深圳地鐵紅樹灣物業(yè)開發(fā)項目可行性研究報告合作開發(fā)部分修改

1、目錄總 論4一、項目決策背景4二、項目來源方式4三、項目簡況4四、開發(fā)主體及方式5五、可行性研究結(jié)論5第一部分 項目基本情況6一、宗地位置及四至6二、地塊狀況8三、用地性質(zhì)與指標12四、結(jié)論12第二部分 項目所在區(qū)域市場分析13一、區(qū)域環(huán)境研究13二、區(qū)域土地市場分析20三、區(qū)域房地產(chǎn)市場概述23第三部分 項目整體分析32一、項目 SWOT 分析32二、項目整體. 34三、初步設(shè)計方案39第四部分 項目實施計劃40一、開發(fā)策略和進度40二、銷售節(jié)奏安排40三、成本四、項目策略41機構(gòu)及人力配置41第五部分 項目投資效益初步測算42一、測算前提42二、資金籌措及安排42三、測算結(jié)果431、用地指

2、標432、項目總體各項指標43四、不確定性分析44五、財務(wù)評價指標45六、結(jié)論45第六部分 投資風險46一、項目或土地使用權(quán)獲取風險及應(yīng)對措施46二、合作風險及應(yīng)對措施46三、項目開發(fā)資金風險及應(yīng)對措施46四、項目投標風險及應(yīng)對措施47五、項目開發(fā)銷售風險及應(yīng)對措施47第七部分 研究結(jié)論48一、良好的區(qū)域環(huán)境48二、廣闊的市場前景48三、可觀的效益48四、積極的戰(zhàn)略意義48附表49附表 1：用地與指標表49附表 2：開發(fā)進度表49附表 3：成本估算表（我方）50附表 4：銷售及經(jīng)營收入表（整體）54附表 5：土地計算表（整體）56附表 6：資金來源與運用表（我方）57附表 7：全投資現(xiàn)金流量表

3、（我方）57附表 8：自有資金現(xiàn)金流量表（我方）58總 論一、項目決策背景市南山紅樹灣片區(qū)，總用地 102.41 畝（其中可建設(shè)用地面積項目地塊位于約 81.11 畝）。項目地塊附近高速路網(wǎng)四通八達、三條地鐵線及其換乘站匯集于此，交通極為便利。項目周邊各類商業(yè)、醫(yī)療、教育、休閑等配套設(shè)施完善，區(qū)域較為成熟。未來隨著灣超級總部基地“一個立體城市中心+兩片特色頂級街區(qū)+N 個立體城市組團”的空間布局結(jié)構(gòu)的進一步落實，預期本項目未來升值潛力巨大，市場前景廣闊。本項目是一個地鐵上蓋綜合體項目，總面積約 57.72 萬平方米（計容積率面積41.90 萬平方米），其中可售面積約 32.10 萬平方米、可經(jīng)

4、營面積約 13.90 萬平方米（未包含車位可經(jīng)營面積）。我公司通過對項目及當?shù)厥袌鲞M行研究和分析后認為，該項目符合我房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略確定的投資方向，符合公司區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略要求，投資開發(fā)本項目非常有利于房地牌在知名度的延續(xù)和提升，項目開發(fā)前景好，估算各項指標可觀，認為有投資開發(fā)的價值，擬投資開發(fā)該項目，遂提請公司決策。二、項目來源方式項目已于 2014 年 8 月 5 日上網(wǎng)發(fā)布招標公告，采用“協(xié)議合作開發(fā)及 BT 融資建設(shè)”模式，我司擬通過投標的方式獲取項目的開發(fā)權(quán)，并實施開發(fā)建設(shè)與運營。三、項目簡況項目名稱：地鐵紅樹灣項目（暫定）總用地：68286 （約 102.41 畝）、其中建設(shè)用地：540

5、78 （約 81.11 畝）總面積：577157 容積率面積：419000 綜合容積率：7.75（按建設(shè)用地計算）使用權(quán)類型：協(xié)議（作價出資）土地使用性質(zhì)：商業(yè)服務(wù)業(yè)用地四、開發(fā)主體及方式1、開發(fā)主體待本項目中標后，項目機構(gòu)擬由中國在獲得項目 49%的開發(fā)權(quán)益后，與地鐵按 49:51 比例共同出資設(shè)立項目管理經(jīng)營公司并其具體負責項目開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營工作。2、項目方式項目中標后，中標人支付地鐵投標確定的對價后獲得項目 49%的權(quán)益。在項目用地不發(fā)生轉(zhuǎn)移登記的前提下，由地鐵與中標牽頭人（開發(fā)）共同組建項目管理經(jīng)營公司，負責項目開發(fā)建設(shè)工作和全部持有型物業(yè)的后續(xù)經(jīng)營管理工作，商務(wù)公寓和辦公物業(yè)等可售物

6、業(yè)銷售后按權(quán)益比例分配稅后利潤，未銷售的商業(yè)和酒店等由地鐵和牽頭人（開發(fā)）共同持有。五、可行性研究結(jié)論1、效益分析結(jié)論通過對項目成本、售價分析可以看出，項目預期比較理想。2、綜合結(jié)論項目符合區(qū)域及的整體發(fā)展方向，具有良好的發(fā)展?jié)摿?。通過對市場調(diào)研及成本、售價分析可以看出，以樓面地價不超過 19231.5 元/、土地出讓金（中標權(quán)溢價）不超過 394842 萬元，獲取項目 49%的開發(fā)權(quán)益，項目預期比較理想，此項目可行。項目各項指標項目總體指標整體數(shù)值我方數(shù)值總收入（萬元）62804683077429總投資（萬元）1398725751182建設(shè)投資（萬元）1327889716473銷售凈利潤率（

