建設(shè)工程項目建議書評估報告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上南京國家級新區(qū)科研總部工業(yè)園項目建議書1.總 論項目概況1.1.1項目名稱：南京國家級新區(qū)科研總部工業(yè)園1.1.2承辦單位：南京國家級新區(qū)科研總部工業(yè)園發(fā)展有限公司投資單位：南京江北新區(qū)投資有限公司 南京江浦開發(fā)（集團）有限公司1.1.3建設(shè)地點：南京國江北新區(qū)工業(yè)園1.1.4建設(shè)年限：3年（2015年1月2017年12月）1.1.5建設(shè)規(guī)模：項目計劃占地1000畝，容積率約，總規(guī)劃建筑面積約90萬平方米1.1.6主要建設(shè)內(nèi)容：通信技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，數(shù)據(jù)信息產(chǎn)業(yè)基地、電子商業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地、國際光伏產(chǎn)品交易基地、綜合辦公樓、專家樓及相關(guān)配套設(shè)施。1.1.7投資規(guī)

2、模與資金籌措：項目總投資億元，其中，項目公司自籌資金10億元，對外融資10億元。1.1.8主要技術(shù)經(jīng)濟指標表一 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 單位：萬元序號指標名稱數(shù) 據(jù)備 注1銷售收入萬元2銷售稅金及附加32533萬元稅率%3總成本費用萬元4利潤總額萬元5所得稅萬元稅率25%6稅后利潤萬元7年投資利潤率51%8全部投資回收期3年發(fā)展目標計劃3年內(nèi)建成以通信總部基地為基礎(chǔ)的國家級科技工業(yè)園，并達到一定市場規(guī)模，實現(xiàn)有科技行業(yè)著名企業(yè)150余家入駐的目標；南京國家級新區(qū)科研總部工業(yè)園品牌在國內(nèi)科技產(chǎn)品行業(yè)具有一定知名度；在科技產(chǎn)品消費市場上有較強的吸引力；力爭達到3年內(nèi)盈利；項目成為中國科技產(chǎn)品行業(yè)前沿

3、一流的總部經(jīng)濟運營企業(yè)。市場分析隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，中國科技產(chǎn)品消費市場發(fā)展迅速。據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，2013年，中國科技產(chǎn)品消費整體市場規(guī)模將逾萬億元。南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額近年來增長較快，土地開發(fā)投資額相對平穩(wěn)；別墅及高檔公寓類投資額穩(wěn)中有升。工業(yè)倉儲用地在轉(zhuǎn)讓土地中所占面積比例有上升趨勢。隨著土地資源的越發(fā)緊缺，未來低密度物業(yè)將愈加稀缺。項目屬于消費類產(chǎn)品行業(yè)的總部經(jīng)濟服務(wù)模式，有廣闊的市場前景。風險分析科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的消費特性與高科技特性，涉及的消費層次較高，由于市場競爭激烈，消費者對產(chǎn)品的認可程度，決定項目內(nèi)容存在一定的市場風險；同時項目屬于工業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟及國家調(diào)控政策

4、的影響，因此項目存在一定的行業(yè)政策風險；另外項目還存在著經(jīng)營風險和人才儲備等方面的風險。結(jié)論從項目的行業(yè)發(fā)展前景、市場容量、競爭優(yōu)勢、社會效益以及財務(wù)評價等方面的分析，項目是一個成長性好、風險相對可控、投資回報率高的優(yōu)質(zhì)項目。從科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)與消費市場發(fā)展態(tài)勢來看，科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)是我國目前發(fā)展最為快速的產(chǎn)業(yè)之一，行業(yè)政策趨于有利，市場潛力巨大，項目運作時機有利；項目憑借先發(fā)創(chuàng)新優(yōu)勢積累的資源基礎(chǔ)，使項目具有良好的可操作性；項目憑借自身具備的各種資源優(yōu)勢作為核心競爭力，以其獨特優(yōu)勢，同時借助資本市場杠桿，取得強有力的資金支持，項目將建成為中國科技產(chǎn)品行業(yè)中的一流總部基地。2.項目背景與必要性項目提出

5、的背景和依據(jù)1.從國際國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢來看，國際服務(wù)業(yè)和中小企業(yè)向中國轉(zhuǎn)移、長江三角洲和珠江三角洲等國內(nèi)經(jīng)濟帶產(chǎn)業(yè)西移、IT外包產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、動漫產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，項目的提出有利于江北經(jīng)濟的發(fā)展，也符合南京市及新區(qū)工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整及江北區(qū)的總體規(guī)劃要求。2.為了有效整合利用土地資源，江北區(qū)于2010年與南匯區(qū)合并，為加大江北區(qū)經(jīng)濟帶的發(fā)展，促使園區(qū)產(chǎn)業(yè)提檔升級，實現(xiàn)由工業(yè)制造業(yè)向工業(yè)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，使剩余土地資源社會經(jīng)濟效益最大化。項目的必要性及意義1.有利于城市的建設(shè)規(guī)劃 項目所在地為江北區(qū)內(nèi)的江北工業(yè)園區(qū)，總部經(jīng)濟模式會給江北注入無窮的活力，高標準、高質(zhì)量、高起點的總部工業(yè)園區(qū)積聚效

6、應(yīng)會提升江北的綜合實力?？偛抗I(yè)園區(qū)的發(fā)展與江北發(fā)展相得益彰，充分凝聚后，江北將呈現(xiàn)出一道美麗的壯觀景象。2.有利于區(qū)域經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展總部工業(yè)園區(qū)可確立以高標準規(guī)劃、高效益發(fā)展，建設(shè)集約化、現(xiàn)代化的思想，以高綠化、低密度的企業(yè)總部為主體，引入企業(yè)首腦機構(gòu)，采取統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一建設(shè)的方式興建，通過產(chǎn)業(yè)項目的建設(shè)，聚集國內(nèi)外總部型企業(yè)總部，通過搭建信息交流和產(chǎn)品貿(mào)易平臺，有利于促進區(qū)域經(jīng)濟現(xiàn)代化和集約化，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟長期快速增長。3.有利于發(fā)揮地塊價值最大化總部工業(yè)園區(qū)的建設(shè)將吸引大量總部型企業(yè)的入駐，促進經(jīng)濟的發(fā)展，加快江北區(qū)域的成熟，從而帶動區(qū)域地塊價值的提升，有利于區(qū)域土地資源的合理利用及

7、價值最大化發(fā)展。3.項目承擔單位情況?項目承擔單位南京江北國家級科技產(chǎn)品總部工業(yè)園發(fā)展有限公司（以下簡稱“江北科技產(chǎn)品”）是項目承擔單位，注冊地在南京江北工業(yè)園，江北科技產(chǎn)品是由南京江北開發(fā)投資有限公司（以下簡稱“江北投資”）與南京新區(qū)工業(yè)園（集團）有限公司工業(yè)園（以下簡稱“江北集團”）。項目投資單位江北新區(qū)投資有限公司是由江蘇科技產(chǎn)品測繪有限公司（以下簡稱“江蘇高科科技產(chǎn)品”）聯(lián)合南京戰(zhàn)略投資者共同組建的為實施南京科技產(chǎn)品總部工業(yè)園（國家級）的投資公司。項目技術(shù)支持單位江蘇高科科技產(chǎn)品2001年5月在江蘇市江蘇經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)注冊成立，經(jīng)過九年多的發(fā)展，現(xiàn)已成為一家專業(yè)從事地理信息系統(tǒng)研發(fā)與建

