上善棲銷(xiāo)售手冊(cè)完整版

1、上善棲銷(xiāo)售手冊(cè)完整版上善棲銷(xiāo)售手冊(cè)世家上善棲項(xiàng)目組2009年5月編制-上善棲銷(xiāo)售手冊(cè)-第11頁(yè) 共102頁(yè)-目錄一、區(qū)位介紹二、項(xiàng)目基礎(chǔ)資料三、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析五、標(biāo)準(zhǔn)化講解六、百問(wèn)百答第一部分：區(qū)位介紹一一青城山人、青城山的地理位置青城山位于都江堰 市西南16公里處，距 成都約70公里。是我 國(guó)著名的國(guó)家級(jí)風(fēng)景 名勝旅游地及我國(guó)的 道教文化發(fā)祥地、同時(shí)也 是世界文化遺產(chǎn)憑借其自然環(huán)境及歷史文化優(yōu)勢(shì)， 以青城山為核心的150平方公里景區(qū)，從2000 年發(fā)展至今已成為開(kāi)發(fā)陣容強(qiáng)大的度假別墅區(qū)。二、青城山發(fā)展歷程中1r蠶品2003-2007 年環(huán)山公路沿線(xiàn)板塊發(fā)展代表樓盤(pán)：中國(guó)青城

2、、青城山水、碧水青城 現(xiàn)狀：現(xiàn)已無(wú)可開(kāi)發(fā)地供應(yīng)三、青城山規(guī)劃3.1 從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃來(lái)看.青城前山將形成一軸二線(xiàn) 三區(qū)點(diǎn)線(xiàn)面結(jié)合的綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)。青城山目前樓盤(pán)雖然具有一定的規(guī)模，但整體感覺(jué)比較零散，從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃來(lái)看（2004-2020年 青城山用地布局規(guī)劃），以青城山鎮(zhèn)為中心，分 為西部、中部、東部三個(gè)綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)，以S106線(xiàn) （高爾夫大道）為軸線(xiàn).形成一軸二線(xiàn)三區(qū)點(diǎn)線(xiàn)面結(jié) 合的空間布局結(jié)構(gòu)。3.2 青城山片區(qū)在未來(lái)3-5年內(nèi)將成為面向全國(guó)乃 至國(guó)際的集商務(wù)、休閑、居住、生態(tài)為一體的高 檔休閑、養(yǎng)生、度假區(qū)。2010年完成青城前山國(guó)際觀(guān)光休閑集鎮(zhèn)項(xiàng)目.包 括小城鎮(zhèn)改造、巴蜀大觀(guān)園、和樂(lè)新區(qū)、假日青 城、

3、生態(tài)廣場(chǎng)、IT產(chǎn)業(yè)科技觀(guān)光旅游區(qū)建設(shè)等； 完成青城后山休閑度假精品區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目.包括紅 巖、金鞭巖、尋仙溝、水晶溶洞、通靈溝、圣母 洞、味江河等景點(diǎn)改造；完成青城外山文化觀(guān)光 度假區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，完成趙公山一天國(guó)山旅游 綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。四、青城山板塊交i4.1 道路已通車(chē)：成青快速通道、成溫邛高速、成灌高速、成灌公路；規(guī)劃中：東軟大道、成青快鐵；4.2 鐵路成都-都江堰快速客運(yùn)鐵路預(yù)計(jì)將于 2010年5月全線(xiàn)建成通車(chē)；線(xiàn)路：起于成都火車(chē)北站，在鐵路西環(huán)線(xiàn)安靖（鄲縣）站向西引出，沿國(guó)道 317線(xiàn)成灌 公路走向延伸，止于都江堰市 青城山鎮(zhèn),并與地鐵2號(hào)線(xiàn)在犀浦同站 換乘。 初步設(shè)定的站點(diǎn)有安靖、土

4、橋（注：新站名為金牛站）、犀浦、紅光、鄲縣東、鄲縣西、安德、崇義、聚源、都江堰、中興、青城山鎮(zhèn)，共計(jì)12站路，總線(xiàn)路長(zhǎng)度為 68公里。五、青城山板塊基本配套位 中小學(xué)：青霞小學(xué)、都江堰一中工大學(xué)：四川外語(yǔ)學(xué)院酒店旅游管理分院、成都東軟信息技術(shù)學(xué)校4 綜合商場(chǎng)：太平鎮(zhèn)及附近區(qū)域沿街有多個(gè)小型超市工銀行：太平鎮(zhèn)農(nóng)村信用社、中興鎮(zhèn)郵政儲(chǔ)蓄、中興鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)銀行、中興鎮(zhèn)農(nóng)村信用社， 都江堰市區(qū)內(nèi)各大銀行工醫(yī)院：都江堰人民醫(yī)院、都江堰中醫(yī)醫(yī)院、中國(guó)水電十局醫(yī)院等工 行政機(jī)構(gòu)：青城山風(fēng)景派出所4高檔配套： 四川青城山高爾夫球俱樂(lè)部位 娛樂(lè)配套：青城山、悅榕莊、青城豪生國(guó)際酒店、鶴翔山莊、青城高爾國(guó)際會(huì)所酒店、美

5、侖國(guó)際旅游酒店、青城山大酒店等六、青城山板塊在建配套S噌必i5, 一， A攝劃曜項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，商務(wù)/酒麻總誑經(jīng)法區(qū)+.五星級(jí)售店7家半潛在及規(guī)劃項(xiàng)目疝閑雜去 林娛配以休閑、養(yǎng)三、度暇對(duì)主題 的百豆同師目2珠寶培源展示中心?在建項(xiàng)目口TCL初原樂(lè)園iBESMf 市配學(xué)于科大分院。潛厘史如V TRi*M?¥*M,r-V,AAr?；〝?shù)字公砰規(guī)劃項(xiàng)目惠衣瓦麴公園挑劃項(xiàng)目”點(diǎn)姬姐段型項(xiàng)目J第二部分：項(xiàng)目介紹、項(xiàng)目規(guī)劃1.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：人占地：227.34畝 總建：7萬(wàn)平米容積率：0.5建筑密度：21%總套數(shù)：784套規(guī)劃人口：工項(xiàng)目位于青城山前山門(mén)南側(cè)約 1000多米，為了充分利用項(xiàng)目所處青城山

6、的獨(dú)特自然、人文資源，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上致力于打造 一個(gè)集自然景觀(guān)和人文底蘊(yùn)為一體的精品度假型住宅。上項(xiàng)目總體由 十二個(gè)圍而不合的低層院落 名日成:分三期開(kāi)發(fā)。其中：一期：目前正在發(fā)售的是一期二批次，即 5、6號(hào)院，L * 4 . * E * > 面積區(qū)間從60220平方米不等，一共121套，由雙 拼和疊院組成.具體戶(hù)型為套一、套二、套三。一 期一批次的1、2、3號(hào)院于2007年9月開(kāi)盤(pán)即 售90%現(xiàn)已交房入住。事項(xiàng)目小區(qū)東側(cè)為4000平方米的休閑商業(yè)服務(wù) 區(qū)，依然采用院落式的布局。其間兼顧了銷(xiāo)售中心、游泳池、特色客棧、餐飲、棋牌等功 能。商業(yè)服務(wù)區(qū)與住宅小區(qū)之間由六米的環(huán)形通 道自然相隔，住

7、宅小區(qū)有 一中軸景觀(guān)帶東西貫通. 與十二小院落自然融合。4車(chē)戶(hù)比例：1： 11.2 產(chǎn)品介紹上設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn)：指導(dǎo)思想：項(xiàng)目定位為 精品度假型住宅。設(shè)計(jì)指導(dǎo) 思想是充分利用項(xiàng)目所處青城山的獨(dú)特自然、人文資源，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上立足于打造一個(gè)既具有優(yōu) 美自然景觀(guān)，又具有人文底蘊(yùn)的和諧社區(qū)。設(shè)計(jì)特點(diǎn)：本項(xiàng)目充分注重市場(chǎng)定位和銷(xiāo)售賣(mài)d A * * fl K * 事 I點(diǎn)，總平規(guī)劃上通過(guò)建筑圍和成12個(gè)院落，并將 花園、天井、青磚、黛瓦、白墻等 中國(guó)傳統(tǒng)建筑符號(hào) 與現(xiàn)代住宅設(shè)計(jì)手法完美結(jié)合，演繹出一方掩映在青山 綠水間的現(xiàn)代中式風(fēng)格的山居庭院，充分考慮了 作為“休閑度假居所”所具有的實(shí)際生活功能與

