上?？禈蚴袌?chǎng)總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)調(diào)研分析報(bào)告

1、1 / 48此次調(diào)研的目的是為康橋總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)的建筑規(guī)劃、 項(xiàng)目功能定位、 目標(biāo)消 費(fèi)群提供一些切實(shí)可行的參考依據(jù)。 本項(xiàng)目的整體定位是： 工業(yè)園內(nèi)部的總部經(jīng) 濟(jì)園區(qū)。這一概念的工業(yè)區(qū)發(fā)展模式目前在國(guó)內(nèi)可參考的案例十分有限， 因此在 規(guī)劃設(shè)計(jì)、 引進(jìn)產(chǎn)業(yè)、形象定位以及操作模式上都還處于摸索階段。 本次調(diào)研的 主要內(nèi)容涉及： 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、 上海市各大工業(yè)園區(qū)概覽、 上海市工業(yè)用房 及寫字樓市場(chǎng)行情、總部經(jīng)濟(jì)概念、可借鑒案例分析、項(xiàng)目 SWOT 分析、引進(jìn) 企業(yè)分析等。我司相信， 通過(guò)我司對(duì)本項(xiàng)目客觀、 科學(xué)的分析與論證， 必能合理制定本項(xiàng) 目可行性發(fā)展方向， 充分挖掘和發(fā)揮項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)資源，

2、 實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益 和社會(huì)效益的最大化。2 / 48上?？禈蚩偛拷?jīng)濟(jì)園區(qū)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 48 頁(yè)康橋總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一章宏觀環(huán)境分析1.1 國(guó)家總體宏觀經(jīng)濟(jì)圖 1:歷年國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2004 年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 136515 億元，比上年增長(zhǎng) 9.5%,在國(guó)際上排名第 七。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 20744 億元，增長(zhǎng) 6.3%;第二產(chǎn)業(yè)增加值 72387 億 元，增長(zhǎng)11.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值 43384 億元，增長(zhǎng) 8.3%。第二、第三產(chǎn)業(yè)增 加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為 53.02%53.02%和 31.78%31.78%。全年工業(yè)增加值 62815 億元，比上年增長(zhǎng) 1

3、1.5%，其中規(guī)模以上工業(yè)增長(zhǎng) 16.7%,增速比上年略有回落。在規(guī)模以上工業(yè)增加值中，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)增 長(zhǎng) 14.2%；重工業(yè)增長(zhǎng) 18.2%，輕工業(yè)增長(zhǎng) 14.7%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達(dá) 到 98.1%。工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額11342 億元，首次突破 1 萬(wàn)億元，增長(zhǎng) 38.1%。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到 70073 億元，比上年增長(zhǎng) 25.8%。其中，城鎮(zhèn) 固定資產(chǎn)投資 58620 億元，增長(zhǎng) 27.6%;農(nóng)村增長(zhǎng) 17.4%。投資結(jié)構(gòu)有所改善。 第一產(chǎn)業(yè)投資由上年下降19.6%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng) 20.3%;第二、三產(chǎn)業(yè)投資分別增長(zhǎng)38.3%和 21.6%1。1.2 上海市宏

4、觀經(jīng)濟(jì)概況圖 2:上海市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2004 年上海市全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP） 7450.27 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 13.6%。全年第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 96.71 億元，比上年下降 5%;第 二產(chǎn)業(yè)1資料來(lái)源：2005 年 1 月 25 日，國(guó)務(wù)院新聞辦舉行新聞發(fā)布會(huì)3 / 48實(shí)現(xiàn)增加值 3788.22 億元，比上年增長(zhǎng) 14.9%;第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，全年 第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 3565.34 億元，增長(zhǎng) 12.9%。第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市 生產(chǎn)總值的比重分別為 50.8%50.8%和 47.9%47.9%。2004 年全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 3084.66 億元，

5、比上年增長(zhǎng) 25.8%。第 一產(chǎn)業(yè)投資 5.28 億元，比上年增長(zhǎng) 26.3%;第二產(chǎn)業(yè)投資 1010.25 億元，增長(zhǎng) 25.2%，其中工業(yè)投資 1001.2 億元，增長(zhǎng) 25.1%;第三產(chǎn)業(yè)投資 2069.13 億元， 增長(zhǎng) 26.1%。三次產(chǎn)業(yè)的投資比例為 0.2:32.7:67.12。工業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值繼續(xù)上升全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 3492.89 億元，比上年增長(zhǎng) 16.1%，其中規(guī)模以上工業(yè) 增加值 3427.04 億元，增長(zhǎng) 19%。在規(guī)模以上工業(yè)增加值中，輕工業(yè)增加值 990.14 億元，增長(zhǎng) 18.8%； 重工業(yè)增加值 2436.9 億元， 增長(zhǎng) 19.1%。 全年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 到