8、設(shè)、數(shù)據(jù)生產(chǎn)、衛(wèi)星定位及導(dǎo)航技術(shù)、設(shè)備研發(fā)等地球空間信息產(chǎn)業(yè)的高科技企業(yè)。是國家認定的高新技術(shù)和雙軟企業(yè)，通過ISO9001:2000質(zhì)量管理體系認證，是國家測繪局批準的甲級測繪資質(zhì)單位，是中國地理信息協(xié)會副會長單位。KQ GIS平臺、空間數(shù)據(jù)處理平臺、圖文一體化業(yè)務(wù)協(xié)作架構(gòu)平臺、海量空間數(shù)據(jù)共享與發(fā)布平臺、三維地理信息系統(tǒng)平臺、基于服務(wù)的空間位置綜合信息平臺等產(chǎn)品的技術(shù)水平在國內(nèi)均處于領(lǐng)先地位。在空間數(shù)據(jù)處理技術(shù)和衛(wèi)星導(dǎo)航信號處理技術(shù)處于國際領(lǐng)先地位，享有盛譽。江蘇高科科技產(chǎn)品作為國土資源信息化領(lǐng)域最大的軟件供應(yīng)商，市場占有率超過40%。如今，經(jīng)過幾年的資源建設(shè)和技術(shù)開發(fā)，江蘇高科科技產(chǎn)品在

9、導(dǎo)航電子地圖、航空攝影測量、遙感影像處理、城市三維信息系統(tǒng)、噪聲三維展示系統(tǒng)、軍事仿真、核島換料模擬系統(tǒng)、核島設(shè)備查找系統(tǒng)、河流三維交互式可視化管理系統(tǒng)、地籍管理信息系統(tǒng)、房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)、城市綜合地下管線信息管理系統(tǒng)、公路地理信息管理系統(tǒng)、林業(yè)資源綜合管理系統(tǒng)、農(nóng)業(yè)管理信息系統(tǒng)、國土資源綜合管理信息系統(tǒng)等得到了廣泛應(yīng)用。2009年江蘇高科科技產(chǎn)品入駐國家地球空間信息武漢產(chǎn)業(yè)化基地，宣布正式進軍衛(wèi)星導(dǎo)航終端設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)，公司擁有完全自主產(chǎn)權(quán)的 GNSS高精度定位、形變監(jiān)測、INS導(dǎo)航定位和 GNSS/INS 集成技術(shù)等世界先進技術(shù)。擁有世界領(lǐng)先的 GNSS高精度定位、GNSS/INS 組合等算

10、法技術(shù)，杰出的 GNSS、INS 以及 GIS技術(shù)方案設(shè)計能力。重點從事衛(wèi)星導(dǎo)航終端的核心母板、外圍設(shè)備以及移動辦公終端的研發(fā)和生產(chǎn)，力爭成為北斗的下游技術(shù)合作及設(shè)備供應(yīng)商，五年內(nèi)形成銷售額超過10億的設(shè)備研發(fā)基地，真正實現(xiàn)自身整體產(chǎn)業(yè)布局的優(yōu)化，抓住機遇，在衛(wèi)星導(dǎo)航終端設(shè)備制造市場再緒輝煌，為我國的衛(wèi)星定位技術(shù)走向世界做出一定的貢獻。公司的軟件及硬件產(chǎn)品已經(jīng)在國土、環(huán)保、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、水利、交通、通信、電力、市政、數(shù)字城市、房管等諸多領(lǐng)域中成功應(yīng)用。公司在湖北、廣東、廣西、海南、安徽、云南、貴州、陜西、江蘇、河南、內(nèi)蒙古、南京、天津等全國范圍內(nèi)設(shè)立了25個分公司和辦事處，在武漢設(shè)有研發(fā)中心；在

11、英國、新加坡、澳大利亞、美國等國家設(shè)立了海外分支機構(gòu)，從事研發(fā)和海外市場推廣。GNSS已經(jīng)成為國家重大的空間和信息化基礎(chǔ)設(shè)施，也成為體現(xiàn)現(xiàn)代化大國地位和國家綜合國力的重要標志。由于其廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，能有效地滲透到國民經(jīng)濟諸多領(lǐng)域和人民的日常生活中，已經(jīng)成為繼移動通信和互聯(lián)網(wǎng)之后的全球第三個發(fā)展最快的電子信息產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增長點。GNSS產(chǎn)業(yè)對于全世界來說，尚為一個新興產(chǎn)業(yè)，就中國核心市場而言，至今產(chǎn)值尚未突破1000億元，總體上處于初級發(fā)展階段。但是從GPS的不斷演變發(fā)展到其他衛(wèi)星導(dǎo)航定位的逐漸建立，以及GNSS與其他產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，對于用戶的培育、市場氛圍的營造、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)幾個方面，GNSS已經(jīng)

12、具備了向全球化、規(guī)模化和大眾化發(fā)展的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折期，業(yè)界期盼多年的爆發(fā)性增長呼之欲出。鑒于中國GNSS產(chǎn)業(yè)相對于國際整體水平的落后局面，而已經(jīng)具備的世界最大的移動通信和汽車關(guān)聯(lián)市場優(yōu)勢，今后的3-5年，將是中國GNSS產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵發(fā)展時期。在GNSS的四個子系統(tǒng)中，中國的北斗系統(tǒng)雖然起步最晚，但是由于中國政府高度重視，將其視為中國重大發(fā)展戰(zhàn)略，因而發(fā)展迅速，國家又投入600多億元打造北斗二代全球定位系統(tǒng)，將在近年內(nèi)具備實際運營能力，在整體設(shè)計性能上，也將達到衛(wèi)星導(dǎo)航定位系統(tǒng)的最高水平。根據(jù)我國北斗二代”三步走”戰(zhàn)略，北斗二代系統(tǒng)將于2012年實現(xiàn)亞太區(qū)域?qū)Ш礁采w，2020年達全球?qū)Ш礁采w，導(dǎo)航性能達

13、到甚至超過GPS系統(tǒng)，我國北斗導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)將迎來大規(guī)模發(fā)展。全球?qū)Ш疆a(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了1994-2003年高速增長、2004-2010年較快增長，產(chǎn)業(yè)規(guī)模于2008年達249億美元；我國導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度已超過全球?qū)Ш疆a(chǎn)業(yè)增長率，2003-2010年均增長率達%，規(guī)模達億元。北斗系統(tǒng)加速建成后，我國導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)規(guī)模將保持高速增長，預(yù)計2020年增長8倍、達4000億元。目前我國導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)95%以上被GPS系統(tǒng)壟斷，并且GPS產(chǎn)業(yè)上游基礎(chǔ)領(lǐng)域也被國外廠商掌控?；趯?dǎo)航系統(tǒng)對國防和民用產(chǎn)業(yè)的重要性，我國政府出臺一系列政策支持、促進北斗導(dǎo)航系統(tǒng)的應(yīng)用，并且要求“涉及國家經(jīng)濟、公共安全的重要行業(yè)領(lǐng)域須逐步過渡到采用北斗衛(wèi)

14、星導(dǎo)航兼容其它衛(wèi)星導(dǎo)航系統(tǒng)的服務(wù)體制”。在此背景下，北斗導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)將迎來大規(guī)模發(fā)展。從發(fā)展階段看，行業(yè)預(yù)測2012年北斗二代實現(xiàn)區(qū)域覆蓋前，北斗導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)將保持年均25%的平穩(wěn)增長率；2012年后，北斗導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)將實現(xiàn)50%左右較快增長。一般認為北斗產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要為三個層次：國防、民用行業(yè)應(yīng)用以及大眾消費應(yīng)用。國防，以及通信、電力、金融、海洋漁業(yè)等民用重要行業(yè)將是近期發(fā)展重點。北斗導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)鏈包括空間系統(tǒng)（衛(wèi)星和地面站）、終端芯片、終端設(shè)備、應(yīng)用服務(wù)。天基系統(tǒng)將主要由國家投資建設(shè)；元器件實現(xiàn)集成化芯片量產(chǎn)將極大促進終端產(chǎn)業(yè)成熟，由于關(guān)鍵算法為我國控制，元器件產(chǎn)業(yè)將為我國企業(yè)掌握并且實現(xiàn)高度集中化；終端