7、%）30.16%22.97%利潤總額（萬元）25254921171684凈利潤（萬元）1894119707008自有資金（萬元）721500419342自有資金靜態(tài)投資回收期（年）4.775.69自有資金內(nèi)部率（%）16.08%16.02%全投資靜態(tài)投資回收期（年）4.775.16全投資內(nèi)部率（%）15.95%12.05%第一部分項目基本情況一、宗地位置及四至1、地理位置與區(qū)位關(guān)系該項目坐落于市西南部南山區(qū)紅樹灣。地處珠角洲東岸，與一水之隔，是中國最早對外開放的城市，中國第一個特區(qū)，大都市，世界上發(fā)展最發(fā)達城市之一。通過開放 30 年的發(fā)展，最快、中國已金融中心、信息中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和華

8、南商貿(mào)中心及旅游勝地，在中國中占舉足輕重的地位。受珠角洲、粵合作等級戰(zhàn)略發(fā)展的利好因素，市將迎來新一輪巨大的發(fā)展空間。項目所在的南山區(qū)位于市西南部、特區(qū)西部，與福田區(qū)相鄰，是市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，科技園、留仙洞工業(yè)園等大型高新技術(shù)園區(qū)及大批高新技術(shù)企業(yè)在此落戶。同時，南山區(qū)還是市旅游基地，擁有世界之窗、歡樂谷、錦繡中華等深圳名片，大學亦坐落于此。南山區(qū)作為面積最大的行政區(qū)，享有優(yōu)越的地理區(qū)位、一流的高新產(chǎn)業(yè)布局、深厚的教育沉淀、獨有的景觀以及著名旅游景區(qū)的帶動，各項優(yōu)勢未來對區(qū)域發(fā)展的促進作用將得到更大程度的發(fā)揮。本項目地塊位于南山區(qū)灣，處在市商務(wù)自西向東發(fā)展主軸與南北向大沙河創(chuàng)新走廊的交匯處，

9、屬于灣黃金直角區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。地塊周邊有灣濱海生態(tài)公園和“歡樂谷、世界之窗、錦繡中華”三大名片，以及多個球會，環(huán)境優(yōu)良。項目距蛇口碼頭約 11 公里（20 分鐘車程），距福田 CBD 約 17 公里（20 分鐘車程），距高鐵北站約 22 公里（30 分鐘車程），距寶安國際機場約 25 公里（30分鐘車程），交通十分便利。項目南側(cè)與隔灣相望，距灣口岸僅三公里，通過灣公路大橋 10 分鐘直達。項目西側(cè)約八公里即為前海合作區(qū)，其為未來整個珠三角的“曼哈頓”，重點發(fā)展總部。2、用地范圍與四至項目地塊用地范圍南至白石四道，東至深灣二路，北至白石三道，西至深灣一路；用地范圍內(nèi)西部的公共綠化用地以及中部的

10、市政道路用地部分建成后無償移交。項目地塊用地紅線范圍如上圖所示。二、地塊狀況1、地塊現(xiàn)狀項目地塊形狀方正，地勢平坦，位于灣填海區(qū)，需考慮相應(yīng)的地質(zhì)情況對樁基和基坑施工的影響。項目地塊內(nèi)部目前正在進行地鐵施工建設(shè)，地塊北部為地鐵施工單位板房，地塊東南側(cè)正在進行地鐵 9、11 號線紅樹灣站的建設(shè)，并部分作為地鐵施工材料的堆場，需待地鐵工程施工完成并撤場后，方能開始項目地塊的開發(fā)建設(shè)。2、交通狀況項目地塊位于主城南山區(qū)區(qū)段，交通十分便利。項目地塊南面的濱海大道，經(jīng)由沙河西路與北環(huán)大道相連，與北環(huán)大道共同了東西向的交通主干道，通達各區(qū)；濱海大道向南連接灣口岸，向東連接福田口岸，通過兩大口岸可便捷通達地

11、區(qū)；濱海大道向東連接廣深沿江高速、廣深高速、南光高速，可快捷通往機場、廣州、東莞等地；北環(huán)大道串聯(lián)福龍路、梅關(guān)高速、清平高速等南北向交通干線，快速通達關(guān)外各區(qū)以及惠州等地。城市軌道交通方面，本項目屬于地鐵上蓋物業(yè)，已通車的地鐵蛇口線紅樹灣站位于項目地塊北側(cè)，正在建設(shè)中的地鐵 9 號線和 11 號線紅樹灣站位于地塊南側(cè)，未來蛇口線和 9、11 號線在此處的換乘通道將在一層位置橫穿地塊，在為項目創(chuàng)造優(yōu)越的交通條件的同時，也將為項目的商業(yè)經(jīng)營吸引客觀的人流。3、周邊環(huán)境項目地塊屬于著名旅游區(qū)，是市占有最優(yōu)的稀缺地塊。項目地塊被沙河球場、世界之窗、歡樂谷、錦繡中華、人工湖、歡樂海岸、灣環(huán)繞，人文景觀、

