河南省新鄉(xiāng)某房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析報(bào)告

1、新鄉(xiāng)某房地產(chǎn)工程產(chǎn)品定位分析報(bào)告第一局部：市場分析一、新鄉(xiāng)市簡介一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境新鄉(xiāng)位于河南省北部，黃河以北，土地面積8169平方公里，平原占地78%；包含2個(gè)縣級市、6個(gè)縣城、4個(gè)區(qū)，是河南省乃至中原地區(qū)重要的糧、棉、菜基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；并集河南省電子工業(yè)中心、重要的紡織、醫(yī)藥、建材工業(yè)，以及全國最大的鋁工業(yè)基地為一體，為接壤豫北和晉、冀、魯、豫地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮、交通和科技興旺起著重要作用；是一個(gè)生產(chǎn)力布局合理的地域經(jīng)濟(jì)中心和現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。值得一提的是新鄉(xiāng)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位于全國84位，工業(yè)企業(yè)有683家。大型企業(yè)88家，520戶全國重點(diǎn)企業(yè)，超億元的有49家，超5億的8家。其中著名的新飛、T

2、CL、科隆的研發(fā)基地就位于新鄉(xiāng)，衛(wèi)材產(chǎn)品占全國市場50%，著名企業(yè)有華星藥業(yè)；同時(shí)新鄉(xiāng)市有高等院校6所，為這些企業(yè)提供高素質(zhì)的勞動力。二、人口新鄉(xiāng)目前總?cè)丝?55.15萬，中心城區(qū)90萬人，城鎮(zhèn)60萬、市區(qū)30萬；主要以本市戶籍人口；人口自然增長率為1.5%；2007年人均收入接近10000元，同比增長16%；人均消費(fèi)性支出8500元，同比增長13.5%。三、交通它南臨黃河，與鄭州、開封交界；一個(gè)半小時(shí)到達(dá)鄭州、安陽、焦作、鶴壁、濮陽、荷澤，4-6小時(shí)到達(dá)北京、天津、西安、濟(jì)南、武漢、石家莊；黃河、海河兩大流域經(jīng)過，南水北調(diào)工程在新鄉(xiāng)約77公里；106、107國道、京珠高速公路、京廣、新焦、新

3、荷三鐵路交匯處，是豫北乃至溝通我國東南沿海地區(qū)與西部內(nèi)陸地區(qū)的重要交通樞紐，國家二級樞紐中心。四、城市開展規(guī)劃政府外闊，商圈東移，增加城市面積，構(gòu)建中心城市與新區(qū)經(jīng)濟(jì)兩大格局；推動房地產(chǎn)行業(yè)開展，把房產(chǎn)開發(fā)與舊城改造相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)2021年人口人均用地90平方米；增加商品房供給，到2021年完成20個(gè)5萬平方米以上的住宅小區(qū)，人均居住建筑面積到達(dá)28平方米；調(diào)整商品住房供給結(jié)構(gòu)，建設(shè)一批生態(tài)、智能小區(qū)；完成“城中村改造工程，逐步提高市民居住生活質(zhì)量；二、新鄉(xiāng)市樓市綜述2021年第一季度新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場分析 一、商品房市場運(yùn)行情況1、市場投放理性調(diào)整2021年1月，新鄉(xiāng)市城區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)

4、售24.92萬平方米，比2021年12月下降37.76%，同比增長33.06%。其中住宅23.25萬平方米，比2021年12月降低40.30%，同比增長30.60%。2、市場銷售迅速放大2021年1月，新鄉(xiāng)市城區(qū)商品房銷售量大幅增長，銷售套數(shù)1281套，面積16.30萬平方米，金額3.77億元，比2021年12月分別增長61.34%、69.31%、97.26%，同比分別增長2.40%、26.17%、31.34%；其中住宅銷售套數(shù)1155套，面積15.1萬平方米，金額3.27億元，比2021年12月分別增長55.03%、65.16%、97.37%，同比分別增長41.72%、36.52%、64.9

5、5%。3、供銷比照趨于平衡2021年1月，新鄉(xiāng)市城區(qū)商品房供銷比為1.53:1，其中商品住宅供銷比為1.54:1，和去12月的4.16:1、去年同期的1.61:1和去年全年的2.17:1相比，今年1月商品住宅供銷比例更加均衡。4、銷售價(jià)格穩(wěn)中有升2021年1月，新鄉(xiāng)市城區(qū)純商品住宅均價(jià)為2682.7元/平方米，較2021年12月增長7.05%，同比增長9.19%。二、二手房市場運(yùn)行情況1、交易量繼續(xù)增長2021年1月，市區(qū)二手房成交套數(shù)為530套，面積4.81萬，金額為7387.06萬元，較2021年12月分別增長24.71%、4.27%、-12.38%，同比分別增長77.26%、73.53%

6、、27.68%；其中住宅成交484套，面積4.75萬，成交金額為7017.11萬元，較2021年12月分別增長46.67%、54.22%和63.80%，同比分別增長66.90%、89.24%、123.60%。2、住宅價(jià)格小幅增長2021年1月，市區(qū)二手房成交均價(jià)為1535.13元/，較2021年12月降低15.97%，同比降低26.42%。其中，二手房住宅成交均價(jià)1477.29元/，較2021年12月增長6.21%，同比增長18.15%。三、運(yùn)行情況分析在一系列宏觀調(diào)控政策的促進(jìn)下，新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場銷售已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月保持著迅速增長的態(tài)勢，銷售面積環(huán)比分別增長了44%、22.39%和69.31%

7、，到達(dá)了今年1月的16.3萬平方米；同時(shí)市場投放在保持比去年同期增長的前提下得到合理調(diào)整，供需結(jié)構(gòu)進(jìn)一步平衡，市場價(jià)格穩(wěn)中有升，有效扭轉(zhuǎn)了“有價(jià)無市銷售疲軟的被動局面，市場回暖跡象明顯?？梢灶A(yù)計(jì)，我市一季度房地產(chǎn)市場將到達(dá)和超過去年同期水平。二手住房市場同樣連續(xù)3個(gè)月保持較快增長勢頭，交易面積環(huán)比分別增長了12.80%、38.66%、54.22%，到達(dá)了今年1月的4.75萬平方米。新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場分析 自2021年2月開始，新鄉(xiāng)市城區(qū)商品房銷售量結(jié)束了連續(xù)4個(gè)月的攀升勢頭，同比增幅仍然較大；投放量已連續(xù)3個(gè)月下降，降至13個(gè)月以來的最低點(diǎn)；成交價(jià)格略有降低，同比增幅仍然較大；二手房交易量迅速回

