7月份福州市住宅市場(chǎng)分析報(bào)告

1、7月份福州市住宅市場(chǎng)分析報(bào)告報(bào)告單位：福建金輝地產(chǎn)企劃部報(bào)告時(shí)間：2006年8月23日?qǐng)?bào)告目錄第一章：近期宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)信息及分析第二章：福州市規(guī)劃相關(guān)法規(guī)信息分析第三章：福州市地土地市信息分析第四章：福州市7月份住宅市場(chǎng)分析報(bào)告第一章：近期宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)信息及分析第一節(jié)：“一條龍”調(diào)控全國(guó)土地房市央行對(duì)房地產(chǎn)信貸情況“關(guān)心”的同時(shí)，近日，建設(shè)部和國(guó)土部連續(xù)發(fā)文，分別開(kāi)出5帖“藥劑”，從樓市的住宅供應(yīng)、市場(chǎng)交易、土地供應(yīng)、住宅保障等產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)，“一條龍”調(diào)控。 今年16月份房市情況，40個(gè)重點(diǎn)城市上市預(yù)售的套均建筑面積115平方米，有15個(gè)城市高于120平方米。部分城市房?jī)r(jià)上漲仍然較快，今年6

2、月份，70個(gè)大中城市中，8個(gè)城市新建商品住房?jī)r(jià)格同比漲幅超過(guò)10%，19個(gè)城市月環(huán)比漲幅超過(guò)1%。 建設(shè)部目前對(duì)樓市調(diào)控的5大重點(diǎn)確定，地方政府要加強(qiáng)落實(shí)：一、為加大綜合調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)；二、為重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)仄胀ň用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房；三、為加大整治查處力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；四、為有步驟地解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難；五、為繼續(xù)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模，控制被動(dòng)性住房需求。制止片面強(qiáng)調(diào)以地生財(cái)?shù)淖龇ā．?dāng)前土地管理的違法違規(guī)等5大問(wèn)題值得重視。土地調(diào)控必須完善責(zé)任制度，實(shí)行問(wèn)責(zé)制。當(dāng)前要重點(diǎn)查處非法批地、未批先用、批少用多、非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)等問(wèn)題

3、。國(guó)土部推出的5大措施為：一是提高征地成本；二是規(guī)范土地出讓收支管理，國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理；三是提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)；四是統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)用地原則上實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓；五是加大建設(shè)用地取得和保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度，提高現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)，完善耕地占用稅的有關(guān)規(guī)定。第二節(jié)：市場(chǎng)供需將發(fā)生錯(cuò)位國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部發(fā)布的2006-2021中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè)報(bào)告中也提出，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)居民住宅需求面積（人均住宅建筑面積）將從2004年的25平方米，提高到2021年的35.66平方米。以常見(jiàn)的三口之家

4、推算，每戶住房面積應(yīng)為107平方米。很多城市中最受購(gòu)房者歡迎的，是單套建筑面積在90120平方米之間的產(chǎn)品。若此推測(cè)成立，則新政實(shí)施后大量90平方米以下戶型的房子，與主力買(mǎi)家的實(shí)際需求之間，可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的錯(cuò)位。隨著一系列新政措施的有效落實(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)商品房等產(chǎn)品更多開(kāi)發(fā)，加上調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃后，大量小戶型住宅全面上市，新增住宅供應(yīng)量尤其是供應(yīng)套數(shù)有望反彈。第三節(jié)：“上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒”“上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。” 這句著名的西方諺語(yǔ)表明了政府過(guò)多干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步發(fā)展的關(guān)鍵是：政府對(duì)中低收入階層住房問(wèn)題承擔(dān)責(zé)任，商品住宅交給市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)，只有這樣，才

5、能為房地產(chǎn)行業(yè)留出足夠空間。最現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，國(guó)土系統(tǒng)一直追求“垂直管理”，但人事、業(yè)務(wù)和經(jīng)費(fèi)三者卻不能同時(shí)到位，“垂直管理”下的各地國(guó)土部門(mén)依然受制于地方政府，看著地方政府的眼色“補(bǔ)辦用地手續(xù)”的窘?jīng)r，只怕一時(shí)難有實(shí)質(zhì)性改觀?！拔覀兌鄶?shù)都是好孩子，父母不成熟?！庇虚_(kāi)發(fā)商用調(diào)侃的口吻評(píng)論政府近期頻繁的行政干預(yù)。 迫于新政壓力，相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商可能要放棄小戶型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。商人做生意追求的是贏利，要贏利就得開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，對(duì)前景不明或不被看好的生意，不做也無(wú)可厚非，至于住房保障問(wèn)題，原本就是地方政府的責(zé)任，開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極配合，但不是當(dāng)然的承擔(dān)者。但不管開(kāi)發(fā)商是不是有足夠勇氣“用腳投票”，政府繼續(xù)貫徹

6、新政的決心，看來(lái)一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變，房地產(chǎn)行業(yè)隨著市場(chǎng)降溫逐步進(jìn)入調(diào)整期的趨勢(shì)，也是不可避免了。 現(xiàn)在要建立和諧社會(huì)，關(guān)鍵是不要把目標(biāo)盯在價(jià)格上，而是要放在分離房地產(chǎn)市場(chǎng)資金和房地產(chǎn)社會(huì)保障資金上。如果把二者混為一談，通過(guò)價(jià)格微調(diào)，很難實(shí)現(xiàn)政府想實(shí)現(xiàn)的和諧社會(huì)的目標(biāo)。 當(dāng)民眾把房?jī)r(jià)高攀、攢錢(qián)的速度永遠(yuǎn)追不上漲價(jià)速度的憤懣口水吐到開(kāi)發(fā)商身上時(shí)，房?jī)r(jià)其實(shí)已經(jīng)在承擔(dān)它本身不能承受之重，開(kāi)發(fā)商有代地方政府受過(guò)之嫌。市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，政府的歸政府，各自干好分內(nèi)事，社會(huì)和諧好求！ 第四節(jié)：開(kāi)發(fā)商集體形象的輿論傾向 房地產(chǎn)的營(yíng)商環(huán)境正在發(fā)生巨大的改變，幾乎每個(gè)經(jīng)營(yíng)主體都面臨著頭腦大轉(zhuǎn)彎。企業(yè)要具備資本實(shí)力、開(kāi)發(fā)

