742陽光100地產(chǎn)行銷培訓(xùn)手冊(cè)(77)頁

1、房地產(chǎn)綜合開發(fā)前期工作（一）開發(fā)地塊的取得一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式和特點(diǎn)1、 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的基本方式(1) 新區(qū)開發(fā)一般是指在新城區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)。從“生地”（即為經(jīng)“七通一平”的土地）開始，嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃和開發(fā)區(qū)功能特點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。(2) 舊區(qū)改造舊區(qū)改造一般是指在舊城區(qū)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，在這里要注意調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，更新舊建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市經(jīng)濟(jì)、文化的繁榮，改善城市環(huán)境，提高人民群眾的居住條件。(3) 舊區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)相結(jié)合這是既進(jìn)行舊區(qū)改造，又在新區(qū)進(jìn)行建設(shè)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，這樣做，新舊聯(lián)動(dòng)，統(tǒng)盤籌劃，能合理配置，取長(zhǎng)補(bǔ)短

2、，優(yōu)劣互補(bǔ)。2、 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的特點(diǎn)(1) 建設(shè)周期長(zhǎng)一個(gè)房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)審批、規(guī)劃許可、吸勞拆遷、七通一平、勘察設(shè)計(jì)、組織施工到竣工驗(yàn)收，交付使用短則幾年，甚至長(zhǎng)達(dá)近十年。(2) 工程項(xiàng)目多一個(gè)綜合開發(fā)小區(qū)內(nèi)，既有住宅群、辦公樓，又有商業(yè)、金融、娛樂、文教、衛(wèi)生等建筑，以及各種基礎(chǔ)設(shè)施、配套項(xiàng)目，規(guī)模較小的有幾十個(gè)工程項(xiàng)目，中等的有上百項(xiàng)，大型的則項(xiàng)目更多。(3) 投資大由于綜合開發(fā)規(guī)模大，建筑物多，因而要耗費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力。建成一個(gè)規(guī)模較小的居住小區(qū)，也至少要投資幾千萬元人民幣；建設(shè)一個(gè)綜合型的開發(fā)區(qū)，則要投資幾億人民幣。(4) 牽涉面廣房地產(chǎn)綜合開發(fā)要涉及到征地、動(dòng)遷、

3、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、施工、道路、供電、供水、排污、電訊、商業(yè)、文教、衛(wèi)生、環(huán)衛(wèi)、公安、銀行等方方面面，各個(gè)部門，如某一環(huán)節(jié)處理不當(dāng)，就會(huì)影響整個(gè)開發(fā)工程的正常進(jìn)行。(5) 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大房地產(chǎn)綜合開發(fā)投資大、周期長(zhǎng)，在建設(shè)過程中，一般采用向銀行申請(qǐng)貸款的方式籌措資金，因而在開發(fā)過程中要承受沉重的利息負(fù)擔(dān)。在銷售過程中，又會(huì)受到國際國內(nèi)的政治環(huán)境（包括政局、政策、法令）、經(jīng)濟(jì)環(huán)境（國家與地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨向、經(jīng)濟(jì)繁榮程度等）、消費(fèi)環(huán)境（人門的消費(fèi)心理、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、購買力等）、市政環(huán)境（市政基礎(chǔ)設(shè)施條件、城市生態(tài)條件等）的影響。因此，房地產(chǎn)綜合開發(fā)有很大的投資風(fēng)險(xiǎn)。3、 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的要求(1) 從事房地

4、產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)必須具備國家規(guī)定的資質(zhì)(2) 對(duì)所開發(fā)的項(xiàng)目必須進(jìn)行可行性分析(3) 必須通過土地批租或轉(zhuǎn)讓的方式取得國有土地使用權(quán)，領(lǐng)到國有土地使用證（集體所有制的土地必須先依法征用，轉(zhuǎn)為國有土地后，再辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)）(4) 要做到全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)(5) 要科學(xué)地組織好開發(fā)建設(shè)的全過程(6) 抓好施工管理，注重工程質(zhì)量(7) 加強(qiáng)綜合開發(fā)的經(jīng)營管理二、 房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)1、 計(jì)劃立項(xiàng)程序2、 項(xiàng)目建議書的提出項(xiàng)目建議書由建設(shè)單位向本行政區(qū)域的計(jì)劃主管部門申報(bào)。在上海市，投資總額在三千萬元人民幣以上的項(xiàng)目，向市計(jì)劃委員會(huì)申報(bào)；投資總額在三千萬元以下的項(xiàng)目，

5、可向各區(qū)、縣主管計(jì)劃管理部門申報(bào)。3、 進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究4、 申請(qǐng)投資許可證5、 申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證6、 立項(xiàng)流程立項(xiàng)流程圖見下頁建設(shè)單位提出項(xiàng)目建議書計(jì)劃主管部門批復(fù)可行性研究報(bào)告計(jì)劃主管部門批復(fù)申辦投資許可證申請(qǐng)辦理建設(shè)用地手續(xù)申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃主管部門批復(fù)委托建筑工程設(shè)計(jì)三、 行政劃撥土地使用權(quán)1、 行政劃撥土地使用權(quán)的有關(guān)政策規(guī)定行政劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得土地使用權(quán)。但土地使用者應(yīng)依照（中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例）的規(guī)定交納土地使用稅。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。但市、縣人民政府根據(jù)城

6、市建設(shè)和發(fā)展的需要及城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可按中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物和其他附著物，政府根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。劃撥土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位，由市、縣人民政府土地管理部門沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。四、 土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的出讓也稱土地批租，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。我國的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓不同于世界上多數(shù)國家的土地買賣性質(zhì)。土地

