天津?yàn)I海新區(qū)項(xiàng)目首創(chuàng)國(guó)際城定位報(bào)告(匯報(bào))

1、 2 2濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1 1市場(chǎng)策略選擇市場(chǎng)策略選擇2 2項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位3 34 4產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議3 3二：二：濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況三：三：競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析一：一： 濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述四：四：消費(fèi)者分析消費(fèi)者分析4 4v國(guó)務(wù)院于2006年7月批復(fù)了天津城市總體規(guī)劃，與99年版舊規(guī)劃相比，做出了三個(gè)重大調(diào)整：將“我國(guó)北方重要的經(jīng)濟(jì)中心”調(diào)整提升為“北方經(jīng)濟(jì)中心北方經(jīng)濟(jì)中心”；將“現(xiàn)代化港口城市”調(diào)整提升為“國(guó)國(guó)際港口城市際港口城市”；增加建設(shè)“生態(tài)城市生態(tài)城市”發(fā)展目標(biāo) 。v新規(guī)劃

2、提升了城市總體地位，為城市再次發(fā)展提供了新的戰(zhàn)略機(jī)遇。5 5v新規(guī)劃在“一條扁擔(dān)挑兩頭”布局結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，將京津塘高速公路將京津塘高速公路走廊作為城市主要發(fā)展方向，提出走廊作為城市主要發(fā)展方向，提出新的新的城市空間布局城市空間布局“一軸兩帶一軸兩帶三區(qū)三區(qū)”m一軸：武清中心城區(qū)濱海新區(qū)核心區(qū)”。兩帶：“寧河漢沽濱海新區(qū)核心區(qū)大港”東部沿海發(fā)展帶，“薊縣寶坻中心城區(qū)靜?！蔽鞑砍擎?zhèn)發(fā)展帶。 三區(qū)：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中部“七里海大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、南部“團(tuán)泊洼水庫(kù)北大港水庫(kù)”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。6 6v06年5月國(guó)家發(fā)布國(guó)務(wù)院就推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放提出若干意見(jiàn)，將濱海新區(qū)功能

3、定位為：依托京津依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三三北北”、面向東北亞，努力建、面向東北亞，努力建設(shè)成為我國(guó)北方對(duì)外開(kāi)放的設(shè)成為我國(guó)北方對(duì)外開(kāi)放的門(mén)戶(hù)、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)門(mén)戶(hù)、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心，航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心，逐步成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和逐步成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)新城區(qū)。v成為繼珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲之后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第三增長(zhǎng)極第三增長(zhǎng)極。7 7v濱海新區(qū)包括濱海新區(qū)包括三個(gè)行政區(qū)：塘沽區(qū)、漢三個(gè)行政區(qū)：塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)城區(qū)部分；三個(gè)功能區(qū)：

4、沽區(qū)、大港區(qū)城區(qū)部分；三個(gè)功能區(qū)：天津港、開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)全部；海河下天津港、開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)全部；海河下游冶金工業(yè)區(qū)：東麗區(qū)無(wú)瑕街、津南區(qū)游冶金工業(yè)區(qū)：東麗區(qū)無(wú)瑕街、津南區(qū)葛沽鎮(zhèn)。葛沽鎮(zhèn)。v濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放總體布局濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放總體布局 ：一軸、一：一軸、一帶、三個(gè)城區(qū)、七個(gè)功能區(qū)。帶、三個(gè)城區(qū)、七個(gè)功能區(qū)。 一軸:沿京津塘高速公路和海河下游建設(shè)“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸” 一帶: 沿海岸線和海濱大道建設(shè)“海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶”三個(gè)城區(qū)：在軸和帶的T型結(jié)構(gòu)中，建設(shè)以塘沽城區(qū)為中心、大港城區(qū)和漢沽城區(qū)為兩翼的宜居海濱新城七個(gè)功能區(qū)：先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、濱海化工區(qū)、濱海中心商務(wù)商業(yè)區(qū)、海港

5、物流區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、海濱休閑旅游區(qū)8 8v0606年濱海新區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值年濱海新區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1960.51960.5億元，占到天津全市億元，占到天津全市GDPGDP的的4545，是天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大推動(dòng)力。是天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大推動(dòng)力。2006年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)v濱海新區(qū)已經(jīng)邁入二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展濱海新區(qū)已經(jīng)邁入二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市化互促互動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新階與城市化互促互動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新階段。段。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見(jiàn)成效，在電子信息產(chǎn)業(yè)，汽車(chē)工業(yè)，化學(xué)工業(yè)，生物技術(shù)與現(xiàn)代醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，冶金工業(yè)，新能源及環(huán)保產(chǎn)業(yè)六大產(chǎn)業(yè)具有充分優(yōu)勢(shì) 。9 9二：二：濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況三：三：競(jìng)爭(zhēng)分

6、析競(jìng)爭(zhēng)分析一：一： 濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述四：四：消費(fèi)者分析消費(fèi)者分析1010v 價(jià)格飛速上揚(yáng)，高位穩(wěn)定運(yùn)行價(jià)格飛速上揚(yáng)，高位穩(wěn)定運(yùn)行 04年起，濱海新區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格開(kāi)始上揚(yáng)，最具代表性的塘沽區(qū)房?jī)r(jià)由3500元/平米上漲到目前的5800元/平米，開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目更是迅速突破7000元/平米，即使歷經(jīng)2006年的一系列宏觀調(diào)控的沖擊，依然保持了旺盛的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)。 v 投資比例迅速提高投資比例迅速提高 購(gòu)房自住者中多次置業(yè)者占據(jù)了較大比重，因此也帶有明顯的投資保值色彩。 v 區(qū)域開(kāi)發(fā)全面開(kāi)花，板塊效應(yīng)明顯區(qū)域開(kāi)發(fā)全面開(kāi)花，板塊效應(yīng)明顯 在未來(lái)規(guī)劃藍(lán)圖中，塘漢大三區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)共形成20余個(gè)生

7、活區(qū)，核心區(qū)域主要分成五大居住板塊：以塘沽中心城區(qū)的范圍向外發(fā)散，重點(diǎn)發(fā)展新港地區(qū)、上北生態(tài)區(qū)、塘沽老城區(qū)三個(gè)區(qū)域，開(kāi)發(fā)區(qū)生活區(qū)、海河南岸新城。1111海河南岸新城海河南岸新城上北生態(tài)區(qū)上北生態(tài)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)新港地區(qū)新港地區(qū)塘沽老城區(qū)塘沽老城區(qū)1212v 短期內(nèi)供應(yīng)急劇放量，地價(jià)上升推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲短期內(nèi)供應(yīng)急劇放量，地價(jià)上升推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲 僅06年1月，塘沽區(qū)推出土地12幅，土地200萬(wàn)平米，居住用地169萬(wàn)平米，商服用地30萬(wàn)平米。目前塘沽區(qū)普通住宅規(guī)劃的成交地塊樓面已接近2000元。v 城市快速開(kāi)發(fā)、人口急劇增長(zhǎng)，帶來(lái)一定剛性需求城市快速開(kāi)發(fā)、人口急劇增長(zhǎng)，帶來(lái)一定剛性需求 2005年11月份

8、的人口普查數(shù)據(jù)顯示，濱海新區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)）常住人口為70.9萬(wàn)，包括塘漢大三區(qū)實(shí)際常住人口達(dá)到132.82萬(wàn)，而濱海新區(qū)“十一五”規(guī)劃中預(yù)計(jì)，2010年和 2020年人口規(guī)模為180萬(wàn)人和300萬(wàn)人；也就是說(shuō)，在2010年要實(shí)現(xiàn)60萬(wàn)左右的有效人口凈增量，帶來(lái)一定的剛性需要求。1313v塘沽區(qū)塘沽區(qū)20062006年住宅銷(xiāo)化量占到整個(gè)濱海新區(qū)的年住宅銷(xiāo)化量占到整個(gè)濱海新區(qū)的85%85%。濱海新區(qū)2006年住宅總體成交面積在180萬(wàn)平米左右，其中塘沽區(qū)成交量為150萬(wàn)平米左右，漢沽和大港2006年住宅成交規(guī)模分別在10萬(wàn)平米和20萬(wàn)平米左右。v塘沽區(qū)住宅市場(chǎng)三個(gè)板塊區(qū)域發(fā)展加速。塘沽區(qū)住宅市