15、環(huán)節(jié)是行業(yè)發(fā)展的中樞，行業(yè)門檻較高并且2012年以后將實現(xiàn)爆發(fā)性發(fā)展；運營服務(wù)目前規(guī)模占比偏低，在用戶數(shù)增加、規(guī)模效應(yīng)后才能快速發(fā)展、發(fā)展拐點將在2012年后形成。在北斗產(chǎn)業(yè)成長初期，元器件和設(shè)備終端為發(fā)展重點；隨著下游應(yīng)用推廣、用戶數(shù)大幅增長和規(guī)模效應(yīng)加強，應(yīng)用服務(wù)則將得到全面發(fā)展。大力發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，作為十二五規(guī)劃的主要內(nèi)容之一，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)成為十分重要的內(nèi)容，溫家寶總理在“讓科技引領(lǐng)中國可持續(xù)發(fā)展”的重要演講中，特別強調(diào)了戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的重要性，而衛(wèi)星導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)正是這種戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、低碳經(jīng)濟、綠色產(chǎn)業(yè)，并且能夠在今后的510年內(nèi)成長為國民經(jīng)濟戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。衛(wèi)星導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)己經(jīng)引起了政府高度關(guān)

16、注，目前也是八大無線行業(yè)和三大發(fā)展最快的信息技術(shù)行業(yè)之一。江蘇高科科技產(chǎn)品公司具備自主的GPS RTK硬件核心芯片技術(shù)及GPS解算技術(shù)，并具備良好的國土業(yè)務(wù)測繪知識，目前國土系統(tǒng)每年的變更測量工作任務(wù)具大，而GPS RTK的需求量超大，在諸如橋梁監(jiān)測，災(zāi)害監(jiān)測，基礎(chǔ)測繪，房產(chǎn)測繪，地形測繪等等測繪類行業(yè)都有應(yīng)用，并且目前還沒有哪一家的GPS廠商做到與3G技術(shù)、軟件技術(shù)、測繪技術(shù)進行結(jié)合，能夠解決GPS數(shù)據(jù)通過網(wǎng)絡(luò)實時傳輸，與國土業(yè)務(wù)軟件連接完成變更調(diào)查數(shù)據(jù)服務(wù)，因此，公司計劃擬投資在南京新區(qū)工業(yè)園工業(yè)區(qū)建設(shè)具備自主研發(fā)核心技術(shù)的GPS RTK研發(fā)基地，并計劃在兩年內(nèi)投放全國市場應(yīng)用。同時，建設(shè)

17、具備自主知識產(chǎn)權(quán)的GNSS高精度定位、形變監(jiān)測、INS導(dǎo)航定位和 GNSS/INS 集成技術(shù)的產(chǎn)品研發(fā)配與測試中心,該項目科技技術(shù)含量高，可推動形成一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈。在公共安全和智能交通方面，高科科技產(chǎn)品正在和同濟大學(xué)合作，設(shè)立了共同實驗室，將衛(wèi)星定位、導(dǎo)航技術(shù)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)結(jié)合能形成一個龐大的產(chǎn)業(yè)鏈。同時，江蘇高科科技產(chǎn)品測繪有限公司正在積極參與國家重大專項高分辨率衛(wèi)星項目，已經(jīng)成為3家入圍民營企業(yè)之一。作為16個重大專項之一，國家將投入480億，發(fā)射14顆高分辨率衛(wèi)星，將為我國乃至世界提供高分辨率遙感影像服務(wù)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值超過1000億元，高科科技產(chǎn)品在遙感數(shù)據(jù)處理上有著非常強大的優(yōu)勢

18、。截至2009年年底，我國從事地理信息產(chǎn)業(yè)的有1萬余家企事業(yè)單位、30萬從業(yè)人員。從事GIS教育的院校和相關(guān)單位有200所，每年畢業(yè)的學(xué)生近萬人，年產(chǎn)值超過1000億元。江北科技產(chǎn)品總部園建成之后，將會全方引進相產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)共同入駐園區(qū)，形成集中優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)鏈，通過引進產(chǎn)業(yè)鏈上下游知名企業(yè)有助于帶動經(jīng)濟整體的綜合素質(zhì)的提高。地理信息及遙感類，如：江蘇超圖軟件股份有限公司、江蘇清華山維新技術(shù)開發(fā)有限公司、江蘇國遙新天地信息技術(shù)有限公司、武大吉奧信息技術(shù)有限公司、武漢適普軟件有限公司、武漢中地科技產(chǎn)品集團有限公司、高德軟件有限公司、深圳市凱立德計算機系統(tǒng)技術(shù)有限公司、南京訊圖科技產(chǎn)品科技有限公司、江蘇城

19、際高科信息技術(shù)有限公司。衛(wèi)星設(shè)備及外圍終端制造類，例如：廣州南方測繪儀器有限公司、廣州市中海達測繪儀器有限公司、中測新圖（江蘇）遙感技術(shù)有限責任公司、江蘇四維遠見信息技術(shù)有限公司、江蘇博飛儀器股份有限公司、江蘇北斗星通導(dǎo)航技術(shù)股份有限公司、江蘇合眾思壯科技股份有限公司、江蘇麥格天寶科技發(fā)展集團有限公司、天津森氏精密儀器有限公司、武漢立得空間信息技術(shù)有限公司、蘇州一光儀器有限公司、常州金力光學(xué)儀器有限公司、常州市萊賽激光工程有限公司、無錫市海鷹加科海洋技術(shù)有限責任公司。外資公司有：ESRI、ERDAS、Trimble、Leica等。物聯(lián)網(wǎng)類公司：杭州家和智能有限公司4.市場供求分析北斗導(dǎo)航系統(tǒng)的

20、應(yīng)用具有廣泛的應(yīng)用潛力。比如公安保衛(wèi)、遇險搶救、海岸緝私、巡邏搜索、囚車與運鈔車監(jiān)控、環(huán)境數(shù)據(jù)收集、各種災(zāi)害的預(yù)報與監(jiān)測、交通管制、遠距離輸電以及個人旅游、娛樂等諸多方面都有著廣大的潛在用戶。套用一句形容 GPS 的話就是：北斗衛(wèi)星導(dǎo)航系統(tǒng)的應(yīng)用前景“僅受限于人們的想象力”。隨著系統(tǒng)建設(shè)的不斷發(fā)展，很多潛在的應(yīng)用必將被發(fā)掘出來，北斗衛(wèi)星導(dǎo)航系統(tǒng)必將會得到越來越廣泛的應(yīng)用，從而產(chǎn)生巨大的社會和經(jīng)濟效益。衛(wèi)星導(dǎo)航應(yīng)用產(chǎn)業(yè)具有高技術(shù)、高投入、高附加值、高成長性的特點，隨著 GNSS技術(shù)向民用的開放，它所蘊藏的巨大商機被挖掘出來，在歐美等發(fā)達國家，GNSS產(chǎn)業(yè)每年創(chuàng)造效益達到數(shù)百億美元。目前，我國地理

21、信息系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)形成，具備了良好的數(shù)據(jù)、人才和技術(shù)基礎(chǔ)，市場需求旺盛，國內(nèi)市場的整體規(guī)模已達750億元，2007-2009年均增速達到37%，2009-2012年均增速將保持在35%左右。在信息技術(shù)變革和國民經(jīng)濟快速增長的有力帶動下，我國地理信息產(chǎn)業(yè)正進入高速發(fā)展的關(guān)鍵階段，項目具有非常誘人的市場前景。南京市宏觀環(huán)境分析南京市總體經(jīng)濟概述2013年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值億元，按可比價格計算，比上年增長%，2013年，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值億元，按可比價格計算，平均年增長%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值億元，平均年增長%。三個產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系為，第三產(chǎn)業(yè)比重已連續(xù)9年保持在50%以上。2010年上半年南京市經(jīng)濟基