8、落，交易價(jià)格繼續(xù)攀升。商品房市場成交價(jià)格、供銷量總體情況分析 2021年2月，新鄉(xiāng)市城區(qū)商品房成交均價(jià)為2047元/包括住宅與非住宅，環(huán)比降低11.70%，每平方米減少了271元；同比增長21.86%，每平方米增加了367元。 截至2月底，商品房銷售776套，面積10.65萬，金額2.18億元，環(huán)比分別減少39.56%、34.90%、42.51%，減少了580套、5.71萬、1.6億元；同比分別增加179.14%、192.59%、256.56%，增加了498套、7.01萬、1.57億元。 截至2月底 商品房批準(zhǔn)預(yù)售220套，面積3.13萬，環(huán)比分別下降88.43%、87.44%，減少了1681

9、套、21.79萬；同比分別減少40.70%、42.44%，減少了151套、2.31萬。 截至2月底商品房供銷比為0.29:1，與上月的1.52:1、去年同期的1.5:1相比，本月供給量相對較低。商品住宅等情況詳見表1：表1  2021年2月新鄉(xiāng)市城區(qū)商品房成交價(jià)格、供銷量比照市場運(yùn)行情況分析2021年2月，新鄉(xiāng)市城區(qū)商品房、二手房市場交易量均有不同程度的回落，環(huán)比降幅分別為34.90%、64.46%。分別結(jié)束了連續(xù)數(shù)月的攀升勢頭；商品房成交價(jià)格也略有回落，只有二手房交易價(jià)格在上漲。2021年2月，新鄉(xiāng)市商品房投放量降至13個(gè)月以來的最低點(diǎn)，總體來看，對緩解“供大于求的局面有好處；城區(qū)

10、非市場定價(jià)類住宅成交量仍在繼續(xù)擴(kuò)大，占商品住宅銷售總量的81%，其中東區(qū)占55%、開發(fā)區(qū)占18%，由于定向開發(fā)房、團(tuán)購房的大量投放，上述兩區(qū)域純商品住宅銷售形勢較為嚴(yán)峻，本月銷量缺乏50套，僅0.62萬平方米，占商品住宅銷售總量的5.97%。一近年新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場供求表現(xiàn)跌：國家政策調(diào)控，土地供給相對減少； 房產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)，投放面積回落。供給量：起伏有升-原因 升：城市化進(jìn)程快速開展的需求城市商圈的擴(kuò)大，舊城改造帶動剛性需求生活水平提高，改善居住環(huán)境成交量：需求旺盛-原因市場的造市宣傳整體上看，供需兩旺，市場樂觀看好。新鄉(xiāng)市住宅成交量從2004年的41萬平方米，上升到2005年的80多萬平方米，2

11、006年突破100萬平方米，2006年到達(dá)120萬平方米；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也由2001年的60多家增加到140余家，從過去的一枝獨(dú)秀，到現(xiàn)在的百家爭鳴。二近年市場價(jià)格表現(xiàn)成交價(jià)格2005年銷售均價(jià)1876元/平米，目前銷售均價(jià)2214元/平米，2年漲幅18.56%，平均每年漲幅10%； 其中：多層目前均價(jià)1546元/平米，漲幅6.2%； 高層目前均價(jià)2486元/平米，漲幅23%； 別墅目前均價(jià)2659元/平米，漲幅11.3%；從整體上看，由于國家“90/70房價(jià)政策控制的逐步實(shí)施、經(jīng)濟(jì)適用房投資力度的加大，以及新鄉(xiāng)當(dāng)?shù)厥袌鰡挝患Y建房和公務(wù)員小區(qū)的影響，價(jià)格的漲幅將受到一定的抑制，漲幅表現(xiàn)不均。

12、但因需求旺盛，土地交易價(jià)格上漲，整體供給量有所減少，所以整體價(jià)格在上揚(yáng)，其中高層漲勢最高。三近年市場去化表現(xiàn)l 市場去化需求來看，多層住宅依然獨(dú)占市場鰲頭，占去化市場的64%，但市場去化面積增幅比例下降，為4.3%；l 高層住宅受市場供給的加大，市場去化面積增幅較大，約16.3%，成為市場接受的主流樓盤；整體上看，在土地資源寸土寸金的今天，節(jié)約用地、提高土地容積率的高層住宅已成為住宅市場的新趨勢，投放比例將逐年增加。但從以上的客觀數(shù)據(jù)來說，市場還是更青睞多層，對高層的抗性還比擬大，小高層也在進(jìn)一步的接受過程中。四進(jìn)駐新鄉(xiāng)的外企開發(fā)商基于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的強(qiáng)勢表現(xiàn)，全國很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍新鄉(xiāng)，

13、如金谷常州、建業(yè)鄭州、沙河深圳等外地實(shí)力開發(fā)商的入駐，世聯(lián)、洋正、金世、聯(lián)邦等營銷、咨詢公司的進(jìn)入，帶來先進(jìn)的開發(fā)理念和管理模式，對市場造成較大沖擊。本地開發(fā)商為提高自己競爭力，也在逐步提升自身經(jīng)營管理水平、加大對產(chǎn)品的研發(fā)和改良、提高對工程的整體把控能力和銷售推廣水平，整體市場開展趨向健康，競爭也會更加劇烈。三、區(qū)域樓市板塊分析詳見新鄉(xiāng)市市場調(diào)查分析一、內(nèi)城區(qū)供給量持續(xù)減少，價(jià)格將大幅提升內(nèi)城區(qū)是集文化、休閑、行政辦公、商業(yè)貿(mào)易為一體的現(xiàn)代化綜合生活區(qū)，其中800畝的大型人民公園，成為表達(dá)現(xiàn)代休閑和綠色生態(tài)概念的廣場區(qū)，綠化率將到達(dá)40以上。內(nèi)城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)目前已到達(dá)150萬平方米以上。未

14、來的內(nèi)城區(qū)將成為新鄉(xiāng)市新型現(xiàn)代化城區(qū)。 區(qū)內(nèi)最大的樓盤要數(shù)星海·假日王府、太陽城、博遠(yuǎn)·龍郡、中原·明珠花園、和維多利亞城。中原·明珠花園總面積雖達(dá)50萬以上，作為區(qū)域內(nèi)的大盤，現(xiàn)在已開發(fā)到第2期。該4個(gè)樓盤都是高層住宅為主的特大型居住區(qū)，大盤效應(yīng)非常顯著。目前區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售均價(jià)已達(dá)2700元/，主力房型面積：二房一般為110，三房在130左右。根本特質(zhì)為：a) 本區(qū)內(nèi)有成熟的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、完善的配套設(shè)施、便利的生活條件，市場認(rèn)同度最高；b) 產(chǎn)品多以高層、小高層為主， 140以上的大三房、四房占比例都較大；c) 整體樓盤品質(zhì)高、配套較完善，目前價(jià)格為25