8、傳統(tǒng)“第一居所”的差異性，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上將 巴 內(nèi)和戶(hù)外有機(jī)地聯(lián)動(dòng) 起來(lái).保證戶(hù)戶(hù)有花園（露臺(tái)）， 部分戶(hù)型還擁有內(nèi)院天井，并采用因地制宜的選 材，在小區(qū)外墻裝飾材料、景觀(guān)營(yíng)造、植物配置、 園藝小品等各個(gè)方面都體現(xiàn)出項(xiàng)目的品質(zhì)追求 和文化內(nèi)涵。二、總平面設(shè)計(jì)說(shuō)明：2.1 總平面布局與空間設(shè)計(jì)總平布局充分考慮了項(xiàng)目所處獨(dú)特的地理位 置和青城山優(yōu)美的自然環(huán)境，把千年的道學(xué)底蘊(yùn) 與建筑有機(jī)的聯(lián)系起來(lái)，將“上善棲” 784戶(hù)房屋巧妙 地分為十二個(gè)圍而不和的低層院落；并借鑒道家宣揚(yáng)的 十二種修行境界，分別以 “靜.空.遠(yuǎn).樸.斂.修.d k* 9* * d * 事 i退，守，逸，隱，蓄，和”命名 這十二個(gè)

9、院落.設(shè)計(jì)布 局充分表達(dá)了居住者渴望脫離煩囂， 追求舒適自 然生活的心情。2.2 交通組織/卜區(qū)現(xiàn)為兩個(gè)入口 .主入口為省道106方向，另 一個(gè)小區(qū)的南側(cè)（東軟教師公寓對(duì)面）。在商業(yè)區(qū)域和住宅區(qū)域之間設(shè)有一個(gè)住宅的主 入口，將外來(lái)車(chē)輛和小區(qū)業(yè)主的車(chē)輛進(jìn)行有效的 分隔。從小區(qū)住宅入口進(jìn)入后，小區(qū)的車(chē)行道主 要設(shè)在院落的外測(cè)，車(chē)輛主要靠圍墻停放，車(chē)位 之間采用種植樹(shù)木來(lái)進(jìn)行遮陽(yáng)，中心景觀(guān)帶和各 個(gè)院落空間主要以步行穿越為主，這樣也可以保 證整個(gè)居住環(huán)境不受噪音和尾氣的污染。2.3 綠化設(shè)計(jì)在園林景觀(guān)上，設(shè)計(jì)者營(yíng)造的是一種與青城山 自然風(fēng)光相融合的寫(xiě)意空間。以高大的喬木做為 景觀(guān)骨架，因地制宜的選取

10、灌木，鮮花，草坪， 小品，水體，配合小區(qū)西高東低的緩坡地勢(shì)，呈都骸睥 ll用 jjl 事 I現(xiàn)不同空間，不同角度，移步換景視覺(jué)變化，借鑒中式園林“有 限空間，無(wú)限視覺(jué)”的設(shè)計(jì)理念 、強(qiáng)調(diào)建筑也是景觀(guān)， 建筑與景觀(guān)相互借景的效果。為了保障業(yè)主入住 時(shí)能夠達(dá)到公司的預(yù)期，公司在景觀(guān)方面的投入 已多達(dá)3000余萬(wàn)?，F(xiàn)在已經(jīng)呈現(xiàn)的環(huán)境中，大 型的銀杏、桂花、楠木等植物每株的價(jià)格的都超 過(guò)萬(wàn)元。低矮的植物也充分考慮季節(jié)的色彩需 求，冬季有紅楓點(diǎn)綴，夏季有西洋鵑打底，和早 期青城山已建成的項(xiàng)目有了質(zhì)的差別。三、建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明3.1 立面設(shè)計(jì)項(xiàng)目充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡赜蛱攸c(diǎn)， 充分吸納川西民居 和徽派民居眾多中式建

11、筑的精華.力求在原有中國(guó) 民居文化上有所突破。在保持川西民居懸山屋頂 的同時(shí)，大膽采用新型屋面瓦、屋脊，突破性地 將外墻材料使用于屋面，形成其獨(dú)具特色的現(xiàn)代 中式建筑C3.2 建筑材料為了讓業(yè)主充分享受到青城山的資源，同時(shí)減 少客觀(guān)條件對(duì)建筑的破壞，我們?cè)诮ㄖ牧系倪x 擇上也花費(fèi)了極大的功夫。4-外墻裝飾和景觀(guān)裝飾運(yùn)用了產(chǎn)于云南騰沖火山群中的一種新興的綠色環(huán)保建材一一 比 鳴_,該材料是火山噴發(fā)過(guò)程中的巖漿形成， 無(wú)輻 射，不風(fēng)化，不退色，不僅讓你的物業(yè)多年后仍然保 持現(xiàn)有的陳色，而且極符合人們的自然需求。 上墻體采用了 35mm?的膨脹聚苯板外保溫，具有保溫、節(jié)能 的效果。4屋面防水采用4m

12、rnB的SBS改水瀝青防水卷材。 工除廚，衛(wèi)均采用了中空玻璃，斷橋隔熱的設(shè)計(jì)大 大降低了熱傳遞的速度，具有很好的保溫節(jié)能效果。4部分戶(hù)型頂層均增設(shè)了丹麥的 威盧克斯窗；進(jìn)口 的北歐松木大大保證了木材的耐久性和抗外界環(huán)境影響的能力，該窗的排水板采 用先進(jìn)的卷和工藝能夠長(zhǎng)久的保證其水密性，優(yōu) 秀密封的雙層中空玻璃具有良好的隔音隔熱效果。讓居住者即使在晚上也得足不出戶(hù)享受到青 城山的星辰美景。4在傳統(tǒng)屋面的基礎(chǔ)上加了法國(guó)的 拉法基屋面：這樣更保證了項(xiàng)目的防水，防潮以及隔熱的效果。3.3 住宅單體設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)根據(jù)朝向、景觀(guān)、定位等因素，充分考慮 均好性原則，分為不同的戶(hù)型組合，使每一戶(hù)均 能充分享受到小區(qū)

13、內(nèi)良好景觀(guān)及朝向。 整體戶(hù)型 布局根據(jù)其所在位置的環(huán)境條件進(jìn)行設(shè)計(jì)， 合理 安排各類(lèi)戶(hù)型，切實(shí)滿(mǎn)足客戶(hù)要求。在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，充分考慮休閑度假住宅與第一 居所的差異性，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào) 室內(nèi)使的舒適性.提供給 客戶(hù)多種選擇，有平層，躍層，疊拼住宅，雙拼 別墅，各種戶(hù)型都體現(xiàn)不同的居住情趣， 在兼具 面積適中，功能齊全，特色突出的基礎(chǔ)上，設(shè)置 了大量的前后花園，中庭天井，露臺(tái)，屋頂花園tl fc A' * * E 磨* + i等，把室外優(yōu)美的自然景觀(guān)盡量延伸到室內(nèi)， 體現(xiàn)了道家思想倡導(dǎo)的天人合一的理念。主推產(chǎn)品4低層院落式住宅（A D型），A型一梯兩戶(hù)，D 型一梯三戶(hù)，1 3層各為一戶(hù)，三層為躍層；

14、上疊拼型住宅（C型），一梯兩戶(hù)，1層為一戶(hù)，23層為一戶(hù)；二雙拼別墅（E型），1 3層為一戶(hù)，帶獨(dú)立的 地下趣味空間。主要戶(hù)型特點(diǎn)工戶(hù)型設(shè)計(jì)特出舒適、實(shí)用，內(nèi)部功能突出度假 產(chǎn)品與城市住宅的詫異。工所有廚衛(wèi)及房間都可以自然采光、 通風(fēng)。有前 后花園、有大的休閑平臺(tái)，有天井（主要解決廚衛(wèi)的通風(fēng)采光）、還有頂層天窗、室外花 園、屋頂花園等等市內(nèi)住宅無(wú)法滿(mǎn)足的功能設(shè) 計(jì)。fl * * * ik * * * ，3.4 社區(qū)配套（上善會(huì)）目前來(lái)說(shuō)，青城山的餐飲及休閑服務(wù)主要是以 農(nóng)家樂(lè)、度假村為主，雖然具有一定的地方特色， 但環(huán)境、衛(wèi)生等檔次上還是有所欠缺，也正因如 此，為了提升我們項(xiàng)目的品質(zhì)，為業(yè)主今

