集資房買(mǎi)賣或購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓合同效力分析(共16頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上集資房買(mǎi)賣或購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓合同效力分析一、集資房介紹集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位承包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門(mén)用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。二、相關(guān)法律法規(guī)1國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)（國(guó)發(fā)200724號(hào)）第十二條：“單位集資合作建房納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)計(jì)劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”、

2、“單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售”2.經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法（建住房2007258號(hào)）第三十五條：“單位集資合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。單位集資合作建房應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃和用地計(jì)劃管理?！苯?jīng)濟(jì)適用房管理辦法第三十條：“經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)?！比⒓Y房買(mǎi)賣合同的效力分析1. 民事法律行為以意思表示為要素，認(rèn)定集資房買(mǎi)賣合同效力亦應(yīng)符合合同法

3、誠(chéng)實(shí)信用的基本原則。集資房買(mǎi)賣雙方在平等、自愿、協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立房屋買(mǎi)賣合同，是雙方真實(shí)的意思表示，而且該房屋權(quán)屬明確，已具備合法交易要件，只是缺乏相應(yīng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但這并不影響合同的成立。雖然城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定行政機(jī)關(guān)以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓和未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。但這一規(guī)定只是房地產(chǎn)管理部門(mén)在辦理房產(chǎn)變更登記時(shí)審查的條件。不符合條件的，房地產(chǎn)登記部門(mén)可以不予以過(guò)戶，可以不讓物權(quán)變動(dòng)發(fā)生。但即使不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，也不會(huì)影響引起物權(quán)變動(dòng)發(fā)生的債權(quán)合同的效力，債權(quán)合同依然有效。根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)第五十六條關(guān)于“買(mǎi)賣雙方自愿，

4、并立有契約、買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣關(guān)系有效，但應(yīng)責(zé)其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣手續(xù)”的規(guī)定，可見(jiàn)若已交付房款，并實(shí)際使用和管理了房屋的集資房轉(zhuǎn)讓合同是有效的。集資房買(mǎi)賣行為亦并未損害國(guó)家、集體、他人利益和違反社會(huì)公共利益，故所簽訂之購(gòu)房協(xié)議應(yīng)為合法有效協(xié)議。2. 合同法第五十二條規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，而目前并無(wú)法律和行政法規(guī)明文規(guī)定集資房買(mǎi)賣或集資房購(gòu)買(mǎi)資格轉(zhuǎn)讓無(wú)效。根據(jù)合同法解釋二，這里的強(qiáng)制性規(guī)定指的是效力性強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)學(xué)界通說(shuō)，對(duì)于效力性強(qiáng)制性規(guī)定的區(qū)分方法如下:第一,法律、法規(guī)規(guī)定違反該規(guī)定,將導(dǎo)致合

5、同無(wú)效或不成立的,為當(dāng)然的效力性規(guī)定;第二,法律、法規(guī)雖然沒(méi)有規(guī)定:違反其規(guī)定,將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立。但違反該規(guī)定若使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益,這也屬于效力性規(guī)定;第三,法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定:違反其規(guī)定,將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立,雖然違反該規(guī)定,但若使合同繼續(xù)有效并不損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益,而只是損害當(dāng)事人利益的,屬于取締性規(guī)定(管理性規(guī)定)。顯而易見(jiàn)，集資房買(mǎi)賣并不違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于合同無(wú)效的情形。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)第四條規(guī)定：合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)

6、院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。也就是說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法等這些部門(mén)法規(guī)的規(guī)定都不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)，只要雙方是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的集資房買(mǎi)賣合同應(yīng)當(dāng)是有效的。所以法院在認(rèn)定合同效力時(shí)不能引用這些規(guī)定認(rèn)定集資房轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。即便單位和職工簽訂的集資房合同約定不能轉(zhuǎn)讓，但同樣不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)，因?yàn)楹贤募s束力是具有相對(duì)性的，不約束第三方。3.根據(jù)物權(quán)法第十五條關(guān)于“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定和最高人民法院關(guān)于適用<中華