7、功力和適時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略的能力，大的品牌開(kāi)發(fā)商有幾件事情要做：一是要在政府面前，順應(yīng)政策導(dǎo)向；二是在消費(fèi)者面前，產(chǎn)品要讓消費(fèi)者認(rèn)可；三是要在金融機(jī)構(gòu)面前，貸款好借好還，再借不難。頻繁的新政不斷給開(kāi)發(fā)商立規(guī)矩，有些措施透露出政府主管部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商能力與自覺(jué)性的不信任，于是招惹出了一些原本自覺(jué)向上的開(kāi)發(fā)商的不滿情緒。近兩年丑化開(kāi)發(fā)商集體形象的輿論傾向確實(shí)值得人們反思。 第二章：福州市規(guī)劃相關(guān)法規(guī)信息分析第一節(jié) ：我省嚴(yán)控低密度高檔房開(kāi)發(fā)一、引導(dǎo)合理住房消費(fèi)我省將進(jìn)一步發(fā)揮規(guī)劃、土地、信貸、稅收等政策的綜合調(diào)節(jié)作用。健全各級(jí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，協(xié)同有關(guān)部門(mén)采取經(jīng)濟(jì)、法律等綜合手段實(shí)行綜合調(diào)

8、控；積極應(yīng)用稅收政策杠桿，鼓勵(lì)和支持住房開(kāi)發(fā)和消費(fèi)，促進(jìn)中小套型、中低價(jià)位普通商品住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)和消費(fèi)。二、重點(diǎn)發(fā)展，中小套型普房我省將出臺(tái)措施，逐步調(diào)整優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。按照“總量控制、區(qū)域平衡”原則，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積70%以上，繼續(xù)停止別墅用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制低層、低密度大戶型高檔住房開(kāi)發(fā)。在先期的建設(shè)規(guī)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃中，明確普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)項(xiàng)目區(qū)位布局、用地面積、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)進(jìn)度安排等。三、預(yù)售合同，網(wǎng)上即時(shí)備案我省將推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，落實(shí)禁止期房轉(zhuǎn)

9、讓規(guī)定，規(guī)范登記行為；逐步完善各類房地產(chǎn)企業(yè)和執(zhí)業(yè)人員信用檔案，嚴(yán)懲各類違規(guī)行為的同時(shí)，將不良行為記入個(gè)人(或企業(yè))信用檔案，納入資質(zhì)資格管理體系；加強(qiáng)房地產(chǎn)管理部門(mén)內(nèi)部業(yè)務(wù)系統(tǒng)整合和制度建設(shè)，推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理工作。四、住房保障對(duì)象，建立檔案我省將嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)申請(qǐng)、審批和公示制度，明確購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的對(duì)象條件、購(gòu)買(mǎi)程序。2006年底前各設(shè)區(qū)市全面啟動(dòng)廉租住房制度，完善城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法；以地方財(cái)政預(yù)算安排為主，多渠道籌措廉租住房資金；全面掌握最低收入家庭住房狀況，建立保障對(duì)象檔案和信息管理系統(tǒng)。通過(guò)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、建設(shè)職工公寓等多

10、種方式，研究解決進(jìn)城務(wù)工人員住房問(wèn)題的有效機(jī)制，不斷擴(kuò)大住房公積金覆蓋面。五、合理控制拆遷規(guī)模我省還明確將加強(qiáng)城市房屋拆遷管理，穩(wěn)妥推進(jìn)危舊房和棚戶區(qū)改造。合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模，探索新型拆遷補(bǔ)償安置方式，推廣建立最低保障補(bǔ)償制度；加強(qiáng)危舊房和棚戶區(qū)改造的規(guī)劃指導(dǎo)和政策協(xié)調(diào)，積極探索政府組織、市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)的路子，把危舊房和棚戶區(qū)改造與調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)結(jié)合起來(lái)，綜合考慮各方面的承受能力，有重點(diǎn)、有步驟地推進(jìn)。第二節(jié)：福州市近期規(guī)劃信息分析福州將全力打造海洋經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，重點(diǎn)發(fā)展閩江口、黃岐半島、福清灣和平潭島四個(gè)濱海旅游區(qū)，力爭(zhēng)到2021年，海洋產(chǎn)業(yè)增加值到450億元，全市形成23個(gè)

11、海洋產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值超100億元的海洋經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣（市）。 濱海旅游將向海洋旅游邁進(jìn) 今后5年，福州將推進(jìn)濱海旅游向海洋旅游邁進(jìn)，形成海上、海島、海岸、腹地旅游產(chǎn)品系列，建設(shè)集休閑度假、會(huì)展商務(wù)、文體旅游、生態(tài)旅游、探險(xiǎn)旅游等多功能于一體的現(xiàn)代綜合濱海旅游經(jīng)濟(jì)帶。扶持發(fā)展游艇旅游、海島休閑探險(xiǎn)旅游、風(fēng)能發(fā)電觀光和垂釣旅游等特色旅游。 福州將重點(diǎn)發(fā)展海壇國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)、馬尾船政文化旅游區(qū)和長(zhǎng)樂(lè)鄭和下西洋文化旅游區(qū)、瑯岐島龍鼓度假區(qū)、連江黃岐半島濱海旅游度假區(qū)、福清東壁島旅游度假區(qū)等重點(diǎn)項(xiàng)目。平潭島開(kāi)發(fā)以濱海度假旅游為主，海蝕地貌觀光、海上運(yùn)動(dòng)休閑和近海游船觀光等為輔；馬尾船政文化旅游區(qū)形成以船政文化為

12、主線的食、住、行、游、購(gòu)、娛的旅游產(chǎn)業(yè)鏈。 濱海旅游擬建11重點(diǎn)項(xiàng)目 “十一五”期間，福州濱海旅游業(yè)擬規(guī)劃11個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。其中，“兩馬”旅游開(kāi)發(fā)，擬新建一座五星級(jí)大酒店，改建國(guó)際客運(yùn)大樓及配套設(shè)施。福州船政文化旅游二、三期建設(shè)項(xiàng)目：包括兩園五館一船塢，分三期建成，計(jì)劃建成12個(gè)景點(diǎn)，2個(gè)游輪碼頭及旅游環(huán)保電瓶車(chē)等。 閩江口鄭和航海文化旅游區(qū)：沿閩江口南岸，開(kāi)發(fā)利用鄭和下西洋史跡，興建紀(jì)念性景觀和吃、住、娛、購(gòu)及旅游碼頭等配套服務(wù)設(shè)施。平潭壇南灣一將軍山生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)：規(guī)劃面積13平方公里，擬建高等級(jí)酒店一座，區(qū)內(nèi)游覽路5公里，停車(chē)場(chǎng)15000平方米，旅游服務(wù)設(shè)施1.3萬(wàn)平方米等。 羅源灣游

