龍巖市房地產(chǎn)市場.

1、龍巖市房地產(chǎn)市場基本情況龍巖市房地產(chǎn)市場基本情況一、宏觀環(huán)境一、宏觀環(huán)境二、房地產(chǎn)市場分析三、競爭環(huán)境分析四、客戶分析目目 錄錄n地理位置地理位置屬福建內(nèi)陸城市，東距廈門142公里、泉州216公里，北與福建省三明市相接，西與江西省贛州市交界，南與廣東省梅州市毗鄰，海峽西岸經(jīng)濟區(qū)閩西南一翼的交通樞紐。n礦產(chǎn)資源礦產(chǎn)資源龍巖是福建重要的礦區(qū)，礦產(chǎn)資源品種多、儲量大。上杭紫金山金銅礦、龍巖馬坑鐵礦、東宮下優(yōu)質(zhì)高嶺土礦等大型、特大型礦床在省內(nèi)外占有重要位置，新羅區(qū)、永定縣是全國重點產(chǎn)煤縣。n行政區(qū)劃行政區(qū)劃龍巖市現(xiàn)轄新羅區(qū)和長汀、連城、上杭、武平、永定五縣，代管漳平市。市政府設在新羅區(qū)。n人口面積人口

2、面積全市戶籍人口287.5萬人。龍巖市城區(qū)人口接近25萬。2010年中心城區(qū)人口規(guī)劃發(fā)展至40萬人左右。2007年，全市土地面積19069平方公里，龍巖市中心城市面積擴展到33.6平方公里。 城市區(qū)位城市區(qū)位龍巖市位于福建閩西北，距離廈門龍巖市位于福建閩西北，距離廈門142142公里，礦產(chǎn)資源豐富，公里，礦產(chǎn)資源豐富，城區(qū)人口城區(qū)人口20102010年達到年達到4040萬左右萬左右龍 巖 市 中 心 城 市 總 體 布 局龍 巖 市 中 心 城 市 總 體 布 局（20082008年年3 3月）采?。涸拢┎扇。骸耙怀嵌怀嵌^(qū)八團區(qū)八團”n一個主城區(qū)（原總規(guī)的核心區(qū)加五組團，將江山并入）；n二

3、區(qū)（新羅區(qū)、永定整體撤縣設區(qū)）；n八團（高陂、坎市、培豐、撫市、龍?zhí)?、雁石、適中、大小池）。城市規(guī)劃城市規(guī)劃龍巖經(jīng)濟龍巖經(jīng)濟近年龍巖市國民生產(chǎn)總值及居民可支配收入成逐年遞增趨勢，近年龍巖市國民生產(chǎn)總值及居民可支配收入成逐年遞增趨勢，且整體平均每年的增長率超且整體平均每年的增長率超10%10%，保持在一個較快的增長率，保持在一個較快的增長率數(shù)據(jù)來源：龍巖市統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)來源：龍巖市統(tǒng)計公報龍巖經(jīng)濟龍巖經(jīng)濟近年龍巖市固定資產(chǎn)投資成一個高幅度的增長趨勢；除近年龍巖市固定資產(chǎn)投資成一個高幅度的增長趨勢；除0808年房年房地產(chǎn)投資增幅較小外，其余增長率平均達地產(chǎn)投資增幅較小外，其余增長率平均達30%30%

4、一、宏觀環(huán)境二、房地產(chǎn)市場分析二、房地產(chǎn)市場分析三、競爭環(huán)境分析四、客戶分析目目 錄錄經(jīng)歷經(jīng)歷20082008年危機的沖擊后，年危機的沖擊后，20092009年形勢陡轉，成交量創(chuàng)歷史年形勢陡轉，成交量創(chuàng)歷史新高新高, ,而而20102010年以來年以來, ,由于可售房源大量減少，成交量大幅下降。由于可售房源大量減少，成交量大幅下降。房價逐步上升到一個較高的水平房價逐步上升到一個較高的水平近年龍巖市區(qū)房近年龍巖市區(qū)房地產(chǎn)市場地產(chǎn)市場20102010年成交量大幅下降年成交量大幅下降, ,主要原因是可售房源減少，剛需主要原因是可售房源減少，剛需的大量存在導致系列樓市調(diào)控政策出臺對市場影響不大，的大量

5、存在導致系列樓市調(diào)控政策出臺對市場影響不大，房價依然穩(wěn)步上漲房價依然穩(wěn)步上漲2010年1-8月，成交量大幅下降的主要原因是供應量少、高樓價和系列樓市調(diào)控政策出臺影響。而9月后隨著供應量的增加，剛需大量存在，且大部分新開盤項目均將目標客戶鎖定于剛需市場，因此很多剛需紛紛出手，成交量開始上升。 近期龍巖市場供近期龍巖市場供銷價走勢分析銷價走勢分析供給11.4 4.1 2.9 4.2 0.0 3.60.02.91.80 0.00 0.00 0.00 4.86 5.20 2.60 銷售5.94.95.78.93.41.82.25.32.00 2.51 1.50 2.52 2.06 4.87 6.81