7、買賣是土地所有權(quán)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移，一旦買賣成交，賣方就切斷了與土地有關(guān)的一切聯(lián)系。而土地有償使用雖然也通過一定的行政或經(jīng)濟(jì)手段發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，但土地所有權(quán)的權(quán)屬不變。出讓方和受讓方仍然存在著與土地有關(guān)的法律上與經(jīng)濟(jì)上的關(guān)系。1、 土地使用權(quán)出讓的部分條件和原則(1) 國有土地才能出讓土地使用權(quán)(2) 土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽定書面出讓合同(3) 土地使用權(quán)出讓的最高年限為：A、 居住用地70年B、 工業(yè)用地50年C、 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年D、 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年E、 綜合或者其他用地50年土地使用權(quán)因出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿或出讓方提前收回及土地失滅等原因而終止。(4)

8、 土地使用者按土地使用權(quán)出讓合同取得的土地使用權(quán)，在合同規(guī)定的年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)營活動(dòng)，其合法權(quán)益受中華人民共和國法律保護(hù)。土地使用權(quán)可以繼承。2、 土地使用權(quán)出讓的方式和程序(1) 土地使用權(quán)出讓可采取下列方式：A、 協(xié)議B、 招標(biāo)C、 拍賣對(duì)從事商業(yè)、旅游、娛樂、金融、房地產(chǎn)開發(fā)等項(xiàng)目的用地，一般通過招標(biāo)、拍賣的方式進(jìn)行。3、 土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金是指土地使用權(quán)受讓人為獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額4、 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。(1) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓的方式包括贈(zèng)于、出售、交換

9、。(2) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件A、 未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。B、 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1) 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書2) 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。C、 下列情況土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓1) 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；2) 依法收回土地使用權(quán)的；3) 共有房地產(chǎn)，未

10、經(jīng)其他共有人書面同意的；4) 權(quán)屬有爭(zhēng)議的5) 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；6) 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。D、 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。5、 補(bǔ)地價(jià)所謂補(bǔ)地價(jià)，其實(shí)質(zhì)是政府對(duì)行政劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓實(shí)施有償轉(zhuǎn)讓的管理行為。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按國務(wù)院規(guī)定，報(bào)偶批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓金?！痹诜康禺a(chǎn)抵押時(shí)，“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的 價(jià)款中交

11、納相當(dāng)于應(yīng)交納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。在房屋租賃時(shí)，“以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上交國家。”第三節(jié)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的前期工作（二） 勘察設(shè)計(jì)與配套建設(shè)一、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證的申領(lǐng)1、 申請(qǐng)部門各項(xiàng)建設(shè)需要選址、撥地（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位需要使用土地）的，須按規(guī)定向市規(guī)劃局或區(qū)、縣規(guī)劃管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證件，需要使用搬遷單位原有土地和房屋的項(xiàng)目及臨時(shí)用地的項(xiàng)目，同樣須按規(guī)定申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)化許可證件。2、 申請(qǐng)手續(xù)屬一般建筑工程，建設(shè)單位應(yīng)按下列程序向規(guī)劃部門辦理：A、 申請(qǐng)選地和核定

12、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求B、 送審建筑設(shè)計(jì)方案C、 申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證件二、 建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建報(bào)建部門：市或區(qū)（縣）招標(biāo)辦三、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)四、 市政、公用設(shè)施配套建設(shè)的征詢、報(bào)批和實(shí)施五、 建筑工程執(zhí)照的申領(lǐng)六、 管線工程執(zhí)照的申領(lǐng)第四節(jié) 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的前期工作（三）房屋拆遷與三通一平一、房屋拆遷概述1、 房屋拆遷的概念房屋拆遷是開發(fā)建設(shè)單位因建設(shè)項(xiàng)目用地需要，而對(duì)在建設(shè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益，依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章所實(shí)施的依法轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的行為，是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中的一種特殊的轉(zhuǎn)移方式。2、 房屋拆遷的種類(1) 市政拆遷和非市政拆遷(2) 征地拆遷和非征地拆遷

13、3、 房屋拆遷的基本原則(1) 服從國家建設(shè)需要的原則(2) 公平、等價(jià)、有償?shù)脑瓌t(3) 誠實(shí)信用、取信于民的原則(4) 誰拆遷誰安置補(bǔ)償?shù)脑瓌t(5) 符合城市規(guī)劃、有利城市舊區(qū)改造的原則4、 房屋拆遷的當(dāng)事人房屋拆遷的當(dāng)事人一般由兩方構(gòu)成，即拆遷人與被拆遷人。因?yàn)檫@兩方直接與房地產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)移有關(guān)。(1) 拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位或個(gè)人。拆遷許可證是房屋拆遷行政主管部門依法頒發(fā)的法定證件。建設(shè)單位或個(gè)人只有取得改證才能成為拆遷人，否則就不能成為拆遷人。(2) 被拆遷人是指被拆遷除房屋及其附屬物的所有人和被拆遷房屋及其附屬物的使用人。房屋所有人包括房屋代管人、國家授權(quán)的國有房屋的

14、管理人，房屋使用人包括對(duì)被拆遷房屋及其附屬物有合法使用權(quán)的公民或法人。5、 房屋拆遷的主管機(jī)關(guān)根據(jù)我國法律的規(guī)定，全國的城市房屋拆遷工作由國務(wù)院的房地產(chǎn)行政主管部門管理，地方的城市房屋拆遷工作由縣級(jí)以上（包括縣級(jí)）地方人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門或者人民政府授權(quán)的部門管理。房屋拆遷行政主管部門的職能主要有三個(gè)方面，即：審批職能、監(jiān)督檢查職能、調(diào)解裁決職能。二、 房屋拆遷的程序與操作要點(diǎn)1、 暫停辦理房屋、戶口、工商等三類事宜的手續(xù)暫停辦理三類事宜的內(nèi)容是：(1) 通知有關(guān)部門暫停辦理房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)于、分戶、出租、調(diào)配等手續(xù)；(2) 通知公安部門暫停辦理居民常住戶口的遷入和分戶