13、艇俱樂(lè)部：建設(shè)游艇碼頭、四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)俱樂(lè)部（羅源灣假日大酒店）及附屬設(shè)施、觀海長(zhǎng)廊、海鮮城、停車(chē)場(chǎng)等配套設(shè)施。 長(zhǎng)樂(lè)擬建13公里濱海觀光大道 長(zhǎng)樂(lè)海濱旅游度假區(qū)：沿大鶴海濱至下沙海濱，擬分別建設(shè)四個(gè)功能區(qū)：一是大鶴森林公園，規(guī)劃面積369公頃，包括海濱浴場(chǎng)、象鼻山、石景山游覽區(qū)，森林度假區(qū)和觀光農(nóng)業(yè)區(qū)。二是規(guī)劃面積760畝，包括休閑游樂(lè)區(qū)，旅游購(gòu)物區(qū)和海景博覽區(qū)。三是南澳海濱休閑區(qū)，濱海觀光大道，北起漳紡南澳，南達(dá)文武砂海峽奧林匹克城，全長(zhǎng)13公里。四是下沙度假村，規(guī)劃面積1.12平方公里，包括海濱浴場(chǎng)、海灘游樂(lè)區(qū)和休閑度假區(qū)。 福清東壁島旅游度假區(qū)：擬建設(shè)兩區(qū)一街、兩湖一山、兩灘一岸一島。琴江

14、滿族風(fēng)情旅游開(kāi)發(fā)：開(kāi)發(fā)滿族風(fēng)情觀光旅游區(qū)、大嶼島水上休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)等。十八孔旅游區(qū)開(kāi)發(fā)：在十八孔周邊開(kāi)發(fā)1400畝水上、陸上旅游項(xiàng)目。海壇國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)（世界自然遺產(chǎn)預(yù)備名單）綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目：規(guī)劃面積71平方公里，景區(qū)接線道路15公里，景區(qū)山門(mén)4座，入口3處，停車(chē)場(chǎng)3萬(wàn)平方米，景區(qū)步游道18公里，旅游服務(wù)設(shè)施3.2萬(wàn)平方米。 拓展港口通往內(nèi)陸腹地交通走廊 今后5年，福州將推進(jìn)港口通道等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快以鐵路、高速公路、沿海公路為主體的綜合交通建設(shè)，重點(diǎn)拓展沿海港口通往內(nèi)陸腹地的交通走廊。 “十一五”期間，主要完成溫福鐵路、福廈鐵路、江陰鐵路支線、連江鐵路支線、羅源鐵路支線建設(shè)及外福鐵路的擴(kuò)

15、能提速改造，形成以福州為中心點(diǎn)的連接“長(zhǎng)三角”、“珠三角”的快速鐵路通道；建設(shè)繞城高速公路、機(jī)場(chǎng)高速公路、福廈高速公路復(fù)線福州段、京臺(tái)高速公路福清漁溪至小山東、江陰港區(qū)疏港高速公路、羅源灣南北岸疏港高速公路、松下港區(qū)疏港高速公路等，提高省會(huì)中心城市對(duì)外輻射能力與溝通能力；建設(shè)省道201線（濱海大通道）、平潭海峽大橋等，完善路網(wǎng)布局，提升港口功能的運(yùn)輸通道。第三節(jié)：6月份我省商品住宅價(jià)格漲幅仍居全國(guó)前列上半年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資33107億元，比上年同期增長(zhǎng)439。全省商品房銷售面積增長(zhǎng)299，達(dá)87955萬(wàn)平方米，增速比今年前5個(gè)月高65，空置面積29001萬(wàn)平方米，下降112。 省統(tǒng)計(jì)局綜合

16、處相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，因此雖然上半年福建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍比上年同期增長(zhǎng)439，但6月份增速已經(jīng)減慢，比15月份低72個(gè)百分點(diǎn)。 省調(diào)查總隊(duì)7月份公布的調(diào)查顯示，5月份福州、廈門(mén)商品住宅價(jià)格漲幅分別為103和87，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，福廈漲幅分居第6位和第10位。 6月份福建的商品住宅價(jià)格漲幅仍居全國(guó)前列，福州、廈門(mén)、泉州三地的商品住宅價(jià)格漲幅分別為93、111、69。6月份福州商品住宅價(jià)格漲幅回落了1個(gè)百分點(diǎn)，而廈門(mén)則增加了24。據(jù)了解，6月份廈門(mén)市商品住宅全市均價(jià)為7432元平方米，島內(nèi)的商品住宅均價(jià)更躥升至8556元平方米，較上月大漲了1696元。第四節(jié)：我

17、省轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)我省轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)（建住房2006165號(hào)），結(jié)合我省實(shí)際，就城市住房建設(shè)規(guī)劃編制工作提出以下意見(jiàn)，請(qǐng)一并認(rèn)真貫徹執(zhí)行。明確要求，住房建設(shè)規(guī)劃編制要依據(jù)本地區(qū)住房現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果和房地產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃，按照“總量控制、區(qū)域平衡、落實(shí)項(xiàng)目”和“總量與項(xiàng)目相結(jié)合”的原則，重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，加大經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的供應(yīng)。嚴(yán)格按照“各城市年度新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到70%以上”的要求，結(jié)合確定的需調(diào)整的項(xiàng)目，合理

18、安排套型建筑面積90平方米以下住房為主的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房布局，方便居民工作和生活，并將住房套型結(jié)構(gòu)比例分解到具體區(qū)域，落實(shí)到具體項(xiàng)目。住房建設(shè)規(guī)劃應(yīng)包含以下主要內(nèi)容：“十一五”期間各類住房（含商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等）需求預(yù)測(cè)和計(jì)劃建設(shè)總量、用地供應(yīng)總量及其空間布局；今明兩年年度（從6月1日起計(jì)算，下同）各類住房和土地供應(yīng)總量計(jì)劃、每個(gè)項(xiàng)目的空間布局、用地面積、規(guī)劃設(shè)計(jì)控制指標(biāo)（住宅建筑套密度、住宅面積凈密度、套型結(jié)構(gòu)比例、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等）、可建住房建筑面積和計(jì)劃開(kāi)工竣工時(shí)間等。第五節(jié)：國(guó)稅總局規(guī)定轉(zhuǎn)讓二手房可稅前扣除房屋原值和有關(guān)稅費(fèi)國(guó)稅總局網(wǎng)站發(fā)布

19、了該局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知。通知明確了個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房征收個(gè)人所得稅的有關(guān)問(wèn)題，主要包括住房原值計(jì)算和稅前扣除稅費(fèi)的有關(guān)規(guī)定。相關(guān)規(guī)定自月日起執(zhí)行。原值計(jì)算  榕已有交易征稅指導(dǎo)價(jià) 對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。     不過(guò)，有很長(zhǎng)一段時(shí)間，交易所都是按照申報(bào)價(jià)格征稅，所以存在嚴(yán)重的低申報(bào)現(xiàn)象。直到年月日，福州市出臺(tái)二手房交易代征稅費(fèi)

20、指導(dǎo)價(jià)政策，低申報(bào)現(xiàn)象得到遏制。”稅前扣除  福州扣除交易價(jià)的20%通知規(guī)定：對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。 合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。住房裝修費(fèi)用方面，公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的，商品房及其他住房為原值的。本地措施：由于通知要求提供實(shí)際支付費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票方可稅前扣除相關(guān)費(fèi)用，而實(shí)際裝修過(guò)程中很多人沒(méi)有拿到發(fā)票，而且很難找齊所有證據(jù)、發(fā)票，因