9、場(chǎng)三個(gè)板塊區(qū)域發(fā)展加速。塘沽區(qū)住宅市場(chǎng)活躍，形成多個(gè)板塊區(qū)域，如新河板塊、海河南板塊、塘沽老城區(qū)（包括新港板塊） 、上北居住區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)等。其中塘沽老城區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)的市場(chǎng)較為成熟，上北居住區(qū)的開(kāi)發(fā)剛剛啟動(dòng)，前景看好。1414v未來(lái)供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。未來(lái)供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。塘沽區(qū)在0306年之間，供需基本平衡，但是07年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量將達(dá)到200250萬(wàn)平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)年銷(xiāo)化量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。v 大牌房地產(chǎn)商紛紛涌入濱海新區(qū)，地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌。大牌房地產(chǎn)商紛紛涌入濱海新區(qū)，地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌。原塘沽區(qū)開(kāi)發(fā)商以貽成和泰達(dá)為主，但是開(kāi)發(fā)熱潮引發(fā)大量大牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐塘沽（萬(wàn)科、萬(wàn)通、融科、中廣廈、

10、中遠(yuǎn)等）。1515v 成交量大、價(jià)格高，漲幅大成交量大、價(jià)格高，漲幅大 06年開(kāi)發(fā)區(qū)成交量在40萬(wàn)平米，目前售價(jià)已經(jīng)達(dá)到7000元/平米，高出天津市內(nèi)六區(qū)成交均價(jià)近1000元，個(gè)別位置優(yōu)越或者產(chǎn)品更為突出的項(xiàng)目甚至已經(jīng)達(dá)到75008000元/平米。06年各個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格平均漲幅在20%以上。v 開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)、產(chǎn)品品質(zhì)高開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)、產(chǎn)品品質(zhì)高 開(kāi)發(fā)商以萬(wàn)科、泰達(dá)、萬(wàn)通等大牌開(kāi)發(fā)商為代表，產(chǎn)品品質(zhì)較高，戶(hù)型面積較大，追求產(chǎn)品舒適性，在設(shè)備設(shè)施配置方面較為高端。1616v 投資比例高，客戶(hù)高端，對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)不關(guān)注投資比例高，客戶(hù)高端，對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)不關(guān)注 大部分客戶(hù)來(lái)自于在開(kāi)發(fā)區(qū)工作的公務(wù)員（開(kāi)發(fā)區(qū)管委

11、區(qū)、海關(guān)）、私企業(yè)主以及渤海石油等高收入人群，他們大多為多次置業(yè)，在滿(mǎn)足自住的同時(shí)，注重投資保值。同時(shí)與市區(qū)內(nèi)客戶(hù)相比，對(duì)于產(chǎn)品細(xì)節(jié)關(guān)注不多，主要關(guān)注區(qū)域位置、項(xiàng)目品質(zhì)、升值空間。v 未來(lái)供應(yīng)量平穩(wěn)，價(jià)格仍有上升空間未來(lái)供應(yīng)量平穩(wěn)，價(jià)格仍有上升空間 預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)，開(kāi)發(fā)區(qū)年供應(yīng)量保持4050萬(wàn)平米左右，與目前的年銷(xiāo)售化基末平衡，隨著開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)的進(jìn)一步完善，常住人口增加，房?jī)r(jià)有上升空間。1717v 供應(yīng)量小導(dǎo)致成交量下降，但成交價(jià)格較高供應(yīng)量小導(dǎo)致成交量下降，但成交價(jià)格較高 由于老城區(qū)的拆遷比較困難，因此目前推出項(xiàng)目的地塊均較小，大部分項(xiàng)目規(guī)模在5萬(wàn)平米左右，但是由于老城區(qū)內(nèi)配套齊全，項(xiàng)目仍然維

12、持了較高的售價(jià)，一般在5800元/平米左右，二手房市場(chǎng)更是達(dá)到了6000元/平米左右。v 開(kāi)發(fā)商運(yùn)作能力一般，項(xiàng)目品質(zhì)平庸開(kāi)發(fā)商運(yùn)作能力一般，項(xiàng)目品質(zhì)平庸 大部分項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商均為貽成集團(tuán)，其在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)包裝方面的水平一般，項(xiàng)目品質(zhì)與開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)品相比，較為平庸，缺乏特色。v 項(xiàng)目容積率高，小戶(hù)型暢銷(xiāo)項(xiàng)目容積率高，小戶(hù)型暢銷(xiāo) 由于用地緊張，項(xiàng)目的容積率均較高，一般在3左右，同時(shí)項(xiàng)目以小戶(hù)型為主，90110平米的兩居最為暢銷(xiāo)。v 客群主要是塘沽城區(qū)本地人，注重教育配套客群主要是塘沽城區(qū)本地人，注重教育配套1818v項(xiàng)目品質(zhì)差異大項(xiàng)目品質(zhì)差異大, ,將逐步形成兩個(gè)層級(jí)。將逐步形成兩個(gè)層級(jí)。 本區(qū)域內(nèi)

13、目前在售的水域未來(lái)城、融科心貽灣項(xiàng)目與歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)和即將面市的貽成尚北項(xiàng)目在產(chǎn)品品質(zhì)方面差異較大，前者在立面形象、園林景觀、包裝方面均優(yōu)于后者，形成兩種檔次產(chǎn)品。v區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目售價(jià)在區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目售價(jià)在53005300元元/ /平米左右，小高層與高層差價(jià)不多。平米左右，小高層與高層差價(jià)不多。 新推項(xiàng)目以高層為主，客戶(hù)對(duì)高層無(wú)過(guò)多抗性，差價(jià)僅在200300元/平米左右，其主要原因也是由于層數(shù)多所帶來(lái)的實(shí)用率降低。1919v項(xiàng)目容積率高，小戶(hù)型暢銷(xiāo)項(xiàng)目容積率高，小戶(hù)型暢銷(xiāo) 由于用地緊張，項(xiàng)目的容積率均較高，一般在3左右，從銷(xiāo)售情況看，90110 平米的兩居緊為暢銷(xiāo)，大戶(hù)型由于總價(jià)高，成交速度較慢。v未來(lái)

14、供應(yīng)量巨大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈未來(lái)供應(yīng)量巨大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 水域未來(lái)城和融科心貽灣仍有40多萬(wàn)的存量，同時(shí)潛在供應(yīng)量超過(guò)100萬(wàn)平米，市場(chǎng)形式不容樂(lè)觀。潛在項(xiàng)目分布貽成尚北貽成尚北盛星項(xiàng)目盛星項(xiàng)目貽成項(xiàng)目貽成項(xiàng)目本案本案2020二：二：濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況三：三：競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析一：一： 濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述四：四：消費(fèi)者分析消費(fèi)者分析2121目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目主要有目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目主要有3個(gè)個(gè)水域未來(lái)城、融科水域未來(lái)城、融科心貽灣、歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)。心貽灣、歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)。v水域未來(lái)城水域未來(lái)城 水域未來(lái)城容積率與本案相當(dāng)，總規(guī)模在40萬(wàn)平米左右，高

15、層、小高層為主力產(chǎn)品，輔以部分Townhouse別墅，在產(chǎn)品分布上將多層與Townhouse設(shè)置于社區(qū)中心部位，高層與小高層周邊位置。 一期采用架空層停車(chē)，二期部分地上停車(chē)，整體車(chē)位配比為1:0.8。 5000平米會(huì)所、千米商業(yè)街。2222v融科融科心貽灣心貽灣 容積率為3.4，總規(guī)模為25萬(wàn)平米，產(chǎn)品全部為2632層的高層。 在規(guī)劃上建筑沿周邊布置，并且充分利用無(wú)限高的特點(diǎn)，以高度換來(lái)內(nèi)部大景觀空間，園區(qū)內(nèi)形成近3萬(wàn)平米的內(nèi)部景觀，園林主題為9洞高爾夫練習(xí)場(chǎng)。 采用半地下架空層停車(chē)，人車(chē)完全分流，車(chē)位配比為1:1。2323v歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)歐美風(fēng)情小鎮(zhèn) 產(chǎn)品類(lèi)別較多，前期以聯(lián)排和多層為主。 目前

