商業(yè)地產(chǎn)營銷與廣告分析報告書

1、合肥商業(yè)地產(chǎn)營銷與廣告分析報告書(2012年09月)2012年09月22日前 言 住宅限購、調(diào)控加碼，讓許多物業(yè)投資的目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)；商業(yè)這個關(guān)鍵詞，在房地產(chǎn)市場中的地位開始變的更加耀眼，那么目前，合肥樓市都有哪些商業(yè)訊息，我們一起來分析一下。合肥在城市快速發(fā)展的進程中，涌現(xiàn)出不少大型綜合體項目。而這些項目更是人們消費需求凝結(jié)而成的產(chǎn)物，隨之也誕生了不少的商圈，這更是一種城市快速發(fā)展的商業(yè)訴求。在像這些熱點商圈內(nèi)的商鋪，通常都是投資者的首選，不管是門面房還是內(nèi)鋪，其因為周邊商業(yè)氛圍帶來的利益都是非常巨大的。合肥商業(yè)地產(chǎn)營銷手段主要是以下幾種措施:n 1形象展示 有實力的開發(fā)商不惜花重金做形象

2、，透過這種形式展示實力，拉近了企業(yè)與公眾之間的距離。 n 2客戶活動在一線商業(yè)地產(chǎn)逐漸顯露之際，各開發(fā)商用形式多樣的活動來給市場增溫，提升自身形象，或演出，或以客戶為中心的商業(yè)服務(wù)帶動品牌效應(yīng)等，總之，開發(fā)商們已經(jīng)為下一波商業(yè)地產(chǎn)蜜月提前進行預(yù)熱了。n 3戰(zhàn)略合作 戰(zhàn)略合作伙伴聯(lián)盟的達成，標(biāo)志著區(qū)域板塊將面臨著重大的變化n 4返租團購 團購已經(jīng)成為了一種流行趨勢，以量換優(yōu)惠，在客戶得到實惠的同時，開發(fā)商們也樂意用這樣的方式盡快回融資金。n 5銷售節(jié)點回顧2010年的銷售成果，有些企業(yè)應(yīng)戰(zhàn)略需要，在工程進度許可的情況下，紛紛放出價格，接受咨詢；部分項目亦宣告封頂消息，將目標(biāo)鎖定在了2011年。n

3、 6工程進度商業(yè)封頂，已經(jīng)看得見摸得著的實物對每一位投資者來說都是一種吸引和鼓舞，讓客戶對未來的美好生活有了更多的想象。PART 1 形象展示合肥專業(yè)市場及商業(yè)品牌造勢巢湖路茶葉市場 望湖美家居建材市場 伊賽特曲美家具 安徽皮具市場金三角建材市場 信地城市廣場 五里廟裝飾世界合肥市舊車交易市場安徽南七五金機械大市場紅星美凱龍家居廣場安徽五金商貿(mào)城五里廟舊貨市場紅旗建材市場大豐陶瓷批發(fā)城五里廟牧場市場頤高數(shù)碼廣場珠寶玉器市場安徽大市場四元橋汽配市場大地汽摩配市場合肥汽配城百安居家居城安徽白馬生活購物廣場萬達廣場裕隆農(nóng)機工程機械大市場四季青服裝城美家居裝飾廣場合肥華潤五彩城西環(huán)中心廣場合肥明發(fā)商業(yè)

4、廣場安徽商之都合肥七桂塘小商品市場合肥專業(yè)市場及商業(yè)廣告展示浙商城現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理鳳凰城家世界 港匯廣場 琳瑯街 小結(jié)從2012年整個合肥商業(yè)地產(chǎn)廣告來看，除了開盤量大的信息提示外，沒有太多有效的宣傳要點，主要以宣傳開盤信息，現(xiàn)鋪、規(guī)模、業(yè)態(tài)為主。在廣告創(chuàng)意等方面缺乏力度，不能快速的促成銷售。PART 2 營銷精華客戶活動2012太陽城萊迪廣場“共贏財富·享樂人生”客戶答謝會幸福上演2012年09月3日現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理 7月30日，太陽城萊迪廣場為答謝新老客戶，在廬江湯池雅典娜逍遙別院舉行了盛大的客戶答謝

5、會。“共贏財富·享樂人生”溫泉度假之旅暨感恩客戶答謝會，給業(yè)主們帶來一個快樂的雙休日，到場嘉賓個個臉上都洋溢著掩飾不住的開心與幸福感。圣大地產(chǎn)舉辦的“愛心齊聚 美麗童行”慈善捐贈活動啟動儀式圓滿落幕2012年09月16日現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理 4月28日，圣大地產(chǎn)舉辦的“愛心齊聚 美麗童行” 慈善捐贈活動啟動儀式在圣大國際商業(yè)廣場項目現(xiàn)場營銷中心隆重舉行上午九點左右，圣大愛心業(yè)主以及社會各界愛心人士已來到現(xiàn)場，紛紛將其精心準備物資捐贈到售樓處，有圖書、文具、衣物、有書包還有電腦等等，轉(zhuǎn)眼間捐贈處就堆成了一座“小山”，使現(xiàn)場洋溢著喜慶祥和的氛圍。信地城

6、市廣場萬圣節(jié)“假面真情 炫舞全城”客戶生日會激情謝幕2012年09月16日現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理 信地城市廣場在萬圣節(jié)舉辦的假面舞會，在給人神秘和新奇之外還有一些不言而喻的輕松，卸下平日里繁重的工作壓力，擺脫日復(fù)一日的公式化生活形態(tài)，盡情放松，各種搞怪裝扮紛紛上場。令人目眩迷離的化妝晚會,自己設(shè)計形象,扮演你喜歡的角色,新鮮刺激的另類生活,讓你找回已經(jīng)迷失的自己。現(xiàn)場洋溢著一片和諧新奇的氛圍。北城世紀城 老帶新優(yōu)惠互動活動2012年09月9日現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理北城世紀城,在售世紀金源商務(wù)中心寫字樓250套，整層1100平米

