國內不動產融資租賃分析(附精選案例)

1、國內不動產融資租賃分析（附精選案例）國內租賃公司的分類首先了解下國內融資租賃公司的分類，租賃分為融資租賃和經營性租賃，目前國內融資租賃公司主要分外商投資租賃公司、金融租賃公司和內資租賃公司，其監(jiān)管機構和業(yè)務范圍不同，詳見下表：（溫馨提示，圖片點擊可以放大）本文主要討論不同融資租賃公司對不動產標的物的態(tài)度，首先看下相關管理辦法：1、2007年施行的金融租賃公司管理辦法中明確，“適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產”。2、商務部2005年通過的外商投資租賃業(yè)管理辦法中第六條規(guī)定租賃財產包括：（一）生產設備、通信設備、醫(yī)療設備、科研設備、檢驗檢測設備、工程機械設備、辦公設備等各類動產；（二）飛機、汽

2、車、船舶等各類交通工具；（三）本條（一）、（二）項所述動產和交通工具附帶的軟件、技術等無形資產，但附帶的無形資產價值不得超過租賃財產價值的二分之一。3、2012年8月中旬，商務部發(fā)布了內資融資租賃企業(yè)管理辦法（征求意見稿）。該征求意見稿第三條中關于融資租賃的標的物是這樣規(guī)定的：“本法所稱的租賃物為可自由流通的非消耗物。法律禁止流通或者限制流通的物不應作為融資租賃交易的標的物?！备鶕陨先龡l規(guī)定，可以看出不同融資租賃公司操作租賃標的物的范圍是不一樣的。第一、很多金融租賃公司的理解就是租賃物可以包括不動產。固定資產是會計上的資產概念，包括動產和不動產兩大類。具體來說，固定資產包括指企業(yè)使用期限超過

3、1年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產、經營有關的設備、器具、工具等。第二、外商投資融資租賃公司的租賃標的物范圍相對來說比較窄了，不能涉足不動產。第三、關于內資融資租賃公司，目前雖然沒有正式的管理辦法出臺，但是從其管理辦法征求意見可以看出內資融資租賃企業(yè)的租賃資產包括了房屋、公路、鐵路及相關設施等不動產，而外商投資融資租賃管理辦法中租賃資產明確規(guī)定不含有不動產。關于地產等不動產融資租賃的開展情況由于融資租賃法遲遲未出臺，目前行業(yè)內對融資租賃中租賃物的界定并沒有統(tǒng)一。此前，不少金融租賃公司開展了不動產的融資租賃業(yè)務，該業(yè)務甚至成為一些金融租賃公司的支柱性業(yè)務。在這種融資模式中，融

4、資租賃公司通過外包建筑等方式購得房產，然后租給有需求的企業(yè)，幾年租賃期結束后再將所有權轉讓給企業(yè)。這也成為一些企業(yè)盤活資金的重要方式。不過目前房地產租賃還沒有進入到住宅，一般是商業(yè)物業(yè)。多位融資租賃公司人士證實，在北京等城市，有不少商業(yè)物業(yè)都實行了這種融資租賃模式。不動產融資租賃面臨的問題第一、不動產融資租賃合同可能無效雖然全國人大財經委曾經公布過融資租賃法草案，但后來的政策趨勢是先不出臺融資租賃法律，而是由最高人民法院出臺相關司法解釋。與此同時，最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋(討論稿)也多次下發(fā)至融資租賃行業(yè)內征求意見。而在上述討論稿中，多種情況下能夠確認

5、融資租賃合同無效，其中包括“以房屋等不動產或者僅以無形資產為租賃物訂立融資租賃合同，但動產作為租賃物附合于不動產的除外”。也就是說，該討論稿事實上否定了不動產可以作為融資租賃物。如果合同無效，金融租賃公司所購的房產將可能無法交付，抵質押擔保也可能無效，租賃公司的租賃債權將有懸空危險。第二、不動產融資租賃稅負較重目前，稅務部門沒有直接否定不動產租賃的有效性，只是采用不支持的態(tài)度。不動產是否能作為融資租賃物，銀監(jiān)會和最高法院對此的界定還有差異之時，來自稅務部門的政策信號也對當前不動產租賃業(yè)務不利。2011年11月18日，國稅總局在上海啟動了營業(yè)稅改增值稅改革試點方案，在今年上海交通運輸業(yè)和部分服務

