世紀(jì)風(fēng)景商務(wù)樓前期策劃方案

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上第二部分 市場(chǎng)篇一、 總體市場(chǎng)環(huán)境分析1、 市場(chǎng)供給量分析 數(shù)據(jù)來(lái)自北京市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站今年前三個(gè)季度，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資雖然受中央71號(hào)、121號(hào)等文件的影響，但是增長(zhǎng)勢(shì)頭依然明顯，至月份累計(jì)完成投資733.9億元，同比增長(zhǎng)20.8%。1至8月住宅完成投資397.2億元，同比增長(zhǎng)16.；辦公樓完成102.1億元，同比增長(zhǎng)56%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成43.6億元，同比增長(zhǎng)55.7。 數(shù)據(jù)來(lái)自北京市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站從商品房供應(yīng)看，截至9月底，北京市商品房屋開(kāi)復(fù)工面積達(dá)8299.69萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)11.86，竣工各類(lèi)商品房萬(wàn)1131.18平方米，同比增長(zhǎng)27.24%。北京市

2、房地產(chǎn)投資資金到位較好，外商直接投資回升。截至8月底，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年到位資金1353.7億元,占全市房地產(chǎn)本年到位資金的72.6。在本年到位資金中，外商直接投資到位14億元，同比增長(zhǎng)2.9倍。由于資金到位充裕、及時(shí)，對(duì)北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的穩(wěn)步增長(zhǎng)，起到了積極的保障作用。受一系列土地政策的影響，截至8月底，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于土地開(kāi)發(fā)的投資為11.9億元，同比下降，本年完成土地開(kāi)發(fā)面積161.7萬(wàn)平方米，同比下降56.2；本年購(gòu)置土地面積268.7萬(wàn)平方米,同比下降58.2。隨著后幾個(gè)月土地出讓方式的結(jié)束，各開(kāi)發(fā)企業(yè)將把主要精力投入到現(xiàn)有工程的開(kāi)發(fā)上，北京市整體開(kāi)發(fā)投資速度將保持適宜的發(fā)展水

3、平。市場(chǎng)需求分析對(duì)于需求市場(chǎng)的了解主要考察近年來(lái)銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)狀況，也是直接反映社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力的重要指標(biāo)，同時(shí)了解目前消費(fèi)者的消費(fèi)特征及走勢(shì)。1999-2003年商品房銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì)表（單位：萬(wàn)平方米）1999-2003年商品房銷(xiāo)售額統(tǒng)計(jì)圖（單位：億元） 數(shù)據(jù)來(lái)自北京市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站從以上圖例可以看出：近五年來(lái)商品房的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積在飛速增長(zhǎng)，尤其2000年以后增長(zhǎng)速度更快、增長(zhǎng)率更高。其中個(gè)人住房消費(fèi)，自從1998年取消福利分房以來(lái)，其需求被很快釋放并呈現(xiàn)高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，至2003年個(gè)人住房消費(fèi)占全部住宅消費(fèi)的比例非常高。但從銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)率比較來(lái)看，銷(xiāo)售額平均增長(zhǎng)率低于銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率7

4、-8%，也從側(cè)面說(shuō)明商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格在下降并且也反映了商品房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，更加趨于大眾化。另?yè)?jù)北京市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，北京市累計(jì)銷(xiāo)售各類(lèi)商品房屋987.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.3，其中住宅902.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.5。銷(xiāo)售給個(gè)人的商品住宅面積達(dá)894.5萬(wàn)平方米，占商品住宅銷(xiāo)售總量的99.1。據(jù)此，我們也可以看到，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求潛力依然巨大。相關(guān)市場(chǎng)詳解及預(yù)期辦公樓市場(chǎng)一到九月，總的辦公樓施工面積，新開(kāi)工面積，竣工面積都在增加，特別是辦公樓的竣工面積達(dá)到了77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)將近200，銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)260。從辦公樓的價(jià)格看，整個(gè)從2002年開(kāi)始，辦公樓的價(jià)格

