公司商業(yè)運營管理手冊范本

1、 商業(yè)運營管理手冊青藤房地產(chǎn)經(jīng)紀呈第一部分：商業(yè)運營與管理第一章 商業(yè)運管公司籌備與計劃（招商準備實施階段）第一節(jié) 前期商業(yè)運營管理的核心和物業(yè)服務(wù)設(shè)計方案針對中國福街項目(案名暫定)前期的運營管理工作極為重要，從準備階段開始，由專業(yè)的物業(yè)管理人員憑借豐富的使用、管理物業(yè)的經(jīng)驗，站在業(yè)主和使用者的角度和立場，對整個項目日后的各種使用方案進行全面的確認、提出意見，并開展一些必須在這一時期進行的運營管理前期工作。這樣可以使業(yè)主方的投資達到預(yù)期的效果，節(jié)約不必要的開支，使不適應(yīng)日后使用、管理的因素與時得到整改，為日后的管理工作打下良好的基礎(chǔ)。一、 封頂前后、設(shè)備安裝工程階段根據(jù)以往的運作經(jīng)驗，任何一

2、個新建項目由于設(shè)計和施工等種種客觀因素，將會給項目日后的管理運行過程帶來許多不利因素，例如：能源消耗的計量問題、施工質(zhì)量造成設(shè)備設(shè)施不能充分發(fā)揮系統(tǒng)應(yīng)有功能的問題，諸如這些問題在項目裝修與系統(tǒng)設(shè)備安裝階段如能得到與時糾正，則會大大減少對使用人的影響。因此,在此階段公司將派出具有豐富經(jīng)驗的土建、電氣、空調(diào)、給排水等幾名專業(yè)工程師組成的前期物業(yè)管理小組深入工地。主要進行以下工作：1、 確認物業(yè)的可行性研究，各專業(yè)設(shè)計圖紙，對不適應(yīng)日后使用、管理、維護的因素向發(fā)展商提出報告與改善建議。2、 監(jiān)督施工質(zhì)量，了解隱蔽工程情況，防止施工單位粗制濫造，維護業(yè)主方的利益。3、 協(xié)助業(yè)主方辦理市政、供電、熱力、

3、交通、供水等方面的有關(guān)手續(xù)，并建立有關(guān)檔案，為日后管理打下基礎(chǔ)。4、 制定中國福街各類管理性文件；5、 協(xié)助業(yè)主方收集、整理物業(yè)圖紙資料，建立專業(yè)化物業(yè)檔案。6、 協(xié)助業(yè)主方收集、保存、管理各類定貨備品、備件，防止流失造成損失。7、 調(diào)查、確認整個物業(yè)使用材料、設(shè)備詳細情況，編制清冊和備品、備件準備計劃。8、 協(xié)助業(yè)主方制定施工期間的保衛(wèi)方案，適時介入成品保護工作。9、 組織專業(yè)人員參加設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試工作，使所有設(shè)備系統(tǒng)完全達到設(shè)計要求和應(yīng)有的定貨功能。二、接管驗收和物業(yè)管理的前期準備階段1. 參加中國福街各設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試，進行樓宇與設(shè)備的全面驗收，建立詳細的交接檔案；2. 根據(jù)設(shè)備交驗情況，

4、建立缺陷檔案，協(xié)助甲方督促施工整改。3. 做出管理計劃，建立完善的運作體系；4. 制定管理機構(gòu)、人員組成，建立人事制度與各級員工崗位責(zé)任制；5. 適時招聘所需員工，根據(jù)工作分階段進行專業(yè)化的崗前培訓(xùn)。6. 編制保潔、保安、工程等業(yè)務(wù)工作大綱和具體的工作質(zhì)量標準；7. 根據(jù)日后物業(yè)使用要求，設(shè)計交通組織、車輛停泊、垃圾清運方案，設(shè)計各項指示標牌系統(tǒng)；8. 準備各類接管驗收與業(yè)戶入伙的文件、表格，編制工程驗收工作指導(dǎo)書和入伙接待工作指導(dǎo)書，使有關(guān)員工熟練掌握；三二裝協(xié)管監(jiān)管，成品保護，保潔開荒階段、二裝協(xié)管理與監(jiān)管詳見第二章、成品保護 對已接管的設(shè)施、設(shè)備進行防護和保護，最大限度減少未開業(yè)前對設(shè)施

5、、設(shè)備的損壞。1、由保安部和工程部共同負責(zé)商業(yè)的成品保護工作，各司其職。2、落實成品保護隊伍與人員和物資器材。3、制定成品保護方案和責(zé)任制與工作檢查制度。、開荒保潔1、開荒保潔容為： 外墻的開荒清洗，賣場的開荒清潔；石材，與不銹剛表面的養(yǎng)護和清潔，衛(wèi)生間的開荒保潔。2、由物業(yè)保潔部門統(tǒng)一組織，由專業(yè)的保潔或石材養(yǎng)護公司承擔。3、完工后按合同標準組織驗收。四、入伙進場和進入正常管理階段1 在這一時期物業(yè)服務(wù)中心將組成專業(yè)保潔隊伍進駐項目，進行開荒性保潔工作。在最短的時間，使整個物業(yè)從建設(shè)期形象迅速轉(zhuǎn)變?yōu)槿胱∑诖懊鞯亓痢⑶鍧崈?yōu)美的形象，使業(yè)主方精心設(shè)計、裝飾的杰作，充分地展示在業(yè)主、來賓與社會的面

6、前。2 由訓(xùn)練有素、具有豐富經(jīng)驗的專業(yè)人員組成客戶服務(wù)部，按照統(tǒng)一的程序，熱情接待，為其辦妥一切入駐手續(xù)。第二節(jié) 商業(yè)運營管理公司架構(gòu)與到崗預(yù)測中國福街商業(yè)管理公司架構(gòu)（以上商業(yè)公司部門建制與人員視項目進展狀況而確定）中國福街商業(yè)管理公司物業(yè)服務(wù)中心架構(gòu)物業(yè)服務(wù)部：工程部：保安部：保潔部：管業(yè)部：客服經(jīng)理人經(jīng)理人經(jīng)理名保結(jié)經(jīng)理名管業(yè)經(jīng)理人客服主管人 電氣主管人消防主管名保結(jié)主管名采購主管名客服助理人空調(diào)主管人保安主管名保結(jié)助理4名庫管名物管員6人維修主管人夜班值班主任名管理員名質(zhì)檢副經(jīng)理名 工程師1人 保安助理2人綠化助理人培訓(xùn)主管名 維修工10人 中控員10人質(zhì)檢助理名u 物業(yè)服務(wù)部：（經(jīng)理

