最新xx北方農(nóng)機(jī)大市場(chǎng)前期可行性分析報(bào)告

1、目 錄第一章 總 論 2 第二章 定位及市場(chǎng)分析 3第三章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 8 第四章 項(xiàng)目場(chǎng)址條件 11 第五章 建設(shè)方案 12第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 14第七章 機(jī)構(gòu)設(shè)置與人力資源配置 17 第八章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 18 第九章 投資估算與資金籌措 19 第十章 招投標(biāo)方案 21 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 22 第十二章 社會(huì)評(píng)價(jià) 23第十三章研究結(jié)論與建議 24 附表1：土地費(fèi)用估算表附表2：前期工程估算表 附表3：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 附表4：銷售收入及稅金測(cè)算表 附圖1：項(xiàng)目鳥瞰圖（參考） 第一章 總 論一、項(xiàng)目背景1.1項(xiàng)目名稱xx北方農(nóng)機(jī)大市場(chǎng)項(xiàng)目（以下稱“本項(xiàng)目”）。1.2項(xiàng)目開發(fā)單位 單

2、位名稱： 法定代表人： 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 注冊(cè)資本： 萬元1.3編制依據(jù) xx市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃； xx市城市總體規(guī)劃； 黨的十七大報(bào)告關(guān)于發(fā)展農(nóng)業(yè)機(jī)械化的促農(nóng)政策； 國(guó)家商務(wù)部關(guān)于加快我國(guó)流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流發(fā)展的指導(dǎo)意見； 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的建設(shè)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)； xx市發(fā)計(jì)委“關(guān)于工程項(xiàng)目建議書的批復(fù)”； 項(xiàng)目法人提供的其他資料1.4 研究范圍對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面的研究和論證，包括項(xiàng)目建設(shè)的必要性、市場(chǎng)前景分析、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)等。二、項(xiàng)目概況2.

3、1擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于xx市高經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，外環(huán)南路與濱河路交口西南；西近固鎮(zhèn)路，北靠沱河。2.2建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容、工期本項(xiàng)目擬建設(shè)用地面積約133333m2（合200畝）；總體規(guī)劃建筑面積約230000m2：其中商鋪110000 m2 ，倉(cāng)儲(chǔ)50000m2 ，信息交易展示中心30000m2，商務(wù)辦公配套10000 m2，商務(wù)公寓25000 m2，其他公建配套5000 m2。本項(xiàng)目總投資約3.5億元人民幣，工期約3年。本項(xiàng)目分二期進(jìn)行，一期擬建設(shè)用地64畝；規(guī)劃總建筑面積約60000 m2：其中商鋪30000 m2，信息交易展示中心10000m2，倉(cāng)儲(chǔ)1000 m2，其他公建配套。一期建設(shè)投資7

4、710.6億元人民幣；工期約10個(gè)月。擬計(jì)劃自2008年4月開始，至2009年2月全部完成投資。 2.3總投資及效益總投資：7710.6萬元，其中土地費(fèi)用2003.2萬元，占項(xiàng)目總投資的25.97。項(xiàng)目資金來源擬為：企業(yè)自有資金4000萬元，占總投資的51.8%；預(yù)售收入再投入3000萬元，占總投資的38.9%；總銷售收入：10100萬元利潤(rùn)總額：1771.7萬元三、項(xiàng)目結(jié)論本項(xiàng)目建設(shè)地位于xx市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，北靠沱河，西近固鎮(zhèn)路，是城市發(fā)展重心版塊。面臨城市外環(huán)快速道路，項(xiàng)目建設(shè)和銷售條件良好。本項(xiàng)目技術(shù)與經(jīng)濟(jì)上可行，在資金落實(shí)的情況下，盡早開工建設(shè)。第二章 定位及市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目建設(shè)背景1.

5、政策面分析2008年4月5日到6日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在河北農(nóng)村考察農(nóng)業(yè)和春耕生產(chǎn)情況時(shí)指出，政府的目的就是讓農(nóng)民愿意種糧，放心種糧，賣出好價(jià)錢。他表示，國(guó)家糧食安全了，農(nóng)民的收入也就有了保障。全球眾多主流媒體紛紛以“中國(guó)手中有糧心中不慌”（溫總理語）為主旨，突出報(bào)道中國(guó)政府近期連續(xù)出臺(tái)一系列針對(duì)性舉措，積極而得當(dāng)?shù)貞?yīng)對(duì)險(xiǎn)情持續(xù)加劇的新一輪全球性“糧荒”的來臨。近期，全球糧價(jià)暴漲，作為“米荒”的價(jià)格表征，今年前三個(gè)月，全球大米批發(fā)均價(jià)由年初每噸300美元暴漲至上月末的750美元。世界糧農(nóng)組織等多家國(guó)際機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，伴隨國(guó)際原油價(jià)格“破百”，米價(jià)“破千”已無懸念。泰國(guó)首相已經(jīng)兩次呼吁國(guó)民不要囤積糧食。

6、全球大米主產(chǎn)區(qū)東南亞諸國(guó)，紛紛緊急頒行大米出口禁令，個(gè)別國(guó)家甚至頒行臨時(shí)法令，將出口大米作“犯罪”論處。還有多個(gè)國(guó)家，運(yùn)米的車隊(duì)已動(dòng)用軍隊(duì)押運(yùn)。近年來，中央把解決“三農(nóng)”問題作為黨和政府工作的重中之重，一系列惠農(nóng)政策的出臺(tái)，“多予少取”的惠農(nóng)政策，工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略為推動(dòng)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展?fàn)I造了一個(gè)極為寬松的有利條件，激發(fā)了農(nóng)民購(gòu)買農(nóng)業(yè)機(jī)械的積極性。 農(nóng)業(yè)機(jī)械實(shí)行補(bǔ)貼政策不僅激發(fā)了農(nóng)民購(gòu)買大型和新型農(nóng)機(jī)具的積極性，擴(kuò)大了農(nóng)機(jī)生產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)空間，還促進(jìn)了我國(guó)大型拖拉機(jī)、稻麥及玉米聯(lián)合收割機(jī)、以及環(huán)?？篂?zāi)型農(nóng)機(jī)具等產(chǎn)品快速發(fā)展。 此外，中央政府提出了建立健全支農(nóng)財(cái)政稅收政策穩(wěn)定增長(zhǎng)機(jī)制的

7、方針，農(nóng)業(yè)稅的減免政策以及農(nóng)機(jī)減免稅長(zhǎng)效政策，向農(nóng)機(jī)制造業(yè)實(shí)行傾斜的稅收政策，增值稅由17%調(diào)整為13%，間接或直接地增強(qiáng)了農(nóng)民購(gòu)置農(nóng)業(yè)機(jī)械的實(shí)力和農(nóng)機(jī)企業(yè)的發(fā)展后勁。 2008中央一號(hào)文件中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見：推動(dòng)科學(xué)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)和諧，奪取全面建設(shè)小康社會(huì)新勝利，必須加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，走中國(guó)特色農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，建立以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)長(zhǎng)效機(jī)制，形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局。2008年3月5日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在十一屆全國(guó)人大一次會(huì)議上作政府工作報(bào)告時(shí)三次提到農(nóng)機(jī)工作，強(qiáng)調(diào)要加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)機(jī)械化。他同時(shí)指出，增加農(nóng)機(jī)具購(gòu)置補(bǔ)貼種類，提高

