商品房銷售合同條款培訓(xùn)

1、商品房銷售的主要法律問(wèn)題解析目 錄第一講 一些重要的合同概念及應(yīng)注意的法律問(wèn)題 一、合同成立與合同生效二、合同效力待定 三、無(wú)效合同與無(wú)效合同條款 四、格式條款的法律問(wèn)題五、定金與訂金的問(wèn)題第二講 商品房銷售時(shí)經(jīng)常用到的概念 一、房屋的面積 二、稅費(fèi)概念 三、商品房銷售常用名詞解釋 四、商品住宅的價(jià)格構(gòu)成第三講 商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 一、當(dāng)前商品房銷售廣告與宣傳存在違法行為的主要類型 二、商品房廣告的法律性質(zhì)定位第四講 商品房預(yù)售的法律規(guī)定一、商品房預(yù)售合同的法律定義二、商品房預(yù)售合同成立有效條件第五講 商品房買賣合同的主要條款法律分析 一、商品房買賣合同文本 二、套內(nèi)建筑面

2、積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e處理 三、如何確認(rèn)所交付的商品房面積 四、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理第六講 商品房買賣的貸款法律分析一、住房公積金貸款條件二、住房公積金貸款金額和期限 三、商品房住房貸款額和期限四、非居住房屋貸款第七講 商品房的交付使用及其質(zhì)量保證一、商品房的交付要求 二、交付時(shí)應(yīng)提供的文件3、 商品房的保修責(zé)任與保修期限4、 商品房質(zhì)量與合同解除第八講 商品房的維修基金1、 首期維修基金的交納2、 維修基金專戶的開立3、 維修基金的使用第九講 商品房買賣轉(zhuǎn)移登記和權(quán)證辦理一、商品房買賣轉(zhuǎn)移登記需要提交資料二、預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記、單方預(yù)告登記三、房地產(chǎn)權(quán)證小產(chǎn)證的辦理時(shí)限第一講 一些重要的合同概

3、念及應(yīng)注意的法律問(wèn)題 一、合同成立與合同生效合同的成立，是指訂約當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成合意，即雙方當(dāng)事人意思一致；而所謂合同生效，是指已成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生了一定的法律拘束力或稱法律效力。在合同關(guān)系的實(shí)踐中，合同成立是合同生效的前提，就多數(shù)情況來(lái)說(shuō)，合同成立與合同生效是一致的，但合同成立絕不等于合同生效，而合同生效一定有合同成立的前提，也就是說(shuō)，無(wú)合同成立，根本就不存在合同生效、無(wú)效的問(wèn)題。二、合同效力待定1.概念合同效力待定，是指合同成立以后，因存在不足以認(rèn)定合同無(wú)效的瑕疵，致使合同不能產(chǎn)生法律效力，在一段合理的時(shí)間內(nèi)合同效力暫不確定，由有追認(rèn)權(quán)的當(dāng)事人進(jìn)行補(bǔ)正或有撤銷權(quán)的當(dāng)事人進(jìn)

4、行撤銷，再視具體情況確定合同是否有效。處于此階段中的合同，為效力待定的合同。2. 類型 1、無(wú)行為能力人所訂立之合同。2、限制行為能力人締結(jié)的合同。3、無(wú)代理權(quán)人以被代理人名義締結(jié)的合同。4、無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)訂立的合同。三、無(wú)效合同與無(wú)效合同條款無(wú)效合同是指合同雖然成立，但因其違反法律、行政法規(guī)、社會(huì)公共利益而無(wú)效。可見(jiàn)，無(wú)效合同是已經(jīng)成立的合同，是欠缺生效要件的合同是不具有法律約束力的合同不受國(guó)家法律保護(hù)。無(wú)效合同自始無(wú)效，但部分條款無(wú)效，不影響其余部分的效力。四、格式條款的法律問(wèn)題合同法司法解釋二有三處條文涉及：第六條，關(guān)于格式條款提供者的提示和說(shuō)明義務(wù)的細(xì)化；第九條，格式條款的可撤