6、14017.51億元，比上年增長(zhǎng) 20.3%，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 12885.01 億元， 增長(zhǎng) 20.4%。企業(yè)綜合效益改善，利潤(rùn)增長(zhǎng)工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)銷銜接良好，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)改善。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn) 品銷售率達(dá)到 99.1%。全年工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為202.79，比上年提高11.53 點(diǎn)。工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)首次突破 10001000 億元，達(dá)到 1003.481003.48 億元，比上年增 長(zhǎng)23.6%23.6% ;實(shí)現(xiàn)稅金 538.23 億元，增長(zhǎng) 2.9%。其中，國(guó)有及國(guó)有控股工業(yè)企業(yè) 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)583.73 億元， 增長(zhǎng) 22%， 占工業(yè)利潤(rùn)總額的 58.2%； 實(shí)現(xiàn)稅金 37

7、8.19 億元， 增長(zhǎng) 6.4%，占工業(yè)稅金總額的 70.3%。區(qū)縣經(jīng)濟(jì)突出，工業(yè)園貢獻(xiàn)加大區(qū)縣工業(yè)多元驅(qū)動(dòng)效應(yīng)不斷增強(qiáng)， 工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)能級(jí)不斷提升。在全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值中，區(qū)縣工業(yè)總產(chǎn)值6832.86 億元，比上年增長(zhǎng) 30.6%，高出全市工業(yè)平均增幅 10.2 個(gè)百分點(diǎn)。區(qū)縣工業(yè)總產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的 比重達(dá)到 53%，比上年提高 4.5 個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng) 15.1 個(gè)百分點(diǎn)。全年“1+3+9”工業(yè)園區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值 5760.16 億元，比上年增長(zhǎng) 24.6%，其中九個(gè)市級(jí)工業(yè)園區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值995.53 億元，增長(zhǎng) 15.3%。產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，

8、重點(diǎn)行業(yè)增長(zhǎng)較快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加快調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)。全年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)總 產(chǎn)值3947.78 億元，比上年增長(zhǎng) 39.9%，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到 28.2%, 比上年提2資料來(lái)源：2004 年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)4 / 48高 1.7 個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)生產(chǎn)的行業(yè)集聚效應(yīng)增強(qiáng)，重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)在全市 工業(yè)中的主體地位進(jìn)一步鞏固。電子信息產(chǎn)品制造業(yè)、汽車制造業(yè)、石油化工及 精細(xì)化工制造業(yè)、精品鋼材制造業(yè)、成套設(shè)備制造業(yè)、生物醫(yī)藥制造業(yè)等六個(gè)重 點(diǎn)發(fā)展的行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 8323.8 億元，比上年增長(zhǎng) 23.9%，拉動(dòng)全市工業(yè)增 長(zhǎng) 14.8 個(gè)百分點(diǎn)，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)

9、值的比重達(dá)到 64.6%,其新增產(chǎn)值占 全市規(guī)模以上工業(yè)新增產(chǎn)值的比重達(dá)到70.5%。1.3 南匯區(qū)經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)圖 3:歷年南匯區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況2004 年全年完成生產(chǎn)總值 232.8 億元，同比增長(zhǎng) 21.9%（扣除物價(jià)因素，可 比增長(zhǎng) 16.8%）；完成財(cái)政收入 45.9 億元，同比增長(zhǎng) 24.2%，其中地方財(cái)政收入 26.1億元，同比增長(zhǎng) 38.4%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 207.6 億元，同比增長(zhǎng) 32.1%；工業(yè)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)揮重要作用并保持快速增長(zhǎng)。 2004 年全年完成工業(yè)總產(chǎn)值 585.35 / 48億元，同比增長(zhǎng) 23.6%。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)品銷售收入 327.1

10、億元，同比增長(zhǎng) 32.4；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 16.6 億，同比增長(zhǎng) 29；利稅 26 億元， 同比增長(zhǎng)24.4。三產(chǎn)和消費(fèi)增速加快。 2004 年全年第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到 79.6 億元，可比增 長(zhǎng)16.6%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 98.2 億元，同比增長(zhǎng) 24.8%。綜述： 20042004 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快速度的增長(zhǎng)，而上海市作為全國(guó)重要的 經(jīng)濟(jì)中心，其經(jīng)濟(jì)也維持了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，南匯區(qū)位于上海市郊區(qū)，其各方 面的發(fā)展雖然不如市中心各區(qū)域發(fā)展迅速，但是南匯擁有良好的自然景觀資源、 便利的交通網(wǎng)絡(luò)、低廉的地價(jià)、一定規(guī)模的工業(yè)發(fā)展水平以及臨港新城的發(fā)展 規(guī)劃，從這些角度來(lái)看，南匯具有開發(fā)總部經(jīng)濟(jì)園

