房屋買賣合同的繼續(xù)履行五大典型案例資料

1、房屋買賣合同的繼續(xù)履行五大典型案例1 .房屋購買意向協(xié)議的性質(zhì)和履行案例一：（2013）深中法房終字第1770號【案情】2012年6月8日，鄧某以拍賣方式競得涉案房產(chǎn)。2012年8月14日，鄧某（甲方）與隋某（乙方）及中介方簽署房屋購買意向協(xié)議，約定鄧某以128萬元的實收價格將涉案房產(chǎn)出售給隋某，并約定：乙方在簽訂協(xié)議之日起三日內(nèi)向甲方交納定金5萬元；甲方取得房產(chǎn)證后，由于乙方自身原因違約不購買該房產(chǎn)，或者由于乙方原因在能夠正常辦理過戶手續(xù)之日起一個月內(nèi)不辦理過戶手續(xù)，乙方須除定金之外另外賠償甲方20萬元，共計25萬元；簽訂協(xié)議后，若甲方以任何理由繼續(xù)出售、出租該房產(chǎn)，或?qū)⒃摲慨a(chǎn)交給他人居住或

2、者自住，或由于甲方原因在能夠辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)之日起一個月內(nèi)拖延不辦手續(xù)，甲方應(yīng)退還定金并另外賠償乙方25萬元。簽訂協(xié)議之日，鄧某將涉案房產(chǎn)交付隋某裝修、居住。隋某在簽訂協(xié)議后三日內(nèi)按約定交付定金。之后，雙方對協(xié)議履行發(fā)生糾紛，隋某向法院起訴要求繼續(xù)履行房屋購買意向協(xié)議，將涉案房產(chǎn)過戶至隋某名下；鄧某提起反訴，請求解除房屋購買意向協(xié)議，判令隋某返還涉案房產(chǎn)。【法院判決】原審法院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋購買意向協(xié)議中關(guān)于涉案房產(chǎn)的出售價格、產(chǎn)權(quán)過戶時間、房屋的交付使用以及買賣雙方的違約責(zé)任等均有較為具體的約定，具備房屋買賣合同的基本要素。房屋購買意向協(xié)議對于除定金之外的剩余購房款支付方式并無約定，也未約定

3、鄧某在雙方協(xié)商不一致的情況下有合同解除權(quán)，鄧某要求隋某一次性付款，即使隋某不同意一次性付款，鄧某也不能當(dāng)然取得合同解除權(quán)。因房屋購買意向協(xié)議已具備買賣合同的基本要素，且涉案房產(chǎn)已經(jīng)交付隋某居住使用，雙方雖在合同的具體履行中存在分歧，但并無根本違約行為，故涉案房屋購買意向協(xié)議仍然存在繼續(xù)履行的法律和事實基礎(chǔ)。因此，法院判決雙方繼續(xù)履行合同。鄧某不服一審判決，向深圳中院提起上訴。二審法院認(rèn)為，原審判決認(rèn)定雙方簽訂的房屋購買意向協(xié)議具備房屋買賣合同的基本要素、合法有效，理由正確。至于雙方約定還應(yīng)簽署的“正式的房屋買賣合同”是登記機關(guān)辦理房產(chǎn)過戶登記時所需的統(tǒng)一樣式的材料，并非需要雙方另行協(xié)商確定合同

4、內(nèi)容，這是房屋買賣合同履行過程中基于誠實信用原則產(chǎn)生的協(xié)助義務(wù)，該約定不改變雙方以通過簽訂房屋購買意向協(xié)議形成房屋買賣合同關(guān)系的事實。因此，二審法院判決駁回上訴，維持原判?！军c評】當(dāng)事人之間的合同可以分為預(yù)約合同（“預(yù)約”）和本合同（“本約”）。預(yù)約是指當(dāng)事人約定在將來訂立一定合同的合同。預(yù)約的形態(tài)多種多樣，通常使用的名稱有：意向書、意向協(xié)議、認(rèn)購書等。有的預(yù)約條款非常簡略，僅表達(dá)了當(dāng)事人之間有將來訂立本約的意思，至于本約具體需要約定的內(nèi)容留待以后磋商決定；有的預(yù)約條款則非常詳盡，未來本約應(yīng)該規(guī)定的內(nèi)容幾乎都在預(yù)約中作了明確約定。如果僅從內(nèi)容上看，后者在合同內(nèi)容的確定性上幾乎與本約無異，即使欠