5、銷性；第十條，格式條款的無(wú)效認(rèn)定。這三個(gè)條文所依附的，主要是合同法第三十九條、第四十條、第五十四條等。以上所述條文，構(gòu)成了格式條款的標(biāo)準(zhǔn)體系，尤其是司法解釋二第六條。第一款：“提供格式條款的一方對(duì)格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時(shí)采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí)，并按照對(duì)方的要求對(duì)該格式條款予以說(shuō)明的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”?！钡诙睿骸疤峁└袷綏l款一方對(duì)已盡合理提示及說(shuō)明義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任。”這一條司法解釋，對(duì)于房地產(chǎn)交易而言也很有針對(duì)性。細(xì)心的人或許發(fā)現(xiàn)，很多美奐美倫的銷售手冊(cè)，往往會(huì)在某個(gè)角落里用肉眼難以識(shí)別的方式加上一句諸

6、如此類的免責(zé)聲明：圖文均為宣傳需要，具體以實(shí)物為準(zhǔn)，解釋權(quán)歸開發(fā)商云云。在幾乎所有的認(rèn)購(gòu)書中往往夾雜一句：認(rèn)購(gòu)人已查看、理解并接受商品房買賣合同及其附件，不得以合同內(nèi)容未經(jīng)協(xié)商為由拒絕簽署。在商品房買賣合同附件中，各種免責(zé)、限責(zé)條款更是五花八門、不一而足。盡管商品房買賣合同等資料是否屬于格式合同在實(shí)踐上尚有爭(zhēng)議，但是進(jìn)行必要的、合理的提示和說(shuō)明，對(duì)于開發(fā)商降低合同風(fēng)險(xiǎn)而言不無(wú)必要。特別是根據(jù)司法解釋二第六條第二款，說(shuō)明義務(wù)的舉證責(zé)任被分配給格式條款提供者，對(duì)于開發(fā)商而言，要求購(gòu)房人在合同之外簽署一份無(wú)疑義聲明，也不失為一種有效的風(fēng)險(xiǎn)防控手段。5、 定金與訂金的問(wèn)題在商品房交易中，所說(shuō)的訂金與定

7、金在法律上是有明顯區(qū)別的。定金是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；假設(shè)買家不履行合同，無(wú)權(quán)要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。假設(shè)合同無(wú)效，定金條款亦無(wú)效，收受定金的一方應(yīng)返還定金。訂金并非一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。值得一提的是，簽訂正式的房屋預(yù)售契約之前，買賣雙方簽訂的有關(guān)認(rèn)購(gòu)書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約，不具備房屋預(yù)售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。假設(shè)認(rèn)購(gòu)書中有定金條款，則假設(shè)購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書后反悔，發(fā)展商

8、有權(quán)沒(méi)收購(gòu)房者的定金；假設(shè)發(fā)展商違約，不與購(gòu)房者簽訂正式的預(yù)售合同，則購(gòu)房者有權(quán)要求發(fā)展商雙倍返還定金。如果認(rèn)購(gòu)書中約定的只是訂金，那么就不具備定金的法律后果了。由此可見(jiàn)，定金與訂金無(wú)論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此有充分的理解，并根據(jù)自己的實(shí)際情況慎重行事。 第二講 商品房銷售時(shí)經(jīng)常用到的概念一、房屋的面積1、(住宅)房屋使用面積 是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面

9、積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算。 2、(住宅)房屋建筑面積 房屋的建筑面積系指房屋外墻柱勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高220M以上含220M的永久性建筑。 3、成套住宅建筑面積 是指成套住宅的建筑面積總和。 4、危險(xiǎn)房屋建筑面積 是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋建筑面積。 5、房屋減少建筑面積 指報(bào)告期由于拆除、倒塌和因各種災(zāi)害等原因?qū)嶋H減少的房屋建筑面積(包括私有房屋)。 6、房屋的產(chǎn)權(quán)面積 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)

10、權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 7、房屋預(yù)測(cè)面積 預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。 8、房屋實(shí)測(cè)面積 實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最

11、終依據(jù)。 9、房屋的共有建筑面積 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 10、成套房屋的套內(nèi)建筑面積 由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。 11、套內(nèi)房屋使用面積 為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：1套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；2套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。 12、套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分

12、隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻包括山墻等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 13、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。 14、商品房的銷售面積 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者聽購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 15、共有建筑面積(公有建筑面積) 共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間