11、的基本條件。6 / 48第二章 上海市工業(yè)園&商務(wù)區(qū)發(fā)展情況總部經(jīng)濟(jì)在我國(guó)已經(jīng)有所發(fā)展，但是正式提出“總部經(jīng)濟(jì)”的概念是在北京 豐臺(tái)“總部基地”建成之后。國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)在一個(gè)國(guó)家或城市成立總部可 能有多種選擇，比較常見的是：在 CBD 中心商務(wù)區(qū)租賃或者購(gòu)買高級(jí)寫字樓； 在工業(yè)區(qū)內(nèi)購(gòu)置土地自建廠房及辦公樓。目前我國(guó)在城市邊緣規(guī)劃商務(wù)花園以吸 引企業(yè)總部集中入駐的案例較少，而這種形式在國(guó)外已經(jīng)發(fā)展得較為成熟， 而且 正日益成為眾多行業(yè)選擇辦公環(huán)境的首選。本項(xiàng)目位于上海市城鄉(xiāng)接合部一一康橋工業(yè)區(qū)內(nèi)，由于我們的最終目標(biāo)是在康橋工業(yè)園內(nèi)建成一座商務(wù)花園以吸引國(guó)內(nèi)、 外企業(yè)總部入駐，因此我們

12、有必要 對(duì)上海市工業(yè)園區(qū)的發(fā)展情況、工業(yè)區(qū)工業(yè)用房以及中心商務(wù)區(qū)辦公樓的供需情 況作一個(gè)了解，以便我們分析所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和確定將來(lái)的顧客群。2.1 上海市現(xiàn)代工業(yè)園概況2.1.1 主要經(jīng)濟(jì)園區(qū)分布上海市規(guī)劃了 “1+3+9”工業(yè)園發(fā)展規(guī)劃3,康橋工業(yè)區(qū)屬于市級(jí)工業(yè)園區(qū)， 因此在規(guī)模、知名度以及受重視程度上可能弱于漕河涇、閔行、松江等工業(yè)區(qū)。311是指浦東新區(qū)，33是指三個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)-漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)、閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和上海松江 岀口加工區(qū)；99是指九個(gè)市級(jí)工業(yè)園區(qū)-莘莊、寶山、嘉定、康橋、松江、奉浦（上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)） 金山嘴、青浦和崇明。7 / 48圖 4:上海市主要工業(yè)園分布M

13、ODERNDA D|ZINDUSTRIALrrMi從工業(yè)區(qū)的地理分布來(lái)看，浦東和閔行是工業(yè)區(qū)分布最多的兩個(gè)區(qū)域,3-4 個(gè)工業(yè)園區(qū)，其他區(qū)（縣）基本上各有 1 個(gè)工業(yè)區(qū)。2.1.2 各大工業(yè)園主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特色青通工業(yè)園區(qū)蕭河測(cè)|興、技來(lái)并崑區(qū)各有心總定工業(yè)區(qū)萍高悔保稅區(qū)L寶山城閔矗濟(jì)技末開發(fā)拯mt綜合開發(fā)送、窯橋出口肚工國(guó)張科技園區(qū)心康橋述區(qū)季莘ai虹松or區(qū)賞竹種綢區(qū)8 / 48表 1:上海市各工業(yè)園區(qū)主要主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分布園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)張江高科技園區(qū)微電子、軟件開發(fā)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、銀行卡產(chǎn)業(yè)等金橋出口加工區(qū)電子信息、汽車及零部件、現(xiàn)代家電業(yè)、新材料、食品、醫(yī)藥產(chǎn)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展微電子、光電

14、子、計(jì)算機(jī)及軟件、新材料、生物醫(yī)藥等閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)軌道交通等機(jī)電設(shè)備、生物基因制藥和食品加工制造業(yè)上海化學(xué)工業(yè)區(qū)石油化工、精細(xì)化工、化工新材料臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)汽車、重大和中型設(shè)備制造業(yè)及出口加工嘉定工業(yè)區(qū)汽車零部件以及光電子信息、環(huán)保設(shè)備青浦工業(yè)區(qū)生物醫(yī)藥、現(xiàn)代紡織及新材料、精密機(jī)械、電子信息、出口加工松江工業(yè)區(qū)電子信息、新型材料、生物醫(yī)藥、食品及保健品、精細(xì)化工莘莊工業(yè)區(qū)電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、電子及通訊設(shè)備制造業(yè)、新型材料及加上海市綜合工業(yè)開發(fā)區(qū)通訊設(shè)備制造、機(jī)械裝備、輸配電設(shè)備、生物醫(yī)藥及中草藥寶山工業(yè)區(qū)金屬材料、有機(jī)材料及復(fù)合材料等鋼鐵延伸加工業(yè)康橋工業(yè)區(qū)汽車零部件、新型建筑材料、紡織工業(yè)