16、在售的四期全部為2832層的塔樓，容積率在3以上，規(guī)劃上沒(méi)有概念，僅按照技術(shù)規(guī)范的要求，最大限度擺放樓座，園林景觀的空間不大。2424水域未來(lái)城立面實(shí)景：德式風(fēng)格，立面以磚為主，顏色較為穩(wěn)重，實(shí)現(xiàn)效果較好。融科心貽灣立面效果圖：立面以涂料為主，明顯的海派風(fēng)格，弧形陽(yáng)臺(tái)與頂部設(shè)計(jì)，建筑顯得比較雋秀。歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)四期立面效果圖，以涂料為主，顏色比較鮮艷，缺乏品質(zhì)感。2525v水域未來(lái)城水域未來(lái)城 以水景、區(qū)位、德式建筑水景、區(qū)位、德式建筑為主要賣(mài)點(diǎn)，打造上北第一國(guó)際社區(qū)。 永久性會(huì)所作為銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，空間、面積、功能方面展示性良好。但賣(mài)場(chǎng)包裝及推廣系統(tǒng)理性有余而人氣不足。v融科融科心貽灣心貽灣 以外部

17、水景、區(qū)位、品牌外部水景、區(qū)位、品牌為主要宣傳點(diǎn)，尤其突出社區(qū)內(nèi)部3萬(wàn)平米大景觀。 售樓處外部有一定的景觀實(shí)現(xiàn)，內(nèi)部整體效果佳。v歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)歐美風(fēng)情小鎮(zhèn) 營(yíng)銷(xiāo)推廣方面無(wú)主題無(wú)系統(tǒng)，售樓處現(xiàn)場(chǎng)較為簡(jiǎn)陋。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目大多訴求于外部景觀資源、區(qū)位，內(nèi)部產(chǎn)品、景觀等硬性因素，對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目大多訴求于外部景觀資源、區(qū)位，內(nèi)部產(chǎn)品、景觀等硬性因素，對(duì)于社區(qū)文化、生活方式等層面的塑造較少。社區(qū)文化、生活方式等層面的塑造較少。2626v水域未來(lái)城水域未來(lái)城 目前報(bào)價(jià)在5500元/平米左右，成交均價(jià)在5300元/平米；從05年9月開(kāi)盤(pán)至今，月均銷(xiāo)月均銷(xiāo)售套數(shù)不足售套數(shù)不足20套，主要原因是戶(hù)型面積偏大套，主要原因是

18、戶(hù)型面積偏大，該項(xiàng)目70%的戶(hù)型為130平米以上，兩居的戶(hù)型在100110平米左右，總價(jià)過(guò)高。后期產(chǎn)品將遵循新政，戶(hù)型面積有所減小。v融科融科心貽灣心貽灣 本案目前成交均為5100元/平米。06年11月開(kāi)盤(pán)至今，共銷(xiāo)售300多套，銷(xiāo)售速度驚人，主要原因是戶(hù)型緊湊，面積控制合理，總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯戶(hù)型緊湊，面積控制合理，總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯。v歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)歐美風(fēng)情小鎮(zhèn) 訪項(xiàng)目共分9期開(kāi)發(fā)，前期以多層及聯(lián)排為主，售價(jià)僅在20003000元/平米，目前在售的四期均價(jià)在5250元/平米，由于開(kāi)發(fā)商實(shí)力等原因，09年年10才能交房，且項(xiàng)目缺乏才能交房，且項(xiàng)目缺乏品質(zhì)感，銷(xiāo)售狀況不佳。品質(zhì)感，銷(xiāo)售狀況不佳。2727二：

19、二：濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況三：三：競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析一：一： 濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述四：四：消費(fèi)者分析消費(fèi)者分析2828v消費(fèi)者來(lái)源消費(fèi)者來(lái)源 在本區(qū)域置業(yè)的客戶(hù)主要有三方面來(lái)源：塘沽老城區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)中端收入者。開(kāi)發(fā)西區(qū)的中高端收入者。上北居住區(qū)上北居住區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)老城區(qū)老城區(qū)新移民新移民2929v現(xiàn)階段購(gòu)買(mǎi)理由現(xiàn)階段購(gòu)買(mǎi)理由 來(lái)自于塘沽老城區(qū)客戶(hù)現(xiàn)階段本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目與塘沽老城區(qū)項(xiàng)目相比，盡管在生活便利度方面略差，但是居住環(huán)境更優(yōu)，產(chǎn)品品質(zhì)較高，同時(shí)具有一定的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，未來(lái)升值空間大。 來(lái)自于開(kāi)發(fā)區(qū)的客戶(hù)盡管本案與開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目相比在產(chǎn)品品質(zhì)方面略有差

20、距，但是性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯。 來(lái)自于開(kāi)發(fā)西區(qū)的客戶(hù)本區(qū)域與開(kāi)發(fā)西區(qū)項(xiàng)目相比品質(zhì)高，生活環(huán)境優(yōu)，同時(shí)臨管塘沽城區(qū)，配套較完善，生活更為便利。v未來(lái)變動(dòng)因素未來(lái)變動(dòng)因素 來(lái)自于塘沽老城區(qū)客戶(hù)隨著區(qū)域價(jià)格平臺(tái)提升，本區(qū)域與老城區(qū)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)減弱，但是項(xiàng)目項(xiàng)目品質(zhì)及居住環(huán)境品質(zhì)及居住環(huán)境仍將吸引大量的老城區(qū)客戶(hù)來(lái)此置業(yè)。 來(lái)自于開(kāi)發(fā)區(qū)的客戶(hù)隨著區(qū)域配套完善，以及大牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目將逐漸拉近與開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目的品質(zhì)，同時(shí)性?xún)r(jià)同時(shí)性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)比優(yōu)勢(shì)仍然存來(lái)，將會(huì)吸引更多的開(kāi)發(fā)區(qū)的客戶(hù)。 來(lái)自于開(kāi)發(fā)西區(qū)的客戶(hù)在未來(lái)34年間，本區(qū)域在生活配生活配套、居住環(huán)境套、居住環(huán)境方面仍然優(yōu)于開(kāi)發(fā)西區(qū)。3030 區(qū)域當(dāng)前吸

21、引客群的核心競(jìng)爭(zhēng)力仍是較高性?xún)r(jià)比及升值潛區(qū)域當(dāng)前吸引客群的核心競(jìng)爭(zhēng)力仍是較高性?xún)r(jià)比及升值潛力，力，07年以后入市的項(xiàng)目將進(jìn)一步拉高區(qū)域價(jià)格平臺(tái)，特別是年以后入市的項(xiàng)目將進(jìn)一步拉高區(qū)域價(jià)格平臺(tái)，特別是本案自身價(jià)格目標(biāo)較高，本案自身價(jià)格目標(biāo)較高，性?xún)r(jià)比性?xún)r(jià)比將不再是項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。將不再是項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。提提煉更具生命力的核心競(jìng)爭(zhēng)力是本案的關(guān)鍵。煉更具生命力的核心競(jìng)爭(zhēng)力是本案的關(guān)鍵。3131濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1 1市場(chǎng)策略選擇市場(chǎng)策略選擇2 2項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位3 34 4產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議3232SWOTSWOT分析分析W1W1津京塘高速、河北路