8、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，從今年起農(nóng)機(jī)具購(gòu)置補(bǔ)貼覆蓋到所有農(nóng)業(yè)縣。這是政府工作報(bào)告中首次提出要加快農(nóng)業(yè)機(jī)械化，也是首次單獨(dú)用較多語句對(duì)農(nóng)機(jī)具購(gòu)置補(bǔ)貼進(jìn)行闡述。2007年政府工作報(bào)告，農(nóng)機(jī)工作僅出現(xiàn)了一處，即繼續(xù)增加農(nóng)機(jī)具購(gòu)置補(bǔ)貼。 2008年3月10日，商務(wù)部發(fā)布關(guān)于加快我國(guó)流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流發(fā)展的指導(dǎo)意見，意見指出：健全新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料流通服務(wù)體系，將農(nóng)資銷售與物流服務(wù)緊密結(jié)合起來，開展配送、加工、采購(gòu)、農(nóng)機(jī)具租賃等多樣化服務(wù)。2.項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義黨的十七大報(bào)告指出，要走中國(guó)特色農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路。農(nóng)業(yè)機(jī)械化是衡量農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平的重要標(biāo)志，是促進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵要素。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代

9、化的實(shí)現(xiàn)均以農(nóng)業(yè)機(jī)械化為前提?？梢哉f，發(fā)展農(nóng)業(yè)機(jī)械化是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的必由之路，沒有農(nóng)業(yè)的機(jī)械化，就沒有農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化。發(fā)展農(nóng)業(yè)機(jī)械化，有利于進(jìn)一步提高農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率、土地產(chǎn)出率、資源利用率，緩解農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性、區(qū)域性短缺的矛盾，鞏固農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，保障國(guó)家糧食安全。有利于提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增產(chǎn)增效，拓寬農(nóng)民增收的途徑。有利于改善農(nóng)民的生產(chǎn)生活條件，使農(nóng)民共享現(xiàn)代社會(huì)的文明成果，不斷提高廣大農(nóng)民的生活質(zhì)量和水平。因此，發(fā)展農(nóng)業(yè)機(jī)械化是建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)，是新農(nóng)村建設(shè)的重要任務(wù)，是全面建設(shè)小康社會(huì)的有效途徑，是國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)的必然要求。我國(guó)農(nóng)機(jī)化工作的中心任務(wù)應(yīng)該是加

10、強(qiáng)政策扶持和引導(dǎo)，推進(jìn)以跨區(qū)作業(yè)為代表的農(nóng)機(jī)服務(wù)的市場(chǎng)化、社會(huì)化和產(chǎn)業(yè)化，發(fā)展壯大各類農(nóng)機(jī)服務(wù)組織，把分散的農(nóng)業(yè)機(jī)械與分散的農(nóng)戶聯(lián)系起來，提高農(nóng)業(yè)機(jī)械利用率和效益，走“政府扶持、市場(chǎng)引導(dǎo)、社會(huì)化服務(wù)、共同利用、提高效率”為主要特征的中國(guó)特色農(nóng)業(yè)機(jī)械化發(fā)展道路。我國(guó)發(fā)展農(nóng)業(yè)機(jī)械化要進(jìn)一步明確發(fā)展重點(diǎn)，努力提高“四個(gè)水平”，著力構(gòu)建“四個(gè)保障”。即：要加強(qiáng)農(nóng)業(yè)機(jī)械研究開發(fā)和技術(shù)推廣，提高農(nóng)機(jī)化科技水平；加強(qiáng)宏觀引導(dǎo)，著力提升農(nóng)機(jī)裝備水平；強(qiáng)化農(nóng)機(jī)社會(huì)化服務(wù)體系建設(shè)，全面提高農(nóng)機(jī)作業(yè)水平；強(qiáng)化農(nóng)業(yè)機(jī)械監(jiān)督管理，提高農(nóng)機(jī)安全生產(chǎn)水平。要促進(jìn)農(nóng)機(jī)工業(yè)發(fā)展，為農(nóng)業(yè)機(jī)械化發(fā)展提供裝備保障；規(guī)范農(nóng)機(jī)市場(chǎng)秩序，

11、為農(nóng)業(yè)機(jī)械化發(fā)展提供質(zhì)量保障；大力發(fā)展農(nóng)機(jī)維修業(yè)，為農(nóng)業(yè)機(jī)械化發(fā)展提供維修保障；加強(qiáng)農(nóng)機(jī)教育培訓(xùn)和技能開發(fā)，為農(nóng)業(yè)機(jī)械化發(fā)展提供人才保障。二、項(xiàng)目定位2.1市場(chǎng)定位2.1.1項(xiàng)目檔次檔次定位：以高擋商鋪、農(nóng)機(jī)信息服務(wù)大廈及商務(wù)辦公等現(xiàn)代風(fēng)格建筑為主。項(xiàng)目檔次定位理由：現(xiàn)代化、機(jī)械化農(nóng)業(yè)發(fā)展大背景需求；高效農(nóng)機(jī)服務(wù)迫切需求；黃淮海區(qū)域的農(nóng)機(jī)大市場(chǎng)；xx的優(yōu)越區(qū)位條件和農(nóng)機(jī)需求大市場(chǎng)。對(duì)落后的農(nóng)機(jī)市場(chǎng)及服務(wù)的淘汰后的升級(jí)需求。2.1.2服務(wù)定位服務(wù)定位：由粗放的農(nóng)機(jī)市場(chǎng)，向現(xiàn)代信息、農(nóng)機(jī)服務(wù)、交易中心轉(zhuǎn)變；規(guī)劃功能：xx北方農(nóng)機(jī)市場(chǎng)綜合廠商服務(wù)交易中心、農(nóng)機(jī)展示中心、農(nóng)機(jī)租賃中心三大功能。 項(xiàng)目服