15、00/3200/之間，整體偏高；d) 各樓盤的去化率較高，局部樓盤已經(jīng)根本售磬；e) 以后隨著拆遷本錢進(jìn)一步抬升出現(xiàn)“一升一降兩個(gè)趨勢：一是供給量持續(xù)減少，二是價(jià)格將大幅提升；f) 客戶群多為舊城改造的安置戶、城區(qū)老居民、中老年人及局部事業(yè)有成的外來務(wù)工人員；g) 隨著土地資源的日漸稀缺，高層小高層成為市場供給的主流物業(yè)形態(tài)很多，其中中小套型戶型銷售火爆；（二） 、南高新區(qū)板塊“東移南擴(kuò)的熱點(diǎn)區(qū)域，工程集中，受工業(yè)區(qū)域局限，未來開發(fā)受到較大限制1.作為新鄉(xiāng)城市“東移南擴(kuò)的熱點(diǎn)區(qū)域，工程集中，大盤眾多，且為眾多品牌開發(fā)商看好，成為前兩年開發(fā)、銷售的熱點(diǎn)版塊之一；2.但作為工業(yè)區(qū)，用地類型受到局限

16、，住宅的可持續(xù)開發(fā)受到較大限制，“大盤開發(fā)的時(shí)代不會再出現(xiàn)；3.客戶群主要來自商人、私營企業(yè)主和經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的大型企業(yè)中高層職員。（三） 東區(qū)-工程所在區(qū)域樓市分析中 心 城 區(qū)鐵西區(qū)開 發(fā) 區(qū)東區(qū) 城東新區(qū)版塊，隨著新市政府的搬遷、大學(xué)城的投入使用，本區(qū)域成新鄉(xiāng)新的開發(fā)投資、置業(yè)購房熱點(diǎn)區(qū)域；作為新鄉(xiāng)規(guī)劃最先進(jìn)、交通最快捷、環(huán)境最美、開展最快、配套設(shè)施最先進(jìn)、最適合居住的新城區(qū)，開展受到政府的重點(diǎn)扶持；可以看出政府希望通過政策引導(dǎo)，提高進(jìn)入門檻，以提升區(qū)域內(nèi)的樓盤品質(zhì)和檔次，也是更多外企大量高檔樓盤的集中開發(fā)放量、競爭更為劇烈的區(qū)域,如沙河集團(tuán)的世紀(jì)村工程、大景城工程等，另外引進(jìn)思達(dá)集團(tuán)、中

17、奧公司、偉業(yè)公司等。1、價(jià)格、供給量分析目前區(qū)域內(nèi)在售的樓盤主要集中新政府附近區(qū)域。代表性個(gè)案有世紀(jì)村、輝龍·陽光城等。由于該區(qū)域是政府規(guī)劃中城市新商圈，樓盤走勢一路被看好。目前區(qū)域物業(yè)由于“世紀(jì)村均價(jià)3200元/高檔大盤的拉升，整體區(qū)域平均單價(jià)在2800元/左右，且價(jià)格仍有攀升的勢頭。2、規(guī)模、產(chǎn)品類型區(qū)域內(nèi)將上市樓盤的規(guī)模整體上屬于中大型工程，一般總建筑面積在40萬以上，規(guī)?；_發(fā)特征明顯。這從區(qū)域今年推出的大景城、偉業(yè)·中央公園、理想城、大景城、城市旺點(diǎn)的工程信息中都可得以證實(shí)。從產(chǎn)品建筑形態(tài)上分析新建樓盤主要以板實(shí)的高層、小高層為主。由上可知，本案從工程規(guī)模跡分析，

18、較之區(qū)域內(nèi)未來上市的競爭樓盤整體上，并無明顯的優(yōu)勢。3、房型設(shè)計(jì)與其它版塊區(qū)域的樓盤一樣，目前，東區(qū)樓盤三房主力面積在130160之間，二房主力面積在100-120/之間，空間功能設(shè)計(jì)上一般都以經(jīng)濟(jì)合理為主，并充分地考慮到居家的實(shí)際功能需求。根本上做到了明廳、明衛(wèi)、明廚的“三明設(shè)計(jì)。4、建筑風(fēng)格目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤，世紀(jì)村采用新古典主義風(fēng)格，大景城等采用現(xiàn)代簡約板式風(fēng)格。通過平行分布的玻璃凸窗、陽臺的線條美感以及淺色外墻涂料勾勒出現(xiàn)代城市小區(qū)簡潔、明快的特色風(fēng)貌。5、物業(yè)管理及會所配套物業(yè)管理的品質(zhì)向來是衡量一個(gè)樓盤品位、提升產(chǎn)品附加值的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。從對目前區(qū)域在售個(gè)案的調(diào)查得知，物業(yè)管理的品

19、牌效應(yīng)已被開展商重視。特別是世紀(jì)村由于定位為高檔大盤，所以聘請了品牌物業(yè)管理公司作為小區(qū)物管，利用品牌物業(yè)管理公司提高產(chǎn)品的附加值、增強(qiáng)樓盤的市場競爭力。基于區(qū)域新建樓盤品質(zhì)的不斷提升，注意小區(qū)會所的營造已成區(qū)域物業(yè)提高產(chǎn)品競爭力不可缺少的局部。縱觀區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的主力樓盤會所內(nèi)的休閑娛樂功能規(guī)劃較為齊全，象棋牌室、桌球室、乒乓房、閱覽室、等均有設(shè)置。會所根本上以對內(nèi)效勞為主，向外開放者較少。以此豐富社區(qū)居民的休閑娛樂活動，提升整個(gè)小區(qū)的居住品質(zhì)。6、智能化安防運(yùn)用現(xiàn)代高科技技術(shù)加強(qiáng)小區(qū)的平安防范管理和方便居民生活是新鄉(xiāng)新建小區(qū)的開展趨勢，也是提升樓盤品質(zhì)不可缺少的重要組成局部。目前，區(qū)域內(nèi)的樓盤