22、、車(chē)站北路等環(huán)繞地塊周津京塘高速、河北路、車(chē)站北路等環(huán)繞地塊周邊，道路等級(jí)較高，噪聲污染大。邊，道路等級(jí)較高，噪聲污染大。W2W2各地塊限高各地塊限高4040米，產(chǎn)品建筑選型、建筑形態(tài)難米，產(chǎn)品建筑選型、建筑形態(tài)難以有較理想的選擇及突破。以有較理想的選擇及突破。W3W3受到新政影響，戶(hù)型種類(lèi)可能較為單一。受到新政影響，戶(hù)型種類(lèi)可能較為單一。W4W4屬于新開(kāi)發(fā)區(qū)域，現(xiàn)階段及短期內(nèi)周邊生活配屬于新開(kāi)發(fā)區(qū)域，現(xiàn)階段及短期內(nèi)周邊生活配套較少。套較少。S1S1項(xiàng)目容積率適中，屬于中低人口密度，具有打造高品項(xiàng)目容積率適中，屬于中低人口密度，具有打造高品質(zhì)社區(qū)的條件。質(zhì)社區(qū)的條件。S2S2位置具有相當(dāng)展示性

23、，居住區(qū)的頭牌兵。位置具有相當(dāng)展示性，居住區(qū)的頭牌兵。S3S3距市中心及開(kāi)發(fā)區(qū)距離適宜，且交通便利。距市中心及開(kāi)發(fā)區(qū)距離適宜，且交通便利。S4S4地塊完整無(wú)拆遷，開(kāi)發(fā)進(jìn)程可大大縮短，利于快速回地塊完整無(wú)拆遷，開(kāi)發(fā)進(jìn)程可大大縮短，利于快速回款?？?。S5S5內(nèi)部人工堆坡，可作為營(yíng)造特色環(huán)境景觀的素材。內(nèi)部人工堆坡，可作為營(yíng)造特色環(huán)境景觀的素材。O1O1濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)核心地位已得到確立，未來(lái)經(jīng)濟(jì)將在濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)核心地位已得到確立，未來(lái)經(jīng)濟(jì)將在幾年內(nèi)快速增長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境十分樂(lè)觀。幾年內(nèi)快速增長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境十分樂(lè)觀。O2O2近年來(lái)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍，需求、價(jià)格都處于近年來(lái)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍

24、，需求、價(jià)格都處于穩(wěn)定上漲期。穩(wěn)定上漲期。O3O3經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的眾多高收入企業(yè)員工，及市中心改經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的眾多高收入企業(yè)員工，及市中心改善型需求的釋放，為本案提供了優(yōu)質(zhì)的潛在客源。善型需求的釋放，為本案提供了優(yōu)質(zhì)的潛在客源。O4O4本案位于新城市規(guī)劃居住區(qū)，區(qū)域建設(shè)正在進(jìn)行時(shí)，本案位于新城市規(guī)劃居住區(qū)，區(qū)域建設(shè)正在進(jìn)行時(shí)，新興地產(chǎn)板塊正在形成，為本案提供了良好發(fā)展契機(jī)。新興地產(chǎn)板塊正在形成，為本案提供了良好發(fā)展契機(jī)。T1T1房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政府決心以下，效果尚未顯現(xiàn)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政府決心以下，效果尚未顯現(xiàn)，將通過(guò)稅收等手段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行進(jìn)一步打壓。將通過(guò)稅收等手段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行進(jìn)一步打壓。T2T

25、2本案周邊目前存在大量待開(kāi)發(fā)用地，預(yù)計(jì)將于未本案周邊目前存在大量待開(kāi)發(fā)用地，預(yù)計(jì)將于未來(lái)兩年陸續(xù)入市，將給本案造成直接的競(jìng)爭(zhēng)。來(lái)兩年陸續(xù)入市，將給本案造成直接的競(jìng)爭(zhēng)。T3T3區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)較高，外部資源豐富，各具特區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)較高，外部資源豐富，各具特色，競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)。色，競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)。優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)威脅威脅3333SWOTSWOT分析分析 濱海開(kāi)發(fā)促動(dòng)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，房地產(chǎn)市濱海開(kāi)發(fā)促動(dòng)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)向好，區(qū)域平臺(tái)具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Γ?xiàng)目自場(chǎng)大勢(shì)向好，區(qū)域平臺(tái)具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Γ?xiàng)目自身具有打造高品質(zhì)社區(qū)的條件；身具有打造高品質(zhì)社區(qū)的條件； 但局部區(qū)域供應(yīng)

26、量將急劇增加，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目具有相但局部區(qū)域供應(yīng)量將急劇增加，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目具有相當(dāng)實(shí)力、品質(zhì)均高，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將加劇。當(dāng)實(shí)力、品質(zhì)均高，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將加劇。大環(huán)境平臺(tái)支持強(qiáng)勁，小區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈。大環(huán)境平臺(tái)支持強(qiáng)勁，小區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈?？偨Y(jié)總結(jié)3434項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境趨向激烈，發(fā)掘項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)展區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境趨向激烈，發(fā)掘項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)展項(xiàng)目自我定價(jià)能力，獲得更高贏利空間。項(xiàng)目自我定價(jià)能力，獲得更高贏利空間。目標(biāo)一目標(biāo)一打造區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，為首創(chuàng)品牌貢獻(xiàn)，贏得市場(chǎng)廣泛的打造區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，為首創(chuàng)品牌貢獻(xiàn)，贏得市場(chǎng)廣泛的美譽(yù)度。美譽(yù)度。目標(biāo)二目標(biāo)二以本案為契機(jī)，打造以本案為契機(jī)，打造首

27、創(chuàng)旗下的第二個(gè)產(chǎn)品品牌，第二首創(chuàng)旗下的第二個(gè)產(chǎn)品品牌，第二個(gè)系列產(chǎn)品線。個(gè)系列產(chǎn)品線。目標(biāo)三目標(biāo)三3535項(xiàng)目發(fā)展要素分析項(xiàng)目發(fā)展要素分析外部環(huán)境資源外部環(huán)境資源品牌、文化附加值品牌、文化附加值相關(guān)產(chǎn)品品質(zhì)相關(guān)產(chǎn)品品質(zhì)3636外部環(huán)境資源外部環(huán)境資源本案臨近高速，在交通上與其他競(jìng)爭(zhēng)本案臨近高速，在交通上與其他競(jìng)爭(zhēng)相比更為便利，具有展示效果，但受相比更為便利，具有展示效果，但受到噪聲污染也更嚴(yán)重到噪聲污染也更嚴(yán)重其余的外界景觀環(huán)境、生活配套、區(qū)其余的外界景觀環(huán)境、生活配套、區(qū)域建設(shè)情況，本案與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基域建設(shè)情況，本案與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本持平本持平在外部環(huán)境資在外部環(huán)境資源方面，本案源方面，本

28、案與其他項(xiàng)目相與其他項(xiàng)目相較，并不具備較，并不具備獨(dú)特性絕對(duì)性獨(dú)特性絕對(duì)性?xún)?yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)結(jié)論結(jié)論3737相關(guān)產(chǎn)品品質(zhì)相關(guān)產(chǎn)品品質(zhì)設(shè)備設(shè)施及設(shè)備設(shè)施及其配套其配套建建筑筑形形態(tài)態(tài)戶(hù)型相關(guān)戶(hù)型相關(guān)園園林林景景觀觀產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)主要要素主要要素3838相關(guān)產(chǎn)品品質(zhì)相關(guān)產(chǎn)品品質(zhì)v受到宏觀限套型面積與比例的政策影響，根據(jù)市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行選擇的余地減少。v與周邊項(xiàng)目戶(hù)型面積比例趨于一致，產(chǎn)品同質(zhì)化明顯。v受到實(shí)用性等方面的影響，戶(hù)型創(chuàng)新難度加大。戶(hù)型相關(guān)戶(hù)型相關(guān)v容積率與限高雙重控制，基本已將本案可能的建筑類(lèi)型圈定。v周邊項(xiàng)目無(wú)限高要求，設(shè)計(jì)余地更大。v當(dāng)?shù)乜腿簩?duì)建筑層數(shù)敏感性不強(qiáng)，高層與小高層價(jià)格差距主