12、務(wù)定位理由：粗放的農(nóng)機(jī)交易市場(chǎng)，難以避免其它市場(chǎng)重復(fù)建設(shè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力大；對(duì)市場(chǎng)后期運(yùn)做造成不利局面。2.1.3客戶定位客戶定位：農(nóng)機(jī)交易服務(wù)商、農(nóng)機(jī)廠家辦事處、農(nóng)機(jī)博覽運(yùn)營(yíng)商、農(nóng)機(jī)售后服務(wù)商等。項(xiàng)目服務(wù)定位理由：粗放的農(nóng)機(jī)交易市場(chǎng)，難以避免其它市場(chǎng)重復(fù)建設(shè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力大；項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力弱，對(duì)市場(chǎng)后期運(yùn)做造成不利局面。2.2項(xiàng)目推廣策略2.2.1廣告宣傳策略項(xiàng)目應(yīng)針對(duì)目標(biāo)客戶群體，有計(jì)劃、分階段系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目整體形象和“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體方式應(yīng)根據(jù)宣傳效果和費(fèi)用而定，該部分費(fèi)用應(yīng)列入營(yíng)銷費(fèi)用中。2.2.2促銷策

13、略階段性策略。一般按以下階段促銷：銷售準(zhǔn)備階段；首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；掃尾階段銷售。應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制訂不同的銷售策略。促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：廣告宣傳、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、舉辦展銷會(huì)、博覽會(huì)、集團(tuán)認(rèn)購(gòu)、靈活的付款方式；工程品質(zhì)、進(jìn)度、物業(yè)管理的承諾；現(xiàn)場(chǎng)樣板展示。三、項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀3.1國(guó)內(nèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀 “十五”期間我國(guó)農(nóng)業(yè)機(jī)械工業(yè)出現(xiàn)了各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)快速增長(zhǎng)、市場(chǎng)繁榮、購(gòu)銷兩旺的良好局面。農(nóng)機(jī)工業(yè)總產(chǎn)值、銷售收入和利潤(rùn)總額的年均增長(zhǎng)幅度在20以上。 2006年，我國(guó)農(nóng)機(jī)工業(yè)延續(xù)了“十五”期間的繁榮景象，總產(chǎn)值和銷售收入均超過1300億元，利潤(rùn)總額達(dá)到56億元，均創(chuàng)歷史新高。 調(diào)查結(jié)果

14、顯示，2007年上半年，雖然部分主要農(nóng)機(jī)產(chǎn)品產(chǎn)量下降，但農(nóng)機(jī)工業(yè)還是保持了穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。18月工業(yè)總產(chǎn)值和銷售收入同比增長(zhǎng)超過了15%，利潤(rùn)總額提高了近20%。各類農(nóng)機(jī)（含農(nóng)業(yè)動(dòng)力機(jī)械和排灌機(jī)械）進(jìn)出口額95億美元,同比增長(zhǎng)36.28%，實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差5.23億美元。 隨著農(nóng)機(jī)工業(yè)的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，區(qū)位優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)集群效益也日益凸現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，我國(guó)農(nóng)機(jī)企業(yè)約8000家，規(guī)模以上企業(yè)已經(jīng)達(dá)到1735家，其中，山東、河南、江蘇、浙江等省規(guī)模以上農(nóng)機(jī)企業(yè)個(gè)數(shù)占全國(guó)的55，資產(chǎn)占全國(guó)的66，工業(yè)總產(chǎn)值和銷售收入均占全國(guó)的80以上已經(jīng)成為全國(guó)農(nóng)機(jī)產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，形成各具特色的產(chǎn)業(yè)集群。并且涌

15、現(xiàn)出了山東時(shí)風(fēng)集團(tuán)、中國(guó)一拖集團(tuán)、福田雷沃重工、山東五征集團(tuán)、常柴集團(tuán)、常發(fā)集團(tuán)、江動(dòng)集團(tuán)等一批在全國(guó)同行業(yè)知名的大型企業(yè)集團(tuán)。 2006年，我國(guó)生產(chǎn)大中型拖拉機(jī)207328臺(tái)，同比增長(zhǎng)24.6%，各種收割機(jī)355837臺(tái)，同比增長(zhǎng)60.48%。山東、河南、江蘇、浙江四個(gè)省生產(chǎn)的大中型拖拉機(jī)和各種收割機(jī)分別出現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)，并成為我國(guó)大型農(nóng)機(jī)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)，對(duì)全國(guó)農(nóng)機(jī)工業(yè)增長(zhǎng)起到了重要的支撐作用。 3.2xx省內(nèi)農(nóng)機(jī)大市場(chǎng)現(xiàn)狀xx省工程機(jī)械行業(yè)的發(fā)展較為滯后，銷售市場(chǎng)分散，流通產(chǎn)品較為狹窄，難以形成規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng)。而近年來，我國(guó)工程機(jī)械行業(yè)持續(xù)高速增長(zhǎng)，這給國(guó)內(nèi)工程機(jī)械企業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)帶來了

16、千載難逢的發(fā)展機(jī)遇。憑借著xx優(yōu)越的地理位置和強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，加之消費(fèi)市場(chǎng)的巨大需求和快速發(fā)展，工程機(jī)械行業(yè)在我省將會(huì)快速成長(zhǎng)，專業(yè)大型工程機(jī)械市場(chǎng)的發(fā)展空間相當(dāng)廣闊。當(dāng)前，農(nóng)業(yè)機(jī)械化發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)由初級(jí)階段跨人中級(jí)階段的關(guān)鍵時(shí)期，處在一個(gè)加快發(fā)展的新的歷史起點(diǎn)，xx作為一個(gè)農(nóng)業(yè)大省，面臨著難得的發(fā)展機(jī)遇。作為一個(gè)農(nóng)機(jī)大省，xx在農(nóng)機(jī)市場(chǎng)流通領(lǐng)域與全國(guó)的農(nóng)業(yè)大省相比，還有較大的差距，但又有非常廣闊的發(fā)展空間。xx農(nóng)業(yè)事業(yè)在穩(wěn)步健康中快速發(fā)展：xx省農(nóng)機(jī)化事業(yè)發(fā)展截止2006年底，農(nóng)機(jī)總動(dòng)力達(dá)4240萬千瓦，大中型拖拉機(jī)126萬臺(tái)，聯(lián)合收割機(jī)61萬臺(tái)，水稻插秧機(jī)1 200臺(tái)，農(nóng)機(jī)資產(chǎn)原值達(dá)28

17、67億元，農(nóng)機(jī)機(jī)械總動(dòng)力居全國(guó)第四位，拖拉機(jī)保有量居全國(guó)第二位，配套農(nóng)具居全國(guó)第二位，聯(lián)合收割機(jī)數(shù)量居全國(guó)第五位，農(nóng)機(jī)經(jīng)營(yíng)總收入居全國(guó)第三位。農(nóng)民購(gòu)機(jī)總投入達(dá)2452億元，機(jī)手跨區(qū)機(jī)收直接收入達(dá)15億元以上。機(jī)耕、機(jī)播、機(jī)收作業(yè)面積分別達(dá)到58127萬畝、37782萬畝和5549、5萬畝。xx省內(nèi)農(nóng)業(yè)專業(yè)市場(chǎng)，以前已較為分散的不具規(guī)模的散賣場(chǎng)為主；目前已知較有影響的：xx北部：淮南的王興農(nóng)機(jī)大市場(chǎng) 1996年正式掛牌，地處淮河岸邊,交通十經(jīng)過十幾年發(fā)展，市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，屬xx較大的農(nóng)機(jī)集散的市場(chǎng)，但規(guī)模不大；xx中部：裕龍農(nóng)機(jī)市場(chǎng)位于肥東縣龍?zhí)凉I(yè)區(qū)，占地面積約600畝，項(xiàng)目分兩期進(jìn)行，建成后將