7、人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（一）第九條關(guān)于“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記完善與否都不影響不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣合同的效力。集資房雖然沒(méi)有房地產(chǎn)權(quán)證，但這并不影響集資房轉(zhuǎn)讓合同的效力。綜上所述，集資房買(mǎi)賣合同應(yīng)當(dāng)是具有法律效力的。雖然實(shí)踐中可能還存在爭(zhēng)議以及不同判決的出現(xiàn)，但這樣的分歧只是暫時(shí)的，實(shí)踐及理論必將趨于統(tǒng)一。四、集資房購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓合同效力分析因本案中賣方未辦理房屋權(quán)屬登記證書(shū)，故買(mǎi)房暫時(shí)無(wú)法按照所簽訂的房屋買(mǎi)賣合同取得該集資房屋的所有權(quán)，其對(duì)集資房的權(quán)利

8、屬于資格權(quán)利，在法理上屬于一種期待利益，屬債權(quán)范疇，可依法轉(zhuǎn)讓。合同法第七十九條規(guī)定，債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；（2）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；（3）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。集資房購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓并不符合上述情形，因此可以轉(zhuǎn)讓。 五、購(gòu)買(mǎi)集資房的風(fēng)險(xiǎn)及防控在此需提醒的是，即便認(rèn)可了買(mǎi)賣合同的法律效力，但這并不代表購(gòu)買(mǎi)集資房就不存在任何風(fēng)險(xiǎn)。因此，購(gòu)買(mǎi)集資房的買(mǎi)方，購(gòu)買(mǎi)前首先要了解清楚所購(gòu)集資房職工的出資比例、了解賣方與單位之間有無(wú)特別約定，建議購(gòu)買(mǎi)前先前往賣方單位了解以下情況：?jiǎn)挝皇欠裢鈫T工轉(zhuǎn)讓集資房?是否對(duì)員工的轉(zhuǎn)讓

9、行為設(shè)定了限制條件?設(shè)定了哪些條件?單位是否保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?等等，建議仔細(xì)查閱賣方與單位簽訂的集資合同的相關(guān)規(guī)定。其次，雙方要明確房產(chǎn)過(guò)戶所需稅費(fèi)的承擔(dān)方及不配合辦理過(guò)戶的違約責(zé)任等。最后，現(xiàn)實(shí)中，部分集資員工在與甲方已簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的情況下，又以更高的價(jià)格將該房轉(zhuǎn)讓給乙方，且已與乙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，則甲方無(wú)法取得該房的所有權(quán)。為最大限度地避免風(fēng)險(xiǎn)，建議在轉(zhuǎn)讓合同中載明下列內(nèi)容：1、分期付款方式。即簽訂合同時(shí)付多少，交房時(shí)付多少，辦理好產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)后付多少；2、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的期限。要求轉(zhuǎn)讓人必須在取得產(chǎn)權(quán)證后多少日內(nèi)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶；3、違約責(zé)任。特別約定集資方不得再行將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，

10、如有此類情況導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證無(wú)法落實(shí)，要求集資方承擔(dān)違約責(zé)任。最后，說(shuō)明一點(diǎn)，如果集資方最終把集資房賣給第三方,還沒(méi)有過(guò)戶,則可以要求集資方繼續(xù)履行合同義務(wù)；如已經(jīng)辦理了過(guò)戶,則只能主張賠償損失。 六、典型司法案例案例一：李娟利等與張波集資房買(mǎi)賣合同糾紛上訴案一審法院：陜西省西安市長(zhǎng)安區(qū)人民法院（2008）長(zhǎng)民初字第1518號(hào)（2008年7月7日）二審法院：陜西省西安市中級(jí)人民法院（2008）西民二終字第1372號(hào)（2008年12月9日）【案情】原告（上訴人）：趙峰會(huì)。原告（上訴人）：李娟利。系趙峰會(huì)之妻。被告（被上訴人）：張波。原告趙峰會(huì)、李娟利訴稱：1998年西安市長(zhǎng)安縣信用合作社聯(lián)合

