鹽城市躍馬路東側(cè)地塊投資分析報(bào)告

1、鹽城市躍馬路東側(cè)地塊投資分析報(bào)告一、鹽城社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況鹽城市地處蘇北平原中部，東臨黃海，西接淮揚(yáng)，南臨通泰，北至連云港，是“京滬東線”的重要節(jié)點(diǎn)，“北上海經(jīng)濟(jì)區(qū)”的重要成員。全市總面積1.5 萬(wàn)平方公里，全市戶籍總?cè)丝?15 萬(wàn)人。鹽城市下轄東臺(tái)和大豐2個(gè)縣級(jí)市，亭湖區(qū)和鹽都區(qū)2個(gè)區(qū)，響水縣、濱?？h、阜寧縣、射陽(yáng)縣和建湖縣5個(gè)縣。2008年，鹽城市實(shí)現(xiàn)地方一般預(yù)算收入90.3億元，比上年增長(zhǎng)38%。目前，全市已建成等級(jí)公路總里程15526公里，寧靖鹽、沿海、鹽徐等多條高速公路建成通車，市區(qū)和各縣城15分鐘內(nèi)都可以上高速，沿海等級(jí)公路全線貫通，1927個(gè)行政村實(shí)現(xiàn)村村通水泥路，到上海、南京的車程縮

2、短到2個(gè)半小時(shí)。民航開(kāi)通了鹽城至韓國(guó)首爾的國(guó)際航班，是江蘇第二個(gè)開(kāi)通國(guó)際航線的城市。鹽城港和多個(gè)國(guó)家和地區(qū)實(shí)現(xiàn)通航，鐵路客貨運(yùn)通達(dá)全國(guó)，大豐港和鹽城機(jī)場(chǎng)已被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為一類對(duì)外開(kāi)放口岸。從鹽城市發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)分析判斷，雖然2008年受金融危機(jī)等諸多不利因素影響，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度有所放緩，但其對(duì)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)作用日益增強(qiáng)，使其保持平穩(wěn)較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2009年，鹽城還將處于穩(wěn)定發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的質(zhì)量和效益將保持一定的增長(zhǎng)。鹽城地圖二、房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1、房地產(chǎn)用地概況 2008年鹽城市住宅用地供地量為10824.7畝，同比2007年增長(zhǎng)96.85%。其中普通商品房用地9460.8畝，同比2007

3、年增長(zhǎng)89.45%；中低價(jià)商品房用地714.1畝，經(jīng)濟(jì)適用房用地579.3畝，廉租房用地33.5畝，同比2007年都有大幅增長(zhǎng)。從上看出鹽城市近年來(lái)住宅用地中，在2008年全國(guó)土地市場(chǎng)不景氣的情況下，用地?cái)?shù)量增幅較大，勢(shì)頭強(qiáng)勁。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（1）鹽城市商品房及商品住宅概況房地產(chǎn)業(yè)深度回落。1-10月份，房地產(chǎn)稅收同比增長(zhǎng)36.9%，比去年同期回落了28.4個(gè)百分點(diǎn)，并呈逐月回落態(tài)勢(shì)，上半年增長(zhǎng)58.2%，1-9月份增長(zhǎng)45.9%，1-10月份增長(zhǎng)36.9%。如果剔除陳欠、查補(bǔ)等即期稅收，房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)際當(dāng)期增幅僅為12.9%。近年來(lái)，鹽城市房地產(chǎn)業(yè)一直保持健康持續(xù)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)投資

4、結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，市場(chǎng)供需銜接良好。鹽城城市居民居住條件及環(huán)境得到明顯改善，人均住房建筑面積達(dá)到了29.9平方米。（2）鹽城市商品房及商品住宅銷售情況分析房?jī)r(jià)基本趨于穩(wěn)定，部分地區(qū)略有下降，其主要原因，是市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)改善。宏觀調(diào)控后，投機(jī)需求逐步退出，部分短期投資需求進(jìn)入長(zhǎng)期投資一租賃市場(chǎng)，市場(chǎng)以自住需求為主；從總體看，住房需求仍將呈現(xiàn)穩(wěn)健平穩(wěn)趨勢(shì)。住房不僅是基本的生存資料，而且是重要的享受資料和發(fā)展資料。隨著住房的商品化，人們用于改善居住環(huán)境方面的支出也出現(xiàn)一定幅度的增長(zhǎng)。同時(shí)，隨著居民生活水平預(yù)期的提高，其對(duì)于居住的要求也是越來(lái)越高，不再滿足于現(xiàn)狀，對(duì)居住環(huán)境和質(zhì)量的要求不斷提高，這勢(shì)必導(dǎo)致住

