房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(市場(chǎng)法收益法成本法)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上編號(hào)：xx(估)字2014第0697號(hào)陜西xxx房地產(chǎn)評(píng)估有限公司房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 委托估價(jià)方：xxx 估價(jià)對(duì)象：西安市曲江新區(qū)匯新路與會(huì)展東路交匯處曲 江國際金融中心寫字樓，建筑面積56486平方米。 估價(jià)人員：xxxxxx 估價(jià)作業(yè)日期：2014.11.272014.11.30陜西xx房地產(chǎn)評(píng)估有限公司電話：xxxxxxx地址：西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 郵編：目錄致委托方函3估價(jià)師聲明4第一部分房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 5第二部分假設(shè)和限定條件 10第三部分房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 11第四部分附件 28致委托方函xxx(先生/女士)：承蒙

2、您的委托，我公司對(duì)坐落于西安市曲江新區(qū)匯新路與會(huì)展東路交匯處曲江國際金融中心寫字樓，(建筑面積56486平方米)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2014年11月28日。我們依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)程及操作規(guī)范，遵循公平、公正、公開的估價(jià)原則，于2014年11月27日開始評(píng)估作業(yè)，現(xiàn)已完成評(píng)估工作并提交房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值為元 (大寫：人民幣陸億玖仟叁佰伍拾玖萬壹仟伍佰玖拾肆元整)，單價(jià)12279元/平方米，具體估價(jià)結(jié)果及過程詳見房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告正文。 此致陜西xxxx房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二O一四年十一月二十七日 估

3、價(jià) 師 聲 明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，但僅限于對(duì)評(píng)估標(biāo)的物外觀和使用狀況。6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7、本估價(jià)對(duì)象為位于西安市曲江新區(qū)匯新路與會(huì)展東路交匯處曲江國際金融中心寫字樓

4、，建筑面積56486平方米。報(bào)告編號(hào)興業(yè)(估)字2014第0697號(hào)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2014年11月28日，房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)值為元。估價(jià)師簽章：第一部分房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托估價(jià)方：xxxx二、評(píng)估方：陜西興業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司三、估價(jià)人員：xxxxx四、復(fù)核人員：xxxxx五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2014.11.28六、估價(jià)作業(yè)日期：2014.11.272014.11.30七、估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值八、估價(jià)對(duì)象：西安市曲江新區(qū)匯新路與會(huì)展東路交匯處曲江國際金融中心寫字樓，建筑面積56486平方米.九、估價(jià)依據(jù)1.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；2.中華人民共

5、和國土地管理法；3.中華人民共和國擔(dān)保法；4.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法5.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999；6.房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見7.中華人民共和國房屋所有權(quán)證西安市房權(quán)證曲江新區(qū)字第-21-18-213021號(hào)；8.估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員所搜集掌握的有關(guān)資料十、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)概況1.位置坐落及環(huán)境概況曲江國際金融中心是位于曲江會(huì)展商務(wù)板塊的首席5A甲級(jí)寫字樓，占據(jù)著西安中軸進(jìn)入曲江的門戶位置，位于曲江CBD會(huì)展板塊顯赫區(qū)位，緊鄰曲江國際會(huì)展中心與會(huì)議中心，領(lǐng)馭城市繁華和交通動(dòng)脈。1分鐘車程到達(dá)南三環(huán)、繞城高速，5分鐘車程到達(dá)南二環(huán)，10分鐘到西高新，15分鐘到達(dá)鐘樓，40分鐘