11、社（現(xiàn)為西安市長(zhǎng)安區(qū)信用合作社聯(lián)合社）建房時(shí)，李娟利用家庭共同財(cái)產(chǎn)三萬(wàn)元繳納了房款，在未征得其丈夫趙峰會(huì)同意的情況下與張波簽訂購(gòu)房協(xié)議，將未建成的房屋轉(zhuǎn)讓于張波，該協(xié)議違反了國(guó)家法律的有關(guān)規(guī)定，又未征得家屬財(cái)產(chǎn)共有人同意。現(xiàn)訴至法院要求確認(rèn)購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，要求張波立即騰房。被告張波答辯稱：李娟利與其所簽訂購(gòu)房協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容沒(méi)有違反法律有關(guān)規(guī)定，且其已在涉案房屋居住多年，趙峰會(huì)稱其不知情不屬于事實(shí)。故李娟利與其所簽訂購(gòu)房協(xié)議應(yīng)為有效協(xié)議。一審法院經(jīng)公開(kāi)審理查明：李娟利系西安市長(zhǎng)安區(qū)子午信用社黃良分社職工，1998年長(zhǎng)安縣信用聯(lián)社職工集資建房，該社職工李娟利亦參與集資建房，分得長(zhǎng)安

12、信合小區(qū)5號(hào)樓一單元6樓東戶單元房一套，在趙峰會(huì)知情的情況下，李娟利于2000年1月10日向單位交納購(gòu)房款3萬(wàn)元整。2001年5月，李娟利經(jīng)與張波協(xié)商，雙方簽訂了購(gòu)房協(xié)議約定：李娟利在單位集資購(gòu)房款，全部由張波自行交給李娟利，張波所購(gòu)李娟利單位集資房所有權(quán)歸張波所有，但房產(chǎn)證暫以李娟利之名登記。協(xié)議簽訂后，張波在將3萬(wàn)元首付款交與李娟利后，又將其余房款直接交與李娟利所在單位，共計(jì)交納房款945萬(wàn)元。房子建成后，張波即人住，直至2007年李娟利所在單位開(kāi)始為上述房屋辦理房產(chǎn)證，李娟利在繳納相關(guān)費(fèi)用后向張波提出騰房要求，雙方因此發(fā)生糾紛?！緦徟小恳粚彿ㄔ航?jīng)審理認(rèn)為，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，李

13、娟利與張波是在雙方協(xié)商基礎(chǔ)上本著雙方自愿的原則簽訂的購(gòu)房協(xié)議，該購(gòu)房協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示；該房屋雖未辦理權(quán)屬登記，但并不影響購(gòu)房協(xié)議的效力，故李娟利與張波簽訂的購(gòu)房協(xié)議合法有效。關(guān)于李娟利稱簽訂購(gòu)房協(xié)議未經(jīng)趙峰會(huì)同意一節(jié)，在趙峰會(huì)知道交納3萬(wàn)元首付款一事，而房產(chǎn)乃夫妻共同財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，事實(shí)上張波亦已實(shí)際占有使用該房多年，作為夫妻的李娟利、趙峰會(huì)對(duì)于家庭的重大事項(xiàng)多年毫不涉及，與常理相悖，故對(duì)李娟利、趙峰會(huì)所稱趙峰會(huì)不知李娟利與張波簽訂協(xié)議的理由不予支持。最終依照中華人民共和國(guó)物權(quán)法第十五條之規(guī)定做出如下判決：駁回趙峰會(huì)、李娟利的訴訟請(qǐng)求。訴訟費(fèi)2260元，由趙峰會(huì)、李娟利承擔(dān)。一審宣判

14、后，原告（上訴人）趙峰會(huì)、李娟利不服提出上訴稱，李娟利與張波所簽訂的購(gòu)房協(xié)議違反我國(guó)合同法及城市房地產(chǎn)管理法第三十七條之規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效協(xié)議，原審以趙峰會(huì)對(duì)李娟利、張波之間房屋買(mǎi)賣知情為由駁回其訴訟請(qǐng)求，顯系認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。請(qǐng)求二審撤銷原判決，支持其起訴請(qǐng)求，并由張波承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)。被告（原審被上訴人）張波辯稱：原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，其與李娟利所簽訂的購(gòu)房協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。二審法院審理查明的事實(shí)和證據(jù)，與一審相同。二審法院認(rèn)為，民事法律行為以意思表示為要素。1998年西安市長(zhǎng)安縣信用合作社聯(lián)合社（現(xiàn)為西安市長(zhǎng)安區(qū)信用合