29、要是由于使用率的差別引起。因此本案的小高層優(yōu)勢(shì)對(duì)提升價(jià)格貢獻(xiàn)不大。建筑選型建筑選型v受到建筑密度的影響，實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的集中景觀空間可能性較小。而周邊項(xiàng)目在景觀方面均有較好賣(mài)點(diǎn)與預(yù)期實(shí)現(xiàn)。v本案在期房階段與周邊項(xiàng)目相比沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)。園林景觀園林景觀v由于開(kāi)發(fā)成本控制，在配套方面不可能有過(guò)太高配置設(shè)備設(shè)施等設(shè)備設(shè)施等3939相關(guān)產(chǎn)品品質(zhì)相關(guān)產(chǎn)品品質(zhì)受到宏觀政策以及規(guī)劃條件等諸多方面因素的受到宏觀政策以及規(guī)劃條件等諸多方面因素的影響，本案在產(chǎn)品創(chuàng)新方面難以形成突出的核心競(jìng)影響，本案在產(chǎn)品創(chuàng)新方面難以形成突出的核心競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目趨同。爭(zhēng)力，產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目趨同。產(chǎn)品品質(zhì)的打造更重于細(xì)節(jié)；立面風(fēng)格方

30、面具產(chǎn)品品質(zhì)的打造更重于細(xì)節(jié)；立面風(fēng)格方面具有差異化的可能性。有差異化的可能性。結(jié)論結(jié)論4040品牌、文化附加值品牌、文化附加值v 首創(chuàng)作為實(shí)力開(kāi)發(fā)商，品牌價(jià)值高，具有較好的推廣運(yùn)作基礎(chǔ)。v 天津“寶翠花都”項(xiàng)目的成功，大大提高了天津民眾對(duì)首創(chuàng)品牌的認(rèn)知及好評(píng)度。v 首創(chuàng)品牌標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)的推進(jìn)，正是本案塑造高品質(zhì)項(xiàng)目的契機(jī)。v 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目大多以國(guó)際化為背景，缺少具有品位的文化型社區(qū)，營(yíng)銷(xiāo)水平相對(duì)平平。結(jié)論：從品牌戰(zhàn)略的高度進(jìn)行運(yùn)作，致力于對(duì)居住模式、生活方式及多元文化的引導(dǎo)與建設(shè)，能夠?yàn)榭蛻?hù)創(chuàng)造更多的居住附加值。塑造文化社區(qū)，提升項(xiàng)目形象品質(zhì)。4141項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展策略項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展策略v 以成熟、

31、經(jīng)典的產(chǎn)品為基礎(chǔ)，增加部分改善型產(chǎn)品，從產(chǎn)品細(xì)節(jié)以成熟、經(jīng)典的產(chǎn)品為基礎(chǔ)，增加部分改善型產(chǎn)品，從產(chǎn)品細(xì)節(jié)方面塑造利益點(diǎn)。方面塑造利益點(diǎn)。v 創(chuàng)造文化附加值，以低投入的文化要素為核心，整合現(xiàn)有資源，創(chuàng)造文化附加值，以低投入的文化要素為核心，整合現(xiàn)有資源，建立項(xiàng)目特有的形象號(hào)召力。建立項(xiàng)目特有的形象號(hào)召力。v 以本案為契機(jī)，啟動(dòng)繼以本案為契機(jī)，啟動(dòng)繼A-ztownA-ztown后的的第二品牌建設(shè)工程，以項(xiàng)后的的第二品牌建設(shè)工程，以項(xiàng)目推動(dòng)品牌建設(shè)，以品牌附加提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。目推動(dòng)品牌建設(shè)，以品牌附加提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)典產(chǎn)品文化附加值品牌策略經(jīng)典產(chǎn)品文化附加值品牌策略4242v 塞納河畔的城市故事塞

32、納河畔的城市故事v 來(lái)自澳洲的城市故事來(lái)自澳洲的城市故事v 綠色自然的城市故事綠色自然的城市故事v 未來(lái)派的城市故事未來(lái)派的城市故事v 活力時(shí)尚的城市故事活力時(shí)尚的城市故事v 現(xiàn)代江南水鄉(xiāng)的城市故事現(xiàn)代江南水鄉(xiāng)的城市故事v “城市故事城市故事”國(guó)際化現(xiàn)代都市生活系列國(guó)際化現(xiàn)代都市生活系列產(chǎn)品線系列產(chǎn)品線系列4343產(chǎn)品線復(fù)制研究產(chǎn)品線復(fù)制研究對(duì)寶翠花都產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制對(duì)寶翠花都產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制產(chǎn)品復(fù)制的幾種方向地塊規(guī)劃復(fù)制地塊規(guī)劃復(fù)制樓座平面復(fù)制樓座平面復(fù)制立面復(fù)制立面復(fù)制4444規(guī)劃值得探討的兩大問(wèn)題規(guī)劃值得探討的兩大問(wèn)題對(duì)寶翠花都產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制對(duì)寶翠花都產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制地塊規(guī)劃復(fù)制地塊規(guī)劃復(fù)制兩個(gè)項(xiàng)目地

33、塊條件差別較大兩個(gè)項(xiàng)目地塊條件差別較大容積率、限容積率、限高、地形等多方面，整體復(fù)制可能性不高高、地形等多方面，整體復(fù)制可能性不高4545規(guī)劃值得探討的兩大問(wèn)題規(guī)劃值得探討的兩大問(wèn)題對(duì)寶翠花都產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制對(duì)寶翠花都產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制樓座平面的復(fù)制樓座平面的復(fù)制目前寶翠花都與本案定位尚有一定差別，目前寶翠花都與本案定位尚有一定差別，不能完全滿(mǎn)足本案產(chǎn)品定位中建議的短板、盡不能完全滿(mǎn)足本案產(chǎn)品定位中建議的短板、盡量增加端單元戶(hù)型數(shù)量的要求。復(fù)制程度有限，量增加端單元戶(hù)型數(shù)量的要求。復(fù)制程度有限，可優(yōu)選部分樓座平面復(fù)制。可優(yōu)選部分樓座平面復(fù)制。4646規(guī)劃值得探討的兩大問(wèn)題規(guī)劃值得探討的兩大問(wèn)題對(duì)寶翠花都

34、產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制對(duì)寶翠花都產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制立面的復(fù)制立面的復(fù)制v是較為直接，最容易復(fù)制的產(chǎn)品設(shè)計(jì)部分，且寶翠花都的是較為直接，最容易復(fù)制的產(chǎn)品設(shè)計(jì)部分，且寶翠花都的立面市場(chǎng)反饋較好。立面市場(chǎng)反饋較好。v寶翠花都市場(chǎng)定位低于本案，且同處一個(gè)城市，使用同一寶翠花都市場(chǎng)定位低于本案，且同處一個(gè)城市，使用同一立面，將混淆市場(chǎng)對(duì)本案的理解和認(rèn)識(shí)。立面，將混淆市場(chǎng)對(duì)本案的理解和認(rèn)識(shí)。v本案附近的水域未來(lái)城的設(shè)計(jì)單位與寶翠花都相同，立面本案附近的水域未來(lái)城的設(shè)計(jì)單位與寶翠花都相同，立面設(shè)計(jì)手法也相當(dāng)一致，如果繼續(xù)采用寶翠當(dāng)前的立面風(fēng)格，設(shè)計(jì)手法也相當(dāng)一致，如果繼續(xù)采用寶翠當(dāng)前的立面風(fēng)格，難以與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目拉開(kāi)檔次。難以

35、與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目拉開(kāi)檔次。v寶翠花都的德式風(fēng)格目前在市場(chǎng)上有過(guò)于泛濫之勢(shì)。寶翠花都的德式風(fēng)格目前在市場(chǎng)上有過(guò)于泛濫之勢(shì)。v作為首創(chuàng)繼作為首創(chuàng)繼A-z townA-z town后的第二系列產(chǎn)品，設(shè)計(jì)一個(gè)更具品后的第二系列產(chǎn)品，設(shè)計(jì)一個(gè)更具品質(zhì)感的立面，利于品牌標(biāo)準(zhǔn)化的整體建立。質(zhì)感的立面，利于品牌標(biāo)準(zhǔn)化的整體建立。4747規(guī)劃值得探討的兩大問(wèn)題規(guī)劃值得探討的兩大問(wèn)題對(duì)寶翠花都產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制對(duì)寶翠花都產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制建議：對(duì)寶翠花都的戶(hù)型產(chǎn)品進(jìn)行有選擇的利用和復(fù)制。4848目目 錄錄濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1 1市場(chǎng)策略選擇市場(chǎng)策略選擇2 2項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位3 34 4產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)