22、本保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。簽訂外商直接投資合同金額億美元，比去年同期增長%；實際到位金額億美元，增長%。從利用外資結(jié)構(gòu)看，第三產(chǎn)業(yè)、大項目和增資項目比重提高。政策：2010年下半年，央行已多次上調(diào)人民幣貸款基準利率和中小金融機構(gòu)人民幣存款準備金率。這是央行從2008年下半年金融危機后的“雙穩(wěn)健”政策后緊縮信號，從長期來看，該政策將對內(nèi)需起到一定的抑制作用。2013年之前南京經(jīng)濟呈快速增長態(tài)勢，但整個中國經(jīng)濟在08年發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)一定回落，中國經(jīng)濟的三駕馬車（投資/內(nèi)需/出口），目前出口雖有恢復(fù)性增長，但受國際經(jīng)濟復(fù)蘇及中國與西方國家匯率政策分歧影響，出口增長的前景坎坷，內(nèi)需受到抑制，投資開始受

23、宏觀緊縮政策開始緊縮。目前中國經(jīng)濟政策已經(jīng)從“從寬”逐步轉(zhuǎn)向“從緊”，但是從常規(guī)來看政策效應(yīng)通常會在12 年后將逐步體現(xiàn)，預(yù)計從2011年下半年開始，經(jīng)濟形勢可能會趨于平穩(wěn)。南京市“十一五”規(guī)劃南京市“十一五”規(guī)劃的目標是：形成國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心基本框架，辦好一屆成功、精彩、難忘的世博會，實現(xiàn)經(jīng)濟社會又快又好發(fā)展。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益、降低消耗的基礎(chǔ)上，全市生產(chǎn)總值預(yù)期年均增長9%以上，地方財政收入與國民經(jīng)濟保持同步增長。2010年萬元生產(chǎn)總值綜合能耗比2005年下降20%左右，環(huán)保投入相當于市生產(chǎn)總值的比例保持在3%以上。可見，南京市總體經(jīng)濟發(fā)展前景比較樂觀，政府將大力推進產(chǎn)業(yè)結(jié)

24、構(gòu)調(diào)整，加快發(fā)展先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。電子信息產(chǎn)業(yè)的重點是加強研發(fā)、拓展領(lǐng)域、加快升級、提高效益。推進集成電路設(shè)計與整機制造聯(lián)動發(fā)展，推進信息產(chǎn)業(yè)與其他制造業(yè)融合；鼓勵電子信息產(chǎn)業(yè)向汽車電子、數(shù)字電視、關(guān)鍵元器件和媒體等延伸；構(gòu)建以芯片設(shè)計與制造為上游、手機和電視等科技產(chǎn)品終端為中游、網(wǎng)絡(luò)運營和科技產(chǎn)品內(nèi)容提供為下游的科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈。集成電路重點發(fā)展集成電路設(shè)計及整機開發(fā)，整機產(chǎn)品所需的各種專用集成電路和系統(tǒng)級芯片等。建成具備研發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)、封裝、測試、軟件等完整的產(chǎn)業(yè)鏈，成為具有國際水平的國家級微電子產(chǎn)業(yè)基地。其中，網(wǎng)絡(luò)與通信設(shè)備重點發(fā)展新一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)及產(chǎn)品設(shè)備等。2010年產(chǎn)值將達到

25、7500億元以上，占工業(yè)總產(chǎn)值的28%左右。.南京市房地產(chǎn)市場分析4.2.1總體市場分析南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額近年來增長較快，土地開發(fā)投資額相對平穩(wěn)；別墅及高檔公寓類投資額穩(wěn)中有升。南京市土地出讓面積在06年達到峰值，由于相關(guān)調(diào)控政策效果初顯，09 年土地出讓面積下降比較明顯。工業(yè)倉儲用地在轉(zhuǎn)讓土地中所占面積比例有上升趨勢。隨著土地資源的越發(fā)緊缺，未來低密度物業(yè)將愈加稀缺。從2005年起，南京市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，同時存量房交易開始活躍，但2008 年后，形勢有所變化，政府宏觀調(diào)控作用在2008 年逐步體現(xiàn)，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)，投資額度回落，開工項目也在減少。2010年上半年，隨著全市

26、保障性住房建設(shè)加快推進，以及去年同期投資基數(shù)較低影響，南京房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)步推進，共完成房地產(chǎn)投資額億元，比去年同期增長%。占全社會固定資產(chǎn)投資的比重由去年同期的%上升到%。2010年上半年，本市商品房施工面積萬平方米，同比增長%。其中商品住宅施工面積萬平方米，增長%。商品房新開工面積萬平方米，同比增長%。其中商品住宅新開工面積萬平方米，同比增長29%。由于前兩年本市商品房在建規(guī)模連續(xù)下降，上半年，本市商品房竣工面積仍然延續(xù)下降態(tài)勢，共完成萬平方米，比去年同期下降%。其中商品住宅竣工面積萬平方米，下降%。4.2.2細分市場分析2010年上半年，南京商品房供應(yīng)量為1252.9萬平方米，各月供應(yīng)量

27、呈現(xiàn)波動式走勢。商品房上半年共成交萬平方米。商品房成交均價走勢基本平穩(wěn)，4月份在商品房成交量達到高點的因素帶動下，成交均價環(huán)比上漲%，達到17086元/平方米。此后成交均價開始逐月下降。南京市商品住宅供應(yīng)量達到581.5萬平方米，商品住宅成交量為509.9萬平方米，供求各月呈現(xiàn)了一個較為明顯的波動過程。上半年，辦公樓供應(yīng)量為萬平方米，成交量為萬平方米。南京商業(yè)營業(yè)用房供應(yīng)量達到125萬平方米，各月整體呈現(xiàn)前低后高的走勢。南京商業(yè)營業(yè)用房成交量為142.9萬平方米，成交量在4月份達到高峰。全市銷售型商業(yè)營業(yè)用房成交均價走勢比較平穩(wěn)，各月基本維持在13000元/平方米左右。.江北區(qū)域市場分析江北產(chǎn)

28、業(yè)經(jīng)濟分析據(jù)統(tǒng)計，2009年江北區(qū)實現(xiàn)地方生產(chǎn)總值億元，年增量億元，按可比價格計算，可比增長%，綜合實力再邁新平臺。第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，持續(xù)快速發(fā)展的第二產(chǎn)業(yè)依然增勢強勁，第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，生產(chǎn)供給活力較強，各產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性進一步改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。2009 年全區(qū)三次產(chǎn)業(yè)形成了以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟發(fā)展型區(qū)域。江北開發(fā)開放以來，積極推進金融貿(mào)易先行、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)先行的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，大力培育和引進具有國際競爭力的產(chǎn)業(yè)和大企業(yè)，不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，著力形成服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和創(chuàng)新驅(qū)動為主的發(fā)展模式，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重由1990年的%提高到2009年的%，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略調(diào)

29、整，迅速從一個全市重點化工業(yè)疏解基地發(fā)展成為一個以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。江北新區(qū)大力體制產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由1990年的:迅速調(diào)整到2009年的:，率先形成服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，二、三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟發(fā)展的格局進一步強化。江北總體經(jīng)濟發(fā)展速度略高于南京平均水平。在江北的經(jīng)濟發(fā)展中第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。南京對江北的功能定位“一個作用，三個區(qū)”：積極貫徹國家綜合配套改革試點的重大戰(zhàn)略部署，在樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會、實施建設(shè)“四個中心”國家戰(zhàn)略中發(fā)揮示范帶動作用，努力成為改革開放先行先試區(qū)、自主創(chuàng)新示范引領(lǐng)區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心集聚區(qū)。改革