7、，只是整層和半層出售，單價4600元/起按揭99折，分期付款98折，一次性付款97折，濱湖世紀城老業(yè)主額外優(yōu)惠一個點。教師持有教師卡可以享受80平米以下總價減3000元,80100平米總價減4000元，100平米以上減5000元。五里廟建材中心動態(tài)營銷活動宣傳2012年09月16日企業(yè)活動2012年09月09日合肥萬達廣場招商會 8月7日下午兩點，合肥萬達廣場招商會在鞍山路與蕪湖路交匯處，包河萬達廣場營銷中心內(nèi)舉行，包河區(qū)領(lǐng)導(dǎo)和萬達業(yè)主參加了本次活動并發(fā)表了講話。會上，包河區(qū)商務(wù)局領(lǐng)導(dǎo)介紹包河區(qū)政府關(guān)于加快樓宇經(jīng)濟發(fā)展的若干政策，鼓勵新開發(fā)商務(wù)（商業(yè)）樓宇提高入駐率 ，凡商務(wù)（商業(yè)）樓宇新入駐

8、企業(yè)，在我區(qū)屬地注冊、納稅的，注冊到位資金在100萬元以上的，給予企業(yè)工商注冊、稅務(wù)登記費全額補貼。合肥萬達廣場負責(zé)人也在會上做了簡單介紹了萬達中心寫字樓的相關(guān)情況，萬達中心是萬達品牌旗下唯一的高端商務(wù)寫字樓，憑借其核心商務(wù)地段、三重立體交通網(wǎng)絡(luò)、70萬商務(wù)配套集群、中央智能商務(wù)系統(tǒng)、國際一流品牌硬件等稀缺僅有的核心價值，成就合肥首席超五星甲級寫字樓，一經(jīng)入市便備受領(lǐng)袖型企業(yè)與企業(yè)領(lǐng)袖的青睞。新華地產(chǎn)2012新華會七周年慶典暨代子謝母活動即將隆重舉行2012年09月16日現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理自第一屆新華會周年慶典活動以來，新華地產(chǎn)借每年慶典活動感恩社會，回饋

9、業(yè)主并得到業(yè)主和社會的一致好評，如今每年這項慶典活動已然成為新華特有的品牌活動。新華會七周年慶典暨代子謝母晚會即將啟幕。2011東信“睿智投資 預(yù)見財富”政務(wù)·金街商鋪投資解析會隆重舉行2012年09月15日 現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理 8月21日下午三點，天鵝湖大酒店的黃山廳里座無虛席，由水墨蘭庭開發(fā)商東信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主辦的“睿智投資 預(yù)見財富”政務(wù)·金街商鋪投資解析會隆重舉行。解析會特別邀請了中國科技大學(xué)經(jīng)濟學(xué)家教授和中國銀行投資理財專家來為大家講解投資行情及建議。吸引了很多新老客戶前去參加，來到現(xiàn)場的不少客戶對水墨蘭庭金街商鋪表現(xiàn)出

10、極大的興趣。會議結(jié)束后，中迪地產(chǎn)俞建康總經(jīng)理表示，論壇比預(yù)期的還要成功，通過本次研討會的助力，中迪地產(chǎn)一定會將中山華府打造為符合省會百姓的需求的百年的精品項目。戰(zhàn)略合作2012搜鋪網(wǎng)首屆安徽商業(yè)地產(chǎn)峰會2012年09月16日現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理 繼“2012搜鋪網(wǎng)首屆安徽商業(yè)地產(chǎn)峰會”于2012年4月成功舉辦后，搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇今日在合肥高速開元國際大酒店華幕再啟。本次高峰論壇由上海交大海外教育學(xué)院【中國商業(yè)發(fā)展研究所】副所長方寶慶擔(dān)任大會主持人。并有幸邀請到銅鑼灣集團董事長陳智，金鷹商貿(mào)集團副總裁馬曉東，前萬達商管公司副總、中國商業(yè)發(fā)展研究所研究員李

11、琦，以及中華國際周易與風(fēng)水科學(xué)研究會會長郭全忠作演講嘉賓。陳董事長今日帶來了“商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還將任重道遠”的命題，與在場來賓們一起探討。方寶慶教授則就“消費”一詞，闡述了在宏觀形勢下，消費品將逐漸向中高端發(fā)展的趨勢這一見解。方教授表示，2012年對消費品企業(yè)是一個機會，也是一個巨大的潛力?！皞鹘y(tǒng)百貨的優(yōu)勢就是地理位置，一站式的消費體驗為主要趨勢。傳統(tǒng)百貨經(jīng)營發(fā)展，主要有兩種方式，一是擴大化經(jīng)營，另外一是特色經(jīng)營。”這是金鷹商貿(mào)副總裁馬曉東的觀點。馬總表示，介紹商業(yè)地產(chǎn)要做好百貨需要選擇專業(yè)的企業(yè)和團隊，發(fā)揮規(guī)模和管理優(yōu)勢，提前招商，量身定做，定位匹配，相得益彰，品類互補，共榮共贏。嘉賓們的演講掀

12、起現(xiàn)場一陣又一陣掌聲。新地購物中心招商發(fā)布會暨國際時尚品牌簽約儀式隆重揭幕2012年09月16日現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理8月25日下午，新地購物中心招商發(fā)布會暨國際時尚品牌簽約儀式在美麗的天鵝湖大酒店隆重舉行。合肥市商務(wù)局、蜀山區(qū)、政務(wù)新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)以及即將入駐新地購物中心的眾多國內(nèi)外知名品牌代表約500人，參加了當(dāng)天的招商發(fā)布會及簽約儀式。動開始前，來自全國的知名商家代表們通過金大地的企業(yè)品牌墻進一步加深了對金大地企業(yè)品牌的了解，現(xiàn)場的炫彩投影、霧屏等高科技裝置打出的“安徽之門”讓全國知名商家代表及媒體代表驚嘆不已。伴隨著安徽電視臺知名主持人張揚果兒的親切問候，整場