6、直達(dá)機(jī)場(chǎng)，緊鄰地鐵2號(hào)線，出入城市方便快捷。曲江國際金融中心以繁華的生活坐標(biāo)和立體交通網(wǎng)，構(gòu)筑貫通曲江的10分鐘生活圈，這里有曲江國際會(huì)展中心，曲江國際會(huì)議中心等會(huì)展配套，這里有影響世界的風(fēng)景，影響世界的企業(yè)文化，這里有頂級(jí)星級(jí)酒店，奢享商務(wù)高度，這里有大唐不夜城，曲江音樂廳，曲江美術(shù)館，太平洋影城，大雁塔北廣場(chǎng)，曲江海洋館等國際級(jí)文化配套，精彩無處不在。2.房地產(chǎn)狀況曲江國際金融中心整體29層（地上27層，地下2層），1-3層為商鋪，4-27層為寫字樓。占地面積5460，總建筑面積56486，標(biāo)準(zhǔn)層面積1745，開間面積300-1775平方米 ，電梯配置客梯8部、貨梯2部，建筑結(jié)構(gòu)使用框架核

7、心筒設(shè)計(jì)，并且核心筒采用目前國際領(lǐng)先的背向設(shè)計(jì)技術(shù)，大大提高辦公空間使用率與內(nèi)部昭示性；標(biāo)準(zhǔn)層采用無柱無次梁設(shè)計(jì)，使辦公空間更加寬敞開揚(yáng)并且可以自由分割自由組合，同時(shí)立面采用荷蘭飛利浦公司傾情打造的泛光照明系統(tǒng)綠化設(shè)施完善；物業(yè)管理為，物業(yè)管理較好，綠化率率較高，辦公環(huán)境優(yōu)良，建成于2014年。曲江國際金融中心擁有西安市寫字樓絕無僅有的600平米、10米挑高精裝雙大堂設(shè)計(jì)，從入口處即體現(xiàn)企業(yè)家尊貴的身份，10+2部國際一線品牌-瑞士迅達(dá)電梯、并且兩部專供總裁獨(dú)立使用。每層特設(shè)4個(gè)總裁獨(dú)立盥洗室，提高私密性和安全性，頂樓總裁專屬俱樂部，彰顯高貴身份。西安首創(chuàng)可開啟式恒溫天幕泳池，私享特權(quán)，讓商務(wù)

8、辦公更加精彩。同時(shí)項(xiàng)目引進(jìn)奧運(yùn)金牌物管-長城物業(yè)，傾力打造西安商用物業(yè)服務(wù)新標(biāo)準(zhǔn)。曲江國際金融中心外立面采用Low-E玻璃加高檔石材，具備絕佳的保溫、隔熱、防噪特性。每戶配有VRV分戶變頻中央空調(diào)、做到分戶控制分戶計(jì)量，市政地輻熱供暖。全面降低企業(yè)能耗，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)辦公。電梯分流設(shè)計(jì)，候梯時(shí)間大大縮短。 曲江國際金融中心以世界者的姿態(tài)，傾力打造曲江商務(wù)頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。3權(quán)屬狀況根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料房屋所有權(quán)證，確認(rèn)委托方為此次評(píng)估物業(yè)權(quán)利人，權(quán)屬來源：購買商品房；用途：寫字樓十一、價(jià)值定義房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的

9、法定優(yōu)先受償款。十二、估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在堅(jiān)持公平、公正、公開的工作原則的基礎(chǔ)上，遵循以下原則:1、合法原則；2、最高最佳使用原則；3、替代原則；4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等。十三、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的狀況，分別采取不同的估價(jià)方法。估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法三種。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域住宅類房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，可比實(shí)例易于選擇，因而采用市場(chǎng)比較法評(píng)估為最佳方法。十四、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、該房地產(chǎn)的區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、房地產(chǎn)自身特性以及變現(xiàn)方式等有密切的關(guān)系。本

10、次抵押的房地產(chǎn)用途為商業(yè)服務(wù)，根據(jù)估價(jià)人員市場(chǎng)調(diào)查分析，目前該區(qū)域?qū)懽謽穷惙康禺a(chǎn)需求較為穩(wěn)定，價(jià)格波動(dòng)不大，未來價(jià)格下降可能性不大，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的地理位置、使用用途、周邊自然人文環(huán)境狀況、建筑面積等情況，確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較好。十五、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告使用提示(一)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響，在估價(jià)對(duì)象實(shí)物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護(hù)使用，且未增加法定優(yōu)先償款，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有大的波動(dòng)的情況下，預(yù)計(jì)估價(jià)報(bào)告使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值基本保持穩(wěn)定。(二)、對(duì)抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)給予關(guān)注:估價(jià)對(duì)象可能會(huì)由于房

