人民幣520億元，面積為482萬(wàn)平方米，為集團(tuán)未來(lái)營(yíng)業(yè)額持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。物業(yè)投資物業(yè)投資集團(tuán)一如既往堅(jiān)持穩(wěn)步投資持有物業(yè)的戰(zhàn)略。目前集團(tuán)的投資物業(yè)全部為商場(chǎng)，主要分為三大產(chǎn)品系列：都市體驗(yàn)

3、式購(gòu)物中心天街系列、社區(qū)購(gòu)物中心星悅薈系列及中高端家居生活購(gòu)物中心家悅薈系列。截止二零一四年十二月三十一日，集團(tuán)已開業(yè)商場(chǎng)面積為1,245,137平方米（含車位總建筑面積為1,588,437平方米），整體出租率達(dá)到95.5%。租金總額人民幣9.3億元，扣除營(yíng)業(yè)稅后的租金收入人民幣8.8億元，較去年上升38.1%。其中，天街、星悅薈、家悅薈租金占比分別為83.1%、13.4%和3.5%，租金收入的增長(zhǎng)率分別為42.2%、20.8%和21.0%。集團(tuán)目前主要在建的商場(chǎng)為7個(gè)，累計(jì)在建面積為86.4萬(wàn)平方米。得益于新增投資物業(yè)逐步開工，集團(tuán)二零一四年錄得投資物業(yè)評(píng)估增值人民幣25.5億元。3 3、業(yè)

4、務(wù)展望、業(yè)務(wù)展望: : 二零一五年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將繼續(xù)波動(dòng)調(diào)整態(tài)勢(shì)，當(dāng)前房地產(chǎn)成交的下行與分化主要是因?yàn)楦鞯毓?yīng)結(jié)構(gòu)所致，新一屆政府雖減少行政干預(yù)，但調(diào)整不可能在短期內(nèi)完成。伴隨過去的去化和需求積蓄，2015年整體形勢(shì)不致弱于去年，但難有根本性的量?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)。區(qū)域、板塊的分化將進(jìn)一步加劇，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加考驗(yàn)企業(yè)的品牌、穩(wěn)健和持續(xù)發(fā)展能力。 在這樣的形勢(shì)下，集團(tuán)更關(guān)注盤面健康，戰(zhàn)略堅(jiān)定、面向未來(lái)的可持續(xù)增長(zhǎng)。集團(tuán)將繼續(xù)堅(jiān)持?jǐn)U縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)的基本策略，強(qiáng)化城市解讀和客戶細(xì)分，精準(zhǔn)投資。提升運(yùn)營(yíng)效率，繼續(xù)強(qiáng)化供銷存管理，并將著力抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)加快銷售，尤其是加快庫(kù)存房屋的去化，控制存貨

5、，并進(jìn)一步加強(qiáng)開發(fā)成本管控水準(zhǔn)。 集團(tuán)目前在售主力項(xiàng)目將達(dá)到66個(gè)，全年將有13個(gè)全新項(xiàng)目上市，21個(gè)項(xiàng)目將推出新一期新業(yè)態(tài)產(chǎn)品。產(chǎn)品將涵蓋剛需、改善性、商業(yè)經(jīng)營(yíng)等不同需求的客戶，并根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整不同業(yè)態(tài)間的比例，力求在波動(dòng)復(fù)雜的市場(chǎng)中抓住需求和機(jī)遇。 集團(tuán)（包括合營(yíng)企業(yè)）于二零一四年竣工的物業(yè)總建筑面積約616萬(wàn)平方米。計(jì)劃于二零一五年竣工的物業(yè)總面積將達(dá)到600萬(wàn)平方米左右，其中大部分將集中于下半年。目前項(xiàng)目工程進(jìn)展和銷售進(jìn)度正常。 投資物業(yè)方面，成都金楠天街、北京時(shí)代天街、上海虹橋天街、重慶時(shí)代天街3期、重慶源著2期已于本年開工建設(shè)。重慶時(shí)代天街2期、北京長(zhǎng)楹天街、成都時(shí)代天街1期、西