13、活動正式拉開帷幕。開場的激光舞看得臺下驚喜連連。接下來，大屏幕絢麗播放金大地集團新地中心項目詳情及新地購物中心項目的3D宣傳片，向到場的全國500多位知名商家代表全面生動地演繹了新地中心項目詳情及新地購物中心項目概況。 隨后，金大地集團商管公司總經(jīng)理王輝先生上臺致辭，王總向在場的嘉賓介紹了新地購物中心，以及政務(wù)區(qū)商圈的發(fā)展前景，并邀請更多商家加盟，共創(chuàng)商業(yè)輝煌。緊接著，百盛集團安徽區(qū)副總經(jīng)理李曉東、華夏柏欣總經(jīng)理譚祐華先生以及政務(wù)區(qū)管委會副主任周強先后上臺致辭祝賀。隨后，眾多商家代表上臺與新地中心領(lǐng)導(dǎo)在蝴蝶牌上簽字留影。9月17日星隆購物廣場產(chǎn)品推介會暨商家簽約儀式圓滿落幕！ 2012年09月

14、12日現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理9月17日，安徽地礦置業(yè)有限責(zé)任公司在萬達威斯汀酒店隆重舉行合肥星隆購物廣場項目產(chǎn)品推介會暨商家簽約儀式。地礦局副局長、公司董事長李從文，局經(jīng)濟發(fā)展處處長、公司副董事長施申軼，局審計處處長王剛，局327地質(zhì)隊隊長趙宏，公司副總經(jīng)理何清、夏導(dǎo)春、李元志、曾玉蘭、田光新、魯長宗，安徽君涵投資集團董事長汪涵，大潤發(fā)中國有限公司、星美傳媒有限公司、屈臣氏中國有限公司、寶興中國公司等有關(guān)單位負責(zé)人以及省市有關(guān)媒體新聞記者出席儀式。400多位星隆購物廣場項目，同時邀請了意向客戶參加了儀式。福樂門國際廣場樂購超市入駐福樂門簽約儀式震撼登場 年底開

15、業(yè)2011年09月11日現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理2012年9月18日下午福樂門國際廣場舉行了樂購超市入駐福樂門項目說明會。由國內(nèi)頂尖團隊強強聯(lián)手現(xiàn)場說明，氣氛熱烈，進一步闡述了主力商家對綜合體商業(yè)的影響和意義。目前該項目正積極引進世界500強大賣場，努力打造合肥西區(qū)商業(yè)航母！福樂門國際廣場金福街目福前在售20-50平米商鋪，一層32000-40000不等，二層價格25000左右，三層17000-18000，四層18000左右。具體一鋪一價，一次性付款98折，按揭99折，具體優(yōu)惠請與售樓處面談。樂購超市已經(jīng)搶先入駐福樂門，預(yù)計年底開業(yè)。福樂門國際廣場項目位于合肥市

16、長江西路與西二環(huán)交叉路口東北角，扼守合肥西部中軸 線上。福樂門國際廣場是匯福置業(yè)（安徽）有限公司投資開發(fā)，北京華太設(shè)計院創(chuàng)新設(shè)計，廣 州三景劃前期定位、浙江寶業(yè)集團施工建筑、安徽南巽監(jiān)理質(zhì)量把關(guān)，國內(nèi)頂尖團隊強 強聯(lián)手共同打造開發(fā)?？偨ㄖ娣e約15萬方，投資額約為6個億，由大型shopping mall精品住宅、公寓、三部分構(gòu)成。廣場內(nèi)還有社區(qū) 服務(wù)站、大型室外活動場地、室外靜態(tài)休閑等活動場所配套工程。 隨著軌道交通2號線的規(guī)劃建設(shè)，加之周邊大型社區(qū)（金色池塘、公園道1號、中天藍山 等）的建成，加劇了西區(qū)對商業(yè)配套的要求，福樂門國際廣場填補市場空白，規(guī)劃建設(shè) 集高層住宅、公寓和商業(yè)為一體的城市

17、綜合體，將居住、辦公、商務(wù)、休閑、娛樂、購 物有機整合起來。攜40000平方米國際商業(yè)中心強勢登臨，世界500強、全球零售巨頭TESCO樂購搶先簽約，統(tǒng)籌國際高端品牌，世界品牌榮耀匯聚，將成為吸引50萬消費引領(lǐng)長江西路新財富標(biāo)桿。五星級影院、中華美食城，眾多知名品牌的入駐，為廣大商鋪業(yè)主搶占商機提供了強有力的保障！其他商業(yè)活動一覽：合肥家裝行業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷前沿論壇浙江商貿(mào)城開盤天徽商業(yè)廣場與歐尚超市簽約第67屆全國汽車配件交易會返租措施星隆購物廣場 預(yù)計9月22日開盤2012年09月10日現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理合肥星隆國際購物廣場，搶占省城重心南拓發(fā)展契機，雄踞包

18、河區(qū)核心地段，以前瞻的眼光與國際視野，扼守市中心、濱湖新區(qū)兩大黃金消費圈，再續(xù)商業(yè)傳奇！星隆國際購物廣場占據(jù)馬鞍山路、望江路兩條城市主動脈，毗鄰規(guī)劃中的輕軌1號線， 10萬平米親情購物廣場，傾力打造快樂兒童、都市女性、幸福之家三大主題，囊括兒童用品、早教中心、少兒培訓(xùn)機構(gòu)、兒童職業(yè)體驗、購物、休閑、娛樂、巨幕影院等完美業(yè)態(tài)，以獨一無二的魅力，引領(lǐng)個性化消費時代。星隆購物廣場在售二層內(nèi)鋪商鋪，30-100左右，均價2萬/，具體一鋪一價，按揭99折，一次性98折。二期C區(qū)1-2層旺鋪公開認籌，30-150，認籌享受交1萬抵2萬優(yōu)惠，預(yù)計9月22日開盤。敬請關(guān)注！商鋪由地礦集團旗下的運營商負責(zé)。商業(yè)