7、人，員工5人）承接租戶報修與投訴，配合商業(yè)公司招商部收費與辦理入伙與協(xié)調(diào)事宜。（物管員人倒班工作）質(zhì)檢工作對物業(yè)各部門與主要容與重要流程進行質(zhì)量檢查，統(tǒng)管物業(yè)中心的培訓(xùn)工作。u 工程部：（經(jīng)理人，員工1人）設(shè)備設(shè)施運行，各項維修，工裝監(jiān)管，設(shè)備技術(shù)管理。（維修工人倒班工作）u 保安部：（經(jīng)理人，員工16人）廣場整體安全保衛(wèi)工作，消防安全，安委會與義務(wù)消防員活動開展，夜班值班，車輛管理。外包保安公司監(jiān)管，公安機構(gòu)對外協(xié)調(diào)。（夜班主任與中控員1人倒班工作）u 保潔部：（經(jīng)理人，員工人）廣場全部公共區(qū)域的保結(jié)管理，與外包保潔公司的監(jiān)管。u 管業(yè)部：（經(jīng)理人，員工人）廣場的全部綠化維護與樓綠植租擺。采

8、購與庫房管理，員工宿舍，工服等雜項事物。（庫管員人倒班工作）物業(yè)服務(wù)中心合計63人（以上商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心部門建制與人員視項目進展狀況而確定）第三節(jié) 商業(yè)公司各層級人員崗位職責(zé)一、總經(jīng)理崗位職責(zé)1負責(zé)把握公司發(fā)展方向，制定公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；2負責(zé)審核制定公司發(fā)展計劃、管理方案、企業(yè)操作流程；3制訂公司年度工作計劃和整體經(jīng)營管理工作；4推動各項管理規(guī)章、制度的建設(shè)和完善；5組織完成公司整體業(yè)務(wù)計劃；6協(xié)調(diào)、激勵各個部門的工作。二、副總經(jīng)理崗位職責(zé)1協(xié)助總經(jīng)理制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；2負責(zé)制定所屬部門的工作計劃、管理方案、企業(yè)操作流程；3制訂所負責(zé)業(yè)務(wù)的年度工作計劃并監(jiān)督實施執(zhí)行；4制定所負責(zé)

9、部門的各項管理規(guī)章、制度；5推動公司各項業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)計劃；6積極協(xié)調(diào)和激勵所屬部門的工作。三、財務(wù)總監(jiān)崗位職責(zé)1協(xié)助總經(jīng)理制定公司發(fā)展戰(zhàn)略；2負責(zé)公司資金運作管理、日常財務(wù)管理與分析、資本運作、籌資方略、對外合作談判等；3負責(zé)項目成本核算與控制；4負責(zé)公司財務(wù)管理與部控制，根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展的計劃完成年度財務(wù)預(yù)算，并跟蹤其執(zhí)行情況；5按時向集團總部提供財務(wù)報告和必要的俄財務(wù)分析，并確保這些報告可靠、準確；制定、維護、改進公司財務(wù)管理程序和政策，以滿足控制風(fēng)險的要求，如：改進應(yīng)收帳款、應(yīng)付帳款、成本費用、現(xiàn)金、銀行存款的業(yè)務(wù)程序等；6監(jiān)控可能會對公司造成經(jīng)濟損失的重大經(jīng)濟活動，并與時

10、向集團總部報告；7監(jiān)控公司重大投資項目，以確保未經(jīng)批準的項目不能實施，批準的項目在預(yù)算圍進行并在控制之中。四、運營總監(jiān)崗位職責(zé)1全面負責(zé)項目的招商工作，租戶協(xié)調(diào)和賣場管理；2參與公司整體策劃，健全公司各項制度，完善公司運營管理；3推動公司招商業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)計劃；4建立公司部信息系統(tǒng)，推進公司財務(wù)、行政、人力資源的管理；5負責(zé)協(xié)調(diào)各部門工作，建立有效的團隊協(xié)作機制；6維持并開拓各方面的外部關(guān)系；7管理并激勵所屬部門的工作績效。五、工程部經(jīng)理崗位職責(zé)1安排、協(xié)調(diào)、幫助與督促各專業(yè)崗位完成各自圍的工作。2組織各專業(yè)技術(shù)主管代表物業(yè)公司參加項目入伙前接管驗收。發(fā)現(xiàn)問題與時提出報告，匯總后交

11、上級公司，以求得解決。3提出物業(yè)區(qū)域設(shè)施增補改造的初步方案。4掌握商業(yè)建筑設(shè)施和機電設(shè)備性能與完好情況，組織各專業(yè)技術(shù)主管按時制訂維修保養(yǎng)計劃、措施，檢查完成情況。5代表物業(yè)辦理有關(guān)工程機電方面的各項業(yè)務(wù)。6向物業(yè)管理中心介紹物業(yè)管理有關(guān)工程方面的經(jīng)驗，提高管理服務(wù)水平。7負責(zé)對物業(yè)技術(shù)資料、設(shè)備說明書，技術(shù)檔案等整理存檔。8負責(zé)對各專業(yè)崗位人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核工作。9完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他有關(guān)任務(wù)或工作。六、保安部經(jīng)理崗位職責(zé)1領(lǐng)導(dǎo)并負責(zé)安全保衛(wèi)部的全面工作，嚴格執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度。2負責(zé)編制安全護衛(wèi)隊員訓(xùn)練計劃，督促和指導(dǎo)部門各崗位的訓(xùn)練工作并嚴格考核，按時總結(jié)3負責(zé)本部門的作風(fēng)紀律檢查，

12、督促管理，與時掌握隊員思想動態(tài)，進行定期和不定期檢查，發(fā)現(xiàn)違章，嚴肅查處。4負責(zé)按要求編制安保通訊和警械用品的購置計劃，并對損壞警械的人員提出處理意見。5負責(zé)查處整個安全保衛(wèi)部管轄圍的治安案件工作，并與屬地公安機關(guān)保持聯(lián)系，依法辦事6負責(zé)撰寫有關(guān)工作總結(jié)、報告、通知、編制各類規(guī)章制度，建立臺帳。7安排部門行政例會，不折不扣執(zhí)行上級指示，收集、分析有關(guān)業(yè)務(wù)資料，當好參謀。8完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。七、保潔部經(jīng)理崗位職責(zé)1全面負責(zé)轄區(qū)物業(yè)公共部位的清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化工作，并隨時提供業(yè)主（客戶）所需的有償清潔服務(wù)事項。2協(xié)助總經(jīng)理辦公室做好清潔員工的招聘、培訓(xùn)、考核和管理工作，并對清潔工作標準進

