老風井別墅規(guī)劃方案設計任務書

1、唐山南湖老風井項目規(guī)劃及方案階段設計任務書唐山開灤茂華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010.6一、項目基本情況1、項目概況項目位于唐山市路南區(qū)南湖生態(tài)城核心區(qū)，小南湖公園的南側(cè)，居住環(huán)境生態(tài)宜人。項目被規(guī)劃市政路分為東西兩個地塊，東側(cè)用地性質(zhì)為居住用地，西側(cè)用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地。區(qū)域位置圖地塊條件圖2、宗地狀況 宗地四至范圍：項目北鄰建設中的南湖公園植物園，南鄰唐胥路，西鄰小南湖湖面，東側(cè)為規(guī)劃市政道路。宗地現(xiàn)狀：項目南邊界（唐胥路）項目北邊界（南湖植物園）項目東邊界（規(guī)劃市政路）東側(cè)住宅地塊西邊界3、氣候氣象唐山南臨渤海，北靠燕山，地形復雜，氣候多樣，屬暖溫帶季風型大陸氣候。四季分明、季風顯著、降水

2、集中是唐山氣候的總體特征。 城市是在春季干旱，夏季炎熱多雨，冬季寒冷。11年平均氣溫已接近11 C，其平均年降水量達760mm。4、規(guī)劃指標1 東側(cè)居住用地（A-01）基本設計要求： 建設用地面積：145415.75平米； 地上建筑面積：101791.03平米； 容積率： 0.7； 綠地率： 30%； 建筑高度： 12米； 建筑退線： 地塊北側(cè)、東側(cè)退線5米；地塊南側(cè)、西側(cè)退線3米；地塊內(nèi)地裂縫兩邊各退線30米，永久保留井架退線3米。 代征綠地（A-02）：17169.74平米。2 西側(cè)商業(yè)金融用地基本設計要求： 建設用地面積：74963.87平米； 容積率： 0.8； 綠地率： 30%； 建

3、筑高度： 12米； 建筑退線： 地塊北側(cè)退線5米；地塊南側(cè)退線6.5米，地塊東側(cè)退線3米；沿湖泊岸退線15米。 代征綠地（A-03）：3523.34平米。二、項目發(fā)展思路(一 東側(cè)居住用地（A-01）1. 項目定位：南湖景觀核心區(qū)，首席城市別墅解讀： 城市別墅，聚合城市的繁華便利和別墅的稀缺尊貴雙重特質(zhì)。 南湖景觀核心區(qū)地段價值與景觀價值的雙重解讀2. 項目形象定位“守護城市與自然的美墅3. 客群定位：唐山新富階層 行業(yè)來源：能源行業(yè)、市政高官、高管為主，新知權(quán)貴為輔助。 來源半徑：唐山市以及周邊富裕區(qū)縣，均有一定的輻射。4. 產(chǎn)品定位以舒適小獨棟別墅形象為主的低密度別墅社區(qū)主要產(chǎn)品類型以小獨

4、棟別墅和聯(lián)排別墅為主。三、項目的設計要點及要求(一 總體規(guī)劃建議1. 規(guī)劃設計原則1 貫徹“以人為本”、“尊重自然”、建設生態(tài)型，獨特建筑風格的、并且適于現(xiàn)代生活的，又具有鮮明個性的人性化居住空間；尊重人性和自然規(guī)律，力求做到產(chǎn)品生態(tài)化、環(huán)境生態(tài)化、社區(qū)規(guī)劃生態(tài)化，將本項目打造成為唐山財富階層的第一居所的別墅社區(qū)。2 整體項目按照統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施的原則，對項目東、西地塊進行總體規(guī)劃布局。3 在規(guī)劃用地以及建筑產(chǎn)品設計上，遵循經(jīng)濟合理的原則，充分考慮產(chǎn)品的性價比；同時要考慮項目的可操作性和可持續(xù)性，以便于項目的分期開發(fā)和分期銷售。4 項目設計應高度重視景觀設計，建筑設計與景觀設計相互配合，以充