6、均價503047925747481449184978 5569 5798 5417 6035 5805 6002 6324 6303 5975 2009.09 2009.1 2009.11 2009.12 2010.01 2010.02 2010.03 2010.04 2010.05 2010.06 2010.07 2010.08 2010.09 2010.1 2010.11010002000300040005000600070000.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 近期龍巖市區(qū)供銷走勢圖近期龍巖市區(qū)供銷走勢圖以城北板塊為代以城北板塊為代表的郊區(qū)表的郊區(qū)50005000

7、左右左右以新區(qū)板塊為代表的以新區(qū)板塊為代表的中心區(qū)中心區(qū)70007000左右左右以蓮東板塊為以蓮東板塊為代表的近城區(qū)代表的近城區(qū)60006000左右左右龍巖市區(qū)板塊價格分布龍巖市區(qū)板塊價格分布一、宏觀環(huán)境二、房地產(chǎn)市場分析三、競爭環(huán)境分析三、競爭環(huán)境分析四、客戶分析目目 錄錄按競爭激烈程度劃分，目前近城區(qū)是核心競爭板塊，而中心區(qū)按競爭激烈程度劃分，目前近城區(qū)是核心競爭板塊，而中心區(qū)是重點競爭板塊，此外郊區(qū)是潛在競爭板塊是重點競爭板塊，此外郊區(qū)是潛在競爭板塊綜合土地屬性特征、客群導入趨勢及市場售價，對競爭板塊劃分如下n核心競爭板塊：核心競爭板塊： 近城區(qū)板塊n 重點競爭板塊：重點競爭板塊： 中心

8、城區(qū)板塊n 潛在競爭板塊：潛在競爭板塊： 郊區(qū)板塊注：中心城區(qū)：包括老城區(qū)和以龍巖大道、龍騰路為軸心的新南區(qū)行政軸的區(qū)域；近城區(qū)：包括龍津河以東，東靠東翠山的蓮東，高速路以北，工業(yè)路以南的區(qū)域；郊區(qū)：高速路以南，工業(yè)路以北的區(qū)域競爭板塊競爭板塊近城近城區(qū)區(qū)中中心心城城區(qū)區(qū)郊區(qū)郊區(qū)近城區(qū)近城區(qū)郊區(qū)郊區(qū)龍巖土地出讓強度情況圖龍巖土地出讓強度情況圖 1近年龍巖土地市場主要商住地塊出讓強度表出讓時間編號片區(qū)占地() 總建()起始樓面價成交樓面價受讓人2009.12.97北部工業(yè)區(qū)1350330500688688龍巖龍州2010.4.91南部新城68722121524804525住總集團2010.4.9

9、2蓮東片區(qū)5153817008011412411南中集團2010.9.293南部新城4283114387313902815張欽山2010.9.294東山片區(qū)252298073011952155龍巖金茂洽談中5北部工業(yè)區(qū)約78萬恒億集團洽談中6東山人居板塊特房集團234 5意向中未來建設成為集娛樂、餐飲、休閑為一體的單純的78萬平方米商業(yè)綜合體。 6規(guī)劃選址在東環(huán)路以西、蓮南路以南，總面積406.77公頃，規(guī)劃配套有小學、中學、醫(yī)院等，配套齊全。已完成規(guī)劃，現(xiàn)已開始土地招商工作。 7閩西交易城，規(guī)劃用地993.2畝，計劃總投資10億元。首期開發(fā)505.7畝，完成投資6億元，建筑面積46萬平方米。

10、建成獨立店面2976間，綜合商場80000平方米，配套商住房232套和生產(chǎn)要素市場、服務中心大樓20000平方米，于2001年9月28日開業(yè)。交易城內(nèi)設：（1）服裝、布匹、針紡織品交易區(qū)；（2）鞋帽、箱包交易區(qū)；（3）糧油、食品、糖煙酒交易區(qū)；（4）五金、機電、化工、日雜交易區(qū)；（5）電子電器交易區(qū)；（6）百貨、文化用品交易區(qū)；（7）水果交易區(qū)；（8）建筑裝飾材料交易區(qū)；（9）家俱交易區(qū)；（10）人才、勞動力、資金、信息、技術等生產(chǎn)要素市場。意向會展地塊區(qū)域近城區(qū)近城區(qū)( (蓮東片區(qū)為主蓮東片區(qū)為主) )已售項目分析已售項目分析近城區(qū)板塊主要代表為蓮東片區(qū)。隨著蓮東經(jīng)濟適用房、近城區(qū)板塊主要代

11、表為蓮東片區(qū)。隨著蓮東經(jīng)濟適用房、廉租房、大量商品房的建設，片區(qū)居住氛圍日趨濃厚廉租房、大量商品房的建設，片區(qū)居住氛圍日趨濃厚n 水木蓮花：水木蓮花：占地3.5萬平方米，總建12萬平方米，8棟，17-27層，共963戶，已交房；n雍華名苑：雍華名苑：項目占地27454，總建9萬, 725戶, 項目由8棟16F港式風格組成，已交房；n蓮東經(jīng)濟適用房、廉租房：蓮東經(jīng)濟適用房、廉租房：2009年建筑面積約55734平方米，共722套保障性住房已交付使用。2010年總建筑面積約20200平方米，總套數(shù)404套的廉租房，大部分已交付使用；n東山人居板塊：東山人居板塊：規(guī)劃選址在東環(huán)路以西、蓮南路以南，總

