交易導(dǎo)則(曾婷1119)

1、房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則解讀二一五年十一月 目目 錄錄第一部分第一部分 房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理和不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)系房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理和不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)系第二部分第二部分 存量房轉(zhuǎn)讓管理存量房轉(zhuǎn)讓管理第三部分第三部分 房屋抵押管理房屋抵押管理第四部分第四部分 房屋租賃管理房屋租賃管理第五部分第五部分 房屋交易與產(chǎn)權(quán)檔案管理房屋交易與產(chǎn)權(quán)檔案管理第六部分第六部分 窗口建設(shè)窗口建設(shè)第一部分 房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理和不 動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系一、兩者應(yīng)否區(qū)分1、歷史來源區(qū)分：以行政權(quán)力介入契據(jù)的管理歷史久遠(yuǎn)，要早于對契證的管理。 3、介入的時(shí)點(diǎn)不同：交易管理在事前介入，登記在事后介入。4、啟動(dòng)模式不同：交易是依職權(quán)

2、啟動(dòng)為主，依申請為輔，但登記剛好相反。5、兩者采用措施的強(qiáng)制程度不同。交易管理更多是行政強(qiáng)制措施，而登記是行政程序性措施。2、目的共同：保障交易安全 。 2 2、兩者如何管理、兩者如何管理 （1 1）兩者應(yīng)否區(qū)分與兩者如何管理是兩個(gè)不同層面）兩者應(yīng)否區(qū)分與兩者如何管理是兩個(gè)不同層面的問題，對于兩者各自的邊界有必要明晰，但對于如的問題，對于兩者各自的邊界有必要明晰，但對于如何管理應(yīng)當(dāng)以方便群眾，減少交易風(fēng)險(xiǎn)為準(zhǔn)則，結(jié)合何管理應(yīng)當(dāng)以方便群眾，減少交易風(fēng)險(xiǎn)為準(zhǔn)則，結(jié)合地方實(shí)際進(jìn)行探索。地方實(shí)際進(jìn)行探索。 （2 2）目前實(shí)踐中存在的問題）目前實(shí)踐中存在的問題 A A 交易風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)整體后延至登記環(huán)節(jié)，

3、缺乏事前防交易風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)整體后延至登記環(huán)節(jié)，缺乏事前防控?？?。 B B 交易風(fēng)險(xiǎn)防控措施單一，監(jiān)管力度不足。交易風(fēng)險(xiǎn)防控措施單一，監(jiān)管力度不足。 C C 交易風(fēng)險(xiǎn)防控立法基礎(chǔ)薄弱，部分交易法律適用存交易風(fēng)險(xiǎn)防控立法基礎(chǔ)薄弱，部分交易法律適用存在沖突。在沖突。 D D重許可，輕許可履行中的后續(xù)跟蹤監(jiān)管，存在一定重許可，輕許可履行中的后續(xù)跟蹤監(jiān)管，存在一定程度監(jiān)管盲區(qū)程度監(jiān)管盲區(qū) （3）兩部委文件頒布后，目前國內(nèi)各地探索交易與登記的管理模式： A涉房涉地不動(dòng)產(chǎn)由登記機(jī)構(gòu)委托交易機(jī)構(gòu)完成受理、審核、載簿，登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一完成繕證、發(fā)證。 B交易機(jī)構(gòu)完成交易審核后，形成交易審核結(jié)果單推送不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，將

4、相應(yīng)信息與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)相互共享。 C交易、登記均由一個(gè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，一套班子，同時(shí)掛交易和登記兩塊牌子第二部分第二部分 存量房轉(zhuǎn)讓管理存量房轉(zhuǎn)讓管理一、存量房轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽（一）網(wǎng)簽合同的法律效力1、示范文本的適用（1）示范文本的適用具有一定的強(qiáng)制性。區(qū)分兩個(gè)層面：其一是否必須適用示范文本？目前立法對此并沒有強(qiáng)制性規(guī)定，只能提倡和引導(dǎo)。其二選擇適用文本后，則受文本條款拘束，不能隨意排除或廢止。（2）格式合同格式條款也稱格式合同。依據(jù)合同法第39條，格式條款是指由乙方當(dāng)事人為了反復(fù)使用而預(yù)先制定的，并由不特定的第三人接受的，在訂立合同時(shí)無須與對方協(xié)商的條款。（3）格式條款與示范合同的區(qū)別。所謂示范合

