第五章房地產評估

1、東北財經(jīng)大學財務管理專業(yè)系列教材東北財經(jīng)大學財務管理專業(yè)系列教材 第二版第二版姜姜 楠楠 王景升王景升 主編主編東北財經(jīng)大學出版社東北財經(jīng)大學出版社第五章第五章 房地產評估房地產評估第一節(jié)第一節(jié) 房地產評估前期工作房地產評估前期工作第二節(jié)第二節(jié) 市場途徑及其方法在房地產評估中的應用市場途徑及其方法在房地產評估中的應用第三節(jié)第三節(jié) 收益途徑及其方法在房地產評估中的應用收益途徑及其方法在房地產評估中的應用第四節(jié)第四節(jié) 成本途徑及其方法在房地產評估中的應用成本途徑及其方法在房地產評估中的應用第五節(jié)第五節(jié) 其他評估技術方法在房地產評估中的應用其他評估技術方法在房地產評估中的應用資產評估準則資產評估準則

2、不動產不動產 第四十五條 本準則自2008年7月1日起施行 房地產評估的前期工作，房地產評估的前期工作，主要是指資產評估機構和注冊資產評估師在接受評估委托后開展的明確房地產評估基本事項，擬定評估作業(yè)方案，實地勘察評估對象，收集評估所需資料等工作。 一、明確評估基本事項一、明確評估基本事項 （一）評估目的（一）評估目的 從本質上講，評估目的作為資產評估結果的具體用途，它會在宏觀上和微觀上影響或決定著資產評估的條件，因此，不同評估目的下評估結果的價值內涵也不完全相同。第一節(jié)第一節(jié) 房地產評估前期工作房地產評估前期工作 （二）評估對象（二）評估對象 第二條第二條 本準則所稱不動產是指土地、建筑物及其

3、他附著于本準則所稱不動產是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其土地上的定著物，包括物質實體及其相關權益相關權益。土地：地球表面及其上下一定范圍內的空間土地：地球表面及其上下一定范圍內的空間建筑物：房屋和構筑物建筑物：房屋和構筑物其他定著物：如綠化、地下管線等其他定著物：如綠化、地下管線等 就是對房地產的類別、實體狀況和產權狀況進行了解和掌握，并在資產評估業(yè)務約定書和評估報告中寫明評估的具體對象。具體工作包括以下內容： 1.1.明確評估對象類別明確評估對象類別 從實物角度來看，房地產有土地、建筑物和房地等三種類別,具體又可分為以下幾種情況： （1）空地； （2）有建筑物（包

4、括尚未建成的建筑物）的土地； （3）地上建筑物； （4）土地與建筑物（已建成的建筑物）的合成體； （5）在建工程（土地與尚未建成的建筑物的合成體）； （6）未來狀況下的房地產； （7）已經(jīng)消失的房地產； （8）現(xiàn)在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分，如后來增加的裝修； （9）房地產局部，如某棟公寓中的某套房； （10）包含有其他資產（如電梯、鍋爐）的房地產； （11）作為企業(yè)整體的一部分的房地產。 2.2.明確評估對象的實體狀況明確評估對象的實體狀況 房地產的用途（如工業(yè)建筑、商業(yè)建筑、住宅建筑、農業(yè)建筑、公共建筑等）； 土地面積、土地形狀、臨街狀態(tài)、土地開發(fā)程度、地質、地形及水文狀

5、況； 建筑物的建筑結構（如鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構等）、建筑面積、建筑式樣、建筑物層數(shù)、朝向、平面布局、施工質量、新舊程度、裝修水平、室內外設施等。 3.3.明確評估對象的產權狀況明確評估對象的產權狀況 土地使用權性質（如國有土地使用權或集體土地使用權、劃撥土地使用權或出讓土地使用權等）、土地使用權的權屬狀況（如獨立土地使用權或共享土地使用權等）、土地使用權年限(70年、50年等)、建筑物權屬狀況（如所有權或使用權、獨立所有權或共享所有權等）、評估對象設定的其他權利狀況等。 （三）評估價值類型（三）評估價值類型 評估房地產的市場價值和市場價值以外價值所采用的評估途徑

6、和方法可能相同，但其中參數(shù)選擇的立場可能不同。 （四）明確評估基準日（四）明確評估基準日 評估基準日，評估基準日， 評估基準日通常由委托方提出，評估機構與委托方協(xié)商確定，一般選擇與評估目的實現(xiàn)日較近的某個日期。房地產評估基準日的確定可有以下3種情形： 1.1.選擇在現(xiàn)在某個日期（現(xiàn)實性評估）選擇在現(xiàn)在某個日期（現(xiàn)實性評估） 這是房地產評估中最常見、最大量的情形，通常將評估基準日選擇在評估作業(yè)期（評估的起止年月日）的某個日期。 2.2.選擇在過去某個日期（追溯性評估）選擇在過去某個日期（追溯性評估） 如房地產損害索賠中房地產損失價值的評估、房地產糾紛中對評估結果有爭議而引起的復合評估等。 3.3

7、.選擇在未來某個日期（預測性評估）選擇在未來某個日期（預測性評估） 預測性評估多出現(xiàn)于房地產市場預測、為房地產投資分析提供價值依據(jù)的情形中，如房地產在未來建成后價值的評估。 二、擬定評估作業(yè)方案二、擬定評估作業(yè)方案 在明確了評估基本事項的基礎上，應對評估項目進行初步分析，擬定評估作業(yè)方案。 1.1.確定評估投入的人員確定評估投入的人員 應根據(jù)評估任務量的大小、性質及評估工作的難易程度，合理確定投入多少人力參加評估。在安排評估人員時，應充分考慮評估人員的專長。 2.2.確定評估作業(yè)步驟及進度安排確定評估作業(yè)步驟及進度安排 應在與委托方共同商定的評估作業(yè)日期內，合理確定評估工作步驟和進行時間進度安