6、安大興星悅薈本年已開業(yè)。杭州金沙天街、成都金楠天街預(yù)計(jì)將于二零一五年竣工開業(yè)。上述項(xiàng)目為集團(tuán)未來(lái)投資物業(yè)租金的增長(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。報(bào)告期報(bào)告期本期金額本期金額上期金額上期金額一.營(yíng)業(yè)總收入509.90億415.10億 其中：營(yíng)業(yè)收入509.90億415.10億二.營(yíng)業(yè)成本 其中：營(yíng)業(yè)成本374.74億299.71億 銷售費(fèi)用10.65億8.87億 管理費(fèi)用12.97億10.84億 財(cái)務(wù)費(fèi)用0.23億0.39億三.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)136.26億128.69億聯(lián)營(yíng)公司2.75億3.20億四.稅前利潤(rùn)136.26億132.18億所得稅-48.76億-45.82億五.凈利潤(rùn)87.50億80.37億歸屬于母公司

7、所有者的凈利潤(rùn)83.53億80.37億少數(shù)股東損益-3.96億-5.98億股息總額16.50億10.82億六.每股盈利 基本每股收益1.911.89 稀釋每股盈利1.91.87利潤(rùn)表利潤(rùn)表二、全面分析二、全面分析增減變動(dòng)分析增減變動(dòng)分析垂直結(jié)構(gòu)分析垂直結(jié)構(gòu)分析業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)分析業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)分析一.營(yíng)業(yè)收入509.90415.1094.822.84二、銷售成本374.74299.7175.0325.03銷售費(fèi)用10.658.871.7820.07一般及行政費(fèi)用12.9710.842.1319.64利息支出27.950.3927.5670.67三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)135.15135.15128.696.465.01

8、四、稅前利潤(rùn)136.26132.184.083.08所得稅-48.76-45.82-2.946.41五、凈利潤(rùn)87.5080.377.138.87歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)83.5380.373.163.93少數(shù)股東損益-3.96-5.982.02-33.77 1.公司本期營(yíng)業(yè)收入較上期增長(zhǎng)了94.8億元，增長(zhǎng)率為2 2 . 8 4 % ， 說(shuō) 明 公 司 經(jīng) 營(yíng) 規(guī) 模 有 所 擴(kuò) 大 。 2.公司的本期銷售成本較上期增長(zhǎng)率為25.03%，略高于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)率，說(shuō)明公司總體上成本控制還有待加強(qiáng)。具體到不同項(xiàng)目還是存在較大差別，其中銷售費(fèi)用和一般行政費(fèi)用控制較好，其增長(zhǎng)低于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)，但

9、利息支出增長(zhǎng)率大幅增加。 3.公司的本期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)較上期增加了6.46億元，增長(zhǎng)率為5.01%。增長(zhǎng)率不高主要是由于公司營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)率較低于營(yíng)業(yè)成本。 4.由于公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)較上期有增長(zhǎng)，因此公司稅前利潤(rùn)也有小幅度的增長(zhǎng)。 5.公司的本期凈利潤(rùn)較上期增加了7.13億元，增長(zhǎng)率為8.87% 2 2、垂直結(jié)構(gòu)分析、垂直結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目項(xiàng)目2014年年(億億)2013年年(億億)本期比重（本期比重（%） 上期比重（上期比重（%）一.營(yíng)業(yè)收入509.90415.10100100二、銷售成本374.74299.7173.4972.2銷售費(fèi)用10.658.871.962.13一般及行政費(fèi)用12.9710.84

10、2.542.61利息支出27.950.395.480.09三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)135.15135.15128.6926.531四、稅前利潤(rùn)136.26132.1826.7231.84所得稅-48.76-45.82-9.56-11.03五、凈利潤(rùn)87.5080.3717.1619.36 公司本期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)占營(yíng)業(yè)收入的比重為26.5%，比上期的31%減少了4.5%，稅前利潤(rùn)也有所下降。主要是銷售成本增加。凈利潤(rùn)占營(yíng)業(yè)收入的比重為17.16，比上期減少了2.2%，原因主要是收入增加和所得稅費(fèi)用增加3 3、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)分析、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目項(xiàng)目2014（億）（億）2013（億）（億）營(yíng)業(yè)營(yíng)業(yè)利利潤(rùn)潤(rùn)135.1513