15、金山工業(yè)區(qū)化學(xué)制品業(yè)及精細(xì)化工、電氣機(jī)械和器材制造業(yè)、建筑材料制造崇明工業(yè)園區(qū)食品制造業(yè)和船舶修造業(yè)星火開發(fā)區(qū)精細(xì)化工、造紙、生物醫(yī)藥、建筑材料紫竹科技園微電子、光電子、數(shù)字技術(shù)、軟件技術(shù)、新材料和研發(fā)培訓(xùn)從各大工業(yè)園的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分布來(lái)看，有的工業(yè)區(qū)如漕河涇、張江、嘉定、金 山、紫竹科技園等都形成了一定的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)；而松江、青浦、康橋、莘莊等 工業(yè)園區(qū)引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)則顯得較為龐雜，缺乏特色2.1.3 各工業(yè)區(qū)發(fā)展趨勢(shì)生產(chǎn)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，發(fā)展速度增快2003 年，“ 1+3+9 工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，年末資產(chǎn)總計(jì)達(dá)到 4514.55 億元，占全市資產(chǎn)總計(jì)的 37.1%,比上年增長(zhǎng) 25.4%。

16、在生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大的基 礎(chǔ)上，生產(chǎn)速度繼續(xù)加快，全年完成工業(yè)總產(chǎn)值4695.59 億元，占全市比重達(dá)到9 / 4843.9%，比上年增長(zhǎng) 45%，增幅不僅高出上年 23.2 個(gè)百分點(diǎn)，也高出全市工業(yè)平 均水平 13.6 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全市工業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為 61.1%。10 / 48各園區(qū)中，增長(zhǎng)最快的是松江出口加工區(qū)，全年完成工業(yè)總產(chǎn)值495.78 億元，比上年增長(zhǎng) 5.1 倍；其次是漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)、上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)、 青浦工業(yè)園區(qū)和崇明縣工業(yè)園區(qū)，工業(yè)生產(chǎn)均呈成倍增長(zhǎng)之勢(shì)表 2： 2003 年工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)總量名稱工業(yè)總產(chǎn)值（億元）所占比重（%）比上年增長(zhǎng)（%）“1+3+9 ”工業(yè)園區(qū)

17、4695.5910045.0其中：浦東新區(qū)2834.3260.3627.0漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)306.876.541.6 倍閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)206.374.3948.0上海松江出口加工區(qū)495.7810.565.1 倍莘莊工業(yè)區(qū)187.684.0014.7寶山城市工業(yè)園區(qū)12.030.2696.3嘉定工業(yè)區(qū)187.393.9943.4康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)134.292.8637.6上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)81.851.741.5 倍松江工業(yè)區(qū)143.693.0633.6青浦工業(yè)園區(qū)97.282.071.1 倍從以上數(shù)據(jù)分析，康橋工業(yè)區(qū)產(chǎn)值所占比重很小，增長(zhǎng)速度也低于所有工業(yè) 區(qū)平均增長(zhǎng)速度。圖 5:各

18、大工業(yè)區(qū)總產(chǎn)值青浦工業(yè)園區(qū)松江工業(yè)區(qū)上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)寶山城市工業(yè)園區(qū)莘莊工業(yè)區(qū)上海松江岀口加工區(qū)閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)浦東新區(qū)11 / 485005001000100015001500200020002500250030003000工業(yè)總產(chǎn)值：億元經(jīng)濟(jì)效益明顯提高，但附加值率較低 上海工業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“發(fā)展中調(diào)整”階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更注重質(zhì)量和效益。 “1+3+9”工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益也有明顯提高。 2003 年，工業(yè)園區(qū)共實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷 售收入 5011.64 億元， 比上年增長(zhǎng) 59.8%； 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 277.97億元，增長(zhǎng) 50.8%； 稅金總額 164

19、.16 億元，增長(zhǎng) 40%。九大市級(jí)工業(yè)園區(qū)共實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 53.75 億元，比上年增長(zhǎng) 74.4%。其中， 莘莊工業(yè)區(qū)是市級(jí)工業(yè)園區(qū)中的“利潤(rùn)大戶” ，全年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 15.34 億元，占九 大工業(yè)園區(qū)利潤(rùn)總額的 28.5%；松江工業(yè)區(qū)是利潤(rùn)增速最快的開發(fā)區(qū)，全年實(shí)現(xiàn) 利潤(rùn) 5.73 億元，比上年增長(zhǎng) 4.5 倍。雖然工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益比上年有了顯著提高，但是從全市工業(yè)發(fā)展水平 看，工業(yè)園區(qū)的工業(yè)產(chǎn)出與效益出現(xiàn)不匹配狀況。 2003 年，“ 1+3+9”工業(yè)園區(qū) 的工業(yè)增加值率僅為 22%，比全市平均水平低 5.4 個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額占全 市比重 34.6%，與工業(yè)總產(chǎn)值占全市比重相差近