5、分達到兩者的相互協(xié)調(diào)，強調(diào)建筑、景觀及周邊環(huán)境的融合。5 針對目標客群的消費特征，設計充分體現(xiàn)具有第一居所特征的別墅社區(qū)特點與風格。6 設計理念必須與項目開發(fā)的思路相協(xié)調(diào)。7 人防規(guī)劃應滿足唐山市規(guī)劃管理規(guī)定，可與地下車庫結(jié)合在一起考慮，在合理范圍內(nèi)盡量避免設置人防。2. 規(guī)劃設計建議1 產(chǎn)品分區(qū)：根據(jù)本項目的定位，將項目產(chǎn)品分為獨棟別墅和聯(lián)排別墅兩大類產(chǎn)品，充分地塊的周邊資源條件，分區(qū)規(guī)劃獨棟和聯(lián)排產(chǎn)品。2 資源利用原則：區(qū)域內(nèi)考慮景觀資源向優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品類型傾斜的原則，中央景觀帶附近的產(chǎn)品類型考慮面積較大的獨棟別墅產(chǎn)品。3 在產(chǎn)品布局中條件允許的前提下，可考慮組團錯落布局的方式，避免出現(xiàn)產(chǎn)品布局

6、僵化，影響視覺效果。4 聯(lián)排別墅規(guī)劃應以4聯(lián)排為主，局部區(qū)域受地塊條件影響可考慮6聯(lián)排。5 遵循別墅用地最大限度私有化的原則，除了園區(qū)入口區(qū)域和地裂帶區(qū)域作為中央景觀外，其余部分考慮盡量多的南北朝向的別墅，壓縮道路面積，在最大程度上增大庭院面積，保證私家庭院的完整性。6 豎向設計：小區(qū)的整體高程應北高南低，結(jié)合周邊市政的道路、雨污水管路標高（雨水管底標高為15.3米，污水管底標高為14.12米）綜合考慮，盡量考慮重力自流的方式排放雨污水。7 根據(jù)園區(qū)的豎向設計，結(jié)合現(xiàn)狀的高程條件，大致估算回填的土方量。8 道路系統(tǒng)：小區(qū)內(nèi)部除主環(huán)路外，其他部分不考慮地上行車。主環(huán)路設計時，通過豎向設計配合園林

7、景觀盡量減少對周邊戶型居住品質(zhì)的影響，以保證住戶使用的安寧和私密性。9 停車方式：采用組團式地下停車的方式，每戶不得少于兩輛私家停車位。地下車庫出入口的設置，應注意其與主環(huán)路的關(guān)系。10 主入口考慮設置在居住地塊的西側(cè)和東側(cè)地塊，入口應緊密結(jié)合整體規(guī)劃，并充分考慮景觀設計、交通組織設計，力求做到充分體現(xiàn)其儀式感、形象性、標志性，在第一時間給人以強烈的視覺沖擊力。同時應考慮滿足未來的封閉化管理方式的要求。11 在規(guī)劃設計時，應考慮為社區(qū)服務的設備設施用房的大致位置（開閉站、燃氣調(diào)壓站、消防控制室、弱電控制室、監(jiān)控室、物業(yè)管理用房等），能放在地下的盡量放在地下部分，并且結(jié)合我司提供的周邊市政條件，

8、考慮開口位置。3. 建筑單體設計建議1 建筑立面建議 立面風格： 采用浪漫典雅的法式建筑風格，該風格建筑造型嚴謹，普遍應用古典柱式，內(nèi)部裝飾豐富多彩。法式建筑線條鮮明，凹凸有致，尤其是外觀造型獨特，大量采用斜坡面，顏色穩(wěn)重大氣，呈現(xiàn)出一種華貴。 聯(lián)排別墅設計時，應考慮4聯(lián)排作為一個統(tǒng)一的整體，外立面按照大獨棟的方式設計。 立面材料：外墻：采用暖色調(diào)石材為主、局部考慮面磚、防石涂料等，突出材料的質(zhì) 感，體現(xiàn)法式古典主義雍容華貴。門窗：采用鋁包木門窗。屋面：水泥瓦。落水系統(tǒng)：鋁合金成品落水系統(tǒng)。戶門：成品法式木門2 產(chǎn)品類型及配比根據(jù)市場定位情況，本項目的產(chǎn)品類型為：獨棟別墅和聯(lián)排別墅。具體的產(chǎn)品