11、屋現(xiàn)狀變更、環(huán)境變化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整等原因?qū)е路康禺a(chǎn)抵押價(jià)值減損。(三)、估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值,關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)及費(fèi)用的影響,定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化比較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。十六、估價(jià)結(jié)論經(jīng)評(píng)估人員綜合分析，結(jié)合估價(jià)目的，房地產(chǎn)最終抵押價(jià)值可以確定為元 (大寫：人民幣陸億玖仟叁佰伍拾玖萬壹仟伍佰玖拾肆元整)陜西xx房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二O一四年十一月三十日第二部分假設(shè)和限定條件一、估價(jià)報(bào)告結(jié)論成立的假設(shè)前提：1、委托方提供資料屬實(shí)。2、估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。3、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開市場(chǎng)前提下求取

12、的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，未考慮快速變現(xiàn)等處分方式帶來的影響。二、估價(jià)報(bào)告使用的限制條件：1、估價(jià)結(jié)論為滿足全部假設(shè)與限制條件下的價(jià)值。2、本估價(jià)報(bào)告按照既定目的提供給委托方使用，若改變估價(jià)目的及使用條件，需向本公司咨詢后作必要修正甚至重新估價(jià)。3、本估價(jià)報(bào)告自出具之日起有效期限為一年，若有效期之內(nèi)估價(jià)對(duì)象或國家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策等發(fā)生變化，對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。4、未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表第三部分房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)

13、報(bào)告一 區(qū)位因素分析1.地理位置曲江國際金融中心寫字樓位于西安市曲江新區(qū)匯新路與會(huì)展東路東北角，緊鄰曲江國際會(huì)展中心與會(huì)議中心，領(lǐng)馭城市繁華和交通動(dòng)脈，商服設(shè)施齊全。2交通便捷度：待估對(duì)象位于曲江新區(qū)，交通便捷度較高。1分鐘車程到達(dá)南三環(huán)、繞城高速，5分鐘車程到達(dá)南二環(huán)，10分鐘到西高新，15分鐘到達(dá)鐘樓，40分鐘直達(dá)機(jī)場(chǎng)，緊鄰地鐵2號(hào)線，出入城市方便快捷。3周邊環(huán)境及商業(yè)繁華度：估價(jià)對(duì)象位于正在開發(fā)建設(shè)中的西安曲江新區(qū)，該區(qū)域?yàn)榧瘖蕵?、休閑、旅游、商務(wù)、居住為一體的大型度假區(qū)，附近有多所著名的大學(xué)院校及大雁塔北廣場(chǎng)、大唐芙蓉園、曲江海洋世界等及人文景觀，國美電器、小寨商業(yè)中心，距小寨商業(yè)圈僅

14、1.5公里左右。各類物業(yè)相輔相成，互為推動(dòng)，形成規(guī)模效應(yīng)。4基礎(chǔ)設(shè)施條件：區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通電、通訊、供暖、供氣及土地平整.二 個(gè)別因素曲江國際金融中心是位于曲江會(huì)展商務(wù)板塊的首席5A甲級(jí)寫字樓，占據(jù)著西安中軸進(jìn)入曲江的門戶位置，位于曲江CBD會(huì)展板塊顯赫區(qū)位，緊鄰曲江國際會(huì)展中心與會(huì)議中心，領(lǐng)馭城市繁華和交通動(dòng)脈。1分鐘車程到達(dá)南三環(huán)、繞城高速，5分鐘車程到達(dá)南二環(huán)，10分鐘到西高新，15分鐘到達(dá)鐘樓，40分鐘直達(dá)機(jī)場(chǎng)，緊鄰地鐵2號(hào)線，出入城市方便快捷。曲江國際金融中心以繁華的生活坐標(biāo)和立體交通網(wǎng)，構(gòu)筑貫通曲江的10分鐘生活圈，這里有曲江國際會(huì)展中心