19、返租分為12年和15年。1、2層12年返租，4-7層15年返租。前三年8%返租，收益從總房款扣除，4-6年，每年固定8%返租；7-9年，每年固定9%；10-12年每年固定10%，最后三年，每年11%固定返租。團購案例現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理感恩回饋：創(chuàng)智坊在售59、83、88、94、173平米5.2米挑高辦公樓，均價5000元/平米。居家、辦公兩相宜。50年產(chǎn)權(quán)。目前推出特價房源，三人及三人以上組合團購SOHO，即可享受每套15888元的團購基金優(yōu)惠。另外，老帶新客戶可享受500元購物卡創(chuàng)智坊，金泰大學(xué)生創(chuàng)業(yè)基地，傲立于合肥東門，長江東路北臨泉路中軸線上，是創(chuàng)業(yè)

20、、投資的新天地。項目位于合肥瑤海區(qū)臨泉路與通達路交匯處，與長江東路咫尺之間，更與地鐵2號線直接接吻。在這里，商業(yè)的聚集地，安徽大市場、長江批發(fā)市場等大賣場消費輻射半徑10公里以外，服務(wù)人口近百萬，海量商業(yè)聚集，龐大消費商圈，吸附大量消費者，必然提升商住公寓的承租力，將帶來無可比擬的投資前景。創(chuàng)智坊整個項目由11層、19層、26層SOHO、LOFT及衍生功能沿街商業(yè)配套組合而成，總建筑面積約16萬平方米，主要是SOHO+LOFT+賣場的集辦公、購物、休閑、娛樂一體化的城市綜合體。產(chǎn)品可以自由組合式分割，可以充分滿足投資客與企業(yè)主對空間的不同需求，針對自住和辦公，創(chuàng)智坊提供更多的選擇。銷售節(jié)點合肥

21、浙商城：一期30-50商鋪即將盛大開盤2012年09月16日現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理浙商城項目預(yù)計將在9月底10月初推出一期“商品交易中心”，擁有15萬，共22棟，商鋪主力面積30-50，一層和二層層高均在5.4米，買一層得兩層，得房率超過100%，三層層高3.9米；商鋪創(chuàng)新的連廊設(shè)計，鋪鋪臨街，動線布局合理，實用性強合肥浙商城坐落于合肥東部核心板塊，是由杭州中侖控股集團投資開發(fā)，作為合肥浙商城最大的業(yè)主，杭州中侖控股集團自持高達60%物業(yè)，僅銷售40%。中侖集團將與政府?dāng)y手，運用成熟的浙商市場運營經(jīng)驗，充分保障市場的健康發(fā)展和良性運行，依托區(qū)域行業(yè)市場與物流開

22、發(fā)區(qū)等工業(yè)園區(qū)的近距離優(yōu)勢，協(xié)助政府實施“招商引資、引商轉(zhuǎn)工、工貿(mào)聯(lián)動”戰(zhàn)略，打造集國際商貿(mào)、物流、倉儲、加工、設(shè)計研發(fā)、培訓(xùn)、會展、酒店、娛樂等功能為一體的低碳、創(chuàng)新、創(chuàng)意型中國中部·小商品商貿(mào)總部基地。從招商為品牌優(yōu)先，到經(jīng)營視品牌需要而制訂硬件規(guī)則等，無不體現(xiàn)合肥浙商城的運營理念。在這個平臺上，業(yè)內(nèi)外各種品牌廠商將共同開展經(jīng)營活動，合肥浙商城將為入駐的品牌統(tǒng)一提供各類營銷推廣活動，將小商品專業(yè)展覽、專業(yè)論壇、SP促銷活動等納入同一領(lǐng)域進行，低成本高成交，從而創(chuàng)造集約效益。西湖國際廣場 23萬平米純板式商務(wù)集群盛大認籌2012年08月04日現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格

23、促銷 渠道 管理 西湖國際廣場目前在售寫字樓B座，首付5萬元起，5-15層，612090平米戶型，6600元/平米起價，均價8800元/平米左右，具體優(yōu)惠可到銷售中心詳談。A座超5A國際甲級寫字樓1894整層預(yù)約中。 6600元1平方， 9月1日盛大認籌天徽商業(yè)廣場古玩城尾鋪 一次性96折2012年09月8日現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理天徽商業(yè)廣場古玩城，位于合肥市政務(wù)區(qū)東流路南側(cè)國際花都對面，建成后講師亞洲不多的大型古玩藝術(shù)品交易中心之一。也將是目前亞洲不多的大型古玩藝術(shù)品交易中心之一，總建筑面積約29000平方米，外立面以現(xiàn)代風(fēng)格為主，內(nèi)部裝修以統(tǒng)一的徽派風(fēng)格，

24、具有鮮明的中國民族特色。天徽商業(yè)廣場古玩城將是立足于安徽省，輻射全國的專業(yè)精品古玩藏品集群式交易集散基。項目用地面積146506.91平方米，容積率小于等于2.0，規(guī)劃總建筑面積約40萬平方米，綠地率大于35%，建筑密度小于30%。其中商業(yè)面積約5萬平方米，餐飲面積約2萬平方米，古玩城面積約3萬平方米，影視娛樂中心面積約2萬平方米。 商業(yè)廣場在售古玩城負一層66尾鋪，均價1.3萬元/平米左右。三樓40-90多平米的平商鋪，均價1.7萬元/平米，還有十幾間。一次性96折，按揭98折金大地1912均價2600035000元/平米2012年09月04日金大地1912，沿懷寧路或黃山路的沿街13030