5、同，是指根據(jù)法規(guī)和慣例而確定的具有示范作用的文件。在我國，房屋的買賣、租賃、建筑等許多行業(yè)正在逐漸推行各類示范合同。示范合同的推廣對于完善合同條款、明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、減少因當(dāng)事人欠缺合同法律知識(shí)而產(chǎn)生各類糾紛具有一定作用。但由于示范合同只是當(dāng)事人雙方簽約時(shí)的參考文件，對當(dāng)事人無強(qiáng)制約束力，雙方可以修改其條款形式和格式，也可以增減條款，因此它不是格式條款。格式條款是固定的、不能修改的，而示范合同只是訂約的參考，因此是可以協(xié)商修改的。當(dāng)然，一個(gè)合同中可能存在兩種條款，即格式條款和一般合同條款，確定合同條款是否屬于格式條款關(guān)鍵是看這些條款是否定型化、是否不能與對方協(xié)商。2、網(wǎng)簽的法律效力分析電子

6、簽名法關(guān)于涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益處分的排除性規(guī)定在司法實(shí)踐中的應(yīng)用。電子簽名法第3條規(guī)定：“民事活動(dòng)中的合同或者其他文件、單證等文書，當(dāng)事人可以約定使用或者不使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文。當(dāng)事人約定使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文的文書，不得僅因?yàn)槠洳捎秒娮雍灻?、?shù)據(jù)電文的形式而否定其法律效力。前款規(guī)定不適用下列文書： （一）涉及婚姻、收養(yǎng)、繼承等人身關(guān)系的；（二）涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的； （三）涉及停止供水、供熱、供氣、供電等公用事業(yè)服務(wù)的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的不適用電子文書的其他情形?！?、存量房交易監(jiān)管中存在的實(shí)踐問題（1 1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法規(guī)定經(jīng)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)規(guī)定經(jīng)備

7、案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以取得網(wǎng)簽資格，但實(shí)踐中對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理存在多方面構(gòu)可以取得網(wǎng)簽資格，但實(shí)踐中對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理存在多方面困難。例如從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的要求較低，機(jī)構(gòu)情況發(fā)展不平衡困難。例如從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的要求較低，機(jī)構(gòu)情況發(fā)展不平衡，實(shí)踐中部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)難以全部納入管理；機(jī)構(gòu)備案管理措，實(shí)踐中部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)難以全部納入管理；機(jī)構(gòu)備案管理措施缺乏配套制度支撐，缺乏后續(xù)追蹤管理；違法行為處罰法施缺乏配套制度支撐，缺乏后續(xù)追蹤管理；違法行為處罰法律支撐不足，執(zhí)法措施單一，取證困難。律支撐不足，執(zhí)法措施單一，取證困難。（2 2）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)工作人員交叉使用網(wǎng)簽秘鑰；網(wǎng)簽操作基本）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)工作人員交叉使用網(wǎng)簽秘鑰；網(wǎng)簽

8、操作基本由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)全程負(fù)責(zé)，交易雙方當(dāng)事人基本不介入。由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)全程負(fù)責(zé)，交易雙方當(dāng)事人基本不介入。（3 3）缺乏有效網(wǎng)簽監(jiān)管機(jī)制，虛假信息、泄露信息，虛報(bào)）缺乏有效網(wǎng)簽監(jiān)管機(jī)制，虛假信息、泄露信息，虛報(bào)交易價(jià)格。交易價(jià)格。（4 4）網(wǎng)簽系統(tǒng)智能化程度不夠，不能及時(shí)適應(yīng)對合同的履）網(wǎng)簽系統(tǒng)智能化程度不夠，不能及時(shí)適應(yīng)對合同的履行。行。二、交易流程二、交易流程通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)取得網(wǎng)簽資格2、受托辦理網(wǎng)簽事宜3、房源核驗(yàn)4、購房資格審核5、形成網(wǎng)簽合同6、形成網(wǎng)簽信息表7、記載樓盤表信息自行成交自行成交1、房源核驗(yàn)2、購房資格審核3、完成網(wǎng)簽，生成網(wǎng)簽

