濟南市西營鎮(zhèn)地塊市場分析報告

1、天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632濟南市西營鎮(zhèn)地塊市場分析報告目錄一、環(huán)境篇（1） 區(qū)域概況（2） 區(qū)域規(guī)劃（3） 環(huán)境結論 二、市場篇（1） 區(qū)域房產市場現狀（2） 未來走勢及供應量（3） 個案調查分析（4） 市場結論 三、產品篇（1） 項目位置（2） 項目SWOT分析（3） 項目產品定位（4） 產品建議環(huán)境篇一、西營概況西營鎮(zhèn)位于濟南市南部山區(qū)，錦繡川上游，總面積126平方公里，所轄38個行政村，99個自然村，3.2萬口人。距濟南市區(qū)35公里，約30分鐘車程。二、自然環(huán)境西營鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。山山有綠樹，溝溝有清泉。全鎮(zhèn)山脈面積8.9萬畝，林木覆蓋率

2、已達65%，山脈綠化利用率達到90%以上，位居濟南市之首。林果生產是全鎮(zhèn)的支柱產業(yè)，因此，就少有了機器的噪音和煙塵的污染，空氣質量好，一年三季有花，四季長青，景色怡人。春來花紅柳綠，夏季山清水秀，秋日桃李滿枝、果實累累，冬則銀裝素裹。素有天藍山青賽瓊閣，鳥語花香如江南的美 稱。三、旅游資源濟南市三大旅游熱點跑馬嶺、野生動物世界、七星臺萬畝植物園、紅葉谷，均坐落于此。山青水秀，風光倚麗，物華天寶，人杰地靈，旅游資源非常豐富。境內有白云洞、閣老閹、古長城、真武廟等人文景觀。四、經濟林果業(yè)是主導產業(yè)，盛產30多種干鮮果品，果品品種有120多個，其中蘋果、板栗、核桃、花椒的種植面積均超過3萬畝，成為濟

3、南市大型的果品生產基地。紅玉杏、紅富士蘋果、華豐板栗、大紅袍花椒、薄皮核桃、磨盤柿列為省優(yōu)產品。西營山高溝多，自然隔離條件好，光照強，有著糧菜良種繁育的得天獨厚的自然條件和氣候特點。五、道路交通省道327線貫穿全鎮(zhèn)東西，港西公路連接全鎮(zhèn)南北。形成了縱橫交錯，干支線相連的交通網絡。交通方便，65路公交車通往鎮(zhèn)駐地。西營鎮(zhèn)到章丘、泰安及區(qū)內相鄰鄉(xiāng) 鎮(zhèn)的道路四通八達。二、區(qū)域規(guī)劃 保泉政策保泉先保源，南部山區(qū)1500多平方公里范圍內的山林是市區(qū)泉群地下水的補給區(qū)，是眾泉之源。南部山區(qū)重點加強小流域治理，綠化荒山，營造水源涵養(yǎng)林、水土保持林、經濟林、風景林，搞好塘壩擋蓄，留住“天上水”，涵養(yǎng)水源。 市

4、區(qū)土地利用與衛(wèi)星鎮(zhèn)建設 南部山區(qū)的柳埠、西營、高而3鎮(zhèn)以發(fā)展果品集散、加工業(yè)為主.柳埠人口控制為2.0萬人，西營、高而各控制為1.5萬人，3鎮(zhèn)建設用地均為2平方公里。東部港溝、彩石2鎮(zhèn)以發(fā)展建材、農副產品加工業(yè)為主，人口分別控制為25和30萬人，建設用地均為3平方公里 經濟整治按照省、市要求，突出高效、生態(tài)兩大特點，高起點編制好歷城區(qū)高效生態(tài)農業(yè)示范區(qū)項目規(guī)劃，并積極發(fā)揮項目建設牽頭 . 西營鎮(zhèn)賞花、農家樂文化活動, 抓好柳埠、繡川、仲宮等鄉(xiāng)鎮(zhèn)一批“農家樂”飯店的污染治理和沼氣建設示范戶建設。環(huán)境綜述： 地處南部山區(qū)，緊臨各大風景區(qū)，為絕版生態(tài)化地段。 植被覆蓋率極高，空氣清新，環(huán)境怡人，猶如

