房地產(chǎn)評(píng)估第9章

1、 第九章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 第一節(jié)第一節(jié) 城鎮(zhèn)土地的分等定級(jí)城鎮(zhèn)土地的分等定級(jí) 第二節(jié)第二節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估 第三節(jié)第三節(jié) 高層建筑地價(jià)的分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)的分?jǐn)?第一節(jié)第一節(jié) 城鎮(zhèn)土地的分等定級(jí)城鎮(zhèn)土地的分等定級(jí)一、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)含義及體系一、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)含義及體系（1 1）含義：）含義： 土地分等定級(jí)土地分等定級(jí)是在特定目的下，對(duì)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級(jí)化的過程。 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)是土地分等定級(jí)的一部分，是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)屬性、自然屬性及其在城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位和作用，綜合評(píng)定土地質(zhì)量，劃分城鎮(zhèn)土地等級(jí)的過程。

2、 也可以說城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)是是以以城鎮(zhèn)土地作為評(píng)定對(duì)象，是對(duì)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的鑒定和評(píng)價(jià)。城鎮(zhèn)土地作為評(píng)定對(duì)象，是對(duì)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的鑒定和評(píng)價(jià)。（2 2）體系：）體系： 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)分為城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)分為“等等”和和“級(jí)級(jí)”兩個(gè)層次。兩個(gè)層次。 城鎮(zhèn)土地等的高低是對(duì)城鎮(zhèn)土地的總體質(zhì)量?jī)?yōu)劣的反映；城鎮(zhèn)土地等的高低是對(duì)城鎮(zhèn)土地的總體質(zhì)量?jī)?yōu)劣的反映； 城鎮(zhèn)土地級(jí)的高低是對(duì)城鎮(zhèn)內(nèi)部各地塊的質(zhì)量?jī)?yōu)劣的反映。城鎮(zhèn)土地級(jí)的高低是對(duì)城鎮(zhèn)內(nèi)部各地塊的質(zhì)量?jī)?yōu)劣的反映。 土地質(zhì)量是土地的綜合屬性，是土地對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)過程及其結(jié)果產(chǎn)生影響的一種量度。 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的實(shí)質(zhì)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的實(shí)質(zhì)是對(duì)

3、不同區(qū)位條件產(chǎn)生的土地生產(chǎn)率的衡量，也是通過直接或間接方法評(píng)定地價(jià)相似區(qū)域的過程。 根據(jù)定級(jí)的目的、對(duì)象、方法不同根據(jù)定級(jí)的目的、對(duì)象、方法不同，土地的定級(jí)可以劃分為土地綜土地綜合定級(jí)、土地分類定級(jí)、城市規(guī)劃定級(jí)、地價(jià)分區(qū)定級(jí)合定級(jí)、土地分類定級(jí)、城市規(guī)劃定級(jí)、地價(jià)分區(qū)定級(jí)四種。（1 1）土地綜合定級(jí)）土地綜合定級(jí) 土地綜合定級(jí)（2 2）土地分類等級(jí)）土地分類等級(jí)。 （3 3）城市規(guī)劃等級(jí)）城市規(guī)劃等級(jí)（4 4）地價(jià)分區(qū)等級(jí)）地價(jià)分區(qū)等級(jí)（3 3）1 1、綜合分析原則、綜合分析原則 土地分等定級(jí)應(yīng)對(duì)影響土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析，按差異劃分土地的等級(jí)。2 2、主導(dǎo)因素原則、

4、主導(dǎo)因素原則 土地分等定級(jí)應(yīng)根據(jù)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量?jī)?yōu)劣的因素種類及作用的差異，重點(diǎn)分析對(duì)土地等和級(jí)起控制和主導(dǎo)作用的因素，在評(píng)定土地的等和級(jí)的過程中要突出主導(dǎo)因素的影響。3 3、地域分異原則、地域分異原則 土地分等定級(jí)應(yīng)充分考慮城鎮(zhèn)的宏觀地理位置，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平保持相對(duì)一致，使其結(jié)果符合城鎮(zhèn)本身的經(jīng)濟(jì)特征。4 4、級(jí)差收益原則、級(jí)差收益原則：應(yīng)符合區(qū)域和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地級(jí)差收益5 5、定量和定性相結(jié)合原則、定量和定性相結(jié)合原則二、技術(shù)程序內(nèi)容土地定級(jí)技術(shù)程序土地分等技術(shù)程序城鎮(zhèn)土地定級(jí)內(nèi)容城鎮(zhèn)土地分等內(nèi)容1、建立影響城鎮(zhèn)間土地分等的因素體系；2、確定各因素因子的相應(yīng)權(quán)重；3、分析因素因子的影響