5、缺某些條款，往往也可以通過合同解釋的方式加以補全。因此，僅根據(jù)當(dāng)事人的合意內(nèi)容是否全面，不足以界分預(yù)約和本約。判斷當(dāng)事人之間訂立的合同是本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，也就是說，當(dāng)事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過合同解釋，從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部內(nèi)容，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。例如，在成都訊捷通訊連鎖有限公司與四JI蜀都實業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案中（最高人民法院（2013）

6、民提字第90號），最高人民法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人在爭議的購房協(xié)議書中約定：“3.甲、乙雙方應(yīng)就購房合同及付款方式等問題在本協(xié)議原則下進(jìn)行具體磋商。5.甲乙雙方就該宗房屋買賣合同簽訂時，本協(xié)議自動失效?！睋?jù)此，雙方當(dāng)事人雖然約定了房屋的位置、面積及總價款，但仍一致認(rèn)為在付款方式等問題上需要日后進(jìn)一步磋商，雙方的這一意思表示是明確的，而且，當(dāng)事人在該協(xié)議第5條進(jìn)一步明確要在將來訂立一個新的合同，以最終明確雙方之間的房屋買賣法律關(guān)系的具體內(nèi)容。因此，該購房協(xié)議書的性質(zhì)為預(yù)約合同。在本案中，雖然雙方當(dāng)事人在房屋購買意向協(xié)議中約定“甲、乙雙方于甲方取得該物業(yè)房產(chǎn)證之日起三個工作日內(nèi)簽訂正式的房屋買賣合同”

7、，但該房屋買賣合同僅為在房產(chǎn)登記部門辦理過戶登記手續(xù)需備案登記的深圳市二手房買賣合同格式文本，并非雙方當(dāng)事人進(jìn)一步協(xié)商確定的新合同內(nèi)容。因此，本案的房屋購買意向協(xié)議的性質(zhì)為本約，而非預(yù)約。2 .交付房屋對合同繼續(xù)履行的影響案例二：（2013）深中法房終字第1824號【案情】2005年10月28日，林某（買方）與任某（賣方）經(jīng)過中介公司促成，簽訂了一份房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定任某將涉案房屋以100.5萬元的價格出售給林某；林某在簽署合同時交誠意金2萬元，若任某簽署合同并對上述款項以定金名義簽收，則林某所交誠意金自動轉(zhuǎn)為定金。合同第11條約定，如任某在收取定金后，不依合同條款將該物業(yè)售予林某，則任某須返

8、還雙倍定金予林某以彌補林某之損失，唯林某不可要求任某進(jìn)一步賠償或逼使任某履行此合約。合同簽訂時，林某交付了2萬元定金，任某簽字予以確認(rèn)。2005年12月28日，任某將房屋交付給林某。之后，由于合同履行中出現(xiàn)問題，林某向法院提起訴訟，請求任某繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。任某以合同第11條抗辯無需繼續(xù)履行合同?！痉ㄔ号袥Q】原審法院認(rèn)為，合同法的目的是鼓勵和促進(jìn)交易，維護(hù)合同的穩(wěn)定和交易安全，在林某沒有違約，而任某違約，且合同能夠履彳T的情況下，任某以合同第11條的條款抗辯無需繼續(xù)履行合同，違反了誠實信用原則。雙方的合同僅約定了賣方（任某）在收取定金后不履行合同的情形，而沒有對賣方（任某）交

9、付房屋后的情形進(jìn)行約定，故對任某的抗辯不予采納。因此，法院判決任某繼續(xù)履行房屋轉(zhuǎn)讓合同，在林某付清購房款或者向公證機關(guān)提存剩余購房款之日起三日內(nèi)，與林某一起向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請將涉案房地產(chǎn)過戶至林某名下。任某不服原審判決，向深圳中院提起上訴。深圳中院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案合同第11條約定適用于賣方在收取定金后完全不履行合同的情形，并不能當(dāng)然適用于賣方收取定金后已依合同條款將物業(yè)交付買方使用的情形，因為林某作為買方接受房屋后對合同繼續(xù)履行并獲得產(chǎn)權(quán)的合理預(yù)期應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。繼續(xù)履行合同是合同法規(guī)定的承擔(dān)違約責(zé)任的方式，林某作為守約方要求違約方任某繼續(xù)履行合同有法律依據(jù)。因此，二審法院判決駁回上訴，維