36、計(jì)建議產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議4949項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位國(guó)際化風(fēng)范國(guó)際化風(fēng)范的的精品文化精品文化社區(qū)社區(qū)v 具有經(jīng)典價(jià)值的居住產(chǎn)品具有經(jīng)典價(jià)值的居住產(chǎn)品v 社區(qū)生活設(shè)施時(shí)尚而豐富社區(qū)生活設(shè)施時(shí)尚而豐富v 國(guó)際化、洋品味國(guó)際化、洋品味v 有鮮明的文化主題有鮮明的文化主題v 系統(tǒng)品牌化運(yùn)作系統(tǒng)品牌化運(yùn)作5050客群定位客群定位天津主流新白領(lǐng)階層天津主流新白領(lǐng)階層v 以中青年人為主，是社會(huì)的主流階層，收入穩(wěn)定，具有較強(qiáng)以中青年人為主，是社會(huì)的主流階層，收入穩(wěn)定，具有較強(qiáng)的社會(huì)與家庭責(zé)任感。的社會(huì)與家庭責(zé)任感。v 受教育程度高，具有國(guó)際化視野，對(duì)中西方文化均有涉獵。受教育程度高，具有國(guó)際化視野，對(duì)中西方文化均

37、有涉獵。v 崇尚健康、自然，熱愛(ài)文化藝術(shù)，追求高品位。崇尚健康、自然，熱愛(ài)文化藝術(shù)，追求高品位。v 接受新生事物的能力強(qiáng)，向往現(xiàn)代的生活方式。接受新生事物的能力強(qiáng)，向往現(xiàn)代的生活方式。v 具有新的消費(fèi)觀及消費(fèi)理念，愿意為品質(zhì)生活支付合理成本。具有新的消費(fèi)觀及消費(fèi)理念，愿意為品質(zhì)生活支付合理成本。v 對(duì)社區(qū)形象和聲望有著較高的期待。對(duì)社區(qū)形象和聲望有著較高的期待。5151客群定位客群定位客戶(hù)特征客戶(hù)特征v從事職業(yè):濱海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中的能源、電子、食品、機(jī)械等行業(yè)，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)等管理機(jī)構(gòu)人員。v年齡結(jié)構(gòu):25歲-35歲，23口之家為主。v購(gòu)房目的:首次置業(yè)幾多次置業(yè)兼有，具有較強(qiáng)的投資保值需求。

38、v需求戶(hù)型：以功能完備的兩居、三居為主。v購(gòu)買(mǎi)力特征：?jiǎn)蝺r(jià)65007000元/平米左右，總價(jià)75-80萬(wàn)左右。5252產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位環(huán)景短板、全景點(diǎn)式環(huán)景短板、全景點(diǎn)式小高層公寓小高層公寓經(jīng)典花園洋房經(jīng)典花園洋房具有高價(jià)值及生命力的宜居產(chǎn)品具有高價(jià)值及生命力的宜居產(chǎn)品v 從細(xì)節(jié)及產(chǎn)品利益點(diǎn)出發(fā)，打造高價(jià)值，突出居住的舒適性； 落地觀景飄窗、明衛(wèi)、空中花園、退臺(tái)的整體裝飾性效果、向戶(hù)外延伸的灰空間、社區(qū)內(nèi)自然景觀的觀賞性和互動(dòng)性、進(jìn)一步的社區(qū)降噪處理v 4.5層層層退臺(tái)花園洋房作為標(biāo)簽產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)的類(lèi)別墅感生活；v 被景觀包圍、最大限度創(chuàng)造邊單元的短板及點(diǎn)式1113層小高層公寓，強(qiáng)調(diào)與景觀

39、的融合，戶(hù)內(nèi)與戶(hù)外的溝通；v 立面親切，有傳統(tǒng)價(jià)值感和明顯的異域風(fēng)格。5353產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 作為本案檔次最高的規(guī)劃產(chǎn)品類(lèi)型，花園洋房應(yīng)充分體現(xiàn)低密度、低容積率的社區(qū)特點(diǎn)，考慮在設(shè)計(jì)中加入開(kāi)敞露臺(tái)、層層退臺(tái)等經(jīng)典成熟的設(shè)計(jì)手法。 在不過(guò)分犧牲小高層產(chǎn)品品質(zhì)的情況下，盡量排布花園洋房，預(yù)計(jì)可占總建筑面積的15-20%。 戶(hù)型面積及比例全部為三居，戶(hù)型面積110-140平米；其中110平米左右三居主要用于退臺(tái)后的頂層戶(hù)型。經(jīng)典花園洋房經(jīng)典花園洋房5454產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 創(chuàng)造更多高價(jià)值邊單元產(chǎn)品為原則，以短板、點(diǎn)式小高層為主要產(chǎn)品形式。 以寶翠花都的成功、成果型戶(hù)型為基礎(chǔ)，適度改進(jìn)及復(fù)制。 90

40、平米以下的兩居兩居半為主，部分三居，輔以極少量一居。通過(guò)寬廳、小型功能空間的設(shè)計(jì)來(lái)增加兩居戶(hù)型的多樣性，滿(mǎn)足客戶(hù)的多種功能需求。三居應(yīng)設(shè)置于景觀、位置優(yōu)勢(shì)明顯處。一居主要用于滿(mǎn)足戶(hù)型組合時(shí)的技術(shù)要求，應(yīng)盡量減少其數(shù)量，以降低停車(chē)指標(biāo)壓力。 戶(hù)型面積和比例環(huán)景短板、全景點(diǎn)式環(huán)景短板、全景點(diǎn)式小高層公寓小高層公寓戶(hù)型戶(hù)型面積區(qū)間（平米）面積區(qū)間（平米）面積比例面積比例1居55656%經(jīng)濟(jì)型2居809035%2居半、小三居909541%47%3居11012012%18%5555產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 總體戶(hù)型面積和比例戶(hù)型戶(hù)型面積區(qū)間面積區(qū)間（平米）（平米）面積比例面積比例產(chǎn)品分布產(chǎn)品分布1居55655%

41、臨近高速路經(jīng)濟(jì)型2居809030%位置不佳，采光受限的位置2居半、小三居909535%小高層部分經(jīng)濟(jì)型3居11012010%15%小高層部分，景觀條件較好的位置花園洋房11014015%20%社區(qū)中心部分5656v 當(dāng)前周邊區(qū)域均價(jià)當(dāng)前周邊區(qū)域均價(jià)5200元元/平米平米 水域未來(lái)城當(dāng)前均價(jià)5300元/平米 融科心貽灣均價(jià)5100元/平米v 本案價(jià)格定位本案價(jià)格定位 預(yù)計(jì)分4期入市，一期于2007年10月開(kāi)盤(pán)，年消化量約10萬(wàn)平米。 2008年之前，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅震蕩的可能性較小，價(jià)格預(yù)期如下： 2008年之后，若房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)維持當(dāng)前高速發(fā)展勢(shì)頭，濱海新

42、區(qū)能較好的實(shí)現(xiàn)十一五規(guī)劃目標(biāo)，則本案均價(jià)有可能保持10%左右的上漲速度。價(jià)格定位價(jià)格定位2006年成交價(jià)格（元/平米）2007年2008年整體市場(chǎng)漲幅項(xiàng)目差別上浮預(yù)計(jì)均價(jià)(元/平米)整體市場(chǎng)漲幅項(xiàng)目差別上浮預(yù)計(jì)均價(jià)(元/平米)520015%4%621910%4%6841 5757目目 錄錄濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1 1市場(chǎng)策略選擇市場(chǎng)策略選擇2 2項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位3 3產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議4 45858產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1對(duì)現(xiàn)有規(guī)劃對(duì)現(xiàn)有規(guī)劃條件的突破條件的突破2寶翠花都產(chǎn)寶翠花都產(chǎn)品系列延用品系列延用規(guī)劃值得探討的兩大問(wèn)題規(guī)劃值得