15、后的生 活提供更好的度假服務(wù)，我們投資 2000余萬(wàn)元 項(xiàng)目的商業(yè)配套“上善會(huì)館”將會(huì)在今年7月左 右投入使用，會(huì)館的服務(wù)內(nèi)容包括中高檔餐飲， 茶坊，棋牌、特色客棧，KTV包房，書(shū)吧、游泳 池、咖啡廳等，整個(gè)會(huì)館的硬件方面按照五星級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)打造，服務(wù)軟件等方面由四川錦江酒店管理 公司提供顧問(wèn)營(yíng)運(yùn)。今后除了提供傳統(tǒng)的各種物 業(yè)服務(wù)項(xiàng)目以外，我們還會(huì)依托會(huì)館，將各種具 有星級(jí)酒店特色的服務(wù)延伸到住區(qū)，使我們的業(yè) 主真正體會(huì)到高品質(zhì)度假生活的舒適和愜意。第三部分 項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)一、區(qū)域價(jià)值一一稀缺資源、旅游資源、人文資 源1.1 區(qū)域逐漸成熟，品質(zhì)提升青城山位于都江堰市西南16公里處，距成都約 70公里

16、。是我國(guó)著名的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝旅游地及 我國(guó)的道教文化發(fā)祥地，同時(shí)也是世界文化遺產(chǎn)； 憑借其自然環(huán)境及歷史文化優(yōu)勢(shì)，以青城山為核 心的150平方公里景區(qū)，從2000年發(fā)展至今已 成為開(kāi)發(fā)陣容強(qiáng)大的度假別墅區(qū)。隨著近年來(lái)講駐該區(qū)域的外來(lái)（龍湖、珠江、置信） 實(shí)力開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)開(kāi)發(fā)，區(qū)域住宇產(chǎn)品形態(tài)逐漸豐 富多樣，對(duì)山水資源的校掘也更加充分。區(qū)域住d fl A A %*事，宅產(chǎn)品的成熟度和品質(zhì)也得到了較大提升。目前通往青城山的交通體系相當(dāng)便捷，除成灌高速、成青快速通道外，還有即將通車(chē)的東軟大 道，便利的交通大大縮短了成都與青城山的距 離，項(xiàng)目距成都市區(qū)僅1小時(shí)車(chē)程。成青快鐵也 將于2010年5月12日

17、貫通，到時(shí)候從成都出發(fā) 到達(dá)青城山只需要30分鐘。發(fā)達(dá)的交通體系， 會(huì)大大增加度假類(lèi)物業(yè)的使用頻率，充分體現(xiàn) 5+2的生活模式。隨著政府對(duì)青城山區(qū)域的嚴(yán)格控規(guī)，在青城山 旅游環(huán)線(xiàn)內(nèi)已無(wú)住宅用地批復(fù)、區(qū)域的稀缺優(yōu)勢(shì)尤為 突顯。1.2 獨(dú)特的旅游資源一一帶來(lái)便捷的交通 工成都成灌高速都江堰市區(qū)青城山大橋106省道青城山；高成都一一成灌高速一一岷江一橋一一106省道 青城山；-上善棲銷(xiāo)售手冊(cè)-第19頁(yè) 共102頁(yè)-d * 9 *, 喝件事I，成都光華大道成青快速通道106省道一一青城山；青成都光華大道成青快速通道旅游環(huán)線(xiàn)一一青城山；上成都一一成溫邛高速一一溫江一一成青快速 通道一一青城山；上成都成溫

18、邛 崇州 街子 大觀(guān)青城山；成都一一沙西線(xiàn)唐昌一安德老成灌公路都江堰一青城山；八成都一一高新西區(qū)一鄲縣友愛(ài)一安德老 成灌公路一都江堰一青城山；上東軟大道即將通車(chē)；工成青快鐵2010年5月12日開(kāi)通。1.3 人文資源一一道家文化基地，千年道文化集 中展現(xiàn)地；東軟大學(xué)，科技產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)代 IT文 化與自然的交融。在漢順帝時(shí)期，張陵進(jìn)入蜀國(guó)，居住在鶴鳴山卻也由譚機(jī)蜘張陵借太上老君口御作道書(shū)，并廣泛吸收了 JI西 名居少數(shù)民族的原始信仰，創(chuàng)立了 “五斗米”教, 張陵自稱(chēng)“天師”，故“五斗米”教也稱(chēng)為“天 師教”，而道教實(shí)體也因此而產(chǎn)生，這標(biāo)志著道 教正式形成。因?yàn)閺埩戤?dāng)時(shí)居住的鶴鳴山以及早 期活動(dòng)的青城

19、山就是現(xiàn)在的大邑的鶴鳴山以及 都江堰的青城山，故大邑為道教的發(fā)源地，而青 城山就成為了道教的發(fā)祥地。1.4 配套價(jià)值一一青城山核心板塊旅游商業(yè)配 套L悅榕莊：悅榕莊位于項(xiàng)目西北向約 800米處， 是由新加坡悅榕集團(tuán)投資5億元修建五星 級(jí)酒店一一“悅榕莊酒店”（暫定名）酒店占地 70畝，工期大約 2年°悅榕莊除了滿(mǎn)足酒店的日常功能 外，還將涵蓋道教博物館的功能。工游客中心：今后游青城山，小車(chē)不能開(kāi)進(jìn)山門(mén)， 而是停在山門(mén)外，走路或選擇更為環(huán)d lr 9* E 用件事 i保的觀(guān)光車(chē)進(jìn)山。在青城前山山門(mén)外，建起的全 新游客接待中心，該將成為青城山旅游景點(diǎn)的標(biāo) 志性建筑。 新游客接待中心三塊主

20、體建筑形狀 均不相同，外形看起來(lái)像陡峭的尖峰?！斑@樣設(shè) 計(jì)，讓人感覺(jué)這些建筑是從地下升起來(lái)的， 表現(xiàn) 道法自然的特點(diǎn)。”據(jù)介紹，建筑的設(shè)計(jì)中也融入了抽象化的道家符號(hào)，從空中鳥(niǎo)瞰建筑整 體是一個(gè)“？ ”號(hào)，寓意“問(wèn)道青城山”。游客接待中心分為四部分。從都江堰方向來(lái)到青城 山，游客最先進(jìn)入的是青城山展覽館，該展廳展 示了青城山的全景以及所有景點(diǎn)，觀(guān)看了該展覽 后游客再選擇進(jìn)山或不進(jìn)山，“這樣，游客的知 情權(quán)和選擇權(quán)更能得到保證。”第二個(gè)區(qū)域則是 數(shù)字化管理中心，這里相當(dāng)于一個(gè)“天網(wǎng)”，對(duì) 青城山景區(qū)內(nèi)的所有安全進(jìn)行監(jiān)控并作出應(yīng)急 處置指揮。隨后的區(qū)域則是蝴蝶博物館，展示青 城山豐富的物種。另外一個(gè)

21、區(qū)域則是商業(yè)配套， 比如咖啡館、餐廳等。游客接待中心占地40畝、建筑面-上善棲銷(xiāo)售手冊(cè)-第23頁(yè) 共102頁(yè)-I 9* 需事 事 I積1萬(wàn)多平方米，地下還有 6000平方米的停車(chē)場(chǎng)，可容納 500 輛車(chē)。今后，自駕車(chē)的游客須將車(chē)停在山門(mén)外， 走路或者乘坐觀(guān) 光車(chē)進(jìn)山。二成青快鐵：成都至都江堰快速客運(yùn)鐵路全長(zhǎng)66公里，總投資122. 58億元，已于2008 年11月4日開(kāi)工建設(shè)，計(jì)劃于2010年4月建成。 屆時(shí)，旅客從成都市中心到青城山腳下只需半小 時(shí)左右。二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值一一匠心獨(dú)具、精致院落2.1 項(xiàng)目規(guī)劃位于世界文化遺產(chǎn)都江堰市青城山腳下，占地 面積227.34畝，住宅面積7萬(wàn)多平方米，商業(yè)

22、面積4000多平米，建筑密度17.4%,綠地率 50%,容積率0.5,戶(hù)型面積以90平米左右的 中等戶(hù)型為主。它在川西民居的建筑風(fēng)格上大膽 突破，充分結(jié)合現(xiàn)代住宅設(shè)計(jì)理念， 視覺(jué)上強(qiáng)調(diào) 大氣沉穩(wěn)，以簡(jiǎn)潔、明快的現(xiàn)代中式風(fēng)格成就了 一方掩映在青山綠水之間的山居庭院。 考慮到青1fl fl A * * fl 需件事 I城山項(xiàng)目的休閑度假特點(diǎn)，為方便業(yè)主，項(xiàng)目主 力戶(hù)型以全裝修交房。頗具特色的十二個(gè)院落，通過(guò)對(duì)內(nèi)院、天井、 露臺(tái)、條窗、景墻，以及黛瓦、青磚、白墻等傳 統(tǒng)建筑元素的現(xiàn)代演繹，將道家文化精髓自然的 融入，將這個(gè)中國(guó)風(fēng)水所追求的“藏風(fēng)聚氣”之 地，打造成一方不被打擾的洞天。在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，