10、持原判。【點評】物權(quán)法第9條規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)的登記生效原則，即“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！卑凑丈鲜鲆?guī)定，在二手房買賣中，房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的唯一要件就是登記。也就是說，即使買方已經(jīng)支付全部價款，并且賣方也將房屋交付買方實際占有、使用，只要未產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，買方對不動產(chǎn)仍然不能享有物權(quán)。雖然房屋的交付不能產(chǎn)生物權(quán)變動的效果，但對于買賣雙方仍然具有重大意義。不動產(chǎn)的買賣是從簽訂買賣合同（債權(quán)發(fā)生）到支付購房款、交付房屋，直至辦理物權(quán)變更登記（發(fā)生物權(quán)變更效果）的一個動態(tài)過程，因而，在債權(quán)與物權(quán)之間存在一種中間權(quán)利形態(tài)，

11、買受人取得房屋的占有即屬于這一中間權(quán)利形態(tài)，德國民法理論將該中間權(quán)利稱作“期待權(quán)”。期待權(quán)弱于完全所有權(quán)，但又強于單純的債權(quán)。這種處于中間形態(tài)的“期待權(quán)”可以視為一種準(zhǔn)物權(quán)。我國各地法院的司法實踐中，已有多起判決支持了這種“期待權(quán)”。例如，在顧萬鴻與鄭桂江等所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案（2010）浙湖民終字第63號），浙江省湖州市中級人民法院也指出，“尚未辦理過戶登記時買方對房屋的權(quán)利尚不是物權(quán)，但其請求權(quán)的受保護(hù)程度，根據(jù)支付價款的多少和是否實際占有、是否有請求過戶的行為而不同，占有的時間越長、付款越多、已經(jīng)請求過戶，其權(quán)利應(yīng)越接近于物權(quán)。而不動產(chǎn)物權(quán)的賣方，在買方履行了全部合同義務(wù)并實際占有不動產(chǎn)

12、物權(quán)后，已經(jīng)沒有什么剩余權(quán)利，唯一應(yīng)當(dāng)做的就是辦理過戶登記手續(xù)?？紤]過戶手續(xù)的實際困難，以及民間對事實物權(quán)的認(rèn)可，此情形下認(rèn)可第三人已經(jīng)取得相當(dāng)于物權(quán)的權(quán)利。即使其此時尚未取得物權(quán)，但其合同履行狀態(tài)使其權(quán)利已經(jīng)很接近于物權(quán)，故其利益受法律保護(hù)。”3 .房產(chǎn)抵押負(fù)擔(dān)對合同繼續(xù)履行的影響案例三：（2015）深寶法民三初字第721號【案情】2013年4月12日，呂某取得涉案房屋的房地產(chǎn)證。2013年4月24日，涉案房屋抵押給第三人中國銀行深圳某支行。2015年3月28日，被告呂某與原告周某簽訂一份房地產(chǎn)買賣合同，約定呂某將涉案房屋出售給周某，轉(zhuǎn)讓成交價179.5萬元。合同簽訂后，周某按合同約定于當(dāng)日

13、向賣方支付定金3.5萬元，并由呂某出具相應(yīng)的收款收據(jù)；買賣雙方共同向中國工商銀行深圳某支行辦理二手樓交易資金監(jiān)管手續(xù)，并且買方于2015年4月24日、28日分兩筆將51萬元資金存入中國工商銀行二手樓資金監(jiān)管賬戶。之后，由于被告拒絕提供收款賬戶、單方撤銷擔(dān)保公司贖樓授權(quán)，原告向法院提起訴訟，要求被告繼續(xù)履行合同。法院審理過程中的一個法律問題是，被告房屋上設(shè)定的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)是否構(gòu)成繼續(xù)履行的障礙。第三人中國銀行深圳某支行向法院提交答辯稱，根據(jù)第三人的銀行操作規(guī)程，只要其抵押債權(quán)得到清償，抵押關(guān)系就已經(jīng)解除，第三人有義務(wù)配合辦理抵押的注銷登記手續(xù)。但如需要被告作為房產(chǎn)所有人來配合領(lǐng)取房產(chǎn)證原件及簽署相