21、此，操作起來(lái)有一定困難。在稅前扣除方面，福州市目前采取的辦法是：統(tǒng)一在交易價(jià)格的基礎(chǔ)上扣除，再對(duì)扣除后的價(jià)格與原值的差征稅。比如：房子交易價(jià)為萬(wàn)元，原值為萬(wàn)元，則征稅額為：×（）（萬(wàn)元）。即，該房只需按萬(wàn)元繳納個(gè)人所得稅。購(gòu)房退稅  福州退稅比例為50% 通知規(guī)定：對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。本地措施：由于“重新購(gòu)房的金額與原住房銷售額的關(guān)系”沒(méi)有細(xì)化，賣(mài)房人在年內(nèi)重新購(gòu)房時(shí)該退其多少納稅保證金，這執(zhí)

22、行起來(lái)不好把握。鄭愛(ài)新介紹說(shuō)，福州市目前執(zhí)行的政策是：出售自有住房并在年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的，在其重新購(gòu)房時(shí)，一般退還原繳納稅費(fèi)的。稅額無(wú)法確定  按交易價(jià)1%-3%征稅通知規(guī)定：納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。一般按照情況征收不等。這項(xiàng)規(guī)定對(duì)尚未征收個(gè)稅的城市影響較大，但對(duì)福州不會(huì)產(chǎn)生很大影響。因?yàn)楦Ｖ菰缫褜?duì)二手房轉(zhuǎn)讓征個(gè)稅，在這方面已經(jīng)積累了一些經(jīng)驗(yàn)。第六節(jié)：福州市7月份福房指數(shù)市場(chǎng)分析指數(shù)分析：指數(shù)穩(wěn)健上漲近幾

23、月來(lái)，中央出臺(tái)了一系列政策，以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。在經(jīng)歷了各項(xiàng)調(diào)控政策后，福州的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)大起大落，依舊保持其穩(wěn)健的風(fēng)格，本月的福房指數(shù)依舊保持著緩速的增長(zhǎng)。從表一可以看出：本月的福房指數(shù)為123.46，比去年同期上漲13.29點(diǎn)，年漲幅為11.77%，相比上個(gè)月的122.37，月漲幅0.63%。從福房指數(shù)趨勢(shì)圖中可以明顯的看出，從去年上半年以來(lái)，福房指數(shù)一直處于穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)，福房指數(shù)反映的是福州房產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去的一段時(shí)間中市場(chǎng)供需的總體態(tài)勢(shì)，因此受到市場(chǎng)短期行為的影響較小。而住宅均價(jià)受市場(chǎng)短期因素的影響較大，在短期內(nèi)存在較大的波動(dòng)。本月住宅的均價(jià)為元/，較上月上漲了。至于均價(jià)上漲的原因

24、，我們將在板塊分析中詳細(xì)進(jìn)行剖析。表一： 2005年7月-2006年7月福房指數(shù)月份05-705-805-905-1005-1105-1206-106-206-306-406-506-6 06-7新福房指數(shù)110.17111.29113.29112.52115.04116.09116.44117.29118.58118.72121.37122.37123.46表二：福房指數(shù)趨勢(shì)圖一手房：價(jià)增量跌，倒70%態(tài)勢(shì)明顯在住宅交易均價(jià)上揚(yáng)的同時(shí)，本月住宅成交量大幅縮減，本月僅為40.46萬(wàn)平方米。影響的因素大致有下面兩個(gè)原因：一方面國(guó)六條政策尚未完全明朗化之前，大部分的市民都持幣觀望，做出相對(duì)理智的置

25、業(yè)和投資的選擇。另一方面七月份高溫籠罩，炎熱的天氣會(huì)使得市民的看房激情受到一定程度的影響。表四：福州住宅成交量詳細(xì)分析本月的交易資料（表五）可以看出：大戶型房子依然占據(jù)交易的主角，本月最熱銷戶型是120150平方米，成交套數(shù)占總套數(shù)的39%，消耗本月社會(huì)總購(gòu)房資金的47%，幾乎占去市場(chǎng)的半壁江山。另外，90平方米以上的房子交易總量達(dá)到72%，仍然處于“倒70%”的態(tài)勢(shì)，這與“國(guó)六條”中要求“90平方米以下的小戶型占到總開(kāi)發(fā)量的70%以上”還有相當(dāng)距離。盡管如此，本月一個(gè)突出點(diǎn)是90平方米以下的房子成交套數(shù)上升幅度比較大，從上個(gè)月占到總成交套數(shù)的16%上升到28%，僅居于120150平方米成交占

26、比之下，表明小戶型的商品房還是有一定市場(chǎng)。表五：7月一手房成交面積分析表2006年7月商品住宅一手房成交面積分析表面積（M2）套數(shù)所占比例金額（萬(wàn)元）所占比例90以下80928%2107215%90-12047717%1878414%120-150112639%6459447%150以上44215%3379324%合計(jì)3224100%184294100%本月樓盤(pán)的成交排行榜（表六）上面我們發(fā)現(xiàn)了一些微妙變化，與六月份的情況相比，本月金山灣從上個(gè)月的第五名上升到成交排行第一名，成交金額2.54億元，目前該樓盤(pán)正處交易高峰，交易量由上月的137套上升至本月的272套，上月成交量第一的江南水都本月則

27、屈居第二。江南水都本月成交套數(shù)為321套，對(duì)比三個(gè)月的1041套，是下降了不少，但不排除江南水都的房子經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的熱銷后已經(jīng)賣(mài)得差不多了，可以說(shuō)融橋地產(chǎn)的房子已經(jīng)得到福州市民的肯定。表六 ： 2006年7月樓盤(pán)成交排行榜排序樓盤(pán)名稱成交面積（M2）成交套數(shù)均價(jià)（元） 1金山灣4880427252072江南水都4243532141403仁文·大儒世家4077327737744群升國(guó)際2683021743985香江紅海園1804113535616居住主題公園171087137067金山桔園1647213422978圣淘沙花園150189768769三木家·天下123879035

28、0810陽(yáng)光城三期8824124586111大景城808596371412寶龍城市廣場(chǎng)40151034486二手樓市：交易量小幅度下跌七月份普通住宅的二手房交易總額為47975萬(wàn)元，均價(jià)為2074元，相對(duì)于一手樓市的均價(jià)而言，這個(gè)價(jià)位還是比較實(shí)在的，可見(jiàn)其中不乏低端物業(yè)的交易，二手樓市是分流百姓住房需求的重要渠道?！皣?guó)六條”的頒布目的之一在于鼓勵(lì)二手樓市的健康發(fā)展，從而讓更多的人通過(guò)二手樓市、租房等分級(jí)消費(fèi)解決住房問(wèn)題。表七：福州7月二手房的交易量成交金額（萬(wàn)元）成交面積均價(jià)住宅成交量479762312882074別墅成交量136233874021分析近三個(gè)月的二手樓市交易資料，從表八中我們可