23、作為度假類(lèi)住宅庭院，在兼具了面積適中、功能 齊全、特色突出的基礎(chǔ)上，設(shè)置了大量的前后花 園、中庭天井、室外露臺(tái)、屋頂花園等，把室外 優(yōu)美的自然景觀(guān)盡量延伸到室內(nèi)，體現(xiàn)了道家思 想倡導(dǎo)的天人合一的理念。上善棲在選材上大量采用節(jié)能、環(huán)保的建筑材 料：火山石的厚重讓項(xiàng)目充滿(mǎn)了天然的質(zhì)感； 威 盧克斯天窗陽(yáng)光與浪漫引入室內(nèi)將舒適的 品質(zhì)發(fā)揮到極致，具備了中式建筑的神韻，但使 用功能卻非?，F(xiàn)代和舒適。2.2 產(chǎn)品價(jià)值一一精致大院fl * * * * .，上“上善棲”得名：融入 十二種道家修行境界：增加 項(xiàng)目人文底蘊(yùn)一一以山勢(shì)為身體，以泉水為血脈，以土地為皮膚，以草木為 毛發(fā)，以舍屋為衣服，以門(mén)戶(hù)為冠帶，

24、若得如斯， 是事嚴(yán)雅，乃為上善。上善棲既是快樂(lè)、舒緩、 淡泊、自在、寧?kù)o、優(yōu)雅生活方式的實(shí)踐，也是 對(duì)靜、空、遠(yuǎn)、樸、斂、修、逸、隱、守、退、蓄、和 十二 種道家境界的體驗(yàn)。.十二個(gè)院子，十二個(gè)景觀(guān)主題；十二種姿態(tài)：靜致園 設(shè)計(jì)上將這個(gè)最大的院落空間進(jìn)行了分割，圍合成一個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)立 的休憩小空間。在大院中形成小院。如依云水榭、 風(fēng)眠亭、休閑木棧臺(tái)等。設(shè)計(jì)上將花槽、擋土墻 等做景觀(guān)化處理，并具備休息功能。環(huán)境上強(qiáng)調(diào) 視覺(jué)的對(duì)景效果，在相應(yīng)的人行空間，隨處可見(jiàn) 小雕塑、石龕、太湖石、水缸、花亭等，硬質(zhì)景 觀(guān)以自然石材為主，如青石、黑石英、芝麻灰、 防腐木、黑砂石等。水景設(shè)計(jì)將觀(guān)賞水景和使用 功能相

25、結(jié)合，達(dá)到環(huán)境與人的自然融合。植物設(shè) 計(jì)上以大型孤植樹(shù)為景觀(guān)主要視點(diǎn)。如黃桶樹(shù)、 菩提樹(shù)、桂花、紫薇等，輔以中型喬木如楠木、 玉蘭、銀杏、海棠。相對(duì)其他院落，該院落喬木 種類(lèi)較多，灌木處理強(qiáng)調(diào)單純性中的變化。 灌木 的搭配是以小品及座凳為主體，映襯主體景觀(guān)。 空形院以行走空間融入休閑空間中.道路成為 院落的一部分，院落中庭形成一個(gè)較大的圍合院 子。地形上做適當(dāng)?shù)淖兓载S富空間的層次， 在 局部入戶(hù)鋪裝上作設(shè)計(jì)點(diǎn)的延伸處理， 增強(qiáng)室內(nèi) 外的交融。植物設(shè)計(jì)以本地名貴花樹(shù)為主：桂花、 芙蓉、櫻花、紫薇、玉蘭、海棠、梅花、紅葉李 等，形成四季花開(kāi)的特色景觀(guān)，是上善棲大院內(nèi) 的特色花園。硬質(zhì)景觀(guān)以自然石

26、材為主，如青石、 黑石英、芝麻灰、防腐木、黑砂石等。遠(yuǎn)林院 在 矩形空間內(nèi)作一個(gè)曲形嵌入，以改變?cè)郝鋯我恍?態(tài)，并用水幕和矩形花槽作環(huán)境的圍合，形成虛 實(shí)有致的空間形態(tài)。硬質(zhì)景觀(guān)以自然石材為主，喟* 事 I如青石、黑石英、芝麻灰、防腐木、黑砂石等。空間形態(tài)除了有靜致園、空形院的特點(diǎn)外，植物 設(shè)計(jì)更有特色，主要以秋景植物為主，如銀杏林、 廣玉蘭、紅楓、紅葉李、紫薇等。，十二個(gè)院子 圍和成卜善棲大院, 青城山腳下的院子。二主力戶(hù)型90平米左右.精裝交房，度假類(lèi)產(chǎn)品 首選。私家前庭、后院、中庭 設(shè)計(jì):增加院落情節(jié)。工大花園、多露臺(tái)、大面積開(kāi)窗 _設(shè)計(jì)，滿(mǎn)足度假觀(guān)景需 求。L跡多種植物搭配園林景觀(guān)，景

27、觀(guān)效果精致豐田O上入口楨楠大道: 以大型楨楠形成縱深的道路， 將人的視覺(jué)和行走路線(xiàn)導(dǎo)入小區(qū)主景墻。兩邊的市政園林通過(guò)地形的改造以造坡、 塑石的方式，形成一個(gè)疏密有度的綠色屏障：為入 口處的商業(yè)提供良好的景觀(guān)背景。 貫穿市政花園 的是一條曲觴流暢的水渠，將道路和綠化天然隔季 * 嘴 * > 離，并將這塊綠意盎然的草坪自然的納入上善棲 的商業(yè)氛圍中。草坡上自然點(diǎn)綴高大喬木，樸樹(shù)、 銀杏、皂莢等。4-陽(yáng)光步道： 以銀杏和桂花做排列種植，形成特有 的綠蔭走廊，并在院落的圍墻邊種植大量的海棠，形成一個(gè)美麗的海棠花徑。排列 的樹(shù)陣下設(shè)置供人們休息的長(zhǎng)椅。每個(gè)入口處設(shè) 計(jì)有不同種類(lèi)的花樹(shù)，在同一空間創(chuàng)

28、造一點(diǎn)別樣 的美麗，同時(shí)具有標(biāo)識(shí)的作用L中軸銀杏景觀(guān)帶,貫穿項(xiàng)目。4花園、天井、青磚、黛瓦、白墻 等中國(guó)傳統(tǒng)建筑符號(hào) 與現(xiàn)代住宅設(shè)計(jì)手法完美結(jié)合，演繹出一方掩映在青山綠水間的現(xiàn)代 中式風(fēng)格的山居庭院。4騰沖火山巖夕卜墻讓建筑經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)。4-一期二批次，沙巴黑.壓頂°.威魯克斯天窗C423.5度坡頂設(shè)計(jì)。卻也由譚機(jī)蜘il lr fl 冊(cè)1 * 磨 件 事I，一樓高低院墻設(shè)計(jì)。2.3物業(yè)價(jià)值一一一站式管家服務(wù)、上善會(huì)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品不是項(xiàng)目的結(jié)束，只是生活的開(kāi)始。 因此，物業(yè)的服務(wù)尤其重要，本項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù) 強(qiáng)調(diào)的是度假酒店式服務(wù)。做為度假型產(chǎn)品，與 居家生活有本質(zhì)的不同，雖然擁有自己的家，

29、但 很多時(shí)候希望是象“客”人般被照顧，自己遠(yuǎn)離 清潔，做飯之勞頓，來(lái)此就是放開(kāi)身心玩耍，享 受生命，善待自己的。度假酒店式服務(wù)正好滿(mǎn)足 了這一點(diǎn)，業(yè)主不在時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行安防管理， 清 潔維護(hù)，業(yè)主要來(lái)時(shí)做好預(yù)約準(zhǔn)備，來(lái)后提供點(diǎn) 餐，送餐，娛樂(lè)等物質(zhì)和精神需求方面的服務(wù)。 使業(yè)主有真正賓至如歸的舒服感覺(jué)。物、品牌價(jià)值一一品質(zhì)保障3.1 億興置業(yè)發(fā)展商四J11億興置業(yè)發(fā)展有限公司， 是大連億 達(dá)集團(tuán)有限公司旗下的一家子公司。億興置業(yè)歷 經(jīng)3年潛心研究，精心打造上善棲的院落生活，ril用卡 拿 1作為公司樹(shù)立市場(chǎng)美譽(yù)度的產(chǎn)品，億興公司對(duì)產(chǎn) 品可謂精益求精，不論是規(guī)劃設(shè)計(jì)上還是用材用 料的選擇，都經(jīng)過(guò)了