13、行技術(shù)指導(dǎo)與示。3按管理要求，定期組織員工清理溝渠、井道，協(xié)助設(shè)備部搞好水池、水箱清洗，化糞池清理。4負責(zé)公司清潔工作的月度計劃和對清潔綠化工作進行具體安排和檢查。5負責(zé)清潔物品與設(shè)備采購，管理和建立領(lǐng)用制度，搞好成本核算，提高經(jīng)濟效益。6負責(zé)城管、環(huán)衛(wèi)、街道等與環(huán)保工作對口部門的具體聯(lián)系與業(yè)務(wù)往來，做好垃圾清運工作。7完成上級交辦的其他工作。八、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理崗位職責(zé)1制定年度、月度工作計劃，檢查督促各崗位員工認真履行職責(zé)。2負責(zé)管理專業(yè)文件和資料的保管。4負責(zé)物業(yè)客戶報修管理與物業(yè)運營調(diào)度。5負責(zé)管理處日常維修，設(shè)施設(shè)備與工程改進、維修進行質(zhì)量監(jiān)督，協(xié)助監(jiān)督設(shè)備廠商嚴格履行維保合同協(xié)議。6

14、對管理項目日常工作的巡查監(jiān)督整體服務(wù)質(zhì)量。7堅持“以人為本、服務(wù)第一”的宗旨，做好部協(xié)調(diào)和對外聯(lián)絡(luò)事宜，處理投訴問題與時準確，做好本部門文明服務(wù)工作。8. 完成領(lǐng)導(dǎo)上級交辦的其他工作。九、物業(yè)助理崗位職責(zé)1配合物業(yè)主管做好日常管理工作。2負責(zé)巡視公共區(qū)域，檢查水、電、空調(diào)、電梯的供應(yīng)和運行情況，以與清潔工工作完成情況，綠化養(yǎng)護情況，消防、安全護衛(wèi)工作情況。急需解決的事項與時處理，并做好巡視記錄。若不能與時處理，應(yīng)立即向分管領(lǐng)導(dǎo)匯報并提出處理意見。3熟悉所轄樓宇的結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、管線路的走向、各種設(shè)備開關(guān)、計量儀表位置，負責(zé)做好巡回檢查記錄。4熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)政策、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定以與

15、各種費用收費標準和計算方法。做好管理費、水、電等各項費用的收繳工作。 5熟悉客戶背景情況，建立客戶檔案，所有客戶資料必須，妥善保存。6定期將欠費情況編制明細分析表，與時上報，提出積極措施和建議。7熟練掌握突發(fā)事件應(yīng)急處理方法，以便與時處理出現(xiàn)的各類緊急情況。8做好回訪工作，虛心聽取客戶的批評與建議并與時上報，同時，積極宣傳國家有關(guān)的法律、法規(guī)，與時傳達公司各項通知，經(jīng)常與客戶溝通，保持彼此良好的關(guān)系，最大限度滿足客戶物業(yè)需求。9完成上級安排的其他工作并與時反饋信息。十、倉庫管理員崗位職責(zé)1. 對倉庫管理工作進行自檢，做好庫物資各種標識。2. 負責(zé)庫存物資的驗收、發(fā)放和保管工作，物品做到分類擺放

16、、整齊有序。3. 對物資的收、發(fā)、保管要做到手續(xù)完備，帳目清楚，帳、卡、物一致。4. 定期清倉查庫，掌握物資使用消耗動態(tài)，與時提醒采購人員實現(xiàn)計劃采購，保證供應(yīng)。5. 做到庫房無鼠害，庫存物品無腐爛變質(zhì)，無受潮，破損率減小到最低程度。6. 加強物質(zhì)周轉(zhuǎn)，減少物品庫存時間，對積壓時間過長，數(shù)量過多的物品要與時報告領(lǐng)導(dǎo)進行處理。7. 修舊利廢，節(jié)約挖潛，對回收的廢舊物資要合理利用，為企業(yè)節(jié)約開支。8. 注意防火安全，對易燃易爆、有毒有害物品，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定嚴格管理9. 對不合格物品不準入庫和發(fā)放使用。10.完成上級交辦的其它工作。十一、工程專業(yè)技術(shù)主管崗位職責(zé)1直接對管理處主任負責(zé)，領(lǐng)導(dǎo)各專業(yè)崗位員

17、工完成各項工作任務(wù)，確保電器通訊設(shè)備和電梯、空調(diào)系統(tǒng)的正常運行。2認真做好本專業(yè)分管設(shè)備的年、季、月的檢修、保養(yǎng)，編制材料計劃，將批準后的計劃下達到班組，并檢查落實情況。3負責(zé)組織檢查所管設(shè)備的使用、維護和保養(yǎng)情況。掌握設(shè)備技術(shù)資料，負責(zé)解決有關(guān)技術(shù)問題，負責(zé)設(shè)備事故的處理。4協(xié)助管理處主任制定專業(yè)各項管理措施、操作規(guī)程和技術(shù)培訓(xùn)計劃，負責(zé)做好維修用料統(tǒng)計，配合勞動部門做好電梯的安全檢查工作。5組織本專業(yè)人員的技術(shù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，做好員工工作量的統(tǒng)計，加強對維修工的考核，為管理處主任提供獎懲依據(jù)。6堅持每天對分管專業(yè)圍的設(shè)備進行巡檢。7帶領(lǐng)本專業(yè)員工合理、經(jīng)濟地操作，注意節(jié)能降耗，杜絕跑、冒、滴、

18、漏等浪費現(xiàn)象。8完善分管專業(yè)資料的收集、匯總、歸檔。9完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十二、消防主管崗位職責(zé)1配合相關(guān)部門開展多種形式的防火宣傳教育，提高業(yè)主與部員工的防火意識和自防自救能力。2組織和領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防隊員進行學(xué)習(xí)和訓(xùn)練、考核，組織義務(wù)消防隊員、安全護衛(wèi)隊員進行消防實戰(zhàn)訓(xùn)練。3建立消防安全疏散滅火預(yù)案，發(fā)現(xiàn)火警、火災(zāi)必須迅速趕赴現(xiàn)場，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)組織撲救。4組織安全疏散，控制局勢，調(diào)查火警火災(zāi)原因，拿出處理意見。 5負責(zé)按規(guī)配置消防器材，做好日常的測試、保養(yǎng)、管理工作。 6完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十三、電工班班長崗位職責(zé)1按照管理處主任下達的工作任務(wù)和指令，將每項工作落實到具體員工，調(diào)配人員分工

19、，檢查全面供電情況，保證正常供電。 2負責(zé)組織物業(yè)區(qū)域所有安全通道指示燈、電器標牌、室外燈箱、樓層強電井、開關(guān)柜的檢查、修理。 3檢查監(jiān)督全班人員執(zhí)行各項制度和安全操作規(guī)程，與時發(fā)現(xiàn)并消除各種不安全因素，杜絕設(shè)備與人身安全事故的發(fā)生，確保物業(yè)區(qū)域弱電設(shè)備、系統(tǒng)的正常運行。 4負責(zé)組織物業(yè)區(qū)域的服務(wù)區(qū)域、辦公區(qū)域、公共場所等室外照明燈具、電器開關(guān)、插座的日常保養(yǎng)、檢修。 5做好備件領(lǐng)用和廢件回收，做好本班組所用維修材料的統(tǒng)計，妥善保管好班組的共用工具。 6搞好班組建設(shè)，做好配電室、井的清潔衛(wèi)生工作，創(chuàng)建文明班組，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)，為業(yè)主排憂解難。 7負責(zé)制定供電線路與設(shè)備的維護保養(yǎng)計劃