15、手續(xù)；(3) 通知工商行政管理部門暫停核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。暫停辦理三類事宜手續(xù)的期限一般為12個(gè)月。2、 申請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷許可證3、 確定房屋拆遷的實(shí)施形式實(shí)施形式一般有統(tǒng)一拆遷、委托拆遷和自行拆遷等三種。4、 房屋拆遷的具體實(shí)施開發(fā)建設(shè)單位（即拆遷人）在落實(shí)了安置補(bǔ)償房源，取得了房屋拆遷許可證，確定了房屋拆遷的實(shí)施形式后，即可進(jìn)入房屋拆遷的具體實(shí)施操作階段。這一階段工作由動(dòng)員、簽約、搬遷、拆除等四部分工作組成。三、 施工前的三通一平建設(shè)基地原址上的地上建筑物、構(gòu)筑物（如水塔、煙囪等）折請(qǐng)以及高壓線、管線等搬遷后，按設(shè)計(jì)布置的標(biāo)高進(jìn)行場(chǎng)地平整，接通施工用電、施工用水、鋪設(shè)施工便道稱為三通一平 。三通

16、一平工作是施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)施工的必備條件，需由建設(shè)單位負(fù)責(zé)落實(shí)。第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)一、 工程項(xiàng)目的施工招投標(biāo)二、 工程項(xiàng)目的建設(shè)監(jiān)理三、 工程項(xiàng)目的成本控制對(duì)項(xiàng)目成本影響因素：1、 土地開發(fā)談判2、 項(xiàng)目功能要求3、 勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量4、 設(shè)計(jì)質(zhì)量和周期5、 施工企業(yè)資質(zhì)6、 技術(shù)措施方案7、 預(yù)決算審核8、 資金運(yùn)用9、 索賠10、 配套工程工期四、 工程的概算、預(yù)算和決算項(xiàng)目投資是前期成本、施工成本、配套成本、銷售成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等各種支出的總和。五、 工程項(xiàng)目的進(jìn)度控制1、 影響工程進(jìn)度因素的分析：(1) 人為的干擾，這是項(xiàng)目建設(shè)過程中最主要的影響因素(2) 設(shè)計(jì)變更，這是進(jìn)入

17、施工階段湖經(jīng)常發(fā)生并打擾進(jìn)度計(jì)劃的因素(3) 材料、設(shè)備等供應(yīng)物資供應(yīng)脫節(jié)(4) 資金不到位(5) 施工組織不當(dāng)(6) 發(fā)生不可預(yù)見事件2、 編制項(xiàng)目建設(shè)總周期網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃3、 進(jìn)度的事先控制4、 進(jìn)度的事中控制5、 進(jìn)度的事后控制六、 工程項(xiàng)目的質(zhì)量控制1、 事先預(yù)防控制2、 事中檢查監(jiān)督控制3、 事后認(rèn)證，補(bǔ)救控制七、 工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收2.4建筑常識(shí)一、房屋建筑分類1、 按用途分類(1) 居住建筑（公寓、宿舍、別墅）(2) 公共建筑（劇院、醫(yī)院、車站）2、 按承重結(jié)構(gòu)分類(1) 磚木結(jié)構(gòu)舊式住房(2) 混合結(jié)構(gòu)（包括部分鋼筋混凝土）舊式住房(3) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)目前通常采用(4) 鋼結(jié)構(gòu)現(xiàn)代

18、建筑、超高層大跨度采用（帝國大廈、金茂大廈）3、 按承重方式分類(1) 墻承重(2) 框架結(jié)構(gòu)（梁柱承重）(3) 半框架結(jié)構(gòu)（部分墻承重）(4) 空間結(jié)構(gòu)（桁架、網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)等，主要用于體育館、飛機(jī)裝配車間等建筑）4、 按建筑層數(shù)與高層分類表1：建筑物按層數(shù)與高度分類居住建筑公共建筑非高層低層13層多層46層中高層79層低于24m高層高于10層高于24m超高層高于100m高于100m5、 按耐火等級(jí)分類(1) 一級(jí)（最好）(2) 二級(jí)(3) 三級(jí)(4) 四級(jí)（最差）表2：建筑的耐火等級(jí)一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)承重墻和樓梯間的墻不燃燒體3.00不燃燒體2.50不燃燒體2.50難燃燒體0.50支承多層的柱不燃

19、燒體3.00不燃燒體2.50不燃燒體2.50難燃燒體0.50支承單層的柱不燃燒體2.50不燃燒體2.00不燃燒體2.00燃燒體梁不燃燒體2.00不燃燒體1.50不燃燒體1.50難燃燒體0.50樓板不燃燒體1.50不燃燒體1.00不燃燒體0.50難燃燒體0.25吊頂（包括吊頂擱柵）不燃燒體0.25不燃燒體0.25不燃燒體0.15燃燒體屋頂?shù)某兄貥?gòu)件不燃燒體1.50不燃燒體0.50燃燒體燃燒體疏散樓梯不燃燒體1.50不燃燒體1.00不燃燒體1.00燃燒體框架填充墻不燃燒體1.00不燃燒體0.50不燃燒體0.50難燃燒體0.25隔墻不燃燒體1.00不燃燒體0.50不燃燒體0.50難燃燒體0.25防火

20、墻不燃燒體4.00不燃燒體4.00不燃燒體4.00不燃燒體4.00注：不燃燒體磚石材料、混凝土、毛石混凝土、加氣混凝土、鋼筋混凝土、磚柱、鋼筋混凝土柱或有保護(hù)層的金屬柱、鋼筋混首土板等。難燃燒體木吊頂擱柵下吊鋼絲網(wǎng)抹灰、板條抹灰、木吊頂擱柵下吊石棉水泥板、石膏板、石棉板、鋼絲鋼抹灰、板條抹灰、葦箔抹灰、水泥石棉板。燃燒體無保護(hù)層的木梁、木吊頂擱柵下呆板條、葦箔、紙板、纖維板、膠合板等可燃物。6、 按耐久等級(jí)分類(1) 一級(jí)（大于100年）(2) 二級(jí)（50100年）(3) 三級(jí)（2550年）(4) 四級(jí)（小于15年）二、房屋建筑構(gòu)造(一) 建筑結(jié)構(gòu)1、 基本構(gòu)件類型(1) 鋼結(jié)構(gòu)建筑鋼材，詳見