30、慎重的考慮。在成都，億達(dá)集團(tuán)和東軟集團(tuán)聯(lián)合投資了成都 東軟信息技術(shù)學(xué)院（另外兩所分別是大連東軟信 息技術(shù)學(xué)院和廣東南海東軟信息技術(shù)學(xué)院）。本 項(xiàng)目就與青城山成都東軟信息技術(shù)學(xué)院及青城 山軟件園緊鄰。3.2 億達(dá)物業(yè)億達(dá)物業(yè)公司作為集團(tuán)統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)平臺(tái)， 為集團(tuán)開(kāi)發(fā)的住宅、寫(xiě)字樓項(xiàng)目提供優(yōu)良的物業(yè) 服務(wù)，目前在管項(xiàng)目50多個(gè)，管理面積達(dá)300 多萬(wàn)平方米，包括高檔住宅、寫(xiě)字樓、別墅等多 種物業(yè)形態(tài)，取得ISO9001:2000質(zhì)量管理體系、 ISO14001:2004 環(huán)境管理體系和 GB/T28001-2001職業(yè)健康安全管理體系國(guó)內(nèi)（CNAT、國(guó)際（UKAS雙認(rèn)證，并于2008年獲 得國(guó)家

31、物業(yè)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)。-上善棲銷(xiāo)售手冊(cè)-第31頁(yè)共102頁(yè)-3.3 億達(dá)集團(tuán)億達(dá)集團(tuán)是全球首家“世界經(jīng)濟(jì)論壇全球成 長(zhǎng)型公司社區(qū)”會(huì)員，“世界經(jīng)濟(jì)論壇全球成長(zhǎng) 型公司社區(qū)”百家創(chuàng)始會(huì)員之一，是以房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)、軟件園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并涉足房 地產(chǎn)投資、IT咨詢(xún)服務(wù)、IT教育、組合機(jī)床制 造和建筑裝修等多個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的企業(yè)集團(tuán)，綜合 實(shí)力位列2007中國(guó)服務(wù)業(yè)500強(qiáng)第223位，房 地產(chǎn)業(yè)第14位。億達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域包 括大連、沈陽(yáng)、成都、北京等城市，累計(jì)開(kāi)發(fā)量 超過(guò)500萬(wàn)平方米。遵循“創(chuàng)新生活”的品牌主 張和“精細(xì)、現(xiàn)代、親和、品位”的品牌核心價(jià) 值，億達(dá)集團(tuán)先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了億達(dá)廣場(chǎng)、億

32、達(dá)新 世界、億達(dá)世紀(jì)城、青云林海、蘭亭山水、國(guó)際 新城、林語(yǔ)家話(huà)、青云映山、康派、 CITYONE 唯美品格、藍(lán)灣、東方圣荷西、宅語(yǔ)原、唯美品 格（沈陽(yáng)）、唯美十方（沈陽(yáng)）、上善棲（成都） 等多個(gè)經(jīng)典項(xiàng)目，為城市人居生活品質(zhì)的提升作出了積極的貢獻(xiàn)。億達(dá)集團(tuán)致力于成長(zhǎng)為區(qū)域領(lǐng) 先、中國(guó)一流、國(guó)際化的現(xiàn)代企業(yè)，先后與日本日平富山、中國(guó)東軟、日本松下電工、新加坡騰飛、香港瑞安等國(guó)際級(jí)企業(yè)展開(kāi)合作。是大連市-上善棲銷(xiāo)售手冊(cè)-第41頁(yè)共102頁(yè)-納稅額最高民營(yíng)企業(yè)。大連市/太品格大送口才了因際事話(huà)H井門(mén)響哂 GUT O K學(xué)篇0東斤單自西v£9di*簾正依川申山k比認(rèn)右舊鞭哂/RM加昌園a廠(chǎng)坨

33、廣河L旭第四部分 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析、競(jìng)品選擇原則 上產(chǎn)品類(lèi)似 上品牌類(lèi)似:、項(xiàng)目競(jìng)品確定 上青城山房（根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的推售情況，確定該項(xiàng)目作為項(xiàng)目競(jìng)品，其余項(xiàng)目 做及時(shí)跟進(jìn)及補(bǔ)充）一覽4珠江天生墅三、競(jìng)品報(bào)告匾億達(dá)上善棲竟品報(bào)告四、競(jìng)品項(xiàng)目針對(duì)性說(shuō)辭1）品牌2）位置3）產(chǎn)品規(guī)劃景觀(guān)外立面材料細(xì)節(jié)精神價(jià)值物業(yè)* W * * + 14）客群第五部分標(biāo)準(zhǔn)化講解一、接待動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)1.1 2009年5月30日前工臨時(shí)接待場(chǎng)地，接待動(dòng)線(xiàn)圖接待動(dòng)線(xiàn)物業(yè)服務(wù)中心（臨時(shí)接待中心）為起點(diǎn)1號(hào)院（露天吧）一一照壁一一E型樣板房, 從后院出，經(jīng)照壁一一 1號(hào)院（露天吧）一一 送客戶(hù)至停車(chē)場(chǎng)上銷(xiāo)售說(shuō)辭動(dòng)線(xiàn)：客戶(hù)進(jìn)入

34、園區(qū).門(mén)崗對(duì)講機(jī)通知銷(xiāo)售部物業(yè)崗位：門(mén)崗保安物料：門(mén)崗用“上善棲來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)登記表”a訪(fǎng)客登記表（門(mén)崗）.配合說(shuō)辭：（敬禮）“先生 女士，您好，請(qǐng)問(wèn)是 到臨時(shí)銷(xiāo)售中心嗎？ " （觀(guān)察客戶(hù)車(chē)內(nèi)人數(shù)，得 到肯定答復(fù)后，放行）“請(qǐng)稍等，我為您做個(gè)登 記。”（完成訪(fǎng)客登記表）“歡迎參觀(guān)上善棲，進(jìn) 門(mén)后請(qǐng)左轉(zhuǎn)至銷(xiāo)售中心?！保ň炊Y）配合動(dòng)作1:對(duì)講告知銷(xiāo)售中心 及停車(chē)場(chǎng)保安崗：“車(chē)肖 售部，有X位客戶(hù)到，車(chē)牌號(hào)是X X X X X。"（A 位置業(yè)顧問(wèn)到停車(chē)場(chǎng)等候?！迸浜蟿?dòng)作2：停車(chē)崗保安指引客戶(hù)停車(chē)（標(biāo)準(zhǔn)手'1 * fl用* + I勢(shì)），并為客戶(hù)開(kāi)車(chē)門(mén)。配合說(shuō)辭：“您好，歡迎參觀(guān)上

35、善棲，這邊請(qǐng)?！?（手勢(shì)）動(dòng)線(xiàn)：客戶(hù)到達(dá)臨時(shí)接待中心A位置業(yè)顧問(wèn)：先生/女士，您好，歡迎參觀(guān)“上 善棲”，請(qǐng)問(wèn)您是第一次來(lái)嗎？我是置業(yè)顧問(wèn)xXX。里面請(qǐng)，手勢(shì)指引客戶(hù)至1號(hào)院（露天吧）。1號(hào)院（露天吧）物業(yè)配合：物業(yè)客服人員1名物料：茶水、紙巾、煙缸配合說(shuō)辭：“您好，歡迎參觀(guān)上善棲，請(qǐng)喝水?！?銷(xiāo)售道具1:區(qū)域圖銷(xiāo)售說(shuō)辭1: “上善棲”項(xiàng)目位于青城山山門(mén)南 側(cè)約1000米處，西面緊臨106省道，北面與東 軟信息技術(shù)學(xué)院相鄰，南側(cè)是東軟教師公寓和青 城一覽項(xiàng)目，東側(cè)是置信的芙蓉青城項(xiàng)目，從周 邊各個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，對(duì)小區(qū)業(yè)主今后的居住環(huán)境都d fl * * T * 事，i沒(méi)有不利的影響。從道路交通上看