20、，并按計劃檢查維保工作質(zhì)量， 組織 好全班的技術(shù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。 8完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十四、水工班班長崗位職責(zé)1按照管理處主任下達的工作任務(wù)和指令，將每項工作落實到具體員工。 2保證所管設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)，定期檢查所管設(shè)備的使用、維護、保養(yǎng)的情況，并做好所管設(shè)備的安全檢查工作。 3負責(zé)安排物業(yè)區(qū)域各種主管道、閥門、衛(wèi)生潔具的維護、維修以與屋面垃圾和下水道的疏通工作。 4負責(zé)所有給排水、空調(diào)、冷凝水的主管道和閥門正常運行與消防系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)、檢查。 5確保各類泵站正常運轉(zhuǎn)，地漏、下水道、集水坑與時疏通清理，妥善保管好班組的共用工具。 6督促全班嚴格執(zhí)行公司各項制度和安全操作規(guī)程，與時

21、發(fā)現(xiàn)并消除各種不安全因素，杜絕各種事故發(fā)生。 7做好備件領(lǐng)用和廢件回收，做好本班組所用維修材料的統(tǒng)計、記好考勤。 8搞好班組建設(shè)，創(chuàng)建文明班組，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)，做到隨叫隨到，隨報隨修。 9完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十五、維修電工崗位職責(zé)1堅守工作崗位，按規(guī)定著裝并佩戴工作證，儀表端莊，精神飽滿，全天候熱情為業(yè)主服務(wù)。 2管理好各種用電設(shè)備使之正常運行，保證管區(qū)用電設(shè)備每天都處于最佳狀態(tài)，為業(yè)主創(chuàng)造理想的工作、生活環(huán)境。 3負責(zé)管區(qū)的各項設(shè)備與管線的保養(yǎng)和維修，每天必須進行日常的清潔、保養(yǎng)和巡視檢查，并做好保養(yǎng)記錄。 4積極參與改造完善公共設(shè)施與配套設(shè)施，對業(yè)主的裝修咨詢提供技術(shù)上

22、的建議和監(jiān)督工作。 5發(fā)現(xiàn)用電設(shè)備運轉(zhuǎn)過程中的異常現(xiàn)象，要立即報告上級，對突發(fā)性故障應(yīng)以最快時間修妥，減低對業(yè)主工作生活的影響。 6堅持修舊利廢，控制能源消耗，降低成本，提高效益，熱情為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)。 7 講文明、有禮貌、接受監(jiān)督，業(yè)主投訴與時解決，發(fā)現(xiàn)重大問題立即向上級報告 。 8. 按時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十六、高壓值班電工崗位職責(zé) 1必須保證管區(qū)電器設(shè)備安全運行，不得擅離職守，不中斷連續(xù)供電，發(fā)生停電故障，迅速 報告 有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)，啟動備電供電。 2值班電工應(yīng)嚴格執(zhí)行兩票三制（工作票、操作票、工作許可制、工作監(jiān)護制、工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制），迅速正確的按命令進行倒閘操作，確保安

23、全運行。 3值班電工應(yīng)了解配電房設(shè)備的性能狀況，嚴格遵守巡回檢查制度，定期、定時按巡檢規(guī)定，認真檢查，遇設(shè)備異常情況應(yīng)與時匯報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并做好各項記錄。 4進入配電房進行維修保養(yǎng)設(shè)備，值班電工應(yīng)嚴格按規(guī)定布置現(xiàn)場安全，做好安全防，保證人員安全。 5值班電工應(yīng)嚴格遵守各項制度，按要求穿戴勞動防護用品，嚴守崗位，持證上崗。 6做好所設(shè)備和現(xiàn)場清潔衛(wèi)生工作，防火、防水、防小動物進入配電房，搞好文明生產(chǎn)。 7嚴格遵守配電房管理制度，執(zhí)行配電房出入制度，未經(jīng)批準不得擅自允許外人進入房。 8完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。 十七、空調(diào)工崗位職責(zé) 1空調(diào)工應(yīng)嚴格按照操作規(guī)程與要求，精心操作制冷機組、水泵與輔助設(shè)施。

24、2每班調(diào)節(jié)設(shè)備負荷以達到合理的程度，定時巡查各設(shè)備的運行，重點檢查空調(diào)運行、溫度，做到節(jié)能降耗。 3認真做好各類設(shè)備的維護、保養(yǎng)工作，檢查壓力表與添加劑，杜絕跑、冒、滴、漏等浪費現(xiàn)象。 4做好空調(diào)設(shè)備運行記錄，值班日記、工作日報表力求準確無誤，正常履行交接班手續(xù)，并在值班記錄本上簽字。 5每班做好機房值班圍的環(huán)境衛(wèi)生和設(shè)備清潔、安全保衛(wèi)工作，定期檢查空調(diào)管線和風(fēng)機與閥門，確保空調(diào)運行正常。 6堅持修舊利廢，控制能源消耗，降低成本，提高效益，熱情為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)。 7熱情接待業(yè)主投拆，遇有實發(fā)事件立即向上級 報告 ，為業(yè)主排憂解難。 8按時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十八、電梯工崗位職責(zé)1電梯工必

25、須正點上下班，堅守工作崗位，按規(guī)定著裝并佩帶工作證，儀表端莊，精神飽滿，實行定時值班制，隨叫隨到，熱情為業(yè)主排憂解難。 2自覺遵守公司制定的各項規(guī)章制度，工作時思想集中不閑聊、不抽煙、不做與工作無關(guān)的事情，嚴禁酒后上崗。 3熟練掌握電梯的基本原理，能看懂電梯的原理圖，熟悉電梯部構(gòu)造，積極配合設(shè)備廠家或承攬維保方做好電梯的維修保養(yǎng)工作，搞好電梯的年檢、年審。 4持證上崗，每天負責(zé)對電梯、對講機、電梯機房進行清掃、保養(yǎng)、巡視檢查，嚴格執(zhí)行電梯定期保養(yǎng)制度，做好維修保養(yǎng)記錄備查。 5維修保養(yǎng)電梯時在一樓轎門或扶梯口處掛停用牌，嚴禁違章操作，保障檢修安全，電梯在運行中發(fā)生停機故障，要迅速趕到現(xiàn)場，全力