18、成為全國(guó)規(guī)模最大的農(nóng)機(jī)市場(chǎng)之一。xx南部：安慶市農(nóng)機(jī)五金機(jī)電專業(yè)市場(chǎng)。該市場(chǎng)一期工程占地150畝，建筑面積12萬平方米，總投資1.5億元。目前已有國(guó)內(nèi)外2000多個(gè)品牌的農(nóng)機(jī)、機(jī)電、五金等類產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。該市場(chǎng)可以輻射皖鄂贛等省。 3.3xx建設(shè)農(nóng)機(jī)大市場(chǎng)前景和優(yōu)勢(shì)xxxx市以其農(nóng)資、農(nóng)機(jī)發(fā)達(dá)的優(yōu)勢(shì)和重要的地理位置，正在著力成為皖東北最大的農(nóng)資、農(nóng)機(jī)商貿(mào)中心；農(nóng)業(yè)機(jī)械生產(chǎn)基地及農(nóng)副產(chǎn)品深加工基地。xx市位于xx省的北部，黃淮平原的南端，與蘇、魯、豫三省接壤，對(duì)農(nóng)業(yè)機(jī)械的需求量很大。近年來，xx市一方面大力發(fā)展拖拉機(jī)、農(nóng)用車等農(nóng)業(yè)機(jī)械，努力滿足用戶要求；另一方面為“三農(nóng)”提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，促進(jìn)了

19、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。黃淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)包括北到山東膠東，南到xx淮北，東到蘇北鹽城，西到豫西晉東7?。ㄊ校?19個(gè)縣（區(qū)），是全國(guó)重要的商品糧基地，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)占據(jù)較大份額，對(duì)農(nóng)機(jī)、農(nóng)資等產(chǎn)品的需求也相對(duì)較大。xxxx地處黃淮海地區(qū)腹地，依托資源優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展農(nóng)機(jī)農(nóng)資交易，具有廣闊的市場(chǎng)，對(duì)促進(jìn)黃淮海地區(qū)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與合作，提升地區(qū)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的品質(zhì)和效應(yīng)具有重要意義。xx市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化快速發(fā)展 ：強(qiáng)力推進(jìn)“252”強(qiáng)龍工程，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。全市新增44家市級(jí)龍頭企業(yè)，市級(jí)以上龍頭企業(yè)總數(shù)達(dá)113家；龍頭企業(yè)營(yíng)銷收入達(dá)96.8億元，建成生產(chǎn)基地403萬畝，增加129萬畝；新增80個(gè)農(nóng)民專業(yè)合作組織，總

20、數(shù)達(dá)475個(gè)。皖王面粉、新錦豐集團(tuán)、xx科技食品等龍頭企業(yè)受到省委、省政府表彰。名牌產(chǎn)品培育逐步加快，“皖王”面粉、豐原等5個(gè)產(chǎn)品分別獲中國(guó)和xx名牌產(chǎn)品稱號(hào)。 通過本章的分析，項(xiàng)目定位適應(yīng)市場(chǎng)；具有強(qiáng)力政策面的支持和市場(chǎng)保障。加之項(xiàng)目建設(shè)單位系農(nóng)機(jī)運(yùn)營(yíng)尚背景，項(xiàng)目未來的市場(chǎng)前景值得樂觀。項(xiàng)目應(yīng)充分把握機(jī)遇，分析市場(chǎng)動(dòng)態(tài)需求，細(xì)分市場(chǎng)，貼近市場(chǎng)，制訂完整可行前期方案。第三章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容僅為初步構(gòu)想，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具體指標(biāo)將以規(guī)劃部門規(guī)劃批復(fù)后為準(zhǔn)。一、建設(shè)內(nèi)容xx北方農(nóng)機(jī)大市場(chǎng)，位于xx市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，外環(huán)南路與濱河路交口西南；西近固鎮(zhèn)路，北靠沱河。一期工程：擬建1

21、0棟3層商鋪：主要功能：農(nóng)機(jī)廠家辦事處及中間商產(chǎn)品銷售、倉(cāng)儲(chǔ)、物流中心。經(jīng)營(yíng)范圍：農(nóng)機(jī)工程機(jī)械產(chǎn)品、機(jī)械配件、設(shè)備等建設(shè)農(nóng)機(jī)信息服務(wù)交易中心：主要功能：一層做農(nóng)機(jī)精品展示；農(nóng)機(jī)展示、博覽；二層、三層做農(nóng)機(jī)租賃信息服務(wù)；農(nóng)機(jī)信息服務(wù)中心（價(jià)格信息、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、農(nóng)資服務(wù)等）農(nóng)機(jī)展覽展示中心與商鋪之間用過街天橋連接見下圖：二、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目一期擬建設(shè)用地面積約42700m2（合64畝），總體建筑面積約60000m2：其中商鋪40000 m2 ，倉(cāng)儲(chǔ)10000 m2， 展 覽示服務(wù)中心10000m2，其它公共建筑：停車場(chǎng)、城市廣場(chǎng)等。總投資7710.6萬元。 三、主要技術(shù)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)方案批復(fù)指標(biāo)

22、備注1總用地面積m2427000約合64畝2總建筑面積m260000其中商鋪建筑面積m240000倉(cāng)儲(chǔ)m210000展覽展示中心m2100003容積率1：1.54停車位個(gè)200第四章 項(xiàng)目場(chǎng)址條件一、 建設(shè)場(chǎng)地現(xiàn)狀1.1建設(shè)地點(diǎn)及場(chǎng)地描述擬建地點(diǎn)：位于xx市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，外環(huán)南路與濱河路交口西南。場(chǎng)地描述：本項(xiàng)目位于xx市東南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，北面沱河，西近固鎮(zhèn)路。整個(gè)地域是不規(guī)則的方形地塊，現(xiàn)場(chǎng)地平整，是開發(fā)區(qū)征用地；地形高差起伏小，場(chǎng)地市政設(shè)施良好，面靠外環(huán)南路。向通固鎮(zhèn)，北連市區(qū)；適宜農(nóng)機(jī)市場(chǎng)的建設(shè)和銷售。1.2用地規(guī)模本項(xiàng)目建設(shè)用地面積約42700m2（合64畝），其中建筑物占地面積約