25、0底商在售，均價2600035000元/平米，具體一鋪一價。一次性付款97折，按揭99折。目前還剩4套。信地城市廣場 均價：20000-70000元/平方米總價：100-6300萬元2012年09月06日現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理信地城市廣場中央商業(yè)街目前在售，面積在20-180之間，總價50萬起。信地樂匯街2期B#、C#商鋪以及4#、5#樓底商，面積為40900，均價50000元/平米左右，具體一鋪一價。一層層高5.4米，二三層層高在4.5米?，幒^(qū)目前缺乏大型的商業(yè)配套，瑤海區(qū)的商業(yè)主要集中在火車站周邊。而瑤海區(qū)的其它區(qū)域主要是依靠老城區(qū)的社區(qū)商業(yè)配套，未來隨

26、著長江東路和東大街的商業(yè)綜合體的開業(yè)，將會給瑤海區(qū)帶來更加濃厚的商業(yè)氛圍。信地城市廣場項目商務(wù)面積58萬平方米，由ShoppingMall，家具Mall，服裝Mall，星級酒店，寫字樓，步行街組成，周邊還擁有13個過億元的專業(yè)市場以及希爾頓、沃爾瑪、家樂福、元一時代廣場等知名項目，得天獨厚的大型商圈，商業(yè)氣息濃厚。項目位于火車站周邊，擁有充足的人流量，自身打造的商業(yè)綜合體擁有上千家品牌入駐，百萬體量勢必打造繁華商業(yè)區(qū)。項目底商位于站前路與臨泉路，該路段是人流必經(jīng)之地，并且旁邊的紅星美凱龍和安徽大市場都擁有較大的潛在消費群體。港澳廣場 按揭98折2012年09月07日現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告

27、推盤 價格 促銷 渠道 管理項目總建筑面積15萬方，其中商業(yè)總規(guī)模近6萬方，項目位于市政主干道翡翠大道與芙蓉路交口北50米，在建筑設(shè)計上采用步行系統(tǒng)形成各商業(yè)區(qū)域內(nèi)部流暢的交通動線，充分聚合人氣，將商業(yè)價值最大化B區(qū)獨棟商鋪目前一層6間，二層3間，三層已售完，均價4.3萬元/。E區(qū)推出一層10間商鋪，60、70平米，均價27000元/平米。二層后期推出。D區(qū)二層商鋪在售，面積40平米左右，二樓均價2.4-2.8萬元/平米。港澳廣場主推寫字樓。A區(qū)在售，面積在60平米-148平米，均價6500元/平方米，最低價5800元/平方米低價房源已不多，商鋪、寫字樓優(yōu)惠為一次性付款97折，按揭98折。恒盛

28、豪庭商業(yè)街 9月份火爆推出2012年09月2日現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理 恒盛豪庭16套社區(qū)商業(yè)接受咨詢，商鋪面積在80-300平米之間，單層雙層均有，1層5.6米挑高，價格3萬左右，位于來安路沿街底商，預(yù)計9月份推出。恒盛豪庭項目建設(shè)用地面積約為14萬平米，建筑面積約50萬平方米，項目建筑由26幢高層住宅、配套商業(yè)及高尚品質(zhì)會所構(gòu)成，綠化率高達40%。位于合肥市長江路以南，全椒路以東，由恒盛地產(chǎn)所屬恒盛恒茂（合肥）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)運作，與同屬恒盛品牌的130萬平米壩上街項目互為呼應(yīng)。樂客來國際商業(yè)中心 預(yù)計10月份開業(yè)2012年09月14日現(xiàn)場 活動 道具

29、 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理安徽樂客來國際商業(yè)中心”位于長江西路與紅皖路交叉口，大鋪頭商圈的波及范圍之內(nèi)，市場成熟，人流量大，周邊配套設(shè)施完善。是合肥近幾年發(fā)展的方向。樂客來國際商業(yè)中心，商業(yè)藝街區(qū)在售戶型面積35-60平米，在售均價10000-30000元/平米，一鋪一價。項目商業(yè)預(yù)計10月份開業(yè)。二期20-50平米商鋪同步在售，均價16000-26000元/平米。商業(yè)在售優(yōu)惠為一次性98折，按揭99折。寫字樓推出10-12層，單間出售的面積為38-96平米，10層、11層屬于自營，12層三年返租，價格在4500元/平米左右。項目自身業(yè)態(tài)配套豐富。3座18層酒店式公寓、1座18層

30、五星酒店、1座4層娛樂旗艦、1座4層零售旗艦、1座3層綜合賣場及約2萬方單體小體量建筑構(gòu)成的商業(yè)步行街。圣大國際 9月火爆認購2012年09月5日 現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理B區(qū)20-30燈具家飾精品旺鋪均價2.2萬元/-2.6萬元/，共400席。圣大國際商業(yè)廣場目前B區(qū)20-30迷你金鋪，B區(qū)三層商鋪在售，均價12000元/，折后總價20萬左右，目前是現(xiàn)鋪，即買即收益。D區(qū)9米層高30-60平米街鋪開始接受預(yù)約登記，預(yù)計10月底推出，買一層得兩層。圣大國際商業(yè)廣場規(guī)劃總用地255畝，總建筑面積達40萬，總投資金額10億，是圣大集團繼圣大國際項目后的又一力作。項目

31、集星級酒店、商業(yè)步行街、酒店式公寓、頂級家居CBD、甲級寫字樓、SOHO公寓于一體，打造合肥最大的城市商業(yè)綜合體信達水岸茗都筆架山沿街商鋪開搶2012年09月8日現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理 信達水岸茗都配套商業(yè)筆架山沿街商鋪尾鋪在售，均是100-200的大面積商鋪，均價1.2萬元/平米。一次性付款98折，按揭付款99折。工程進度七桂塘女人街 進入亮相階段2012年09月10日現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理合肥市廬陽區(qū)新聞發(fā)布會上獲悉，“新妝”女人街經(jīng)過半年改造，于9月正式開街。而周邊小巷將和七桂塘市場一起，納入整體改造的計劃。按照打造文化