14、關(guān)文件，需被告親自辦理或者授權(quán)第三方進(jìn)行辦理，否則很難配合辦理完畢?！痉ㄔ号袥Q】法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然涉案房地產(chǎn)存在抵押負(fù)擔(dān)，但根據(jù)物權(quán)法第191條第二款的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。本案中，原告愿意代為清償涉案房地產(chǎn)所負(fù)抵押債務(wù)滌除抵押權(quán)，因此涉案房產(chǎn)繼續(xù)履行的障礙可消除。【點評】關(guān)于抵押物的轉(zhuǎn)讓，2007年制定的物權(quán)法對原擔(dān)保法和最高人民法院的擔(dān)保法解釋做了修改。按照原擔(dān)保法第49條的規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。換言之，抵押物在轉(zhuǎn)讓時，可以連同其上設(shè)定的抵

15、押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，只需抵押人在轉(zhuǎn)讓抵押物時通知抵押權(quán)人并將抵押情況告知受讓人即可；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。最高人民法院的擔(dān)保法解釋則將抵押細(xì)分為已經(jīng)登記的抵押和未經(jīng)登記的抵押，并對兩種情況下的抵押物轉(zhuǎn)讓分別進(jìn)行不同的處理。按照擔(dān)保法解釋第67條的規(guī)定，“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任?！?007

16、年通過的物權(quán)法第191條規(guī)定，“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”這一規(guī)定對原擔(dān)保法進(jìn)行了兩個方面的修改：一是，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)抵押權(quán)人同意，同時，要將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債權(quán)或者提存，而不是僅僅通知抵押權(quán)人并告知受讓人；二是，抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，除非受讓人替抵押人向抵押權(quán)人償還了債務(wù)消滅了抵押權(quán)。根據(jù)物權(quán)法第191條

17、的制度設(shè)計，轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，必須消除該財產(chǎn)上的抵押權(quán)；既然買受人取得的是沒有物上負(fù)擔(dān)的財產(chǎn)，也就不再有物上追及的問題。按照全國人大常委會法工委主編的物權(quán)法釋義的解釋，以交換所得的價款償還債務(wù)，消滅抵押權(quán)，可以減少抵押物流轉(zhuǎn)過程中的風(fēng)險，避免抵押人利用制度設(shè)計的漏洞取得不當(dāng)利益，更好地保護(hù)抵押權(quán)人和買受人的合法權(quán)益。4 .買方請求繼續(xù)履行合同，能否以按揭貸款支付剩余購房款？案例四：（2015）深中法房終字第652號【案情】郭某、韓某于2013年7月31日簽訂房地產(chǎn)買賣合同，約定韓某將其名下的房屋出售給郭某，成交價103萬元；郭某在簽訂合同時向韓某支付定金10萬元，在簽訂合同之日起十日內(nèi)付清首期款5

18、3萬元（不含已付定金），其余房款40萬元通過銀行按揭貸款支付給韓某。合同第二條C項約定，買賣雙方應(yīng)在銀行出具貸款承諾書之日起三日內(nèi)（含當(dāng)日）簽署深圳市二手房買賣合同并辦理過戶遞件手續(xù)。之后，由于合同履行中出現(xiàn)問題，郭某提起訴訟，要求韓某繼續(xù)履行合同，將涉案房屋過戶給郭某，并按照合同約定支付延遲履行違約金?！痉ㄔ号袥Q】原審法院經(jīng)審理認(rèn)為，韓某在郭某辦理完畢按揭貸款手續(xù)后，并未按合同第二條C項之約定，在銀行出具貸款承諾書之日起三日內(nèi)與郭某簽署深圳市二手房買賣合同并辦理過戶遞件手續(xù)，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此，原審法院判決：一、郭某與韓某應(yīng)當(dāng)按照雙方簽署的房地產(chǎn)買賣合同