29、以看到，在、三個(gè)月中，二手房的交易量變化幅度相當(dāng)大，其增長(zhǎng)率由-51.91%變化162.52%，再到本月的-14.21%，這與一手樓市有著顯著的差別。一手房的項(xiàng)目周期一般都在一至兩年，而二手房的交易時(shí)間比較短，極易受到政策影響，如交易稅費(fèi)的征收對(duì)投機(jī)者的擠出效應(yīng)，或者是個(gè)別事件（如大面積拆遷等）影響，二手房市場(chǎng)對(duì)于政策的敏感度比較高，因此交易量上下浮動(dòng)較大也是常理之中的。表八：2006年5月2006年7月的福州市二手房交易量如下表：交易量（單位：萬(wàn)元）增長(zhǎng)率2006年5月21909-51.91%2006年6月57515162.52%2006年7月49338-14.21%由于二手房數(shù)據(jù)收集至每月

30、25號(hào)，之后的交易量計(jì)入次月，因此就不難理解表八的數(shù)據(jù)中，5月份的交易量大幅下跌，而在實(shí)行新的征收營(yíng)業(yè)稅政策的6月份，為避稅趕在6月1日前過(guò)戶，交易量反而出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。而7月份的交易量下跌，除了各項(xiàng)政策綜合效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)起到的觀望作用以外，我們也不排除市場(chǎng)在經(jīng)歷的五月末的大量交易后處于了一個(gè)相對(duì)飽和的狀態(tài)。最新出臺(tái)的政策國(guó)稅2006108號(hào)文件表明：個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓8月1日起征收所得稅。交易個(gè)稅的實(shí)行，擠壓了房產(chǎn)炒作中的一部分利潤(rùn)空間，對(duì)于那些資金實(shí)力不夠又想進(jìn)入房產(chǎn)炒作的炒家而言，無(wú)疑可以起到一定的阻礙作用，同時(shí)打擊二手房的交易熱度，打壓房產(chǎn)炒作。這一消息的出臺(tái)對(duì)于二手市場(chǎng)來(lái)說(shuō)可謂一個(gè)不小的打擊

31、。強(qiáng)征個(gè)稅會(huì)讓更多的市民持幣觀望，之后的二手房市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)新的觀望期，出現(xiàn)交易量的下跌也是情理之中的?，F(xiàn)行的市場(chǎng)中，大部分賣(mài)房者會(huì)將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁由買(mǎi)方承擔(dān)，因此，未來(lái)市場(chǎng)走向?qū)?huì)尋求一個(gè)由收益支出主導(dǎo)的供求平衡點(diǎn)。別墅市場(chǎng)：價(jià)格繼續(xù)走高別墅的指數(shù)繼續(xù)緩步走高，從月份的點(diǎn)，本月漲至點(diǎn)，比上月上漲了，同時(shí)成交量也開(kāi)始有了大幅回升，基本走出了上個(gè)月平方米的低谷，達(dá)到平方米，回升至正常水平?！皣?guó)六條”規(guī)定從6月1日起，一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。隨著時(shí)間的推移，別墅的總體供應(yīng)量將不斷下降，而且短期內(nèi)不再有新增別墅項(xiàng)目補(bǔ)充，這就為別墅的后市價(jià)格走高留下了不少空間。受

32、到“國(guó)六條”的影響，未來(lái)大戶型的住宅產(chǎn)品的供給量也將下降，然而隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，富有階層對(duì)于別墅以及其他中高檔住宅產(chǎn)品的需求增長(zhǎng)必將推高別墅價(jià)格，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新增項(xiàng)目的減少將導(dǎo)致現(xiàn)有別墅愈加搶手。政策分析：新政下的觀望七月中旬，在各界的焦心等待中，建設(shè)部終于對(duì)“國(guó)六條”細(xì)則中，各界普遍關(guān)注的“平方米、”做出了明確的定義。從而停止了業(yè)界的一場(chǎng)討論，卻引起了大眾的另一場(chǎng)爭(zhēng)論。建設(shè)部做出的解釋中，對(duì)于“平方米”定義為建筑面積，并且做出了比較嚴(yán)格的定義，包括期間的一些細(xì)則性規(guī)定，打擊了部分開(kāi)發(fā)商在“國(guó)六條”剛剛出臺(tái)時(shí)擬定的一些鉆政策空子的想法。建設(shè)部對(duì)于“平方米”的定義體現(xiàn)了中央對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決

33、心，而對(duì)于“”定義為總面積而非單個(gè)項(xiàng)目，就比大眾想象的要來(lái)得溫和得多。其實(shí)也不難理解建設(shè)部對(duì)此做出的解釋，畢竟全國(guó)各個(gè)地方的市場(chǎng)環(huán)境有很大差異，就是一個(gè)城市而言，各個(gè)區(qū)域的差距也是相當(dāng)明顯的，如果全國(guó)實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一碗水端平了，那么其中所造成的資源配置上的不合理將不是開(kāi)發(fā)商、地方政府所能承受的，而由此最終損害到的是購(gòu)房者以及整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然，建設(shè)部對(duì)“”的軟性解釋無(wú)疑給開(kāi)發(fā)商留下了不少可操作空間，由此而引發(fā)了另一場(chǎng)爭(zhēng)論：這個(gè)政策在執(zhí)行過(guò)程中的可操作性、貫徹程度如何。這里的可操作性質(zhì)疑主要包括了以下幾點(diǎn)：對(duì)于總量控制在而言，政府部門(mén)是如何界定大小戶型在各個(gè)區(qū)域間的比例分配？又是如何界定分配給

34、具體各個(gè)項(xiàng)目的比例呢？還有一個(gè)焦點(diǎn)是，細(xì)則解釋一出，意味著地方政府掌握著新政的執(zhí)行，新政的執(zhí)行效果很大一部分取決于地方政府的執(zhí)行力度與能力，可以說(shuō)關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)的頒布實(shí)施，對(duì)于地方政府相關(guān)部門(mén)的行政執(zhí)行力將是一場(chǎng)考驗(yàn)。而國(guó)稅總局發(fā)布的號(hào)文件關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知，明確了從月號(hào)起，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅意味著交易成本將再次上升，這無(wú)疑對(duì)于遏制炒房將起到一定的作用；同時(shí)，強(qiáng)征個(gè)稅的實(shí)行也將降低交易雙方的意愿。預(yù)計(jì)在這一新政實(shí)施后，二手房交易雙方都將進(jìn)入一段觀望期，短期內(nèi)對(duì)于二手房市場(chǎng)的活躍將是一