13、、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻包括山墻水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。 16、共有建筑面積的計(jì)算方法 整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。 二、稅費(fèi)概念公共維修基金：根據(jù)北京市建設(shè)委員會(huì)北京市住宅專項(xiàng)維修

14、資金管理方法第七條規(guī)定商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，首期住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)立式住宅、非住宅為50元/平方米；多層住宅、非住宅為100元/平方米；高層住宅、非住宅為200元/平方米。 在辦產(chǎn)權(quán)過(guò)程中包括：登記費(fèi)：每建筑平方米0.3元；房屋所有權(quán)證工本費(fèi)：每證收費(fèi)4元；房屋所有權(quán)證印花貼稅：每件5元。三、商品房銷售常用名詞解釋 樓花：一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣“樓花”為預(yù)售房屋，買“樓花”為預(yù)購(gòu)房屋。實(shí)際銷售面積：是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂正式銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建

15、設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。外銷租：經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，銷售或出租給境外企業(yè)和個(gè)人，包括外國(guó)人、外籍華人、華僑及港澳臺(tái)同胞的商品房屋面積。 單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排24到28戶。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。期房：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。現(xiàn)房：是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品

16、房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。商品房的起價(jià)：是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。商品房的均價(jià)：是指商品房在銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價(jià)格。復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。躍層式商品房：由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。商住住宅：是soho居家辦公住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅行式。

17、外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。中空玻璃：是對(duì)傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體如加入惰性氣體狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。基價(jià)：經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。七通一平熟地：是指土地生地在通過(guò)一級(jí)開發(fā)后，使其到達(dá)具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平

18、整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開發(fā)建設(shè)。三通一平凈地：指土地具備上水、雨污水和道路通以及場(chǎng)地平整的條件。五證兩書："五證"建筑用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開工證、商品房銷售預(yù)售許可證“兩書”商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說(shuō)明書普通住宅：一般是以家庭為單位居住，2房3房為主力，品質(zhì)檔次高低不同。居住人群要看中居住環(huán)境，綠化，學(xué)校等配套。由于是長(zhǎng)期居住，因此要關(guān)心物業(yè)費(fèi)，水電費(fèi)等開支，交通便利也很重要，但是較之商用人群還是有一定容忍度，允許新盤之后再完善相關(guān)的生活配套設(shè)施。建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之

19、比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。四、商品住宅的價(jià)格構(gòu)成根據(jù)北京市物價(jià)局頒布的北京市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成第四條規(guī)定商品住宅銷售價(jià)格由開發(fā)成本費(fèi)用、期間費(fèi)用、稅金、依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政事業(yè)型收費(fèi)和利潤(rùn)構(gòu)成。其中可列入住宅開發(fā)成本的費(fèi)用包括土地使用權(quán)取得費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)；期間費(fèi)用是指商品住宅開發(fā)期間的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等與住宅開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的支出；稅金為依據(jù)國(guó)家

20、稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等；商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政事業(yè)性收費(fèi)包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。第三講 商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題一、當(dāng)前商品房銷售廣告與宣傳存在違法行為的主要類型1、商品房環(huán)境方面的宣傳2、商品房使用功能廣告3、說(shuō)明提供優(yōu)惠或附贈(zèng)送禮品和其它法律禁止用語(yǔ)的廣告4、說(shuō)明商品房證號(hào)、面積、價(jià)格等方面的廣告二、商品房廣告的法律性質(zhì)定位1、要約邀請(qǐng)與要約概念根據(jù)合同法的規(guī)定，要約邀請(qǐng)，是指一方邀請(qǐng)對(duì)方向自己發(fā)出要約。與要約不同，要約邀請(qǐng)僅僅是預(yù)備訂立合同的行為，對(duì)發(fā)出人而言沒(méi)有法律拘束力，即使相對(duì)人作出承諾，也不能成立合同。在實(shí)踐

21、中，要判斷是要約還是要約邀請(qǐng)往往不是一個(gè)簡(jiǎn)單的過(guò)程。我們可以簡(jiǎn)單地這樣理解，要約邀請(qǐng)對(duì)發(fā)出人沒(méi)有約束力，要約對(duì)發(fā)出人有約束力。2、 我國(guó)司法實(shí)踐中將售房宣傳廣告視為要約的規(guī)定根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋第三條規(guī)定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。此條有兩層含義：其一在通常情況下，商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容往往不夠具