12、自然景觀近在咫尺。4、周邊生活配套以項目地塊為圓心周邊 2 公里范圍內(nèi)主要的生活配套設(shè)施有：教育設(shè)施：中學高中部、耀華紅樹灣、海濱試驗小學、南山外語學校二幼、南山外語學校等；醫(yī)療配套：健康服務(wù)；商業(yè)配套：益田假日廣場、天虹商場、歡樂海岸等；4 其他設(shè)施：世界之窗、歡樂谷、錦繡中華、農(nóng)業(yè)、建設(shè)、中國工商、郵政、灣體育中心、沙河球會等；環(huán)境：灣公園、海濱公園等。三、用地性質(zhì)與指標四、結(jié)論本項目位于市南山區(qū)灣超級總部基地，高新技術(shù)和商業(yè)旅游業(yè)協(xié)同發(fā)展的區(qū)域，擁有南山高新科技園區(qū)、前海合作區(qū)等龍頭區(qū)域帶動，坐享深圳灣濱海休閑長廊和歡樂谷、世界之窗等城市名片，為南山中心商圈和灣商圈環(huán)繞，周圍高端豪宅林立

13、，知名院校集聚，雄踞三條地鐵線和兩大口岸，人流量充足，消費力活躍而強勁，屬于市極為稀缺的土地，未來升值潛力巨大?？傆玫孛娣e（）建設(shè)用地面積（）容積率計容積率面積（）覆蓋率限高（m）土地用途使用年限68285.8954077.827.7541900050%400商業(yè)服務(wù)業(yè)40 年第二部分項目所在區(qū)域市場分析一、區(qū)域環(huán)境研究1、城市概況（1）市概況1）地理區(qū)位市是中國南部、珠江口東岸的一座海濱城市，東臨大亞灣與惠州市相連，西至珠江口伶仃洋與中山市、市相望，南至河與毗鄰，北與東莞市、惠州市接壤。全市總面積 1952.84 平方公里。2）行政區(qū)劃市共設(shè)福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū) 6

14、 個市轄行政區(qū)，以及光明新區(qū)（隸屬寶安行政區(qū)）、龍華新區(qū)（隸屬寶安行政區(qū)）、坪山新區(qū)（隸屬龍崗行政區(qū)）、大鵬新區(qū)（隸屬龍崗行政區(qū)）4 個功能區(qū)，下轄 51 個街道、622 個社區(qū)。3）人口截至 2012 年末，市常住人口 1054.74 萬人；其中戶籍人口 287.62 萬人，住人口比重 27.3%。近五年來，市每年新增常住人口約 10-20 萬人。4）及人居環(huán)境是一座園林城市，全市總面積近 1/2 的土地劃入“基本全市建成區(qū)綠化覆蓋率 45.04%，近年來曾被國際有關(guān)組織和中國線”范圍，評為“國際花園城市”、“環(huán)境保護全球 500 佳”、“園林城市”、“文明城市”等。5）戰(zhàn)略地位是四大一線城

15、市（北京、上海、廣州、）之一，計劃單列市、特區(qū)、副省級市。在中國發(fā)布的2011 年中國城市競爭力藍皮書：中國城市競爭力報告中，的城市競爭力水平在國內(nèi)城市中僅次于、上海、北京位列第四。目前已經(jīng)建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)重要基地、性金融中心、信息中心和華南中心及旅游勝地，現(xiàn)代化的國際市。2011 年商貿(mào)中心、主體功能區(qū)中明確規(guī)定：增強科技研發(fā)和高端服務(wù)功能，繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟特區(qū)的示范帶動作用，建設(shè)創(chuàng)新型城市和城市。（2）南山區(qū)概況南山區(qū)地處市西南部，東臨深圳灣，與福田區(qū)接壤；西瀕珠江口，與市隔海相望；北靠羊臺山，與寶安區(qū)毗鄰；南至內(nèi)伶仃島和大鏟島，與香港元朗一水相隔。全區(qū)總面積 193.3 平方公里，海岸線長

16、43.7 公里。截止 2012年，全區(qū)有常住人口 110.85 萬人。下轄南頭街道、南山街道、街道、沙河街道、蛇口街道、招商街道、粵海街道、桃源街道 8 個街道，社區(qū)居委會 105 個。南山區(qū)在市地位舉足輕重，是市的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、高等教育基地、旅游基地和西部物流基地。2、城市宏觀發(fā)展狀況（1）發(fā)展狀況資料來源：市統(tǒng)計年鑒 2013、市和發(fā)展統(tǒng)計公報2008-2013 年期間，市 GDP 持續(xù)快速增長，年均增長 1342.69 億元，年均漲幅10.9%。其中，2013 年 GDP 達到 14500.23 億元，內(nèi)地城市中排在上海、北京、廣州之后，位列第四；增長率為 10.5%，高于7.7%的

17、增長率水平。總體而言，市發(fā)展水平在城市中處于一線水準，并仍處于持續(xù)快速發(fā)展階段，為市房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展提供了的支撐。資料來源：市統(tǒng)計年鑒 2013、南山區(qū)和發(fā)展統(tǒng)計公報2008-2013 年期間，南山區(qū) GDP 持續(xù)快速增長，年均增長 307.04 億元，年均漲幅11.8%。其中，2013 年 GDP 達到 3206.57 億元，在市各行政區(qū)中位列第一；增長率為 12.0%，高于市 10.5%的增長率水平。（2）固定資產(chǎn)投資規(guī)模資料來源：市統(tǒng)計年鑒 2013、市和發(fā)展統(tǒng)計公報2008-2013 年期間，市固定資產(chǎn)投資額持續(xù)穩(wěn)定增長，年均增長 206.68 億元，年均漲幅為 10.96%。

18、其中，2013 年的固定資產(chǎn)投資額達到了 2501.01 億元，同比增長13.97%。同期，房地產(chǎn)開發(fā)投資額總體呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢。其中，2013 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到了 887.71 億元，占固定資產(chǎn)投資額的 35.49%。資料來源：市統(tǒng)計年鑒 2013、南山區(qū)和發(fā)展統(tǒng)計公報2008-2013 年期間，南山區(qū)固定資產(chǎn)投資額總體保持平穩(wěn)增長。其中，2013 年的固定資產(chǎn)投資額達到了 332.01 億元，同比增長 12.22%。同期，房地產(chǎn)開發(fā)投資額總體呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢；其中，2013 年達到了 95.90 億元，占固定資產(chǎn)投資額的 28.88%。（3）城市居民生活水平資料來源：市統(tǒng)計年鑒 20