43、探討的兩大問(wèn)題5959規(guī)劃值得探討的兩大問(wèn)題規(guī)劃值得探討的兩大問(wèn)題對(duì)現(xiàn)有規(guī)劃條件的突破對(duì)現(xiàn)有規(guī)劃條件的突破 4040米限高米限高使得建筑單體不能超過(guò)使得建筑單體不能超過(guò)1313層，增加了地層，增加了地塊的建筑密度。塊的建筑密度。不突破原有道路系統(tǒng)不突破原有道路系統(tǒng)大大限制規(guī)劃布局。大大限制規(guī)劃布局。如果要做足容積率，目前如果要做足容積率，目前本案的定位設(shè)想是難以實(shí)現(xiàn)本案的定位設(shè)想是難以實(shí)現(xiàn)的的。對(duì)設(shè)計(jì)影響較大的規(guī)劃條件分析對(duì)設(shè)計(jì)影響較大的規(guī)劃條件分析6060規(guī)劃值得探討的兩大問(wèn)題規(guī)劃值得探討的兩大問(wèn)題對(duì)現(xiàn)有規(guī)劃條件的突破對(duì)現(xiàn)有規(guī)劃條件的突破v可以做出部分花園洋房產(chǎn)品（可以做出部分花園洋房產(chǎn)品（

44、15%-20%15%-20%），利于項(xiàng)目），利于項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)提升產(chǎn)品品質(zhì)提升v開(kāi)發(fā)周期基本可以保證開(kāi)發(fā)周期基本可以保證v建筑密度較高，景觀空間有限，難以有較好的表現(xiàn)建筑密度較高，景觀空間有限，難以有較好的表現(xiàn)v道路及管線基本上完全重設(shè)，開(kāi)發(fā)成本增加道路及管線基本上完全重設(shè)，開(kāi)發(fā)成本增加?？赡艿耐黄品较蚩赡艿耐黄品较?1突破道路規(guī)劃，繼續(xù)保持限高突破道路規(guī)劃，繼續(xù)保持限高6161規(guī)劃值得探討的兩大問(wèn)題規(guī)劃值得探討的兩大問(wèn)題對(duì)現(xiàn)有規(guī)劃條件的突破對(duì)現(xiàn)有規(guī)劃條件的突破v1818層的高層代替層的高層代替11-1311-13層的小高層，降低了建筑密度層的小高層，降低了建筑密度v高品質(zhì)的花園洋房類(lèi)產(chǎn)品的面積

45、比例增加高品質(zhì)的花園洋房類(lèi)產(chǎn)品的面積比例增加v增加集中的大規(guī)模景觀空間面積，利于提升產(chǎn)品的綜合增加集中的大規(guī)模景觀空間面積，利于提升產(chǎn)品的綜合競(jìng)爭(zhēng)力競(jìng)爭(zhēng)力v需要更改規(guī)劃所進(jìn)行的政府公關(guān)可能拖延項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周需要更改規(guī)劃所進(jìn)行的政府公關(guān)可能拖延項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期期v由于建筑密度下降，可能僅需對(duì)部分管線的重新鋪設(shè)，由于建筑密度下降，可能僅需對(duì)部分管線的重新鋪設(shè)，但也會(huì)一定程度上增加開(kāi)發(fā)成本但也會(huì)一定程度上增加開(kāi)發(fā)成本可能的突破方向可能的突破方向22在保證當(dāng)前容積率的情況下，將限高提升到在保證當(dāng)前容積率的情況下，將限高提升到6060米，并允許部分突破原有道路系統(tǒng)。米，并允許部分突破原有道路系統(tǒng)。6262規(guī)

46、劃值得探討的兩大問(wèn)題規(guī)劃值得探討的兩大問(wèn)題對(duì)現(xiàn)有規(guī)劃條件的突破對(duì)現(xiàn)有規(guī)劃條件的突破建議：分別根據(jù)兩種規(guī)劃突破方向?qū)?xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃方案嘗試,做好準(zhǔn)備，一但確定規(guī)劃條件即可按照方案實(shí)施，節(jié)約項(xiàng)目的運(yùn)作時(shí)間。6363產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議成本控制專(zhuān)篇成本控制專(zhuān)篇項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品檔次界定產(chǎn)品檔次界定設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)決定性因素決定性因素參考性因素參考性因素環(huán)境市場(chǎng)水準(zhǔn)環(huán)境市場(chǎng)水準(zhǔn)6464產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議成本控制專(zhuān)篇成本控制專(zhuān)篇成本節(jié)點(diǎn)成本節(jié)點(diǎn)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況分分析析成本控制成本控制優(yōu)化點(diǎn)優(yōu)化點(diǎn)停車(chē)方式停車(chē)方式

47、中高端項(xiàng)目普遍采用地下、中高端項(xiàng)目普遍采用地下、半地下停車(chē)，甚至首層架半地下停車(chē)，甚至首層架空層以保證充足的景觀空空層以保證充足的景觀空間、人車(chē)分流。如融科心間、人車(chē)分流。如融科心貽灣、萬(wàn)通、萬(wàn)科等項(xiàng)目。貽灣、萬(wàn)通、萬(wàn)科等項(xiàng)目。本案定位于區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目景觀本案定位于區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目景觀是本案的核心價(jià)值之一，且地是本案的核心價(jià)值之一，且地面停車(chē)對(duì)景觀影響巨大。但容面停車(chē)對(duì)景觀影響巨大。但容積率較低，自身地下工程量不積率較低，自身地下工程量不多，建議向市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)多，建議向市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)看齊看齊，同，同時(shí)適度調(diào)整。時(shí)適度調(diào)整。借鑒半地下停車(chē)設(shè)計(jì)，減借鑒半地下停車(chē)設(shè)計(jì)，減少地下工程的下挖深度；少地下工程的下挖深度；

48、部分地上停車(chē)不超過(guò)部分地上停車(chē)不超過(guò)3030不追求社區(qū)完全人車(chē)分流，不追求社區(qū)完全人車(chē)分流，保證主景觀區(qū)及組團(tuán)內(nèi)部人保證主景觀區(qū)及組團(tuán)內(nèi)部人車(chē)分流。車(chē)分流。車(chē)位配比車(chē)位配比均追求較高的車(chē)位配比，均追求較高的車(chē)位配比，大部分項(xiàng)目超過(guò)規(guī)范要求。大部分項(xiàng)目超過(guò)規(guī)范要求。本案目標(biāo)客群私車(chē)擁有水平較本案目標(biāo)客群私車(chē)擁有水平較高，且仍處于發(fā)展期。但過(guò)高高，且仍處于發(fā)展期。但過(guò)高的配置確實(shí)影響成本。的配置確實(shí)影響成本。1 1：0.70.7，達(dá)到規(guī)范要求，達(dá)到規(guī)范要求，不追求更高標(biāo)準(zhǔn)。不追求更高標(biāo)準(zhǔn)。立面材質(zhì)立面材質(zhì)水域未來(lái)城全面磚，品質(zhì)水域未來(lái)城全面磚，品質(zhì)感強(qiáng)。感強(qiáng)。立面設(shè)計(jì)風(fēng)格化定位，既起到立面設(shè)計(jì)風(fēng)格

49、化定位，既起到差異化競(jìng)爭(zhēng)作用，又通過(guò)設(shè)計(jì)差異化競(jìng)爭(zhēng)作用，又通過(guò)設(shè)計(jì)感適度降低立面成本。感適度降低立面成本。面磚為主，涂料等其他材面磚為主，涂料等其他材質(zhì)為輔。質(zhì)為輔。成本控制是產(chǎn)品線具有生命力的核心之一，以下對(duì)影響成本的主要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行的比較分析及優(yōu)化取舍，以期在營(yíng)銷(xiāo)定位階段即使產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及符合成本控制大原則，又能保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。6565產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議成本控制專(zhuān)篇成本控制專(zhuān)篇成本節(jié)點(diǎn)成本節(jié)點(diǎn)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況分分析析成本控制成本控制優(yōu)化點(diǎn)優(yōu)化點(diǎn)景觀標(biāo)準(zhǔn)景觀標(biāo)準(zhǔn)大多采用大面積水景。大多采用大面積水景。水景符合目標(biāo)客群的偏好，但水景符合目標(biāo)客群的偏好，但