26、以赴搶救人員，搶修設(shè)備，減低對業(yè)主的影響。 6工作中認真負責(zé)，精益求精，努力提高維修保養(yǎng)水平，確保所管設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。如發(fā)現(xiàn)電梯運行過程中的異?，F(xiàn)象，與時查明原因，報上級盡快解決。 7值班時必須嚴格交接班制度，修舊利廢，節(jié)能省耗，維修中不浪費材料，努力降低維修成本。 8講文明，以禮待人，虛心接受群眾監(jiān)督，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)，業(yè)主投訴要立即處理，重大問題要迅速向上級匯報。 9完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)。十九、機械維修工崗位職責(zé)1負責(zé)物業(yè)責(zé)任區(qū)域電梯、空調(diào)等機械系統(tǒng)的維修、操作等工作。 2負責(zé)按維修保養(yǎng)計劃的要求，實施相應(yīng)的維修保養(yǎng)工作。 3負責(zé)電梯設(shè)備的應(yīng)急處理工作，保證電梯設(shè)備的安全、正常運行。

27、 4負責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的應(yīng)急處理工作，保證中央空調(diào)系統(tǒng)的安全運行。 5負責(zé)電梯設(shè)備的委外維保工作的檢查監(jiān)督、配合工作，做好電梯設(shè)備的年檢工作。 6負責(zé)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的開機、運行工作，保證空調(diào)的正常供應(yīng)。 7空調(diào)系統(tǒng)停用期間，負責(zé)對系統(tǒng)設(shè)備進行維修保養(yǎng)工作。 8完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。二十、水工崗位職責(zé)1負責(zé)保證管區(qū)的生活用水、消防用水的供應(yīng)和污水排放。熱情為業(yè)主提供周到服務(wù)，隨叫隨到，隨報隨修，為業(yè)主排憂解難。 2每日負責(zé)各類水管以與消防管井的檢查巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題與時處理，保質(zhì)保量完成各類給排水維修任務(wù)。 3負責(zé)各類加壓泵、提升泵的日常維保工作，確保設(shè)備運行正常，做到機房無積水，無雜物堆放，設(shè)備無灰

28、塵、無銹跡。 4做好管區(qū)日常維修、疏通與堵漏工作。杜絕跑、冒、滴、漏等浪費現(xiàn)象，維修工作保證質(zhì)量，工完場清。 5每周巡查水池水質(zhì)，按管理要求做好消毒處理工作，定期清潔蓄水池，污水坑和積水坑。 6按季度、年度工作計劃要求，定時對外閥門做好防銹與潤滑處理，對大型管道進行防銹和水處理。 7修舊利廢、勵行節(jié)約，做到維修不浪費材料，努力降低維修成本。 8負責(zé)管區(qū)小規(guī)模管道安裝工作。二十一、綜合維修工崗位職責(zé)1全面負責(zé)管理區(qū)域土建、木工項目的維修養(yǎng)護工作。 2保質(zhì)保量完成土建、木工等各項維修任務(wù)。 3做好日常的巡查維護，發(fā)現(xiàn)問題主動與時處理，做到維修質(zhì)量上乘，工完場清。 4修舊利廢，勵行節(jié)約，做到維修不浪

29、費材料，努力降低維修成本。 5熱情為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)，做到隨叫隨到，隨報隨修，為業(yè)主排憂解難。二十二、保安班長崗位職責(zé)1在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，做好班各崗位的工作安排，并做好班的日常管理工作。 2檢查班隊員的著裝、儀表，堅持每天巡查各崗工作執(zhí)行情況。 3處理當班發(fā)生的各類情況與問題，遇重大情況或問題時，立即上報。 4熟悉管區(qū)消防控制中心的設(shè)備，遇突發(fā)事件帶領(lǐng)全班按應(yīng)急程序快速反應(yīng)，妥善保護現(xiàn)場并與時上報。 5抓好班的學(xué)習(xí)、訓(xùn)練工作，掌握隊員的思想動態(tài)，做好思想教育工作。 6做好所轄隊員的考勤、考評工作，發(fā)現(xiàn)違規(guī)違章與時糾正，并記錄在案。 7做好交接班工作，確實做到交接清楚，責(zé)任明確，并起承上啟下的

30、作用。 8盡職盡責(zé)，文明執(zhí)勤，秉公辦事，敢于向各類行為作堅決的斗爭，保衛(wèi)管區(qū)的安全。 9熱情接待客戶，文明服務(wù)，禮貌待人，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。二十三、巡視隊員崗位職責(zé)1按巡更要求負責(zé)管區(qū)巡邏，并認真做好巡更記錄。 2處理突發(fā)事件，對危害公共安全，公眾利益的人和事敢于挺身而出作斗爭。 3勸阻小攤小販與各種推銷人員進入管轄區(qū)域。扶老攜幼，為老弱病殘?zhí)峁椭?4糾正管區(qū)不文明、有礙觀瞻的行為或現(xiàn)象，確保管轄區(qū)域整潔有序、文明安全。 5加強管區(qū)各樓層的房間門窗、走道、電梯間、設(shè)備間、衛(wèi)生間的巡查，檢查有無異常情況。 6巡查消防、監(jiān)控等器材設(shè)備是否完好，供水、供電有無跑、冒、滴、漏導(dǎo)常情況與氣

31、味。 7巡查施工人員是否佩帶臨時出入證，是否按裝修管理規(guī)定規(guī)施工，是否有非該作業(yè)區(qū)域的人員進入和亂扔裝修垃圾等情況。 8檢查消防通道是否暢通，有無侵占公共部位現(xiàn)象，電梯運作是否正常。 9積極主動調(diào)解民事糾紛，防止矛盾激化，防止發(fā)生治安案件、刑事案件。 10夜間注意詢問從各樓道進出的可疑人員，加強人員進出管理，確保管區(qū)安全。 11完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。二十四、監(jiān)控中心值班員崗位職責(zé) 1正確操作和愛護消防報警設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備等。 2做好值班詳細記錄和交接班工作，保持室整潔和設(shè)備無故障。 3對安全監(jiān)控設(shè)備有關(guān)攝錄資料做好存放管理工作，確保正常使用，隨時協(xié)助調(diào)查各類案件。 4加強重點部位的監(jiān)控，遇

32、有特殊情況或嫌疑人與時與所在區(qū)域安全護衛(wèi)隊員聯(lián)系，妥善處理。 5工作認真仔細，精益求精，監(jiān)控值班中遇事要與時判明情況，重要事件要與時報告主管領(lǐng)導(dǎo)。 6未經(jīng)批準，任何人不得將攝錄資料外泄，值班中禁止擅離職守和會客，確保監(jiān)控工作安全、有序。 7完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。二十五、大堂固定崗位職責(zé) 1做好交接班工作，確保管區(qū)安全、文明、整潔，工作有序。 2文明執(zhí)勤，禮貌待客，做好訪客登記事宜，熱情、耐心解答進出人員的詢問，并對老弱病殘者與有困難的業(yè)主提供幫助。 3對推銷或散發(fā)廣告的人員與無正當事由與衣冠不整者要絕進入賣場。 4熟記分布在各樓層的公司與其，熟悉所有的業(yè)主與上班人員，做好服務(wù)工作，努力把好管