8、排。 3.3.確定評估作業(yè)所需經(jīng)費預算確定評估作業(yè)所需經(jīng)費預算 應根據(jù)評估工作的地點、評估人員的多少、評估工作時間的長短等合理安排評估所需經(jīng)費，做到既滿足需要，又節(jié)省資金。 三、實地勘察評估對象三、實地勘察評估對象 1.1.勘查房地產的位置及周圍環(huán)境勘查房地產的位置及周圍環(huán)境 應查明評估對象房地產具體的坐落位置（如區(qū)、街、號）、四至、與相鄰建筑物（或土地）及道路的關系，還要觀察附近的建筑布局、道路及交通狀況、綠化及衛(wèi)生狀況、地形及地勢狀況、日照及通風等狀況，如果評估對象是商業(yè)房地產還應對周邊商業(yè)繁華狀況進行調查了解。 2.2.勘查房地產使用狀況勘查房地產使用狀況 應查實評估對象房地產的實際用途

9、，看其用途、權利狀況是否與規(guī)定相一致，要查明建筑物的結構、建成時間、新舊程度、裝修狀況、設備狀況，了解建筑面積、使用面積或可供出租和營業(yè)面積等。 四、收集評估所需資料四、收集評估所需資料 1. 1.對房地產價格具有對房地產價格具有普遍影響因素普遍影響因素的資料的資料 房地產價格的普遍影響因素，基本上都是屬于宏觀方面的因素, 政治因素、行政因素、經(jīng)濟因素等，這些因素一般并不決定某宗房地產的價格，但它們對整體房地產市場的價格走勢具有決定意義，對某類房地產價格變化有時能產生特別大的影響。 這類資料主要包括：這類資料主要包括：工業(yè)化和城市化狀況、房地產制度、土地使用權出讓方式、稅收政策、經(jīng)濟發(fā)展速度、

10、財政金融狀況、利率水平、匯率水平、科技進步狀況等。 2.2.對評估對象對評估對象所在地區(qū)所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料的房地產價格有影響的資料 由于房地產市場的區(qū)域性，地區(qū)市場的資料對評估對象價格的影響更大。 對評估對象所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料主要：對評估對象所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料主要： 地區(qū)的人口數(shù)量和質量、家庭結構、城市發(fā)展和建設規(guī)劃、房地產供求狀況、居民收入和消費水平、工資水平、物價水平、就業(yè)狀況，以及房地產所在區(qū)域繁華程度、道路通達程區(qū)域繁華程度、道路通達程度、交通便捷程度、環(huán)境質量、基礎設施和公共設施狀況度、交通便捷程度、環(huán)境質量、基礎設施和公共設施狀況等。 3.

11、3.反映評估反映評估對象狀況對象狀況的資料的資料 反映評估對象狀況的資料主要由委托人提供和評估人員現(xiàn)場勘察獲得，具體包括評估對象實體狀況、權利狀況和周圍環(huán)境狀況等。 其中，反映土地狀況土地狀況的資料包括土地的區(qū)位、面積、臨街狀況、土地形狀、地形、地勢、容積率、土地使用權年限等； 反映建筑物狀況建筑物狀況的資料包括建筑物的面積、結構、材料、設計、設備、施工質量、裝修水平、新舊程度、周邊環(huán)境等。 4. 4.類似房地產的交易、成本、收益實例資料類似房地產的交易、成本、收益實例資料 收集什么樣的實例資料，主要取決于擬采用的評估途徑和方法。 如果采用市場途徑，主要收集交易實例資料； 如果采用成本途徑，主

12、要收集成本實例資料； 如果采用收益途徑，主要收集收益實例資料。 而具體應收集的內容，則需要針對評估途徑和方法中的計算所需要的資料數(shù)據(jù)進行。小資料：第四章小資料：第四章 評估方法評估方法第二十二條第二十二條 注冊資產評估師執(zhí)行不動產評注冊資產評估師執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當根據(jù)評估對象特點、價值類型、估業(yè)務，應當根據(jù)評估對象特點、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析資料收集情況等相關條件，分析市場法、收市場法、收益法和成本法益法和成本法三種資產評估基本方法以及三種資產評估基本方法以及假假設開發(fā)法、基準地價修正法設開發(fā)法、基準地價修正法等衍生方法的適等衍生方法的適用性，恰當選擇評估方法。用性，恰當

13、選擇評估方法。 一、市場售價類比法一、市場售價類比法 （一）市場售價類比法的基本思路（一）市場售價類比法的基本思路 1.1.市場售價類比法的含義市場售價類比法的含義 市場售價類比法又稱市場比較法、交易案例比較法等市場售價類比法又稱市場比較法、交易案例比較法等, ,它是將作為評估對象的特定房地產與在近期交易的類似房地產加以比較對照，并根據(jù)已發(fā)生交易的類似房地產的價格，經(jīng)過因素修正得出評估對象房地產在評估基準日可能實現(xiàn)的合理價值的評估方法。 該方法既可以對房地產（房地合一）價值進行評估，也可以單獨對土地價值進行評估。第二節(jié)第二節(jié) 市場途徑及其方法在房地產評估中的應用市場途徑及其方法在房地產評估中的

14、應用 2.2.市場售價類比法適用的條件和對象市場售價類比法適用的條件和對象 市場售價類比法的適用條件是具備發(fā)育完善的房地產市場,并且在市場上能夠收集到大量的與被評估房地產相類似的市場交易實例資料。 市場售價類比法適用的對象是具有交易性的房地產，如房地產開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產，如特殊工業(yè)廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用市場售價類比法評估。 參考資料：市場法 第二十五條第二十五條 注冊資產評估師運用市場法評估不動產時，注冊資產評估師運用市場法評估不動產時，應當進行應當進行交易情況修正、交易日期修正和不