5、房消費(fèi)的穩(wěn)健增長(zhǎng)。但房?jī)r(jià)的不斷攀升又加重了居民的負(fù)擔(dān)，因此要使住房消費(fèi)能夠持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，就必須著重解好決住房售價(jià)高與居民實(shí)際購(gòu)買力低的矛盾。也就是說(shuō)要大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的普通商品房和安居工程；要降低民用住房的價(jià)格，完善購(gòu)買的分期付款制度和消費(fèi)信貸制度；全面建立和完善住房公積金制度，完善調(diào)控監(jiān)督體系。三、地塊投資分析1、地塊概況（ 查看公告： ）鹽城市躍馬路東側(cè)塊位于南緯路南、躍馬路東側(cè)；規(guī)劃用地總面積113080平方米（合169.62畝）; 規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)住宅用地；規(guī)劃容積率為2.5；建筑密度為28%；綠地率為35%。2、地塊配套情況鹽城市躍馬路東側(cè)地塊附近有大中小院校環(huán)繞（鹽城

6、小學(xué)、鹽城市第一中學(xué)、鹽城市師范學(xué)校、鹽城市紡織學(xué)校、鹽城市衛(wèi)校）。周邊環(huán)境優(yōu)美，鹽城市政府門前公園已建成，大型人工湖、商業(yè)街已開(kāi)工在建，創(chuàng)美家量販已建成營(yíng)業(yè)，可見(jiàn)地塊周邊配套設(shè)施在逐漸完善。3、地價(jià)分析該地塊位于鹽城市住宅用地五級(jí)地范圍內(nèi)，鹽城市住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)是指基準(zhǔn)日為2004年1月1日，土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外通路、通電、通上水、通訊，宗地紅線內(nèi)土地平整“四通一平”的開(kāi)發(fā)水平下，平均容積率為1.0，土地使用年期為住宅用地70年的國(guó)有土地使用權(quán)平均地價(jià)，鹽城市住宅用地四級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為550元/m2。該地塊地價(jià)的基準(zhǔn)日為2009年3月5日，開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通

7、訊，宗地紅線內(nèi)土地平整“五通一平”的開(kāi)發(fā)水平下，容積率為2.5，住宅用地70年的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格，設(shè)定的地價(jià)內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵相比，兩者在評(píng)估基準(zhǔn)日、容積率方面存在差異，需進(jìn)行修正。經(jīng)修正后該地塊地價(jià)為1740元/m2。4、投資可行性分析在國(guó)際金融危機(jī)不斷蔓延的大環(huán)境下，影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不確定因素明顯增多，鹽城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)的同時(shí)，制約經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素仍然存在：原材料價(jià)格持續(xù)上漲、物價(jià)上漲較快，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟、企業(yè)融資困難等等。近期，我國(guó)出臺(tái)了一系列刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相關(guān)措施，有效的緩解了金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響。2008年以來(lái)鹽城市CPI和PPI雙雙回落。10月份市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）和全

8、市工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)（PPI）與去年同月相比，分別上漲3.6%和6.7%，漲幅比9月份分別回落了1.5和0.7個(gè)百分點(diǎn)，1-10月份累計(jì)增幅分別下降1.2和0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，工業(yè)企業(yè)原材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格比去年同月回落了3.9個(gè)百分點(diǎn)，鹽城的通脹壓力近期有望進(jìn)一步減輕。消費(fèi)需求放緩，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用降低。受國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑的影響，以及預(yù)期收入不穩(wěn)等因素的共同作用，居民消費(fèi)支出明顯萎縮。1-10月份，市區(qū)居民人均總支出同比下降9.5%，與去年19%的增幅相差了28.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，裝潢、購(gòu)房、家用設(shè)備、醫(yī)療保健、教育文化娛樂(lè)下降較大，降幅均超15%，尤其是購(gòu)房和建房支出下降了97.1%。另一方面，居民儲(chǔ)蓄存款大幅增加， 9月末，居民儲(chǔ)蓄存款余額比年初增加134.93億元，增長(zhǎng)19.2%，比去年同期快10.3個(gè)百分點(diǎn)，并呈逐月上升態(tài)勢(shì)。這一方面說(shuō)明收入