21、建材部分(2) 鋼筋混凝土A、 現(xiàn)澆鋼筋混凝土（越來越多采用）B、 預(yù)制裝配式混凝土構(gòu)件（逐漸少用）(3) 鋼和鋼筋混凝土(4) 混合結(jié)構(gòu)屋頂、樓面用鋼筋混凝土，墻、柱用磚或別的建筑材料A、 混合一等：屋頂、樓面、部分梁柱采用鋼筋混凝土B、 混合二等：采用鋼筋混凝土小梁薄板作為樓面材料(5) 磚木結(jié)構(gòu)墻、柱用磚，樓層、屋架用木材A、 一等：指房屋兩側(cè)的山墻和前沿墻厚度均為一磚以上B、 二等：指房屋兩側(cè)山墻厚度為一磚以上，前沿橫墻厚度為半磚或板壁、假墻或其它單墻C、 三等：指房屋兩側(cè)山墻為木屋架承重，用半磚墻或其它假墻填充，或以磚墻、木層架、竹杵條、瓦屋面組成的結(jié)構(gòu)(6) 其它結(jié)構(gòu)竹結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)

22、、竹木結(jié)構(gòu)2、 建筑結(jié)構(gòu)的承重形式(1) 疊砌式墻承重，主要用于六層以下居住建筑及中小型工業(yè)建筑(2) 框架式梁、柱承重，主要用于辦公樓、旅館等平面空間較大建筑(3) 框剪式（框架剪力墻式）某些部位采用鋼筋混凝土剪力墻，主要用于高層住宅注：剪力作用于同一點(diǎn)，大小相等，方向相反的一對(duì)力（不同于平衡力）(4) 剪力墻剪力墻承重，主要用于高層建筑(5) 筒體式主要用于大跨度、大空間、超高層A、 筒體結(jié)構(gòu)（單個(gè)筒體）B、 筒中結(jié)構(gòu)（兩個(gè)筒體）C、 束筒結(jié)構(gòu)（多個(gè)筒體）(二) 房屋建筑構(gòu)件基礎(chǔ)、墻（柱）、樓地面、樓梯、屋頂、門窗1、 地基與基礎(chǔ)(1) 地基A、 天然地基B、 人工地基a、 壓實(shí)法b、 換

23、土法c、 樁基樁：預(yù)制樁、灌注樁灌注樁是在施工現(xiàn)場(chǎng)的樁位上先成孔，然后在孔內(nèi)灌注混凝土（也可加鋼筋）而成，包括鉆孔灌注樁、沉管灌注樁、爆擴(kuò)樁等d、 化學(xué)加固法(2) 基礎(chǔ)A、 條形基礎(chǔ)（承重墻下基礎(chǔ)）B、 獨(dú)立基礎(chǔ)（柱下基礎(chǔ)）C、 井格式基礎(chǔ)（將柱下基礎(chǔ)連接起來）D、 梁板式筏形基礎(chǔ)（滿堂式的板式基礎(chǔ)）平板式梁板式E、 箱形基礎(chǔ)（由底板、頂板及若干縱橫墻組成，中空部分可用作地下室） 基礎(chǔ)作為建筑的重要組成部分，造價(jià)、工期都約占整個(gè)工程的三分之一2、 墻體(1) 按所處位置分內(nèi)墻、外墻(2) 按方向位置分縱墻、橫墻(3) 按受力情況分承重墻、非承重墻非承重墻包括隔墻、填充墻、幕墻(4) 按施工方

24、式分疊砌式墻、版筑式墻、裝配式墻(5) 墻體細(xì)部構(gòu)造門窗過梁當(dāng)墻體上開設(shè)門、窗孔洞時(shí)，為了支承洞孔上部砌體所傳來的各種荷載，并將這些荷載傳給窗間墻，常在門、窗孔洞上設(shè)置橫梁，該梁稱過梁，常見的磚拱、鋼筋磚過梁和混凝土過梁等。窗臺(tái)當(dāng)室外雨水沿窗扇下淌時(shí)，為避免雨水積聚窗下并侵入墻身且沿窗下檻向室內(nèi)滲透，常于窗下靠室外一側(cè)設(shè)置瀉水構(gòu)件窗臺(tái)，窗臺(tái)分懸挑窗臺(tái)和不懸挑窗臺(tái)。勤腳勤腳是墻身接近室外地面的部分，一般情況下，其高度為室內(nèi)地坪與室外地面的高差部分。它起著保護(hù)墻身和增加建筑物立面美觀的作用，通常有砌勒腳和抹灰勒腳。明溝明溝又稱明溝，位于外墻四周，將通過雨水管流下的屋面雨水等有組織地導(dǎo)向地下排水集井

25、，而流入下水道，起到保護(hù)墻基的作用。散水為保護(hù)墻基不受雨水的侵蝕，常在外墻四周將地面做成向外傾斜的坡面，以便將屋面雨水排至遠(yuǎn)處，這一坡面稱散水。壁柱當(dāng)墻體的窗間墻上出現(xiàn)集中荷載，而墻厚又不足以承受其荷載時(shí)；或當(dāng)墻體的長(zhǎng)度和高度超過一定限度并影響穩(wěn)定性，常在墻身局部適當(dāng)位置增設(shè)凸出墻面的壁柱以提高墻體剛度。門垛凡在墻上設(shè)門洞開在兩墻轉(zhuǎn)角處或丁字墻交接處時(shí)，為了便于門框的安裝和保證墻體的穩(wěn)定，須在門靠墻的轉(zhuǎn)角部分或丁字交接的一邊設(shè)置門垛。圈梁圈梁又稱腰箍，是沿外墻四周及部分內(nèi)隔墻設(shè)置的，連續(xù)閉合的梁。3、 樓層(1) 現(xiàn)澆樓板A、 板式樓板：樓板上的荷載直接靠樓板傳給墻體B、 梁板式樓板：樓板上的