15、動產狀況修交易情況修正、交易日期修正和不動產狀況修正正。 交易情況修正是將參照物實際交易情況下的價格修正為交易情況修正是將參照物實際交易情況下的價格修正為正常交易情況下的價值。正常交易情況下的價值。 交易日期修正是將參照物成交日期的價格修正為評估基交易日期修正是將參照物成交日期的價格修正為評估基準日的價值。準日的價值。 不動產狀況修正是將參照物狀況下的價格修正為評估對不動產狀況修正是將參照物狀況下的價格修正為評估對象狀況下的價值，可以分為區(qū)域狀況修正、權益狀況修象狀況下的價值，可以分為區(qū)域狀況修正、權益狀況修正和實物狀況修正。正和實物狀況修正。 3.3.市場售價類比法評估計算公式市場售價類比法

16、評估計算公式 采用市場售價類比法評估房地產的價值時，要對參照物房地產（可比性強的交易實例）的交易價格進行交易情況、區(qū)域因素、個別因素、交易日期等因素進行修正，然后得出評估對象房地產的評估價值。市場售價類比法的評估計算公式為： （51） 或： （52） 式中：交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價格為基準；區(qū)域因素修正的分子為100，表示以評估對象房地產的區(qū)域狀況為基準；個別因素修正的分子為100，表示以評估對象房地產的自身狀況為基準；交易日期修正的分母為100,表示以參照物交易日期的價格水平為基準。 格指數(shù)參照物交易日房地產價指數(shù)評估基準日房地產價格參照物個別因素值素值評估對象房地產個別

17、因參照物區(qū)域因素值素值評估對象房地產區(qū)域因參照物交易情況值正常交易情況值參照物交易價格交易日期修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)參照物交易價格房地產評估價值100100100100（）（）（）（）參照物交易價格房地產評估值 （二）市場售價類比法的評估應用（二）市場售價類比法的評估應用 1.1.進行市場交易情況修正進行市場交易情況修正 交易情修正就是剔除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差，使所選則的參照物的交易價格成為正常價格。 特殊因素對交易情況的影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面：特殊因素對交易情況的影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面： （1）有特別利害關系人之間的交易，如親

18、友之間、有利害關系的單位之間的交易，通常價格偏低。 （2）有特殊動機的交易，如急于出售的價格往往偏低，急于購買的價格往往偏高。 （3）有意為逃避交易稅，簽訂虛假交易合同，造成交易價格偏低。 （4）買方和賣方不了解市場行情，盲目購買或出售，使交易價格偏高或偏低。 進行交易情況修正的一般公式為： 正常價格正常價格= =參照物交易價格參照物交易價格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù) （53） 或 （54） 【例5-1】 參照物房地產的交易價格為2000元/平方米，經(jīng)調查了解其交易價格與正常交易價格相比偏高5%，則修正后的正常交易價格為： 上例中，如果參照物房地產的交易價格比正常交易價格偏低2%，如何計

19、算？（）參照物交易價格正常價格100平方米）（元）（正常價格/19055101002000 2.2.進行區(qū)域因素修正進行區(qū)域因素修正 區(qū)域因素修正的內容應根據(jù)商業(yè)、工業(yè)、住宅等房地產的不同類型而確定，主要包括參照物房地產所在區(qū)域與評估對象房地產所在區(qū)域在商業(yè)繁華程度、交通狀況、環(huán)境景觀、城市規(guī)劃、基礎設施、公共設施等方面的差異。 房地產區(qū)域因素修正的思路是：房地產區(qū)域因素修正的思路是： 評估對象房地產區(qū)域狀態(tài)下的價格評估對象房地產區(qū)域狀態(tài)下的價格= =參照物交易價格參照物交易價格 區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù) （55） 式中：區(qū)域因素修正系數(shù)主要采用參照物房地產與評估對象房地產直接比較，通

20、過評分的辦法確定，即直接比較修正直接比較修正。 （）區(qū)域因素修正系數(shù)100表表51 51 區(qū)域因素修正直接比較表區(qū)域因素修正直接比較表區(qū)域因素權重評估對象參照物A參照物B參照物C因素1F1100因素2F2100因素3F3100因素nFn100綜合1100 5.5.進行個別因素修正進行個別因素修正 個別因素修正的主要內容包括：參照物房地產與評估對象房地產在土地面積、土地形狀、臨街狀態(tài)、基礎設施狀況、位置、地勢、地形、土地使用年限、土地容積率等方面的差異，建筑物新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結構、建筑式樣、朝向、樓層、設備、裝修、平面布置、工程質量等方面的差異。 進行個別因素修正的一般公式為： 評估對象

21、房地產自身狀態(tài)下的價格評估對象房地產自身狀態(tài)下的價格= =參照物交易價格參照物交易價格 個別因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù) （57）（）個別因素修正系數(shù)100土地使用年限不同的修正： y=1 （59） 式中：y年限修正系數(shù)； n參照物土地使用權剩余年限； N評估對象土地使用權剩余年限； r折現(xiàn)率。 【例5-2】評估對象土地使用權剩余年限為30年，參照物土地使用權剩余年限為20年，假設折現(xiàn)率為8%，則土地使用權年限修正系數(shù)為：)1 (11 )1 (1Nnrr1466. 1%)81 (11 %)81 (11 2030y 容積率差異修正： （510） 式中：y為容積率修正系數(shù) 【例5-3】評估對象土地

22、的容積率為2，參照物土地的容積率為4，根據(jù)容積率地價指數(shù)表（見表52）,土地容積率的修正系數(shù)為：指數(shù)參照物土地容積率地價價指數(shù)評估對象土地容積率地 y%84%125%105y容積率12345地價指數(shù)（%）100105115125140 6.6.進行交易日期修整進行交易日期修整 由于參照物房地產與評估對象房地產的交易時間不同，價格會發(fā)生變化，因此必須進行適當?shù)慕灰兹掌谛拚?。交易日期修正一般是利用價格指數(shù)，將參照物房地產當時的交易價格，修正為評估基準日的價格。 利用價格指數(shù)進行交易日期修正的公式為： （511）格指數(shù)參照物交易日房地產價指數(shù)評估基準日房地產價格參照物交易價格產價格交易日期修正后的房