23、26000m2，道路面積約13000m2，綠化占地面積3700m2。廣場(chǎng)占地利用道路紅線范圍和高壓走廊，建設(shè)特色、寬闊的外部場(chǎng)地。1.3用地性質(zhì)及費(fèi)用用地性質(zhì)及規(guī)劃要求根據(jù)xx市規(guī)劃局建設(shè)工程選址意見書，用地性質(zhì)適合農(nóng)機(jī)市場(chǎng)建設(shè)，容積率待規(guī)劃設(shè)定。土地費(fèi)用本項(xiàng)目土地總成本費(fèi)用擬估算共計(jì)2240萬元。1.4用地現(xiàn)狀場(chǎng)地內(nèi)無需拆遷的房建筑物，場(chǎng)地平整；待建設(shè)中進(jìn)行三通。二、場(chǎng)地建設(shè)條件xx經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于xx市東南部，距市中心2公里。規(guī)劃范圍是：東起沱河，西到宿懷路西500米，南起南環(huán)路（大外環(huán)），北至紡織路，面積為6.8平方公里。南環(huán)路南500米以內(nèi)為開發(fā)區(qū)預(yù)留地，面積為1.9平方公里。200

24、1年7月被xx省人民政府批準(zhǔn)為省級(jí)開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)具有良好的交通條件。京浦鐵路，206國(guó)道，310省道縱穿開發(fā)區(qū)，正在建設(shè)中的合徐高速公路沿開發(fā)區(qū)西緣穿過，新汴河由六級(jí)航道改為五級(jí)航道，距徐州觀音國(guó)際機(jī)場(chǎng)75公里，構(gòu)成了四通八達(dá)的水、陸、空立體交通網(wǎng)。開發(fā)區(qū)緊鄰市區(qū)，是xx城區(qū)的組成部分，供水、供電等公用設(shè)施可滿足開發(fā)區(qū)建設(shè)初期的需要。開發(fā)區(qū)地勢(shì)平坦，地質(zhì)優(yōu)良，地基承受能力強(qiáng)。地形地貌xx市以平原為主，占總面積的91%，海拔1448米，坡降1/50001/10000。由北向南，由西向東微斜；以石灰?guī)r為主的島狀殘丘，主要分布在濉河以北、京滬鐵路兩側(cè)。平坦的地形對(duì)建筑物、道路建設(shè)十分有利，節(jié)省工程造

25、價(jià)，利于城市建設(shè)。氣候條件屬華北溫暖帶半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，四季分明，氣候溫和，雨量適中，日照豐富。多年平均氣溫1415，極端最高氣溫41.6，極端最低氣溫-23.9。年平均降水774-895毫米，但年際變化大，最多降水量達(dá)1481毫米（xx市），最少僅415毫米（碭山），旱澇災(zāi)害較頻繁?？偲鹂磥?，氣候條件較優(yōu)越，宜于多種農(nóng)作物和林果生長(zhǎng)。城鎮(zhèn)市政公用設(shè)施需注意冬季保溫。水資源屬于淮河流域，主要河道有70余條，僅2000公里長(zhǎng)。多年平均徑流量17.76億立方米（不計(jì)入外流客水），人均占有地表徑流398.9立方米，遠(yuǎn)低于全省、全國(guó)平均水平。而且由于污染，造成可利用的地表水資源更為缺乏。地下水資源較豐富

26、，每年平均減水入滲補(bǔ)給量21.2億立方米，潛水蒸發(fā)量7.4億立方米，可供開采量13.8億立方米。施工條件施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足要求，在擬定施工方案時(shí)注意與場(chǎng)地周邊地銜接，充分利用場(chǎng)地內(nèi)的空間，減少對(duì)周邊人們生活的不利影響，盡量減少施工中的環(huán)境污染物。三、結(jié)論項(xiàng)目建設(shè)地的各項(xiàng)條件滿足項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的需要，無明顯不支持項(xiàng)目的因素。第五章 建設(shè)方案本項(xiàng)目由于未進(jìn)行了修建性詳細(xì)規(guī)劃，本建設(shè)方案即為參考性詳細(xì)規(guī)劃編制。一、設(shè)計(jì)依據(jù)1.1國(guó)家現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范1.2xx北方農(nóng)機(jī)大市場(chǎng)規(guī)劃條件1.3甲方的設(shè)計(jì)使用要求及意見二、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和特點(diǎn)2.1和諧共生：在充分分析環(huán)境的前提下，結(jié)合現(xiàn)

27、狀，統(tǒng)一規(guī)劃，整體設(shè)計(jì)，寬緊結(jié)合，創(chuàng)造良好市場(chǎng)氛圍。2.2充分滿足功能要求，創(chuàng)造適宜的建筑功能及空間。2.3強(qiáng)調(diào)科學(xué)技術(shù)在建筑管理及應(yīng)用上的效應(yīng)，以科學(xué)為向?qū)В岣咴O(shè)計(jì)的科技含量。三、設(shè)計(jì)構(gòu)思3.1符合城市規(guī)劃的要求。城市的整體和諧來自城市空間要素的協(xié)調(diào)相處。3.2合理組織各種人流、車流，互不干擾。追求交通便捷、暢通。3.3建筑平面功能分區(qū)明確，流線清晰，提高建筑使用效率。3.4注重建筑造型設(shè)計(jì)，把握建筑的表情以體現(xiàn)建筑的性格。3.5合理采用新材料、新技術(shù)。以達(dá)到先進(jìn)合理、經(jīng)濟(jì)安全、潔凈衛(wèi)生的要求。3.6重視消防安全設(shè)計(jì)，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行防火設(shè)計(jì)規(guī)范。3.7注意節(jié)能設(shè)計(jì)。采用節(jié)能材料及設(shè)備，采

28、取必要的保溫隔熱措施。四、平面設(shè)計(jì)利用地形進(jìn)行總體布局，布局緊湊，功能分區(qū)合理，交通便捷，管理方便；滿足商鋪和展覽展示功能。總體布局符合建筑控制線和建筑間距的要求。規(guī)劃整體上，主入口設(shè)在外環(huán)南路，最大限度的組織分配車流。展覽展示中心采用“弧”形建筑形態(tài)，正面底層做大型展示博覽中心；上層做信息服務(wù)中心；主體建筑與后面商鋪之間用人行天橋連接；溝通商鋪與信息中心之間的聯(lián)系；創(chuàng)造交易氛圍。 見附圖1、xx北方農(nóng)機(jī)大市場(chǎng)鳥瞰圖（參考） 五、建筑造型考慮建筑自身的特點(diǎn)，運(yùn)用了現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)手法，虛與實(shí)的對(duì)比、以及點(diǎn)、線、面、體等基本元素的組合。在滿足功能的前提下，從整體設(shè)計(jì)的思路入手，追求簡(jiǎn)潔大方，設(shè)計(jì)精心