26、荷載先由板傳給梁，再由梁傳給墻或柱C、 無梁樓板：將板直接支承在柱子和墻上，且不設(shè)梁(2) 預(yù)制裝配式鋼筋混凝土樓板A、 實(shí)心平板B、 槽形板C、 空心板隨著施工工藝和對(duì)結(jié)構(gòu)要求的不斷提高，越來越多地采用現(xiàn)澆樓板。4、 樓梯(1) 樓梯組成A、 樓梯梯段B、 樓梯平臺(tái)(2) 樓梯形式A、 直跑式B、 折角式C、 并列式D、 剪刀式E、 圓弧式F、 螺旋式(3) 按施式方式分類A、 現(xiàn)澆式B、 裝配式5、 屋頂(1) 平屋頂(2) 坡屋頂A、 雙坡屋頂B、 四坡屋頂6、 門窗(1) 門（按開啟方式分）A、 平開門：水平開啟的門B、 彈簧門：同平開門，但用彈簧鉸鏈或彈簧傳動(dòng)C、 推拉門：在上下輪道

27、上左右滑行D、 折疊門：多扇折疊，可拼合折疊推移到側(cè)邊E、 轉(zhuǎn)門：二或四扇連成風(fēng)車形，在兩個(gè)固定門套內(nèi)旋轉(zhuǎn)的門(2) 窗（按開啟方式分）A、 固定窗：不能開啟的窗B、 平開窗：可水平開啟的窗C、 橫式旋窗：垂直開啟的窗D、 立式轉(zhuǎn)窗：立向轉(zhuǎn)動(dòng)的窗E、 推拉窗：在上下軌道上滑行三、房屋設(shè)備房屋設(shè)備是房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備，是房屋建筑實(shí)體的一部分。房屋設(shè)備有許多系統(tǒng)設(shè)施組成，具體分述如下：(一) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)房屋室內(nèi)給水系統(tǒng)由裝有水表的房屋引入管、水平干管、立管、支管、衛(wèi)生用具的配水龍頭或用水設(shè)備組成。室內(nèi)排水系統(tǒng)大致由七部分組成：(1) 衛(wèi)生器具、排放生產(chǎn)廢水的設(shè)備、雨水斗及地漏；(2) 器具排

28、水管如存水彎、P字彎等；(3) 橫管；(4) 立管；(5) 排出管；(6) 通氣管；(7) 清掃設(shè)備。(二) 采暖系統(tǒng)采暖亦稱供暖。向室內(nèi)供給熱量的設(shè)施叫做采暖系統(tǒng)。根據(jù)熱媒的形式，可把采暖系統(tǒng)分為熱水、蒸汽及熱風(fēng)采暖三類，熱媒分別為水、蒸汽及空氣。采暖系統(tǒng)主要由熱源、輸熱管道及散熱設(shè)備組成。(三) 建筑電氣系統(tǒng)現(xiàn)代建筑物中，為滿足生活和工作用電而安裝的與建筑物本體結(jié)合在一起的各類電氣設(shè)備，主要有下述五部分組成：1、 變電和配電系統(tǒng)。由變電、配電的設(shè)備和裝置組成。2、 動(dòng)力設(shè)備系統(tǒng)。如水泵、鍋爐、空氣調(diào)節(jié)設(shè)備、送風(fēng)和排風(fēng)機(jī)、電梯、試驗(yàn)裝置等。這些設(shè)備與從電線路、控制電器、保護(hù)繼電器等組成動(dòng)力設(shè)

29、備系統(tǒng)。3、 照明系統(tǒng)。由電光源、燈具和照明線路組成。4、 防雷和接地裝置。建筑防雷裝置及建筑物內(nèi)用電設(shè)備的統(tǒng)一接地裝置。5、 弱電系統(tǒng)。主要用于傳輸信號(hào)。如電話系統(tǒng)、有線廣播系統(tǒng)、消防監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、共用電視天線系統(tǒng)，對(duì)建筑物中各種設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一管理和控制的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)等。(四) 空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)調(diào)節(jié)室內(nèi)空氣的溫度、濕度、流通速度和潔凈度，以滿足居住者生活需要以及滿足生產(chǎn)和科學(xué)實(shí)驗(yàn)需要的全套設(shè)施，稱為空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)。完整的空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)要有熱源和冷源。該系統(tǒng)由空氣處理設(shè)備、空氣輸送設(shè)備、空氣分布裝置、冷源和熱源、自動(dòng)控制裝置組成。(五) 室內(nèi)消防系統(tǒng)安裝在室內(nèi)、用以撲滅發(fā)生在建筑內(nèi)初起的火災(zāi)

30、的設(shè)施。室內(nèi)消防系統(tǒng)主要有室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水消防系統(tǒng)、水霧滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、二氧化碳滅火系統(tǒng)、囪代烷滅火系統(tǒng)、干粉滅火系統(tǒng)等。四、建筑材料基礎(chǔ)知識(shí)(一) 建筑材料基本分類按建筑材料化學(xué)成分可為三大類：1、 無機(jī)質(zhì)材料(1) 金屬材料：黑色金屬（鋼鐵等）和有色金屬（銅、鋁、鋅等）(2) 非金屬材料：如天然石料、膠凝材料（水泥、石灰、石膏等）、混凝土等。2、 有機(jī)質(zhì)材料(1) 植物質(zhì)材料：如木材、竹材等(2) 高分子材料：如瀝青、塑料、橡膠等3、 復(fù)合材料：如鋼筋混凝土、塑料混凝土玻璃鋼等(二) 建筑材料基本性質(zhì)1、 建筑材料的物理性質(zhì)(1) 材料的比重比重是指材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)下單位