19、之約定，全面履行各自的義務(wù)，包括：（1）郭某與韓某在判決生效之日起十日內(nèi)共同到銀行辦理53萬元首期款的資金監(jiān)管；（2）郭某與韓某應(yīng)于完成上述資金監(jiān)管之日起三日內(nèi)（含當(dāng)日）簽署深圳市二手房買賣合同并辦理遞件過戶手續(xù)，在遞件回執(zhí)載明的答復(fù)日期之日起三個工作日內(nèi)（含當(dāng)日）雙方到國土局、產(chǎn)權(quán)登記中心等相關(guān)部門辦理繳納稅費及領(lǐng)取房產(chǎn)證的手續(xù)；（3）韓某應(yīng)根據(jù)合同第九條約定在收到全部購房款后的兩個工作日內(nèi)將涉案房產(chǎn)交付給郭某。二、韓某根據(jù)合同約定向郭某支付延期履行違約金。韓某不服原審判決，向深圳中院提起上訴。深圳中院經(jīng)審理認(rèn)為，關(guān)于涉案房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)如何繼續(xù)履行的問題，若按合同約定繼續(xù)采取銀行按揭貸款方

20、式支付購房款，將涉及貸款銀行，本案民事判決不能直接約束非本案當(dāng)事人的行為而強制貸款銀行必須監(jiān)管資金及房貸，原審判決的繼續(xù)履行方式存在不當(dāng)。因郭某已明確表示愿意在本案民事判決生效之日起十日內(nèi)一次性支付購房余款93萬元并承擔(dān)房產(chǎn)過戶產(chǎn)生的所有費用，故涉案房產(chǎn)交易應(yīng)按一次性付清全款方式繼續(xù)履行。【點評】2005年6月29日，南方都市報曾發(fā)表一篇題為深圳法院：強制過戶須買方備一次性購房款。從上面的判決來看，一審雖然沒有直接明確買方可以用銀行按揭貸款支付剩余購房款，但從一審判決的第一項來看，實際上是認(rèn)可買方繼續(xù)按房地產(chǎn)買賣合同的約定向銀行申請按揭貸款支付剩余購房款的（該判決第一項所述的交易流程應(yīng)為：買賣

21、雙方辦理首期款資金監(jiān)管-雙方辦理房屋過戶手續(xù)-買方向銀行申請按揭貸款支付剩余購房款-賣方收到全部購房款后向買方交付房產(chǎn)）。在二審中，法院對買方支付購房款的方式進(jìn)行了調(diào)整，即將原審判決允許繼續(xù)以銀行按揭貸款方式支付購房款，改為以一次性付款全款的方式繼續(xù)履行。原因在于，由于買方在提起訴訟時還沒有向銀行申請貸款，未取得銀行貸款承諾，如果買方在判決后申請銀行按揭貸款遇到障礙，可能銀行判決的順利履行，不能做到案結(jié)事了；更重要的是，買方在二審中明確表示愿意一次性支付全部剩余購房款。在另一起案件中（見（2015）深寶法民三初字第721號民事判決書），法院則更明確地指出，原告（買方）基于涉案房地產(chǎn)買賣合同的約

22、定有權(quán)選擇銀行按揭貸款方式支付剩余購房款，但根據(jù)合同法第4條關(guān)于合同自愿原則和商業(yè)銀行法第41條關(guān)于任何單位和個人均不得強令商業(yè)銀行發(fā)放貸款的規(guī)定，在原告未與特定銀行簽訂住房按揭貸款合同的情況下，法院無法直接判決確定貸款銀行及其可發(fā)放的具體貸款金額。只有判令原告一次性支付剩余購房款才能確保依據(jù)原告繼續(xù)履行訴訟請求所作出的繼續(xù)履行判決具有確定性和可強制執(zhí)行性，盡管這在一定程度上會增加原告履行涉案合同的負(fù)擔(dān)。從以上兩份判決中體現(xiàn)的法院判決邏輯可以看出，在買方已經(jīng)取得銀行貸款承諾函（甚至已經(jīng)與銀行簽訂二手房按揭貸款合同）的情況下，如果買方在向法院起訴請求強制履行時將貸款銀行列為第三人，從而方便法院明