29、至建筑細(xì)部，力求創(chuàng)造優(yōu)美建筑造型，創(chuàng)造與環(huán)境和諧的空間形象。六、消防設(shè)計(jì)建筑分類：二類防火間距：滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。消防車道：環(huán)形消防通道，設(shè)有足夠的消防撲救面。七、環(huán)境景觀、燈飾工程及綠化設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)中注重不同高度的綠化景觀布局，設(shè)置不同風(fēng)格的綠化組團(tuán)、雕塑小品及水池花園，再以視野通廊貫通及連接各景點(diǎn)，使得整個(gè)場(chǎng)地的綠化更具層次感，有良好的視覺效果和感官效果。充分利用廣場(chǎng)空間，集中組團(tuán)觀景帶、噴泉；使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)變成一個(gè)景致園。第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)一、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境現(xiàn)狀1.1空氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目區(qū)域均能滿足GB3095-1996環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（2000年修訂版）中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的要求。同時(shí)，根據(jù)各

30、監(jiān)測(cè)因子的Pi可認(rèn)定，該地區(qū)環(huán)境質(zhì)量良好，TSP、SO2、NO2均有較大的環(huán)境容量。1.2地表水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀水質(zhì)現(xiàn)狀水質(zhì)滿足地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GB8979-2002中的類水域標(biāo)準(zhǔn)，也基本達(dá)到景觀娛樂水水質(zhì)要求。二、施工期主要污染源1.1噪聲施工期的噪聲是建筑工程敏感的環(huán)境問題之一，主要來源于不同施工階段的各類施工機(jī)械和工具的使用，包括：土石方施工階段：挖掘機(jī)、裝載機(jī)、推土機(jī)、運(yùn)輸車輛等?；炷翝仓A段：混凝土攪拌機(jī)（運(yùn)輸車輛）、振搗棒等。結(jié)構(gòu)施工階段：地泵、汽車泵、混凝土攪拌車、振搗棒、支拆模板、搭拆鋼管腳手架、模板修理、電鋸、外用電梯等。裝修及機(jī)電設(shè)備安裝階段：拆腳手架、石材切割、電鉆、電鋸

31、等。1.2廢水主要包括施工廢水、雨水等。施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的雨、污水管網(wǎng)，雨水、污水經(jīng)處理后排入市政管道。1.3廢氣包括各類燃料動(dòng)力機(jī)械作業(yè)時(shí)排放的燃油廢氣以及施工中的二次揚(yáng)塵。施工作業(yè)場(chǎng)地近地面空氣中TSP可達(dá)1.53.0mg/m3。1.4固廢主要是土石方工程及混凝土澆筑中產(chǎn)生的廢棄土石和施工廢料等。因土石方工程需從外界調(diào)土，故本項(xiàng)目的固廢以施工人員的生活垃圾為主。1.5揚(yáng)塵主要包括：土石方施工、現(xiàn)場(chǎng)攪拌、裸露土地、建筑垃圾的存放運(yùn)輸、鍋爐、廚灶等產(chǎn)生的易散落、易飛揚(yáng)細(xì)顆粒材料。三、營(yíng)運(yùn)期主要污染源1.1噪聲項(xiàng)目建成后，營(yíng)業(yè)區(qū)范圍的農(nóng)機(jī)及出入車輛會(huì)帶來一定的噪聲污染，其噪聲源強(qiáng)介于65-95

32、dB；1.2廢水項(xiàng)目建成后，廢水排放以生活污水為主，另有少量的綠化、道路清洗水和不可預(yù)見水。1.3廢氣項(xiàng)目建成后，進(jìn)出的車輛排放汽車尾氣、柴油發(fā)電機(jī)的廢氣、以及居民的廚房油煙，將對(duì)環(huán)境造成一定影響。1.4固廢主要為生活廢棄物。四、環(huán)境保護(hù)措施1.施工期環(huán)境保護(hù)1.1噪聲根據(jù)GB12523-90建筑施工場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)，施工階段不同，噪聲限值也不同。夜間除打樁階段為禁止施工外，其它階段限值為55 dB，因此，應(yīng)提倡文明施工，減少人為噪聲，盡量采用低噪聲有消聲設(shè)備的施工機(jī)械，建立健全控制噪聲的管理制度，對(duì)噪聲進(jìn)行監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)超標(biāo)應(yīng)及時(shí)、有效地采取控制措施。常見的控制措施有：消聲、吸聲、隔聲和阻聲。雖然施

33、工噪聲僅在施工期的土建施工階段產(chǎn)生，隨施工的結(jié)束而消失，但由于噪聲較強(qiáng)，且日夜連續(xù)工作，將會(huì)對(duì)周圍聲學(xué)環(huán)境產(chǎn)生嚴(yán)重影響，極易引起人們的反感，應(yīng)予以重視，建議采取以下噪聲防治措施：采用較先進(jìn)的、噪聲較小的施工設(shè)備，并加強(qiáng)維護(hù)和保養(yǎng)，以降低聲源聲級(jí)；施工盡量在白天進(jìn)行；將有固定工作地點(diǎn)的施工機(jī)械應(yīng)盡量設(shè)置在距居民區(qū)較遠(yuǎn)的位置，并采取適當(dāng)?shù)姆忾]和隔聲措施；施工場(chǎng)界噪聲的控制應(yīng)達(dá)到建筑施工場(chǎng)界噪聲限值（GB1252390）的要求。1.2廢水施工期產(chǎn)生的含懸浮物和少量石油類施工廢水排入市政排污管，建議修建隔油池、沉砂池，施工期廢水經(jīng)隔油、沉淀后排放。1.3廢氣為減少施工期空氣污染對(duì)環(huán)境的影響，建議采取以

34、下措施：施工期必須加強(qiáng)施工機(jī)械的使用管理和保養(yǎng)維修，提高機(jī)械設(shè)備的正常使用率，縮短工期，降低燃料廢氣的排放量；對(duì)開包的水泥應(yīng)及時(shí)使用和清掃，對(duì)土石方裝卸和運(yùn)輸產(chǎn)生的揚(yáng)塵采取灑水、限制車速抑塵措施，以減輕對(duì)施工區(qū)附近近地面環(huán)境空氣質(zhì)量的影響；運(yùn)渣車輛不得超高運(yùn)輸，并覆蓋塑料布，以免灑落。1.4固廢施工期應(yīng)對(duì)固體廢棄物的產(chǎn)生、排放、收集、儲(chǔ)存、運(yùn)輸、利用、處置的全過程進(jìn)行統(tǒng)籌管理，不僅應(yīng)著眼于對(duì)已產(chǎn)生的固廢進(jìn)行處置，更應(yīng)強(qiáng)調(diào)不產(chǎn)生、少產(chǎn)生固體廢棄物和對(duì)已產(chǎn)生的固廢進(jìn)行綜合利用，以實(shí)現(xiàn)固體廢料的“減量化、資源化、無害化”。如采取水土保持措施，減輕水土流失對(duì)水體的污染；產(chǎn)生的棄土和施工廢料應(yīng)運(yùn)往指定的