31、體積的重量(2) 材料的容重容重是指材料在自然狀態(tài)下單位體積的重量建筑材料的比重和容重性質(zhì)與建筑工程中的材料用量計(jì)算，構(gòu)件自重和配料計(jì)算，確定材料堆放空間等有密切聯(lián)系。(3) 材料的密實(shí)度密實(shí)度是指材料體積內(nèi)固體物質(zhì)所充實(shí)的程度(4) 材料的孔隙率孔隙率是指材料體積內(nèi)孔隙體積所占的百分比材料的孔隙率大小以及孔隙構(gòu)造與材料的容重、強(qiáng)度、吸水性、抗?jié)B性、抗凍性、導(dǎo)熱性等有密切關(guān)系。2、 建筑材料的力學(xué)性質(zhì)(1) 材料的強(qiáng)度材料強(qiáng)度是指材料抵抗外力破壞的能力。材料強(qiáng)度有抗壓強(qiáng)度、抗拉強(qiáng)度、抗剪強(qiáng)度、抗彎強(qiáng)度等幾種。材料強(qiáng)度的大小主要取決于材料本身的成分、結(jié)構(gòu)和構(gòu)造。(2) 材料的彈性和塑性材料彈性是

32、指材料在外力作用下產(chǎn)生變形，當(dāng)除去外力后仍能恢復(fù)原來形狀的性能。材料塑性則與彈性相反，即去除外力作用后不能恢復(fù)原來形狀而仍保持變形后形狀的性能。(3) 材料的脆性與韌性材料的脆性是指材料在外力作用下無明顯的塑性變形即遭破壞的性能。玻璃、瓷磚混凝土等材料均屬于脆性材料。材料的韌性是指材料在外力作用下能承受較大的變形也不致于破壞的性能。如木材、建筑鋼材等。(4) 材料硬度與耐磨性硬度是指材料表面抵抗其他較硬物體壓入的能力。耐磨性是指材料抵抗磨損的能力。在房屋建筑過程中，用于地面、樓梯踏步人行通道等處的材料，必須考慮硬度和耐磨性。3、 建筑材料與水有關(guān)的性質(zhì)(1) 親水性與憎水性親水性是指材料與水接

33、觸時(shí)易被水潤濕的性能。憎水性是指材料不易被水潤濕的性能。憎水性強(qiáng)的材料常被用作防水和防潮。如瀝青、油漆等。(2) 吸水性與吸濕性吸水性是指材料吸收水分的性質(zhì)。吸濕性是指材料在潮濕的空氣中吸取水分的性能。(3) 耐水性和抗?jié)B性耐水性是指材料在飽和作用下不破壞，強(qiáng)度也不顯著降低的性質(zhì)。抗?jié)B性是指材料在壓力作用下，抵抗水的滲透性能。各種防水材料和受到壓力水作用時(shí)所采用的材料，都要求具有一定的抗?jié)B性。(4) 抗凍性抗凍性是指材料在水飽和狀態(tài)下，經(jīng)過多次凍融循環(huán)，強(qiáng)度不顯著降低的性能。4、 建筑材料的熱工性能(1) 導(dǎo)熱性導(dǎo)熱性是指材料本身傳導(dǎo)熱量的性質(zhì)。導(dǎo)熱性差的材料，其保溫隔熱性就好。如木材等。(2

34、) 熱容量熱容量是指材料在受熱時(shí)吸收熱量，冷卻時(shí)放出熱量的性能。采用熱容量較大的材料，對(duì)于保持室內(nèi)溫度的穩(wěn)定具有很大意義。5、 建筑材料的耐久性建筑材料耐久性是指建筑材料在物理的、化學(xué)的、生物的等各種因不比作用下，經(jīng)久耐用不易變質(zhì)和破壞，也不失去原有性能的性質(zhì)。(三) 建筑結(jié)構(gòu)工程常材料1、 磚磚可分為普通粘土磚、粉煤灰磚、加氣混凝土砌磚等。磚在房屋建筑中主要起承重、圍護(hù)和分隔等作用。這就要求磚具有一定的抗壓強(qiáng)度，并根據(jù)不同的作用還應(yīng)具有保溫隔熱、隔音、抗?jié)B防水以及自重輕等性能。標(biāo)準(zhǔn)磚規(guī)格為53×115×240mm，平時(shí)所謂“磚墻”即指寬度為240mm的磚墻。2、 建筑砂漿

35、建筑砂漿是由膠凝材料、細(xì)骨料和水等材料組合而成。根據(jù)不同的使用要求，建筑砂漿又可分為砌筑砂漿和粉飾砂漿。砌筑砂漿主要用于墻體砌筑，要求具有一定的強(qiáng)度和粘結(jié)性；粉飾砂漿主要用于墻體抹面和裝飾等，其強(qiáng)度要求不高，但要求有較強(qiáng)的粘結(jié)性。3、 混凝土混凝土是由膠凝材料、骨料、砂和水經(jīng)合理混合后硬化而成的人造石材，具有抗壓強(qiáng)度高、抗?jié)B性強(qiáng)、耐久性好等特點(diǎn)。如果混凝土中配以鋼筋，其抗壓和抗拉強(qiáng)度會(huì)大大地提高，被廣泛用于現(xiàn)代房屋建筑工程中?；炷恋膹?qiáng)度大小通常是以混凝土標(biāo)號(hào)（50600號(hào)不等）來表示的。硅酸教鹽水泥按GB可分為275、325、425、525、625、725六個(gè)標(biāo)號(hào)，標(biāo)號(hào)越高強(qiáng)度越高，通常工程

36、采用425。4、 木材木材具有質(zhì)輕高強(qiáng)（相對(duì)自重而言）、導(dǎo)熱性低、絕緣性好、紋理美麗等優(yōu)點(diǎn)。但缺點(diǎn)是易燃、易遭腐蝕蟲蛀、受潮易變形等。在木結(jié)構(gòu)或磚木結(jié)構(gòu)建筑中，木材主要用作于承重材料；在磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中，木材主要用作于裝飾材料。5、 建筑鋼材鋼材具有強(qiáng)度高、可塑性強(qiáng)等特點(diǎn)，被廣泛用于現(xiàn)代建筑工程中。鋼材的不足之處是容易銹蝕和耐火性差。建筑用鋼材主要為鋼板、型鋼、鋼筋及鋼管等。鋼板，厚度為460毫米的稱為厚鋼板，厚度小于4毫米的稱為薄鋼板，厚鋼板可用于鋼結(jié)構(gòu)。型鋼，包括不同規(guī)格的等肢角鋼、不等肢角鋼、工字鋼、寬緣工字鋼、丁字鋼和槽鋼等。鋼筋，種類很多，依斷面形式有圓鋼筋、方鋼筋、變型鋼