9、信息表4、記載樓盤表（一）交易機(jī)構(gòu)監(jiān)管責(zé)任和法律風(fēng)險(xiǎn)從程序上看，房源核驗(yàn)和購房資格審核是實(shí)施監(jiān)管職責(zé)的核心，具體可區(qū)分兩個(gè)層面理解：1、如何減少風(fēng)險(xiǎn)（1）房源信息與不動(dòng)產(chǎn)登記信息互通共享（2）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易部門配置必備的身份驗(yàn)證設(shè)備，直接進(jìn)行身份驗(yàn)證和提取信息。2、法律風(fēng)險(xiǎn)網(wǎng)簽系統(tǒng)提供雙方交易平臺(tái)，通過信息比對等手段實(shí)施監(jiān)管，是減少交易風(fēng)險(xiǎn)的管理性舉措，而合同實(shí)際履行所產(chǎn)生的法律糾紛應(yīng)在民事范疇解決。（二）幾個(gè)具體交易主體和交易房源的核驗(yàn)問題（二）幾個(gè)具體交易主體和交易房源的核驗(yàn)問題1、房源核驗(yàn)、房源核驗(yàn) 酒店能否分割交易酒店能否分割交易 商鋪的分割交易問題商鋪的分割交易問題 車位交易問題車位

10、交易問題2、購房資格審核、購房資格審核機(jī)關(guān)法人處分房產(chǎn)：機(jī)關(guān)法人處分房產(chǎn)：行政單位國有資產(chǎn)管理暫行辦行政單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法法第八條第八條事業(yè)單位法人處分房產(chǎn)：事業(yè)單位法人處分房產(chǎn)：事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法行辦法第六條、第二十一條第六條、第二十一條國有企業(yè)、國有獨(dú)資公司處分房產(chǎn)：國有企業(yè)、國有獨(dú)資公司處分房產(chǎn)：企業(yè)國有資產(chǎn)企業(yè)國有資產(chǎn)法法第三十五條第三十五條集體企業(yè)或集體經(jīng)濟(jì)組織處分房產(chǎn)：集體企業(yè)或集體經(jīng)濟(jì)組織處分房產(chǎn)：城鎮(zhèn)集體所有城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)條例制企業(yè)條例第四條、第九條第四條、第九條破產(chǎn)或清算企業(yè)處分房產(chǎn)：破產(chǎn)或清算企業(yè)處分房產(chǎn)：企業(yè)破產(chǎn)法企業(yè)破產(chǎn)法 無民

11、事行為能力和限制民事行為能力人處分房產(chǎn)無民事行為能力和限制民事行為能力人處分房產(chǎn)實(shí)踐管理實(shí)例：構(gòu)建存量房交易服務(wù)平臺(tái)1、真實(shí)房源、唯一房屋編碼，避免虛假房源信息2、應(yīng)用示范文本，全程平臺(tái)簽訂委托合同、經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、網(wǎng)簽合同3、個(gè)人可以直接發(fā)布購房、賣房需求，平臺(tái)根據(jù)需求自動(dòng)篩選符合要求房源。4、交易相關(guān)業(yè)務(wù)查詢。包括找中介機(jī)構(gòu)、找中介人、查看中介機(jī)構(gòu)相關(guān)信息的公示、中介機(jī)構(gòu)業(yè)績展示、交易進(jìn)度查詢、查看信用檔案。5、提供中介分布地圖6、支持買賣雙方對交易服務(wù)評價(jià)。三、各地探索的存量房資金監(jiān)管模式分析調(diào)研樣本3200份，其中經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員2000份，買賣雙方1200份。68.5%的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人

12、員和72.9%的買賣雙方均認(rèn)為需要監(jiān)管或托管。1、建立獨(dú)立第三方資金監(jiān)管主體，免費(fèi)交由當(dāng)事人使用。轄區(qū)內(nèi)多家銀行參與監(jiān)管業(yè)務(wù)。2、房產(chǎn)管理部門成立專門的交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)，通過與銀行合作方式，開設(shè)專用賬戶，由交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)直接實(shí)施監(jiān)管。3、買賣雙方與監(jiān)管銀行簽訂委托代管協(xié)議，由金融機(jī)構(gòu)實(shí)施代管，房產(chǎn)管理部門進(jìn)行檢查監(jiān)督。四、具體監(jiān)管程序和措施四、具體監(jiān)管程序和措施1 1、簽訂資金監(jiān)管協(xié)議、簽訂資金監(jiān)管協(xié)議2 2、按協(xié)議內(nèi)容將交易資金存入監(jiān)管賬戶、按協(xié)議內(nèi)容將交易資金存入監(jiān)管賬戶3 3、交易完成并取得房屋所有權(quán)證后，完成資金撥、交易完成并取得房屋所有權(quán)證后，完成資金撥付。付。五、與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