33、區(qū)出入關(guān)。 5監(jiān)視電梯運作，忙時協(xié)助疏散，看護好區(qū)域的設(shè)施、設(shè)備不受損壞，維護業(yè)主利益。 6遇業(yè)主（使用人）攜帶大件物品離開物業(yè)時，應(yīng)仔細詢問了解情況，與物件主人核實無誤后方能放行。 7熟悉大樓消防系統(tǒng)和各樓層情況，熟知物業(yè)管理公司機構(gòu)與各部門主管，熱情接待業(yè)主投拆反映情況，反饋信息迅速，為業(yè)主排憂解難。 8完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。 二十六、停車場各崗位職責(zé) 1按時交接班，值班時不得擅離職守，交班前必須抄車號交車，認真做好交接班工作。 2嚴格按照車場管理制度與有關(guān)規(guī)定，履行車輛登記手續(xù)。查驗出入證，指導(dǎo)車輛停放到位，不得一車占二位。 3督促駕駛員熄火關(guān)機、拉手剎、切斷電源、取下點火鑰匙關(guān)鎖車門

34、和車窗玻璃，保管好物品。 4加強車場巡邏，看護場公共設(shè)施與車輛停放情況，發(fā)現(xiàn)有異常、可疑之處要與時查明，發(fā)生重大事故必須奮力搶救，保護現(xiàn)場并立即上報。 5對閑雜人員進入車場實施管理，遇可疑人員必須核實，作出判斷，妥善處理，對夜間車輛出場必須核對清楚后方予放行。 6管理好車場交通安全秩序，對在場修理汽車、加放汽油、吸煙者進行勸阻、警告、禁止其違規(guī)行為。 7對車場文明清潔進行督促管理，對從車輛上拋棄垃圾者，要對其進行教育和制止。 8發(fā)現(xiàn)車輛攜帶易燃、易爆、有害、危險品與污染物品進入停車場，要立即 報告 上級，采取果斷措施，勸其出場。 9妥善保管車場收費票據(jù)，收取的現(xiàn)金清點后與發(fā)票存根要按規(guī)定時限與

35、時送交公司財務(wù)部，做到帳目清楚。 10臨停車輛進出場必須按公司規(guī)定查驗“臨停證”，不得利用工作之便謀取私利。 11嚴禁攜帶易燃、易爆、有害、有毒危險品與污染物進入停車場。 12完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。二十七、門衛(wèi)固定崗崗位職責(zé) 1認真做好交接班記錄，按時交接班。 2熟悉管區(qū)的基本情況（包括樓層結(jié)構(gòu)、消防、監(jiān)控等器材與業(yè)主入住情況等）。 3看是否有可疑人員、可疑情況等，對在進出入人員發(fā)現(xiàn)異常、異樣情況，必須立即上報，按規(guī)定和管理權(quán)限作相應(yīng)的應(yīng)急處理。 4完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。二十八、保潔領(lǐng)班崗位職責(zé) 1合理安排班次，協(xié)助管理處主任做好清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化、滅鼠、滅蟑螂、滅蚊蠅等專項工作。 2協(xié)助

36、環(huán)境衛(wèi)生部經(jīng)理做好清潔工的接收、調(diào)配、辭退、考核和管理工作。 3巡回檢查各清潔員工執(zhí)行崗位責(zé)任情況，以與清潔工作中存在的漏洞和不足，提出整改意見，落實整改措施。 4經(jīng)常性對清潔工進行技術(shù)培訓(xùn)和服務(wù)規(guī)教育。 5根據(jù)各清潔工的工作情況，每月提出對清潔員工的獎懲意見。 6加強對清潔設(shè)備、用具、材料的管理，節(jié)約開支。 7協(xié)調(diào)垃圾的清運和廢舊物品的回收工作。8完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。二十九、保潔工崗位職責(zé) 1負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域室外公共區(qū)域的清潔工作。 2負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域室公共區(qū)域清潔工作。 3負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域日常垃圾收集與處理工作。 4負責(zé)管理區(qū)域衛(wèi)生消殺工作。 5負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的地面、墻面清潔工作。

37、6負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域玻璃 不銹鋼等制品的清潔工作。 7負責(zé)完成臨時交辦的任務(wù)。三十、綠化助理崗位職責(zé) 1認真執(zhí)行公司制定的綠化養(yǎng)護計劃，不折不扣地完成綠化養(yǎng)護工作，嚴格執(zhí)行綠化養(yǎng)護考核標準。 2通過工作實踐，不斷摸索綠化養(yǎng)護工作經(jīng)驗，改進綠化養(yǎng)護工作方法，以求高標準的做好綠化養(yǎng)護工作。 3恪守職業(yè)道德，認真履行工作職責(zé)。 4定期對賣場外的盆景、花木、草坪進行檢查，發(fā)現(xiàn)病蟲害立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，并采取防治措施。 5遵守公司的各項管理制度，與時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。三十一、招商部經(jīng)理崗位職責(zé) 1負責(zé)制定購物中心的招商政策、計劃和方案、制定招商流程，依照招商實際進程對招商工作不斷進行歸納、總結(jié)和

38、調(diào)整；2負責(zé)根據(jù)招商部擬訂的年度招商計劃完善招商網(wǎng)絡(luò)，開拓招商渠道；3負責(zé)市場研究分析工作，對購物中心進行市場定位，最后確定目標品牌，以與租金水平的測算； 4負責(zé)主持招商業(yè)務(wù)會議以與重大招商談判并簽定招商合同； 5負責(zé)制定招商部工作程序和規(guī)章制度，制定直接下級崗位職責(zé)，并界定其工作；負責(zé)招商部各種招商工作流程的正確執(zhí)行；三十二、租賃協(xié)調(diào)部經(jīng)理崗位職責(zé) 1負責(zé)購物中心與所有租戶之間的協(xié)調(diào)和施工管理，繪制所有出租店鋪圖紙，包括平面、立面、天花圖，強弱電位置圖，上下水位置圖；審批租戶裝修設(shè)計圖紙，協(xié)調(diào)租戶的裝修施工 2協(xié)助各租戶進行裝修設(shè)計工作，審批施工圖紙和協(xié)調(diào)施工現(xiàn)場 ，審批租戶增容方案，協(xié)調(diào)租