23、地 【例5-4】某地區(qū)某類房地產2005年4月至10月的價格指價格指數(shù)數(shù)分別為103.5%,105.4%,105.8%,107.6%,109.3%,110.5%,114.7%（以2005年1月為100%）。其中某宗房地產在2005年5月的價格為3500元/平方米，對其進行交易日期修正，修正到2005年10月的價格為： 【例5-5】某地區(qū)某類房地產2005年上半年各月的價格同2004年底相比，分別為上漲了上漲了2.5%, 5.7%, 6.8%, 7.3%, 9.6%, 10.5%。其中某宗房地產在2005年3月的價格為3800元/平方米，對其進行交易日期修正，修正到2005年6月的價格為：平方米

24、）元 /(3809%4 .105%7 .1143500平方米）元 /(3932%)8 . 61 (%)5 .101 (3800 （2）運用環(huán)比價格指數(shù)修正。 （514） 或 （515） 【例5-6】某宗房地產在2005年6月的價格為3000元/平方米，該地區(qū)同類房地產2005年7月至10月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。對其進行交易日期修正，修正到2005年10月的價格為： 3 000 3 000103.6%103.6%98.3%98.3%103.5%103.5%104.7%=3311104.7%=3311（元（元/ /平方米）平方米）比價格指數(shù)乘積準

25、日各期（年或月）環(huán)參照物交易日至評估基參照物交易價格產價格交易日期修正后的房地積環(huán)比價格變動指數(shù)）乘準日各期（年或月）參照物交易日至評估基參照物交易價格產價格交易日期修正后的房地1 ( 【例5-7】某宗房地產在2005年5月的價格為3600元/平方米， 該地區(qū)同類房地產2005年6月至10月的價格與上月相比的變動率分別為1.6%, 2.3%, -1.5%, 1.7%,2.1%。對其進行交易日期修正，修正到2005年10月的價格為： 3 6003 600（1+1.6%1+1.6%）（1+2.3%1+2.3%）（1 11.5%1.5%）（1+1.7%1+1.7%） （1+2.1%1+2.1%）=3

26、 827=3 827（元（元/ /平方米）平方米） 7.7.確定評估對象房地產評估價值確定評估對象房地產評估價值 按照要求，運用市場售價類比法至少應選擇三個以上參照物，通過上述各種因素修正后，至少應得到三個以上初步評估結果（通常稱為比準價值），最后需要綜合求出一個評估值，作為最終的評估結論。 在具體操作過程中，可采用以下兩種方法：100() 參照物交易價格產價格交易日期修正后的房地 （1）簡單算術平均法 將多個參照物交易實例修正后的初步評估結果簡單地算術平均后，作為評估對象房地產的最終評估價值。簡單算術平均法的計算公式如下： （517） 式中，P評估對象房地產的評估價值； Pi第i個參照物房地

27、產的比準價值； n參照物房地產個數(shù)。 【例5-8】對四個參照物房地產交易價格修正后得出的4個比準價值分別為4 500元/平方米、4 800元/平方米、4 200元/平方米、4 300元/平方米，則用簡單算術平均法計算的評估對象房地產的評估值為： （4 500+4 800+4 200+4 3004 500+4 800+4 200+4 300）4=4 4504=4 450（元（元/ /平方米）平方米）nPPnii1 （2）加權算術平均法 判定各個初步評估結果（比準價值）與評估對象房地產的接近程度，并根據(jù)接近程度賦予每個初步評估結果以相應的權重，然后將加權平均后的比準價值作為評估對象房地產的評估價值

28、。加權算術平均法的計算公式如下： (f1+f2+ fn =1) （518） 式中：P評估對象房地產的評估價值； Pi第i個參照物房地產的比準價值； f i第i個參照物房地產比準價值Pi的權重； n參照物房地產個數(shù)。niiifPP （三）市場售價類比法的評估案例（三）市場售價類比法的評估案例 1.1.評估對象房地產概況評估對象房地產概況 評估對象房地產為濱海市黃海路80號陽光小區(qū)第8號樓一層公建，建筑面積1400平方米，具體情況如下： （1）位置與環(huán)境。評估對象房地產位于濱海市黃海路80號陽光住宅小區(qū)，小區(qū)北面靠山，南面俯瞰大海，地勢北高南低,依山望水。小區(qū)南靠濱海市主要交通干道黃海南路，總建筑

29、面積16萬平方米，各類住宅共1300套。 規(guī)劃為南北向30棟多層和小高層住宅。小區(qū)中央設有寬闊的中央公園，各種配套設施齊全，小區(qū)內的交通組織體系采用完全人車分流設計，車道全部設置在社區(qū)的外圍，真正確保住宅區(qū)內部居住生活環(huán)境的安靜與安全。小區(qū)周邊交通發(fā)達，通過此地的有十幾路交通線路。 （2）占用土地的基本情況。 該評估對象為住宅區(qū)，該小區(qū)總占地面積98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地88100平方米。 根據(jù)濱海市政府200040號文件，該地塊土地級別為六級。目前已取得了國有土地使用證，證號為濱海市國用（2003）字第188號。 （3）評估對象房屋的基本情況。該評估對象房屋是陽光