5、有所下降，特別是2004一到九月份下降了23.96，從價(jià)格絕對(duì)值看，北京的價(jià)格弱高于上海的價(jià)格，根據(jù)這些對(duì)市場(chǎng)的分析，我們對(duì)2005年的市場(chǎng)做了一下預(yù)測(cè)，首先供給還會(huì)增大，辦公樓產(chǎn)品將會(huì)逐步趨于完善，5A級(jí)寫(xiě)字樓將成為市場(chǎng)主流，整個(gè)辦公樓面積將在200萬(wàn)平方米左右，均價(jià)應(yīng)該在一萬(wàn)每平米左右。商業(yè)用房2004年一到九月，商業(yè)用房竣工、開(kāi)工面積同比有所增長(zhǎng)，但新開(kāi)工面積有所下降。整體市場(chǎng)在2004年年初價(jià)格有一定下滑，同比下降大概16.54，第二、三季度價(jià)格有一定量的回調(diào)，略高于去年同期水平。一到九月銷(xiāo)售面積與2003年同期同比上漲了119.6，總體銷(xiāo)售額達(dá)到28.23億，是近幾年一個(gè)最高水平。針

6、對(duì)這樣的市場(chǎng)情況，我們分析出，今年商業(yè)用房市場(chǎng)處于價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定、銷(xiāo)售情況緩慢上漲這樣的一個(gè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。通過(guò)對(duì)歷年市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)分析，以及我們對(duì)2004年一到九月份供給需求的分析之后，我們認(rèn)為2005年商業(yè)用房還是進(jìn)入比較好的發(fā)展階段，有可能成為一個(gè)市場(chǎng)新寵，施工面積預(yù)計(jì)七平萬(wàn)平方米左右，新開(kāi)工可能是三百萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積將突破100萬(wàn)平方米，我們認(rèn)為，整個(gè)北京市場(chǎng)，總體上應(yīng)該是處于比較良性的發(fā)展階段，應(yīng)該是總體供需兩旺。產(chǎn)品行情分析辦公用房 獨(dú)棟寫(xiě)字樓亦稱(chēng)總部概念，其一般規(guī)模體量在2000-10000不等，甚至20000，受中國(guó)入世影響，一些較為知名的企業(yè)紛紛將總部設(shè)在北京，與以往開(kāi)發(fā)模式不同的

7、是，更多的企業(yè)更希望擁有自己的獨(dú)立辦公場(chǎng)所，由此誕生了總部經(jīng)濟(jì)需求。此類(lèi)產(chǎn)品需求特點(diǎn)較為明確，專(zhuān)業(yè)性、主題性需求是其本質(zhì)特點(diǎn)，亦成為詞類(lèi)產(chǎn)品前期運(yùn)作中不容忽視的潛在客群。 TOWNHOUSE式辦公樓隨著TOWNHOUSE產(chǎn)品的盛行，以其設(shè)計(jì)形態(tài)為主的寫(xiě)字樓相繼誕生，如森根國(guó)際，其面積一般在180以上，究其產(chǎn)品本質(zhì)就是迷你型總部寫(xiě)字樓，其需求住力亦為創(chuàng)意型公司，由于此類(lèi)產(chǎn)品位置較偏，銷(xiāo)售情況一直走低。 超小戶(hù)型辦公樓受銀行貸款政策影響，辦公樓由原來(lái)的大戶(hù)型產(chǎn)品逐漸向100甚至更小面積的產(chǎn)品發(fā)展，這一變化是由目標(biāo)需求的特點(diǎn)所決定的。 健康辦公樓受SARS影響，舊有辦公樓在整體通風(fēng)效果上存在明顯缺陷

8、，這樣，對(duì)于現(xiàn)有辦公樓購(gòu)買(mǎi)群體而言，通風(fēng)效果好的健康型寫(xiě)字樓成為未來(lái)需求的重點(diǎn)。價(jià)格行情分析我公司的市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，截至8月底，全市普通商品住宅平均售價(jià)為4949元平方米，住宅平均售價(jià)為4491元平方米，分別比去年同期上升7.3和4.4。寫(xiě)字樓從2003年7月份到2004年3月份北京寫(xiě)字樓售價(jià)總體處于上升態(tài)勢(shì)。由于2003年上半年SARS的影響，去年7月份寫(xiě)字樓價(jià)格降到了13000元/平米以?xún)?nèi)，而本年度2月份則漲到15000元/平米以上，3月份略有回落，但由于眾多利好因素，寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格還將繼續(xù)堅(jiān)挺。 我們認(rèn)為，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格雖有所上漲，但這種波動(dòng)還是屬于區(qū)域內(nèi)的價(jià)格波動(dòng)，整體市場(chǎng)還是穩(wěn)