30、開放先行先試區(qū)。以推進國家綜合配套改革試點為契機，發(fā)揮江北新區(qū)在制度創(chuàng)新方面先行先試的優(yōu)勢，大力推進包括政府、市場、企業(yè)、社會在內(nèi)的綜合改革，著力解決深層次的制度性障礙，努力營造符合國際慣例的經(jīng)濟運行環(huán)境，形成完善的社會主義市場經(jīng)濟體制。自主創(chuàng)新示范引領(lǐng)區(qū)。以“聚焦張江”為重點，加快培育成為國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、科技成果產(chǎn)業(yè)化重要基地和具有國際競爭力的高科技園區(qū)；以企業(yè)為主體、市場化為導(dǎo)向，加快建設(shè)產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的區(qū)域創(chuàng)新體系；以集成電路、軟件、生物醫(yī)藥、新材料等產(chǎn)業(yè)為重點，加快形成具有自主知識產(chǎn)權(quán)的創(chuàng)新成果和具備研發(fā)、設(shè)計、制造、營銷等環(huán)節(jié)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心集聚區(qū)。依托南京國際金融

31、中心和海港、空港建設(shè)，發(fā)揮要素集散、資源配置、綜合服務(wù)、城市創(chuàng)新等綜合功能優(yōu)勢，加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在政策、空間、服務(wù)及人才等方面的集聚。加快建設(shè)陸家嘴金融貿(mào)易集聚區(qū)，世博花木國際會展集聚區(qū)、張江創(chuàng)意文化和信息服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、外高橋海港和江北空港國際物流與保稅物流集聚區(qū)、金橋生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。江北的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局1.一軸三帶一軸：即南京市總體規(guī)劃確定的從虹橋機場至江北國際機場的東西向發(fā)展軸，其東段為江北新區(qū)小陸家嘴世紀大道江北國際機場。以“一軸”為紐帶，東西聯(lián)動，以“一軸”為中樞，南北輻射，揭示了江北新區(qū)未來的發(fā)展走向，是江北現(xiàn)代化城區(qū)景觀標志軸的集中體現(xiàn)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)走廊。三帶：即以陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)為

32、核心的沿黃浦江綜合發(fā)展帶，依托黃浦江兩岸綜合開發(fā)，重點發(fā)展金融保險、專業(yè)服務(wù)、商業(yè)貿(mào)易、旅游會展產(chǎn)業(yè)和生態(tài)居住功能，集中體現(xiàn)中心城區(qū)的繁榮繁華和現(xiàn)代服務(wù)功能；以“一江三橋”等國家級開發(fā)區(qū)為主體的中部發(fā)展帶，重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，集中體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)實力和研發(fā)創(chuàng)新功能；以外高橋港區(qū)和江北國際機場為依托的濱江臨海發(fā)展帶，重點發(fā)展現(xiàn)代物流等臨空臨港產(chǎn)業(yè)以及都市旅游、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，集中體現(xiàn)現(xiàn)代物流功能和發(fā)展后勁。2.六大功能區(qū)域以功能開發(fā)為主導(dǎo)，促進功能區(qū)域一體化發(fā)展，推進城市綜合功能的提升，規(guī)劃建設(shè)六個功能區(qū)域，即陸家嘴功能區(qū)域、張江功能區(qū)域、金橋功能區(qū)域、外高橋功能區(qū)域、三林世博功能區(qū)域、川沙功

33、能區(qū)域。一城三鎮(zhèn)：為加快功能區(qū)域一體化發(fā)展，高起點規(guī)劃建設(shè)川沙新城及外高橋、曹路、唐鎮(zhèn)等新市鎮(zhèn)。江北交通規(guī)劃2009年4月24日國務(wù)院批準南匯區(qū)正式劃入江北新區(qū)，使江北新區(qū)的轄區(qū)面積達到了1210平方公里，為江北進一步的開發(fā)、開放拓展了發(fā)展空間。新江北成立后，區(qū)委、區(qū)府制定了“三港三區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略。同時，為加快兩區(qū)全方位接軌，區(qū)政府迅速啟動了申江路、錦繡路等“八路工程”，使原江北新區(qū)和原南匯區(qū)的道路交通網(wǎng)絡(luò)貫通，為區(qū)內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展和人員往來提供便捷的道路交通條件。2011年前，江北將建設(shè)23座軌道交通公交樞紐站，確保公交站點與軌道出口的距離昨天，記者從新區(qū)相關(guān)部門了解到有關(guān)江北建設(shè)軌道交通公交樞紐

34、站的計劃。根據(jù)這份計劃，23座樞紐站選址均配合2、4、6、7、11號線等軌道線路，如外高橋港城路綜合站、陸家嘴站、世紀大道站等，使得軌道交通與地面公共交通緊密銜接。為了方便市民換乘，樞紐站都設(shè)置在軌道交通出入口附近，一般相距80米，最遠也不超過200米，步行時間控制在23分鐘內(nèi)。由于23座公交樞紐站周邊沒有機場、長途客運等大型交通設(shè)施，設(shè)計時采取的是簡易方案，如調(diào)度用房、公共廁所、便利店等，滿足公交司售人員和乘客的基本需求。4.3.5周邊大型項目的利好因素迪斯尼樂園、江北機場二期工程、臨港新城的輻射、世博效應(yīng)、帶動（江北川沙鎮(zhèn)，距離本案直線距離 16 公里左右）、華東六省客運總站（川南奉公路與

35、滬南公路交叉處）；規(guī)劃地鐵11 號線延長段（嘉定臨港新城）和8 號線江北沿線；以及將要投入建設(shè)的機場高速A15。這些工程都將為本項目提供大量的潛在客戶資源。 圖一 南京迪斯尼樂園（規(guī)劃中） 圖二 南京世博會作為世界上最好玩的大型游樂場之一的迪斯尼樂園，基本確定坐落在南京江北川沙地區(qū)，最快將于 2010 年興建，5 年后投入運營。據(jù)稱南京市江北區(qū)川沙鎮(zhèn)預(yù)留20 平方千米土地，其中用于主題樂園的是6 平方公里。對本項目的利好消息如下：人流：可停留的游客數(shù)每年在300萬人次左右。對餐飲、賓館、以及娛樂等配套服務(wù)的要求。要滿足參觀人群而建設(shè)的公園內(nèi)賓館和餐飲的建筑面積將超過12 萬平方米，這么大的需求

36、，僅僅川沙地區(qū)是難以滿足的。而本項目恰好在它的規(guī)劃范圍的外部，相關(guān)的酒店等功能配套，將可以吸引大量游客光顧。物流：主要體現(xiàn)于產(chǎn)業(yè)鏈和相關(guān)企業(yè)的輸入。由于一個大型游樂場的建立離不開其配套設(shè)施的輔助，食品、玩具、機械、人力、能源等等，這些產(chǎn)業(yè)的輸入將擴大川沙乃至大江北區(qū)域的產(chǎn)業(yè)范圍，本項目的區(qū)位優(yōu)勢將是這些企業(yè)設(shè)立總部的最佳選擇。信息流：迪士尼公司將其眾多業(yè)務(wù)分為影視娛樂、主題樂園度假區(qū)、消費品和媒體網(wǎng)絡(luò)4 大部分。其中影視娛樂與媒體網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，將提升以川沙為核心并輻射到周邊這一區(qū)域的信息化水平?，F(xiàn)金流：會帶來地價與開發(fā)價值的進一步攀高，增加項目預(yù)期回款額。在南京流通經(jīng)濟研究所所長汪亮看來，迪士尼

37、如果落戶川沙，在這里每年的游客將超過3000 萬人以上，川沙將有85%以上居民直接或間接地為迪士尼服務(wù)，將形成整個長三角地區(qū)最大的旅游聚集區(qū)，由此將對于南京進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大服務(wù)業(yè)比重有重要作用。2010 年南京世博會成功舉辦的利好：世博會期間，世界各地的知名企業(yè)將會聚集于南京這個國際大都市，這將是國內(nèi)各企業(yè)的成長發(fā)展的重要契機，也蘊含了無限的商機，同時又是國內(nèi)企業(yè)面向世界走出國門的一座橋梁。江北房地產(chǎn)業(yè)分析房地產(chǎn)行業(yè)是江北區(qū)近年發(fā)展較快的行業(yè)之一，隨著南京城市的經(jīng)濟化建設(shè)發(fā)展，江北將逐步發(fā)展成一個綜合型的居住集聚地。江北區(qū)今后5年的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展將會以國家級重大項目和港城建設(shè)為依托，結(jié)合