50、不利于景觀成本控制，維護(hù)費(fèi)不利于景觀成本控制，維護(hù)費(fèi)用高。用高。水景不可或缺，但不水景不可或缺，但不作為景觀主題，建議作為景觀主題，建議本案結(jié)合地形嘗試其本案結(jié)合地形嘗試其他景觀主題。他景觀主題。層高層高大多項(xiàng)目由于限高寬松，大多項(xiàng)目由于限高寬松，層高普遍較高，層高普遍較高，3.0m3.0m。沿海地區(qū)對(duì)戶(hù)內(nèi)通風(fēng)要求較高，沿海地區(qū)對(duì)戶(hù)內(nèi)通風(fēng)要求較高，但本案有限高，建議走市場(chǎng)低但本案有限高，建議走市場(chǎng)低限。限。2.92.9米。米。產(chǎn)品配置產(chǎn)品配置外窗外窗大部分為雙層鋁合金斷大部分為雙層鋁合金斷橋隔熱。橋隔熱。利于建筑物環(huán)保節(jié)能利于建筑物環(huán)保節(jié)能建議與市場(chǎng)配置持平建議與市場(chǎng)配置持平戶(hù)門(mén)戶(hù)門(mén)國(guó)產(chǎn)三防或

51、四防門(mén)國(guó)產(chǎn)三防或四防門(mén)為市場(chǎng)基本配置為市場(chǎng)基本配置建議與市場(chǎng)配置持平建議與市場(chǎng)配置持平采暖采暖水域未來(lái)城采用地板采水域未來(lái)城采用地板采暖增加特色。暖增加特色。地暖方式雖提高了客戶(hù)舒適度，地暖方式雖提高了客戶(hù)舒適度，但對(duì)層高要求高，后期管理也但對(duì)層高要求高，后期管理也存在一定隱患，建議本案采用存在一定隱患，建議本案采用傳統(tǒng)暖氣片方式采暖傳統(tǒng)暖氣片方式采暖國(guó)產(chǎn)知名品牌暖氣片，國(guó)產(chǎn)知名品牌暖氣片，市場(chǎng)較成熟，利于成市場(chǎng)較成熟，利于成本控制本控制6666產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議v 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 規(guī)劃原則 建筑選型 立面建議 園林景觀 停車(chē)方式及配比 戶(hù)型設(shè)計(jì) 層高 設(shè)備設(shè)施 安

52、防系統(tǒng) 公共部分 商業(yè)及會(huì)所設(shè)計(jì)建議6767產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃原則規(guī)劃原則v 原則一：適度區(qū)隔，整體融合。原則一：適度區(qū)隔，整體融合。v 原則二：位置、景觀資源向旗艦產(chǎn)品傾斜。原則二：位置、景觀資源向旗艦產(chǎn)品傾斜。 在沿著京津塘高速以及北西路等主要交通干道區(qū)域排列點(diǎn)式或短板小高層產(chǎn)品。充分發(fā)揮其展示項(xiàng)目形象的作用。 花園洋房分布于社區(qū)中心位置，受道路噪聲影響最小、景觀條件最佳的區(qū)域。 社區(qū)主入口設(shè)于東側(cè)河北西路，利于展示項(xiàng)目形象，交通便利。 會(huì)所、社區(qū)配套商業(yè)沿河北西路主入口布置，力求集中，形成一定的規(guī)模效應(yīng)。 見(jiàn)下圖：6868商業(yè)、會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施結(jié)合主入口布置于

53、河北路一側(cè)，該路人流量較大，且形象較好。建筑體獨(dú)立，不與住宅混合?；▓@洋房布置于社區(qū)中心區(qū)域，位置最佳，不受道路及周邊原有住宅的影響。主力的小高層產(chǎn)品，以一梯二戶(hù)為主，產(chǎn)品為兩居半或經(jīng)濟(jì)型三居為主，在樓體設(shè)置時(shí)盡量減小單元數(shù)量，增加端戶(hù)型。社區(qū)主入口該區(qū)域布置點(diǎn)式的小戶(hù)型，一梯二戶(hù)或三戶(hù)，戶(hù)型緊湊，充分利用多面采光優(yōu)勢(shì)，周邊需做防噪設(shè)施，同時(shí)在臨近高速路一側(cè)主要功能房間窗采用三層中空玻璃，降低噪音。6969產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃原則規(guī)劃原則v 原則三：半地下停車(chē)，人車(chē)分流，尊享景觀空間。原則三：半地下停車(chē)，人車(chē)分流，尊享景觀空間。 架空層、半地下、地下停車(chē)在區(qū)域中為中高檔項(xiàng)目

54、的標(biāo)準(zhǔn)做法。本案作為區(qū)域價(jià)格、品質(zhì)新高，更應(yīng)為園林景觀創(chuàng)造空間。v 原則四：以南北朝向?yàn)橹鳎M量避免或減少東西向產(chǎn)品。原則四：以南北朝向?yàn)橹鳎M量避免或減少東西向產(chǎn)品。 考慮該地區(qū)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，以及改善型主力客戶(hù)對(duì)南北向產(chǎn)品的偏好，建議本案以南北向產(chǎn)品為主。7070產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃原則規(guī)劃原則v 原則五：最大限度地創(chuàng)造高價(jià)值邊單元原則五：最大限度地創(chuàng)造高價(jià)值邊單元產(chǎn)品。產(chǎn)品。 增加邊單元、三向采光的產(chǎn)品。端單元產(chǎn)品由于其采光面多，易于戶(hù)型設(shè)計(jì)，視野景觀加值更高。此類(lèi)產(chǎn)品比例的增加直接提升項(xiàng)目整體價(jià)值。 由于容積率條件寬松，產(chǎn)品以短板為主減少單元拼接數(shù)量，增加端單元

55、戶(hù)型的產(chǎn)品數(shù)量，具有實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)。端戶(hù)型戶(hù)內(nèi)采光條件得到很大提高寶翠戶(hù)型（一）7171產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議建筑選型建筑選型v 旗艦產(chǎn)品花園洋房：旗艦產(chǎn)品花園洋房： 首層附贈(zèng)花園及地下室； 二層、三層附贈(zèng)入戶(hù)花園或大陽(yáng)臺(tái)； 四層、五層附贈(zèng)屋頂露臺(tái)。 南入口，直接入戶(hù)，立面更為豐富。寬廳、獨(dú)立陽(yáng)光房、贈(zèng)送部分地下室，有獨(dú)立花園，特點(diǎn)鮮明。7272產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議建筑選型建筑選型7373產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議建筑選型建筑選型7474產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議建筑選型建筑選型 北入口花園洋房，節(jié)約采光面，戶(hù)型設(shè)計(jì)更為經(jīng)濟(jì)合理。入戶(hù)處設(shè)中小的入戶(hù)花

56、園，增加情趣。入戶(hù)花園首層獨(dú)立小院7575產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議建筑選型建筑選型v 小高層板樓小高層板樓 在成熟戶(hù)型基礎(chǔ)上改進(jìn)優(yōu)化。直接復(fù)制部分寶翠花都產(chǎn)品。 增加寬廳、兩居半寬廳、兩居半等具有附加值的產(chǎn)品。 在用足限高、不過(guò)分降低戶(hù)型使用率、滿(mǎn)足戶(hù)型層高要求并且不違反消防規(guī)范要求情況下，盡量提高住宅單體的層數(shù)至盡量提高住宅單體的層數(shù)至1313層層，配置一部電梯一部樓梯。 以南北向的點(diǎn)式短板南北向的點(diǎn)式短板為主，每棟樓2個(gè)單元，每個(gè)單元2-3戶(hù)。 端戶(hù)型利用采光條件，可設(shè)計(jì)部分90平米的兩兩居半、小三居戶(hù)型居半、小三居戶(hù)型。7676產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品選型產(chǎn)品選型寬廳設(shè)計(jì)多功能空間寶翠戶(hù)型（二）寶翠戶(hù)型（三）7777產(chǎn)品及規(guī)劃