5、“市”外桃源。 本區(qū)域交通便利，車流量適中，路況較好，有公交車直達。 政府大力度支持開發(fā)投資，建設西營，造福西營。 區(qū)域經濟處于發(fā)展初期，發(fā)展?jié)摿薮?。?yōu)劣勢分析：優(yōu)勢 生態(tài)環(huán)境擁有稀缺效應及不可復制性。 交通便利，有公交車直達，為出行提供有利的條件。 群山環(huán)抱，綠化覆蓋率高，空氣質量好。 政府提倡投資開發(fā)建設，有一定升值潛力。 伴有諸多生態(tài)化風景區(qū)，明顯聚集效應，提升區(qū)域形象，帶動商業(yè)發(fā)展。劣勢 地處城市最南端，距離市區(qū)中心較遠。 周邊配套欠缺，商業(yè)不發(fā)達，人口稀少. 處于濟南保泉地區(qū)，發(fā)展有一定局限性。 經濟處于發(fā)展初期階段，發(fā)展速度慢。二、市場篇1、房產市場現狀目前區(qū)域內房產市場處于發(fā)展

6、初期階段，區(qū)域房產項目以別墅為主。村莊較多，居民居住形式為自建平房或兩層樓房。別墅區(qū)建筑采用現代風格，建筑密度大，品質較低，為經濟型別墅。村莊沒有經過村委統(tǒng)一規(guī)劃，參差不齊，零亂無序。本區(qū)已有大型中高檔品質成熟社區(qū)兩處：加州花園及金宮山莊，待開發(fā)住宅區(qū)：林溪花園，龍熙雅居。依據政府提倡開發(fā)建設此區(qū)域的宗旨，舊村改造會為本區(qū)域房地產市場提供一定量可開發(fā)土地。2、未來走勢及供應量 區(qū)域未來提供用地，以住宅與商業(yè)用地為主，控制大規(guī)模的開發(fā)建設，保護天然泉水及山區(qū)植被。隨著南部山區(qū)旅游業(yè)的急速發(fā)展，土地供應量的減少，未來房產走勢必定呈現出一種高品質的生態(tài)化高檔住宅區(qū)。大力開發(fā)建設品牌別墅區(qū)及經濟適用多

7、層住宅區(qū)。 由于政府“南控”政策的影響，未來土地供應量相對較少，且充分體現其地塊的稀缺性和唯一性，大大提高區(qū)域地塊價值。案名加州花園金宮山莊開發(fā)商前程房地產開發(fā)有限公司山東興泰實業(yè)股份有限公司代理商美國HNA公司加州分部 前程房地產開發(fā)有限公司占地面積55畝建筑面積40000平米容積率11綠化率63%73%綠化風格純美式花園式綠化歐式園林式綠化風格會所狀況有（現代簡約風格多層綜合形式）有（現代簡約風格多層綜合形式）面積范圍280-408平米266-450平米主打面積340平米377平米總價范圍140-257萬101-171萬主打總價169萬143萬平均單價4960元左右3800元/平米總戶數7

8、2戶70余戶可銷戶數14戶25戶售出戶數58戶45戶銷售率80%64%內部公建生態(tài)公園，圓夢湖，公共游泳池，網球場，籃球場，兒童樂園，中心會所，超市，診所，酒吧等15000平米中心會所，內設保齡球，健身室，游泳池，咖啡廳，洗浴桑拿，娛樂，餐飲等環(huán)境分析三面環(huán)山，面臨百畝果園，緊靠臥虎山水庫北有錦繡川，臥虎山，梨園，南眺野生動物園，西望臥虎山水庫，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美規(guī)劃分析分為三個景觀區(qū)：蒙特瑞區(qū)，舊金山區(qū)，帝力區(qū)分為三個園區(qū)：“逸秀園”、“萊茵園”已售罄，“華爾園”正在熱銷客源定位IT行業(yè)高層領導，成功私營業(yè)主，體育運動員，政府機關領導等 年齡在30-50之間，本地人居多高科技產業(yè)高層領導

9、，政府機關領導，導演，成功私營業(yè)主 年齡在30-50之間，本地人居多價格分析開盤價3600元/平米，2003年價格4000元/平米，現價4960元/平米 漲幅較大開盤至2003年7月：價格3500-4200元/平米 2003年11月至今 價格3600-4000元/平米 另外現有1棟多層 價格2800元/平米問題沒有充分利用天然水景賣點，個別戶型分布不合理，周邊配套欠缺，建筑密度大，位置相對偏僻。整體規(guī)劃混亂，植被破壞明顯，外立面種類多雜亂，戶型個別存在很不合理的分布情況，周邊配套欠缺機會綠化較好，空氣質量高，有一定聚集效應，交通便利價格相對低，直接面對自然景觀，依山傍水，空氣質量好綜合分析（1