5、方式，建立評(píng)價(jià)體系；4、對(duì)各城鎮(zhèn)因素因子的評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理加權(quán)計(jì)算各城鎮(zhèn)的總分值并初步劃分城鎮(zhèn)土地。5、驗(yàn)證分等初步結(jié)果，制定分等基本方案，征求意見進(jìn)行調(diào)整；6,編制分等成果圖、報(bào)告、基礎(chǔ)資料匯編。1、建立影響城鎮(zhèn)間土地定級(jí)的因素體系；2、確定各因素相應(yīng)權(quán)重3、計(jì)算各因素的指標(biāo)值和作用分，編制對(duì)應(yīng)表4、劃城鎮(zhèn)土地定級(jí)單元5、計(jì)算單元內(nèi)各因素分值，加權(quán)求和計(jì)算總分值，按總分的分布排列及實(shí)際情況初步劃分土地級(jí)；6、進(jìn)行土地收益測(cè)算或市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)并驗(yàn)證和調(diào)整初步劃分的土地定級(jí)；7、,編制分等成果圖、報(bào)告、基礎(chǔ)資料匯編。1、城鎮(zhèn)土地分等準(zhǔn)備工作及外業(yè)調(diào)查；2、城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及

6、定量化；3、城鎮(zhèn)分值計(jì)算及土地等的初步劃分；4、驗(yàn)證調(diào)整分等初步結(jié)果，評(píng)定城鎮(zhèn)土地；5、編制城鎮(zhèn)分等結(jié)果；6、城鎮(zhèn)土地分等成果驗(yàn)收；7、成果應(yīng)用與更新；1、城鎮(zhèn)土地定級(jí)準(zhǔn)備工作及外業(yè)調(diào)查；2、城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素選取、資料整理及定量化；3、單元分值計(jì)算及土地級(jí)評(píng)定；4、編制城鎮(zhèn)土地級(jí)別圖及量算面積；5、城鎮(zhèn)土地級(jí)的邊界落實(shí)及分宗整理；6、編寫城鎮(zhèn)土地定級(jí)報(bào)告7、城鎮(zhèn)土地定級(jí)成果驗(yàn)收；8、成果歸檔和資料更新。（一）三、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)影響因素城鎮(zhèn)土地分等主要影響因素城鎮(zhèn)區(qū)位因素城鎮(zhèn)集聚規(guī)模因素城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模因素城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平因素區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平因素區(qū)域綜合服務(wù)能力因素區(qū)域土地供應(yīng)潛力因素交通

7、區(qū)位、城鎮(zhèn)對(duì)外輻射能力道路狀況、供水狀況、供氣狀況、排水狀況城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)產(chǎn)出效果、商業(yè)活動(dòng)強(qiáng)度、建設(shè)固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、勞動(dòng)力投入強(qiáng)度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、財(cái)政狀況、固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、商業(yè)活動(dòng)、外貿(mào)活動(dòng)科技水平、金融狀況、郵電服務(wù)能力區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地、區(qū)域人口密度城鎮(zhèn)人口規(guī)模、密度，城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、城鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子繁繁華華程程度度環(huán)環(huán)境境狀狀況況其其它它基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施狀狀況況生生活活設(shè)設(shè)施施完完善善度度公公用用設(shè)設(shè)施施完完備備度度交交通通條條件件商商服服繁繁華華影影響響度度道道路路通通達(dá)達(dá)度度對(duì)對(duì)外外交交通通便便利利度度公公交交便便捷捷度度供供水水設(shè)設(shè)施施排