37、筋；依加工方法有熱軋鋼筋、冷軋鋼筋、冷拔鋼筋。變型鋼筋則以熱軋螺紋鋼筋應(yīng)用較廣。鋼絲，由圓鋼抽引而得，直徑5毫米以下的高強(qiáng)度鋼絲，強(qiáng)度極限達(dá)150250公斤/mm2，用于預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)。鋼管，有焊接鋼管與無縫鋼管，除作管道外，尚可作鋼結(jié)構(gòu)的構(gòu)件。(四) 建筑裝飾工程常用材料1、 飾面石材主要有大理石和花崗石兩大類。大理石主要用于室內(nèi)、花崗石主要用于室外。用大理石和花崗石作內(nèi)外飾面裝飾效果好、耐久，但造價(jià)較高，因而多用于公共建筑和裝飾等級(jí)要求較高的工程。用于飾面石材，其質(zhì)量指標(biāo)除了石材的內(nèi)在質(zhì)量、抗壓強(qiáng)度、耐久性、抗凍性、耐磨性等外，還常以顏色花紋和表面光澤等作為選材要求。2、 建筑裝修陶瓷制品 主

38、要有內(nèi)外墻貼面磚、地磚、陶瓷錦磚、陶瓷飾品及室內(nèi)衛(wèi)生陶瓷等。以產(chǎn)品種類分，陶瓷分陶器和瓷器兩大類。陶器通常有一定的吸水率，斷面粗糙無光，不透明，敲之聲音粗啞。如外墻貼面磚等。瓷器有一定的半透明性，基本上不吸水，通常施以釉層，如：釉面磚瓦、陶瓷錦磚（又名馬賽克）等。3、 建筑玻璃 建筑玻璃按功能可分為平板玻璃、壓花玻璃、吸熱玻璃、熱反射玻璃、夾絲玻璃、曲面玻璃等。玻璃制品由過去單純作為采光和裝飾功能，逐步向控制光線、調(diào)節(jié)熱量、節(jié)約能源、控制噪音、降低建筑自重、改善建筑環(huán)境、提高建筑藝術(shù)等功能發(fā)展。4、 墻面裝飾板材 墻面裝飾板材主要有各類木材、人造板、塑料、石膏、玻璃鋼裝飾板和金屬裝飾板等。其主

39、要功能為保護(hù)墻體，美化空間環(huán)境等。5、 貼墻材料貼墻材料主要有壁紙、貼墻布、絲綢、呢絨等。從花角角度，有套色印花并壓紋的，有仿錦緞、仿木材、仿石材、仿清水磚等，并有明顯冊(cè)凹感?；鶎硬牧嫌屑埢?、布基的、塑料、玻璃纖維基層等。其功能除了有良好的裝飾功能外，還有吸聲、隔熱、防火、防霉等功能。6、 鋪地材料鋪地材料按材質(zhì)分，有木質(zhì)地板、塑產(chǎn)地板、化纖地毯、毛地毯等。要求具有耐磨、防水、防滑、易于清掃等特點(diǎn)。7、 建筑涂料建筑涂料是一種飾面裝飾材料，可分為有機(jī)、無機(jī)和復(fù)合型。按所用部位不同可分為內(nèi)墻、外墻、頂棚、地面、門窗等涂料。按功能不同可分為防潮、防霉、防水、防火、耐熱以及防電波干擾等功能的建筑涂

40、料。五、建筑識(shí)圖1、 建筑平面圖例：范圍P1A1型標(biāo)準(zhǔn)單元平面圖2、 建筑立面圖例：范圍P16A1型單元南立面圖3、 建筑剖面圖例：AA剖面圖、11剖面圖4、 總平面圖例：東方花園總平面圖（包括：建筑物、構(gòu)筑物、綠化、道路等）2.5房地產(chǎn)法律房地產(chǎn)法律、法規(guī)摘要一、 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法1994年7月5日第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過，1995年1月1日施行。本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑及構(gòu)筑物。本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為（房產(chǎn)開發(fā)）。本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃（房產(chǎn)交

41、易）。第六條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。第七條 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。第二十二條 土地使用權(quán)劃撥，是指縣以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。第二十五條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使

42、用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1) 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；(2) 有固定的經(jīng)營場(chǎng)所；(3) 有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資金；(4) 有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；(5) 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。第三十三條 國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)

43、估制度第三十四條 國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度第三十八條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1) 按照出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書；(2) 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。第四十五條 商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。第四十六條 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。第五十二條

44、 房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。第五十八條 國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。第五十九條 國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第七十一條 在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動(dòng)以及實(shí)施房地產(chǎn)管理，參照本法執(zhí)行。二、 中華人民共和國土地管理法及實(shí)施條例（1999年1月1日起施行）三、 上海市土地使用權(quán)出讓辦法（1996年10月30日上海市人民政府發(fā)布，1997年1月1日起施行）四、 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例（1998年7月20日發(fā)布并施行）第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)

45、符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1) 有100萬元以上的注冊(cè)資本；(2) 有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。五、 上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法（1997年4月30日上海市人民政府第42號(hào)令發(fā)布，1997年6月1日起施行）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其依法擁有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。第六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式：(1) 買賣；(2) 交換；(3) 贈(zèng)與；(4) 以房地產(chǎn)抵債；(5) 以房地產(chǎn)作價(jià)出資或者作為合作條