10、）、總價分析：綜述： 以上圖表說明，目前區(qū)域別墅房地產市場價格大部分集中在100萬-140萬/套，也體現了目前區(qū)域內別墅的檔次及品質，說明其房地產價格與產品的規(guī)劃和品質有非常密切的關系。（2）、平均單價分析：綜述：以上表格說明目前區(qū)域的別墅均價以2000元/平方米、4000元/平方米為主。價格在以上兩價格之間左右浮動，從中了解到濟南市南部風景區(qū)，別墅房地產市場的主導價格，客觀反映了濟南客源對本區(qū)域別墅市場的接受能力。（3）、主力面積分析：綜述：本區(qū)域別墅面積主要集中在190平方米-300平方米之間，面積適中，說明目前該區(qū)域以實用型別墅為主，項目沒有關注到別墅客源對生活品質的需求，無法提高別墅自

11、身價值。（4）、客源分析：綜述：以上圖表說明客源以私企業(yè)主、企業(yè)經理人為主，IT人才、教授也占有相當一部分。體現出別墅客源的主力，和客源定位的局限性，為本項目后期運作提供了參考。 3、市場結論優(yōu)勢 區(qū)域是濟南別墅項目集中地，含概中、高檔項目，帶動商業(yè)發(fā)展，為地區(qū)聚集了一批具有一定經濟實力的客源。 生態(tài)環(huán)境是區(qū)域住宅的主要賣點。 區(qū)域樓盤風格各異，戶型較多，位域不同，為區(qū)域置業(yè)者提供了較大選擇空間。 純住宅區(qū)生活氣息濃郁，生態(tài)型社區(qū)讓人心曠神怡，回歸自然。 別墅項目總價較低，吸引業(yè)主購買欲望。劣勢 地理位置距離市區(qū)偏遠，往返市區(qū)時間較長，影響工作效率。 周邊配套欠缺，內部配套較少，很難滿足業(yè)主的

12、生活需求。 開發(fā)項目破壞植被，施工過程中聲音嘈雜，影響業(yè)主居住環(huán)境。 區(qū)域屬于郊區(qū)，經濟基礎薄弱，農村較多，影響了整個區(qū)域和項目周邊環(huán)境。 大部分項目銷售使用權，無產權、所有權，影響去化。 三、產品篇一、項目位置地塊位于濟南市南部山區(qū)西營鎮(zhèn)降甘風景區(qū)內。距市區(qū)38公里，30分鐘車程到達濟南南外環(huán)。項目東臨西營鎮(zhèn)，西接錦繡川風景區(qū)，南依紅葉谷，北眺高山流水，緊鄰103省道，交通便捷，風景優(yōu)美。項目共占地58畝，分山下和山上兩塊。山下地塊占地30畝，山上地塊占地28畝。二、項目SWOT分析 優(yōu)勢 三面環(huán)山，一面臨水，空氣質量好，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。 交通便利，路況好，有利于居民出行。 是目前濟南節(jié)假日旅

13、游主要目的地，知名度較高。 政策大力提倡開發(fā)建設，未來將開發(fā)成集餐飲、娛樂、休閑、度假為一體的旅游風景勝地。 旅游及房產項目的開發(fā)將提高區(qū)域整體形象，提高升值潛力。劣勢 項目所在位置商業(yè)經濟水平較低，改變需較長周期。 項目開發(fā)破壞植被，影響整體的居住環(huán)境。 項目周邊配套較差，無法滿足居民對急需品的要求。 項目距離市區(qū)較遠，路途占用較長時間。 周邊村莊較多，影響整體環(huán)境。 別墅項目普遍品質低，密度大，無較大影響力。 項目地塊除環(huán)境外，無其它可整合資源。機會 區(qū)域內缺少高檔次，高品質項目。 目前本市人群對別墅的向往度較高，有一定的市場需求量。 特色商業(yè)發(fā)展是后期吸引購買人群的重要手段之一。 利用天

14、然風景、風景園區(qū)為主要宣傳點。問題 山下地塊太陽照射面積小。 項目中自然環(huán)境的優(yōu)勢利用率低，內外配套欠缺。 人文素質有一定差距，影響項目后期銷售。 離風景區(qū)較遠，無法徹底整合資源。 山上施工難度大，增加了建筑成本。 處于濟南天然風景區(qū)，渣土外運距離遠，直接增加工程成本。 缺少基本的建筑內部配套設施。三、產品定位（1）資源整合：交通導入方便自然環(huán)境優(yōu)美旅游資源豐富生態(tài)化具有很好的生活想像空間（2）產品定位：泉城濟南生態(tài)居住迷你別墅開創(chuàng)居家生活新紀元！打造：“高品質、純生態(tài)、休閑度假自由島”方案一、按標準劃分面積，單體出售地塊，總體運作。 將土地按一定比例劃為若干塊。建議形式：山下：聯排別墅。面積