15、作社聯(lián)合社）職工集資建房，李娟利分得長(zhǎng)安信合小區(qū)5號(hào)樓一單元6樓東戶單元房一套。李娟利作為集資人于2000年1月10日向單位交納部分購(gòu)房款3萬(wàn)元整后，于2001年5月與張波（非該單位人員）協(xié)商達(dá)成購(gòu)房協(xié)議，對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款、房屋產(chǎn)權(quán)證登記等做出明確約定。張波依約分別向李娟利和西安市長(zhǎng)安區(qū)信用合作社聯(lián)合社交納房款，實(shí)際接收房屋。依據(jù)上述事實(shí)，李娟利與張波之間轉(zhuǎn)讓房屋的意思表示真實(shí)，且李娟利單位當(dāng)時(shí)對(duì)該轉(zhuǎn)讓行為亦認(rèn)可。我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的成立要求，而非買(mǎi)賣合同成立要件。中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，根據(jù)立法本意，其設(shè)置

16、的目的是對(duì)在房屋所有權(quán)尚不明確的情況下，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓行為的一種限制。本案中，李娟利所購(gòu)單位集資房系我國(guó)體制改革過(guò)渡期間的一種特殊產(chǎn)物，且該房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)正在辦理，已具備合法交易要件，并非權(quán)屬不明確之房屋。李娟利與張波之間購(gòu)房協(xié)議簽訂后，張波對(duì)該房屋長(zhǎng)期占有、使用。該買(mǎi)賣行為并未損害國(guó)家、集體、他人利益和違反社會(huì)公共利益，故李娟利與張波之間所簽訂之購(gòu)房協(xié)議應(yīng)為合法有效協(xié)議。李娟利、趙峰會(huì)訴稱購(gòu)房協(xié)議違反我國(guó)合同法及城市房地產(chǎn)管理法應(yīng)屬無(wú)效之主張，依據(jù)不足，不予支持。依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。李娟利與張波簽訂買(mǎi)賣協(xié)議后實(shí)際收取張波3萬(wàn)元集資款，張波自

17、2002年6月人住至今，已實(shí)際占有、使用該房屋六年多。李娟利、趙峰會(huì)系夫妻關(guān)系，對(duì)李娟利未實(shí)際購(gòu)買(mǎi)該集資房，趙峰會(huì)稱不知情，有違常理。李娟利、趙峰會(huì)以趙峰會(huì)不知情，所簽訂之購(gòu)房協(xié)議因未征得共同所有人同意應(yīng)屬無(wú)效之主張，理由不能成立，亦不予支持。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。根據(jù)中華人民共和國(guó)民事訴訟法第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)2260元（趙峰會(huì)、李娟利已預(yù)交），由其承擔(dān)2260元。  案例二：高元清與趙明友集資房轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案 重慶市第三中級(jí)人民法院民事判決書(shū)(2011)渝三中法民終字第687號(hào)上訴

18、人（原審被告）：高元清。委托代理人：楊秋，重慶東和律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：趙明友。原審原告：蔣先琴（趙明友之妻）。趙明友、蔣先琴的共同委托代理人：鄧華，重慶欣凱律師事務(wù)所律師。上訴人高元清與被上訴人趙明友、原審原告蔣先琴集資房轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，重慶市墊江縣人民法院于2011年1月26日作出(2011) 墊法民初字第184號(hào)民事判決。上訴人高元清不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2011年5月17日對(duì)雙方當(dāng)事人進(jìn)行了詢問(wèn),上訴人高元清的委托代理人楊秋、被上訴人趙明友、原審原告蔣先琴、趙明友和蔣先琴的共同委托代理人鄧華參加了詢問(wèn)。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。一審法院查明：高元清