8、排水水設(shè)設(shè)施施供供暖暖設(shè)設(shè)施施供供氣氣設(shè)設(shè)施施供供電電設(shè)設(shè)施施文文化化教教育育設(shè)設(shè)施施醫(yī)醫(yī)療療衛(wèi)衛(wèi)生生設(shè)設(shè)施施公公園園綠綠地地文文娛娛體體育育設(shè)設(shè)施施環(huán)環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量量?jī)?yōu)優(yōu)劣劣度度綠綠地地覆覆蓋蓋率率自自然然條條件件優(yōu)優(yōu)劣劣度度大大氣氣污污染染水水污污染染噪噪聲聲污污染染地地形形坡坡度度地地基基承承載載力力人人口口密密度度城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃劃用用地地潛潛力力（三）（三）常用的三類用地定級(jí)指標(biāo)體系與分布規(guī)律常用的三類用地定級(jí)指標(biāo)體系與分布規(guī)律1 1、商業(yè)用地商業(yè)用地：（1 1）商業(yè)用地定級(jí)指標(biāo)體系商業(yè)用地定級(jí)指標(biāo)體系： 包括商服繁華影響度，交通條件方面的道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度（客運(yùn)），

9、基礎(chǔ)設(shè)施方面的基礎(chǔ)設(shè)施完善度，人口方面的人口密度，及其他方面的如城鎮(zhèn)規(guī)劃等。 （2 2）商業(yè)用地級(jí)別分布規(guī)律商業(yè)用地級(jí)別分布規(guī)律： 從市中心向市區(qū)邊緣級(jí)別呈下降趨勢(shì)，沿主要街道兩側(cè)呈明顯帶狀分布，街道兩側(cè)面街和背街土地呈現(xiàn)明顯級(jí)差。2 2、住宅用地住宅用地：住宅用地住宅用地定級(jí)指標(biāo)體系定級(jí)指標(biāo)體系： 包括商服繁華影響度，交通條件方面的道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度（客運(yùn)），基礎(chǔ)設(shè)施方面的基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度，環(huán)境條件方面的環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、綠地覆蓋度，人口方面的人口密度，及其他方面的如城鎮(zhèn)規(guī)劃等。 （2 2）住宅）住宅用地級(jí)別分布規(guī)律用地級(jí)別分布規(guī)律： 從市中心地區(qū)向市區(qū)邊緣級(jí)

10、別呈下降趨勢(shì)，且呈現(xiàn)明顯的同心環(huán)狀變化；各級(jí)土地呈大面積片狀分布，各級(jí)土地面積在市區(qū)土地面積中的比重隨級(jí)別增大而依次增大。3 3、工業(yè)用地工業(yè)用地（1 1）工業(yè)用地定級(jí)指標(biāo)體系工業(yè)用地定級(jí)指標(biāo)體系： 包括交通條件方面的道路通達(dá)度、對(duì)外交通便利度（貨運(yùn)），基礎(chǔ)設(shè)施方面的基礎(chǔ)設(shè)施完善度，環(huán)境條件方面的自然條件優(yōu)劣度，產(chǎn)業(yè)集聚效益方面的產(chǎn)業(yè)集聚影響度，及其他方面的如城鎮(zhèn)規(guī)劃等。（2 2）工業(yè)用地級(jí)別分布規(guī)律工業(yè)用地級(jí)別分布規(guī)律: : 在城市內(nèi)分布有成片集中的趨勢(shì) 。污染嚴(yán)重的工業(yè)向城市外圍人口密度小的地區(qū)遷移，集中于一個(gè)或幾個(gè)區(qū)域發(fā)展。非污染或污染小的工業(yè)仍然在城市居住區(qū)周圍或內(nèi)部布置。（四）城鎮(zhèn)土