19、13、市和發(fā)展統(tǒng)計公報2008-2013 年期間，市人均可支配收入逐年穩(wěn)步上升，年均增長 3585 元，年均漲幅達 10.7%。其中，2013 年人均可支配收入達到 44653 元，同比增長 9.6%，在35 個大中城市中位居第二，遠高于26955 元的平均水平。居民人均可支配收入的持續(xù)快速增長，為房地產(chǎn)市場需求奠定了堅實的基礎(chǔ)。資料來源：市統(tǒng)計年鑒 2013、南山區(qū)和發(fā)展統(tǒng)計公報2008-2013 年期間，南山區(qū)人均可支配收入逐年穩(wěn)步上升，年均增長 4132 元，年均漲幅達 11.3%。其中，2013 年人均可支配收入達到 49000 元，同比增長 11.9%，高于全市 44653 元的平均

20、水平。3、城市發(fā)展（1）城市發(fā)展與總體根據(jù)批準出臺的珠角洲地區(qū)發(fā)展綱要（2008-2020 年），對的戰(zhàn)略是綜合配套試驗區(qū)、中心城市、創(chuàng)新型城市、 示范市和城市。根據(jù)市城市總體（2010-2020），市的城市空間結(jié)構(gòu)發(fā)展將以中心城區(qū)為，以西、中、東三條發(fā)展軸和南、北兩條為基本骨架，形成“三軸兩帶多中心”的軸帶組團發(fā)展結(jié)構(gòu)，并以初步形成的城市功能組團結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)，將全市地域空間劃分為 5 個發(fā)展分區(qū)。項目地塊處于南部與中心城區(qū)的交匯處。其中，南部以原特區(qū)帶狀組團結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)，打造與全面對接的都市功能帶，經(jīng)蛇口跨珠江向西建立與珠江西岸濱海地區(qū)，通過鹽壩高速經(jīng)大鵬連接大亞灣以及稔平等東部濱海地區(qū)，將全面

21、提升都市服務(wù)功能，協(xié)調(diào)旅游開發(fā)，保護區(qū)域環(huán)境；而中心城區(qū)包括福田、羅湖和南山三個行政區(qū)，功能為全市的行政、金融、商貿(mào)與創(chuàng)意中心。（2）南山區(qū)與總體根據(jù)市南山區(qū)和社會發(fā)展第十二個五年綱要，十二五期間南山區(qū)按照“功能分區(qū)、專業(yè)集聚”原則，將大沙河創(chuàng)新走廊打造新產(chǎn)業(yè)基地，前后海片區(qū)打造成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，蛇口智谷打造成互聯(lián)網(wǎng)和知識服務(wù)業(yè)基地，灣周邊打造成區(qū)域性消費中心，形成空間集聚、產(chǎn)業(yè)集群的新型功能區(qū)，成為發(fā)展新增長極。項目地塊所在的灣消費中心將大力整合灣周邊商貿(mào)，加強合作，創(chuàng)新商業(yè)模式，推動商貿(mào)服務(wù)向高端化、現(xiàn)代化發(fā)展，形成商業(yè)批發(fā)零售、餐飲酒店、大型購物公園等多層次、全方位的消費商業(yè)集群，增強區(qū)

22、域商業(yè)集聚和輻射功能，營造灣區(qū)域性消費中心，形成、高品質(zhì)、富有人文氣息的現(xiàn)代化商圈。（3）灣超級總部基地灣超級總部基地詳細，本片區(qū)建設(shè)用地面積 117.4 萬平方根據(jù)公示的米，建設(shè)規(guī)?？偭繛?450-550 萬平方米。片區(qū)將依托超級區(qū)位優(yōu)勢，吸引超級功能，打造超級城市形象，使之成為提供體驗濱海新生活方式的城市地區(qū)、展現(xiàn)城市面貌與建設(shè)標準的地區(qū)、應(yīng)對市創(chuàng)新和新需求的平臺以及參與區(qū)域和城市間競合的有效載體。片區(qū)以各行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈最頂端的總部辦公為主導功能，輔以服務(wù)于總部基地的國際會議、展覽、信息交互及商業(yè)、公寓等功能。（4）城市發(fā)展小結(jié)項目地塊所在的南山區(qū)為市南部與中心城區(qū)的交匯處，將依托前海合作區(qū)的

23、大力發(fā)展打造與全面對接的都市功能帶，是市極為重要的、金融、商貿(mào)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)地。項目地塊地處灣消費中心，位于灣超級總部基地，將依托超級區(qū)位優(yōu)勢，吸引超級功能，打造超級城市形象，發(fā)展成為各行業(yè)門類的產(chǎn)業(yè)鏈最頂端的總部辦公區(qū)，構(gòu)建世界級濱海城市天際線。項目所處區(qū)域發(fā)展明確、高端，前景向好，環(huán)境良好、交通便利，預期升值潛力巨大。二、區(qū)域土地市場分析市土地稀缺，近年來土地市場不斷升溫，成交價格也不斷走高。2013 年至今市及寶安中心區(qū)共有 19 宗商業(yè)服務(wù)業(yè)用地成交，土地總面積為 369648 ，總面積為 3406683 ，平均樓面地價為 17879 元/。其中，卓越地產(chǎn)于 2014 年 3 月 12 日