23、確銀行發(fā)放貸款的金額和時間，法院是完全可能支持買方以按揭貸款方式支付剩余購房款的。例如，在郭某、李某與楊某房屋買賣合同糾紛案中【一審判決（2013）深羅法民三初字第200號，二審判決（2013）深中法房終字第1409號】，一審法院即判決：在涉案房產(chǎn)過戶至買方郭某、李某名下后，買方和第三人中介公司應(yīng)于領(lǐng)取房產(chǎn)證當(dāng)日將房地產(chǎn)原件交于買方按揭貸款銀行辦理抵押登記；買方應(yīng)配合按揭貸款銀行在收到房產(chǎn)證原件后兩日內(nèi)將監(jiān)管首期款支付于賣方，并于涉案房產(chǎn)抵押登記辦理完成之日起五日內(nèi)將剩余購房款（銀行承諾貸款金額）支付于賣方。賣方應(yīng)于收到上述全部購房款之日起七日內(nèi)將涉案房屋交付于買方；買方和第三人中介公司應(yīng)配合

24、辦理涉案房產(chǎn)的交接手續(xù)。上述判決在二審中得到了深圳中院的支持。5 .合同未明確約定的情況下，賣方是否有配合買方申請減免稅費并遷出房屋上戶口登記的義務(wù)？案例五：（2013）深中法房終字第1409號【案情】2012年11月3日，買方郭某、李某與賣方楊某簽訂深圳市二手房預(yù)約買賣合同，約定賣方以122萬元的總價款將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給買方。2013年1月8日，買方郭某、李某與賣方楊某的代理人李某乙簽訂深圳市二手房買賣合同，其中第四條約定："（附著于該房地產(chǎn)的戶口）該房地產(chǎn)所附的戶口，楊某保證于收到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價款之日起30日內(nèi)遷出，逾期則以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價款為基數(shù)按日萬分之四向郭某、李某支付違約金

25、?！绷硗?，該合同附件一中載明“該物業(yè)符合免稅條件，賣方附有配合買方辦理申請減免相關(guān)稅費的義務(wù)，因賣方及其家庭成員拒不配合導(dǎo)致應(yīng)免而未免的稅費由賣方承擔(dān)?！敝?，因雙方在履行過程中發(fā)生爭議，買方向法院提起訴訟，要求楊某繼續(xù)履行深圳市二手房買賣合同，將涉案房產(chǎn)過戶至郭某、李某名下，并按期交房。楊某提出抗辯稱，深圳市二手房買賣合同中的兩個條款即遷戶義務(wù)條款（第四條）、配合申請免稅義務(wù)條款（附件一）非楊某真實意思表示，就此兩個條款，郭某、李某與楊某并未達(dá)成一致意見，該合同系代理人李某乙濫用代理權(quán)與郭某、李某惡意串通所簽，損害了楊某的利益，因此，楊某不予追認(rèn)。【法院判決】一審法院審理后認(rèn)為，合同中的遷戶

26、義務(wù)條款和配合申請免稅義務(wù)條款并未損害楊某的利益，理由在于雖然雙方在簽訂的深圳市二手房預(yù)約買賣合同中對楊某的遷戶義務(wù)和配合申請免稅義務(wù)未作明確約定，但根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，楊某作為合同交易方應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)二手房買賣合同的性質(zhì)、目的和交易慣例，遷戶義務(wù)和配合申請免稅義務(wù)正是楊某應(yīng)當(dāng)履行的附隨義務(wù)，故在深圳市二手房買賣合同中予以明確并未損害楊某的利益。楊某在向深圳中院提出上訴后，二審法院經(jīng)審理支持了一審法院關(guān)于配合申請稅費減免和遷戶屬于二手房賣方應(yīng)當(dāng)履行的附隨義務(wù)的觀點?！军c評】在民法理論上，合同義務(wù)可以分為給付義務(wù)、附隨義務(wù)和不真正義務(wù)。其中，給付義務(wù)是指合同關(guān)系所必備的、決定合同類型的基本義務(wù)；附隨義務(wù)是指為履行給付義務(wù)或保護(hù)當(dāng)事人的人身或財產(chǎn)利益，在合同訂立和履行過程中基于誠實信用原則而產(chǎn)生的義務(wù)；不真正義務(wù)則是指債權(quán)人對自己利益的照顧義務(wù)，它是一種性質(zhì)較弱的義務(wù)，相對人通常不能請求履行，違反該義務(wù)僅是債權(quán)人遭受權(quán)利受損或喪失的不利后