12、面積406.77公頃，規(guī)劃配套有小學、中學、醫(yī)院等，配套齊全。已完成規(guī)劃，現(xiàn)已開始土地招商工作。水木蓮花水木蓮花雍華名苑雍華名苑蓮東經(jīng)濟適用房蓮東經(jīng)濟適用房東山人居板塊東山人居板塊蓮東片區(qū)蓮東片區(qū)近城區(qū)板塊，供應量即將近城區(qū)板塊，供應量即將“井噴井噴”，2011-20122011-2012年將是市場供給高年將是市場供給高峰，屆時區(qū)域供應量將超峰，屆時區(qū)域供應量將超100100萬萬n隨著蓮東片區(qū)全市最大居住生活片區(qū)的開發(fā)建設，蓮東板塊在今后的市場中將占據(jù)主角的位置。本案未來競爭主要來自于的待推項目，預計未來總競爭體量將達100萬,按2009年近城片區(qū)去化量約為14萬計算，100萬 預計去化時間為

13、7年，主要競爭時間段是2011-2012年。目前在售項目均價為6000元/左右。近城近城區(qū)區(qū) 項目項目/ /地塊名稱地塊名稱存量存量（萬）（萬）備注備注已售項目已售項目存量存量雍華名苑0均價：5100萬邦棕櫚郡0均價：5500華鼎公館0均價：5500錦繡家園0.3均價：6000萬盛鳳凰城一期4均價：6100三華樂宜居0.3均價：5800學府嘉苑0.4均價：5800金色家園（雙洋路北側）2均價：6700小計 7-待推項目待推項目體量體量東湖花園（南環(huán)路與小溪交匯處）2.9村自用地依云水岸（人造板廠地塊）7.7樓面地價：2678清華御景（龍巖市原貯木場A地塊）5.8樓面地價：2593廈鑫博世園（鐵

14、路安置地剩余A地塊）14樓面地價：1638旭日新城（鐵路安置地剩余B地塊）17樓面地價：2411蓮東社區(qū)商住苑4村自用地體育公園1號（裕福地產(chǎn)）6.8樓面地價：2523人民路北側、西客站西側地塊2.8樓面地價：1951蓮南路南側、天馬路北側地塊8樓面地價：2155萬盛鳳凰城二期10樓面地價：1751晟龍豪庭對面地塊7預計2011年年底開盤宏泰龍騰北路項目13樓面地價：2815小計 99.3近城區(qū)合計近城區(qū)合計 106.3106.3蓮東區(qū)域較高的樓面地價基本確定該片區(qū)項目向中高端居住路線發(fā)展的道路依云水岸萬盛鳳凰城清華御景廈鑫博世園東湖花園蓮東社區(qū)商住苑鐵路安置地剩余B地塊蓮東片區(qū)蓮東片區(qū)：蓮東

15、片區(qū)蓮東片區(qū)主力戶型為主力戶型為9090左右的三房，左右的三房，20102010年年5 5月月3 3號開盤，均價號開盤，均價60006000元元/ / ，主力總價主力總價50-6050-60萬，客群以周邊個體經(jīng)營戶自住購房為主萬，客群以周邊個體經(jīng)營戶自住購房為主主力戶型兩房送面積多，可改為三房主力戶型兩房送面積多，可改為三房錦繡家園錦繡家園萬盛鳳凰城萬盛鳳凰城項目主打項目主打2020萬品質(zhì)大社區(qū)，產(chǎn)品特色明顯，萬品質(zhì)大社區(qū)，產(chǎn)品特色明顯，1#2#5#1#2#5#開盤當開盤當天售罄，主力總價天售罄，主力總價50-6050-60萬。項目進一步將蓮東片區(qū)炒熱，二萬。項目進一步將蓮東片區(qū)炒熱，二期還未

16、動工期還未動工n 建筑面積85-90 （贈送面積后可做三房）占70%；n 戶型方正，均好性強；n 超大贈送面積，短期市場的絕版的優(yōu)質(zhì)戶型。產(chǎn)品主要特點：產(chǎn)品主要特點：已成交客戶主要來源于新羅區(qū)市區(qū)的客戶，他們主要是上班族已成交客戶主要來源于新羅區(qū)市區(qū)的客戶，他們主要是上班族和個體經(jīng)營戶和個體經(jīng)營戶客戶來源客戶來源分析分析新羅區(qū)88%縣城10%其它地方, 2%客戶來源客戶來源市中心64%東肖曹溪適中5%蓮東板塊8%雁石鐵山白沙17%蘇坂巖山萬安, 3%龍門紅坊江山, 2%大、小池, 1%新羅區(qū)客戶來源新羅區(qū)客戶來源有11%無89%有無有無公積公積金金大部分客戶是首次置業(yè)，本次置業(yè)的目的主要是用于