6、業(yè)的試點中，由于原來的營業(yè)稅無論盈虧都需要交納，而增值稅只對增值部分征稅，這項試點一般被認為能較好解決重復征稅的問題，降低企業(yè)的稅收負擔。特別是“營改增”后，有形動產租賃也被納入服務業(yè)范疇，只征收增值稅，同時一般納稅人還能享受實際征收3%以上部分即征即退的政策優(yōu)惠。但有形動產的范疇明顯不包括不動產、無形資產、股權等資產，租賃公司如果要繼續(xù)開展不動產租賃，將不能享受稅收優(yōu)惠，需要繼續(xù)征收17%的增值稅。不過，無論是稅務部門不支持，最高院不承認合同有效，還是銀監(jiān)會直接的業(yè)務叫停，不動產租賃仍然是一個很糾結的問題。值得注意的是，由于商務部監(jiān)管的租賃公司不在銀監(jiān)會監(jiān)管之列，在最高法院出臺最終解釋確認合

7、同有效性問題之前，這些公司仍然可以合規(guī)開展不動產租賃業(yè)務，只是“營改增”后對于租賃公司來說，17%的增值稅會影響資金成本。第三、契稅問題財政部國家稅務總局在2012年12月發(fā)文關于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知中第一條：“對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅。”金融租賃公司從事房地產租賃業(yè)務被叫停正當金融租賃公司如火如荼開展地產等不動產融資租賃業(yè)務時，突然被銀監(jiān)會“委婉叫停”，銀監(jiān)會的叫停一是防止房地產行業(yè)在銀行、信托等渠道外，再新增一條規(guī)模不易控制的融資渠道。另外，作為金融企業(yè)，房地產

8、標的在租賃期間所有權歸租賃公司，容易異化成不動產投資，違背銀行業(yè)金融機構的相關規(guī)定。不過，商務部監(jiān)管的外商投資租賃公司和內資試點租賃公司并不在此次叫停之列。但是國內操作地產等不動產融資租賃業(yè)務的大多是金融租賃公司，內資試點租賃公司很少涉足。在銀監(jiān)會窗口指導叫停銀行系租賃公司這項業(yè)務后，目前新增不動產租賃業(yè)務幾乎處于停滯狀態(tài)。不動產融資租賃未來發(fā)展動向商建發(fā)2004560號文件關于從事融資租賃業(yè)務有關問題的通知中第三條：“內資融資租賃公司各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市商務主管部門可以根據本地區(qū)租賃行業(yè)發(fā)展的實際情況，推薦一至兩家從事各種先進或適用的生產、通信、醫(yī)療、環(huán)保、科研等設備，工程機械及

9、交通運輸工具（包括飛機、輪船、汽車等）租賃業(yè)務的企業(yè)參與試點工作?！笔聦嵣希婚_始內資融資租賃企業(yè)的經營范圍是參照外資公司確定的，但是隨著審批范圍擴大，業(yè)務范圍也在不斷地調整。事實上，在征求意見稿發(fā)布前，內資融資租賃企業(yè)的租賃范圍早已經遠遠超出外資同行的水平。由于地方融資平臺在銀行的信貸規(guī)模壓縮，融資租賃成為地方融資平臺重要的替代來源，其中道路、橋梁等能夠獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的市政資產是非常好的售后回租標的物。征求意見稿中關于“可自由流通的非消耗物”為不動產融資清除障礙。一位業(yè)內人士對此評論：僅此一點，目前將會鼓勵更多的投資者愿意進入內資融資租賃公司行列。租賃界人士認為，在德國、韓國等國家，不動

10、產租賃都是融資租賃的對象，國內不動產租賃可以接受宏觀調控監(jiān)管，控制融資規(guī)模和節(jié)奏，甚至在稅收問題上區(qū)別對待。不動產能否作為融資租賃標的物，很多爭議，搜集一些案例，備查。1、云南昆石高速公路售后回租2009年5月22日，云南省公路開發(fā)投資有限責任公司與深圳國銀金融租賃有限公司、國家開發(fā)銀行云南省分行三方，歷時近半年多的云南昆明至石林高速公路融資租賃從意向到合同談判整個工作順利完成，并在昆明舉行了合同簽字儀式。昆石高速公路融資采用的是固定資產售后回租模式，云南省公路開發(fā)投資有限責任公司將昆石高速公路37.48億元的固定資產解出質押后，轉讓給國銀金融租賃公司，再由公司在5年內以同期銀行利率加上租賃費