9、定正常的。今年上半年房?jī)r(jià)上漲，主要是受個(gè)別項(xiàng)目的帶動(dòng)，從而拉高了北京市整體的商品房?jī)r(jià)格。區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析一、東南三環(huán)及其周邊地區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀分析：（一）、總體狀況分析：北京市東南三環(huán)沿線地區(qū)作為CBD、方莊、木樨園與亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的銜接地帶，依托南城開(kāi)發(fā)的大勢(shì)和政策優(yōu)勢(shì)，憑借其特殊的地理位置、完善的配套設(shè)施和便利的交通條件，物業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好：普通住宅市場(chǎng)發(fā)展迅速，先后出現(xiàn)了一批性?xún)r(jià)比較高的特色樓盤(pán)，導(dǎo)致區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。在周邊區(qū)域內(nèi)，尤其是方莊地區(qū)聚集著大量的中小公司，從而為商務(wù)辦公市場(chǎng)的發(fā)展開(kāi)辟了較大的市場(chǎng)空間。目前，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商務(wù)凝聚力逐漸增強(qiáng)而市場(chǎng)反應(yīng)相對(duì)滯后，辦公空間供給有限

10、，這樣就使得區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓的出租率高于市場(chǎng)平均水平，商務(wù)辦公市場(chǎng)發(fā)展空間巨大。（二）、住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：隨著南城開(kāi)發(fā)建設(shè)的深入，東南三環(huán)沿線及其周邊區(qū)域的普通住宅市場(chǎng)發(fā)育日趨成熟，品質(zhì)逐步提升，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。自2003年至今，先后有20多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。隨著存量規(guī)模的增大，競(jìng)爭(zhēng)的加劇以及客戶(hù)購(gòu)房心理的成熟，整體區(qū)域市場(chǎng)的住宅產(chǎn)品在建筑外觀、景觀規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、社區(qū)配套、物業(yè)管理及智能化等方面的水平不斷提高，其中以新項(xiàng)目的性能價(jià)格比優(yōu)勢(shì)尤為突出。l 東南三環(huán)沿線及周邊區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目列表：住宅重點(diǎn)項(xiàng)目列表物業(yè)名稱(chēng)均價(jià)建筑 形態(tài)項(xiàng)目規(guī)模(萬(wàn)平米)社區(qū)配套綠化率園境規(guī)劃主力戶(hù)型CBD 總部公寓6888板

11、樓40超市、洗衣、郵政、醫(yī)療、銀行30%中庭花園2居:98-116方丹苑6260板樓塔樓7小型超市35%“米羅庭院”西班牙風(fēng)格2居:86-105晶城秀府6600板樓10.2社區(qū)會(huì)所、超市等33%普通綠化3居:130-150時(shí)代 紫芳馨園6400塔樓4銀行、醫(yī)院、學(xué)校30%普通綠化2居:70-85芳星園5900塔樓11小型超市35%普通綠化1居:45-70筑夢(mèng)緣6600板樓4.8小型超市44%雙圍合三花園2居:110-130北歐春天6300高層板樓18社區(qū)會(huì)所、超市、洗衣、郵政、醫(yī)療、銀行40%嶺南派風(fēng)格園林3居:135-165平均6421元/l 東南三環(huán)沿線及周邊地區(qū)住宅市場(chǎng)重點(diǎn)分析：1) 區(qū)