17、自住，主要看重大部分客戶是首次置業(yè)，本次置業(yè)的目的主要是用于自住，主要看重萬盛鳳凰城的產(chǎn)品（送面積）萬盛鳳凰城的產(chǎn)品（送面積）客戶置業(yè)客戶置業(yè)目的目的開發(fā)商品牌, 4%區(qū)域地段27%項目產(chǎn)品57%教育12%購買動機購買動機購房套數(shù) 首套75%購房套數(shù) 2套, 18%購房套數(shù) 2套以上, 7%已購已購房房次數(shù)次數(shù)投資10%自住90%購房目的購房目的主力戶型為單身公寓與小三房，主要賣點為周邊的實驗中學。已開盤，主力戶型為單身公寓與小三房，主要賣點為周邊的實驗中學。已開盤，均價均價58005800元元/ /，主力總價，主力總價40-5040-50萬，銷售情況較好?？蛻糁饕獮槭袇^(qū)上班萬，銷售情況較好。

18、客戶主要為市區(qū)上班族與個體經(jīng)營戶首次置業(yè)族與個體經(jīng)營戶首次置業(yè)項目位置項目位置龍巖大道西側，市廣電局對面開發(fā)團隊開發(fā)團隊開發(fā)商：龍巖市洋潭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（曾開發(fā)過三華城市花園、三華大廈）項目規(guī)模項目規(guī)模及規(guī)劃及規(guī)劃占地面積為7228，由2棟高層組成，共有住宅279套社區(qū)配套社區(qū)配套底層商業(yè)戶型配比戶型配比30-47單身公寓，108套；68-71小兩房，52套；87-90小三房，83套；132-140大三房，36套銷售情況銷售情況樓面地價1650元/，11月13日開盤，客戶主要為市區(qū)上班族與個體經(jīng)營戶首次置業(yè)三華樂宜居三華樂宜居項目位置項目位置龍巖市雙洋路北側（交易城二期）開發(fā)團隊開發(fā)團隊開

19、發(fā)商：福建新地標地產(chǎn)有限公司項目規(guī)模項目規(guī)模及規(guī)劃及規(guī)劃總建筑面積12.7萬，9幢17層高層、1幢8層單身公寓，住宅戶數(shù)846戶配套配套社區(qū)配套：幼兒園（3層8班布置）、1.5萬園林；周邊配套：紅星美凱龍家居廣場、市政廣場（規(guī)劃中）、山體公園（規(guī)劃中）、龍巖第二醫(yī)院、數(shù)碼城戶型配比戶型配比主力戶型為90小三房，40-50單身公寓銷售情況銷售情況已售80%，客戶大部分為交易城個體經(jīng)營戶,小部分為縣城客戶、市區(qū)客戶項目定位為閩西交易城附近唯一的商品住宅項目，項目定位為閩西交易城附近唯一的商品住宅項目，1212月月5 5日開盤，日開盤，均價均價67006700元元/ /，主力總價為主力總價為50-6

20、050-60萬，成交客戶主要是閩西交易萬，成交客戶主要是閩西交易城的個體經(jīng)營戶城的個體經(jīng)營戶金色家園金色家園近城區(qū)近城區(qū)( (蓮東片區(qū)為主蓮東片區(qū)為主) )待售項目分析待售項目分析“東湖花園東湖花園”主要建筑經(jīng)濟技術指標主要建筑經(jīng)濟技術指標用地面積9189.79 建筑面積34019 容積率5.15建筑密度35%綠地率30.1%項目規(guī)劃共2幢，25層80米，住宅總戶數(shù)354戶“東湖花園東湖花園”戶型配比戶型配比戶型 銷售面積()套數(shù)套數(shù)比單身公寓44-468424%二房（可改為三房）85-10726474%樓中樓195-25062%合計354100%二房為主力產(chǎn)品二房為主力產(chǎn)品1#1#2#2#項

21、目主力戶型為小三房，土地成本低是其最大優(yōu)勢，預計項目主力戶型為小三房，土地成本低是其最大優(yōu)勢，預計20112011年年初開盤，預計主力總價為年年初開盤，預計主力總價為50-6050-60萬萬東湖花園東湖花園主力戶型二房偷面積較多（主力戶型二房偷面積較多（2020左右），都可改為三房左右），都可改為三房A A戶型戶型107107 B B戶型戶型8888 C C戶型戶型8989 D D戶型戶型4646 C C戶型與戶型與D D戶戶型易捆綁銷型易捆綁銷售，成為子售，成為子母房母房東湖花園東湖花園主要建筑經(jīng)濟技術指標主要建筑經(jīng)濟技術指標用地面積42704.6 建筑面積193490.96 容積率3.4建