32、特色街區(qū)的思路，女人街和七桂塘周邊將改造成功能互補的街區(qū)。女人街北側(cè)的小巷，改造后將主打成文化旅游產(chǎn)品；南側(cè)區(qū)域?qū)⒅鞔蝻L(fēng)味小吃，并且開辟夜市。在步行街區(qū)總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，打造三條主街。首先提升現(xiàn)有淮河路步行街的檔次品位，從綠化、設(shè)施、美化、亮化等全方位打造；其次結(jié)合中菜市的搬遷后對中菜市路進行徹底改造，調(diào)整業(yè)態(tài)、規(guī)范街景、標(biāo)牌、雕塑，配以現(xiàn)代的時尚元素；另外將北油坊巷打造成第三條步行街、婚慶街或咖啡街，并對三條街相連的18條巷道進行改造，挖掘歷史文化，打造特色巷。將引進國內(nèi)外一些知名品牌進駐街區(qū)，不斷提高街區(qū)品位檔次。恒盛壩上街9月工程進度 雙子樓建至地上2層咨詢中2012年09月17日現(xiàn)場

33、活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理 據(jù)了解，恒盛壩上街項目地塊東至明光路、西至滁州路、北至長江東路、南至蕪湖路，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計，恒盛壩上街項目總建筑面積達140萬平方米，規(guī)劃總用地面積16.53萬平方米據(jù)現(xiàn)場觀測，目前工程進度雙子樓已建至地上2層。恒盛壩上街是集辦公、商務(wù)、餐飲、娛樂等為一體的超大型城市綜合生活體，以“五星級酒店、甲級寫字樓、大型shoppingmall”為主要物業(yè)形態(tài)。將極大提升合肥市東部城區(qū)形象、完善城市功能，同時對于改善老城區(qū)群眾生活、促進區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展起到巨大的推動作用。更將為合肥樹立國際化的城市新坐標(biāo)。恒盛壩上街地塊將成為一個繁華的大型商貿(mào)中心。其兩幢

34、分立于長江東大街兩側(cè)的68層雙子塔樓，將豎立合肥“第一高度”，成為合肥又一標(biāo)志性建筑，形成合肥新的“大東門”?！半p子星座”之間有十字立交連接，地下還建有商場、通道，空中地下互聯(lián)互通。項目包括五星級酒店、甲級寫字樓、超大型零售超市、酒店式公寓、超級影院等，將著力于大型主題商業(yè)、商貿(mào)、商務(wù)開發(fā)，成為集居住、辦公、大型百貨、購物超市等于一體的超大型城市綜合體。項目建成后，將形成由淮河路步行街、萬達廣場、壩上街城市綜合體等構(gòu)成的省會核心商業(yè)圈。項目力邀了設(shè)計臺灣101大廈的李祖原事務(wù)所，設(shè)計了世界第一高樓迪拜塔的澳大利亞伍茲貝格擔(dān)綱設(shè)計華潤橡樹灣·九余三，填補合肥北區(qū)核心商業(yè)空白2012年0

35、9月6日華潤，世界500強央企巨擎，74年載譽前行。作為華潤旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，華潤置地秉承“品質(zhì)給城市更多改變”的企業(yè)理念，已經(jīng)形成了成功的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，以萬象城、五彩城量大持有型商業(yè)，成就商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿。現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理 華潤橡樹灣九余三項目位于臨泉路與肥西路交口往東一百米，是中環(huán)潛力板塊，屬于合肥主城區(qū)范圍，距離北一環(huán)直線距離0.5公里，輻射北一環(huán)商務(wù)區(qū)，是北部新城的核心樞紐，地處寧靜深處，坐擁城市繁華，與合肥中心級商業(yè)比鄰而居，華潤橡樹灣·九余三，必將填補合肥北區(qū)核心商業(yè)空白，創(chuàng)新商業(yè)財富引擎！橡樹灣九余三作擁華潤橡樹灣6000戶住宅業(yè)

36、主，占據(jù)超6萬人核心消費圈，而區(qū)域板塊居民更是多達50000戶，一個約15萬人次級消費圈呼之欲出。如此廣闊的消費人群，強力保障項目的持續(xù)運行，護航商業(yè)“錢”途。一路通常無憂。涵蓋集休閑、購物、娛樂、美食于一體的Living mall，創(chuàng)新性地將體驗式消費容納其中，滿足生活所需，更可玩樂其中。九余三依托華潤Living mall商業(yè)模式精心打造，匯聚商業(yè)焦點，引領(lǐng)財富浪潮。【十里金街】二期商業(yè)即將封頂2012年09月19日現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理【十里金街】地處長江西路和十里店路交叉口，十里廟商圈的東北部。商圈臨街雙向4車道，街面開闊，人流增級能力強，投資潛力大。

37、在10月實地探訪公園道1號【十里金街】二期的工程進度。目前二期住宅和商業(yè)目前接近封頂，正在圍欄的拆除，和外立面的裝修；預(yù)計2013年交房2011年1月蜀山區(qū)新都萬象新天外立面完工 敬請關(guān)注2012年09月19日現(xiàn)場 活動 道具 媒體 廣告推盤 價格 促銷 渠道 管理 項目工地，探訪8月項目最新工程進度。據(jù)了解，目前A、B底商進度不一，A棟目前正在進入外立面裝修階段，B棟商業(yè)外立面基本完工，正在內(nèi)部裝修和招商。兩棟樓之間的四層連橋主體已經(jīng)建好。本項目8月13日已經(jīng)對外正式開盤新都萬象新天8月工程進度 商業(yè)外立面基本完工。PART3項目啟示綜合目前以上情況，結(jié)合騰輝項目，對樓盤營銷有以下啟示：合作