20、普遍注重在智能化安防功能配套上的投入，整體在功能配備上相差不大，主要內(nèi)容集中為以下幾方面：1） 小區(qū)周邊紅外線報(bào)警系統(tǒng)2） 電子巡更，單元入口可視對講系統(tǒng)3） 小區(qū)重點(diǎn)部位閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)4） 小區(qū)電子公告牌和背景音樂播送系統(tǒng)5） 家庭室內(nèi)緊急求救按鈕6） 寬帶有線電視終端進(jìn)戶7、區(qū)域樓盤客源分析通過我司對區(qū)域在售樓盤的客源調(diào)查得知，目前區(qū)域內(nèi)的購房客群的來源及購置動機(jī)可簡單歸納如下： 因城市建設(shè)動遷購房的； 為改善居住條件而二次購房 看好東區(qū)高尚的生活環(huán)境和未來的價(jià)值空間； 外地來新鄉(xiāng)工作年限不長的企業(yè)白領(lǐng)結(jié)婚用房。本工程主力客戶年齡一般在30-50歲間：中小戶型面積以首次置業(yè)為主，價(jià)格因素

21、比重大、注重居室內(nèi)部空間的使用率；稍大戶型那么以二次置業(yè)為主，對居家配套條件、居家的環(huán)境品位的要求較高。 四、市場結(jié)論：前言：由前文看出，新鄉(xiāng)中心城區(qū)板快以高層物業(yè)為主，在去年下半年開始，形成較好的銷售熱潮；東南高新區(qū)板快的開發(fā)在前年到達(dá)高潮后，今年也逐漸進(jìn)入平穩(wěn)開展期； 1、 隨著新鄉(xiāng)城市東移，未來幾年內(nèi)，東區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)將成為新鄉(xiāng)樓市的主戰(zhàn)場。2004年以來的大量招標(biāo)、拍賣地塊工程的集中上市，勢必會使這些區(qū)域未來的市場競爭會變得更加劇烈。同時(shí)由于房產(chǎn)總的市場需求不斷增長的情況下，房價(jià)的上漲也會逐步上揚(yáng)；2、 新鄉(xiāng)市整體房價(jià)在2000-3200/之間，目前東區(qū)均價(jià)在2800/左右，140M2以

22、上的大房型所占比例較大；3、 隨著大景城、偉業(yè)·中央公園、等大規(guī)模樓盤的相繼推出以及其在規(guī)模上的相對優(yōu)勢，必將會對本工程所在的銷售進(jìn)度產(chǎn)生一定的競爭威脅，分流購置本工程所在區(qū)域樓盤的潛在消費(fèi)客群；5、內(nèi)城區(qū)改善居住環(huán)境、城市動遷客戶以及周邊鄰縣進(jìn)城的青年人仍將是區(qū)域房產(chǎn)消費(fèi)的主力客群；6、多層仍是區(qū)域的主流消費(fèi)習(xí)慣，小高層還在接受中，對高層的抗性還比擬大，需要一定時(shí)間的引導(dǎo)；7、節(jié)約用地、提高土地容積率的高層住宅投放比例將逐年增加，將成為市場的開展新趨勢；8、借助品牌物業(yè)管理公司形象提升產(chǎn)品附加值，撥高樓盤整體品質(zhì)形象的房產(chǎn)工程在區(qū)域樓市逐漸受市場關(guān)注；9、注重小區(qū)配套功能打造以及樓

23、盤智能化安防上，已成區(qū)域新建樓盤提高物業(yè)品質(zhì)檔次不可忽缺的重要局部；10、南北通透，凸窗、大陽臺以及餐廳和客廳相對別離的戶型設(shè)計(jì)已成區(qū)域物業(yè)戶型上的共性；11、區(qū)域樓盤目前的銷售情況整體成供需兩旺的態(tài)勢，會隨著城市的開展而繼續(xù)延續(xù)。第二局部：工程定位建議篇一、工程立地分析1、工程概況地塊地處五一路和新一街西南角，車行交通便利，通達(dá)四方，4路、55路、85路經(jīng)過工程，出行方便，周邊配套完善。二、工程SWOT分析1、工程優(yōu)勢分析 工程位于新鄉(xiāng)新區(qū)，備受政府支持，近年新區(qū)開展速度快，物業(yè)未來升值潛力較大； 工程整體體量在區(qū)域具有一定的規(guī)模優(yōu)勢，整體品質(zhì)有一定的提升空間； 地塊周邊豐富的大學(xué)教育資源、

24、行政資源經(jīng)過適當(dāng)?shù)氖枥砗罂蔀楣こ痰钠焚|(zhì)營銷和客源導(dǎo)入奠定根底； 工程緊鄰城市主干道、交通便捷，易引起買家關(guān)注，制造銷售時(shí)機(jī)，形成輻射力； 由于工程周邊高檔大盤的不斷炒作，不斷拉升房價(jià)，其營造的良好銷售氣氛，給工程的價(jià)格提升帶來了空間。2工程劣勢析 在市場普遍喜好多層、開始接受小高層、對高層抗性較大的房產(chǎn)整體消費(fèi)特征下，過多的高層及點(diǎn)式設(shè)計(jì)大大增加工程的銷售抗性。 現(xiàn)有的周邊環(huán)境，尤其是還未拆遷的農(nóng)民房，對物業(yè)的居家環(huán)境品位極為不利。 由于工程處于新區(qū)，周邊人氣不旺，配套不全，居住氣氛還未形成，地塊價(jià)值尚未被完全挖掘?？蛻糍徶锚q豫心理較強(qiáng)，一定程度上增加銷售困難； 開發(fā)商品牌目前還沒有建立一定的

25、知名度；3時(shí)機(jī)點(diǎn) 隨著新鄉(xiāng)城市化建設(shè)步伐的加快，市區(qū)人口的不斷涌入必然導(dǎo)致住宅房產(chǎn)成為新一輪市場消費(fèi)熱點(diǎn)； 市區(qū)可開發(fā)住宅地塊的有限性及現(xiàn)有物業(yè)的較高價(jià)位勢必?cái)D壓一局部客戶選擇來本區(qū)域購房； 市政府的東移及對東區(qū)開發(fā)的大力引導(dǎo)，為區(qū)域物業(yè)提供了較大的市場升值空間和更為廣泛的客戶源根底； 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的眾多大規(guī)模工程，將極大地提升本地區(qū)未來的整體環(huán)境品位。未來區(qū)域的良好居家環(huán)境勢必會吸引大局部外圍郊縣的購房者。 受國家宏觀調(diào)控政策以及下半年政府大量單位集資房、公務(wù)員小區(qū)相繼投入影響，有限的潛在客戶短期內(nèi)被嚴(yán)重分流，局部購置此類物業(yè)者觀望心態(tài)明顯，市場銷售紛紛受挫； 受區(qū)域內(nèi)大盤“大景城、“中央公園