13、的銜接五、與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的銜接國土資源部國土資源部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見（國土資（國土資發(fā)【發(fā)【20152015】9090號）房產(chǎn)管理部門要對新建商品房、號）房產(chǎn)管理部門要對新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活動(dòng)進(jìn)行二手房，以及保障性等政策性住房的交易活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管，實(shí)時(shí)將依法辦理的房屋轉(zhuǎn)讓、抵押等相關(guān)交監(jiān)管，實(shí)時(shí)將依法辦理的房屋轉(zhuǎn)讓、抵押等相關(guān)交易信息提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)易信息提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)交易信息進(jìn)行登記。在完成房屋登

14、記后當(dāng)依據(jù)相關(guān)交易信息進(jìn)行登記。在完成房屋登記后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也要實(shí)時(shí)將各類登記信息提供給，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也要實(shí)時(shí)將各類登記信息提供給房產(chǎn)管理部門，有效防范一房多賣、已抵押房屋違房產(chǎn)管理部門，有效防范一房多賣、已抵押房屋違規(guī)出售等行為的發(fā)生，確保交易安全。規(guī)出售等行為的發(fā)生，確保交易安全。1 1、形成交易告知單、形成交易告知單2 2、與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)交互信息、與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)交互信息六、贈(zèng)與、互換等其他方式轉(zhuǎn)讓房屋。六、贈(zèng)與、互換等其他方式轉(zhuǎn)讓房屋。參照導(dǎo)則，與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商，以方便老百參照導(dǎo)則，與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商，以方便老百姓為原則確定流程。實(shí)踐角度建議該類轉(zhuǎn)讓房屋姓為原則確定流程。

15、實(shí)踐角度建議該類轉(zhuǎn)讓房屋流程不區(qū)分于存量房買賣。流程不區(qū)分于存量房買賣。（一）（一）城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法和和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定讓管理規(guī)定，明確房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，明確房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃，其中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)至房地產(chǎn)權(quán)利、抵押和租賃，其中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)至房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或以房地產(chǎn)作價(jià)入股、以房抵人通過買賣、贈(zèng)與或以房地產(chǎn)作價(jià)入股、以房抵債、房屋互換等各類轉(zhuǎn)讓方式，因此贈(zèng)與、互換債、房屋互換等各類轉(zhuǎn)讓方式，因此贈(zèng)與、互換應(yīng)納入統(tǒng)一的交易管理流程。應(yīng)納入統(tǒng)一的交易管理流程。（二）各類轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)在不同環(huán)節(jié)相互制約，相互關(guān)（二）各類轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)在不同環(huán)節(jié)

16、相互制約，相互關(guān)聯(lián)，共同形成了交易安全保障的有機(jī)體系，無論割聯(lián)，共同形成了交易安全保障的有機(jī)體系，無論割裂哪類登記業(yè)務(wù)，都將令現(xiàn)有運(yùn)行有效的交易風(fēng)險(xiǎn)裂哪類登記業(yè)務(wù)，都將令現(xiàn)有運(yùn)行有效的交易風(fēng)險(xiǎn)防范體系出現(xiàn)機(jī)制性漏洞，從而產(chǎn)生新的交易風(fēng)險(xiǎn)防范體系出現(xiàn)機(jī)制性漏洞，從而產(chǎn)生新的交易風(fēng)險(xiǎn)防范盲區(qū)，產(chǎn)生新的安全隱患。防范盲區(qū)，產(chǎn)生新的安全隱患。 （三）區(qū)分處理將增加群眾辦事成本，違背不動(dòng)產(chǎn)（三）區(qū)分處理將增加群眾辦事成本，違背不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理便民、利民的基本原則。統(tǒng)一登記與房屋交易管理便民、利民的基本原則。（四）區(qū)分處理將低辦事和管理效率，造成行政成（四）區(qū)分處理將低辦事和管理效率，造成行政

17、成本浪費(fèi)。本浪費(fèi)。第三部分第三部分 房屋抵押管理房屋抵押管理一、積極探索建立抵押合同網(wǎng)簽制度（一）如何推行抵押合同網(wǎng)簽區(qū)分情形，采用多元化網(wǎng)簽機(jī)制。制定示范性文本，引導(dǎo)抵押活動(dòng)有序、合法運(yùn)行，交由交易當(dāng)事人自愿選擇。針對金融機(jī)構(gòu)金融產(chǎn)品不斷創(chuàng)新情況，通過創(chuàng)建金融信息服務(wù)平臺(tái)采集抵押合同關(guān)鍵信息，形成網(wǎng)簽內(nèi)容。（二）如何界定抵押信息備案通過采集備案信息，實(shí)施對抵押主體、客體、行為的核驗(yàn)，以實(shí)現(xiàn)保障交易安全的目的。二、抵押管理內(nèi)容（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵押項(xiàng)目備案1、記錄房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊2、辦理項(xiàng)目備案（二）在建工程抵押備案內(nèi)容1、備案啟動(dòng)主體：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2、備案要件：身份證明、開發(fā)資質(zhì)、主債