36、，目前已經(jīng)通 車(chē)使用的有：1 .成都 都江堰市區(qū) 青城山大橋 青 城山；2 .成都 都江堰二環(huán)路 岷江一橋 青 城山；3 .成都一光華大道一溫江一成青快速通道一青 城山。今后還會(huì)有三條更快速便捷的通道：1 .從成都出發(fā)，在成灌高速的崇義站出高速，經(jīng) 彭清路（彭州到青城山的快速通道，目前僅差岷 江三橋還未建成）到達(dá)青城山，比原有經(jīng)都江堰 市區(qū)的道路要節(jié)省約十多公里；2 .從成都出發(fā)，在成灌高速的聚源站出口，經(jīng)都 江堰的聚源新城區(qū)，過(guò)岷江二橋和東軟大道直達(dá) 青城山（預(yù)計(jì)在今年10月通車(chē)，叫聚青路）。3 .一個(gè)最重要的交通是從成都到青城山的快速 鐵路，預(yù)計(jì)將在明年5月通車(chē)，屆時(shí)從成都到青 城山大概只

37、要半小時(shí)。成青快鐵將來(lái)會(huì)與市區(qū)的 地鐵2號(hào)線(xiàn)在高新西區(qū)實(shí)現(xiàn)同站換乘。隨著前山景區(qū)的擴(kuò)大和東軟大道的修建， 新山 門(mén)將建在寬80米的東軟大道上，屆時(shí)上善棲到 新山門(mén)的距離大約只有500米，整個(gè)小區(qū)也將正 式納入核心景區(qū)，成為來(lái)往青城前山，后山，外 山的必經(jīng)之地。銷(xiāo)售道具2:項(xiàng)目總平圖銷(xiāo)售說(shuō)辭2:我們的項(xiàng)目名叫做“上善棲”，取 意上善之地，詩(shī)意棲居。整個(gè)項(xiàng)目占地 227.34 畝（約15萬(wàn)多平米），地塊呈長(zhǎng)方形，長(zhǎng)約700 米，寬約250米，規(guī)劃容積率為0.5,綠化率50%, 建筑密度21%,建筑高度13米，是一種低層的 院落式建筑群。整個(gè)小區(qū)的前端是我們的商業(yè)配套一一“上善 會(huì)館”，是由6個(gè)圍合

38、的院落組成，占地約22畝， 建筑面積約4000平米，在前期設(shè)計(jì)時(shí)已經(jīng)給今 后的經(jīng)營(yíng)做了充分的考慮，所有商業(yè)的室內(nèi)空間都可以加夾層，因此，最終的商業(yè)服務(wù)面積可以 達(dá)到7000平米。整個(gè)商業(yè)院落在住區(qū)前也可以 進(jìn)一步減少106省道車(chē)輛對(duì)住區(qū)環(huán)境的影響，一 會(huì)我將帶您參觀(guān)已經(jīng)啟用的3個(gè)院子的具體服 務(wù)內(nèi)容。后面的住宅區(qū)是由大小不等的12個(gè)院落圍合 而成，院落內(nèi)部的間距最大達(dá) 65米，最小也有 40余米。每個(gè)院落都有各自不同的景觀(guān)設(shè)計(jì)和 植物配置，住區(qū)中間是600余米的中央景觀(guān)帶。 目前住區(qū)已經(jīng)有三個(gè)院子交付業(yè)主使用， 一會(huì)我 將帶您實(shí)地進(jìn)行參觀(guān)并作進(jìn)一步的介紹。動(dòng)線(xiàn)： 1號(hào)院（露天吧）一一 照壁銷(xiāo)售

39、道具：晴雨傘，資料夾銷(xiāo)售說(shuō)辭1:在園林景觀(guān)的設(shè)計(jì)上，我們的理念 與大多數(shù)觀(guān)賞性的景觀(guān)設(shè)計(jì)有所區(qū)別，給今后的 業(yè)主在院落里提供了很多公共交流空間，在以傳 統(tǒng)大院生活為創(chuàng)意背景的設(shè)計(jì)前提下，結(jié)合青城 山特有的自然植物資源，以高大的喬木為景觀(guān)骨架，因地制宜的選取灌木，鮮花，草坪，通過(guò)石 桌、石椅、綠廊、涼亭、水體等小品的穿插，同 時(shí)，配合小區(qū)西高東低的緩坡地勢(shì)，借鑒中式園 林“有限空間，無(wú)限視覺(jué)”的設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)建 筑也是景觀(guān)，建筑與景觀(guān)相互借景的效果，呈現(xiàn) 不同空間，不同角度，移步換景的視覺(jué)變化。（設(shè) 計(jì)引導(dǎo)性問(wèn)題：1.請(qǐng)問(wèn)幾位今天是專(zhuān)程到青城山 看房呢？還是常到青城山爬山路過(guò)我們項(xiàng)目呢？ 2.您

40、主要是考慮度假時(shí)居住還是投資呢？ 3. 您是準(zhǔn)備自己住還是給父母（子女）購(gòu)買(mǎi)呢？） 根據(jù)您的情況我為您推薦x戶(hù)型和義戶(hù)型 、我?guī)椒孔?里面感受一下。銷(xiāo)售說(shuō)辭2:我們現(xiàn)在位于項(xiàng)目的中軸景觀(guān)帶， 您看，整個(gè)中軸景觀(guān)帶由西向東貫穿整個(gè)項(xiàng)目， 整個(gè)景觀(guān)帶以珍貴的成年銀杏為主線(xiàn)， 配合了咋 們中國(guó)傳統(tǒng)的十二生肖的元素，可謂是我們整個(gè) 項(xiàng)目景觀(guān)的精髓和點(diǎn)睛之筆。動(dòng)線(xiàn)：照壁一一 E型樣板房d k* fl * * * * * + i銷(xiāo)售道具：晴雨傘，資料夾銷(xiāo)售說(shuō)辭：（重點(diǎn)在于與客戶(hù)的溝通）為了讓業(yè)主在充 分享受青城山自然資源的同時(shí)體會(huì)到現(xiàn)代建筑 技術(shù)帶來(lái)的使用上午舒適性，我們?cè)诮ㄖ牧系?選擇上也花費(fèi)了極

41、大的功夫。人特別值得一提的是，建筑的外墻裝飾和景觀(guān)裝 飾采用了產(chǎn)自云南騰沖的天然火山石，火山石是一種新興的綠色環(huán)保建材，該材料是火山 噴發(fā)過(guò)程中的巖漿形成，無(wú)輻射，不風(fēng)化，不退 色，不僅讓你的物業(yè)多年后仍然保持現(xiàn)有的陳 色，而且極符合人們的自然需求。與普通外墻使 用的裝飾材料PK磚相比，火山石給人的視覺(jué)感 覺(jué)自然、柔和，晴天和雨天也全然不同，處處體 現(xiàn)出一種低調(diào)的奢華。4墻體采用了 35mm厚的膠粉聚苯顆粒外保溫， 具有保溫，節(jié)能的效果。人在屋面上使用了拉法基水泥瓦和 4mm厚的 SBS改性瀝青防水卷材兩道防水處理，保證都骸螞啤 d * 9 A A * fl 喝 |ji + I了屋面的防水效果

42、。K臥室、客廳等均采用了中空玻璃，斷橋隔熱鋁 型材的設(shè)計(jì)，大大降低了傳熱系數(shù)，具有很好的保溫節(jié)能效果。上部分戶(hù)型頂層均增設(shè)了丹麥的威盧克斯窗，進(jìn) 口的北歐松木大大保證了木材的耐久性和抗外界環(huán)境影響的能力，該窗的排水板采用先進(jìn) 的卷和工藝能夠長(zhǎng)久的保證其水密性，優(yōu)秀密封 的雙層中空玻璃具有良好的隔音隔熱效果。 讓居 住者即使在晚上也得足不出戶(hù)享受到青城山的 星辰美景。動(dòng)線(xiàn)：E型樣板房.從后院中經(jīng)照壁一一1號(hào)院（露天吧）銷(xiāo)售物料：晴雨傘，資料夾銷(xiāo)售說(shuō)辭：（重點(diǎn)在于與客戶(hù)的溝通及互動(dòng)的同事告訴客戶(hù)更多的銷(xiāo)售信息）上我們整個(gè)項(xiàng)目分2期開(kāi)發(fā)，每期又分為二個(gè)批 次，目前項(xiàng)目的一期一批次已于 2007年d