26、、“沙河世紀(jì)村、“牧野新城等上百萬平方米的集中上市量，對本案未來的銷售形成較大的直接競爭沖擊，新一輪的價(jià)格、客戶、產(chǎn)品等方面的競爭將更加殘酷； 國家系列房產(chǎn)宏觀調(diào)控的從嚴(yán)政策雖未能壓制過熱的房產(chǎn)開發(fā)勢頭，但其后續(xù)可能出臺的更為嚴(yán)厲的政策都會增加區(qū)域房市未來的難以預(yù)測性。特別是近期銀行調(diào)高第二套房首付比例和利率，嚴(yán)格控制投資性購房行為等政策將會壓宿大量的投資需求，將使區(qū)域房價(jià)在未來1-2年內(nèi)難以有過高的上漲空間。 就新鄉(xiāng)市民而言，許多客戶對東區(qū)的認(rèn)知還需要進(jìn)步的引導(dǎo)和轉(zhuǎn)換，短時(shí)間內(nèi)難以迅速； 本區(qū)域的消費(fèi)大多數(shù)還是首選多層，針對高層的消化還存有一定的風(fēng)險(xiǎn)。小結(jié)：綜合上述分析可知，受工程過高的容積

27、率限制，工程一期在自身的規(guī)劃設(shè)計(jì)上很難較區(qū)域競爭樓盤有明顯的優(yōu)勢，甚至可以說產(chǎn)品本身上的競爭力十分有限。因此，如何同區(qū)域巨大的潛在競爭樓盤形成產(chǎn)品定位上的差異，有效區(qū)隔競爭樓盤樓盤，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品客群定位上成功突破將是本工程成功的關(guān)鍵。另外，在一期容積率較高，地塊形狀不規(guī)整的客觀事實(shí)下，以整體規(guī)劃彌補(bǔ)一期的客觀缺陷，統(tǒng)一工程一、二期的整體規(guī)劃將顯得格外重要。三、工程產(chǎn)品定位分析一、工程規(guī)劃形態(tài)定位容積率因素地塊的容積率將決定工程開發(fā)的規(guī)模和產(chǎn)品的形態(tài)?？紤]到開發(fā)商的利潤最大化與目標(biāo)銷售實(shí)現(xiàn)兩方面因素，結(jié)合我們對市場在售樓盤的深入分析。我司認(rèn)為：受本工程一期地塊形狀的限制，從樓盤快速銷售和利益最大化平

28、衡的角度考慮，一期容積率不宜過高，可控制在3.2至3.5間，整體建筑面積約在15-16萬之間。這樣，在市場正逐漸可以接受該類產(chǎn)品的前提下，以小高層為主替代多層、小高層、高層結(jié)合社區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃，在保證工程整體容積率變化不大的前提下，降低一期的銷售風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)一期快速去化和保證一、二期的連續(xù)滾動開發(fā)。也更能為工程留出更多的綠化景觀環(huán)境設(shè)計(jì)空間，提升物業(yè)整體品位。通過過上述的地塊容積率和區(qū)域樓市產(chǎn)品形態(tài)特征分析，結(jié)合地塊的形態(tài)規(guī)模和周邊環(huán)境的綜合分析，我們認(rèn)為在保證工程整體容積率不受較大損失的前提下，結(jié)合工程所在區(qū)域的市場消費(fèi)特征，我司建議工程的整體產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)定位為：以17-18F小高層產(chǎn)品產(chǎn)品為主

29、 ， 局部18F以上高層為輔和少量11-12F小高層產(chǎn)品；沿街商業(yè)以1F為主，局部1-2F定位說明 一期地塊呈不規(guī)那么的“凹字形，決定了采純高層、小高層產(chǎn)品規(guī)劃。除北面沿人民路的區(qū)域可考慮規(guī)劃為18F以上板式高層外，其余區(qū)域大部份單元只能規(guī)劃呈點(diǎn)式排列。由于一期的容積率既不宜過高也不能太低，房型設(shè)計(jì)上又不能過分地追求一梯多戶，這就決定了整體的建筑面積有限，必然通二期的17-18F小高層來加以整體平衡 工程南側(cè)和東側(cè)新四街規(guī)劃為主要商業(yè)街區(qū)，充分利用南側(cè)繁榮大學(xué)城價(jià)值和市政綠化帶來的人流參考見商業(yè)業(yè)態(tài)圖； 對于如此規(guī)模的工程，在保證合理的容積率的前提下，要防止產(chǎn)品形態(tài)設(shè)計(jì)上過于單一或落后。增加建

30、筑層次感和天際線的流暢之美難，綜合考慮市場認(rèn)同度高的板式和相對落后的點(diǎn)式地塊形狀和容積率限制建筑的有機(jī)融合； 東側(cè)由于正對一條自然河流景觀帶，可以設(shè)計(jì)較高樓層來增加視覺景觀效應(yīng)； 一期地塊的容積率通過北面高層調(diào)整，使整體不受太大損失。二工程市場定位 基于上述工程的產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)定位，結(jié)合區(qū)域市場的巨大潛在供給量，從錯(cuò)位競爭，躲避市場正面競爭沖擊，擴(kuò)大目標(biāo)客群范圍，實(shí)現(xiàn)快速銷售考慮，我司建議將工程一期產(chǎn)品定位為： 市政府旁、大學(xué)城正對面，擁有完善商業(yè)配套和公園景觀的大型、中檔品質(zhì)社區(qū)定位詮釋：1、 市政府旁突出工程未來的地段價(jià)值優(yōu)勢，給目標(biāo)客戶以較大的聯(lián)想空間2、 大學(xué)城對面暗示工程潛在的教育和人

31、文環(huán)境優(yōu)勢3、 完善商業(yè)配套點(diǎn)名工程自身的商業(yè)配套優(yōu)勢，化解了區(qū)域目前商業(yè)配套薄弱的劣勢4、 公園景觀道出了工程外部的景觀和空氣環(huán)境，增加工程附加值5、 大型顯示工程的規(guī)模化6、 中檔品質(zhì)擴(kuò)大工程客群范圍，防止走高檔定位路線而使客群范圍過于狹窄，不利于工程的快速去化，淹沒在周邊競爭樓盤中； 另 外，產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)定位中過多的點(diǎn)式建筑結(jié)構(gòu)和一期綠化面積根本沒有的客觀條件也直接限制了產(chǎn)品過高的定位。三工程客群定位1內(nèi)城區(qū)改善居住環(huán)境私營業(yè),事業(yè)單位人員、客戶來源局部動遷戶外地進(jìn)城的有實(shí)力的青年人群體本地區(qū)中小型企業(yè)中層管理者,技術(shù)人員2、購置動機(jī) ² 因城市建設(shè)動遷購房的；² 為