20、10 個(gè)百分點(diǎn)。較突出的是通信 設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)的產(chǎn)品附加值較低，增加值率為13.7%，僅為全市平均水平的一半。工業(yè)產(chǎn)品出口大幅增長(zhǎng)，電子信息產(chǎn)品是主力軍 出口是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力之一，工業(yè)園區(qū)的快速增長(zhǎng)與產(chǎn)品出口大幅度增 長(zhǎng)緊密相連。 2003 年，工業(yè)園區(qū)完成出口交貨值 1755.18 億元，比上年增長(zhǎng)將近 一倍，拉動(dòng)園區(qū)工業(yè)增長(zhǎng) 23 個(gè)百分點(diǎn)；占全市工業(yè)出口交貨值的 64.9%，其比 重較上年提高 12 個(gè)百分點(diǎn)。其中，松江出口加工區(qū)是全市首家實(shí)行全封閉管理 的出口加工區(qū)，出口交貨值 490.55 億元， 比上年增長(zhǎng) 4.9倍；漕河涇新興技術(shù)開 發(fā)區(qū)和崇明縣工業(yè)區(qū)出口交

21、貨值增長(zhǎng)也較快， 分別完成 196.13億元和 2.88 億元， 比上年增長(zhǎng) 2.4 倍和 3.1 倍。從行業(yè)看，工業(yè)園區(qū)中出口能力強(qiáng)的行業(yè)主要集中 在通信設(shè)備、 計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)。 其中， 電子計(jì)算機(jī)制造業(yè)出口交貨 值 719.77 億元，家用視聽設(shè)備制造業(yè) 153.19 億元，電子器件制造業(yè)123.87 億元， 通信設(shè)備制造業(yè) 97.67 億元，分別比上年增長(zhǎng) 2.2 倍、 1 倍、 45.9%和 52.1%。產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯著，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)行業(yè)占全市比重過(guò)半2003 年，全市六個(gè)重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 6559.56 億元，比上年 增長(zhǎng) 38.6%，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的 6

22、3.4%?！?+3+9”工業(yè)園區(qū)中六個(gè)重點(diǎn)發(fā)展工 業(yè)行12 / 48業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 3524.99 億元，占全市六個(gè)重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)行業(yè)的比重達(dá) 53.7%，首次過(guò)半，比上年提高 7 個(gè)百分點(diǎn)；在工業(yè)園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值總量中，六 個(gè)重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)行業(yè)的產(chǎn)值占 75%，可見工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集中度較高。2003 年，工業(yè)園區(qū)中信息產(chǎn)品制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 1827.26 億元，占全市 信息產(chǎn)品制造業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值的 82.9%； 汽車制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 639.57 億元，占 47%；石油化工及精細(xì)化工制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 432.73 億元，占 40.6%； 精品鋼材制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 113.16 億元

23、，占 14.2%；成套設(shè)備制造業(yè)完成工 業(yè)總產(chǎn)值 399.34億元，占 43.6%；生物醫(yī)藥制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 112.94 億元， 占 52.4%。外向型經(jīng)濟(jì)是園區(qū)特點(diǎn)，外商及港澳臺(tái)企業(yè)是“生力軍” 外向型經(jīng)濟(jì)是上海工業(yè)園區(qū)發(fā)展的主要特點(diǎn)。 為支持區(qū)縣政府加大招商引資 力度，方便企業(yè)辦事，降低商務(wù)成本，市政府將總投資 3000 萬(wàn)美元以下鼓勵(lì)類 外商投資項(xiàng)目登記審批權(quán)下放至區(qū)縣，使工業(yè)園區(qū)進(jìn)一步成為上海吸引外商和港 澳臺(tái)資本的集聚地。 目前外商及港澳臺(tái)工業(yè)企業(yè)在園區(qū)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量， 已占到 七成以上。 2003 年，工業(yè)園區(qū)內(nèi)外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 3648.23 億元，占工業(yè)

24、園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 77.7%，比重比上年提高 4 個(gè)百分點(diǎn)；年末資產(chǎn) 總計(jì)達(dá) 3276.02 億元，占工業(yè)園區(qū)資產(chǎn)總計(jì)的 72.6%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 236.58 億元， 占工業(yè)園區(qū)利潤(rùn)總額的 85%。制造業(yè)逐步向工業(yè)園區(qū)集中，集中優(yōu)勢(shì)明顯提高2003 年是郊區(qū)推進(jìn)“三個(gè)集中”建設(shè)的重要一年。 “工業(yè)向園區(qū)集中”的政 策導(dǎo)向初見成效，九大市級(jí)工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量占郊區(qū)比重進(jìn)一步提高。至 2003 年末，九大市級(jí)工業(yè)園區(qū)資產(chǎn)總計(jì)達(dá)到 889.28 億元，比上年末增長(zhǎng)33.2%，占九個(gè)區(qū)縣資產(chǎn)總計(jì)的 14.1%，比重比上年末提高 1.6 個(gè)百分點(diǎn)；全年 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 837.44 億元，比上年增長(zhǎng)