24、以 33.19 億元總價競得的寶安中心區(qū)一宗商業(yè)性辦公用地，樓面地價超過 2.4 萬元/，溢價率 89%。于 2014投資年 5 月 15 日以 48.30 億元總價競得的寶安中心區(qū)一宗商業(yè)性辦公用地，樓面地價超過2.8 萬元/，溢價率 126%。灣區(qū)域內(nèi)，2013 年至今共有五宗商業(yè)服務(wù)業(yè)用地成交，成交樓面地價在8500-14000 元/之間。其中，地塊 12、13、14、15 位于后海總部基地內(nèi)，所開發(fā)物業(yè)大多要求全部自持或 70%以上部分自持，自持物業(yè)自項目竣工驗收之日起 15 年內(nèi)不得出售；緊臨地塊南面的地塊 7，于 2014 年 1 月份由中信和金石澤信投資競得，成交樓面地價達到 1

25、3598 元/，15.66 萬寫字樓物業(yè)建成后限自用，且自竣工驗收之日起 10 年內(nèi)對外出售，1.6 萬酒店限整體轉(zhuǎn)讓。182013192013合三、區(qū)域房地產(chǎn)市場概述1、項目所在城市房地產(chǎn)市場供需狀況分析（1）寫字樓資料來源：DTZ 戴德梁行研究部市寫字樓供應(yīng)迎來復蘇。2013 年上半年，全市寫字樓批準預售面積約于 2012 年全年面積。值得注意的是部分寫字樓為自用和長期持有經(jīng)近年來45.5 萬平方營，可售供應(yīng)占比較小，從而導致銷售面積較少，尤其是優(yōu)質(zhì)寫字樓銷售物業(yè)較少，一定程度上提高了整體寫字樓價格。資料來源：DTZ 戴德梁行研究部從 2008 年開始，寫字樓售價整體趨勢穩(wěn)步上漲，整體寫字

26、樓的售價年均增長率約 12%，甲級寫字樓的售價年均增長率達到 18%。資料來源：DTZ 戴德梁行研究部根據(jù) DTZ 戴德梁行研究部數(shù)據(jù)，各區(qū)甲級寫字樓空置率呈下降態(tài)勢。其中南山區(qū)空置率基本上維持在 2%左右的低水平。隨著后海的建設(shè)和灣總部基地的逐步落地，未來南山將成為甲級寫字樓的主要供應(yīng)區(qū)。（2）住宅1）市場供應(yīng)狀況資料來源：房地產(chǎn)信息網(wǎng)根據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008-2013 年期間市商品住宅預售量隨宏觀調(diào)整呈現(xiàn)周期性變化，年均預售面積為 486.85 萬。2014 年上半年房地產(chǎn)市場回調(diào)，商品住宅預售面積 110.99 萬，同比減少 56.3%。資料來源：房地產(chǎn)信息網(wǎng)根據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)

27、的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008-2009 年期間南山區(qū)商品住宅預售面積處于歷史；2010 年起，南山區(qū)商品住宅預售面積也相應(yīng)平穩(wěn)回落。2014 年上半年房地產(chǎn)市場回調(diào)，南山區(qū)商品住宅預售面積 5.49 萬，同比減少 76.7%。2）市場需求狀況資料來源：房地產(chǎn)信息網(wǎng)根據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008-2013 年期間市商品住宅年均銷售面積 410.39 萬。2014 年上半年房地產(chǎn)市場回調(diào)，全市商品住宅銷售 142.39 萬，同比減少 41.2%。同期商品住宅銷售均價快速上漲，2008-2013 年期間年均增長 12.2%，2014 年上半年市商品住宅銷售均價同比上漲 9.0%。3）市場存量狀況數(shù)據(jù)來

28、源：房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止至 2014 年 6 月底，全市共有新建可售商品住宅 34046 套，共計 325.86 萬，比 2013 年年底減少 7896 套合計 77.38 萬；其中，南山區(qū)新建可售商品住宅為 2883套，共計 28.54 萬，比 2013 年年底減少 535 套合計 9.92 萬。按照近一年的銷售速度，市現(xiàn)有商品住宅存量套數(shù)需要 9.7的消化時間，存量面積需要 10.1的消化時間；其中，南山區(qū)現(xiàn)有商品住宅存量套數(shù)需要 13.5 個月的消化時間，存量面積需要 13.5的消化時間。（3）商業(yè)資料來源：房地產(chǎn)信息網(wǎng)根據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008-2011 年期間市商業(yè)用房預售量在

29、低位徘徊，2012 年起受樓市回暖影響出現(xiàn)大幅度攀升，且近兩年均保持在歷史。區(qū)域截至2014 底可售全市3404寶安9842福田107518601164南山2883鹽田4792014 年上半年，商業(yè)用房預售面積 33.79 萬，同比微降 3.6%。資料來源：房地產(chǎn)信息網(wǎng)（2008、2009 年數(shù)據(jù)暫缺）根據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2010-2013 年期間南山區(qū)商業(yè)用房預售面積呈波動性變化（市場較小，易受個盤影響），年均預售面積為 6.62 萬。2014 年上半年， 南山區(qū)商業(yè)用房預售面積 4.41 萬，超過 2013 年全年總預售面積的 21.2%。2）市場需求狀況資料來源：房地產(chǎn)信息網(wǎng)根據(jù)