11、地定級(jí)的主要方法：（四）城鎮(zhèn)土地定級(jí)的主要方法：多因素綜合評(píng)價(jià)法級(jí)差收益測(cè)定法地價(jià)分區(qū)定級(jí)法 該該方法是通過對(duì)城方法是通過對(duì)城鎮(zhèn)土地的各種影響因鎮(zhèn)土地的各種影響因素及在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)素及在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所表現(xiàn)出的各種特中所表現(xiàn)出的各種特征進(jìn)行綜合主評(píng)價(jià)，征進(jìn)行綜合主評(píng)價(jià)，從而揭示市地的價(jià)值從而揭示市地的價(jià)值或使用價(jià)值，及在空或使用價(jià)值，及在空間上的分布，來劃分間上的分布，來劃分土地級(jí)別的一種方法。土地級(jí)別的一種方法。 該方法是用發(fā)揮土地該方法是用發(fā)揮土地最大使用效益的商業(yè)用最大使用效益的商業(yè)用地的收益，先憑經(jīng)驗(yàn)初地的收益，先憑經(jīng)驗(yàn)初步劃分土地級(jí)別，從企步劃分土地級(jí)別，從企業(yè)利潤(rùn)資料中抽樣調(diào)查業(yè)利

12、潤(rùn)資料中抽樣調(diào)查以驗(yàn)證土地級(jí)別劃分的以驗(yàn)證土地級(jí)別劃分的合理性，然后再建立適合理性，然后再建立適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)模型，測(cè)算土當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)模型，測(cè)算土地的級(jí)差收益，從而劃地的級(jí)差收益，從而劃分土地級(jí)別。分土地級(jí)別。 該方法是直接從土該方法是直接從土地價(jià)格的差異出發(fā)來地價(jià)格的差異出發(fā)來劃分土地級(jí)別，根據(jù)劃分土地級(jí)別，根據(jù)地價(jià)水平高低在市域地價(jià)水平高低在市域空間上的一致性劃分空間上的一致性劃分地價(jià)區(qū)塊，制定地價(jià)地價(jià)區(qū)塊，制定地價(jià)區(qū)間，最終得出土地區(qū)間，最終得出土地級(jí)別。級(jí)別。土地定級(jí)方法比較土地定級(jí)方法比較方法類方法類型型方法方法優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)不足不足多因素多因素綜合評(píng)綜合評(píng)定法定法依據(jù)一定的目的和原則，以依據(jù)一定的

13、目的和原則，以定級(jí)單元定級(jí)單元為樣本，選擇對(duì)定級(jí)單元發(fā)生作用的為樣本，選擇對(duì)定級(jí)單元發(fā)生作用的因素因子作為因素因子作為評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)，并通過適宜，并通過適宜的模式予以量化、計(jì)算和歸并，從而的模式予以量化、計(jì)算和歸并，從而劃分土地級(jí)別劃分土地級(jí)別定性與定量相結(jié)定性與定量相結(jié)合，避免人為主合，避免人為主觀隨意性，保證觀隨意性，保證土地級(jí)別統(tǒng)一性土地級(jí)別統(tǒng)一性和科學(xué)性和科學(xué)性土地的級(jí)差收益土地的級(jí)差收益不能被直接反映不能被直接反映級(jí)差收級(jí)差收益測(cè)算益測(cè)算法法從土地產(chǎn)出入手，對(duì)發(fā)揮土地最大效從土地產(chǎn)出入手，對(duì)發(fā)揮土地最大效益的商業(yè)企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行分析，剔除非益的商業(yè)企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行分析，剔除非土地因素的影響

14、，建立企業(yè)利潤(rùn)與影土地因素的影響，建立企業(yè)利潤(rùn)與影響因素的數(shù)學(xué)模型，測(cè)算土地的級(jí)響因素的數(shù)學(xué)模型，測(cè)算土地的級(jí)差差收益收益，從而劃分土地級(jí)別，從而劃分土地級(jí)別較好的反映土地較好的反映土地的經(jīng)濟(jì)差異，成的經(jīng)濟(jì)差異，成果易應(yīng)用果易應(yīng)用主觀隨意性較大，主觀隨意性較大，級(jí)別劃分粗放級(jí)別劃分粗放地價(jià)分地價(jià)分區(qū)定級(jí)區(qū)定級(jí)法法直接從土地收益還原量直接從土地收益還原量-地價(jià)出發(fā)，地價(jià)出發(fā)，根據(jù)根據(jù)地價(jià)水平高低地價(jià)水平高低一致性在城區(qū)空間一致性在城區(qū)空間劃分地價(jià)區(qū)塊，按規(guī)定地價(jià)區(qū)間，確劃分地價(jià)區(qū)塊，按規(guī)定地價(jià)區(qū)間，確定土地級(jí)別定土地級(jí)別直接聯(lián)系土地級(jí)直接聯(lián)系土地級(jí)別與土地價(jià)格，別與土地價(jià)格，測(cè)算簡(jiǎn)便，成果測(cè)算簡(jiǎn)