25、 52.5%，占九個(gè)區(qū)縣產(chǎn)品銷售收入的 13.4%，比重比上年提高 1.2 個(gè)百分點(diǎn)。 其中康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)是集中度最高的一 個(gè)園區(qū)， 資產(chǎn)總計(jì)和產(chǎn)品銷售收入占南匯區(qū)的比重超過(guò)四成。 松江、青浦、嘉定 三個(gè)市級(jí)工業(yè)園區(qū)是市政府降低商務(wù)成本的試點(diǎn)園區(qū)，重新規(guī)劃后面積增加了 1-2 倍。園區(qū)的集中優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步發(fā)揮， 經(jīng)濟(jì)總量占各郊區(qū)比重均有明顯提高。圖 6: 2003 年九大市級(jí)工業(yè)園區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)13 / 48綜述：工業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)在上海市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著越來(lái)越重要的角色，其 低廉的商務(wù)成本和各種優(yōu)惠條件是吸引海外企業(yè)、港澳臺(tái)企業(yè)以及國(guó)內(nèi)企業(yè)入 駐的主要誘因。但是大量制造業(yè)企業(yè)的集中也使得工業(yè)園區(qū)

26、的利潤(rùn)率水平較低。 出口型經(jīng)濟(jì)仍是工業(yè)區(qū)的特色，而且其增長(zhǎng)速度也相當(dāng)快。2.2 上海市工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)態(tài)從本質(zhì)上講，本項(xiàng)目是介于工業(yè)用房和寫字樓之間的一種產(chǎn)品，它具有類似工業(yè)用房的低廉價(jià)格優(yōu)勢(shì)，也具有寫字樓集中辦公的功能，同時(shí)還具有二者不可 比擬的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。但是作為一種全新的產(chǎn)品形式，其被人認(rèn)知和接受可能需要一 定的時(shí)間，而且較高的總價(jià)也可能成為企業(yè)投資入駐的障礙。為了研究項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，我們從本項(xiàng)目特點(diǎn)出發(fā)，主要研究上海市工業(yè)房地產(chǎn)和寫字樓的發(fā)展動(dòng)態(tài)，以尋找本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)以及市場(chǎng)中存在的機(jī)會(huì)。2.2.1 工業(yè)項(xiàng)目供需概況受國(guó)家宏觀調(diào)控影響， 2005 年 1 季度的新竣工工業(yè)項(xiàng)目有 69%的季

27、度性的 減少，在中央政府對(duì)非必要性設(shè)施的限制下，只有 65,000 平方米的新增面積將 要投放市場(chǎng)。 本季度的租售量基本保持不變， 僅比上季度有微量減少， 但是由于 新增量的降14 / 48低，空置面積減少了約 25%。上海市 11 個(gè)主要工業(yè)區(qū)的廠房平均售 價(jià)和租金連續(xù) 5 個(gè)季度保持增長(zhǎng)，反應(yīng)出連續(xù)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控加之需求強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng) 所產(chǎn)生的效應(yīng)。2.2.2 工業(yè)物業(yè)租售情況2005 年第一季度總的租售面積達(dá)到 137,500 平方米，比上季度有所降低。 南 匯工業(yè)區(qū)的新租售面積有 30,000 平方米，居上海市 11 個(gè)主要工業(yè)區(qū)之首。本季度總體上新租售量依然保持穩(wěn)定， 由于新增量的大量降低

28、和大客戶對(duì)工 業(yè)廠房持續(xù)強(qiáng)勁需求的增長(zhǎng)， 空置量有 25%的季度性的減少。 高需求量加上限制 性的供應(yīng)量推動(dòng)了租金和售價(jià)連續(xù) 5 個(gè)季度的上漲。本季度南匯工業(yè)區(qū)和青浦工業(yè)區(qū)的租金上漲幅度最大， 張江高科技園區(qū)和漕 河涇高科技園區(qū)的租金正如預(yù)期的依然居于上海所有工業(yè)區(qū)的租金水平首位。 上 海郊區(qū)化的辦公物業(yè)市場(chǎng)繼續(xù)轉(zhuǎn)向工業(yè)開發(fā)區(qū)，張江高科技園區(qū)尤為引人矚目。 園區(qū)內(nèi)的標(biāo)志性建筑 張江大廈，于 2005 年 3 月 16 日舉行落成典禮，一些曾經(jīng) 落戶在浦西市中心的大客戶已經(jīng)被其相對(duì)低廉的租金和靠近地鐵的便捷交通所 吸引。圖 7：工業(yè)物業(yè)租金情況15 / 48Industrial Premise

29、Rnial Prices工業(yè)廠唏fit金南匯的廠房租金略高于奉浦、青浦、松江和嘉定四地，約為0.7 元/平方米/天；遠(yuǎn)低于漕河涇、金橋、外高橋和張江。張江的租金價(jià)格約為1.6 元/平方米/天。同為 1000 平方米的廠房，南匯一年的租金要比張江的租金低32.85 萬(wàn)，張江除了擁有軌道交通優(yōu)勢(shì)以及形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模以外，康橋在地理位置上與張江相差不大，而且有臨港臨空的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，所以以康橋的區(qū)位，加上相對(duì)低廉 的租金，對(duì)于企業(yè)還是有較大的吸引力的。2.2.3 土地批租價(jià)格上海市 11 個(gè)主要工業(yè)區(qū)本季度的平均土地批租價(jià)格略有上漲，嘉定工業(yè)區(qū) 的漲幅最大，達(dá)到近 27%.本季度總體平均土地批租價(jià)格