30、小區(qū)第8號樓，建于2003年，一層為公建，8號樓共13層，總建筑面積11 000平方米，其中一層公建1400平方米。 公建層高3.3米，全部為框架結構，按八級抗震烈度設防。8號樓位于整個小區(qū)的中心，中央公園的北側。評估對象房屋的外裝修為塑鋼門窗，西班牙瓦，進口高檔外墻黏土磚；內裝修為水泥地面，墻面、天棚刮大白。評估對象房屋有完善的水、暖、電設施，冷水采用無毒、無味、無腐蝕性的進口塑料管，熱水管采用紫銅管，并設置了結構化布線系統(tǒng)，主干線采用室外光纜。 2.2.評估要求評估要求 評估該房地產2005年4月1日的市場價值。 3.3.評估過程評估過程 （1）選擇評估方法。該類房地產有較多的交易實例，故

31、采用市場售價類比法進行評估。 （2）收集有關的評估資料，選擇參照物房地產。通過對所選擇的類似房地產交易資料的分析和篩選，確定可比性較強的3個交易實例作為參照物。 參照物參照物A A：陽光小區(qū)12號樓一層公建。 該建筑建于2003年,位于評估對象房地產東面，中央公園的東北角；框架剪力墻結構；外裝修為塑鋼門窗，西班牙瓦，進口高檔外墻黏土磚；內裝修為水泥地面，墻面、天棚刮大白；水、暖、電設施完善，冷水采用無毒、無味、無腐蝕性的進口塑料管，熱水管采用紫銅管，并設置了結構化布線系統(tǒng)，主干線采用室外光纜。其售價為5300元m2，成交日期為2002年4月，當時為期房。 參照物參照物B B：光明住宅小區(qū)的步行

32、商業(yè)街一層公建。 光明小區(qū)位于陽光小區(qū)東側500米，南靠濱海市主要交通干道黃海南路，東鄰幸福路，小區(qū)臨幸福路一側有多家店鋪。參照物房地產位于陽光小區(qū)中部，建于2003年，其建筑結構、裝修水平及設備狀況與評估對象房地產基本相同，售價為5 800元m2，成交日期為2004年9月，交易情況為清盤。 參照物參照物C C：陽光小區(qū)西側，靠近黃海南路的一層公建。 該參照物房地產為一臨街公建，建于2003年，其建筑結構、設備狀況與評估對象房地產基本相同，該建筑室內進行了精裝修，售價為7000元m2，成交日期為2004年11月。 (3)對參照物房地產進行交易情況、時間因素、區(qū)域因素和個別因素修正。 評估對象房

33、地產與三個參照物各種因素比較情況見表53。表表5-3 5-3 因素條件說明表 評估對象及參照比較因素評估對象參照物A參照物B參照物C交易日期2002420049200411交易情況正常期房清盤正常區(qū)域因素商服繁華度一般一般一般好離市中心距離相同相同稍近相同交通便捷度較好較好好好道路通達度較好較好好好土地級別六級六級六級六級環(huán)境質量優(yōu)劣度較好較好較好較好綠地覆蓋度較好較好較好較好基礎設施完善度較好較好較好較好公用設施完備度較好較好較好較好規(guī)劃限制無無無無個別因素小區(qū)內所處位置較好較好較好好臨街狀況較好較好較好好新舊程度優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)樓 層一層一層一層一層朝 向南北南北南北南北建筑結構框剪框剪框剪框剪建

34、筑質量較好較好較好較好建筑物用途相同相同相同相同權利狀況較好較好較好較好裝修水平較好較好較好好設備狀況好好好好物業(yè)管理優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu) 進行交易情況修正。 經(jīng)分析，3個參照物中，參照物A為期房，與正常交易相比，交易價格偏低10%，交易情況修正系數(shù)為：100/90；參照物B為清盤房，與正常交易相比，交易價格偏低5%，交易情況修正系數(shù)為：100/95；參照物C為正常交易，交易情況修正系數(shù)為：100/100。 進行交易日期修正。 經(jīng)分析，濱海市2005年4月該類房地產的市場價格與2002年4月、2004年9月和2004年11月相比分別上漲了15%、5%和3%。則參照物A、參照物B和參照物C的交易日期修正系數(shù)

35、分別為：115/100、105/100、103/100。 進行區(qū)域因素修正。 將參照物A、參照物B和參照物C的各區(qū)域因素分別與評估對象房地產進行比較，然后打分，并通過加權平均分別得到綜合得分，最后得出參照物A、參照物B和參照物C的區(qū)域因素修正系數(shù)分別為：100/100、100/101.5、100/101.6，具體打分及計算情況見表54。 進行個別因素修正。 將參照物A、參照物B和參照物C的各個別因素分別與評估對象房地產進行比較，然后打分，并通過加權平均分別得到綜合得分，最后得出參照物A、參照物B和參照物C的個別因素修正系數(shù)分別為：100/99.6、100/100.2、100/101.4，具體打

36、分及計算情況見表55。表表5-4 5-4 區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素區(qū)域因素權重權重評估對象評估對象參照物參照物A A參照物參照物B B參照物參照物C C商服繁華度0.15100100105103離市中心距離0.13100100101100交通便捷度0.12100100103105道路通達度0.11100100102105土地級別0.07100100100100環(huán)境質量優(yōu)劣度0.10100100100100綠地覆蓋度0.08100100100100基礎設施完善度0.10100100100100公用設施完備度0.09100100100100規(guī)劃限制0.0510010010010

37、0比較結果1100100101.5101.6表表5-5 5-5 個別因素直接比較表個別因素直接比較表個別因素權重評估對象參照物A參照物B參照物C小區(qū)內所處位置0.1210098100105臨街狀況0.1510099101105新舊程度0.10100100100100樓 層0.08100100100100朝 向0.07100100100100建筑結構0.13100100100100建筑質量0.10100100100100建筑物用途0.09100100100100權力狀況0.06100100100100裝修水平0.02100100100103設備狀況0.05100100100100物業(yè)管理0.03