22、筑密度18%綠地率35.6%項目規(guī)劃1幢二層商業(yè)，7幢34層住宅，住宅總戶數(shù)1274套戶型配比戶型配比戶型 面積()套數(shù)套數(shù)比小三房9080263%大三房128-13323618.5%四房142-23023618.5%合計1274100%小三房為主力產(chǎn)品小三房為主力產(chǎn)品10#10#商業(yè)商業(yè)1#1#2#2#3#3#5#5#6#6#8#8#9#9#戶型優(yōu)勢明顯的大盤項目戶型優(yōu)勢明顯的大盤項目, ,產(chǎn)品均為三房以上，預計產(chǎn)品均為三房以上，預計20112011年年初開盤年年初開盤廈鑫博世園廈鑫博世園主力戶型主力戶型9090 小三房，一戶一部觀景電梯，走廊兼前室，陽小三房，一戶一部觀景電梯，走廊兼前室，

23、陽臺兼消防前室，公攤較低，送凸窗與花池面積，南北通透臺兼消防前室，公攤較低，送凸窗與花池面積，南北通透送凸窗面送凸窗面積積2.72.7餐廳較暗餐廳較暗小三房戶型小三房戶型臥室均較小，臥室均較小，舒適性較差舒適性較差可改為衛(wèi)可改為衛(wèi)生間生間廈鑫博世園廈鑫博世園大戶型品質(zhì)優(yōu)越大戶型品質(zhì)優(yōu)越, ,觀景電梯，一梯一戶，南北通透觀景電梯，一梯一戶，南北通透, ,送凸窗、送凸窗、花池、太陽能集熱板位面積花池、太陽能集熱板位面積主臥大陽臺主臥大陽臺大三房戶型大三房戶型偷面積偷面積約約1010廈鑫博世園廈鑫博世園4#4#3#3#2#2#1#1#“清華御景清華御景”戶型配比戶型配比( (合并后）合并后）戶型 面

24、積()套數(shù)套數(shù)比一房30-5039658%三房120-14027641%樓中樓200-25041%合計676100%“清華御景清華御景”主要建筑經(jīng)濟技術指標主要建筑經(jīng)濟技術指標用地面積16643.3 建筑面積84603.6 容積率3.8建筑密度22%綠地率25%項目規(guī)劃共4幢，1#3#26層，2#27層，4#16層，住宅總戶數(shù)676戶“清華御景清華御景”戶型配比戶型配比( (合并前）合并前）戶型 面積()套數(shù)套數(shù)比一房30-5049264%二房80-909612%三房120-14018023%樓中樓200-25041%合計768100%合并后主力戶型為一房和三房合并后主力戶型為一房和三房一房和

25、二房合并一房和二房合并采用組合戶型規(guī)避采用組合戶型規(guī)避“90/70”90/70”政策，合并后主力戶型為一房和大三房政策，合并后主力戶型為一房和大三房清華御景清華御景部分戶型繼續(xù)采用原清華園項目的做法。合并后三房戶型戶部分戶型繼續(xù)采用原清華園項目的做法。合并后三房戶型戶戶南北通透，二梯二戶戶南北通透，二梯二戶送凸窗、花池面積，送凸窗、花池面積，每戶送每戶送10 10 左右左右合并戶型，會出現(xiàn)合并戶型，會出現(xiàn)“二套房二套房”問問題，首付增加，利率上調(diào)題，首付增加，利率上調(diào)1#1#大部分為大部分為單身公寓單身公寓清華御景清華御景主要建筑經(jīng)濟技術指標主要建筑經(jīng)濟技術指標用地面積21194 建筑面積10

26、9610 容積率4建筑密度22.72%綠地率33.71%項目規(guī)劃共4幢，1#2#3#5#32層，6#16層，總戶數(shù)772戶戶型配比戶型配比( (合并后）合并后）戶型 面積()套數(shù)套數(shù)比一房30-5030039%三房120-14029037%四房160-18017022%樓中樓200-250162%合計776100%三房、四房為主力產(chǎn)品三房、四房為主力產(chǎn)品1#1#2#2#3#3#5#5#6#6#戶型配比戶型配比( (合并前）合并前）戶型 面積()套數(shù)套數(shù)比一房30-5042244%二房80-9024625%三房120-14016818%四房160-18010811%樓中樓200-250162%合

27、計960100%一房與二房組合成三房一房與二房組合成三房 ，兩套兩房組合成四房兩套兩房組合成四房戶型以組合形式規(guī)避戶型以組合形式規(guī)避”90/70”90/70”政策，合并后主力戶政策，合并后主力戶型為一房與大三房、四房型為一房與大三房、四房依云水岸依云水岸送花池、凸窗面積，送花池、凸窗面積，每戶送每戶送10 10 左右左右項目走高端路線，大三房、四房，兩梯兩戶，南北通透項目走高端路線，大三房、四房，兩梯兩戶，南北通透組合戶型，會出現(xiàn)組合戶型，會出現(xiàn)“二套房二套房”問題問題6#6#全為單身公寓全為單身公寓6#6#戶型戶型依云水岸依云水岸項目規(guī)劃布局延續(xù)水韻華都風格項目規(guī)劃布局延續(xù)水韻華都風格主要建