9、配比如下：（請營銷部、百達行確認）獨棟別墅地上單體建筑面積（m2）戶型種類數(shù)量配比（%）285430%320210%37028%50012%聯(lián)排240450%3 功能區(qū)建議一方面，由于別墅單體面積較小，不可能把每一個功能區(qū)都做得盡善盡美；另一方面，客戶需求千差萬別，對房間功能的定義也有自己的想法。因此對各功能區(qū)靈活定位，給客戶充分的自由，也盡量提高空間的利用率。以下是對幾個主要的功能區(qū)說明:（1） 客廳：作為度假別墅內(nèi)主要的公共活動功能區(qū)，客廳主要是滿足家庭和度假同伴公共活動的需求。建議客廳盡可能朝南，保證采光，并盡量考慮與室外的景觀的溝通，部分戶型可以考慮在客廳外接一個陽光露臺，盡量增強與室

10、外的交流，在有可能的情況下盡量考慮挑高。500平米的戶型考慮除客廳外，設置家庭室，客廳部分宜挑空處理。（2） 廚房：廚房要把握其尺度的合理性，370以上戶型在尺度上考慮可設置中西廚房。（3） 主臥、主衛(wèi)：充分考慮采光和與室外景觀的呼應，其中主臥衛(wèi)生間要舒適、寬敞、通透， 給業(yè)主自由裝修的空間。更衣室：滿足一般性要求即可。（4） 露臺：一層露臺：此部分露臺主要的功能是作為室內(nèi)外空間的過渡區(qū)，也是室外活動的重要區(qū)域。二層露臺：盡量保證足夠的露臺空間，給人充分與大自然接觸的機會（5） 工人房工人房設計以經(jīng)濟合理為原則，位置考慮設置在地下一層，設獨立的衛(wèi)生間。（6） 壁爐部分戶型考慮設置壁爐。4 主要

11、戶型功能尺度建議（請營銷部、百達行確認）（1） 聯(lián)排戶型240左右（地上）內(nèi)部功能數(shù)量輔助功能主要尺度開間1開間7.2m進深1進深14m客廳1開間5m（南入戶），高度不低于3.9米，35平米餐廳1獨立餐廳15平米廚房1中西廚房兼顧10平米主臥1開間4.5m，面積20 主衛(wèi)1步入式更衣間面積10次臥3有一個可作書房開間3.3m，面積12 衛(wèi)生間3面積4.5車庫1地下室內(nèi)2個車位工人區(qū)1工人房、獨立衛(wèi)生間6左右其他功能空間由設計方根據(jù)設備設施需要酌情考慮（2） 獨棟戶型285-320左右（地上）內(nèi)部功能數(shù)量輔助功能主要尺度開間進深客廳1開間6m，高度不低于4.2米，30平米餐廳1采光的獨立餐廳20

12、平米廚房1中西廚房兼顧12平米主臥1開間4.5m，面積20 主衛(wèi)1帶步入式更衣間面積12次臥3-4有一個可作書房，一間可帶衛(wèi)生間開間3.3m，面積12 衛(wèi)生間3面積5車庫1地下室內(nèi)2個車位工人區(qū)1工人房、洗衣房、獨立衛(wèi)生間8左右活動房1地下室20平米其他功能空間由設計方根據(jù)設備設施需要酌情考慮（3） 獨棟戶型370以上（地上）內(nèi)部功能數(shù)量輔助功能主要尺度開間進深客廳1挑空空間開間6m，高度不低于4.2米，35平米家庭室120平米餐廳1采光的獨立餐廳20平米廚房1中西分廚開放西廚15平米，中廚10平米主臥1開間4.5m，面積25 主衛(wèi)1帶步入式更衣間面積15次臥4一層設置一間帶衛(wèi)生間的老人房，二

13、層設置兩個次臥開間3.6m，面積12 衛(wèi)生間3面積5車庫1地下室內(nèi)3個車位工人區(qū)1工人房、洗衣房、獨立衛(wèi)生間10左右活動房1地下室20平米影音室1地下室20平米其他功能空間由設計方根據(jù)設備設施需要酌情考慮5 單體庭院建議（1） 庭院是單體建筑的補充和襯托，根據(jù)市場調(diào)研，客戶對私家庭院的面積非常關(guān)注，設計中應力求最大限度地完善不同方位的院落與室內(nèi)在行動、視線、景觀等關(guān)系的處理；考慮私家庭院與公共景觀之間的融合；私家花園的圍合形式力求多樣化，豐富視覺效果，同時考慮對私密性的保護。（2） 庭院尺寸建議，以下尺寸僅供參考（請營銷部、百達行確認）戶型花園面積24080285120320150370180