15、：160平方米樓層：四層容積率：1.4山上：雙拼別墅面積：200平方米樓層：3層容積率：0.6面積、價格初定依據： 目前區(qū)域相似項目銷售價格。 通過對區(qū)域別墅項目去化較快戶型分析。 民意調查問卷統(tǒng)計結果分析。 與其它項目相比，項目有利資源整合分析。 土地費用與建安成本利潤率的結合。面積劃分示例：地塊總面積（）劃分數量分塊面積（）價格山下199801871066萬山上186489020710萬 注：分塊面積中含有公建面積。具體操作流程： 將山下土地一畝地劃分為6-7塊，分兩組，每三塊拼聯在一起為一組。每戶四層建筑，開間5米，進深8米。 山下地塊劃分方法與山下相同。相比之下面積較大。每戶為三層建筑

16、，開單8米，進深10米。 地塊、建筑公開出售，采用“1+1”地產操作模式，低單價吸引客源，高總價創(chuàng)造利潤。地塊建筑形式設計面積預售價格總戶數山下分塊聯排別墅160/戶800元/187戶山上分塊雙拼別墅200/戶2000元/90戶面積、價格初定：預計回款表：地塊總戶數單戶面積價格地塊價格山下分塊187戶160/戶800元/6萬/塊山上分塊90戶200/戶2000元/10萬/塊山下回款額（單戶面積價格+地塊價格）總戶3515.6萬山上回款額（單戶面積價格+地塊價格）總戶4500萬總回款額山下回款額+山上回款額8015.6萬客源定位與分析客 源年齡分 析私企業(yè)主35-50經濟實力雄厚，有一定購買力政

17、府要員50-60逃避現實生活，遠離俗世。教授55-70喜歡詩情畫意，自然生活。自由職業(yè)者30-45時間自由安排，無固定收入，收入較高。執(zhí)行方案分析：有利因素： 本方案采用產品與土地分開銷售，在濟南房產市場是第一例。 該方案可以成為項目一個新的賣點。 讓業(yè)主直接參與設計、建設，激發(fā)人們住自己建的房子的欲望。 對經濟實力較強的業(yè)主、財團有較強吸引力。 山下經濟型別墅，山上高檔別墅，滿足不同層次需求。不利因素： 由于人們虛榮心，中、高檔次產品相結合不利于銷售。 人們對該執(zhí)行方案存在顧慮，前期銷售成為本項目關鍵。直接影響后期的銷售。 該方案第一次登陸濟南市場，需加大產品推廣力度。 方案讓業(yè)主選地、選風

18、格，然后進行建設容易使購買者，失去決斷能力，增加了銷售的困難度。 銷售直接影響建筑、安裝，對銷售速度要求較高，同時增加了整個項目的運轉周期。 針對客源面廣，廣告宣傳面大，項目推廣困難。項目規(guī)劃：導言：正如“產品質量是我們生命”、“市場是衡量需求的唯一準則”一樣。在目前的情況下，房地產中別墅物業(yè)必須密切關注市場狀況，發(fā)掘市場空缺，關注同類產品，方能確定自己的位置，具備自己的個性和唯一性。通過詳細、周密的市場調研，要想占領、領跑濟南房產市場，就要在項目自身上尋找突破口。所以我公司提出，以項目周邊自然環(huán)境“山”、“水” 上依托；以“桂林山水甲天下”，“山水甲齊魯”為口號，鑄就濟南山水社區(qū)。規(guī)劃景觀： 將河道引進小區(qū)，環(huán)繞山腳，利用山下陽光很難照射的區(qū)域。 在地塊東部開辟一條人工河，增加項目內部私密性。 山頂樹木盡最大利度保護。 項目內部小品采用歐式風格點綴。 讓業(yè)主買此物業(yè)不僅僅是看風景，而是走近風景。 給業(yè)主一種坐在家中看桂林云卷云舒的境界。方案二、將地塊整體規(guī)劃，整體出售，整體建筑。種 類形 式出售面積58畝出售價格與開發(fā)商協(xié)定建筑風格歐式風格建筑面積5.8萬平方米內整體規(guī)劃采用桂林山水風格規(guī)