30、為 75.2 美元/平方米。圖 8:主要工業(yè)區(qū)土地批租價(jià)格Industrial Pre mis Rental lndj( (工業(yè)物業(yè)汛味疋勢(shì)1W01価世価世20X)01 2OOOC0 2001G1 M0103 Xh32O1血他29(01200 JQ3加MO* 20&JSo-im: ETZ K IwiHifi IimctajNrtail*，：, B*Wf7*嘴1二乂IKIIMlooMwKaaIKIIMlooMwKaa們500050500050IBIB2 2 110110-!-!r r#K#K廳叵常匸-匚-i-iE E R R b bW犬匚他？2fl較坯處業(yè)型血ZQ Sf Z畫牛 A：A?

31、JV旳Fy S&b*吋血出4IEZ占可實(shí).UftMt崔帕垃沖書么丫二iin tJfcp M 5 mn: alw n審：i naliui rln爭(zhēng)丸, *;#r二N 16 / 48南匯土地批租價(jià)格約為 50 美元/平方米，張江達(dá)到 150 美元/平方米以上，約 為南匯的 3 倍。南匯土地的批租價(jià)格高于奉浦、嘉定、青浦和松江幾地，但是差 距不大。整體來(lái)看，上海市工業(yè)項(xiàng)目租金和工業(yè)用地批租價(jià)格都保持了上漲的趨勢(shì)，說(shuō)明上海市作為重要的經(jīng)濟(jì)中心城市，其吸引力和凝聚力仍在繼續(xù)加強(qiáng)。在成熟 的工業(yè)區(qū)如張江、漕河涇，工業(yè)物業(yè)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)， 而且保持了較高的租 金水平和土地批租價(jià)格。2.3.上海甲

32、級(jí)寫字樓市場(chǎng)動(dòng)態(tài)陸家嘴金融中心是總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為成熟的一個(gè)區(qū)域，這里聚集著眾多世界 知名的金融、保險(xiǎn)、咨詢以及其他高附加值行業(yè)的公司類型， 許多欲進(jìn)軍中國(guó)市 場(chǎng)的世界 500 強(qiáng)企業(yè)也選擇這里作為總部。一般而言，許多大型知名企業(yè)會(huì)選擇 甲級(jí)寫字樓作為它們的辦公基地， 所以從甲級(jí)寫字樓的供求狀況，我們也可以對(duì) 企業(yè)總部基地的需求情況作大概的了解。2.3.1 甲級(jí)寫字樓需求1 1、需求量2005 年第一季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)吸納量變化細(xì)微，仍然受到市場(chǎng)有限供應(yīng)的限制?？偽{量約達(dá)到 39,000 平方米，與 2004 年第四季度基本持平。與Industrial Land Asking Prices

33、 主要工業(yè)區(qū)上地批粗價(jià)格o o o o O Os s WW 5 5* Pk w負(fù)卜3 f辰“呼磚山 z 宅 3 述!必FFZ珂iLl i屜卩.時(shí)矽任農(nóng)必也aS M本恥3問(wèn)皿十心如*gwI阿制以上在軒賞區(qū)遜tt晴業(yè)螢二tm上枕聞，尸飛-tu17 / 48前幾季度類似，隨著租戶紛紛搬進(jìn)先前預(yù)租好的寫字樓物業(yè)，本季的吸納量主要分布在如：世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)、嘉華中心等新近落成的物業(yè)。另外，受到幾家金融銀 行公司擴(kuò)張的影響，近幾個(gè)月以來(lái)陸家嘴區(qū)域表現(xiàn)出強(qiáng)勁的吸納量。圖 9:上海市甲級(jí)寫字樓供應(yīng)、吸納量、空置率從甲級(jí)寫字樓需求指標(biāo)的歷年變動(dòng)情況來(lái)看，自1999 年以來(lái)，上海市的甲級(jí)寫字樓保持了強(qiáng)勁的需求，一直都

34、處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，吸納量保持在40 萬(wàn)-55 萬(wàn)平方米之間；空置率也是連年下降（2005 年春季空置率已降到 7%左右）， 這說(shuō)明上海對(duì)于跨國(guó)企業(yè)以及國(guó)內(nèi)大型企業(yè)的吸引力呈迅速上升的趨勢(shì)。2 2、需求面積表 3：:公司需求面積Shanghai Supply, Take-up, and Vacancy上海甲皴寫字樓供應(yīng)、吸吶!空置率18 / 48從需求面積來(lái)看，一般的保險(xiǎn)公司、咨詢公司需求量在2000 平方米左右;需求面積最大的為馬士基航運(yùn)和東京三菱銀行，達(dá)到 10000 平方米左右。易趣公 司需求量為 6000 平方米，由于其選擇的辦公樓位于張江，租賃價(jià)格遠(yuǎn)低于市中 心的甲級(jí)寫字樓，所以購(gòu)置