14、5002506 產(chǎn)品升級建議（1） 后期部分產(chǎn)品要考慮市場需求的升級，調(diào)整產(chǎn)品的類型，對產(chǎn)品面積、功能進行調(diào)整。（2） 在后期預留比較大的單體基地位置，以便后期根據(jù)市場情況推出高總價產(chǎn)品。7 樣板區(qū)建議（請營銷部、百達行確認）樣板區(qū)和售摟處的位置范圍詳見附圖樣板房：在樣板區(qū)別墅中共選擇6-8套左右作為樣板房組團，用來展示別墅室內(nèi)戶型特色以及功能分區(qū)，并在240左右、285左右、320左右三類戶型中各選擇一套較典型的戶型精裝修。售樓處：（聯(lián)排別墅的四聯(lián)排中三聯(lián)）（1） 總面積： 750，共三層（2） 內(nèi)部主要空間分布：一層：門區(qū)、服務臺、模型區(qū)、影音區(qū)、貴賓洽談區(qū)、酒吧臺二層：代理銷售經(jīng)理辦公、

15、甲方營銷辦公、簽約、財務、會議室地下：物業(yè)管理、銷售員辦公、保安室、庫房模型區(qū)： 面積不小于，放置一個大模型以及若干單體模型，邊緣布置34組洽談桌。放映區(qū)： 大約為30，用于放映三維動畫影片，布置成家庭影院的樣子；客戶進入售樓處后，首先由業(yè)務員帶到這里觀看三維動畫影片，對項目有一個感性理解后才參觀模型。貴賓洽談區(qū)：建議做12個相對私密的“紅酒雪茄”室（一大一?。﹥?nèi)部可容納34人、56人，進行深度洽談和未來簽約之用。辦公區(qū)： 所有辦公室都集中在二層景觀： 整個景觀區(qū)形成一個較為完整和獨立的景觀區(qū)，并考慮與后續(xù)小區(qū)的結(jié)合。8 造價控制（請造價部確認）（1） 建安成本控制：獨棟 元/平方米； 聯(lián)排

16、元/平方米；（2） 園林綠化成本控制主入口及中央景觀軸 350元/平方米；售樓處及樣板間 600元/平方米；公共空間及宅前綠化： 300元/平方米；唐胥路沿線及看房動線：250元/平方米；四、設計依據(jù)及設計成果要求1、設計依據(jù) 建設工程勘察設計管理條例 建筑工程勘察設計市場管理規(guī)定 建筑工程設計文件編制深度規(guī)定 國家及唐山地方有關(guān)建設工程勘察設計管理法規(guī)和規(guī)章 建設工程相關(guān)批準文件2、開發(fā)商提供的資料序號 資料及文件名稱 份數(shù) 提交日期 有關(guān)事宜 1現(xiàn)狀地形圖12該地塊規(guī)劃局規(guī)劃設計條件13發(fā)包人設計任務書14市政綜合管線條件15地勘成果報告13、設計成果要求分為規(guī)劃概念方案階段和建筑概念方案

17、階段1 概念規(guī)劃方案階段 設計成果電子文檔1份及圖冊8份。(圖紙電子版DWG文件 設計成果 設計說明及經(jīng)濟技術(shù)指標 區(qū)域位置分析圖 總平面渲染圖 景觀系統(tǒng)分析圖 建筑形態(tài)分析圖 產(chǎn)品分區(qū)圖 停車示意圖 交通分析圖 消防示意圖 分期建設示意圖 主要建筑景觀概念示意圖 總平面圖（CAD） 日照分析圖 道路結(jié)構(gòu)示意圖 豎向剖面圖 主力獨棟、聯(lián)排建筑標準層平面圖、縱向剖面圖 主力獨棟、聯(lián)排建筑主要建筑外立面效果圖（各兩張） 規(guī)劃工作模型注：上述設計成果需提供A3縮印本8份，A1彩色展板1套，電子文檔1套，DWG格式文件、工作模型1個（比例適當）2 建筑概念方案階段（最終提交成果） 設計成果電子文檔1份及圖冊8份(圖紙電子版DWG文件 設計說明 主要外墻材料說明 總平面圖深化修改（平面彩圖） 彩色總體鳥瞰圖 經(jīng)濟技術(shù)指標表 單體種類分布圖 景觀系統(tǒng)分析圖 道路系統(tǒng)分析同 所有戶型平、立、剖面及指標表 所有單體表現(xiàn)圖（每個單體不同角度兩張） 樣板街區(qū)主要街景組合立面渲染