12、域競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈導(dǎo)致住宅產(chǎn)品性?xún)r(jià)比不斷提升。開(kāi)發(fā)商針對(duì)區(qū)域客戶(hù)的心理特征和消費(fèi)偏好，在合理控制價(jià)格的同時(shí)，在最大限度內(nèi)提高產(chǎn)品品質(zhì)，以期通過(guò)形象包裝、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面的差異性形成項(xiàng)目特色和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)中迅速打開(kāi)局面。2) 雖然南城的房地產(chǎn)項(xiàng)目正在逐漸升級(jí)，但是與北部、東部相比，其房?jī)r(jià)差異仍然很明顯。該地區(qū)樓盤(pán)和北部、東部同品質(zhì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格差大多在1500 - 2000元/之間。其差距主要是由于南城的區(qū)域價(jià)值還未完全體現(xiàn)，與北部、東部成熟市政配套相比還有差距，再者就是一些遠(yuǎn)期利好還未完全顯現(xiàn)出來(lái)。3) 目前南城二環(huán)以?xún)?nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍在7000元/平方米左右，位于二環(huán)和三環(huán)之間的項(xiàng)目?jī)r(jià)格大約在6300

13、元-6800元/平方米，而位于三環(huán)和四環(huán)之間的項(xiàng)目?jī)r(jià)格在4500-6000元/平方米之間。4) 目前，本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)住宅項(xiàng)目均價(jià)集中于55006500元/平米之間，主力戶(hù)型基本為2居和3居,面積90150平米。l 對(duì)本案的啟示：目前東南三環(huán)沿線及周邊地區(qū)的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，各項(xiàng)目紛紛控制價(jià)格，提高品質(zhì)以增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，吸引更多購(gòu)房者的關(guān)注；與此同時(shí)，區(qū)域客戶(hù)的購(gòu)房心理更加成熟，面對(duì)眾多備選項(xiàng)目，眼光更為挑剔，要求更加苛刻。較多相近項(xiàng)目的出現(xiàn)滿足了市場(chǎng)對(duì)高性?xún)r(jià)比住宅的要求，受到廣泛關(guān)注，極大的分流了區(qū)域客源，為同檔次項(xiàng)目造成了巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。（三）、商務(wù)辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：目前，東南三環(huán)沿線的

14、商務(wù)辦公氛圍已初步形成，整體區(qū)域呈現(xiàn)出與西南三環(huán)大量中低檔住宅聚集所不同的現(xiàn)代城市面貌。實(shí)惠的售價(jià)、優(yōu)越的位置、通達(dá)的交通以及分布于東南三環(huán)沿線的商務(wù)機(jī)構(gòu)和方莊地區(qū)成熟的生活配套使這一區(qū)域特別是方莊地區(qū)聚集了大量的中小公司。1、區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)商務(wù)辦公物業(yè)列表：區(qū)域重點(diǎn)寫(xiě)字樓列表項(xiàng)目明稱(chēng)地理位置租金出租率按建筑面積計(jì)算按使用面積計(jì)算金城中心鐵匠營(yíng)橋西北2.8元/M/天3.2元/M/天70-80%安富大廈方莊橋西南角3元/M/天3.3元/M/天90%萬(wàn)富大廈玉蜓橋東北角3.5元/M/天4元/M/天90%南方證券南三環(huán)中路2.3元/M/天90%區(qū)域重點(diǎn)商務(wù)公寓列表物業(yè)名稱(chēng)項(xiàng)目位置物業(yè)性質(zhì)均價(jià)建筑形態(tài)項(xiàng)目

15、規(guī)模(萬(wàn)平米)裝修標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)狀況富頓中心朝陽(yáng)東三環(huán)南路勁松橋東北角寫(xiě)字樓/公寓9500板塔結(jié)合精裝修現(xiàn)房甲方乙方豐臺(tái)方城圓一區(qū)20號(hào)樓商住公寓7500塔樓80800毛坯現(xiàn)房?jī)?yōu)士閣朝陽(yáng)國(guó)貿(mào)橋正南1500米，雙井橋西南角商住公寓9300塔樓90924菜單式現(xiàn)房嘉業(yè)大廈豐臺(tái)南三環(huán)劉家窯環(huán)島東側(cè)500米路南商住公寓5500塔樓40000毛坯現(xiàn)房遠(yuǎn)洋商務(wù)朝陽(yáng)東四環(huán)八里莊西里1號(hào)商住公寓8980高層板樓33667公共部分精裝修現(xiàn)房住邦2000朝陽(yáng)東四環(huán)慈云寺橋東南角寫(xiě)字樓/商住公寓11000板塔結(jié)合公共部分精裝修一期已入住、二期期房領(lǐng)行崇文廣渠門(mén)橋西南角商住公寓7500高層板樓96000毛坯期房平均價(jià)格84