32、改善居住條件而二次購房；² 看好東區(qū)高尚的生活環(huán)境和未來的價(jià)值空間；² 外地來新鄉(xiāng)工作年限不長的企業(yè)白領(lǐng)結(jié)婚用房。3、客戶特征本工程主力客戶年齡一般在30-50歲間：中小戶型面積以首次置業(yè)為主，價(jià)格因素比重大、居室內(nèi)部空間的使用率；稍大戶型那么以二次置業(yè)為主，對居家配套條件、居家的環(huán)境品位的要求較高。 四工程價(jià)格定位建議綜合本報(bào)告的市場競爭樓盤價(jià)格和產(chǎn)品特征分析，結(jié)合本工程的產(chǎn)品規(guī)劃和市場定位，考慮到整個(gè)區(qū)域龐大的市場供給量和貴司實(shí)現(xiàn)工程一期快速回籠資金的目標(biāo)需求，我司建議工程一期上市時(shí)的平均售價(jià)可定位在：2400-2500元/平方米之間實(shí)行一房一價(jià)，采取低開高走的策略，通

33、過房型面積控制，以相對的低總價(jià)優(yōu)勢短期內(nèi)迅速聚斂人氣，迅速引爆市場，帶動后續(xù)物業(yè)去化，搶占市場份額，為后期價(jià)位的逐步走高預(yù)留彈性空間。四、工程產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一整體規(guī)劃布局建議1、控制整體容積率，統(tǒng)一平面規(guī)劃布局由于工程一期原規(guī)劃的容積率較高，導(dǎo)致“點(diǎn)式碟狀小高層過多，房型采光和內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)很難控制，與市場上的客戶需求嚴(yán)重背離，如按此規(guī)劃設(shè)計(jì)，片面追求容積率，勢必會導(dǎo)致銷售風(fēng)險(xiǎn)增大，最終難以實(shí)現(xiàn)快速去化。因此，我司建議在一、二期規(guī)劃統(tǒng)籌考慮的前提下適當(dāng)降低一期容積率。具體為：工程整體容積率控制在3.2-3.4之間，總建筑面積控制在35萬以下，一期容積率控制在3.5以下，總建筑面積控制在15-1

34、6萬間。以保證工程“點(diǎn)式即一個(gè)單元的板式建筑局部在戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上與市場上的板式建筑無太大區(qū)別。工程整體規(guī)劃上以17-18F的板式、點(diǎn)式“小高層為主，局部以板式高層平衡整體容積率。工程一期：南側(cè)和西側(cè)以17-18F的點(diǎn)式“小高層為主，層數(shù)要適當(dāng)變化；北面以18F以上板式高層為主，層數(shù)可靈活控制。 使得南北各單體通過層數(shù)的差異，整體天際線賦予變化。臨近南側(cè)的第二排建筑建議仍采用11-12F的板式小高層。工程二期：建議整體以17-18F的板式小高層為主，通過南北向的圍合設(shè)計(jì)，與原規(guī)劃的“十景觀綠化融為一體。2、 整體景觀平面規(guī)劃建議考慮集中組團(tuán)綠化，以及視覺景觀空間延伸最大化。建議小區(qū)內(nèi)部主景觀道路

35、成呈南北向“S形延伸，自南向北通過不同的三個(gè)景觀接點(diǎn)設(shè)置，形成步移景異的景觀視覺效果；與東西向的主干道形成“十”字型布局。中央景觀帶附近建筑單體東西端頭可挑空一層，提高綠化面積和層次感和視覺上的延續(xù)性。3、 人行和車流動線設(shè)計(jì)建議小區(qū)內(nèi)部外圍采用循環(huán)車流道路設(shè)計(jì)，并設(shè)置通向每一組團(tuán)建筑的盡段道路和盤旋區(qū)；在工程二期內(nèi)設(shè)地下集中停車位，在滿足車位規(guī)劃要求的前提下，盡量減少地面停車數(shù)量。南側(cè)金穗大道和西側(cè)濱河區(qū)域新四街側(cè)充分利用繁榮大學(xué)城價(jià)值設(shè)為商業(yè)主要街道。并將新四街一側(cè)的出入口設(shè)為小區(qū)人行和車流主出入口如果二期規(guī)劃允許，最好將車輛主出入口設(shè)在與本出入口對稱的新中大道一側(cè)，實(shí)現(xiàn)人車出入的徹底分流

36、，南北側(cè)的出入口維持原狀； 二、建筑風(fēng)格定位建議建議本工程采用現(xiàn)代風(fēng)格。產(chǎn)品采用差異化的外立面打造簡潔、沉穩(wěn)、大氣的現(xiàn)代感的特色風(fēng)格，通過大幅的陽臺、凸窗、勾勒出整體外立面的效果，彰顯整個(gè)建筑物風(fēng)情；注意建筑頂部的細(xì)節(jié)話處理來提升工程整體品質(zhì)檔次，增加建筑層次感和流暢之視覺美。三建筑底層和商業(yè)街的建議建議中央景觀帶或組團(tuán)景觀區(qū)的局部底層單元可考慮做成底層復(fù)式的產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品戶型種類，增加賣點(diǎn)與檔次；考慮到底層商業(yè)的大進(jìn)深，建議南側(cè)商業(yè)街底層商業(yè)設(shè)為一層、效勞外圍大學(xué)城，沿新四街商業(yè)可局部設(shè)為兩層，底層進(jìn)行內(nèi)外分割，內(nèi)鋪以社區(qū)生活效勞配套定位。四房型設(shè)計(jì)和戶型配比建議Ø 基于整個(gè)住宅消

37、費(fèi)特征，合理地控制房型面積，壓縮總價(jià)范圍,形成與周邊樓盤的錯(cuò)位競爭仍將是本案成功銷售的關(guān)鍵，建議戶型設(shè)計(jì)及配比方下：1、板式戶型A：適用于12F或以下的一梯三戶板式小高層房型B：適用于14F以上的小高層、高層產(chǎn)品的二梯三戶板式房型示意圖2、點(diǎn)式戶型示意圖 適用于12-18F的小高層點(diǎn)式戶型 適用于12F以下的點(diǎn)式小高層3、戶型配比建議房型面積范圍所占比例二房90平方米35%小三房110-120平方米50%大三房130平方米10%四房或復(fù)式140平方米以上10% 五、物業(yè)硬件配套建議泛會所考慮本案是一個(gè)總建筑面積接近35萬平方米的小區(qū)，為了提升工程的檔次及滿足小區(qū)居民的生活所需，所以建議工程增設(shè)