30、房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008-2012 年期間市商業(yè)用房銷售面積基本保持平穩(wěn)，年均銷售 19.03 萬。2013 年受房地產(chǎn)市場供需旺盛影響出現(xiàn)大幅度攀升，2014 年上半年房地產(chǎn)市場回調(diào)，市商業(yè)用房銷售面積為 18.26 萬，同比減少26.7%。同期市商業(yè)用房銷售均價快速上漲，2008-2013 年期間年均增長 27.0%，2014年上半年市商業(yè)用房銷售均價同比上漲 7.2%。資料來源：房地產(chǎn)信息網(wǎng)根據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2014 年上半年南山區(qū)商業(yè)用房銷售面積為 2.23萬，同比減少 36.3%。同期南山區(qū)商業(yè)用房為 99889 元/，同比上漲 133.5%（市場較小，易受個盤影響

31、）。資料來源：房地產(chǎn)信息網(wǎng)根據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2014 年上半年的商業(yè)同比上漲 2.4%達到299 元/月（1-6 月均價，下同）。其中，南山區(qū)同比上漲 10%至 331 元/月。（4）酒店/優(yōu)尼華盛國際資料來源：中國旅游2006 年至今，市酒店房價呈現(xiàn)先升后降再升的態(tài)勢。其中，2009 年受國際金融影響，五星級酒店房價降至最低。受相關(guān)政策的影響，五星級酒店的入住率預計小幅度持續(xù)下降。但鑒于良好的訪客人次增長趨勢、大型旅游綜合體的不斷開發(fā)以及作為商務(wù)、會展和旅游目的地的地位，酒店房價將持續(xù)上漲，年漲幅 3%左右。2、項目所在區(qū)域樓盤情況分析（1）寫字樓深灣片區(qū)尚無銷售物業(yè)，因此采用后海及中

32、心區(qū)的寫字樓作為可比對象，根據(jù)我們的市場了解，近期如下：（2）高端居住公寓深灣片區(qū)無在售的住宅可比項目，因此采用深灣片區(qū)二手高端住宅、后海及中心區(qū)的高端商務(wù)公寓作為可比案例，根據(jù)我們的市場了解，近期如下：區(qū)域項目名稱規(guī)模戶型樓齡售價（萬元/平米）區(qū)域項目名稱規(guī)模售價（萬元/平米）福田中心區(qū)大中華國際廣場10.195.3福田中心區(qū)卓越世紀中心46.66后海天利廣場11.284.7（3）商業(yè)項目所在片區(qū)的商業(yè)廣場，商業(yè)形態(tài)更接近住宅底商，且打造家庭消費主題，從整體來看，項目所在片區(qū)商業(yè)配套相對缺乏，不能滿足高端居住人群的消費需求。結(jié)合項目區(qū)位及特點，選取如下商業(yè)作為參考：（4）酒店綜合入住率和房價

33、結(jié)構(gòu)、市場、品牌連鎖、地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施和便利設(shè)施、品牌聲譽、物業(yè)質(zhì)量等幾個方面的考慮，選取洲際大酒店、酒店和酒店、凱賓斯基酒店、藍汐精品酒店作項目待建酒店的主要競爭酒店，具體房價如下：區(qū)域項目名稱規(guī)模（元/平米月）南山益田假日廣場10四層 100-150三層 200二層 300首層 400-600負一層 300-400負二層（連接地鐵）600-800南山紅樹灣商業(yè)廣場8.55三層 40-80二層 80-120首層 180-300負一層 80-150福田中心區(qū)卓越世紀中心4四層 50-100三層 150-200二層 200-300首層 400福田中心區(qū)連城2.7純地鐵商鋪 300-800深灣片

34、區(qū)中信紅樹灣6690-290/7深灣片區(qū)紅樹西岸25.5120-350/7.5后海灣一號公寓 4430-1700在售10車公廟東海國際公寓公寓 1876-500在售8福田筍崗深業(yè)上城公寓 17106-470在售7區(qū)域項目名稱星級房價（元/間晚）客房數(shù)（間套）開業(yè)時間后海凱賓斯基酒店五星12003902006 年藍汐精品酒店準五星1500572012 年酒店五星年益田威斯汀酒店五星年洲際大酒店五星年第三部分項目整體分析一、項目 SWOT 分析1、優(yōu)勢（“S”）和劣勢（“W”）（1）優(yōu)勢（strength）交通優(yōu)勢：快速通達城市主干道，與各個區(qū)域無縫對接，通達性佳；與 3 條地鐵接駁：項目目前與地

35、鐵蛇口線紅樹灣站接駁，未來開通地鐵 9 號線和11 號線深灣站與項目直接連通，便于未來人流的導入；首發(fā)優(yōu)勢：灣總部基地第一個入市項目，搶占市場先機；景觀豐富：項目緊鄰著名的豪宅中信紅樹灣和紅樹西岸，上有內(nèi)部濕可看灣海景，360景觀視野；配套優(yōu)勢：本項目物業(yè)類型涵蓋商業(yè)、辦公、酒店和商務(wù)公寓，內(nèi)部配套齊全，同時周邊小學、中學及醫(yī)療等公共基礎(chǔ)配套較為齊全；優(yōu)勢：本項目所在的灣超級總部基地是城市在全球產(chǎn)業(yè)鏈條中最終極地位的典型代表，是未來發(fā)展成為世界城市的一個功能中心，與前海一起串聯(lián)組成西部城市中心區(qū)。（2）劣勢（weakness）地鐵上蓋物業(yè)施工難度大，造價成本高；項目周邊以高端居住社區(qū)為主，商務(wù)