28、筑經(jīng)濟技術指標主要建筑經(jīng)濟技術指標用地面積16668.9 建筑面積59915.46 容積率3.0建筑密度30%綠地率30%項目規(guī)劃共4幢，1#2#3#16層，4#13層，商業(yè)面積0.95萬 ，住宅總戶數(shù)476套戶型配比戶型配比戶型 面積()套數(shù)套數(shù)比一房60-7039282%三房120286%四房1405612%合計476100%一房為主力產(chǎn)品，合一房為主力產(chǎn)品，合并后成為三房、四房并后成為三房、四房1#1#2#2#3#3#4#4#采用合并戶型規(guī)避采用合并戶型規(guī)避”90/70”90/70”政策，政策，l l兩套一房合并兩套一房合并后成為三房或四房后成為三房或四房蓮東社區(qū)商住苑蓮東社區(qū)商住苑項目

29、都是大戶型產(chǎn)品。該項目目前未動工，土地成本項目都是大戶型產(chǎn)品。該項目目前未動工，土地成本低是其最大優(yōu)勢低是其最大優(yōu)勢餐廳較暗餐廳較暗三房戶型三房戶型送入戶花園送入戶花園面積約面積約5 5 左左右右一房戶型一房戶型組合戶型，成組合戶型，成為三房或四房為三房或四房蓮東社區(qū)商住苑蓮東社區(qū)商住苑目前在售項目主要為小三房，客戶主要為市區(qū)上班族與個體經(jīng)營目前在售項目主要為小三房，客戶主要為市區(qū)上班族與個體經(jīng)營戶首次置業(yè)，戶首次置業(yè)，主力總價為主力總價為50-6050-60萬萬。未來項目因受。未來項目因受“90/7090/70”政策的政策的影響，影響，主力戶型為小三房與大三房、四房主力戶型為小三房與大三房、

30、四房 ，大量贈送面積產(chǎn)品。，大量贈送面積產(chǎn)品。近城區(qū)總結近城區(qū)總結主要競爭項目主要競爭項目項目定位項目定位主力戶型（主力戶型（）住宅體量（萬住宅體量（萬）土地樓面價（元土地樓面價（元/ /）金色家園金色家園中端一房、9090左右的小三房左右的小三房9.51503清華御景清華御景中高端一房、120-140120-140大三房大三房5.82593依云水岸依云水岸高端一房、120-140120-140大三房、大三房、160-180160-180大四房大四房7.72678萬盛鳳凰城二期萬盛鳳凰城二期中高端9090左右的小三房左右的小三房101751廈鑫博世園廈鑫博世園中高端9090左右的小三房左右的小

31、三房、128-133128-133大三房、大三房、142-230142-230大四房大四房141638鐵路安置地鐵路安置地B B地塊地塊未定未定172411體育公園體育公園1 1號號高端未知6.82523蓮南路南側地塊蓮南路南側地塊未知未知82155晟龍豪庭對面地塊晟龍豪庭對面地塊未知未知7未知宏泰龍騰北路項目宏泰龍騰北路項目高端未知132815中心區(qū)中心區(qū)( (現(xiàn)龍巖大道沿線現(xiàn)龍巖大道沿線) )已售項目分析已售項目分析2、街心廣場1、人民廣場n區(qū)位環(huán)境：區(qū)位環(huán)境：龍巖核心老城區(qū)與新城區(qū),都已成熟,沿龍騰路已發(fā)展為城市中央居住區(qū)，沿龍巖大道則規(guī)劃發(fā)展為中央商務區(qū)；n生活配套：生活配套：配套齊全

32、,各家銀行、市一醫(yī)院、一中、體育中心等重要公建設施均匯集于此；n經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)：經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)：以零售、百貨、辦公、服務行業(yè)等為主,未來將有高端商務配套產(chǎn)業(yè)。老城區(qū)居住環(huán)境擁擠老城區(qū)居住環(huán)境擁擠, ,市府的南遷，新區(qū)在建工程密集市府的南遷，新區(qū)在建工程密集, ,發(fā)發(fā)展起點高，引領城市向南發(fā)展展起點高，引領城市向南發(fā)展3、新區(qū)龍騰路中心城中心城區(qū)板塊區(qū)板塊123中心城區(qū)中心城區(qū)4、臥龍小區(qū)4中心城中心城區(qū)區(qū) 項目項目/ /地塊名稱地塊名稱住宅存量住宅存量（萬）（萬）備注備注已售項目已售項目存量存量家和天下0均價：7000上品苑0.4均價：7000上品至尊1.6均價：6000小計 2-待推項目體量挺秀花園2.