39、戶的增容施工；組織驗收租戶裝修工程；協(xié)調(diào)租戶辦理營業(yè)執(zhí)照3負責(zé)劃分各協(xié)調(diào)主管的工作圍和職責(zé) 4對各協(xié)調(diào)主管的工作進行檢查和管理三十三、賣場部經(jīng)理崗位職責(zé) 1全面保障商業(yè)場的正常運營2組織負責(zé)巡檢工作，負責(zé)巡視各店鋪經(jīng)營情況，容如下：各店鋪是否按時開店、閉店；各店鋪導(dǎo)購是否儀容儀表規(guī)并準時到位；各店鋪貨品是否充足；展示櫥窗列是否美觀；各店鋪衛(wèi)生狀況是否良好；閉店后電源是否關(guān)閉，店門是否關(guān)好；3對各賣場管理部主管的工作進行劃分和管理4對出現(xiàn)的各類重大問題做出恰當處理或與時上報 三十四、合同管理員崗位職責(zé) 1負責(zé)制定招商合同管理的主要任務(wù)，分別對招商合同的簽定前、簽定時以與簽定后的任務(wù)進行詳細分配2

40、負責(zé)制定招商合同管理制度，從而使招商合同的定立、履行、變更和解除的管理更加標準化、規(guī)化和科學(xué)化3負責(zé)監(jiān)督、檢查招商合同的履行情況 4負責(zé)做好招商合同的整理、保管與歸檔工作三十五、策劃部經(jīng)理崗位職責(zé) 1負責(zé)公司企劃部門的管理與發(fā)展； 2建筑公司的公關(guān)、市場、戰(zhàn)略合作、外聯(lián)、代言人、公關(guān)、客戶關(guān)系的組織； 3獨立完成專業(yè)廣告策劃案、品牌推廣方案、市場策劃案。 三十六、公關(guān)部主管崗位職責(zé) 1全面負責(zé)市場公關(guān)計劃的制定和執(zhí)行，配合公司項目，提供公共方面支持； 2負責(zé)市場公關(guān)活動的策劃與監(jiān)督實施； 3負責(zé)公司名譽管理和危機處理； 4定期提供公關(guān)活動報告并對市場整體策略提供建議；5建立媒體數(shù)據(jù)庫并維系緊密

41、的媒體關(guān)系，參與制定與實施公司新聞傳播計劃； 6提供客戶開拓與促銷、聯(lián)盟、業(yè)務(wù)拓展等的公關(guān)支持；7進行公關(guān)文檔的建立和管理，與公司相關(guān)新聞稿的撰寫工作。三十七、市場部主管崗位職責(zé) 1根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略協(xié)助市場總監(jiān)制定總體營銷戰(zhàn)略；2協(xié)助市場總監(jiān)組織實施經(jīng)公司批準的營銷計劃； 3組織市場部收集全國市場的同業(yè)信息并進行分析預(yù)測4組織市場部分隊公司產(chǎn)品進行市場調(diào)研分析； 5與全國各種媒體建立并保持良好的關(guān)系；6負責(zé)對產(chǎn)品和服務(wù)進行全面的包裝（招商部門協(xié)作）；7組織制定市場調(diào)研的流程；組織市場部部的工作并協(xié)調(diào)與其他各相關(guān)業(yè)務(wù)部門之間的關(guān)系。三十八、市場調(diào)研主管崗位職責(zé) 1確定組織產(chǎn)品/服務(wù)的市場地位；

42、2收集市場競爭對手信息；3確定組織產(chǎn)品/服務(wù)相對與競爭產(chǎn)品的進展與成功因素；4追隨市場政治環(huán)境變化推進組織產(chǎn)品/服務(wù)市場的開拓； 5協(xié)助其他部門建立與相關(guān)產(chǎn)業(yè)、政府部門與研究機構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系；6協(xié)助市場經(jīng)理對以上問題進行支持，以達成組織產(chǎn)品/服務(wù)發(fā)展要求。第四節(jié) 各部門人員分階段到崗預(yù)測表部門級別職位人數(shù)一階段二階段三階段A1總經(jīng)理1A2副總經(jīng)理3總經(jīng)辦B總經(jīng)辦主任1財務(wù)部B經(jīng)理1C會計主管1D出納員1招商部B招商部經(jīng)理1C租賃經(jīng)理5租賃協(xié)調(diào)部B協(xié)調(diào)部經(jīng)理1C協(xié)調(diào)主管2D合同管理員2賣場管理部B經(jīng)理1C賣場主管4市場部B市場部經(jīng)理1市場助理1C營銷企劃主管1C設(shè)計專員1C文案專員1C公關(guān)專員1C

43、廣告專員1客戶服務(wù)部B經(jīng)理1C客服助理1CVIP服務(wù)中心2C總服務(wù)中心6C團購中心2人事行政部B人事行政部經(jīng)理1C經(jīng)理助理1C招聘培訓(xùn)專員1C薪資考核專員1C后勤服務(wù)專員2C車輛管理員2物業(yè)服務(wù)部B客服經(jīng)理1C客服主管2D客服助理3D物管員6B質(zhì)檢經(jīng)理1D質(zhì)檢助理2C培訓(xùn)主管1工程部B工程部經(jīng)理1C電氣主管1C空調(diào)主管1C維修主管1C工程師1D維修工105人5人保安部B保安部經(jīng)理1C消防主管1C保安主管1C夜間值班主任2D保安助理2D中控員105人5人保潔部B保潔經(jīng)理1C保潔主管1D保潔助理4管業(yè)部B管業(yè)經(jīng)理1C采購主管1D庫管2D管理員2C綠化助理1備注：第一階段為: 封頂之前 第二階段為:

44、 封頂之后第三階段為: 開業(yè)前3個月之前第五節(jié) 各部門人員分階段崗位工作重點一、公區(qū)裝修、設(shè)備安裝工程階段時間：中國福街外公區(qū)裝修、設(shè)備安裝工程開始至基本完成。方式： 派出具有豐富經(jīng)驗的水暖空調(diào)、電氣等專業(yè)工程師組成的顧問小組深入工地。二、接管驗收和物業(yè)管理的前期準備階段時間：中國福街各系統(tǒng)竣工報驗入伙前二-三個月。方式： 在上一階段人員配備的基礎(chǔ)上，將招聘物業(yè)各個經(jīng)理以與設(shè)備設(shè)施調(diào)試驗收、接管所需的工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場。三、入伙和進入正常管理階段，商場開業(yè)時間： 中國福街租戶進場入伙前三個月起。 方式： 組成中國福街物業(yè)管理中心，全體員工到位，物業(yè)服務(wù)部、工程部、保潔部、保安部，管業(yè)部開始進

45、入正常管理程序等。第六節(jié) 各部門配合二次裝修的監(jiān)管和措施為切實保證業(yè)主方的利益，保障項目的如期開業(yè)，在今后的工作中，將由物業(yè)管理中心聯(lián)合相關(guān)部門對現(xiàn)場施工進行監(jiān)管，協(xié)調(diào)與總包施工單位交叉作業(yè)難題。與時避免施工裝修過程中的不規(guī)操作，有效地保護商業(yè)設(shè)備設(shè)施等。一、裝修監(jiān)管方案1. 成立裝修監(jiān)管小組，由具有經(jīng)驗豐富的土建工程師裝修管理專業(yè)人士構(gòu)成，對裝修現(xiàn)場實施定時和不定時檢查。2. 查看相關(guān)圖紙，熟悉施工裝修的程序和要求，掌握施工進度。3. 參加工程現(xiàn)場例會，掌握現(xiàn)場的管理情況，便于日后的維護與管理。4. 配合甲方工程部定期組織由各專業(yè)施工單位負責(zé)人參加的聯(lián)合檢查，對檢查出的問題，開除隱患通知單，