15、便，成果便于應(yīng)用、更新便于應(yīng)用、更新土地市場(chǎng)形成且土地市場(chǎng)形成且發(fā)育良好的前提發(fā)育良好的前提下進(jìn)行下進(jìn)行第二節(jié)第二節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估一、一、基準(zhǔn)地價(jià)的含義基準(zhǔn)地價(jià)的含義、類型、類型與特征與特征1 1、基準(zhǔn)地價(jià)的含義：、基準(zhǔn)地價(jià)的含義： 基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)是在確定的土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)，在某種開發(fā)程度和平均容積率的情況下，同一用途的完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格。包括：基準(zhǔn)日、征地費(fèi)用、和配套費(fèi)。2 2、基準(zhǔn)地價(jià)的類型：、基準(zhǔn)地價(jià)的類型：（1 1）綜合基準(zhǔn)地價(jià)綜合基準(zhǔn)地價(jià) （2 2）分類基準(zhǔn)地價(jià)分類基準(zhǔn)地價(jià) （3 3）分區(qū)地價(jià)分區(qū)地價(jià) （4 4）路線價(jià)路線價(jià)綜合基準(zhǔn)地價(jià)又稱級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，是

16、在城市土地綜合定級(jí)的基綜合基準(zhǔn)地價(jià)又稱級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，是在城市土地綜合定級(jí)的基礎(chǔ)上，利用商業(yè)用地礎(chǔ)上，利用商業(yè)用地( (或工業(yè)企業(yè)用地或工業(yè)企業(yè)用地) )收益資料進(jìn)行級(jí)差收益收益資料進(jìn)行級(jí)差收益測(cè)算，最后確定的各個(gè)土地級(jí)別上的地價(jià)或地價(jià)幅度。測(cè)算，最后確定的各個(gè)土地級(jí)別上的地價(jià)或地價(jià)幅度。分類基準(zhǔn)地價(jià)為商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)三分類基準(zhǔn)地價(jià)為商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)三種。它是以各類用地的土地級(jí)別為基礎(chǔ)，用某一地價(jià)或地價(jià)種。它是以各類用地的土地級(jí)別為基礎(chǔ)，用某一地價(jià)或地價(jià)幅度表示某一類用地的土地級(jí)別范圍內(nèi)的基準(zhǔn)地價(jià)。幅度表示某一類用地的土地級(jí)別范圍內(nèi)的基準(zhǔn)地價(jià)。 分區(qū)地價(jià)是

17、以一個(gè)單位面積地價(jià)表示一個(gè)均質(zhì)區(qū)域的基準(zhǔn)地分區(qū)地價(jià)是以一個(gè)單位面積地價(jià)表示一個(gè)均質(zhì)區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)的地價(jià)表達(dá)形式價(jià)的地價(jià)表達(dá)形式 。 路線價(jià)是指用地條件相近的若干臨街標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)的平均值，路線價(jià)是指用地條件相近的若干臨街標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)的平均值，是基準(zhǔn)地價(jià)的線狀表達(dá)方式。是基準(zhǔn)地價(jià)的線狀表達(dá)方式。3、基準(zhǔn)地價(jià)的特征、作用：基準(zhǔn)地價(jià)的特征、作用：（1 1）特征：）特征： 基準(zhǔn)地價(jià)是交易價(jià)格的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)對(duì)現(xiàn)實(shí)土地市場(chǎng)中的地價(jià)水平產(chǎn)生直接而重大的影響。 基準(zhǔn)地價(jià)是政府的指導(dǎo)管理價(jià)格，是政府對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理和調(diào)控的依據(jù)之一。 基準(zhǔn)地價(jià)是宏觀級(jí)差收益和微觀級(jí)差收益的綜合反映。 基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋了一定的地域，反