19、系墊江縣勞動(dòng)局職工，2005年10月10日，該局職工全額集資建房，高元清同意趙明友以其名義參加。2006年1月24日，雙方口頭協(xié)商后，趙明友將20000元存入了墊江縣勞動(dòng)局集資建房經(jīng)辦人個(gè)人賬戶，作為集資房首付款。2007年6月6日，趙明友委托其內(nèi)弟蔣先橋以高元清名義交集資款20000元。同年6月10日，趙明友與高元清簽訂關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議，雙方約定:高元清自愿放棄在墊江縣勞動(dòng)局集資建房的投資權(quán)利，由趙明友代為享有自主集資的權(quán)利，趙明友一次性出資五千元人民幣作為高元清放棄集資房投資權(quán)利的補(bǔ)償，高元清在墊江縣勞動(dòng)局集資建房的所有權(quán)利由趙明友享有；該房集資建房過(guò)程中，住房集

20、資款由趙明友自行出資，趙明友享有住房產(chǎn)權(quán)證填寫(xiě)為趙明友姓名的權(quán)利趙明友當(dāng)即向高元清支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元。2007年11月7日和2008年4月1日，趙明友分別補(bǔ)交集資款20000元和10000元。墊江縣勞動(dòng)局對(duì)趙明友所交集資款均出具了收據(jù)。2009年9月25日，高元清向趙明友索要福利款28000元。2010年12月,趙明友和蔣先琴以高元清不協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證為由，訴至一審法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議有效。高元清一審辯稱：該協(xié)議是趙明友將其灌醉后逼迫其簽訂的，不是其真實(shí)意思表示。其不具有轉(zhuǎn)讓集資建房權(quán)的主體資格，即使今后其取得集資建房權(quán)，趙明友也不具有受讓資

21、格。該協(xié)議違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。蔣先琴不是合同相對(duì)人，不是適格的原告。按照當(dāng)時(shí)的價(jià)格，趙明友本應(yīng)繳納集資款10萬(wàn)余元，因抵扣了墊江縣勞動(dòng)局出讓門(mén)市、車庫(kù)其應(yīng)分得的福利款38000元，才只交集資款6萬(wàn)多元，趙明友強(qiáng)行占有其應(yīng)分得的福利款應(yīng)返還。其沒(méi)有收到趙明友支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元。請(qǐng)求駁回趙明友和蔣先琴的訴訟請(qǐng)求。一審法院認(rèn)為：當(dāng)事人對(duì)自己的民事權(quán)利可以依法處分。高元清辯稱趙明友將其灌醉后逼迫其簽訂協(xié)議，并無(wú)證據(jù)證明，其辯解的事實(shí)不成立。趙明友與高元清簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，系有效合同

22、。蔣先琴不是該協(xié)議的相對(duì)人，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，蔣先琴的訴訟請(qǐng)求不予支持。依照中華人民共和國(guó)合同法第五十二條、第六十條、第一百零八條及最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋（二）第十四條的規(guī)定，判決：一、趙明友與高元清于2007年6月10日訂立的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議有效。二、駁回蔣先琴的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)80元，減半收取40元，由被告高元清負(fù)擔(dān)。上訴人高元清不服一審判決，向本院提起上訴，請(qǐng)求撤銷一審判決，改判為確認(rèn)其與高元清于2007年6月10日訂立的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議無(wú)效。其理由是：其未與墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局簽訂職工集資建房

23、協(xié)議，故其未取得集資建房資格，其與趙明友簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議自然無(wú)效。一審認(rèn)定的28000元福利款是墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局在集資房處修建的門(mén)市、車庫(kù)出售后分給其應(yīng)得的福利，本應(yīng)歸其所有，趙明友在繳納集資款時(shí)已將該款抵扣，其要求趙明友支付福利款合法。訴爭(zhēng)房屋是集資房，目的是解決本單位困難職工住房所需，具有公益性，禁止作為商品流通，趙明友不是墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局職工，不具有受讓該集資房的主體資格。雙方在協(xié)議中約定其在墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資房的權(quán)利、義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給趙明友，但該協(xié)議未經(jīng)墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局同意，其也未取得訴爭(zhēng)集資房產(chǎn)權(quán)，該協(xié)議違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