35、種打擊，但從長(zhǎng)期來(lái)看，這一政策的實(shí)施，將對(duì)規(guī)范二手房市場(chǎng)的良性發(fā)展、遏制炒作起到積極作用。政府調(diào)控期待樓市平穩(wěn)發(fā)展從五月中旬的“國(guó)六條”出臺(tái)，到五月底的十五條調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，到明確定義“平方米、”，以及規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)方式，再到限制外資入市炒房的號(hào)文件，直至最新的強(qiáng)征個(gè)稅的號(hào)文件，從五月到七月，接連不斷的新政出臺(tái)，或者應(yīng)該說(shuō)是對(duì)“國(guó)六條”的不斷補(bǔ)充、完善，使之成為一個(gè)體系，以便對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)有較好的調(diào)控干預(yù)作用。這一連串的動(dòng)作不難看出中央對(duì)于調(diào)控樓市的決心，樓市必然進(jìn)入一個(gè)新的觀望期，而新政的影響也將在往后的月份中得以體現(xiàn)?！拔锔?jìng)天擇，適者生存”用在商業(yè)上也是顛撲不破的真理。房產(chǎn)市場(chǎng)存在

36、市場(chǎng)失靈，當(dāng)市場(chǎng)自身不能或很難調(diào)節(jié)時(shí)，那么政府必然會(huì)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管，從而改變市場(chǎng)的大環(huán)境。新政通過(guò)一些硬性的數(shù)據(jù)開(kāi)始調(diào)控房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)方向，這在以前的政策中是很少有的嚴(yán)厲。而目前不論是一手房還是二手房的銷售情況來(lái)看，大體上都出現(xiàn)了“倒”的情況，由此不少利益相關(guān)者都在喊著新政與大眾的需求傾向不相吻合等等。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，現(xiàn)在應(yīng)該著重研究如何適應(yīng)新環(huán)境，謀求發(fā)展。新政并沒(méi)有斷絕房產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)，作為一個(gè)商業(yè)實(shí)體，贏利才是其最根本的目的，可以這么說(shuō)，只要還有不低的利潤(rùn)，就一定會(huì)有人做。調(diào)查資料顯示，中國(guó)家庭目前正朝著小型化發(fā)展，以前的五口之家、三代同堂將越來(lái)越少，也就是說(shuō)三口之家將逐步成為主流。那么對(duì)于

37、一個(gè)三口之家來(lái)說(shuō)，難道平方米就會(huì)顯得局促了嗎？顯然不會(huì)。小型化的家庭就真的需要用乃至平方米的大居室來(lái)改善？大眾之所以愿意選擇大戶型房產(chǎn)，主要原因在于觀念上的問(wèn)題。當(dāng)前之所以出現(xiàn)“倒”的情況，很大一部分是民眾還停留在原有的購(gòu)房觀念上，政府、輿論應(yīng)當(dāng)盡力引導(dǎo)，改變民眾舊有的觀念，只有這樣才能根本上提高民眾對(duì)小戶型的認(rèn)可程度，從而擴(kuò)大小戶型的需求量，使得新政的實(shí)行有市場(chǎng)這一前提保證。第三章：福州市地土地市信息分析第一節(jié)：1-7月分福州市土地成交量累計(jì)表：序號(hào)宗地編號(hào)成交時(shí)間地塊名稱受讓單位成交價(jià)格(萬(wàn))面積樓面價(jià)交易方式(畝)1宗地2006拍-02號(hào)2006-3-6臺(tái)江區(qū),五一南路西側(cè)福建福晟房地產(chǎn)

38、開(kāi)發(fā)24003.879302.28拍賣(mài)2宗地2006拍-03號(hào)2006-3-6倉(cāng)山區(qū),金山大道與洪灣路交叉口西南側(cè)金山吉元小區(qū)北部分為西、東兩幅地塊福建景城實(shí)業(yè)1235057.73210.56拍賣(mài)3宗地2006掛02危房改02號(hào)2006-4-21鼓樓區(qū)，金雞山療養(yǎng)院內(nèi)的2#、18#宿舍曾成3203.181509.43掛牌4宗地2006掛01危房改01號(hào)2006-4-22鼓樓區(qū)，六一路東門(mén)東澗19號(hào)福州三利信達(dá)房地產(chǎn)3602.91862.06掛牌5宗地2006拍-07號(hào)2006-5-6倉(cāng)山區(qū),浦上路北側(cè)的金山生活區(qū)九期東片南側(cè)地塊,該宗地分(地塊一、地塊二、地塊三)整體出讓福州市正祥置業(yè)發(fā)展30

39、500174.412623.12拍賣(mài)6宗地2006拍-06號(hào)2006-5-6倉(cāng)山區(qū),金山生活區(qū)六期北面的公建配套地塊,該宗地(分東、西兩幅地)整體出讓福建軒輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)230022.81513.15拍賣(mài)7宗地2006拍-05號(hào)2006-5-6鼓樓區(qū),二環(huán)路南側(cè)福州捷利達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)15002.598687.22拍賣(mài)8宗地2005拍-20號(hào)2006-5-6臺(tái)江區(qū),西二環(huán)南路西側(cè)林明文19505.335487.78拍賣(mài)9宗地2006拍-09號(hào)2006-5-18晉安區(qū),連江北路與福新東路交叉口東南角福州華辰房地產(chǎn)1670022.7311020.62拍賣(mài)10宗地2006拍-08號(hào)2006-5-18鼓樓區(qū)

40、,五一北路東側(cè)福州開(kāi)發(fā)區(qū)華康實(shí)業(yè)4210030.9220423.57拍賣(mài)11宗地2006拍-12號(hào)2006-7-6倉(cāng)山區(qū)，則徐大道西南側(cè)福建金輝集團(tuán)2500057.966469.95拍賣(mài)12宗地2006拍-11號(hào)2006-7-6倉(cāng)山區(qū),建新大道東側(cè),金山生活區(qū)九期B地塊胡大濤2200099.363321.24拍賣(mài)13宗地2006拍-10號(hào)2006-7-6倉(cāng)山區(qū),建新大道東側(cè),金山生活區(qū)九期A地塊福州融輝房地產(chǎn)36200223.522429.30拍賣(mài)14宗地2006掛-04號(hào)2006-7-28倉(cāng)山區(qū)，福峽路與三環(huán)路交叉口西南側(cè)福建省華隆鞋服實(shí)業(yè)325044.971084.05掛牌合 計(jì)19693

41、0.00752.2478944.311-7月累計(jì)成交總量（畝）752.241-7月成交總價(jià)（萬(wàn)）19693.001-7月平均樓面價(jià)（/元）5638.881-7月平均每畝價(jià)（萬(wàn)）261.791-7月份各區(qū)土地成交量及各區(qū)占放量總額之百分比：1-7月份土成交量及各月份占放量總額之百分比：7月份福州市土地成交情況月份小結(jié)：本月份土地放量情況是開(kāi)春以來(lái)最多的一個(gè)月，先后成交了四幅土地，總成交量為425.81畝。7月6日交易三幅土地，第一幅宗地2006拍-10號(hào)位于山區(qū)福峽路與三環(huán)路交叉口西南側(cè)，土地面積為57.96畝，受讓單位為福州融輝房地產(chǎn)，以25000萬(wàn)元的價(jià)格竟得，樓面價(jià)2429.30元。第二幅