38、營銷 強強聯(lián)手，效果顯而易見，在給雙方帶來推廣契機的同時，能更好的將實惠或便捷帶給客戶，讓客戶切實感覺到開發(fā)商的用心或項目的品質(zhì)感，臨近黃金周，更是為各大聯(lián)合體帶來了新的契機，在騰輝酒店用品城的推廣上，如何拔高品牌形象的問題，可以借鑒眾多聯(lián)合推廣來營建與紅星美凱龍的企業(yè)形象?？蛻艋顒?在此際，如何有效利用起老客戶的這種傳播口徑來達到后期營銷的價值是需要騰輝來考慮和思考的，依靠節(jié)日，做一些維護業(yè)主的活動或優(yōu)惠性質(zhì)的禮品發(fā)放，有助于增加客戶對企業(yè)信心及建立起相互之間的信任，可為后期口碑傳播提供有力支撐，這是實實在在的，又不失為一種策略，可以助銷后期項目的聲譽。工程進度 對于新客戶而言，這是一次見證

39、騰輝品牌，建立對騰輝認知的信任；目前合肥全市多數(shù)商業(yè)樓體即將封頂，步入實質(zhì)營銷階段，更為后期銷售帶來了感官上的籌碼。PART4【商業(yè)營銷與商業(yè)廣告分析】合肥商業(yè)行情|8月19-25日商業(yè)備案109套 漲幅18.48%三六五地產(chǎn)家居網(wǎng) 消息 在經(jīng)過兩周銷量下跌之后，上周合肥商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)了首次上漲，在金九銀十期間將有14家商鋪的推盤，這會使商業(yè)地產(chǎn)的銷量繼續(xù)攀升。截止8月29日，上周合肥市共備案了商業(yè)類商品房109套，寫字樓備案量154，相比上一周，商鋪備案量上漲18.48%，寫字樓備案量與之前一周持平。較之前一周出現(xiàn)了明顯幅度的上漲，接近2成的上漲勢頭也預(yù)示著金九銀十的到來，將會給商業(yè)地產(chǎn)帶

40、來更好的銷量。在單日銷量中可以看出，上周有連續(xù)四日的銷量超過了10套，而且其中8.23日的銷量高達39套，是近半月來單日銷量最高的一日。在區(qū)屬的銷量中發(fā)現(xiàn)，成交量最高的是瑤海區(qū)33套，第二名是蜀山區(qū)30套，包河區(qū)以27套的備案量位居第三位。在區(qū)屬的銷售量中，上周包河區(qū)和瑤海區(qū)的銷售量較之前一周出現(xiàn)了大幅度上漲的現(xiàn)象，上周四行政區(qū)的銷售量均超過了10套，四行政區(qū)銷售量仍然占全市比例超過95%。而高新區(qū)和政務(wù)區(qū)已經(jīng)連續(xù)三周出現(xiàn)0成交的情況上周圣大國際商業(yè)廣場項目新里程花園和信旺華府駿苑項目，三個項目的銷售量均超過了20套，而且這三個項目銷售量的大幅提升也是使得上周蜀山區(qū)、包河區(qū)和瑤海區(qū)銷售量出現(xiàn)明

41、顯幅度上漲的主要原因。面對著金九銀十的到來，合肥將有14家商鋪對外銷售，其中包含綜合體的商場以及社區(qū)底商，商鋪面積從20平米到300平米均有，豐富的面積區(qū)間可以給投資者更多的選擇空間。一、 產(chǎn)品模式:城市綜合體已成為商業(yè)地產(chǎn)投資商解決單項目資金平衡的成熟模式正是在總結(jié)其第1代產(chǎn)品：主力店+散售商鋪模式的基礎(chǔ)上，萬達成功實踐了城市綜合體模式，也基于此萬達廣場才實現(xiàn)了在全國各地的超常規(guī)發(fā)展。如今，城市綜合體模式已成為一種大型商用物業(yè)開發(fā)的標(biāo)準模式與財務(wù)模型。發(fā)展商、政府、投資客、物業(yè)使用人均因其高度集約化與各類產(chǎn)品良好互動共榮性而皆大歡喜。當(dāng)然最核心的還是城市綜合體模式很好的解決了發(fā)展商單項目資金

42、與現(xiàn)金流的平衡，釋放了持有大型商用物業(yè)所背負的巨大財務(wù)壓力。二、資本來源：投資商業(yè)地產(chǎn)的資本日趨多元化。1、越來越多的老牌住宅開發(fā)商開始將投資向商業(yè)地產(chǎn)傾斜，由原來快速周轉(zhuǎn)、賺快錢的思路，向增持具備持續(xù)造血機能及良好增值空間的商用物業(yè)轉(zhuǎn)移。一來緩解單一住宅開發(fā)所面臨的巨大政策風(fēng)險，二來通過持有型物業(yè)良好收益預(yù)期為“過冬”準備糧食。三來分享中國高速城市化進程中的人口紅利所致的大好的消費錢景。2、社?；稹⒈ｋU基金等(風(fēng)險規(guī)避，追求穩(wěn)健)有望進入商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域，這將是中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進程中極好的可持續(xù)的長期資本支持平臺，有助于大中型商業(yè)地產(chǎn)的投資建設(shè)與持續(xù)經(jīng)營。3、不甘心作房客的零售大佬們開始買

43、地自建自用型商用物業(yè)，也客串一下房東的角色。日本永旺購物中心、中國華潤萬家(歡樂頌)、歐尚、宜家紛紛開始了投資自建商用物業(yè)，自持經(jīng)營之路的探索。4、國內(nèi)外房產(chǎn)投資基金頻頻出手，著眼于收購優(yōu)質(zhì)潛力商用物業(yè)或投資自建購物中心以分享中國高速城市發(fā)展成果及人民幣對美元持續(xù)升值的預(yù)期。資本的多元化為中國商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展提供了資金保障，同時大量資本的集中涌入，將進一步助推中國近5年的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)浪潮，中國商業(yè)地產(chǎn)局部失衡與階段性泡沫的出現(xiàn)在所難免。三、產(chǎn)品類別面：城市中心型購物中心高速發(fā)展，社區(qū)鄰里商業(yè)中心方興未艾。1、一線城市(北、上、廣、深)的城市中心型SHOPPINGMALL已發(fā)展得相對成