38、城鎮(zhèn)體系的調(diào)整和交通網(wǎng)格的建設(shè)，在“統(tǒng)一規(guī)范、合理布局、集中開發(fā)、配套建設(shè)”為原則的前提下，加快三級市場的聯(lián)動發(fā)展，形成多層次的房地產(chǎn)開發(fā)新格局。2009年，江北區(qū)商品房都處于供不應(yīng)求的情況。區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量和成交量波動較大，在第三季度供應(yīng)量和成交量集中放量。從整個南京樓市來看，公寓市場由于受外部大環(huán)境的影響，外環(huán)線周邊部分區(qū)域已上漲到萬元以上，從區(qū)位上來看，江北市場也受到一定影響，江北住宅市場主要分布在周康、惠南與航頭三大板塊，且以周康板塊最為活躍，無論是成交面積還是成交價格都相對較高。江北目前在售樓盤戶型以兩房、三房為主，一房市場投放量較少，且基本已經(jīng)售完。成交均價以周康板塊最高，其中綠地東南

39、京成交均價高達15000元/；惠南板塊價格相對較低，均價在9000元/左右。江北市場上在售寫字樓或商住樓項目相對較少，且寫字樓基本以出售為主，開發(fā)商一般不持有。從市調(diào)的結(jié)果來看，江北市場在售寫字樓體量較小，以江北國際廣場規(guī)模最大，共210戶。價格區(qū)間集中在150018000 元/。江北寫字樓數(shù)量較少，且品質(zhì)上也遜色南京市區(qū)的甲級寫字樓，配套和商務(wù)服務(wù)都較為落后；入住公司已中小型企業(yè)單位為主?；菽习鍓K商業(yè)地產(chǎn)面臨的形勢更加嚴峻。惠南及整個江北的商業(yè)地產(chǎn)體量過大，銷售以及消化都存在嚴重的問題，供應(yīng)量遠大于需求量，短時間很難找到突破點。二十世紀九十年代以來，江北先后成立了江北工業(yè)區(qū)、江北工業(yè)園區(qū)等都

40、市工業(yè)工業(yè)園區(qū)。各工業(yè)園區(qū)快速發(fā)展，規(guī)模迅速擴大，大量企業(yè)積極入駐，集聚效應(yīng)不斷顯現(xiàn)。表二 南京市重點工業(yè)園區(qū)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)根據(jù)定位不同有所差別。從距離本項目最近的園區(qū)分布和入住企業(yè)類別來看，主要以高科產(chǎn)業(yè)和包裝及都市型工業(yè)為主，園區(qū)入住率在70%左右，以中小型發(fā)展中企業(yè)為主，對本案有一定參考性。工業(yè)園區(qū)目前尚屬發(fā)展階段，群聚效應(yīng)初顯。江北目前尚無真正意義上的總部基地，本項目具備較好的入市時機。南京工業(yè)地產(chǎn)市場分析南京工業(yè)整體布局南京市規(guī)劃了“1+3+9”工業(yè)園，"1"是指江北新區(qū)，"3"是指三個國家級開發(fā)區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)、閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和南京松

41、江出口加工區(qū)；"9"是指九個市級工業(yè)園區(qū)莘莊、寶山、嘉定、江北、松江、奉浦（南京市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)）、金山嘴、青浦和崇明。圖三 南京工業(yè)整體布局從工業(yè)區(qū)的地理分布來看，江北和閔行是工業(yè)區(qū)分布最多的兩個區(qū)域，各有34個工業(yè)園區(qū)，其他區(qū)（縣）基本上各有1個工業(yè)區(qū)，位于江北區(qū)的是臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、江北工業(yè)區(qū)。從各大工業(yè)園的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分布來看，有的工業(yè)區(qū)如漕河涇、張江、嘉定、金山、紫竹科技園等都形成了一定的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)；而松江、青浦、江北、莘莊等工業(yè)園區(qū)引進的產(chǎn)業(yè)則顯得較為龐雜，缺乏特色。4.4.2主要工業(yè)園區(qū)規(guī)模及產(chǎn)業(yè)支撐表四 南京市主要工業(yè)園區(qū)經(jīng)過近幾年的戰(zhàn)略性調(diào)整，南京工業(yè)布局“東西南

42、北”四大產(chǎn)業(yè)基地構(gòu)架基本形成，其中東部微電子產(chǎn)業(yè)基地“一帶兩區(qū)”格局初具雛形，西部國際汽車城各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面展開，北部寶山精品鋼材基地項目建設(shè)形成新的高潮，南部以南京化學(xué)工業(yè)區(qū)為主的石油化工產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)正在加快。從規(guī)模上來看，以臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)最大，達200平方公里；其他基本集中在20平方公里左右；以紫竹科技園和漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)較小，主要為高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)，對空間的要求相對近較小。4.4.3工業(yè)地產(chǎn)銷售分析南京市范圍內(nèi)的廠房價格由于前期的供應(yīng)量較大，因此價格相對比較穩(wěn)定。但是南京周邊倉儲類物業(yè)的供應(yīng)明顯不及需求的增長。外高橋、臨港、普陀桃浦以及松江九亭等地區(qū)的倉儲物業(yè)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，價格

43、也持續(xù)增長。同時，研發(fā)類辦公物業(yè)以及高品質(zhì)商務(wù)園區(qū)的租金價格仍然在持續(xù)上漲。成熟園區(qū)如張江、漕河涇等由于土地供應(yīng)的限制，研發(fā)辦公樓宇的房源緊張，導(dǎo)致此類園區(qū)辦公樓的租賃價格居高不下。各地政府正在加緊開發(fā)，如漕河涇浦江、張江中區(qū)以及東區(qū)，但是短期內(nèi)無法緩解研發(fā)辦公樓緊張的供求關(guān)系。江北該類產(chǎn)品發(fā)展滯后，相對其他區(qū)域租金較低，基礎(chǔ)薄弱?？偛拷?jīng)濟的發(fā)展4.5.1總部經(jīng)濟概念總部經(jīng)濟是指某些區(qū)域因為某些特有的條件，吸引跨國公司或者大型企業(yè)的總部在本地聚集，將生產(chǎn)加工基地通過各種形式安排在成本較低的周邊地區(qū)，從而形成合理的價值鏈分工的經(jīng)濟活動的統(tǒng)稱。地方性總部經(jīng)濟也稱“亞總部經(jīng)濟”。由相對于全國性總部而

44、言的地方性二級經(jīng)濟組織構(gòu)成，是經(jīng)濟、技術(shù)和貿(mào)易交流與合作，城鄉(xiāng)經(jīng)濟結(jié)合的重要樞紐和平臺。而如今，隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，總部經(jīng)濟正向郊區(qū)化轉(zhuǎn)移，且總部經(jīng)濟的功能更加趨向于朝“服務(wù)型、生態(tài)型”方向發(fā)展，原有的以集聚第二產(chǎn)業(yè)為主的總部基地逐步被以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)或者介于第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的“ 產(chǎn)業(yè)”為主的總部基地所取代。如今的總部基地更加注重生產(chǎn)加工之外的服務(wù)范圍，如實驗研發(fā)、商務(wù)辦公、休閑度假等。4.5.2企業(yè)入駐總部基地所關(guān)注的因素政治環(huán)境穩(wěn)定：總部作為一家公司的核心機構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)著整個企業(yè)，決定了企業(yè)的走向，聚集了企業(yè)的優(yōu)秀管理人才和大量資金及重要的研發(fā)機構(gòu)，這些都使得總部成為極其敏感