11、逐年等額回購。這種融資模式既不改變公司對昆石公路的管理和經營權，又能及時為公司籌集到大額建設資金，為在建(新建)公路項目提供有效的資金保障。云南省副省長劉平表示，昆明至石林高速公路固定資產開展融資租賃售后租回實現(xiàn)融資37.48億元，是目前國內最大的一筆固定資產融資業(yè)務，是融資租賃行業(yè)的首次創(chuàng)新，也是云南省近年來交通基礎設施第一筆獲得除銀行貸款以外的融資。這不僅為云南省公路開發(fā)投資公司加快發(fā)展提供了及時的資金供給，增強了企業(yè)的實力和影響力。同時，也為交通基礎設施建設拓寬融資渠道，優(yōu)化資本結構、降低資金成本和提高資本運作能力，起到了良好的示范作用，必將對省公路開發(fā)投資公司的發(fā)展、對云南省交通基礎設

12、施的融資工作產生積極的促進作用。2、天津港保稅區(qū)工業(yè)廠房在建工程融資租賃2009年11月23日電（記者陳杰）今天，天津市政府與海航集團新階段全面戰(zhàn)略合作協(xié)議簽署，其中天津港保稅區(qū)管委會、海航集團下屬天津渤海租賃公司、光大銀行天津分行共同簽署了天津空客廠房融資租賃創(chuàng)新項目合作協(xié)議。根據協(xié)議，渤海租賃公司以36.3億元人民幣從天津空客A320飛機總裝線廠房建設單位天津港保稅區(qū)投資公司，買下其11萬平方米廠房的產權，租賃給天津港保稅區(qū)投資公司，租賃期15年，不影響天津空客總裝公司的使用和生產。光大銀行天津分行為渤海租賃公司提供資金支撐。這是天津首例工業(yè)廠房在建工程的融資租賃業(yè)務，也是天津濱海新區(qū)近年

13、金融創(chuàng)新完成的最大一筆基礎設施融資租賃業(yè)務，創(chuàng)新了我國基礎設施租賃的商業(yè)模式，開拓了國內租賃業(yè)的經營領域。3、天津保稅區(qū)辦公大樓售后回租中央電視臺2010年6月18日新聞聯(lián)播天津:金融創(chuàng)新推動地方經濟發(fā)展報道：天津渤海租賃向天保投資（天津保稅區(qū)國資公司）購買天津保稅區(qū)空港物流加工區(qū)投資服務中心大樓，出租給天津港保稅區(qū)管理委員會及天保投資（第二承租方），項目金額為8億元，起租日為2009年4月27日，租賃期限為20年。4、天津薊縣城市道路售后回租渤海租賃向天津廣成宏凱園區(qū)開發(fā)有限公司購買天津市薊縣濱河大街彎線段（中昌路-四中路口）道路中部分全長3.329公里的路段出租給薊縣人民政府，項目金額為1

14、.875億元，起租日為2010年1月4日，租賃期限為7年。5、武漢城市交通設施售后回租2008年11月，武漢地鐵集團與工銀金融租賃公司簽訂了20億元人民幣融資租賃協(xié)議，將武漢地鐵1號線一期核心運營設備（包括機車等）所有權，以20億元人民幣的價格和15年期限讓渡給工銀金融租賃公司。在此期間，武漢地鐵集團仍然保留經營、使用權，但需向金融租賃公司支付租金，到期后可按殘值回購所有權。這在我省大額金融租賃業(yè)務中尚屬首例，在全國的軌道交通建設中，使用金融租賃的方式融資亦屬首次。6、武漢以路橋為標的物的售后回租2009年12月，武漢城投公司與工銀金融租賃公司簽訂了200億元資產融資租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議及60.4

15、3億元城建資產（五橋一路）(分別為：長江二橋、月湖橋、晴川橋、白沙洲大橋、長豐橋和57公里三環(huán)線，累計道路長度67公里，均由城投集團運營管理)融資租賃合同。其中60.43億元融資租賃資金目前已全部到位，綜合成本約5.71%，融資期限15年。本次融資租賃合同的簽訂，開創(chuàng)了市城投公司大規(guī)模、長期限、低成本籌集項目資本金之先河，有效緩解了城建資金的結構性矛盾。工銀租賃聯(lián)合其他租賃公司出資購買武漢四座大橋并出租給武漢市人民政府城市建設基金管理辦公室和武漢市城市建設投資開發(fā)集團有限公司組成的聯(lián)合承租人，項目金額為18億元，起租日為2010年3月29日，租賃期限為15年。7、舟山在建碼頭融資租賃渤海租賃向舟山同基船業(yè)有限公司購買其在建船塢碼頭構筑物及設備，回租給舟山同基船業(yè)有限公司使用。項目金額為10億元，起租日為2