36、氛圍有待培育，但超級總部基地次的規(guī)劃，使得項目未來發(fā)展前景良好。2、機會點（“O”）與威脅點（“T”）（1）機會（opportu）根據(jù)綜合配套總體方案，將與功能互補，推動形成全球性的物流中心、貿(mào)易中心、創(chuàng)新中心和國際創(chuàng)意中心，而南山區(qū)將是該區(qū)域位置上最重要的載體，屆時區(qū)域內(nèi)生活、交通、教育等配套會進入一個新的層面，城市價值將獲提升，南山區(qū)未來發(fā)展極具潛力；項目位于軸線與大沙河創(chuàng)新走廊的黃金十字，是商務(wù)的第一承接地灣超級總部基地以落地，各項工作正穩(wěn)步推進，區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將項目帶來優(yōu)質(zhì)的客戶，為項目開發(fā)打下堅實基礎(chǔ)；（2）威脅（threats）由于項目開發(fā)銷售運營周期較長，未來國內(nèi)外環(huán)境和房地

37、產(chǎn)市場的不確定性將影響項目租售價格；深灣總部基地內(nèi)部近 500 萬供應(yīng)量，以及前海、后海未來潛在的供應(yīng)，競爭激烈。3、項目劣勢及威脅的規(guī)避（1）發(fā)揮優(yōu)勢轉(zhuǎn)化威脅充分放大3 條地鐵線接駁的優(yōu)勢，打造特色商業(yè)和城市共享空間，吸引人流駐足。充分利用港口優(yōu)勢，和后海商業(yè)金融區(qū)差異化客戶。（2）利用機會規(guī)避劣勢充分利用項目交通優(yōu)勢，打造配套完整、品質(zhì)高端且具有高附加值的，降低客戶抗性；打造項目高端的商業(yè)，吸引周邊居民消費，進一步提升客戶對片區(qū)的認可度。二、項目整體1、形象屬于中國開放門戶，現(xiàn)已躋身中國一線城市行列,。當前隨著加速，灣在地理區(qū)位、能級上都是進一步合作的第一門戶，未來將發(fā)展成為面向世界的代言

38、區(qū)。項目處于連接福田區(qū)和南山區(qū)的位置，是城市區(qū)僅剩的地，可承接兩區(qū)客戶，同時獨具自然、人文雙重景觀，是未來發(fā)展的板塊。同時，本項目總占地面積超過 6.83 萬，待開發(fā)地塊總建面預計 41.90 萬，屬于大規(guī)模的灣區(qū)綜合體。綜上分析，將本項目為依托灣超級總部基地，發(fā)展片區(qū)以多元化商務(wù)、商業(yè)配套、高尚居住為主、購物和、旅游、商務(wù)休閑為輔的高端都市綜合體。2、客戶（1）寫字樓客戶福田中心區(qū)及南山區(qū)寫字樓價格實現(xiàn)、吸納率均表現(xiàn)良好，中心區(qū)供應(yīng)量少，南山區(qū)未來供應(yīng)量較大，商務(wù)市場競爭激烈，但純銷售型物業(yè)相對不多，且與本項目類似的綜合體項目較少，可以此為切入點。本項目客戶來源將以大中型實力投資客為主以及南

39、山科技電子類企業(yè)，輔以中小型“自用+投資”的客戶和貿(mào)易、物流類企業(yè)。（2）公寓客戶項目位于傳統(tǒng)豪宅片區(qū)，周邊有較好的高端居住氛圍，客戶對區(qū)域認可度、依賴度高，有良好的客戶群體，自用客戶比例高，而投資客戶則以長線投資為主，看中區(qū)域位置、環(huán)境和升值潛力等。因此，本項目商務(wù)公寓設(shè)計保證高端性，客戶以自用客戶兼投資為主導，主要為高收入人群、私營企業(yè)主、企業(yè)高管及看好片區(qū)發(fā)展的客戶等。（3）商業(yè)客戶南山商業(yè)市場比較全面，項目區(qū)域內(nèi)休閑餐飲業(yè)態(tài)較缺乏，市場上缺少商務(wù)人群商業(yè)。本項目商業(yè)將滿足周邊居住人群的次消費，同時滿足未來超級總部高端商務(wù)人群的配套需求，并輔以吸引部分旅游人群、地鐵客流等。項目商業(yè)物業(yè)分

40、析（4）酒店客戶根據(jù)對本項目的實地和市場調(diào)研，本項目酒店當前和未來的客源包括：中高端商務(wù)散客、定期會務(wù)團隊、季節(jié)性的旅游客源以及政務(wù)客源。3、本項目旨在打造以寫字樓、商業(yè)、公寓、酒店為主的大型精高端城市綜合體。寫字樓方面：本項目作為占有型、型且是片區(qū)內(nèi)稀缺的可售型物業(yè)，具備商務(wù)發(fā)展得天獨厚的優(yōu)勢；可充分利用與外部環(huán)境的互動關(guān)系，及片區(qū)成城市配套，搶占商務(wù)開發(fā)先機；寫字樓檔次介于超高端及頂端之間，產(chǎn)權(quán)面積以 150-300 為主，可實現(xiàn)靈活拼合。公寓方面：檔次為高端公寓市場第一梯隊，站位高端精品居住公寓市型高端客戶的居住需求，以 250 以內(nèi)的二、三房大平層戶型為主。場，滿足商業(yè)方面：打造商務(wù)辦