18、映了一定區(qū)域內(nèi)土地的平均價(jià)格。（2 2）作用：）作用： 宏觀控制地價(jià) 國(guó)家征收土地使用稅的依據(jù) 評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ) 合理利用土地利用結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)杠桿 制訂城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格的依據(jù)二、二、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估或更新程序基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估或更新程序：準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作劃分地價(jià)區(qū)段劃分地價(jià)區(qū)段資料調(diào)查與整理資料調(diào)查與整理基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 基準(zhǔn)地價(jià)確定基準(zhǔn)地價(jià)確定編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表基準(zhǔn)地價(jià)更新基準(zhǔn)地價(jià)更新（一）準(zhǔn)備工作（一）準(zhǔn)備工作 1 1、編寫基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書、編寫基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書2 2、制定基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整表和工作表，準(zhǔn)備工作底圖、制定基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整表和工作表，準(zhǔn)備工作底圖3

19、 3、確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域、確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域 （二）劃分地價(jià)區(qū)段（二）劃分地價(jià)區(qū)段 地價(jià)區(qū)段地價(jià)區(qū)段將用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的土地加將用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的土地加以圈圍而形成的一個(gè)個(gè)區(qū)域，一個(gè)地價(jià)區(qū)段可視為一個(gè)地價(jià)以圈圍而形成的一個(gè)個(gè)區(qū)域，一個(gè)地價(jià)區(qū)段可視為一個(gè)地價(jià)“均質(zhì)均質(zhì)”區(qū)域區(qū)域 （三）資料調(diào)查與整理 1 1、土地定級(jí)成果資料、土地定級(jí)成果資料2 2、土地利用效益資料、土地利用效益資料3 3、市場(chǎng)交易資料、市場(chǎng)交易資料4 4、其他資料、其他資料 （四）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（四）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 1 1、選擇標(biāo)準(zhǔn)宗地、選擇標(biāo)準(zhǔn)宗地2 2、搜集相關(guān)資料、搜集相關(guān)資料3 3、評(píng)估樣點(diǎn)

20、地價(jià)、評(píng)估樣點(diǎn)地價(jià)4 4、樣點(diǎn)地價(jià)修正、樣點(diǎn)地價(jià)修正 （五）基準(zhǔn)地價(jià)確定（五）基準(zhǔn)地價(jià)確定 原則：原則：1 1、以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔；、以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔；2 2、土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)的以、土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)的以市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，級(jí)差收益為準(zhǔn)，級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證；測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證；3 3、土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的以、土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的以級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，市場(chǎng)交易資為準(zhǔn)，市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證；料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證；4 4、體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。、體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。 （六）編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表 （七）基準(zhǔn)地價(jià)更新（七）基準(zhǔn)

21、地價(jià)更新 土地市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)，為了保證基準(zhǔn)土地市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)，為了保證基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)時(shí)性，有必要根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、地價(jià)的現(xiàn)時(shí)性，有必要根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市規(guī)劃的調(diào)整、土地市場(chǎng)的變化等，及時(shí)調(diào)城市規(guī)劃的調(diào)整、土地市場(chǎng)的變化等，及時(shí)調(diào)整和更新基準(zhǔn)地價(jià)。整和更新基準(zhǔn)地價(jià)。 三、三、（一）（一）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本思路基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本思路 首先首先將城市土地按照影響土地使用價(jià)值優(yōu)劣的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分為土地條件均一或土地使用價(jià)值相等的地價(jià)區(qū)段或級(jí)別，對(duì)城鎮(zhèn)中的土地進(jìn)行歸類； 然后然后在同一土地級(jí)或類型區(qū)域中，從標(biāo)準(zhǔn)土地的土地使用者已取得的土地超額利潤(rùn)、土地交易中成交的地租和市場(chǎng)交易價(jià)