43、9M * + I9月發(fā)售，銷(xiāo)售均價(jià)約為9000元/平米，一期二 批次的16、17號(hào)樓部分房源也已經(jīng)在2008年5 月前售完，銷(xiāo)售的均價(jià)約為10000元/平米。人現(xiàn)在我們準(zhǔn)備銷(xiāo)售的是一期二批次18-24號(hào)樓以及15號(hào)樣板樓的2、3單元，面積區(qū)間從60-220平方米，一共有118套，包括有低層 院落式住宅，疊拼和雙拼別墅。其中包括緊鄰中 央景觀(guān)帶的低層院落式住宅。上100平米以上住宅主要是清水房，以滿(mǎn)足大戶(hù)型客戶(hù)對(duì)裝修的個(gè)性化要求。100平方米 以下住宅全部是裝修房，具體的裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備 配置，我一會(huì)會(huì)帶您去看樣板區(qū)，屆時(shí)，你還可 以看到我們已經(jīng)交房入住的三個(gè)院子。人由于底層帶私家花園（且不同位置

44、花園面積不同），三層帶躍層，同時(shí)，不同位置的價(jià)差也較大，因此，目前的價(jià)格范圍為9500- 13000 元/平米。動(dòng)線(xiàn)： 1號(hào)院（露天吧）* * * * * 事 1銷(xiāo)售道具：資料夾，誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)單，簽字筆，客戶(hù) 登記本物業(yè)配合：客服人員，茶水配合說(shuō)辭：“不好意思，打擾一下，先生 女士請(qǐng) 喝水?！变N(xiāo)售說(shuō)辭：主要目的在于解答客戶(hù)疑問(wèn)及逼單。 您看剛才 為您推薦的戶(hù)型您還滿(mǎn)意嗎？您現(xiàn)在來(lái)的時(shí)機(jī) 特別好，我們目前處于一期二批次房源誠(chéng)意排號(hào) 期，現(xiàn)在您排號(hào)的話(huà)，可以得到額外 2%惠， 并且排號(hào)的順序就是開(kāi)盤(pán)選房的順序。（至少3次 逼單動(dòng)作）銷(xiāo)售動(dòng)作：做好客戶(hù)信息收集（姓名，電話(huà)）動(dòng)線(xiàn)：1號(hào)院（露天吧）一一 送

45、客戶(hù)至停車(chē) 場(chǎng)銷(xiāo)售說(shuō)辭：我這邊有關(guān)項(xiàng)目的新進(jìn)展，我會(huì)及時(shí) 跟您聯(lián)系，您一般周末方便嗎？（大概確定客戶(hù) 的休息時(shí)間，以便稍后的跟進(jìn)約訪(fǎng)工作的開(kāi)展）您今天 的疑問(wèn)，我稍后會(huì)逐一確定，落實(shí)后我給您來(lái)個(gè)1fl fl * * 備 d 用* 事 1電話(huà)。（為之后的電話(huà)聯(lián)系做好鋪墊。）您平常是上午方 便還是下午？（進(jìn)一步加強(qiáng)您會(huì)給客戶(hù)去電話(huà)的 訊息，觀(guān)察客戶(hù)反應(yīng)，判斷客戶(hù)遺留的問(wèn)題是真正關(guān)心 的從而導(dǎo)致影響客戶(hù)下單的原因，還是客戶(hù)推脫的借口 .） 動(dòng)線(xiàn)：送客戶(hù)至停車(chē)場(chǎng)物業(yè)配合：保安為客戶(hù)開(kāi)車(chē)門(mén)。配合說(shuō)辭：“謝謝光臨請(qǐng)慢走。”銷(xiāo)售道具：簽字筆，便簽銷(xiāo)售說(shuō)辭：X先生 女士慢走，有關(guān)項(xiàng)目的任何 情況您隨時(shí)打電話(huà)給

46、我，很高興為您服務(wù)。盥客戶(hù)的車(chē)離開(kāi)，記錄下客戶(hù)的車(chē)型及車(chē)牌號(hào)。完成客戶(hù)接待，立刻完整現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)登記表， 做為客戶(hù)認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)。-上善棲銷(xiāo)售手冊(cè)-第51頁(yè)共102頁(yè)-1.2 2009年5月30日2009年6月30日（銷(xiāo)售中心開(kāi)放，新樣板房未開(kāi)放前）上接待場(chǎng)地上接待動(dòng)線(xiàn)圖d 9 * * * * * + 1上接待動(dòng)線(xiàn)銷(xiāo)售中心 照壁中軸景觀(guān)帶1號(hào)院（A型樣板房）或 2號(hào)院（E型樣板房） 一一經(jīng)原路返回至照壁或二一經(jīng)E型樣板 房后院一一中軸景觀(guān)帶一一照壁 上銷(xiāo)售說(shuō)辭 二銷(xiāo)售說(shuō)辭動(dòng)線(xiàn)：客戶(hù)進(jìn)入銷(xiāo)售中心停車(chē)場(chǎng)物業(yè)崗位：禮儀崗保安物料：晴雨傘配合說(shuō)辭：（敬禮）“先生 女士，您好，歡迎參 觀(guān)上善棲，看房里面請(qǐng)。

47、”（敬禮）配合動(dòng)作1：對(duì)講告知銷(xiāo)售中心“銷(xiāo)售部，有x 位客戶(hù)到?！保ˋ位置業(yè)顧問(wèn)到銷(xiāo)售大廳門(mén)口等 候。）配合動(dòng)作2:停車(chē)崗保安指引客戶(hù)停車(chē)（標(biāo)準(zhǔn)手 勢(shì)），并為客戶(hù)開(kāi)車(chē)門(mén)，出太陽(yáng)或下雨時(shí)，為來(lái) 訪(fǎng)客戶(hù) 撐傘） 同行有女士時(shí)、優(yōu)先照顧女士 。也燈典 ，* * *1 1配合說(shuō)辭：“請(qǐng)不要將貴重物品遺留在車(chē)上?！?動(dòng)線(xiàn)：客戶(hù)到達(dá)臨時(shí)接待中心A位置業(yè)顧問(wèn)：先生/女士，您好，歡迎參觀(guān)“上 善棲”，請(qǐng)問(wèn)您是第一次來(lái)嗎？我是置業(yè)顧問(wèn)x XX。里面請(qǐng)，手勢(shì)指引客戶(hù)至沙盤(pán)。沙盤(pán)介紹:物業(yè)配合：物業(yè)客服人員1名物料：茶水配合說(shuō)辭：“您好，歡迎參觀(guān)上善棲，請(qǐng)喝水。” 銷(xiāo)售道具1:資料夾，激光筆銷(xiāo)售說(shuō)辭1: “上善棲”

48、項(xiàng)目位于青城山山門(mén)南 側(cè)約1000米處，西面緊臨106省道，北面與東 軟信息技術(shù)學(xué)院相鄰，南側(cè)是東軟教師公寓和青 城一覽項(xiàng)目，東側(cè)是置信的芙蓉青城項(xiàng)目，從周 邊各個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，對(duì)小區(qū)業(yè)主今后的居住環(huán)境都 沒(méi)有不利的影響。從道路交通上看，目前已經(jīng)通 車(chē)使用的有：1 .成都 都江堰市區(qū) 青城山大橋青d fl * * T * 事，i 城山；2 .成都 都江堰二環(huán)路岷江一橋 青城山；3 .成都一光華大道一溫江一成青快速通道一青 城山。今后還會(huì)有三條更快速便捷的通道：1 .從成都出發(fā)，在成灌高速的崇義站出高速，經(jīng) 彭清路（彭州到青城山的快速通道，目前僅差岷 江三橋還未建成）到達(dá)青城山，比原有經(jīng)都江堰 市區(qū)

49、的道路要節(jié)省約十多公里；2 .從成都出發(fā)，在成灌高速的聚源站出口，經(jīng)都 江堰的聚源新城區(qū)，過(guò)岷江二橋和東軟大道直達(dá) 青城山（預(yù)計(jì)在今年10月通車(chē)，叫聚青路）。3 .一個(gè)最重要的交通是從成都到青城山的快速 鐵路，預(yù)計(jì)將在明年5月通車(chē)，屆時(shí)從成都到青 城山大概只要半小時(shí)。成青快鐵將來(lái)會(huì)與市區(qū)的 地鐵2號(hào)線(xiàn)在高新西區(qū)實(shí)現(xiàn)同站換乘。新山隨著前山景區(qū)的擴(kuò)大和東軟大道的修建，d k* fl * ' E * 事 I門(mén)將建在寬80米的東軟大道上，屆時(shí)上善棲到 新山門(mén)的距離大約只有500米，整個(gè)小區(qū)也將正 式納入核心景區(qū)，成為來(lái)往青城前山，后山，外 山的必經(jīng)之地。銷(xiāo)售說(shuō)辭2:我們的項(xiàng)目名叫做“上善棲”，