38、100100100100比較結果110099.6100.2101.4 計算評估對象房地產價值。首先計算三個參照物的比準價值，計算過程見表56。 通過對三個參照物的可比性分析，對參照物A、參照物B和參照物C分別給出不同的權重0.5、0.2、0.3，采用加權平均法計算評估對象房地產的單價為： 6 7996 7990.5+6 3030.5+6 3030.2+6 9980.2+6 9980.3=6 7600.3=6 760（元（元/ /平方米）平方米） 4.4.評估結果評估結果 房地產單價：6760元/平方米。 房地產總價：14006760=9464000（元）。表表5-6 5-6 房地產價值計算表房

39、地產價值計算表參照物參照物A A參照物B參照物C實際成交價格（元/平方米）5300530058007000交易情況修正100/90100/90100/95100/100交易日期修正115/100115/100105/100103/100區(qū)域因素修正100/100100/100100/101.5100/101.6個別因素修正100/99.6100/99.6100/100.2100/101.4比準價值（元/平方米）6799679963036998評估對象評估值評估對象評估值=6 7990.5+6 3030.2+6 9980.3=6 760（元（元/平方米）平方米） 二、基準地價修正法二、基準地價修

40、正法 （一）基準地價修正法的含義（一）基準地價修正法的含義 基準地價修正法，基準地價修正法，是指利用當?shù)卣_定的評估對象宗地所處地段的基準地價作為參照物，對出讓年限、交易日期、土地狀況、市場轉讓因素等進行修正，從而計算評估對象宗地在評估基準日市場價值的一種方法。 基準地價修正法實質上是市場途徑的一種具體方法。 基準地價修正法中的基準地價是對城鎮(zhèn)各級土地或均質地基準地價是對城鎮(zhèn)各級土地或均質地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權單域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權單位面積平均價格。它是由政府確定的城鎮(zhèn)國有土地的基本標準位面積平均價格。它是由政府確定的城鎮(zhèn)國有土

41、地的基本標準價格，是不同區(qū)域、不同用途土地的一級市場平均價格。價格，是不同區(qū)域、不同用途土地的一級市場平均價格。 基準地價一般由基準地價一般由3 3個部分組：個部分組： 土地出讓金，土地出讓金，是指國家作為土地所有者向受讓者收取的一定年限的土地使用費中的純收入部分。 基礎設施配套費，基礎設施配套費，是指政府用于城市基礎設施配套建設已經(jīng)投入和近期預期投入的費用部分，包括市政公用設施配套費、四源費（自來水、污水處理、供熱、供氣建設費）、小區(qū)建設配套費等。 土地開發(fā)及其他費用，土地開發(fā)及其他費用，包括平整土地費用、征地拆遷費用等。目前全國的許多城市都制定了基準地價，但在基準地價的構成上并不完全一致，

42、因此，在具體應用基準地價修正法時應注意當?shù)鼗鶞实貎r的構成，不能機械地套用公式。 基準地價修正法的數(shù)學表達式為： p = Ap = A a1 a1 a2 a2 a3 a3 a4 a4 （519） 式中：p評估對象土地使用權評估價值； A評估對象宗地所處地段的基準地價； a1年限修正系數(shù)； a2交易日期修正系數(shù)； a3土地狀況修正系數(shù)； a4市場轉讓因素修正系數(shù)。 三、市場租金倍數(shù)法三、市場租金倍數(shù)法 市場租金倍數(shù)法是將評估對象房地產的年收益（通常為未來第1年的正常租金）乘以相關的市場租金倍數(shù)來計算評估對象房地產價值的一種技術方法。評估計算公式為： 房地產的評估價值房地產的評估價值= =房地產的年

43、收益房地產的年收益市場租金倍數(shù)市場租金倍數(shù) 市場租金倍數(shù)是用與評估對象房地產類似的參照物房地產的市場價格除以其相關口徑的收益（租金）后所得的倍數(shù)。 租金倍數(shù)會因參照物相關收益計算口徑的不同而有多種，如毛租金倍數(shù)、凈租金倍數(shù)、總收入倍數(shù)和凈收入倍數(shù)等。 市場租金倍數(shù)的計算公式為： （523）參照物房地產的年租金價格參照物房地產市場交易市場租金倍數(shù)第三節(jié)第三節(jié) 收益途徑及其方法在房地產評估中的應用收益途徑及其方法在房地產評估中的應用 一、收益途徑的基本思路一、收益途徑的基本思路 1.1.收益途徑的含義收益途徑的含義 收益途徑，收益途徑，是計算評估對象房地產未來預期的正常純收益，選用適當?shù)馁Y本化率將

44、未來純收益折算為現(xiàn)值，以估測房地產價值的思路及方法。 2. 2.收益途徑適用的條件和對象收益途徑適用的條件和對象 收益途徑適用的條件，是房地產的未來預期收益及風險能夠預測和量化，房地產的收益年限能夠確定。 如商場、商務辦公樓、公寓、賓館、酒店、餐館、游樂場、影劇院等房地產。 3.3.收益途徑的評估步驟收益途徑的評估步驟 收集房地產有關收入和費用的資料； 測算房地產的正常收入； 測算房地產的正常費用； 測算房地產的純收益；純收益； 估測并選用適當?shù)馁Y本化率；資本化率； 確定房地產的收益年限；收益年限； 估測并確定房地產評估價值。 二、房地產純收益的測算二、房地產純收益的測算 （一）純收益的測算思

45、路（一）純收益的測算思路 房地產純收益房地產純收益是通過首先測算房地產的正常（客觀）收入和房地產的正常（必要）費用，然后用房地產的正常收入減去房地產的正常費用得到。 房地產的純收益計算的基本公式為： 純收益純收益= =潛在總收入空置等造成的收入損失運營費用潛在總收入空置等造成的收入損失運營費用 = =有效總收入運營費用有效總收入運營費用 （524） 潛在總收入，潛在總收入，是假定房地產在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。 有效總收入，有效總收入，是潛在總收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。 運營費用，運營費用，是維持房地產正常生產、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于