42、宗地2006拍-11號(hào)位于倉(cāng)山區(qū)建新大道東側(cè)金山生活區(qū)九期B地塊，土地面積為99.36畝，受讓單位為胡大濤個(gè)人，以22000萬(wàn)元的價(jià)格竟得，樓面價(jià)3321.24元。第三幅宗地2006拍-12號(hào)位于倉(cāng)山區(qū)則徐大道西南側(cè)，土地面積為57.96畝，受讓單位為福建金輝集團(tuán)，以25000萬(wàn)元的價(jià)格竟得，樓面價(jià)6469.95元。該幅土地舉牌114次創(chuàng)歷史新高，樓面價(jià)6469.95元?jiǎng)?chuàng)該區(qū)域歷史新高。第四幅宗地2006掛-04號(hào)位于倉(cāng)山區(qū)福峽路與三環(huán)路交叉口西南側(cè)，土地面積為44.97畝，受讓單位為福建省華隆鞋服實(shí)業(yè)，以3250萬(wàn)元的價(jià)格竟得，樓面價(jià)1084.05元。第二節(jié)：7月份土地掛牌交易情況7月掛牌土

43、地宗地號(hào)為：宗地2006掛-04號(hào)。地塊位置位于：倉(cāng)山區(qū)福峽路與瑊環(huán)路交叉口西南側(cè)。規(guī)劃用途：綠地(G)、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)用地(S3)。掛牌起止時(shí)間：2006-7-19至2006-7-28。土地面積：44.97畝。成交時(shí)間：2006-7-28。成交總價(jià)：3250萬(wàn)元。受讓單位：福建省華隆甘鞋服實(shí)業(yè)。地塊概況：1.位置:倉(cāng)山區(qū)，福峽路與三環(huán)路交叉口西南側(cè)。2.用地面積:約29980平方米(合44.97畝)。 3.用途:綠地(G)、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)用地(S3)。 土地使用權(quán)出讓年限:綠地、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)用地五十年 4地塊機(jī)動(dòng)車(chē)主要出入口沿用地內(nèi)25米寬的規(guī)劃路設(shè)置。5建筑退讓高壓線安全距離須符合有關(guān)規(guī)定要求。6在

44、規(guī)劃路未建成前，現(xiàn)狀道路不得圍堵。本項(xiàng)日在滿足上述規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求下，還須符合國(guó)家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等要求。 該地塊作為鞋服、煙草為主的物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目配套使用;要求一次規(guī)劃、一次建設(shè)，二年內(nèi)建成投入使用；必須有中國(guó)著名商標(biāo)、名牌、免檢產(chǎn)品的鞋服企業(yè)入駐該項(xiàng)目用地。第三節(jié)：7月份土地供應(yīng)情況一、 福州市土地供應(yīng)情況表：關(guān)于2006年第六次公開(kāi)拍賣(mài)及第四次掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的公告1 宗地編號(hào)面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006拍-13號(hào)98.672.23%倉(cāng)山區(qū)浦上路南側(cè)、金洪路北側(cè)、金洲南路西側(cè)(浦上地王3號(hào)地東側(cè))綠化率(%以上)密度(%)以下保證金(萬(wàn)元)成交價(jià)(萬(wàn)元)成交

45、每畝價(jià)(萬(wàn)元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)30242600/備注2 宗地編號(hào)面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006拍-14號(hào)323.94210000倉(cāng)山區(qū)浦上路北側(cè)、建新大道本側(cè)、洪灣路東側(cè)(金山生活區(qū)八期南片)綠化率(%以上)密度(%)以下保證金(萬(wàn)元)成交價(jià)(萬(wàn)元)成交每畝價(jià)(萬(wàn)元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)30245200/備注3 宗地編號(hào)面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006拍-15號(hào)57.962.25.00%倉(cāng)山區(qū)建新大道東側(cè)，原福州城市廣場(chǎng)地塊綠化率(%以上)密度(%)以下保證金(萬(wàn)元)成交價(jià)(萬(wàn)元)成交每畝價(jià)(萬(wàn)元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)3

46、0116.193000/備注4 宗地編號(hào)面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006掛-05號(hào)176.512.55.00%倉(cāng)山區(qū)金洲中路西南側(cè)(金山原福州廣場(chǎng)用地)綠化率(%以上)密度(%)以下保證金(萬(wàn)元)成交價(jià)(萬(wàn)元)成交每畝價(jià)(萬(wàn)元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)30234600/備注5 宗地編號(hào)面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006掛-06號(hào)242.782.0/晉安區(qū)福飛北路東側(cè)綠化率(%以上)密度(%)以下保證金(萬(wàn)元)成交價(jià)(萬(wàn)元)成交每畝價(jià)(萬(wàn)元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)302439005.00%/備注6 宗地編號(hào)面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006掛-06號(hào)63

47、.232.23.00%晉安區(qū)福飛北路東側(cè)、廈坊路南側(cè)綠化率(%以上)密度(%)以下保證金(萬(wàn)元)成交價(jià)(萬(wàn)元)成交每畝價(jià)(萬(wàn)元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)30241000/備注重要提示：福州市國(guó)土資源局定于2006年9月6日(星期三)上午九時(shí)，在福州地產(chǎn)市場(chǎng)二樓拍賣(mài)廳舉行第六次公開(kāi)拍賣(mài)三幅土地使用權(quán)。并于2006年8月30日 到9月12日工作日期間掛牌出讓三幅土地使用權(quán)。二、7月份福州市土地供應(yīng)圖：7月份福州市土地放量數(shù)額為6幅土地，土地市場(chǎng)供應(yīng)面積總量達(dá)到963.09畝，本月為今年1月以來(lái)土地供應(yīng)最多的一個(gè)月，土地供應(yīng)區(qū)域區(qū)主要在倉(cāng)山區(qū)與晉安區(qū)，倉(cāng)山區(qū)土地供應(yīng)總量為657.08

48、畝，占本月市場(chǎng)份額的的68.23%。晉安區(qū)土地供應(yīng)總量為306.01畝，占本月市場(chǎng)份額的31.77%。第四節(jié)、長(zhǎng)樂(lè)市土地供應(yīng)情況情況表：長(zhǎng)樂(lè)市人民政府關(guān)于2006年第二次公開(kāi)拍賣(mài)及第一次掛牌出國(guó)有土地使用權(quán)的公告1 宗地編號(hào)面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006拍-02號(hào)173.0/三峰路市林業(yè)局南側(cè)、上洞江東側(cè)綠化率(%以上)密度(%)以下保證金(萬(wàn)元)成交價(jià)(萬(wàn)元)成交每畝價(jià)(萬(wàn)元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)3028600/備注2 宗地編號(hào)面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006拍-03號(hào)9.83.07.00%三峰西路北側(cè)、市軍轉(zhuǎn)干部培訓(xùn)中心西側(cè)綠化率(%以上)密度(%)以下保證金