38、小區(qū)會所。鑒于工程一期居住區(qū)為普通公寓住宅，臨街底商根本能夠滿足住戶需求，但是為了考慮購房客戶群體的實(shí)際需求，提升產(chǎn)品附加值，提供與之相匹配的配套設(shè)施，建議建設(shè)工程泛會所。泛會所的位置可考慮設(shè)置在新四街一側(cè)的局部二層商業(yè)裙房內(nèi)部。泛會所配套內(nèi)容：茶吧、咖啡吧、網(wǎng)吧等；健身房、美容瘦身中心/SPA館等；桌球室、乒乓球房、棋牌室等；六物業(yè)管理效勞內(nèi)容建議1、物業(yè)管理公司對于本案的物業(yè)管理，我司建議：提供明顯優(yōu)于周邊工程的高性價(jià)比的物業(yè)管理，這將會成為本案的一個(gè)銷售亮點(diǎn)，具有很強(qiáng)的市場競爭力。為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的高性價(jià)比、物超所值，增加產(chǎn)品賣點(diǎn)，我司建議貴司可采取委托知名物業(yè)管理公司作前期參謀，以當(dāng)?shù)?/p>

39、有一定實(shí)力的物業(yè)公司進(jìn)行實(shí)際管理的方式提升工程物業(yè)管理的品牌效應(yīng)。2、物業(yè)增值效勞通過良好的物業(yè)管理效勞提升物業(yè)產(chǎn)品之外的價(jià)值，主旨就是“創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活；以 “管理亦是效勞，管理創(chuàng)造價(jià)值的效勞理念，樹立良好的市場口碑，形成工程自身獨(dú)特的競爭力。建議物業(yè)公司可局部有嘗提供以下效勞內(nèi)容：定期的社區(qū)聯(lián)誼活動組織、代叫出租車代訂閱書報(bào)、機(jī)票、代叫速遞代定鮮花、蛋糕另外，由于目前工程所在區(qū)域的到市區(qū)和周邊場區(qū)的交通極為不便，建議工程在物業(yè)效勞上可開通直達(dá)市區(qū)和周邊場區(qū)的定點(diǎn)社區(qū)巴士，以效勞社區(qū)業(yè)主為主，通過適當(dāng)?shù)氖杖≠M(fèi)用和開發(fā)公司的貼補(bǔ)維持社區(qū)巴士的正常運(yùn)營。這將又是工程的一大亮點(diǎn)。七、智能化安防建議l

40、紅外線周界報(bào)警，電子巡更系統(tǒng)l 住宅單元可視對講系統(tǒng)l 室內(nèi)預(yù)警緊急防范系統(tǒng)呼救按鈕l 三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)等設(shè)備l 寬帶數(shù)據(jù)接入網(wǎng)，小區(qū)電子廣告牌l 小區(qū)緊急播送與背景音樂系統(tǒng)l 垃圾分類收集l 車輛出入、單元入口等都采用IC卡門禁系統(tǒng)l 其它注：待本案規(guī)劃方案正式出爐后，我司將與貴司共同完善產(chǎn)品，力求在銷售及開發(fā)之前，便令產(chǎn)品本身具備更強(qiáng)勁的市場競爭力。三、客戶購置習(xí)慣分析：作為一個(gè)開展中的內(nèi)地中等城市，新鄉(xiāng)客戶所表現(xiàn)出來的購置習(xí)慣和背景、上海等國際化大都市是完全不一樣。A、買房置業(yè)首選地段交通：一貫看重城市核心區(qū)或交通便捷區(qū)域，對郊區(qū)化居住模式難以理解；B、淳樸民風(fēng)在買房方面的表達(dá)：比擬相信

41、廣告宣傳、常規(guī)營銷手段一般會比擬有效；容易跟風(fēng)購置；受周邊親戚朋友等社交圈影響較大；法律維權(quán)意識較為淡?。籆、由于本地的傳統(tǒng)文化深厚，反而對現(xiàn)代西式居住文化較為鐘情：一般鐘情于高塔帶電梯建筑，而對多層板樓那么感覺普通；鐘情西式古典主義建筑風(fēng)格，感覺氣派有面子。D、喜歡盡量現(xiàn)金購置，而盡量防止按揭貸款購置，對未來消費(fèi)信心不強(qiáng)。第一章、工程簡介及主要結(jié)論：1、本工程位于新鄉(xiāng)市南京路，緊鄰新鄉(xiāng)銀監(jiān)局，與富饒新城隔路相望。2、本工程規(guī)劃用地總面積為24773.565平米，其中凈用地面積15173平米，整個(gè)地形呈鍥型。該工程用地屬于較好的建筑用地。4、 本工程產(chǎn)品定位：中高檔商住綜合物業(yè) 5、 目標(biāo)人群

42、 ：第一目標(biāo)人群：新鄉(xiāng)市成功企業(yè)主、私營業(yè)主；第二目標(biāo)人群：政府公務(wù)員、公司白領(lǐng)； 第三目標(biāo)人群： 新鄉(xiāng)下屬縣市高端人群7、主要技術(shù)指標(biāo)為：用地凈面積：15173 平米建筑面積：44767住宅面積：平米商業(yè)面積：7600平米占地面積：4614容積率：2.95建筑密度：30%綠地率：50% 8、主要費(fèi)用預(yù)算：施工費(fèi)用預(yù)算為1080元平米； 辦公和營銷綜合費(fèi)用按照100元平米；規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及景觀設(shè)計(jì)35元平米；9、銷售價(jià)格：公寓售價(jià)按2000元平米，商業(yè)售價(jià)按7000元平米計(jì)算。項(xiàng) 目金 額備 注營業(yè)收入萬元743337167×2000公寓304076002×8000商業(yè)

43、兩層合賣商業(yè)10473合計(jì)總 成 本萬元57431283×44767每平方米綜合本錢元/平方米1283元其中：行政性收費(fèi)60、土地223、勘測10、設(shè)計(jì)30、建安850、道路20、綠化10、辦公及廣告銷售80其中：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加萬元 5761.0473*5.5576所得稅前利潤萬元4154所得稅后利潤萬元 2783所得稅率按：33投資利潤率%48 基于以上根本結(jié)論，此工程地塊具有較好的開發(fā)經(jīng)營前景。 第三節(jié)、 工程根本籌劃思路一、整體營銷思路：綜合市場定位、客戶定位等方面研究以及對市場競爭環(huán)境的總體認(rèn)識，萬眾認(rèn)為在工程開發(fā)和營銷過程中應(yīng)遵循如下總體思路：走差異化的路線，以