16、70元/2、東南三環(huán)沿線及周邊地區(qū)商務(wù)辦公市場(chǎng)重點(diǎn)分析：A) 商住公寓市場(chǎng)分析： 區(qū)域重點(diǎn)商住公寓項(xiàng)目5個(gè)（龍珠公寓、金城公寓和芳園公寓為早期項(xiàng)目、優(yōu)仕閣位置相對(duì)較遠(yuǎn)、甲方乙方為附近區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目），銷(xiāo)售率都已基本達(dá)到95，其中大部分為企事業(yè)單位和投資型買(mǎi)家，比例為80以上。目前，除新項(xiàng)目外各商住公寓的辦公出租率均在70左右。 商住公寓雖然價(jià)格實(shí)惠，但是存在諸多不足，如：缺乏商務(wù)形象和配套服務(wù)，位置相對(duì)閉塞（位于方莊居住區(qū)內(nèi)），辦公和安防設(shè)施落后，物業(yè)管理松懈等，因而越發(fā)無(wú)法滿足現(xiàn)代公司的辦公需求，隨著公司實(shí)力的增強(qiáng)，原有公司的遷出率逐步提高，尤以芳園公寓和龍珠公寓內(nèi)的公司外遷現(xiàn)象最為明顯。 目

17、前，東南三環(huán)地區(qū)針對(duì)區(qū)域內(nèi)實(shí)力較強(qiáng)的中小型公司而建設(shè)的高品質(zhì)商住公寓項(xiàng)目稀缺，市場(chǎng)有效供給嚴(yán)重匱乏。B) 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析： 區(qū)域重點(diǎn)寫(xiě)字樓項(xiàng)目2個(gè)（金城中心、安富大廈）,安富大廈以中小戶(hù)型為主（70200平米），配套設(shè)施齊全，出租率90；金城中心由于戶(hù)型偏大且車(chē)位數(shù)量有限，因而出租率略低（7080）。 從客源構(gòu)成來(lái)看，租賃寫(xiě)字樓的公司基本分為2類(lèi)：原方莊中小公司遷入和依托南城建材、設(shè)備、電子產(chǎn)業(yè)等生存的中小型貿(mào)易公司直接進(jìn)駐。C) 商務(wù)辦公市場(chǎng)總體分析：隨著東南三環(huán)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和原有公司的壯大，商務(wù)凝聚力逐漸增強(qiáng)，對(duì)高品質(zhì)商務(wù)辦公空間的需求日益增長(zhǎng)而市場(chǎng)反應(yīng)相對(duì)滯后，辦公類(lèi)物業(yè)的有效供給嚴(yán)重

18、不足，因而，使得商住公寓的銷(xiāo)售率和寫(xiě)字樓的出租率高于市場(chǎng)平均水平，區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公市場(chǎng)發(fā)展空間巨大。D) 對(duì)本案的啟示：商務(wù)辦公市場(chǎng)需求增長(zhǎng)而供給嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀為本案提供了難得的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀，充分發(fā)揮自身作為商住項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)是本案成功的關(guān)鍵所在。與此同時(shí)，方莊、CBD等核心商圈內(nèi)的辦公企業(yè)外遷，亦為本項(xiàng)目提供較為充足的目標(biāo)需求和潛在需求客群。二、東南三環(huán)及其周邊地區(qū)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析：1、總體趨勢(shì)分析：東南三環(huán)沿線地區(qū)承接當(dāng)前北京房地產(chǎn)良性發(fā)展態(tài)勢(shì)，依托東部商圈輻射力度的加強(qiáng)和東南部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期如第五商圈的崛起等，區(qū)域凝聚力進(jìn)一步增強(qiáng)，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)總體向好： 住宅市場(chǎng)供給量進(jìn)