46、其他資本或經(jīng)營的收入。 運營費用一般不包括所得稅、房地產抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產改擴建費用等，但包含其他資本或經(jīng)營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤。 （二）不同類型房地產純收益的測算（二）不同類型房地產純收益的測算 1.1.出租型房地產純收益的測算出租型房地產純收益的測算 純收益純收益= =租賃收入維修費管理費保險費租賃收入維修費管理費保險費 房地產稅租賃代理費房地產稅租賃代理費 （525） 租賃收入具體包括有效毛租金和租賃保證金、押金等的利息收入。 維修費、管理費、保險費、房地產稅和租賃代理費等是否要扣除，應在分析租賃合同的基礎上決定。關鍵看租賃合同

47、中規(guī)定這些費用具體由誰來負擔。 2.2.直接經(jīng)營型房地產純收益的測算直接經(jīng)營型房地產純收益的測算 直接經(jīng)營型房地產直接經(jīng)營型房地產，是指房地產所有者同時又是經(jīng)營者,房地產租金與房地產經(jīng)營者利潤沒有分開的房地產，如商場、賓館、飯店等。 直接經(jīng)營型房地產純收益可按下面的公式進行計算： 純收益純收益= =銷售收入銷售成本銷售費用銷售稅金及其附加銷售收入銷售成本銷售費用銷售稅金及其附加 管理費用財務費用管理費用財務費用經(jīng)營利潤經(jīng)營利潤 （526） 3.3.自用或尚未使用的房地產純收益的測算自用或尚未使用的房地產純收益的測算 自用或尚未使用的房地產可以比照同一市場上有收益的類似房地產的有關資料，按上述相

48、應的方法計算純收益，或直接比較得出純收益。 4.4.混合性房地產純收益的測算混合性房地產純收益的測算 混合性房地產，混合性房地產，是指有多種收益類型（出租、經(jīng)營、自用等）的房地產，在測算純收益時，可以把它看成是各種單一收益類型房地產的組合，先分別計算，然后進行綜合。 三、房地產資本化率的估測三、房地產資本化率的估測 （一）房地產資本化率的種類（一）房地產資本化率的種類 土地資本化率、建筑物資本化率和綜合資本化率三者雖然含義不同，但又是相互聯(lián)系的。三種資本化率的聯(lián)系可用下列公式表示： 式中：r綜合資本化率； r1土地資本化率； r2建筑物資本化率； p1土地價值； p2建筑物價值。212211p

49、pprprr（527） （二）房地產資本化率的估測方法（二）房地產資本化率的估測方法 1.1.安全利率加上風險報酬率法安全利率加上風險報酬率法 安全利率，安全利率，指無風險的資本投資收益率，在我國房地產評估實踐中通常選擇國債或銀行定期存款利率作為安全利率。 風險報酬率，風險報酬率，是根據(jù)社會經(jīng)濟環(huán)境、投資風險、變現(xiàn)風險以及通貨膨脹等因素對地產投資的影響綜合確定。 這種方法的數(shù)學表達式為： 房地產資本化率安全利率風險報酬率房地產資本化率安全利率風險報酬率 （530） 2.2.市場租價比法市場租價比法 該方法是在市場上選取多個（通常為三個以上）與評估對象房地產地相似的交易實例的正常純租金（純收益）

50、與價格的比率作為依據(jù)，然后求出各交易實例正常純租金與價格比率的平均值，以此作為評估對象房地產的資本化率。 該方法運用的前提是各年租金等額、收益期限永續(xù)，其數(shù)學表達式為： r = n （531） 式中：r 評估對象房地產的資本化率； Ai 交易實例i的純收益； Pi交易實例i的價格； n交易實例個數(shù)。niiiPA1 【例5-12】選擇4個與評估對象房地產相類似的交易實例，各交易實例有關數(shù)據(jù)資料如見表57所示。表表57 57 交易實例及相關資料交易實例及相關資料交易實例租金（萬元/年）價格（萬元）還原利率（%）1151659.0922421611.1135249810.4448786310.08

51、根據(jù)表中的數(shù)據(jù)資料，采用簡單算術平均數(shù)法求得： 房地產資本化率（房地產資本化率（9.09%+11.11%+10.44%+10.08%9.09%+11.11%+10.44%+10.08%）4 4 10.18%10.18% 3.投資收益率排序插入法投資收益率排序插入法 該方法是通過收集市場上各種投資的收益率資料，如銀行存款、政府債券、企業(yè)債券、股票以及各個領域的工商業(yè)投資等，然后把各項投資收益率的大小排隊，制成圖表（如圖51所示）。將評估對象房地產與各類投資風險程度進行分析比較，判斷出同等風險的投資，確定評估對象風險程度應落的位置，以此確定評估對象的資本化率。收益率投資風險0評估對象風險程度應落的

52、位置資本化率應落的區(qū)域圖51 四、房地產收益年限的確定四、房地產收益年限的確定 （一）單獨的土地或單獨的建筑物評估情況（一）單獨的土地或單獨的建筑物評估情況 對于單獨的土地或單獨的建筑物的評估，應分別根據(jù)土地使用權年限和建筑物經(jīng)濟壽命確定未來可獲收益的年限。對收益折現(xiàn)時，純收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費。 （二）土地和建筑物合成一體評估的情況（二）土地和建筑物合成一體評估的情況 1.建筑物的經(jīng)濟壽命比土地的使用年限長或二者相等，根據(jù)土地使用年限確定未來可獲收益的年限（如圖52所示）。 對收益折現(xiàn)時，純收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費。如果建筑物的經(jīng)濟壽命比土地的使用年限長，還應將土地