33、5拆遷地九一路神龍地塊0.6拆遷地晟源家年華（龍騰路華龍地塊）4.7樓面地價：2570金都錦苑（西湖園南邊）2.5樓面地價：3358西湖園二期安置小區(qū)H地塊2樓面地價：4525登高西路B04地塊(華業(yè)地產(chǎn)）4樓面地價：3348龍巖大道規(guī)劃A10-A14地塊10樓面地價：3400龍巖大道地塊(德興地產(chǎn)）6.3樓面地價：3680塔泉小區(qū)（汽車站旁）2預計2011年5月開盤小計 34.6中心區(qū)合計中心區(qū)合計 36.636.6中心城區(qū)板塊高昂的地價、較小的土地面積，基本確定該片區(qū)戶型向中小戶型發(fā)展的道路金都錦苑龍巖大道規(guī)劃A10-A14地塊以新城片區(qū)為代表的中心城區(qū)板塊，已出讓地塊和待出讓地塊以新城片

34、區(qū)為代表的中心城區(qū)板塊，已出讓地塊和待出讓地塊較多，中遠期供應充足較多，中遠期供應充足n目前龍巖城市中心逐漸向西向南發(fā)展，龍巖新區(qū)占地面積1000余畝，眾多在建項目匯聚在龍騰路和龍巖大道沿線。本案未來競爭主要來自于的待推項目，未來預計總競爭體量為36萬，主要競爭時間段是2011年。晟源家年華西湖園二期安置小區(qū)H地塊中心城區(qū)中心城區(qū)主力戶型為主力戶型為9090左右的兩房，左右的兩房，20102010年年5 5月月2323號開盤，銷售均價為號開盤，銷售均價為70007000元元/ / ，主力總價為，主力總價為60-8060-80萬，客群以市區(qū)上班族、個體經(jīng)萬，客群以市區(qū)上班族、個體經(jīng)營戶自住購房為

35、主營戶自住購房為主主力戶型為兩房主力戶型為兩房緊湊三房緊湊三房上品苑上品苑主力戶型為主力戶型為114-138 114-138 三房（兩套一房合并）、四房三房（兩套一房合并）、四房149-161149-161 四房（兩房與一房合并），銷售均價為四房（兩房與一房合并），銷售均價為70007000元元/ / ，主力總價，主力總價為為80-12080-120萬，客群是以市區(qū)上班族、公務員萬，客群是以市區(qū)上班族、公務員改善型置業(yè)改善型置業(yè)為主。為主。目前已售完，是龍巖目前最高端住宅目前已售完，是龍巖目前最高端住宅家和天下家和天下中心區(qū)中心區(qū)( (現(xiàn)龍巖大道沿線現(xiàn)龍巖大道沿線) )待售項目分析待售項目分析

36、金都錦苑：中小戶型金都錦苑：中小戶型存量：2.5萬土地樓面價：3358元/晟源嘉年華：中小戶型晟源嘉年華：中小戶型存量：4.7萬土地樓面價：2570元/晟源家年華晟源家年華中心城區(qū)的中小戶型，因地段好，總價較低，將分流年輕置業(yè)客戶和投資客中心城區(qū)的中小戶型，因地段好，總價較低，將分流年輕置業(yè)客戶和投資客金都錦苑金都錦苑位于龍騰路與西陂路交匯處，戶型主要為60-70 的小二房和80-90 的小三房，預計2011年年初開盤龍騰路東側（華龍B-1地塊），產(chǎn)品以中小戶型為主，預計2011年年初開盤。中心城區(qū)中心城區(qū)重點競爭板塊重點競爭板塊客群分析客群分析客戶群主要是龍巖本地人和永定、上杭人（公務員、公

37、司高級管理人員、私營企業(yè)主、個體工商戶、礦洞老板）,主要為30-50歲的中年的成功人士,早期投資居多，目前基本為自住產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析早期建筑形式以小高層+多層的組合形式,現(xiàn)在售與待推項目高層、小高層產(chǎn)品占到較大比例。新區(qū)以中高端三房產(chǎn)品為主,老城區(qū)以“小戶型+商場裙樓”的開發(fā)模式為主價格范圍價格范圍6000-8000元/龍巖的富人區(qū)，目前在售項目主要為中高端三房、四房產(chǎn)品龍巖的富人區(qū)，目前在售項目主要為中高端三房、四房產(chǎn)品為主，早期投資居多，目前基本為自住，包括首次置業(yè)（接為主，早期投資居多，目前基本為自住，包括首次置業(yè)（接受主力總價為受主力總價為60-8060-80萬）和改善型客戶（接受主力

38、總價為萬）和改善型客戶（接受主力總價為80-80-120120萬）。未來的戶型主要為中小戶型。萬）。未來的戶型主要為中小戶型。中心區(qū)總結中心區(qū)總結郊區(qū)郊區(qū)( (北部工業(yè)區(qū)北部工業(yè)區(qū)) )項目分析項目分析n區(qū)位環(huán)境：區(qū)位環(huán)境：區(qū)域印象較差，各方面配套不齊全，交通條件較差,離市中心地理距離和心理距離較遠,區(qū)域主要為工業(yè)區(qū)和農(nóng)村。n生活配套：生活配套：并沒有完整的生活配套，購物、飲食、醫(yī)療、商業(yè)服務、娛樂等生活配套功能,主要依靠寶泰社區(qū)、鳳凰閣、解放路沿線和市中心，生活不便。n經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)：經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)：閩西交易城、寶泰建材城、工業(yè)園以輕工制造廠為主,如鞋廠、家具廠、油泵廠等。以城北片區(qū)為代表的郊區(qū)板塊，目