19、一步放大，市場(chǎng)面臨較大的調(diào)整壓力，競(jìng)爭(zhēng)將日趨白熱化，促使產(chǎn)品性?xún)r(jià)比進(jìn)一步提高。 東南部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展將帶動(dòng)區(qū)域商務(wù)辦公市場(chǎng)的整體走高；以物流業(yè)為支柱對(duì)全市范圍內(nèi)中小貿(mào)易公司所形成的強(qiáng)勢(shì)吸引將進(jìn)一步刺激東南部市場(chǎng)對(duì)商務(wù)辦公類(lèi)物業(yè)的整體需求。2、住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析：區(qū)域住宅市場(chǎng)未來(lái)供給量巨大。巨大的供給將導(dǎo)致市場(chǎng)供求形勢(shì)更加嚴(yán)峻，同時(shí)也對(duì)產(chǎn)品提出了更高的要求，沒(méi)有突出的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目將很難繼續(xù)在區(qū)域市場(chǎng)中生存。3、商務(wù)辦公市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析：東南三環(huán)沿線及其周邊地區(qū)的商務(wù)辦公市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)良好,主要原因在于: 實(shí)惠的銷(xiāo)售價(jià)格及首付20%，二十年按揭貸款成為吸引中小公司進(jìn)駐的直接原因。 區(qū)域

20、內(nèi)原有中小公司的發(fā)展壯大將導(dǎo)致其向周邊地區(qū)擴(kuò)張尋找更高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)辦公空間。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、CBD和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)輻射范圍的擴(kuò)張、力度的加大將增強(qiáng)區(qū)域的商務(wù)氛圍，吸引更多的中小型公司。 北京物流港的發(fā)展建設(shè)對(duì)于北京東南部區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體帶動(dòng)和對(duì)全市乃至全國(guó)范圍內(nèi)中小貿(mào)易公司及相關(guān)企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)吸引，將極大的刺激區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公類(lèi)物業(yè)的需求，推動(dòng)商務(wù)辦公市場(chǎng)快速發(fā)展。屆時(shí)將會(huì)有一大批依托產(chǎn)品流通領(lǐng)域而生存的中小型貿(mào)易公司及相關(guān)企業(yè)向這一區(qū)域匯聚，商務(wù)辦公市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿︼@而易見(jiàn)。市政建設(shè)的逐步到位，如：地鐵5號(hào)線開(kāi)通，南中軸路擴(kuò)建等，一方面將進(jìn)一步提高區(qū)域的通達(dá)性和交通便利度，縮短交通時(shí)距，打開(kāi)商務(wù)辦

21、公物業(yè)的需求空間，商務(wù)辦公類(lèi)產(chǎn)品的投資價(jià)值進(jìn)而全面提升；另一方面，更多的商務(wù)購(gòu)買(mǎi)人群因南城實(shí)惠的房?jī)r(jià)、成熟的配套，將通過(guò)5號(hào)線從市中心乃至北部地區(qū)流向這里，從而促進(jìn)南城整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。巨大的升值潛力，良好的前景預(yù)期必將吸引更多中小公司及投資型買(mǎi)家介入。客戶(hù)需求特點(diǎn)分析一、 南城客戶(hù)購(gòu)房偏好分析：隨著客戶(hù)購(gòu)房心理的成熟及住宅品質(zhì)的整體提升，選擇南城置業(yè)的客群，其對(duì)各項(xiàng)購(gòu)房影響因素的重視程度也在發(fā)生變化：1) 地緣性：久居南城的人對(duì)區(qū)域有著較深的市場(chǎng)認(rèn)同度及區(qū)域情結(jié)。其受選購(gòu)房范圍依然是本區(qū)域內(nèi)。2) 價(jià)格：明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)（房?jī)r(jià)較北城同環(huán)路位置平均低1000-1500元左右）仍然是客戶(hù)落戶(hù)南城的首