35、地點(diǎn)填埋；施工人員的生活垃圾分類收集后由環(huán)保部門統(tǒng)一處置等。1.5揚(yáng)塵可采用現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置圍擋，實(shí)施淋水降塵，場(chǎng)內(nèi)道路硬化，垃圾封閉，使用清潔燃料等措施進(jìn)行控制。2.營(yíng)運(yùn)期的環(huán)境保護(hù)2.1噪聲對(duì)于進(jìn)行車輛，通過標(biāo)示提醒車輛勿大聲鳴嘀。有效的減少營(yíng)運(yùn)期機(jī)電設(shè)備噪聲對(duì)周圍聲學(xué)環(huán)境的影響。噪聲控制參照工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)（GB1234890）執(zhí)行。2.2廢水營(yíng)運(yùn)期營(yíng)業(yè)中車輛的油污和生活廢水通過管網(wǎng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)污水處理廠經(jīng)生化處理達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政管網(wǎng)。2.3廢氣平時(shí)車輛的廢氣對(duì)空氣環(huán)境的影響不大；提供餐飲服務(wù)配套，應(yīng)安裝油煙凈化設(shè)施和專用通道，油煙道引至樓頂排放，對(duì)環(huán)境的影響很小。油煙的排放濃度應(yīng)達(dá)飲

36、食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)（GB184832001）的要求，即排放濃度應(yīng)不高于2.0 mg/m。2.4固廢生活垃圾袋裝化，并設(shè)垃圾收集點(diǎn)，城市垃圾處理場(chǎng)統(tǒng)一處置，不得造成二次污染。五、環(huán)境影響評(píng)價(jià)項(xiàng)目建成后，經(jīng)所采取的污染物防治措施后，對(duì)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生影響不大。第七章 機(jī)構(gòu)設(shè)置與人力資源配置一、項(xiàng)目建設(shè)管理機(jī)構(gòu)1.公司組織機(jī)構(gòu)公司設(shè)董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)，董事會(huì)下設(shè)總經(jīng)理1名，總經(jīng)理下設(shè)分管工程建設(shè)、市場(chǎng)銷售及物業(yè)管理的副總經(jīng)理各1名，同時(shí)還設(shè)置分管財(cái)務(wù)工作的財(cái)務(wù)總監(jiān)1名。副總經(jīng)理和財(cái)務(wù)總監(jiān)下設(shè)各職能管理部門。具體如下:行政管理人力資源管理會(huì)計(jì)核算財(cái)務(wù)審計(jì)前期策劃營(yíng)銷手續(xù)、客戶服務(wù)工程管理設(shè)計(jì)規(guī)劃計(jì)劃管理合同

37、管理及物業(yè)工程造價(jià)管理公司領(lǐng)導(dǎo)綜合部財(cái)審部營(yíng)銷部施工部經(jīng)營(yíng)部運(yùn)營(yíng)部 2.項(xiàng)目人員配置2.1工程建設(shè)管理方式采取由計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部、施工管理部、技術(shù)與研發(fā)部組建項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部具體負(fù)責(zé)管理的方式組織工程建設(shè)與管理。項(xiàng)目部是由公司組建并領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行項(xiàng)目管理的組織機(jī)構(gòu)。它是開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的一次性具有彈性的施工管理組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工全過程施工管理的工作，既是公司某一開發(fā)項(xiàng)目的管理層，又對(duì)各外包單位負(fù)有管理和服務(wù)的雙重職能。2.2項(xiàng)目部組織形式及人員設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理1人工作班子：設(shè)土建組、設(shè)備安裝組、安監(jiān)組、成本控制組、后勤組土建組下設(shè)施工管理、技術(shù)洽商、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)、物資供應(yīng)設(shè)備安裝組下設(shè)施工管理、技

38、術(shù)洽商、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)、物資供應(yīng)安監(jiān)組下設(shè)安全檢查成本控制組下設(shè)預(yù)決算、合同管理、招投標(biāo)后勤組下設(shè)資料歸檔、手續(xù)辦理工程技術(shù)部主管土建組、設(shè)備安裝組、安監(jiān)組、后勤組，經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部主管成本控制組。采用部門控制式項(xiàng)目組織，不打亂公司現(xiàn)行的建制，按照部門職能分工，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，由部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目管理。第八章項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度一、建設(shè)期本項(xiàng)目一期總建設(shè)規(guī)模為60000m2，計(jì)劃總建設(shè)工期為10個(gè)月。到2009年2月底結(jié)束。根據(jù)項(xiàng)目的總體計(jì)劃，本工程的實(shí)施將分成二個(gè)主要的階段：1、籌備期：2008年4月2008年6月；2、建設(shè)期：2008年6月2009年2月；二、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目主要工作進(jìn)展計(jì)劃如下：1、2

39、008年4月2008年6月，項(xiàng)目前期工作2、2008年6月2009年2月，土建工程；3、2009年1月2009年2月，市場(chǎng)管理服務(wù)培訓(xùn)；三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表工作內(nèi)容2008年2009年5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月項(xiàng)目前期工作土建工程市場(chǎng)管理培訓(xùn)設(shè)備安裝、調(diào)試第九章 投資估算與資金籌措投資估算是根據(jù)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的建設(shè)規(guī)模，以及對(duì)技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度等進(jìn)行研究的基礎(chǔ)上，估算項(xiàng)目投入總資金，并測(cè)算建設(shè)期內(nèi)分季度資金需要量。一、建設(shè)投資估算1.1投資估算依據(jù)建筑工程按全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額（2000版）xx省綜合估價(jià)表編制，并參照本地同類建筑工程進(jìn)行系數(shù)調(diào)整；民

40、用建筑可行性研究深度和要求有關(guān)部委編制的建設(shè)項(xiàng)目投資估算辦法xx市同類建筑物近期單位造價(jià)指標(biāo)及國(guó)內(nèi)建筑材料、設(shè)備現(xiàn)行價(jià)格總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期利息+流動(dòng)資金設(shè)備費(fèi)用參照廠商詢價(jià)； 建設(shè)期利息：根據(jù)中國(guó)人民銀行最近發(fā)布的貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算其建設(shè)期利息；其他費(fèi)用按國(guó)家及*市現(xiàn)行有關(guān)文件規(guī)定及配套政策計(jì)列。1.2 建設(shè)投資估算范圍與內(nèi)容 本項(xiàng)目投資估算范圍涉及前期準(zhǔn)備、場(chǎng)地平整、基礎(chǔ)地下室工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程、設(shè)備安裝工程、室外環(huán)境、道路工程及其它零星工程。本報(bào)告投資估算內(nèi)容主要包括固定資產(chǎn)投資估算。主要對(duì)本項(xiàng)目涉及的土建、安裝、設(shè)備、室外附屬設(shè)施及管網(wǎng)等工程費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，并對(duì)項(xiàng)目涉及的