11、5.15128.69128.69稅稅前利前利潤(rùn)潤(rùn)136.26136.26132.18132.18凈凈利利潤(rùn)潤(rùn)87.5087.5080.3780.37營(yíng)業(yè)營(yíng)業(yè)利利潤(rùn)潤(rùn)占占稅稅前利前利潤(rùn)潤(rùn)比重比重99.18%99.18%97.35%97.35%營(yíng)業(yè)營(yíng)業(yè)利利潤(rùn)潤(rùn)占占凈凈利利潤(rùn)潤(rùn)比重比重154.45%154.45%160.12%160.12% 由表可看出，公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)占了稅前利潤(rùn)和凈利潤(rùn)的大部分，即公司利潤(rùn)主要是由營(yíng)業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成，因此公司收益結(jié)構(gòu)比較合理，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)比較好。三、盈利能力分析三、盈利能力分析2012年年2013年年2014年年銷售凈利率22.59%19.36%16.38%銷售毛利率40.0

12、9%27.80%18.56%稅前利潤(rùn)率40.69%31.94%26.72%總資產(chǎn)收益率5.66%5.96%4.97%股東權(quán)益回報(bào)率22.24%22.22%17.49%從上表可以看出四、重點(diǎn)項(xiàng)目分析四、重點(diǎn)項(xiàng)目分析收入質(zhì)量分析收入質(zhì)量分析成本費(fèi)用分析成本費(fèi)用分析收入質(zhì)量分析收入質(zhì)量分析-收入效益分析收入效益分析指標(biāo)指標(biāo)2012年年2013年年2014年年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.250.310.33營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率15.7748.8222.84營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率39.6131.0026.72 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上升，說(shuō)明龍湖投入資產(chǎn)增長(zhǎng)幅度減小。 營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率13年上升，說(shuō)明企業(yè)規(guī)模有所擴(kuò)張，于14年下降，說(shuō)明企業(yè)減緩

13、了擴(kuò)張速度。 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率的上升又下降，而營(yíng)業(yè)總收入又在逐年增長(zhǎng)，原因大概歸結(jié)于期間費(fèi)用的上升。 總之龍湖收入效益較好，穩(wěn)健的戰(zhàn)略方針使其現(xiàn)金周轉(zhuǎn)良好，收益較好。 營(yíng)業(yè)成本分析營(yíng)業(yè)成本分析13年相對(duì)于12年的營(yíng)業(yè)成本變動(dòng)額=299.71億-167.09億=132.62億成本變動(dòng)率=79.37%14年相當(dāng)于13年的營(yíng)業(yè)成本變動(dòng)額=374.74億-299.71億=75.03億成本變動(dòng)率=75.03/299.71=25.03%從以上數(shù)據(jù)可以看出， 龍湖13年對(duì)于12年的成本變動(dòng)額要遠(yuǎn)高于14年對(duì)13年的成本變動(dòng)額，原因可能在于龍湖14年將企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張速度減緩，雖然成本額有所增加，但穩(wěn)健發(fā)展的戰(zhàn)略方針使其變動(dòng)成本額有所下降。 14年成本變動(dòng)率也遠(yuǎn)小于13年，規(guī)模效應(yīng)，原因同上。期間費(fèi)用分析期間費(fèi)用分析銷售費(fèi)用分析銷售費(fèi)用分析：13年銷售費(fèi)用增長(zhǎng)率=（8.87-6.88）/6.88=28.92%14年銷售費(fèi)用增長(zhǎng)率=（10.65-8.87）/8.87=20.08%管理費(fèi)用分析：管理費(fèi)用分析：13年管理費(fèi)用增長(zhǎng)率=（10.84-8.9）/8.9=21.80%14年管理費(fèi)用增長(zhǎng)率=（12.97-10.84）/10.84=19.65%從以上數(shù)據(jù)可以看出， 龍湖14銷售費(fèi)用增長(zhǎng)率以及管理費(fèi)用增長(zhǎng)率較13年有所下降，但屬于合理范圍，原因在于穩(wěn)健的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，使得龍湖14年整體都較上年有所下