22、入手，測(cè)算出不同行業(yè)用地在不同土地級(jí)別或土地條件均質(zhì)區(qū)域上形成的土地收益或地價(jià)； 最終最終通過一定的方法（如收益法、市場(chǎng)法等）評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)。（二）（二）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法方法綜合級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法分類定級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法 以級(jí)差收益測(cè)算法以級(jí)差收益測(cè)算法為核心，租金剝離法為核心，租金剝離法等都只作為輔助方法，等都只作為輔助方法，起驗(yàn)證、校核和調(diào)整起驗(yàn)證、校核和調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)的作用?；鶞?zhǔn)地價(jià)的作用。商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法主要有因評(píng)估方法主要有因素比較修正法、鋪素比較修正法、鋪面租金剝離法、級(jí)面租金剝離法、級(jí)差收益測(cè)算法、路差收益測(cè)算法、路線價(jià)法、歷史地價(jià)線價(jià)法、

23、歷史地價(jià)趨勢(shì)評(píng)估法等。趨勢(shì)評(píng)估法等。 住宅用地基準(zhǔn)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法主地價(jià)評(píng)估方法主要有私房契價(jià)測(cè)要有私房契價(jià)測(cè)算法、商品房售算法、商品房售價(jià)法、租金剝離價(jià)法、租金剝離法、聯(lián)建地價(jià)測(cè)法、聯(lián)建地價(jià)測(cè)算法等。算法等。 工業(yè)用地基準(zhǔn)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法主地價(jià)評(píng)估方法主要級(jí)差收益測(cè)算要級(jí)差收益測(cè)算法、聯(lián)建地價(jià)測(cè)法、聯(lián)建地價(jià)測(cè)算法、因素比較算法、因素比較修正法和成本法修正法和成本法等。等。( (三三) )分類定級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本步驟分類定級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本步驟 第三節(jié)第三節(jié) 高層建筑地價(jià)的分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)的分?jǐn)傄?、一、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟淖饔酶邔咏ㄖ貎r(jià)分?jǐn)偟淖饔酶邔咏ㄖ貎r(jià)分?jǐn)偟淖饔酶邔咏?/p>

24、筑地價(jià)分?jǐn)偟淖饔? 1、有利于明確各業(yè)主所擁有的土地權(quán)益和相應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)有利于明確各業(yè)主所擁有的土地權(quán)益和相應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)2 2、有利于合理征收土地稅費(fèi)有利于合理征收土地稅費(fèi)3 3、有利于推進(jìn)立體地價(jià)評(píng)估工作的開展有利于推進(jìn)立體地價(jià)評(píng)估工作的開展二、二、影響高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊蛩赜绊懜邔咏ㄖ貎r(jià)分?jǐn)偟囊蛩? 1）可及性）可及性2 2）舒適性）舒適性3 3）景觀效果）景觀效果4 4）安全性）安全性5 5）其他，如心理因素等）其他，如心理因素等三、三、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偡椒ǜ邔咏ㄖ貎r(jià)分?jǐn)偡椒ǎㄒ唬ㄒ唬┌唇ㄖ娣e分?jǐn)偘唇ㄖ娣e分?jǐn)?按建筑面積分?jǐn)偘唇ㄖ娣e分?jǐn)偸歉鶕?jù)高層建筑的某權(quán)益人所擁有的建筑面積

25、占該建筑物總建筑面積的比例作為其所擁有的土地份額，所擁有的土地價(jià)值為土地總價(jià)值乘所擁有的土地份額。 某權(quán)益人所擁有的土地份額某權(quán)益人所擁有的土地份額= =該權(quán)益人擁有的建筑面積該權(quán)益人擁有的建筑面積/ /建筑物總建筑物總建筑面積建筑面積 某權(quán)益人應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)某權(quán)益人應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)= =某權(quán)益人所擁有的土地份額某權(quán)益人所擁有的土地份額建筑物占地建筑物占地的總價(jià)值的總價(jià)值某權(quán)益人應(yīng)分?jǐn)偟耐恋財(cái)?shù)量某權(quán)益人應(yīng)分?jǐn)偟耐恋財(cái)?shù)量= =某權(quán)益人所擁有的土地份額某權(quán)益人所擁有的土地份額建筑物建筑物占地總面積占地總面積例如，有一幢占地例如，有一幢占地10001000平方米的樓房，總建筑平方米的樓房，總建筑面積為面積