44、熟，依托軌道交通網(wǎng)絡(luò)的成熟，交通樞紐、地鐵上蓋型購物中心生意興隆，持續(xù)向好。二三線城市(成都、重慶、無錫、蘇州、昆明、貴陽、武漢等)由于正處于舊城改造、新區(qū)及CBD建設(shè)階段，城市中心型SHOPPINGMALL(8-15萬平米是該類購物中心的理想規(guī)模)還有較大的發(fā)展空間。2、依托于規(guī)?；?，成片社區(qū)開發(fā)，中小規(guī)模(3-6萬平方米)的鄰里型商業(yè)中心將得到較好發(fā)展;相對城市中心的大型商業(yè)體來講，鄰里商業(yè)中心更符合構(gòu)建“和諧、低炭、節(jié)約型”社會的要求將會得到政策面的支持而較具投資發(fā)展?jié)摿Α?、超過20萬平方米規(guī)模的巨型購物中心(北京金源與華南MALL便是例證)的非理型發(fā)展將明顯減速(當(dāng)然，重慶龍湖也許是

45、個例外，正在用超常規(guī)的單體規(guī)模來挑戰(zhàn)自用對于商業(yè)地產(chǎn)的操控潛力)。四、營運管理面：購物中心與百貨商場之間相互滲透，兩者界限日益模糊。1、百貨商場正在不遺余力的增加餐飲、休閑等非零售業(yè)態(tài)，為顧客提供更好的消費體驗，增強對顧客的吸納力。零售是百貨商場的重心，但已不是全部，其核心最終指向的消費者更棒的體驗。2、百貨商場規(guī)模日益擴大的趨勢明顯(如10萬平方米的久光百貨、18萬平方米的北京新光三越等)，百貨商場向購物中心轉(zhuǎn)型趨勢明顯，傳統(tǒng)僅零售業(yè)態(tài)的百貨商場的市場份額將呈遞減趨勢。3、購物中心在精細化營運管理方面正在向百貨商場學(xué)習(xí)，如百貨商場經(jīng)典的人流動線規(guī)劃與中島柜規(guī)劃在購物中心商業(yè)規(guī)劃上的借用;百貨

46、商場聯(lián)營抽成模式在購物中心營運上的應(yīng)用;百貨商場VIP卡在購物中心營運上的應(yīng)用;百貨商場中央收銀系統(tǒng)在購物中心中的運用購物中心已由單純的經(jīng)營租戶向經(jīng)營終端消費者轉(zhuǎn)變。4、購物中心去“傳貨百貨主力店”正在成為一種趨勢(如大悅城、大融城、正大廣場、IFCMALL等)，取而代之為多家次主力店的引入，一方面以減少百貨商場主力店與購物中心零售招商之間的沖突，一方面亦可實現(xiàn)更高的租金坪效，另一方面亦可豐富購物中心的商家組合。五、內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，萬達當(dāng)前領(lǐng)先，未來則央企領(lǐng)銜機率更大(華潤、中糧南北對話)。預(yù)計到2012年萬達或累計開出70個萬達廣場(目前已開業(yè)33家)，并在院線、電玩、百貨、酒店領(lǐng)域自持經(jīng)

47、營，現(xiàn)在的萬達廣場在數(shù)量方面以絕對地壓倒性優(yōu)勢遙遙領(lǐng)先與所有的內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)。但如下問題卻無疑困撓著萬達商業(yè)地產(chǎn)航母：1、無品牌定位：萬達集團所有城市的購物中心只有唯一的名字：萬達廣場，導(dǎo)致了萬達廣場從低檔到高檔，從幾萬方到幾十萬方，從社區(qū)MALL到城市中心MALL都有萬達廣場其實是無定位一個購物中心品牌，全國人民對萬達廣場的認知必然是模糊的。雖然萬達廣場是不動產(chǎn)，不是“快消品品牌”，但其全國連鎖開發(fā)戰(zhàn)略與“快消品”通過渠道覆蓋全國市場的效果卻是一樣的，這樣的品牌策略會導(dǎo)致全國萬達廣場之間品牌內(nèi)耗與制肘。2、過快的發(fā)展速度，導(dǎo)致萬達體系疲于應(yīng)付開店，而無暇顧及營運品質(zhì)的精細化，當(dāng)前的萬達

48、廣場普遍存在定位偏低，過于大眾化，管理不精細，主力店切塊模式，唯租金模式等。3、萬達廣場早期的戰(zhàn)略聯(lián)盟主力店：超市大賣場與大型家電賣場已不再是現(xiàn)代都市型購物中心的標(biāo)配，簡單的主力店+步行街模式已無法滿足當(dāng)前成長、成熟的80-90后消費需求，業(yè)態(tài)混搭，注重體驗才是購物中心的王道。清晰的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，華潤或?qū)㈩I(lǐng)銜未來內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展(在品質(zhì)與坪效方面完勝萬達應(yīng)當(dāng)不是難題)。華潤在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的多品牌策略，基本涵蓋了購物中心的各種類型，加上其強大的資本力、經(jīng)營力、資源整合力與國內(nèi)領(lǐng)先的零售市場經(jīng)驗(華潤萬家超市/GMS、ole/blt精品超市、太平洋咖啡、藥妝店)，華潤商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略厚積薄發(fā)自然是指日可待了。成功實現(xiàn)華潤整合，奠定華潤商業(yè)地產(chǎn)基石的寧高寧轉(zhuǎn)戰(zhàn)中糧，其麾下的中糧集團除了關(guān)注“糧袋子、菜籃子、奶瓶子”之外，其年青潮流定位的“大悅城”購物中心已實現(xiàn)了多地快速復(fù)制并初步取得了市場的認同。同為央企的中糧，如果集中發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)其攻城略地之勢自然不會輸與萬達。六、商業(yè)地產(chǎn)投資回收的高級形式應(yīng)為資產(chǎn)證券化，持有型商業(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃設(shè)計之初就須考慮資本市場的需求，以簡明清析的方式向可能的投資人理清未來的財務(wù)報表。1、大型項目簡單分零散售注定失敗，這已在