18、權(quán)合同、抵押合同3、交易部門核對是否存在禁止抵押情形4、生成抵押信息備案表，記載樓盤表信息5、在建工程抵押中存在的實(shí)踐問題（1）抵押權(quán)人主體問題：最高人民法院關(guān)于最高人民法院關(guān)于城城市房地產(chǎn)抵押管理辦法市房地產(chǎn)抵押管理辦法在建工程抵押規(guī)定與上在建工程抵押規(guī)定與上位法是否沖突問題的答復(fù)位法是否沖突問題的答復(fù)(2012(2012行他字第行他字第8 8號號) )在在建工程屬于建工程屬于擔(dān)保法擔(dān)保法規(guī)定的可以抵押的財(cái)產(chǎn)范規(guī)定的可以抵押的財(cái)產(chǎn)范圍。法律對在建工程抵押權(quán)人的范圍沒有作出限圍。法律對在建工程抵押權(quán)人的范圍沒有作出限制性規(guī)定，制性規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押管理辦法城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第三條第三條第

19、五款有關(guān)在建工程抵押的規(guī)定，是針對貸款銀第五款有關(guān)在建工程抵押的規(guī)定，是針對貸款銀行作為抵押權(quán)人時(shí)的特別規(guī)定，但并不限制貸款行作為抵押權(quán)人時(shí)的特別規(guī)定，但并不限制貸款銀行以外的主體成為在建工程的抵押權(quán)人。銀行以外的主體成為在建工程的抵押權(quán)人。（2）抵押客體：在建工程抵押的抵押物必須是債務(wù)人在建工程抵押的抵押物必須是債務(wù)人“合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)”。在建工程抵押權(quán)抵押的是已經(jīng)完工部分還是待建部分直接在建工程抵押權(quán)抵押的是已經(jīng)完工部分還是待建部分直接對登記類型產(chǎn)生影響。對登記類型產(chǎn)生影響。（3）能否用于為第三方債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保問題（

20、三）預(yù)購商品房抵押備案1、備案啟動(dòng)主體：買受人2、備案要件：身份證明、主債權(quán)合同、抵押合同3、審核是否存在禁止抵押情形4、生成抵押信息備案表5、記載樓盤表信息（四）存量房抵押備案1、備案啟動(dòng)主體：抵押當(dāng)事人2、要件：身份證明、主債權(quán)合同、抵押合同3、交易部門核對是否存在禁止抵押情形4、生成抵押信息備案表5、記載樓盤表信息（五）抵押實(shí)踐操作中常見問題分析 1、企業(yè)之間資金借貸問題最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定第十一條，法人之間、其他組織之間以及它們相互之間為生產(chǎn)、經(jīng)營需要訂立的民間借貸合同，除存在合同法第五十二條、本規(guī)定第十四條規(guī)定的情形外，當(dāng)事人主張民間借貸合同有效的，

21、人民法院應(yīng)予支持。 （2）幾類特殊涉及抵押權(quán)登記的主體：融資性擔(dān)保公司、資產(chǎn)管理公司、小額貸款公司 融資性擔(dān)保是指擔(dān)保人與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)等債權(quán)人形成的擔(dān)保業(yè)務(wù)。融資性擔(dān)保公司是指依法設(shè)立，經(jīng)營融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)的有限責(zé)任公司和股份有限公司。（3）民間借貸高利率問題2、法定禁止抵押情形：如用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)抵押問題3、債務(wù)履行期限屆滿對抵押權(quán)的影響4、超額抵押問題5、委托貸款如何確定抵押權(quán)人問題商業(yè)銀行委托貸款管理辦法（征求意見稿）的觀點(diǎn)三、與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的銜接（一）及時(shí)以交易告知單方式提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)（二）與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及時(shí)交互數(shù)據(jù)信息（三）抵押與轉(zhuǎn)讓、查封之間的銜接第四部分 房屋租賃管理一、總體要求渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全（一）渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理 1、存量房房屋租賃 2、培育經(jīng)營住房租賃的機(jī)構(gòu)，由其購買社會(huì)房源出租 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有房源出租（二）服務(wù)規(guī)范建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái)：1、提供租賃房源信息