建筑容積率與建筑密度

1、建筑容積率與建筑密度建筑容積率與建筑密度建筑容積率建筑容積率（地積比率） 是指總建筑面積與建筑用地面積的比值。 例如，在1萬平方米的土地上，有3000平方米的建筑總面積，其容積率為0.3。 由于高層建筑的存在，容積率數(shù)值可以大于1。2010 URBAN PLANNING用地邊界用地邊界地塊用地面積地塊用地面積寫字樓每層建筑面積寫字樓每層建筑面積層數(shù)層數(shù)寫字樓總建筑面積寫字樓總建筑面積商場每層建筑面積商場每層建筑面積層數(shù)層數(shù)商場總建筑面積商場總建筑面積容積率容積率寫字樓總建筑面積商寫字樓總建筑面積商場總建筑面積場總建筑面積地塊用地面積地塊用地面積 建筑面積一般來說大體等于各層樓板的面積總和，但是

2、由于實(shí)際建筑總會(huì)有架空、懸挑、陽臺(tái)、斜屋面等各種情況出現(xiàn)，因此實(shí)際上建筑面積的計(jì)算非常復(fù)雜，各國都會(huì)有專門的建筑規(guī)范對(duì)建筑面積的計(jì)算進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定。相關(guān)規(guī)定v 容積率一般是由政府規(guī)定的。v 現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言，容積率分為v 獨(dú)立別墅為0.20.5,v 聯(lián)排別墅為0.40.7,v 6層以下多層住宅為0.81.2,v 11層小高層住宅為1.52.0,v 18層高層住宅為1.82.5,v 19層以上住宅為2.44.5,v 住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。62010 URBAN PLANNING62010 URBAN PLANNING7 例如，

3、在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。 你舉的例子為7,就意味著該項(xiàng)目假設(shè)在1萬平方米的土地上，共有70000平方米的建筑總面積，其容積率就為7,只有高層建筑才有這樣的容積率.一般容積率越小,居住舒適度就較好些,容積率做到7的話,在同樣大小的占地面積上,舒適性就會(huì)比多層/小高層等建筑形態(tài)要差些. 旅行中看到的那些城市HKHKThailand&MalaysiaThailand&Malaysia 容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。 綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。 容積率和

4、綠地率這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)?？煊?南京出臺(tái)容積率新規(guī) 堵住樓盤開發(fā)漏洞(2009) 政策看點(diǎn)：收緊容積率計(jì)算指標(biāo) 堵開發(fā)商“偷”面積 政策原文：除獨(dú)立式住宅建筑（別墅）和需要大空間的商業(yè)建筑以外，住宅建筑層高大于3.0米、公寓（包括酒店式公寓）和辦公建筑層高大于4.8米、商業(yè)建筑層高大于6.0米的，計(jì)算容積率指標(biāo)時(shí)，該層建筑面積均按該層實(shí)際建筑面積的1.5倍計(jì)算；其中住宅、公寓建筑的起居廳，辦公、商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳、大型會(huì)議室等公共部分仍按其實(shí)際建筑面積計(jì)算容積率。 效用指數(shù)： 政策解讀：這是南京規(guī)劃部門首次明確

5、了“層高控制對(duì)應(yīng)容積率計(jì)算”的關(guān)系。以前的容積率計(jì)算并無這方面的規(guī)定，此舉收緊容積率計(jì)算指標(biāo)， 堵開發(fā)商“偷”面積的行為。容積管制 容積率是城市規(guī)劃中的一個(gè)重要技術(shù)指標(biāo)，它間接反映了單位土地上所承載的各種人為功能的使用量，即土地的開發(fā)強(qiáng)度。 人口眾多的地區(qū)往往建筑容積率較高。（HK、Tokyo） 容積率越高表示土地的利用率也就越高，但是對(duì)周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施的壓力也越大，因此不可能無限制的提高容積率，所以世界大部分地區(qū)對(duì)于城市的建筑容積率均有管制。獎(jiǎng)勵(lì)容積 世界很多國家都有容積率獎(jiǎng)勵(lì)制度。 若開發(fā)者能在其開發(fā)土地中為公眾提供便利而讓出部分利益，例如將底層架空作為公共活動(dòng)空間，政府規(guī)劃部門就會(huì)提高

6、該土地的容積率上限，幅度根據(jù)法規(guī)、城市總體規(guī)劃和項(xiàng)目具體情況而定。 這也是政府和民間的良性互動(dòng)。容積移轉(zhuǎn)為了換取土地利用的最大價(jià)值，世界上部分地區(qū)允許容積率在土地間移轉(zhuǎn)，稱為容積移轉(zhuǎn)。容積移轉(zhuǎn)主要可分為兩種情形：一是原屬一宗土地之可建筑容積，一部份或全部移轉(zhuǎn)至另一宗可建筑土地建筑使用；二是受限制發(fā)展地區(qū)（如古跡）的容積一部或全部移轉(zhuǎn)至另一宗可建筑土地建筑使用。目前臺(tái)灣都市地區(qū)已經(jīng)實(shí)施容積移轉(zhuǎn)制度，但數(shù)筆土地之間的容積移轉(zhuǎn)須在同一計(jì)劃區(qū)內(nèi)方可為之。香港也實(shí)施相似制度，以保護(hù)具有特別價(jià)值的地點(diǎn)及建筑物。建筑密度(Building Density)(Building Density)建筑密度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該塊用地面積的比例：建筑密度=(=(規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和用地面積)X100)X100與容積率概念相區(qū)別的是它注重的是建筑基底面積。反過來理解就是表示了一個(gè)地塊除了建筑以外的用地所占的比例多少，規(guī)劃控制其上限。建筑密度著重于平面二維的環(huán)境需求，保證一定的曠地及綠地率。