35、的面積也較大。如果以 4545 萬(wàn)平方米/ /年的吸納量、每家公司需求面積為 30003000 平方米計(jì)算, 那么上海市可能吸納的入駐甲級(jí)寫字樓的公司總部約為150150 家。2.3.2 甲級(jí)寫字樓供應(yīng)1999 年以前上海市甲級(jí)寫字樓處于供過(guò)于求的狀態(tài)，1996-1998 年期間，甲級(jí)寫字樓供給嚴(yán)重過(guò)剩。1998-2001 年供應(yīng)量則出現(xiàn)了持續(xù)下滑的趨勢(shì)，由 1998 年的近 50 萬(wàn)平方米跌落到 2001 年的 20 萬(wàn)平方米，其后供應(yīng)量有一定程度的上 升，但是與快速增加需求相比，供應(yīng)量還是顯得不足。2005 年第一季度，隨著二月份嘉華中心的入市，上海市甲級(jí)寫字樓的存量 緩增至Company

36、 公司Property 物業(yè)District 區(qū)域Area （sqmgross） 面積（建筑平方米）DSM 帝斯曼都市總部大樓黃浦2,000HSBC JV Asset Man agement震旦大廈陸家嘴2,000DBS Ba nk 星展銀行匯亞大廈陸家嘴4,600Bank of Tokyo-Mitsubishi東京三菱銀行匯亞大廈陸家嘴9,20019 / 48353 萬(wàn)平方米。此幢特甲級(jí)寫字樓位于淮海中路新興辦公區(qū)域，為市場(chǎng)新 增了 65,000平方米的供應(yīng)面積。受益于市場(chǎng)需求過(guò)剩，加上強(qiáng)式的預(yù)租推廣， 入市以來(lái)嘉華中心憑借其頂級(jí)的品質(zhì)以及高尚的地理位置深受有此類需求客戶 的歡迎，本季末其簽

37、約預(yù)租率約達(dá)到 80%。其中主要客戶包括豐田、雅芳以及 K Line。本季度澳洲麥格理投資銀行也格外引人注目，其剛剛從凱德置業(yè)全資購(gòu)買 了新茂大廈。此物業(yè)位于盧灣區(qū)新天地附近，預(yù)計(jì)在本年末完工，預(yù)租推廣活動(dòng) 將會(huì)在數(shù)月后拉開序幕。2.3.3 甲級(jí)寫字樓空置率空置率自 1998 年以來(lái)逐年下降。由 1998 年的 55%降至 2005 年春季的 7%， 年均降幅為 5.9%。2005 年第一季度由于吸納量與市場(chǎng)新增供應(yīng)相互抵消，上海市甲級(jí)寫字樓 的整體空置率保持在 7.0%，較上一季度沒有明顯改變。在浦西高尚辦公地段的 市場(chǎng)行情依然緊張， 可供企業(yè)選擇的現(xiàn)存寫字樓物業(yè)極其有限。 在南京西路、 淮

38、 海中路及人民廣場(chǎng)的大部分甲級(jí)寫字樓都已達(dá)到滿租狀態(tài)， 此三個(gè)區(qū)域的平均空 置率分別為 1.3%,2.0%和 3.0%。而在徐匯區(qū)，受到嘉華中心入市的影響，此區(qū) 域空置率直線上升， 然而這種情況在未來(lái)幾個(gè)月中會(huì)隨著先前已簽約租戶的分別 入住而消失。 而在浦東陸家嘴， 受益于浦西寫字樓的有限供應(yīng)， 加上金融服務(wù)型 企業(yè)的擴(kuò)張， 本季度陸家嘴區(qū)域甲級(jí)寫字樓的吸納量緩增， 平均空置率繼續(xù)穩(wěn)幅 下降，截至三月底已降至 7.5%。2.3.3 甲級(jí)寫字樓租金 /價(jià)格本季度與去年類似，極度緊張的市場(chǎng)條件促使上海主要辦公區(qū)域的甲級(jí)寫字 樓租金繼續(xù)上漲。甲級(jí)寫字樓的整體租金攀升到 0.81 美金/平方米 /天，較上一季 度增長(zhǎng)6.6%比去年同期增長(zhǎng) 17.2%，創(chuàng)造了去年以來(lái)季度增幅最大的紀(jì)錄，進(jìn) 一步反映了市場(chǎng)中業(yè)主的強(qiáng)勢(shì)地位。同時(shí)，高端寫字樓市場(chǎng)中的 12 個(gè)特甲級(jí)寫 字樓物業(yè)的平均租金在三月底已達(dá)到 1.25 美金 /平方米/天。在租金普長(zhǎng)的情況下， 去年浦西一流辦公地段的租金長(zhǎng)勢(shì)最為強(qiáng)勁。 在南