26、為1000010000平方米，該樓房的土地總價(jià)值為平方米，該樓房的土地總價(jià)值為10001000萬元，某一權(quán)益人擁有其中的萬元，某一權(quán)益人擁有其中的10001000平方米平方米的建筑面積，則：的建筑面積，則：( (二二) )按房地價(jià)值分?jǐn)偘捶康貎r(jià)值分?jǐn)?將某權(quán)益人所擁有的部分房地產(chǎn)(即土地加建筑物)的價(jià)值占整體房地產(chǎn)的總價(jià)值的比例作為其所擁有的土地份額，再通過此份額計(jì)算出所應(yīng)分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值或數(shù)量的方法。 某權(quán)益人所擁有的土地份額某權(quán)益人所擁有的土地份額= =該權(quán)益人擁有的房地產(chǎn)的價(jià)值該權(quán)益人擁有的房地產(chǎn)的價(jià)值/ /整棟整棟房地產(chǎn)的總價(jià)值房地產(chǎn)的總價(jià)值某權(quán)益人應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)某權(quán)益人應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)= =

27、某權(quán)益人所擁有的土地份額某權(quán)益人所擁有的土地份額建筑物占地建筑物占地的總價(jià)值的總價(jià)值某權(quán)益人應(yīng)分?jǐn)偟耐恋財(cái)?shù)量某權(quán)益人應(yīng)分?jǐn)偟耐恋財(cái)?shù)量= =某權(quán)益人所擁有的土地份額某權(quán)益人所擁有的土地份額建筑物建筑物占地總面積占地總面積優(yōu)點(diǎn)：考慮了不同樓價(jià)對(duì)土地分?jǐn)偟挠绊?，較容易應(yīng)用。優(yōu)點(diǎn)：考慮了不同樓價(jià)對(duì)土地分?jǐn)偟挠绊?，較容易應(yīng)用。 缺點(diǎn)：比按建筑面積計(jì)算復(fù)雜，沒考慮建筑物部分的價(jià)值不受土缺點(diǎn)：比按建筑面積計(jì)算復(fù)雜，沒考慮建筑物部分的價(jià)值不受土地的影響。地的影響。例如，有一幢占地例如，有一幢占地10001000平方米的樓房，總建筑面積為平方米的樓房，總建筑面積為1000010000平方米，該樓房的土地總價(jià)值為

28、平方米，該樓房的土地總價(jià)值為10001000萬元，總房地萬元，總房地產(chǎn)價(jià)值為產(chǎn)價(jià)值為50005000萬元。萬元。權(quán)益人權(quán)益人A A所擁有的所擁有的10001000平方米建筑面積的價(jià)值為平方米建筑面積的價(jià)值為400400萬元。萬元。權(quán)益人權(quán)益人B B擁有同樣的建筑面積，即擁有同樣的建筑面積，即10001000平方米，由于樓層平方米，由于樓層不同價(jià)值為不同價(jià)值為600600萬元。萬元。（三）（三）按土地價(jià)值分?jǐn)偘赐恋貎r(jià)值分?jǐn)傆眉僭O(shè)開發(fā)法求出總地價(jià)和相應(yīng)部分的地價(jià)，然后根據(jù)評(píng)估出的高層建筑某權(quán)益人所擁有房地產(chǎn)中所包含的地價(jià)占評(píng)估出的該房地產(chǎn)所包含的總地價(jià)的比例作為其所擁有的土地份額，所擁有的土地價(jià)值為土地總價(jià)值乘所擁有的土地份額。 某權(quán)益人所擁有的土地份額某權(quán)益人所擁有的土地份額= =（該權(quán)益人擁有的房地產(chǎn)的價(jià)值（該權(quán)益人擁有的房地產(chǎn)的價(jià)值- -該部該部分建筑物的價(jià)值）分建筑物的價(jià)值）/ /（整棟房地產(chǎn)的總價(jià)值（整棟房地產(chǎn)的總價(jià)值- -整棟建筑物的價(jià)