41、工程建設(shè)其他費(fèi)用：土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)等進(jìn)行估算。1.3 建設(shè)總投資估算總投資估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目金 額估 算 說 明1土地費(fèi)用2003.2見附表12前期工程費(fèi)904.2見附表23拆遷補(bǔ)償費(fèi)無4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)624.2見附表35建筑安裝工程費(fèi)340030000*700：框剪10000*800：框架10000*500：鋼結(jié)構(gòu)6管理費(fèi)用138.6成本總額*2%7財(cái)務(wù)費(fèi)用297（成本總額+管理費(fèi)）*30%*7%*2年8銷售費(fèi)用202銷售額*2%9不可預(yù)見費(fèi)141.4（1-6項(xiàng)之和）*2%總 計(jì)7710.61.4 投資估算表根據(jù)投資估算內(nèi)容和估算方法估算各項(xiàng)投

42、資并進(jìn)行匯總，編制本項(xiàng)目投資估算表（見附表1、2、3）。二、資金籌措1.資金渠道直接融資：項(xiàng)目建設(shè)單位自籌資金。間接融資：主要考慮商業(yè)銀行的信貸資金。2.資金籌措方案工程總投資：約7710.6萬元。項(xiàng)目資本金：2700萬元，企業(yè)自籌資金。預(yù)售收入投入：3000萬元。第十章 招投標(biāo)方案本項(xiàng)目將根據(jù)中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法，對(duì)項(xiàng)目的工程施工、工程監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等采購(gòu)進(jìn)行招標(biāo)，并根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第3號(hào)令以及xx市有關(guān)招標(biāo)文件的規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，組織完成招投標(biāo)工作。一、招標(biāo)形式由項(xiàng)目建設(shè)單位委托有資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)對(duì)重要設(shè)備（如空調(diào)機(jī)組、電梯）供應(yīng)商、大宗材料供應(yīng)

43、商（如商品混凝土、鋼材）、工程承包商、施工監(jiān)理單位進(jìn)行公開招標(biāo)確定。 二、招標(biāo)對(duì)象資質(zhì)要求重要設(shè)備、大宗材料供應(yīng)商需有良好的信譽(yù)，具有較強(qiáng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，優(yōu)先考慮國(guó)內(nèi)供應(yīng)商。工程施工單位資質(zhì)為二級(jí)以上建筑安裝施工企業(yè)。工程監(jiān)理單位資質(zhì)為乙級(jí)以上。建議在同等條件下，有類似工程經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)先。三、招標(biāo)信息發(fā)布根據(jù)原蘇州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)貫徹國(guó)家招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法的實(shí)施意見，依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)公告必須同時(shí)在指定的報(bào)紙和信息網(wǎng)絡(luò)媒介上發(fā)布。四、招投標(biāo)工作組織委托具有資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織實(shí)施項(xiàng)目招投標(biāo)工作。受委托招標(biāo)機(jī)構(gòu)應(yīng)遵循公開、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用和優(yōu)勝劣汰的原則，組織完成編標(biāo)、公告、資審、評(píng)標(biāo)，

44、最后確定中標(biāo)單位等工作。參與公開投標(biāo)的供應(yīng)商不得低于3家，工程施工隊(duì)伍不得少于5家，工程監(jiān)理單位不得少于3家。五、招標(biāo)文件內(nèi)容招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制的招標(biāo)文件應(yīng)有下述內(nèi)容：投標(biāo)須知；工程的技術(shù)要求和設(shè)計(jì)文件；若采用工程量清單報(bào)價(jià)，應(yīng)提供工程量清單；投標(biāo)函的格式與附錄；擬簽訂合同的主要條款；投標(biāo)人應(yīng)提交的其他書面材料。第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集1.1銷售面積 本項(xiàng)目一期總建筑面積60000m2，其中：可對(duì)外銷售商鋪面積：30000m2可對(duì)外銷售展示、展覽中心面積：10000m2可對(duì)外銷售倉(cāng)儲(chǔ)面積：10000m21.2銷售價(jià)格商鋪：2000元/m2（均價(jià)，按建面計(jì)算）倉(cāng)儲(chǔ)：1800元/m2（

45、均價(jià)，按建面計(jì)算）展示、展覽中心：2300元/m2（均價(jià)，按建面計(jì)算）上述銷售價(jià)格為本報(bào)告預(yù)測(cè)水準(zhǔn)，項(xiàng)目實(shí)施中據(jù)實(shí)調(diào)整，但所擬定的價(jià)格水準(zhǔn)應(yīng)具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)應(yīng)力爭(zhēng)低開高走的態(tài)勢(shì)、收出陽線，而避免高開低走的陰線走勢(shì)。1.3適用稅費(fèi)率詳見表11-2適用稅費(fèi)率表。適用稅費(fèi)率表表11-2 稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率%稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率%營(yíng)業(yè)稅5.56土地增值稅根據(jù)業(yè)主要求，暫不考慮城市建設(shè)維護(hù)稅7法定盈余公積金、公益金10教育費(fèi)附加3企業(yè)所得稅251.4銷售進(jìn)度開盤期：2008年10月，銷售率達(dá)到30。持續(xù)期：2008年102009年2月，銷售率達(dá)到95。尾盤期：2009年2月-2009年5月，完成銷售。二

46、、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)附表5為本項(xiàng)目銷售收入、銷售稅金及附加測(cè)算表。結(jié)合上述銷售面積及價(jià)格預(yù)測(cè)，測(cè)算出本項(xiàng)目銷售總收入為10100萬元。詳見附表5銷售收入及稅金測(cè)算表。2.項(xiàng)目利潤(rùn)利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額=項(xiàng)目總銷售收入-總成本費(fèi)用-銷售稅金及附加 =1771.7所得稅應(yīng)納所得稅額為：1771.7萬元×25%=442.9萬元。 稅后利潤(rùn)1771.7萬元-442.9萬元=1328.8萬元。稅后利潤(rùn)率稅后利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)總額/總成本費(fèi)用×100% =1328.8萬元/10100萬元×100% =13.2%三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目(所得稅后)全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）、均高于高于同期銀行貸款利率和行業(yè)平均收益率，因此本項(xiàng)目的盈利能力滿足要求，其財(cái)務(wù)效益較好，投資回收期較短，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)角度是可行的。第十二章 社會(huì)評(píng)價(jià)雖然本項(xiàng)目具有投資大的特點(diǎn)，但本項(xiàng)目是xx市農(nóng)業(yè)機(jī)械化、現(xiàn)代化發(fā)展的重要組成部分；又結(jié)合xx實(shí)情具有強(qiáng)力政策面；市場(chǎng)發(fā)展前景好，綜合分析該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較小，且有著明顯的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益。一、社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：完善所在地段的規(guī)劃功能、提升城市形象；整合xx市北部零散的農(nóng)機(jī)銷售點(diǎn)，結(jié)束該區(qū)域臟亂差的局面。給xx市乃至黃淮海區(qū)域農(nóng)村農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展