45、的部門。如果入駐城市政局不夠穩(wěn)定，出現(xiàn)政治動亂或戰(zhàn)爭威脅，那么跨國公司將遭受不可估量的損失?；A(chǔ)設(shè)施條件完備：地區(qū)總部問題的調(diào)查結(jié)果顯示，基礎(chǔ)設(shè)施條件是跨國公司地區(qū)總部選址時考慮的僅次于政治穩(wěn)定性的第二重要因素。總部作為公司設(shè)在企業(yè)制造基地外的重要決策和管理部門，目的是為了減少決策和管理過程中存在的不確定的因素，需要掌握大量的國內(nèi)外經(jīng)濟、政治形勢及其變化趨勢，且與公司總部和地區(qū)內(nèi)子公司保持溝通。這些信息的充分性和及時性對企業(yè)的決策至關(guān)重要。因此，地區(qū)信息化的水平以及城市化的進程也是公司總部選址考慮的重點。同時，地區(qū)總部的業(yè)務(wù)活動，需要一系列與人員流動與業(yè)務(wù)交流相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施作保障，因而對國際航

46、空港、高速公路網(wǎng)、國際飯店設(shè)施、國際會議展覽中心等設(shè)施有較高要求。區(qū)位條件優(yōu)越：地區(qū)總部的主要使命是管理域內(nèi)子公司，為其提供經(jīng)營支援服務(wù)，并協(xié)調(diào)和調(diào)整相互間關(guān)系，因此地區(qū)總部在選址時格外重視地區(qū)的中心性。此外，地區(qū)市場的規(guī)模及潛力也是決定公司設(shè)立總部的重要因素。政策與制度環(huán)境寬松：東道主地區(qū)對入住公司營運的相關(guān)政策和法規(guī)直接關(guān)系到其職能能否快速有效實施。因而東道主的相關(guān)法律體系與政策環(huán)境及政府公共服務(wù)水平便成了公司總部十分關(guān)心的問題。其具體內(nèi)容包括以下幾個方面：較低的市場準入壁壘；寬松的外匯進出限制；自由靈活的資金調(diào)度；便利的人員出入境、貨物進出口；一定的稅收優(yōu)惠；完善的法律、司法體系；高效率

47、的政府服務(wù)等?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚水平較高：公司各項業(yè)務(wù)的順利開展需要現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支持?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚可以使公司享受外部經(jīng)濟效應(yīng)。因此，公司總部總是傾向于建立在中心城市的中心商務(wù)區(qū)（CBD）。這樣，區(qū)域內(nèi)的金融、證券、保險業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、廣告業(yè)、市場調(diào)查、會計、法律事務(wù)以及信息服務(wù)業(yè)的發(fā)育狀況等為企業(yè)所關(guān)注。人力資源條件充沛：總部的核心職能是促進公司各項經(jīng)營資源之間的整合與創(chuàng)新，總部是一個企業(yè)的最高機構(gòu)，使企業(yè)的靈魂和決策核心，這必然要求總部擁有最出色的經(jīng)營管理人才。因此，所選城市必須要有大量符合現(xiàn)代市場競爭要求的高素質(zhì)人才供應(yīng)。4.5.3國外總部經(jīng)濟發(fā)展總部經(jīng)濟早期出現(xiàn)在國外尤其是發(fā)達國家，如美國

48、、英國、德國以及日本等國，由于這些國家的工業(yè)與服務(wù)業(yè)較為發(fā)達，自身已經(jīng)培育出一批大型跨國公司，并依靠它們實現(xiàn)對世界經(jīng)濟的控制作用，因而處在世界經(jīng)濟的頂端，形成了他們國際經(jīng)濟、金融中心的地位。新加坡、香港發(fā)展總部經(jīng)濟成功的近似點兩者具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，擁有天然深水良港。都經(jīng)歷了由制造業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)向總部經(jīng)濟的發(fā)展歷程。都具有健全的法律制度，政府講求精簡高效和廉政務(wù)實。4.5.4總部經(jīng)濟在國內(nèi)的發(fā)展總部經(jīng)濟現(xiàn)象在我國主要始于20世紀90年代中期。隨著我國市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展和城市化進程的逐步加深，一些企業(yè)特別是大型企業(yè)紛紛嘗試總部與生產(chǎn)制造基地分離布局的發(fā)展模式，將總部和研發(fā)、營銷等高端功能環(huán)節(jié)布局

49、在大城市，而將生產(chǎn)制造基地布局在中小城市，如二汽總部從石堰遷往武漢，聯(lián)合利華生產(chǎn)基地從南京遷往合肥等。同時，國際分工的深化和經(jīng)濟全球化的發(fā)展，使跨國公司紛紛進行全球戰(zhàn)略調(diào)整，越來越多的跨國公司將地區(qū)總部、研發(fā)中心等高端環(huán)節(jié)向我國轉(zhuǎn)移，微軟、英特爾、寶潔、惠普等眾多知名跨國公司在我國設(shè)立了地區(qū)總部、研發(fā)中心。特別是“總部經(jīng)濟”理論提出以來，在江蘇、南京、廣州、深圳等大城市引起了強烈的反響，我國總部經(jīng)濟進入全面快速的發(fā)展階段。國內(nèi)比較知名的總部經(jīng)濟有江蘇企業(yè)總部基地，南京江北新區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等。南京市總部經(jīng)濟發(fā)展分析1.南京重點扶持的總部經(jīng)濟基地2007年開始南京重點扶持總部基地達16家。30

50、0多家上市公司總部、180余家跨國公司地區(qū)總部、165家跨國公司投資性公司、244家跨國公司研發(fā)中心落戶南京，落戶南京的民營企業(yè)集團總部數(shù)量也向著200家開始邁步。在虹橋，僅聯(lián)合利華一家總部，年納稅便過億元；在南京西路，通用電氣(中國)公司一年納稅億多元；在陸家嘴，金茂大廈更被譽為“站著的金融街”。據(jù)估計，陸家嘴淮海路/南京路/靜安寺徐家匯虹橋，這條“黃金走廊”產(chǎn)生的第三產(chǎn)業(yè)增加值，至少占全南京服務(wù)業(yè)增加值的一半以上，而江北陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)創(chuàng)造的GDP已占江北新區(qū)GDP的1/3。南京總部經(jīng)濟迅猛，并顯現(xiàn)釋放出了強勁的帶動作用。圖四 南京重點扶持的總部經(jīng)濟基地2.南京總部經(jīng)濟相關(guān)政策分析2008

51、 年8 月28 日，南京市鼓勵跨國公司設(shè)立地區(qū)總部的規(guī)定出爐。這是繼2002 年南京市政府發(fā)布南京市鼓勵外國跨國公司設(shè)立地區(qū)總部的暫行規(guī)定的一大改進。新的規(guī)定進一步放寬準入，弱化審批，充分發(fā)揮南京的區(qū)位優(yōu)勢和綜合優(yōu)勢，圍繞提升跨國公司地區(qū)總部的功能，制定以優(yōu)化地區(qū)總部運營環(huán)境為主，輔之以適度優(yōu)惠條件的新政策，進一步提高南京吸引跨國公司地區(qū)總部的國際競爭力。具體表現(xiàn)為：南京市政府對跨國公司申請設(shè)立地區(qū)總部的審查認定，由以往的30 個工作日縮短為10 個工作日；由要求跨國公司在境外注冊的母公司已在中國境內(nèi)投資累計繳付的注冊資本總額不低于3000 萬美元，改為1000 萬美元；對跨國公司地區(qū)總部的經(jīng)