22、體、明確，一般不含有要約的意思，應(yīng)依據(jù)合同法第十五條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不具備合同要約的要件，性質(zhì)為要約邀請(qǐng)，對(duì)雙方當(dāng)事人均不產(chǎn)生合同的約束力。其二只要具備以下條件，就應(yīng)當(dāng)視為要約：1、對(duì)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明與允諾；2、此說(shuō)明和允諾應(yīng)當(dāng)具體確定；3、對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響。對(duì)符合上述條件說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，即應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第四講 商品房預(yù)售的法律規(guī)定一、商品房預(yù)售合同的法律定義商品房預(yù)售合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)以下統(tǒng)稱出賣人或代銷商與買受人簽訂的，由開發(fā)商或代銷商承諾向買受人到期交付房

23、屋，買受人支付購(gòu)房款的合同。交付房屋的一方稱為出賣人，支付購(gòu)房款的一方稱為買受人。商品房出賣人和買受人雙方約定，出賣人在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買受人，買受人向出賣人交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。二、商品房預(yù)售合同成立有效條件1、商品房預(yù)售合同的主體必須合格2、商品房預(yù)售合同的形式必須符合法律的規(guī)定第五講 商品房買賣合同的主要條款法律分析一、商品房買賣合同文本根據(jù)城市商品房預(yù)售管理方法的規(guī)定，商品房預(yù)售后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。商品房預(yù)售合同就是規(guī)定在房屋預(yù)售中，開發(fā)商和購(gòu)房者之間權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。2、 套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e處理 商品房建筑面

24、積由套內(nèi)面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。三、如何確認(rèn)所交付的商品房面積根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在商品房交付時(shí)，開發(fā)商會(huì)向買受人公示其委托的有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書，并向買受人提供該商品房的面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)。四、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理根據(jù)相關(guān)規(guī)定及合同約定，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門委托的設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)，建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件的以下設(shè)計(jì)變更影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人應(yīng)當(dāng)在通知送達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否

25、退房的書面答復(fù)。買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視同接受變更。第六講 商品房買賣的貸款法律分析一、住房公積金貸款條件根據(jù)北京住房公積金貸款方法第七條規(guī)定借款人須具備以下條件：一具有合法有效身份；二具有完全的民事行為能力；三具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用狀況良好，有歸還貸款本息的能力；四購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房；五具有購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的合同或相關(guān)證明文件；六符合委托人規(guī)定的有關(guān)貸款的住房公積金繳存條件；七提供委托人認(rèn)可的擔(dān)保；八借款人夫妻雙方均無(wú)尚未還清的住房公積金貸款和住房公積金政策性貼息貸款；九符合委托人規(guī)定的其他條件。二、住房公積金貸款金額和期限根據(jù)北京住房公積金貸款方法規(guī)定公

26、積金貸款實(shí)行限額管理，每筆貸款金額應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下限額標(biāo)準(zhǔn)：一不得超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)值或?qū)嶋H購(gòu)房款以兩者中較低額為準(zhǔn)的一定比例；二不得超過(guò)單筆貸款最高限額。目前，住房公積金貸款單筆最高額度為80萬(wàn)元。貸款期限由委托人和借款人商定，最長(zhǎng)不得超過(guò)30年。三、商品房住房貸款額和期限根據(jù)中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款方法第七條規(guī)定貸款額度最高為所購(gòu)建、大修住房全部?jī)r(jià)款或評(píng)估價(jià)值的80%，貸款期限最長(zhǎng)為30年。四、非居住房屋貸款 購(gòu)買非居住房屋只能商業(yè)貸款并以商品房作抵押。第七講 商品房的交付使用及其質(zhì)量保證一、商品房的交付要求商品房交付時(shí)應(yīng)符合交付條件即該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表并且

27、具有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書。二、交付時(shí)應(yīng)提供的文件開發(fā)商在交付商品房時(shí)應(yīng)向購(gòu)房人出示該商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的文件。向購(gòu)房人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。三、商品房的保修責(zé)任與保修期限根據(jù)商品房銷售管理方法第三十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定下稱，規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低