44、中小戶型產(chǎn)品特征和時(shí)尚文化取勝，強(qiáng)力突擊市場，快速營銷我們需要做到最小風(fēng)險(xiǎn)的條件下開發(fā)利潤的最大化，同時(shí)兼顧開發(fā)商的品牌塑造與傳播，這恰恰需要一場真正的營銷，它不僅依托于本案具有競爭力的產(chǎn)品，便利的交通及完善的配套資源等優(yōu)勢，更依靠的是真心誠意、全心全意的對待目標(biāo)客戶，開發(fā)商可持續(xù)開展、品牌塑造與傳播的戰(zhàn)略開展思路。當(dāng)然，我們需要做出更多一份努力，以換取客戶對本案的認(rèn)可！二、工程根本定位：新鄉(xiāng)新城區(qū)地標(biāo)性建筑；新鄉(xiāng)首席澳洲風(fēng)情高檔居住區(qū)；新鄉(xiāng)首個(gè)面向中青年人群的主題社區(qū)1、以原汁原味的“澳洲文化在區(qū)別于目前新鄉(xiāng)較為混雜的社區(qū)文化，給人一種耳目一新的感覺。2、新鄉(xiāng)目前尚缺少中小戶型產(chǎn)品，面向中青

45、年人群的主題社區(qū)更是市場空白。而根據(jù)一般的房地產(chǎn)開展規(guī)律，戶型由大變小將是未來幾年的市場開展趨勢，本工程能占據(jù)市場先機(jī)！三、整體銷售策略萬眾認(rèn)為，如上營銷策略的順利實(shí)施，可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品為客戶量身訂做的開發(fā)思路，最大限度的挖掘潛在客戶。通過建立暢通的客戶溝通渠道，實(shí)現(xiàn)較高的客戶滿意度與忠誠度，從而打造出本案營銷的又一利器“口碑營銷。第四節(jié)、 規(guī)劃要求建議書由于本工程地處新鄉(xiāng)市最重要的城市主干道五一路，交通便捷，周邊環(huán)境景觀良好，緊鄰市政景觀廣場，具有建設(shè)高檔物業(yè)的根本條件。同時(shí)，本工程對面之“富饒新城在當(dāng)?shù)貙俅蟊P開發(fā)，價(jià)格低，在新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場將占有舉足輕重的位置，因此，本工程需防止與“富饒新城的直

46、接競爭，打造出適合本地塊的個(gè)性化產(chǎn)品，提出本工程的規(guī)劃建議：一、 道路規(guī)劃：社區(qū)內(nèi)一級道路為雙向兩車道，寬6米左右；二級道路為碎石人形道，方便業(yè)主小區(qū)內(nèi)休閑娛樂。二、 戶型建議：1、 以三房二廳為主力戶型，面積為150160平米，比例約為60；2、 300平米大戶型為豪華復(fù)式、空中花園，比例約為5；3、 60100平米為一居、二居、大一居戶型，比例約為35五客戶群小結(jié)個(gè)體私營老板，外地人較多，學(xué)歷偏低，多無購房經(jīng)歷，個(gè)人月收入約1600元，家庭年收入接近5萬元，家庭現(xiàn)有可支配資金約6萬元，對工程商鋪需求較大，住宅方面，約4成愿意在本工程購房，可接受單價(jià)約為1600元，總價(jià)約為17萬元。企事業(yè)普

47、通員工，學(xué)歷較高，約4成半有購房經(jīng)歷，個(gè)人月收入約1200元，家庭年收入約3.8萬元，家庭現(xiàn)有可支配資金約5萬元，對工程住宅需求方面，約3成愿意在本工程購房，可接受單價(jià)約為1500元，總價(jià)約為15萬元。企事業(yè)中高層，屬高學(xué)歷群體，多有購房經(jīng)歷，個(gè)人月收入約2200元，家庭年收入接近5萬元，家庭現(xiàn)有可支配資金約7萬元，對工程住宅需求方面，約3成愿意在本工程購房，可接受單價(jià)約為1700元，總價(jià)約為19萬元。政府公務(wù)員，屬高學(xué)歷群體，多有購房經(jīng)歷，個(gè)人月收入約1500元，家庭年收入約5萬元，家庭現(xiàn)有可支配資金約8萬元，對工程住宅需求方面，約5成愿意在本工程購房，可接受單價(jià)約為1800元，總價(jià)約為21

48、萬元。當(dāng)?shù)剞r(nóng)村居民，學(xué)歷偏低，約4成半有購房經(jīng)歷，個(gè)人月收入約1000元，家庭年收入約3.5萬元，家庭現(xiàn)有可支配資金約4萬元，對工程住宅需求較小，只有約2成的人愿意在本工程購房，可接受單價(jià)約為1500元，總價(jià)約為15萬元。六商鋪需求與住宅需求的相關(guān)分析從市民居住情況看，前幾年，通過單位集資建房、分房或購置普通商品房，新鄉(xiāng)市相當(dāng)一局部企事業(yè)單位職員和公務(wù)員擁有12套房，這類小區(qū)品質(zhì)普遍不好，環(huán)境綠化簡單，房型設(shè)計(jì)不夠科學(xué)合理，建筑密度過大，多用于投資保值。而一些做生意的富裕階層，他們的一些居住需求在新鄉(xiāng)得不到滿足，其中一些已經(jīng)到鄭州置業(yè)，但仍有相當(dāng)一批人的居住需求沒有得到最終的釋放。高檔商品住宅

49、客戶群以私企老板、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的個(gè)體工商戶為主，他們主要選擇的居住區(qū)域多為環(huán)境綠化優(yōu)美、配套設(shè)施優(yōu)越完善、物業(yè)管理效勞舒適平安、室內(nèi)面積較大、且功能空間豐富的高尚住宅社區(qū)。一個(gè)三線城市的產(chǎn)品建議工程產(chǎn)品建議一、客戶需求分析多年的銷售經(jīng)驗(yàn)，我們清醒地注意到房地產(chǎn)銷售并不能靠某一賣點(diǎn)環(huán)境，而應(yīng)該建立在工程的整體品質(zhì)上。 首先，買家在購房過程中除了對戶型、面積、價(jià)格、重點(diǎn)通風(fēng)采光等諸多因素均者慮很多以外，鑒于本工程所處位置的特殊性和周邊配套的完善程度故對物業(yè)管理等效勞考慮也很細(xì)致。 客戶在購房過程中對樓盤的規(guī)劃、樓盤交付后，小區(qū)和周圍環(huán)境的施工到位非常重視。對于工程建設(shè)各方面條件不很成熟的情況下，是會嚴(yán)重影響客戶的購置欲。 再者，買家在購房過程中對工程進(jìn)度和能如期交房非常關(guān)注，因?yàn)檫@是關(guān)系到開展商的實(shí)力和對消費(fèi)者的負(fù)責(zé)問題。 故此，在工程的整體操作過程中，我們應(yīng)采取成熟且注重實(shí)效的市場運(yùn)做手法先賣環(huán)境、先賣建筑。先賣環(huán)境，就是工程施工時(shí)，先