49、(萬(wàn)元)成交價(jià)(萬(wàn)元)成交每畝價(jià)(萬(wàn)元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)3030300/備注3 宗地編號(hào)面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006掛-01號(hào)4.630.39/吳航路圓山公園南側(cè)，政法小區(qū)東側(cè)綠化率(%以上)密度(%)以下保證金(萬(wàn)元)成交價(jià)(萬(wàn)元)成交每畝價(jià)(萬(wàn)元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)1415.730/備注4 宗地編號(hào)面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006掛-02號(hào)63.232.23.00%空港工業(yè)集中區(qū)牛山公寓地塊東北處，即牛山北側(cè)，鵬程路南側(cè)綠化率(%以上)密度(%)以下保證金(萬(wàn)元)成交價(jià)(萬(wàn)元)成交每畝價(jià)(萬(wàn)元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人

50、)3024100/備注第五節(jié)：兩大新地塊的拍賣(mài)引發(fā)浦上片區(qū)的關(guān)注7月6日，2006宗地10號(hào)、2006宗地11號(hào)兩大新拍地塊，再次引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)浦上片區(qū)的關(guān)注。隨著泰禾紅樹(shù)林、公園道一號(hào)、中天·金海岸、香江紅海園、南國(guó)金輝、水印長(zhǎng)天等高品質(zhì)樓盤(pán)所構(gòu)成烏龍江北岸新片區(qū)的繁榮，作為連接線的浦上大道新區(qū)域迎來(lái)了新一輪的開(kāi)發(fā)熱潮。不少實(shí)力開(kāi)發(fā)商將眼光聚集這個(gè)片區(qū)，蓄勢(shì)開(kāi)發(fā)，形成齊發(fā)共上的聚集效應(yīng)。據(jù)了解，今年年底明年年初，該板塊將推出十余個(gè)項(xiàng)目，包括正祥置業(yè)即將開(kāi)發(fā)的近180畝高尚文教住宅社區(qū)一品新筑，尚錦·海潤(rùn)地產(chǎn)旗下占地134.96畝的海潤(rùn)尊品，以及金輝、融信、景城、永興、融輝、

51、世歐等地產(chǎn)公司的千畝項(xiàng)目。浦上的區(qū)域優(yōu)勢(shì)非常突出。浦上路一頭連著閩江、一頭連著烏龍江，兩江匯集，造就了現(xiàn)代都市生活難以復(fù)制的親水生活模式。而浦上路北側(cè)長(zhǎng)達(dá)1700米的原生態(tài)的金山公園和南側(cè)千畝的濕地公園，福州兩個(gè)最大規(guī)模的生態(tài)公園更是使該板塊身處綠色的擁抱中，凸顯了家居的健康和休閑性質(zhì)。該板塊還緊鄰烏龍江別墅集群區(qū)，這足以證明該區(qū)域的宜居價(jià)值。 浦上大道作為浦上區(qū)域的中心線，不僅是城市主干道二環(huán)線的延長(zhǎng)線，還是南三環(huán)與二環(huán)線的連接線。在浦上大橋建成之后，可以預(yù)見(jiàn)的是浦上大道將成為福州城市發(fā)展的大通道，同時(shí)也將作為福州通往閩侯、永泰、閩清和三明、龍巖的大通道，這樣的大交通將為浦上區(qū)域的發(fā)展創(chuàng)造美

52、好的先決條件。認(rèn)為浦上大道及其延伸線將成為大福州的一個(gè)交通主軸。同時(shí)，這一生活區(qū)在發(fā)展之后，將成為南臺(tái)島乃至于大福州的一個(gè)軸心新區(qū)。 隨著金山、南臺(tái)島的全面開(kāi)發(fā)，浦上這個(gè)片區(qū)必將成為未來(lái)福州濱海城市的前哨。從大福州的規(guī)劃發(fā)展看，南臺(tái)島將成為大福州的“大中心花園”，浦上片區(qū)則是整個(gè)“大中心花園”的“軸心區(qū)”。 按政府規(guī)劃，浦上路將建設(shè)成一個(gè)交通、商業(yè)、教育等配套齊全的繁榮生活區(qū)，這里將建設(shè)公交總站、長(zhǎng)途汽車(chē)站和一個(gè)大型的物流中心，同時(shí)還規(guī)劃了中、小學(xué)校等教育配套。浦上路板塊交通便利、環(huán)境優(yōu)美，再加上這一板塊位于金山和倉(cāng)山兩個(gè)成熟區(qū)域之間，可謂是貫穿兩區(qū)域的重要樞紐。隨著“全面開(kāi)發(fā)南臺(tái)島，建設(shè)福州

53、新城區(qū)”的整體發(fā)展態(tài)勢(shì)，浦上這個(gè)重要的樞紐區(qū)域必將發(fā)展成南臺(tái)島的“軸心新區(qū)”。 隨著各項(xiàng)目的逐步動(dòng)工，預(yù)計(jì)明年底，南臺(tái)島“軸心新區(qū)”將基本形成。何建平認(rèn)為，浦上新區(qū)，南臺(tái)島“軸心新區(qū)”的各個(gè)項(xiàng)目，無(wú)論是從開(kāi)發(fā)土地前期的規(guī)劃上，還是后期操作的細(xì)節(jié)上，都表現(xiàn)出成熟的一面?？梢灶A(yù)見(jiàn)，這些項(xiàng)目將呈現(xiàn)出更精更成熟，更有升值空間的產(chǎn)品成熟的區(qū)域?qū)?chuàng)造出成熟的產(chǎn)品！ 未來(lái)金山新區(qū)建設(shè)仍然是福州擴(kuò)張的一個(gè)重要趨勢(shì)，而浦上區(qū)域無(wú)疑將成為金山發(fā)展的新方向。首先是從金山新區(qū)發(fā)展的方向來(lái)看，東有金山工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)支撐，南有閩侯上街大學(xué)新區(qū)板塊的人氣支持，西邊則有不斷壯大的臺(tái) 二是從目前金山板塊的市場(chǎng)情況來(lái)看，從早期經(jīng)濟(jì)適用房與商品房共同發(fā)展的階段邁入大量商品房唱主角的階段。隨著金山開(kāi)發(fā)的深入，福州市民、外來(lái)人口對(duì)金山的認(rèn)同正逐步加強(qiáng)，目前金山的供應(yīng)處于一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。在市政設(shè)施、交通