28、保修期限。 2000年1月30日施行的國(guó)務(wù)院建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例規(guī)定，建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書的最低保修期為：一基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；二屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；三供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；四電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。 1998年9月1日施行的商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定規(guī)定，商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定規(guī)定的各部位的最低保修期為：1、屋面防水3年；2、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年

29、；3、墻面、頂棚抹灰層脫落1年；4、地面空鼓開裂、大面積起砂1年；5、門窗翹裂、五金件損壞1年；6、管道堵塞2個(gè)月；7、供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；8、衛(wèi)生潔具1年；9、燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；10、其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。 舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，假設(shè)房屋于2005年12月31日竣工，而開發(fā)商于2006年12月31日向買受人交房，則此時(shí)施工單位對(duì)屋面防水的剩余保修期為4年，規(guī)定中的3年低于該存續(xù)期，則保修期應(yīng)為4年；如開發(fā)商于2008年12月31日向買受人交房，施工單位的剩余保修期為2年，少于規(guī)定中3年的最低保修期，則保修期應(yīng)為3年。買房人可與開發(fā)商協(xié)商延長(zhǎng)

30、保修期，但開發(fā)商不得要求縮短保修期，其擅自縮短保修期的行為無(wú)效。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。四、商品房質(zhì)量與合同解除最高人民法院商品房買賣合同糾紛解釋第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)

31、，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！痹摋l以商品房質(zhì)量問(wèn)題是否嚴(yán)重影響正常居住使用為標(biāo)準(zhǔn)，將商品房質(zhì)量問(wèn)題分為兩類：嚴(yán)重影響正常居住的商品房質(zhì)量問(wèn)題和一般質(zhì)量問(wèn)題。1一般質(zhì)量問(wèn)題，出賣人應(yīng)當(dāng)在保修期內(nèi)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任2因商品房質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人享有合同解除權(quán)，并可以請(qǐng)求賠償損失第八講 商品房的維修基金一、首期維修基金的交納公共維修基金指的是住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修、更新和改造。根據(jù)北京市建設(shè)委員會(huì)北京市

32、住宅專項(xiàng)維修資金管理方法第七條規(guī)定商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，首期住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)立式住宅、非住宅為50元/平方米；多層住宅、非住宅為100元/平方米；高層住宅、非住宅為200元/平方米。本方法所稱的多層住宅、非住宅是指地上結(jié)構(gòu)最高層數(shù)為六層以下(含六層)的建筑；高層住宅、非住宅是指地上結(jié)構(gòu)最高層數(shù)為七層以上(含七層)的建筑。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主未按本方法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付購(gòu)買人。售房單位

33、可以代收住宅專項(xiàng)維修資金但應(yīng)當(dāng)出具由市財(cái)政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。二、修基金專戶的開立根據(jù)北京市建設(shè)委員會(huì)北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理方法規(guī)定業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅的業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由市住房資金管理部門負(fù)責(zé)日常管理。經(jīng)市房屋行政主管部門會(huì)同市財(cái)政主管部門、市審計(jì)主管部門和市住房資金管理部門共同決定，由市住房資金管理部門委托本市一家商業(yè)銀行，作為住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶

34、賬。業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)主委員會(huì)可以在本市一家商業(yè)銀行開立本物業(yè)管理區(qū)域的住宅專項(xiàng)維修資金專戶，并向市住房資金管理部門申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金。市住房資金管理部門應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與開戶銀行、區(qū)縣房屋行政主管部門簽訂發(fā)生本方法規(guī)定的危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造時(shí)，同意區(qū)縣房屋行政主管部門組織代修并從維修工程涉及的業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金中支付相應(yīng)費(fèi)用的授權(quán)協(xié)議書。三、維修基金的使用住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：(一)屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；(二)樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)外表浸濕；(三)地下室出現(xiàn)滲漏、積水的；(四)樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或空鼓率超過(guò)國(guó)家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定值；(五)增加保溫層、建筑保溫層出現(xiàn)破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內(nèi)外表出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或霉變；(六)外墻及樓梯間、公共走