46、復(fù)查解決問題的執(zhí)行情況。5. 施工垃圾堆放于指定位置，廢棄物應(yīng)分類堆放。6. 協(xié)助業(yè)主方制定施工期間的保衛(wèi)方案，適時介入成品保護工作。二、裝修監(jiān)管措施：1安全管理措施（1) 危險品監(jiān)控管理建立危險品防控程序與掌握詳細的危險品清單，按照措施對上述危險品存放地和受限區(qū)域?qū)嵤┍O(jiān)控。（2) 安全意識安全措施要踏踏實實地落實到工作各個層面，不留死角，嚴格執(zhí)行。（3) 消防安全管理物業(yè)管理方負責(zé)裝修期間施工現(xiàn)場安全的監(jiān)管，監(jiān)督施工人員的現(xiàn)場作業(yè)，糾正可能的違章作業(yè)和行為。對施工方的明火作業(yè)要確認施工現(xiàn)場消防措施得到落實。2衛(wèi)生管理施工垃圾一律袋裝化，堆放于指定位置，在指定時間集中清運，嚴禁散落。3成品管理

47、措施協(xié)助業(yè)主方制定施工期間的保衛(wèi)方案，適時介入成品保護工作。4施工監(jiān)管措施（1）裝修單位要嚴格按裝修設(shè)計容施工，提前向甲方工程處申報，在獲得批準后方可施工。（2）在全部裝修施工容完畢后，由甲方、裝修施工方和物業(yè)管理方同時對裝修工程進行驗收。所有裝修申報與驗收資料均按戶歸檔留存。備注：與之相關(guān)的租戶管理公約細則見附件。第七節(jié) 保安、保潔、工程管理方案一、保安管理方案1、掌握項目概況（1) 考察物業(yè)項目的基本情況，熟悉物業(yè)各配屬設(shè)施等地點。（2) 熟悉項目配套設(shè)施基本情況以與重要部位的技防、物防設(shè)施。（3) 查看項目消防監(jiān)控室，熟悉消防設(shè)備和監(jiān)控設(shè)備的基本情況。（4) 掌握項目的樓宇數(shù)量、樓宇結(jié)構(gòu)

48、、電梯數(shù)量、樓宇單元數(shù)、車位數(shù)量與通道、出入口位置等方面的基本情況。（5) 了解屬區(qū)公安、消防機關(guān)辦公地點和管片負責(zé)人與聯(lián)系方式。（6) 掌握項目的管理重點、難點與隱患部位，熟悉周邊環(huán)境。2保安管理方案實施（1) 根據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果，建立組織，明確分工和崗位職責(zé)。（2) 前期階段，保安部的主要工作是成品保護；防火防盜；預(yù)防人身傷害事故；接收和管理項目的鑰匙，應(yīng)盡快建立保安運作體系。（3) 保安部應(yīng)加強接收鑰匙的管理，按照手冊鑰匙管理制度的要求，建立“鑰匙接收、發(fā)放、領(lǐng)用”的各項記錄，做到保管妥善、有籍可查。（4) 保安經(jīng)理應(yīng)迅速建立項目保安運作體系，依據(jù)公司保安專業(yè)手冊制定適合本項目實際情況的管

49、理制度、規(guī)章，報項目經(jīng)理和物業(yè)甲方審批。在工程部門的配合下接收、調(diào)試消防監(jiān)控設(shè)備。妥善處理項目施工收尾階段的問題，為客戶的遷入提供服務(wù)。二、保潔服務(wù)方案保潔服務(wù)能否出色地完成，關(guān)鍵在物品準備充分、人員安排合理，培訓(xùn)檢查到位。1 保潔工作準備（1） 現(xiàn)場查看（2） 物料準備（3） 人員動員和初級培訓(xùn)2 保潔方案實施（1）保潔的組織1) 落實倉庫：2) 建立保潔組織制定崗位職責(zé)：3) 監(jiān)督檢查：管理人員要注意監(jiān)督檢查，也就是我們常說的“走動式管理”和“機動式培訓(xùn)”。（2）保潔的實施1) 外墻清洗：2) 室清潔：3) 廣場外圍三、工程管理方案 1、工程管理方案（1）明確專業(yè)分工，建立崗位職責(zé)。（2）

50、索取圖紙資料。（3）審核、熟悉圖紙，了解項目的建筑布局、設(shè)備分布狀況與其功能。（4）熟悉系統(tǒng)、摸清隱蔽工程狀況。（5）提出工程整改建議。（6）參與設(shè)備的調(diào)試工作。（7）收集、掌握、整理各類系統(tǒng)與分部、分項工程施工單位、重要設(shè)備廠家的信息資料。（8）國家規(guī)、設(shè)計要求與甲、乙雙方的工程洽商記錄進行現(xiàn)場實地、實物驗收。（9）開展商業(yè)設(shè)備設(shè)施各專業(yè)的培訓(xùn)。2、工程管理措施（1） 根據(jù)不同階段負責(zé)本部門的足見工作和人員的配備；（2） 發(fā)現(xiàn)施工中與設(shè)計圖紙、設(shè)計要求不符的問題應(yīng)與時向建設(shè)單位了解，確認有無工程變更文件與工程洽商記錄；（3） 必要時對重要的隱蔽工程還要進行拍照留檔；（4） 根據(jù)國家規(guī)、設(shè)計要求與工程洽商記錄進行實物驗收，對驗收過程中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題與設(shè)計缺陷等，要與時填寫記錄表；（5） 對返修后的設(shè)備、設(shè)施問題，經(jīng)復(fù)檢合格后，應(yīng)與時予以消項，并做記錄；（6） 對于設(shè)備備品、備件與專用工具的交接，應(yīng)填寫移交清單；（7） 設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料與系統(tǒng)圖紙的交接由專人負責(zé)清點、分類、整理、統(tǒng)一編號，并在登記造冊后歸檔。第二章 物業(yè)服務(wù)中心管理與實施計劃 第一節(jié) 日常管理人員的配備1， 架構(gòu)，任職標準2， 培訓(xùn)3， 考核（以上三個方面參考興隆集團公司統(tǒng)一培訓(xùn)考核制度執(zhí)行。）第二節(jié) 日常物業(yè)管理與服務(wù)方案一、工程設(shè)備運行與維護細則通過物業(yè)管理服務(wù)中心對“中國福街”的設(shè)備運行與維護進行