22、要因素。3) 戶(hù)型設(shè)計(jì)：戶(hù)型設(shè)計(jì)在客戶(hù)考慮置業(yè)時(shí)所占的比重日益提高，越來(lái)越多的客戶(hù)意識(shí)到戶(hù)型設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接關(guān)系到居住舒適度的高低。適中的面積、合理實(shí)用的空間布局成為購(gòu)房者對(duì)戶(hù)型乃至整個(gè)項(xiàng)目的重點(diǎn)需求點(diǎn)。4) 社區(qū)配套：購(gòu)房心理的成熟使客戶(hù)對(duì)于自身形象和生活品質(zhì)的要求越來(lái)越高。希望擁有服務(wù)齊全的市區(qū)配套已成為一種共同的追求。5) 周邊環(huán)境：購(gòu)房者對(duì)于居所的周邊環(huán)境特別是配套設(shè)施狀況較為關(guān)注。完善的配套設(shè)施能夠彌補(bǔ)社區(qū)服務(wù)的不足，提供生活的全面解決方案。6) 位置：隨著南城道路改擴(kuò)建工程的逐步開(kāi)展，各區(qū)域的通達(dá)性和交通便捷度日益提高。開(kāi)發(fā)商實(shí)力、物業(yè)管理水平、景觀規(guī)劃特色等或?yàn)橘?gòu)房者關(guān)注的附加值

23、。二、東南三環(huán)沿線地區(qū)企事業(yè)單位狀況分析：東南三環(huán)沿線地區(qū)特別是方莊地區(qū)聚集了大量的企事業(yè)單位，這些單位中的絕大部分均依托方莊大社區(qū)而存在，隨方莊地區(qū)的建設(shè)逐步進(jìn)駐該區(qū)域。A) 從規(guī)模來(lái)看，目前東南三環(huán)沿線區(qū)域的企事業(yè)單位中除中國(guó)電信，中基集團(tuán)，中夏實(shí)業(yè)等少數(shù)大公司外，95以上為中小型單位，辦公面積80200平米，公司職員520人左右。B) 從業(yè)務(wù)領(lǐng)域來(lái)看，集中在該區(qū)域的眾多單位沒(méi)有明顯的行業(yè)導(dǎo)向（如：中關(guān)村以科技公司為主，CBD以貿(mào)易公司為主），經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，涉及電子、貿(mào)易、食品、科技、傳媒、文體、娛樂(lè)、廣告、化工、服飾等各個(gè)領(lǐng)域。大部分公司主要在南城開(kāi)展業(yè)務(wù)。C) 從經(jīng)營(yíng)性質(zhì)和公司背景來(lái)看

24、，區(qū)域內(nèi)的中小單位可大體劃分為三類(lèi)：n 外市駐京聯(lián)絡(luò)處、辦事處。n 中小規(guī)模私營(yíng)公司。n 大公司駐南城分公司、子公司。D) 從辦公區(qū)域的選擇來(lái)看，大量中小公司進(jìn)駐方莊主要由于以下幾個(gè)方面原因：n 方莊地區(qū)辦公類(lèi)物業(yè)實(shí)惠的租售價(jià)格。n 便利的交通條件，依托二環(huán)、三環(huán)連通市區(qū)。n 方莊地區(qū)成熟的配套設(shè)施（餐飲、娛樂(lè)休閑、銀行、郵局等）。n 從辦公物業(yè)的選擇來(lái)看，方莊的大部分中小公司主要以購(gòu)買(mǎi)或承租的方式安置在各個(gè)公寓項(xiàng)目之中，這些公寓的租售價(jià)格普遍較低，但是缺乏商務(wù)形象，位置較之環(huán)路周邊的辦公類(lèi)物業(yè)相對(duì)閉塞，商務(wù)配套服務(wù)缺乏。n 從發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，目前，南城的快速建設(shè)、東南三環(huán)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及原有公司的優(yōu)勝劣汰，一方面使區(qū)域的商務(wù)凝聚力逐漸增強(qiáng)，越來(lái)越多的中小公司看準(zhǔn)這一區(qū)域的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)而逐漸匯集；另一方面，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐漸勝出的公司隨著實(shí)力的增強(qiáng)，對(duì)辦公環(huán)境和公司形象提出了更高的要求，而原有住宅區(qū)內(nèi)的辦公空間無(wú)論是規(guī)模，形象還是安全性能、相關(guān)服務(wù)都已越來(lái)越無(wú)法滿足現(xiàn)代公司的辦公需求。從現(xiàn)狀來(lái)看，方莊地區(qū)實(shí)力較強(qiáng)的公司自2000年開(kāi)始出現(xiàn)向周邊東南二環(huán)、三環(huán)沿線遷移的趨