46、件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移；(6) 因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；(7) 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式第七條 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)權(quán)利人。第八條 不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：(1) 未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的；(2) 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；(3) 權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；(4) 司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(5) 依法收回土地使用權(quán)的；(6) 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。第十條 以出讓方式取得成片國有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1) 按照出讓合同的約定

47、已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金；(2) 土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；(3) 需轉(zhuǎn)讓地塊已經(jīng)形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；(4) 規(guī)劃管理部門已經(jīng)確定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)；(5) 出讓合同約定的其他條件。 以劃撥方式取得成片國有土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其土地使用權(quán)需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合前款第(2)項(xiàng)、第(3)項(xiàng)、第(4)項(xiàng)所列的條件，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。第十三條 集體所有土地上房屋轉(zhuǎn)讓的條件。(1) 房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書。(2) 居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人；非居住房屋轉(zhuǎn)讓

48、的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營者。(3) 居住房屋轉(zhuǎn)讓的申請(qǐng)，已經(jīng)房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。第十四條 房地產(chǎn)買賣時(shí)的優(yōu)先購買權(quán)共有房地產(chǎn)買賣時(shí)，在同等條件下，房地產(chǎn)共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。已經(jīng)出租的房地產(chǎn)買賣時(shí)，在同等條件下，房地產(chǎn)承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。第十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同包括房地產(chǎn)的買賣合同、交換合同、抵債合同和贈(zèng)與合同。第十八條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件生效后，向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請(qǐng)，并提并下列文件：(1) 房地產(chǎn)權(quán)證書；(2) 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的身份證明；(3) 轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件；(4) 其他有關(guān)的文

49、件。第十九條 過戶審核和變更登記在15日內(nèi)完成。第二十二條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，未依法解除合同關(guān)系的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人不得就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同。第二十三條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向受讓人告知房地產(chǎn)的抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系等相關(guān)情況。第二十七條 按照國家和本市有關(guān)規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的新建房屋的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物，需單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定；未在轉(zhuǎn)讓合同中約定單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的，視作一并轉(zhuǎn)讓。第二十八條 新建安居房、平價(jià)房買賣的價(jià)格應(yīng)當(dāng)由市物價(jià)部門和市住宅建設(shè)管理部門核定。第二十九條 轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，對(duì)房屋承擔(dān)保修責(zé)任。承擔(dān)保修責(zé)任的期限，由

50、轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同中約定，但不得少于兩年。第三十條 違約責(zé)任(1) 因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過錯(cuò)，未在約定時(shí)間內(nèi)交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。(2) 因房地產(chǎn)受讓人的過錯(cuò)，未在約定的時(shí)間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。六、 上海市公有住房差價(jià)交換試行辦法（1999年1月19日上海市人民政府發(fā)布，1999年3月1日起試行）七、 城市房屋租賃管理辦法（1995年6月1日起執(zhí)行）第六條 有下列情形之一房屋不得出租：(1) 未依法取得房屋所

51、有權(quán)證的；(2) 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)報(bào)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(3) 共有房屋未取得共有人同意的；(4) 權(quán)屬有爭(zhēng)議的；(5) 屬于違法建筑的；(6) 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；(7) 已抵押，未經(jīng)抵押人同意的；(8) 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；(9) 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。第九條 房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：(1) 當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；(2) 房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；(3) 租賃用途；(4) 租賃期限；(5) 租金及交付方式；(6) 房屋修繕責(zé)任；(7) 轉(zhuǎn)租的約定；(8) 變更和解除合同

52、的條件；(9) 違約責(zé)任；(10) 當(dāng)事人約定的其他條款。第十一條 租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同：(1) 符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；(2) 因不抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；(3) 當(dāng)事人協(xié)商一致的。因變更或解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。第十九條 出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)

53、當(dāng)予以賠償。第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋。因此而造成損失的，由承租人賠償：(1) 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；(2) 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；(3) 將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；(4) 拖欠租金累計(jì)6個(gè)月以上的；(5) 公用住宅用房無正當(dāng)理由閑6個(gè)月以上的；(6) 利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；(7) 故意破壞承租房屋的；(8) 法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。第二十六條 房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。第二十八條 房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同，辦理登記備案手續(xù)。第二十九條 轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的

54、終止日期。第三十一條 轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。八、 上海市實(shí)施城市房屋租賃管理辦法的意見（1996年6月，上海市房屋土地管理局1996年10月1日起施行）第三條 出租的房屋須具備如下條件：(1) 已依法取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用證或房地產(chǎn)權(quán)證；(2) 司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)未依法限制房地產(chǎn)權(quán)利；(3) 產(chǎn)權(quán)清楚，無權(quán)屬爭(zhēng)議；(4) 非違章建筑；(5) 符合使用安全標(biāo)準(zhǔn)；(6) 未抵押或已抵押但經(jīng)抵押權(quán)人同意；(7) 符合外事、安全、公安、環(huán)保、衛(wèi)生等部門的有關(guān)規(guī)定；(8) 法律、法規(guī)未禁止出租。出租人應(yīng)提交的證件：(1) 出租房屋的房地產(chǎn)

55、權(quán)證或房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；(2) 出租人身份證明；(3) 共有房屋的共有人同意出租的證明或委托書；(4) 委托代理出租時(shí)房屋所有人委托代理出租的證明。承租人需提交的證件：(1) 境內(nèi)個(gè)人的居民身份證或戶籍證明；(2) 境內(nèi)單位（包括“三資”企業(yè)）的工商注冊(cè)登記證明；(3) 境外人士的護(hù)照或回鄉(xiāng)證明；(4) 境外單位的經(jīng)公證或認(rèn)證的合法資格證明（法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外）。第六條 當(dāng)事人應(yīng)在簽訂租賃合同后15天內(nèi)，按下列規(guī)定持租賃合同和有關(guān)證件到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋租賃登記手續(xù)：(1) 除浦東新區(qū)外，凡當(dāng)事人雙方或一方是境外單位或個(gè)人的房屋租賃（以下稱涉外房屋租賃），由市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)受理；(2) 除涉外房屋租賃外的其