41、公為目標人群的精品型、主題特色集業(yè)，以周邊居住及地鐵人流帶動商業(yè)消費人氣；地上發(fā)展集業(yè)，整體檔次略高于海岸城，接駁地鐵發(fā)展地鐵口商業(yè)街，檔次低于地上商業(yè)。業(yè)態(tài)方面，降低零售業(yè)態(tài)占比（建議約 40%），以國際輕奢品牌為主，多引入集合店，增強商業(yè)可逛性，檔次以中高檔為主，與周邊商業(yè)差異化發(fā)展；提升餐飲、休閑及生活配套類業(yè)態(tài)比例，餐飲業(yè)態(tài)以中端知名連鎖品牌和高端商務(wù)宴請為主力，休閑業(yè)態(tài)用于增強商業(yè)體驗感，來源總部基地內(nèi)辦公的商務(wù)，基數(shù)約 20 萬人特征傾向快時尚、項目、休閑或商務(wù)餐飲模式白天商務(wù)餐飲、購物，晚上休閑體驗，延長逗留時間次來源片區(qū)內(nèi)高端居住，基數(shù)約 6 萬人特征地位高、水平高、水平高，消

42、費高模式就近購物、休閑三級來源地鐵 2、9、11 號線牽引、接駁，預計約 6 萬人次特征地鐵購物發(fā)展成熟，積累了大量消費群體模式隨機性消費同時可結(jié)合公共藝術(shù)空間進行打造，項目人氣。酒店方面：契合項目整體的高端，應(yīng)按照高端五星級酒店標準打造硬件設(shè)施，并著力于引進國際知名酒店管理品牌。此外，項目不同物業(yè)的打造應(yīng)相互協(xié)同。寫字樓作為物業(yè)，應(yīng)樹立形象標桿，打造明星；商業(yè)主要用來項目人氣，提升項目影響力，促進人流的互動并滿足區(qū)域內(nèi)的消費需求；公寓主要作為綜合體的居住配套，而酒店則要帶動其他的價值提升，拔高整個項目的檔次。4、價格（1）商務(wù)公寓通過分析項目自身優(yōu)勢和，同時結(jié)合可比案例的售價，采用市場比較法

43、，對項目區(qū)位、景觀、交通條件、周邊配套、綜合優(yōu)勢等個別因素進行修正，進而得出項目當前售價為 75000 元/平米。據(jù)統(tǒng)計，2000-2011 年商品房房價平均增長率為 8.86%，其中 2004-2010 年是房價爆發(fā)式增長的時期，房價平均增長率為 12.56%，而 2000-2003 年為穩(wěn)定增長期，房價平均增長率為 4.2%。鑒于項目所在片區(qū)的優(yōu)勢及景觀優(yōu)勢、高端居住片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，將項目售價項目指標權(quán)重中信紅樹灣紅樹西岸深業(yè)上城東海國際公寓灣一號本項目區(qū)位0.2100110959595100景觀0.110011095105110100檔次0.39095100120130100配套0.21

44、00100100100100100裝修0.130100是否限購0.100100修正系數(shù)95.099.298.3106.7110.8100.0樣本權(quán)重0.30.30.20.10.1（元/平米）7000075000700008000010000075554增長率取 4% ，預計項目 2017 年入市價格為 82800 元/平米。根據(jù)目前高端公寓市場如深業(yè)上城、東海商務(wù)公寓的銷售進度，估計年銷售面積約3-5 萬平方米，考慮項目所在區(qū)位優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢和綜合體配套優(yōu)勢，預計年銷售面積約 4.5 萬平方米，銷售周期為 2 年。（2）寫字樓通過分析項目自身優(yōu)勢和，同時結(jié)合可比案例的售價，采用市場比較法，對項

45、目景觀、檔次、區(qū)位條件、商務(wù)氛圍、昭示性等因素進行修正，進而得出項目當前售價為 55000 元/平米。鑒于項目所在區(qū)域超級總部基地，商務(wù)氛圍逐步形成，根據(jù)市場經(jīng)驗，將項目售價增長率取 4% ，預計項目 2018 年入市價格為 63800 元/平米。通過市場分析，近年來辦公樓的銷售量約為 10-15 萬平方米/年，甲級寫字樓多數(shù)以持有為主，銷售物業(yè)相對較少，因此銷售型甲級寫字樓作為市場的稀缺物業(yè)，市場認可度相對較高。如卓越世紀中心、國際中心、大中華廣場銷售進度較快，年銷售面積約 6-7 萬平米。作為高品質(zhì)甲級寫字樓，參考銷售進度，并考慮項目自身特點，預計年銷售面積約 6.5 萬平方米，銷售周期為

46、 3.5 年。項目指標權(quán)重天利廣場卓越世紀中心大中華國際廣場本項目區(qū)位0.285100100100景觀0.1809085100商務(wù)氛圍0.交通0.190100100100檔次0.390110100100昭示性0.195110100100配套0.195959595修正系數(shù)89.3101.497.997.9樣本權(quán)重0.200.500.30（元/平米）47000600005300055146（3）商業(yè)通過分析項目自身優(yōu)勢和，同時結(jié)合可比案例的，初步確定本項目當前租金如下：項目商業(yè)預計 2022 年上半年入市，屆時 9 號線和 11 號線地鐵已開通，片區(qū)已初步成熟，歡樂海岸的商業(yè)氛圍也逐步培育成熟，預計會吸引的消費人群?？紤]到項目集業(yè)需要較長的市場培育期，開業(yè)前兩年不考慮遞增，第 3 年至第 6 年，遞增率為 5%，之后處于穩(wěn)定經(jīng)營，年遞增率為 3%。（4）酒店考慮項目為灣區(qū)頂級商務(wù)配套五星級酒店，坐享超全方位的無敵項目指標權(quán)重益田威斯汀酒店洲際大酒店酒店本項目區(qū)位0.1100100100100景觀0.1909090100檔次0.3909085100成新度0.1959090100昭示性0.1959090100裝修0.2908590100品牌0.1858585100修正系數(shù)92.190.090.0100.0樣本權(quán)重0.40.30.3房價（元/間晚）14001