39、前市場形象比較低以城北片區(qū)為代表的郊區(qū)板塊，目前市場形象比較低, ,不是不是城市發(fā)展的主流方向城市發(fā)展的主流方向2、閩西交易城1、龍凈環(huán)保廠城北片區(qū)12郊區(qū)板塊郊區(qū)板塊潛在競爭板塊潛在競爭板塊客群分析客群分析區(qū)域的客戶群體相對層次偏低,大部分為區(qū)域周邊工礦企業(yè)、政府企事業(yè)單位從業(yè)人員，周邊縣城移民,閩西交易城個體經(jīng)營戶,絕大部分的購房目的是改善現(xiàn)有居住環(huán)境產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析區(qū)域內(nèi)的項目開發(fā)品質(zhì)相對比較低,主力戶型為三房，建筑形態(tài)以多層為主，已開始出現(xiàn)小高層產(chǎn)品價格范圍價格范圍4000-5500元/發(fā)展前景發(fā)展前景已動工的主要項目為龍騰明珠,未來閩西監(jiān)獄附近將成為人居板塊, 該區(qū)域的前景主要在產(chǎn)品

40、性價比上和規(guī)劃前景上郊區(qū)郊區(qū)郊區(qū)板塊目前成熟度較低，三級競爭，未來是市區(qū)房價的洼郊區(qū)板塊目前成熟度較低，三級競爭，未來是市區(qū)房價的洼地，主力總價在地，主力總價在30-5030-50萬，主要分流低端客戶萬，主要分流低端客戶郊區(qū)板塊成熟度低，居住氛圍差，基本確定該片區(qū)項目向低端居住路線發(fā)展的道路理想城村莊郊區(qū)郊區(qū) 項目項目/ /地塊名稱地塊名稱住宅存量住宅存量（萬）（萬）備注備注在售項目在售項目存量存量帝景豪苑0均價：4500龍騰星城三期0均價：4500美月山莊0.6均價：5000小計 0.6-待推項目待推項目體量體量北環(huán)東路南側、福三線的西側5樓面地價：1231理想城（龍騰北路與工業(yè)路交匯處）1

41、8.5預計2011年年初銷售小計 23.5郊區(qū)合計郊區(qū)合計 24.124.1郊區(qū)郊區(qū)項目目前周邊成熟度低，地價便宜。主力戶型為功能型三房，項目目前周邊成熟度低，地價便宜。主力戶型為功能型三房，預計年初開盤，預計主力總價為預計年初開盤，預計主力總價為40-5040-50萬萬項目位置項目位置龍騰北路與工業(yè)路交匯處往北300米開發(fā)團隊開發(fā)團隊開發(fā)商：龍巖匯通置業(yè)有限公司項目規(guī)模及項目規(guī)模及規(guī)劃規(guī)劃總占地面積200畝，總建筑面積約20萬，總體容積率為1.46，總戶數(shù)2108戶，由23棟18層組成社區(qū)配套社區(qū)配套社區(qū)會所、幼兒園、配套商業(yè)戶型配比戶型配比首推6棟：18#、19#、20#、21#、22#、

42、23#，主打戶型為89平方米的三房銷售情況銷售情況已在榮順國際大酒店內(nèi)設置臨時接待處，預計1月初開盤理想城理想城競爭分析總結競爭分析總結20112011年后競爭體量猛增，且以蓮東板塊為代表的近城區(qū)將是年后競爭體量猛增，且以蓮東板塊為代表的近城區(qū)將是競爭體量的主要來源，競爭體量的主要來源，主力戶型為小三房與大三房、四房。主力戶型為小三房與大三房、四房。近城區(qū)近城區(qū) 未來片區(qū)項目主力為未來片區(qū)項目主力為力戶型為小三房與大力戶型為小三房與大三房、四房，主力客三房、四房，主力客群為首次置業(yè)客戶與群為首次置業(yè)客戶與改善型客戶改善型客戶中心區(qū)中心區(qū) 未來供應以中小戶型未來供應以中小戶型為主，將分流年輕置為

43、主，將分流年輕置業(yè)客戶和投資客業(yè)客戶和投資客郊區(qū)郊區(qū) 產(chǎn)品主要為實用性三產(chǎn)品主要為實用性三房，區(qū)域成熟度低，房，區(qū)域成熟度低，主要分流低端客戶主要分流低端客戶一、宏觀環(huán)境二、房地產(chǎn)市場分析三、競爭環(huán)境分析四、客戶分析四、客戶分析目目 錄錄目前近城區(qū)主要項目客戶圈層情況分析目前近城區(qū)主要項目客戶圈層情況分析項目名稱客群來源置業(yè)目的職業(yè)特征水木蓮花 龍巖市區(qū)60% 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、龍巖各縣占40%（雁石占80%） 自住絕對主力 投資少量 市區(qū)的主要為事業(yè)單位上班族 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、龍巖各縣主要為做生意的雍華名苑 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)雁石、白沙占50% 龍巖市區(qū)50% 自住、子女教育80% 投資少量 泛公務員占40% 在巖個體經(jīng)營戶30% 礦產(chǎn)主、放高利貸者占30%萬盛鳳凰城1#2#5# 龍巖市區(qū)60% 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、龍巖各縣占40%，大部分為雁石、白沙客戶 自住