52、營、管理和服務(wù)活動，亦增加了國內(nèi)分銷及進出口，貨物分撥等物流運作，承接本公司集團內(nèi)部的共享服務(wù)及境外公司的服務(wù)外包等項目；在引進人才方面，地區(qū)總部及其設(shè)立的研發(fā)中心引進國內(nèi)優(yōu)秀人才，可以優(yōu)先辦理本市戶籍，其家屬可享受同等待遇。引進海外人才，將實行柔性政策，可優(yōu)先辦理居留許可。南京政府對總部經(jīng)濟準入門檻降低；審批效率提高；國家對人才引進政策加強；有明顯的政策傾向性。3.未來發(fā)展趨勢隨著“十一五規(guī)劃”的啟動，南京發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的決心更加堅定，“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)決定南京未來”成為自上而下的共識。南京市經(jīng)委表示，要從戰(zhàn)略高度看待總部經(jīng)濟的發(fā)展，使發(fā)展總部經(jīng)濟成為提升城市產(chǎn)業(yè)能級、完善城市服務(wù)功能的重要載體；

53、下一階段，南京將著力優(yōu)化投資環(huán)境，努力降低商務(wù)成本、加大人才儲備力度，戶籍政策、土地政策將有更大突破，行政效能將進一步得到提高，包括國際學(xué)校等配套資源也將更加豐富?？偛拷?jīng)濟自身發(fā)展的經(jīng)驗總結(jié)，政府政策的大力扶持，以及南京對大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的決心，共同為南京總部經(jīng)濟的發(fā)展指明了方向。南京總部經(jīng)濟發(fā)展將愈加成熟明朗，政府扶持力度將進一步加強，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將是發(fā)展總部經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。江北總部經(jīng)濟發(fā)展分析江北區(qū)政府非常重視生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展，大力引進總部經(jīng)濟、研發(fā)經(jīng)濟、現(xiàn)代物流等高端產(chǎn)業(yè)，以大型市場、專業(yè)市場、商業(yè)旅游為重點，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)目前江北區(qū)域還缺少純粹的總部基地，比較具備總部基地定位的主

54、要是周浦都市型工業(yè)服務(wù)園區(qū)，該園區(qū)集研發(fā)、中試、企業(yè)總部為一體。這一區(qū)域?qū)⑴c江北的制造業(yè)基地聯(lián)動，形成范圍較大的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。另外，江北目前正擬建建筑面積28萬平方米的真正意義上的企業(yè)總部基地南京江北“臺資企業(yè)總部”，集中吸納臺資企業(yè)總部入駐，以形成樓宇經(jīng)濟、總部經(jīng)濟的先期效應(yīng)，促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速協(xié)調(diào)發(fā)展。隨著政府的大力扶持，以及借鑒南京其他區(qū)域總部經(jīng)濟發(fā)展的驗，江北的總部經(jīng)濟基地發(fā)展前景非常樂觀。圖五 南京市江北工業(yè)園區(qū)（原南匯區(qū)）總部基地市場分析南京總部經(jīng)濟布局2007 年初，南京總部經(jīng)濟促進中心發(fā)布首張總部經(jīng)濟地圖，“圈定”了16 家將予以重點扶持的“總部經(jīng)濟”基地，除了傳統(tǒng)的江北

55、、盧灣、長寧、靜安、徐匯之外，普陀、青浦、松江、閔行、閘北、寶山、嘉定也劃出重點集聚區(qū)。南京重點扶持的總部基地主要集中于市中心，江北尚無總部基地。圖六 南京重點扶持的總部經(jīng)濟基地4.6.2總部基地整體分析從區(qū)域上來看，南京郊區(qū)目前江北（江北）、金山及奉賢等區(qū)域沒有政府重點扶持總部基地。近日，江北政府人士發(fā)言，結(jié)合江北實際，二、三產(chǎn)共同推動經(jīng)濟發(fā)展，進一步鞏固二產(chǎn)、積極發(fā)展三產(chǎn)。在先進制造業(yè)方面，要形成產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)群，最后要有集聚效應(yīng)。重視生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展，大力引進總部經(jīng)濟、研發(fā)經(jīng)濟、現(xiàn)代物流等高端產(chǎn)業(yè)，以大型市場、專業(yè)市場、商業(yè)旅游為重點，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；以滿足各層次需要為落腳點，提升傳

56、統(tǒng)服務(wù)業(yè)。從南京總部經(jīng)濟基地的功能布局來看，市區(qū)的總部基地主要功能是辦公，如靜安區(qū)、盧灣區(qū)、長寧區(qū)、徐匯區(qū)、普陀區(qū)和閘北區(qū)；其主要的優(yōu)勢是位于市區(qū)，交通比較便利，周邊基礎(chǔ)設(shè)施健全，人力資源供應(yīng)充足。而郊區(qū)的總部經(jīng)濟基地多以高科技、制造業(yè)、配套服務(wù)業(yè)以及生產(chǎn)加辦公型產(chǎn)業(yè)為主。這些總部基地多受政府政策扶持，以服務(wù)于周邊區(qū)域為主，同時客戶對辦公或生產(chǎn)空間要求較靈活，有提高企業(yè)品牌形象或辦公環(huán)境的需求。南京總部經(jīng)濟總結(jié)1.從全市而言，中心區(qū)域總部經(jīng)濟發(fā)展較早，較為成熟，周邊區(qū)域中，松江、閔行相對領(lǐng)先，寶山發(fā)展較快，江北總部經(jīng)濟的發(fā)展處于相對落后的態(tài)勢。2.郊區(qū)的總部經(jīng)濟基地多以高科技、制造業(yè)、配套服務(wù)

57、業(yè)以及生產(chǎn)加辦公型產(chǎn)業(yè)為主。3.南京總部經(jīng)濟5 大特征：企業(yè)總部落戶勢頭良好，發(fā)展?jié)摿薮螅黄髽I(yè)總部在中心城區(qū)集聚，也有逐步向郊區(qū)延伸的趨勢；高品質(zhì)的商務(wù)樓宇和功能完備的總部園區(qū)成為集聚企業(yè)總部的主要載體；企業(yè)總部主要分布在化工、機械、輕工、食品、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)；總部經(jīng)濟在區(qū)域經(jīng)濟中的地位和貢獻日益突出。5.項目分析項目SWOT分析5.1.1優(yōu)勢（S）1.立體交通便利，項目臨近S15公路出口，距南京市中心（人民廣場）13公里、距江北外環(huán)線4公里、距南浦大橋8公里，道路網(wǎng)絡(luò)四通八達，可直達市區(qū)和國道；2.世博效應(yīng)、江北機場二期建成、臨港新城逐步建成，將加強本項目帶來的人流、物流、信息流和資金流優(yōu)勢；

58、3.周邊自然環(huán)境優(yōu)越，規(guī)劃中東、南、北三面均臨水；且旁邊有度假苑、野生動物園、高級別墅區(qū)等風景區(qū)；4.周邊已有別墅區(qū)和小高層居住區(qū)，基本生活配套相對完善；5.地塊比較規(guī)整且相對獨立，利于規(guī)劃設(shè)計及開發(fā)施工；6.容積率低，產(chǎn)品品質(zhì)與檔次較高。5.1.2劣勢（W）及弱化方法1.江北工業(yè)園區(qū)總部經(jīng)濟尚未完全發(fā)展起來，對項目的支撐較微弱擴大項目的客源范圍，如重點以長三角、張江域、兩港等為主要客源區(qū)域；2.臨近工業(yè)園區(qū)對項目檔次、品質(zhì)提升的限制設(shè)置獨立的園區(qū)出入口，人流、車流路徑動向與旁邊的工業(yè)園區(qū)明顯區(qū)分；3.項目周邊的配套設(shè)施不夠完善，如缺少醫(yī)院、大型超市、星級酒店等項目可以根據(jù)自身去情況規(guī)劃這些配套，保障客戶需求；4.項目運作過程中可能產(chǎn)生的重重阻力及問題從發(fā)展商到代理公司、規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)