50、取 意上善之地，詩(shī)意棲居。整個(gè)項(xiàng)目占地 227.34 畝（約15萬(wàn)多平米），地塊呈長(zhǎng)方形，長(zhǎng)約700 米，寬約250米，規(guī)劃容積率為0.5,綠化率50%, 建筑密度21%,建筑高度13米，是一種低層的 院落式建筑群。整個(gè)小區(qū)的前端是我們的商業(yè)配套一一“上善 會(huì)館”，是由6個(gè)圍合的院落組成，占地約22畝， 建筑面積約4000平米，在前期設(shè)計(jì)時(shí)已經(jīng)給今 后的經(jīng)營(yíng)做了充分的考慮，所有商業(yè)的室內(nèi)空間 都可以加夾層，因此，最終的商業(yè)服務(wù)面積可以 達(dá)到7000平米。整個(gè)商業(yè)院落在住區(qū)前也可以 進(jìn)一步減少106省道車(chē)輛對(duì)住區(qū)環(huán)境的影響，一 會(huì)我將帶您參觀(guān)已經(jīng)啟用的3個(gè)院子的具體服然相蜘* A, * * *+

51、 * . H務(wù)內(nèi)容。后面的住宅區(qū)是由大小不等的12個(gè)院落圍合 而成，院落內(nèi)部的間距最大達(dá) 65米，最小也有 40余米。每個(gè)院落都有各自不同的景觀(guān)設(shè)計(jì)和 植物配置，住區(qū)中間是600余米的中央景觀(guān)帶。 目前住區(qū)已經(jīng)有三個(gè)院子交付業(yè)主使用， 一會(huì)我 將帶您實(shí)地進(jìn)行參觀(guān)并作進(jìn)一步的介紹。動(dòng)線(xiàn)：銷(xiāo)售中心一一照壁物業(yè)配合：電瓶車(chē)準(zhǔn)備，電瓶車(chē)司機(jī) 1名 銷(xiāo)售道具：晴雨傘，資料夾，電瓶車(chē)銷(xiāo)售說(shuō)辭1:在園林景觀(guān)的設(shè)計(jì)上，我們的理念 與大多數(shù)觀(guān)賞性的景觀(guān)設(shè)計(jì)有所區(qū)別，給今后的 業(yè)主在院落里提供了很多公共交流空間，在以傳 統(tǒng)大院生活為創(chuàng)意背景的設(shè)計(jì)前提下，結(jié)合青城 山特有的自然植物資源，以高大的喬木為景觀(guān)骨 架，因

52、地制宜的選取灌木，鮮花，草坪，通過(guò)石 桌、石椅、綠廊、涼亭、水體等小品的穿插，同 時(shí)，配合小區(qū)西高東低的緩坡地勢(shì)，借鑒中式園d 9 *, * E 需* 券 i林“有限空間，無(wú)限視覺(jué)”的設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)建 筑也是景觀(guān)，建筑與景觀(guān)相互借景的效果，呈現(xiàn) 不同空間，不同角度，移步換景的視覺(jué)變化。（設(shè) 計(jì)引導(dǎo)性問(wèn)題：1.請(qǐng)問(wèn)幾位今天是專(zhuān)程到青城山 看房呢？還是常到青城山爬山路過(guò)我們項(xiàng)目呢？ 2.您主要是考慮度假時(shí)居住還是投資呢？ 3. 您是準(zhǔn)備自己住還是給父母（子女）購(gòu)買(mǎi)呢？） 根據(jù)您的情況我為您推薦X戶(hù)型和義戶(hù)型 .我?guī)椒孔?里面感受一下。工銷(xiāo)售說(shuō)辭2:（電瓶車(chē)行駛至入口楨楠大道）我們現(xiàn)在位于項(xiàng)目主

53、入口處的楨楠大道上，楨楠大道以大型楨楠形成縱深的道路，將人的視 覺(jué)和行走路線(xiàn)導(dǎo)入小區(qū)主景墻。兩邊的市政園林 通過(guò)地形的改造以造坡、塑石的方式，形成一個(gè) 疏密有度的綠色屏障.為入口處的商業(yè)提供良好的 景觀(guān)背景。貫穿市政花園的是一條曲觴流暢的水 渠，將道路和綠化天然隔離，并將這塊綠意盎然 的草坪自然的納入上善棲的商業(yè)氛圍中。 草坡上 自然點(diǎn)綴高大喬木，樸樹(shù)、銀杏、皂莢等。銷(xiāo)售動(dòng)線(xiàn)：電瓶車(chē)到達(dá) 照壁處（下電瓶車(chē)）一 一中軸景觀(guān)帶銷(xiāo)售道具：晴雨傘，資料夾銷(xiāo)售說(shuō)辭（需加入照壁介紹）：我們現(xiàn)在位于項(xiàng) 目的中軸景觀(guān)帶，您看，整個(gè)中軸景觀(guān)帶由西向 東貫穿整個(gè)項(xiàng)目，整個(gè)景觀(guān)帶以珍貴的成年銀杏 為主線(xiàn)，配合了咋們

54、中國(guó)傳統(tǒng)的十二生肖的元 素，可謂是我們整個(gè)項(xiàng)目景觀(guān)的精髓和點(diǎn)睛之 筆。動(dòng)線(xiàn)：中軸景觀(guān)帶一一1號(hào)院（A型樣板房） 銷(xiāo)售道具：晴雨傘，資料夾銷(xiāo)售說(shuō)辭：（重點(diǎn)在于與客戶(hù)的溝通）為了讓業(yè)主在充 分享受青城山自然資源的同時(shí)體會(huì)到現(xiàn)代建筑 技術(shù)帶來(lái)的使用上午舒適性，我們?cè)诮ㄖ牧系?選擇上也花費(fèi)了極大的功夫。人特別值得一提的是，建筑的外墻裝飾和景觀(guān)裝 飾采用了產(chǎn)自云南騰沖的天然火山石，火和&螞啤* *-，*. i山石是一種新興的綠色環(huán)保建材，該材料是火山噴發(fā)過(guò)程中的巖漿形成，無(wú)輻射，不風(fēng)化，不退 色，不僅讓你的物業(yè)多年后仍然保持現(xiàn)有的陳 色，而且極符合人們的自然需求。與普通外墻使 用的裝飾材料PK

55、磚相比，火山石給人的視覺(jué)感 覺(jué)自然、柔和，晴天和雨天也全然不同，處處體 現(xiàn)出一種低調(diào)的奢華。上墻體采用了 35mm厚的膠粉聚苯顆粒外保溫， 具有保溫，節(jié)能的效果。人在屋面上使用了拉法基水泥瓦和 4mm厚的 SBS改性瀝青防水卷材兩道防水處理，保證 了屋面的防水效果。上臥室、客廳等均采用了中空玻璃，斷橋隔熱鋁 型材的設(shè)計(jì)，大大降低了傳熱系數(shù)，具有很好的保溫節(jié)能效果。上部分戶(hù)型頂層均增設(shè)了丹麥的威盧克斯窗，進(jìn) 口的北歐松木大大保證了木材的耐久性和抗外界環(huán)境影響的能力，該窗的排水板采用先進(jìn)d *1'*'* fl * 4 i的卷和工藝能夠長(zhǎng)久的保證其水密性，優(yōu)秀密封 的雙層中空玻璃具有

56、良好的隔音隔熱效果。 讓居 住者即使在晚上也得足不出戶(hù)享受到青城山的 星辰美景。動(dòng)線(xiàn)：中軸景觀(guān)帶一一 2號(hào)院（E型樣板房）銷(xiāo)售物料：晴雨傘，資料夾銷(xiāo)售說(shuō)辭：（重點(diǎn)在于與客戶(hù)的溝通及互動(dòng)的同事告訴客戶(hù)更多的銷(xiāo)售信息）上我們整個(gè)項(xiàng)目分2期開(kāi)發(fā)，每期又分為二個(gè)批 次，目前項(xiàng)目的一期一批次已于 2007年9月發(fā)售，銷(xiāo)售均價(jià)約為9000元/平米，一期二 批次的16、17號(hào)樓部分房源也已經(jīng)在2008年5 月前售完，銷(xiāo)售的均價(jià)約為10000元/平米。人現(xiàn)在我們準(zhǔn)備銷(xiāo)售的是一期二批次18-24號(hào)樓以及15號(hào)樣板樓的2、3單元，面積區(qū)間從60-220平方米，一共有118套，包括有低層 院落式住宅，疊拼和雙拼別墅。其中包括緊鄰中 央景觀(guān)帶的低層院落式住宅