24、，應(yīng)當(dāng)無(wú)效。被上訴人趙明友二審辯稱：墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局已收取其以高元清名義繳納的集資款，2009年9月26日，其參與該局組織的選房分房，并選中即訴爭(zhēng)房屋位于墊江縣桂溪鎮(zhèn)桂溪華庭對(duì)面勞動(dòng)小區(qū)A棟3單元4樓2號(hào)，現(xiàn)已取得該房鑰匙。這說(shuō)明高元清已取得墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資房資格，墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局對(duì)雙方于2007年6月10日簽訂的協(xié)議是認(rèn)可的。雙方在協(xié)議中約定：該房附帶的門(mén)市、車庫(kù)收益所有權(quán)由其出資享有，高元清要求其支付福利款28000元沒(méi)有依據(jù)。雙方簽訂的協(xié)議沒(méi)有違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有效。請(qǐng)求維持原判。原審原告蔣先琴二審陳述意見(jiàn)與趙明友相同。本院二審查明：1、原墊江縣勞動(dòng)局現(xiàn)更

25、名為墊江縣人力資源和社會(huì)保障局，高元清是該局職工。2、2007年6月10日，趙明友與高元清簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議還約定：該房附帶的門(mén)市、車庫(kù)收益所有權(quán)由高元清出資享有除外；該房產(chǎn)權(quán)證如無(wú)法更改姓名，高元清應(yīng)當(dāng)將該房產(chǎn)權(quán)證立即交與趙明友，并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶或產(chǎn)權(quán)公證，所產(chǎn)生的過(guò)戶或公證費(fèi)用由趙明友負(fù)責(zé)。該協(xié)議中雖有蔣先琴的名字，但蔣先琴未在協(xié)議中簽名或蓋印。當(dāng)日，高元清收到趙明友支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元后，出具收條1張，該收條載明，今收到趙明友集資建房轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元。房產(chǎn)證以單位意見(jiàn)為準(zhǔn)，但不管是辦誰(shuí)的名字，該房都?xì)w趙明友所有。高元清 2007.6.10。趙明友先后以高元清

26、名義向墊江縣人力資源和社會(huì)保障局繳納集資款70000元，2009年3月23日，墊江縣人力資源和社會(huì)保障局的勞動(dòng)小區(qū)集資房決算表載明：趙明友選的房屋位于墊江縣桂溪鎮(zhèn)勞動(dòng)小區(qū)A棟3單元4樓2號(hào)，趙明友已繳購(gòu)房款70000元，應(yīng)補(bǔ)繳6631.65元。趙明友在該決算表中簽名。趙明友繳清購(gòu)房款后，墊江縣人力資源和社會(huì)保障局將上述房屋交付給趙明友，該房產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人現(xiàn)為墊江縣人力資源和社會(huì)保障局，未辦理過(guò)戶手續(xù)，2011年，雙方發(fā)生糾紛后，高元清將該房鎖芯更換，墊江縣公安局桂陽(yáng)派出所對(duì)此的處理意見(jiàn)為：待本案二審結(jié)束后處理。3、2009年9月25日，高元清在收到趙明友支付的福利款28000元后，出具收條1張，該收條載明：今收到趙明友勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房福利所剩余款貳萬(wàn)捌仟元整（28000元），該房在單位的所有福利歸趙明友所有，該房產(chǎn)權(quán)證辦成趙明友的名字，如果勞動(dòng)局其他有一個(gè)人轉(zhuǎn)換了名字，此房沒(méi)有辦成趙明友的名字，此房過(guò)戶費(fèi)用由我高元清負(fù)責(zé)。此據(jù)高元清 2009年9月25日。本院二審查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)相同。本院認(rèn)為，本案雙方爭(zhēng)議的焦