53、使用年限到期時建筑物部分的殘余價值或政府收回土地使用權對建筑物的補償價值折現(xiàn)。 2.建筑物的經(jīng)濟壽命比土地的使用年限短，以土地使用年限為房地產總的收益年限，但對房地產的收益折現(xiàn)分兩段進行, 第一段以建筑物的經(jīng)濟壽命為界，將房地合一的純收益折現(xiàn)，純收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費； 第二段將土地使用年限超過建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余使用年限中的土地純收益折現(xiàn)，并把此價值加到第一段的房地產的評估價值中（如圖53所示）。 房地產收益年限建筑物經(jīng)濟壽命土地使用年限0圖52 五、房地產價值的估測（略去）五、房地產價值的估測（略去） （一）房地合一價值的估測（一）房地合一價值的估測 估測房地合成一體的房

54、地產價值，應根據(jù)上述介紹的有關方法分別測算和確定房地產純收益、資本化率和收益年限，并運用合適的評估計算公式進行收益折現(xiàn)。 房地產評估實務中常用的評估計算公式主要有以下幾種：房地產收益年限0土地剩余使用年限建筑物經(jīng)濟壽命土地使用年限圖53 1.收益年限為有限期，各年收益額不相等 式中： p房地產價值； Ri第i年房地產的純受益； r綜合資本化率； n房地產收益年限。 2.收益年限為有限期，各年收益額相等 式中： p房地產價值； A房地產的純收益（年金）； r綜合資本化率； n房地產收益年限。（532）（533）niiirRp)1 ()1 (11 nrrAp 3.收益年限為無限期，各年收益額相等

55、式中： p房地產價值； A房地產的純收益（年金）； r綜合資本化率。 4.收益年限為無限期，收益額按等比級數(shù)遞增 式中： p房地產價值； A房地產的純收益（年金）； r綜合資本化率； g房地產收益遞增率。（534）rAp（535）grAp （二）土地價值的估測（二）土地價值的估測 1.1.單純的土地出租單純的土地出租 首先通過土地的正常收入減去土地的正常費用得到土地的純收益，然后用適當?shù)耐恋氐馁Y本化率將土地的純收益折現(xiàn)。 常用的收益折現(xiàn)公式為： （1）收益年限為有限期，各年收益額相等 式中： p1土地價值； A1土地的純收益（年金）； r1土地資本化率； n土地收益年限。（536）)1(111

56、111nrrAp （2）收益年限為無限期，各年收益額相等 式中：p1土地價值； A1土地的純收益（年金）； r1土地資本化率。 2.2.房地產出租或經(jīng)營房地產出租或經(jīng)營 土地價值是房地產價值減去房屋價值后剩余的價值。運用收益途徑及其方法評估土地的價值，通常是用房地產的純收益減去建筑物的純收益得到土地的純收益，用土地的資本化率對土地的純收益折現(xiàn)求和即可得到土地的價值。 常用的評估計算公式如下：（537）111rAp （1）收益年限為有限期，各年收益額相等 其中，A2= p2A2= p2r2r2 （539） 式中： p1土地價值； A房地合一的純收益（年金）； A2建筑物的純收益（年金）； r1土

57、地資本化率； n土地收益年限； p2建筑物價值； r2建筑物資本化率。 評估時，建筑物價值應采用收益途徑以外的途徑和方法計算，通常采用成本途徑，評估計算公式為：（538）)1 (11 )(1121nrrAAp 建筑物價值建筑物價值= =建筑物重置成本建筑物重置成本成新率成新率 （540） （2）收益年限為無限期，各年收益額相等 式中： p1土地價值； A房地合一的純收益（年金）； A2建筑物的純收益（年金）； r1土地資本化率。 公式中建筑物純收益的計算方法與第一種情況相同。 （三）建筑物價值的估測（三）建筑物價值的估測 建筑物價值是房地產價值減去土地價值后剩余的價值。（541）121)(rA

58、Ap 運用收益途徑及其方法評估建筑物的價值，通常是用房地產的純收益減去土地的純收益得到建筑物的純收益，用建筑物的資本化率對建筑物的純收益折現(xiàn)求和即可得到建筑物的價值。 評估計算公式如下： （1）收益年限為有限期，各年收益額相等 其中，A1= p1r1 （543） 式中： p2建筑物價值； A房地合一的純收益（年金）； A1土地的純收益（年金）； r2建筑物資本化率；（542）)1 (11 )(2212nrrAAp n土地收益年限； p1土地價值； r1土地資本化率。 評估時，土地價值應采用收益途徑以外的途徑和方法計算，如市場途徑和成本途徑等。 （2）收益年限為無限期，各年收益額相等 （544）

59、 式中： p2建筑物價值； A房地合一的純收益（年金）； A1土地的純收益（年金）； r2建筑物資本化率。212)(rAAp 六、收益途徑及其方法評估案例六、收益途徑及其方法評估案例 【例5-12】 1.1.某評估對象概況如下：某評估對象概況如下： 評估對象為6層磚混結構辦公樓，土地總面積500平方米,房屋建筑面積1500平方米，月租金4.5萬元，假設建筑物的資本化率為10%，耐用年限為60年，土地資本化率為8%，管理費以年租金的3%計，年維修費以房屋現(xiàn)值的1.5%計，房租損失準備費按半月租金計，保險費按房屋現(xiàn)值3計，房產稅為租金收入的12%，土地使用稅每年每平方米2元，營業(yè)稅及附加綜合稅率為

60、5.5%，建筑物尚可使用年限為50年，土地使用權年限為40年，建筑物價值依成本法求得為120萬元。 評估要求：評估要求： 用收益法評估該房屋基地使用權價值。 解：評估過程如下：解：評估過程如下： （1）計算年有效總收入 年有效總收入年有效總收入45 00045 000121245 00045 0002 2 517 500517 500（元）（元） （2）計算年運營費用 管理費管理費540 000540 0003%3% 16 20016 200（元）（元） 修繕費修繕費1200 0001200 0001.5%1.5% 18 00018 000（元）（元） 保險費保險費1200 0001200 0