15、，曲江國際會(huì)議中心等會(huì)展配套，這里有影響世界的風(fēng)景，影響世界的企業(yè)文化，這里有頂級(jí)星級(jí)酒店，奢享商務(wù)高度，這里有大唐不夜城，曲江音樂廳，曲江美術(shù)館，太平洋影城，大雁塔北廣場(chǎng)，曲江海洋館等國際級(jí)文化配套，精彩無處不在。曲江國際金融中心擁有西安市寫字樓絕無僅有的600平米、10米挑高精裝雙大堂設(shè)計(jì)，從入口處即體現(xiàn)企業(yè)家尊貴的身份，10+2部國際一線品牌-瑞士迅達(dá)電梯、并且兩部專供總裁獨(dú)立使用。每層特設(shè)4個(gè)總裁獨(dú)立盥洗室，提高私密性和安全性，頂樓總裁專屬俱樂部，彰顯高貴身份。西安首創(chuàng)可開啟式恒溫天幕泳池，私享特權(quán)，讓商務(wù)辦公更加精彩。同時(shí)項(xiàng)目引進(jìn)奧運(yùn)金牌物管-長城物業(yè)，傾力打造西安商用物業(yè)服務(wù)新標(biāo)準(zhǔn)

16、。曲江國際金融中心外立面采用Low-E玻璃加高檔石材，具備絕佳的保溫、隔熱、防噪特性。每戶配有VRV分戶變頻中央空調(diào)、做到分戶控制分戶計(jì)量，市政地輻熱供暖。全面降低企業(yè)能耗，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)辦公。電梯分流設(shè)計(jì)，候梯時(shí)間大大縮短。 曲江國際金融中心以世界者的姿態(tài)，傾力打造曲江商務(wù)頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。三 市場(chǎng)背景分析曲江新區(qū)自1996年啟動(dòng)建設(shè)以來，先后投入資金10億元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，修建開通了雁塔南路、雁南一路、雁南二路、芙蓉西路、環(huán)湖路等城市道路。近年來，西安市的寫字樓市場(chǎng)銷售日趨活躍，市場(chǎng)銷售量較大，價(jià)格穩(wěn)中有升，特別是曲江新區(qū)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目較多,房地產(chǎn)發(fā)展和升值空間看好，是房地產(chǎn)投資和置業(yè)的理想?yún)^(qū)域?？?/p>

17、以從以下三個(gè)方面詳細(xì)分析1.地理位置曲江新區(qū)原名西安曲江旅游度假區(qū)，是陜西省人民政府于1993年批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)旅游度假區(qū)，2003年7月，經(jīng)西安市政府批準(zhǔn)，更名為“曲江新區(qū)”。曲江新區(qū)屬于，位于西安城東南，區(qū)內(nèi)有大、大唐芙蓉園、曲江海洋世界、大唐不夜城等旅游點(diǎn)。曲江新區(qū)是以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市發(fā)展新區(qū)，它核心區(qū)域面積40.97平方公里，同時(shí)輻射帶動(dòng)遺址保護(hù)區(qū)、法門寺文化景區(qū)、臨潼國家旅游休閑度假區(qū)和樓觀臺(tái)道文化展示區(qū)等區(qū)域，發(fā)展區(qū)域總面積近150平方公里。曲江新區(qū)建設(shè)以文化、旅游、生態(tài)為特色的國際化城市示范新區(qū)。2.經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r2002年以來，曲江新區(qū)先后建成大雁塔北廣場(chǎng)、大唐

18、芙蓉園、曲江國際會(huì)展中心、曲江池遺址公園、大唐不夜城等一批重大文化項(xiàng)目，組建了曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)、曲江影視集團(tuán)、曲江會(huì)展集團(tuán)、曲江演出集團(tuán)、曲江文化旅游集團(tuán)、投資集團(tuán)等六大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、形成了以文化旅游、會(huì)展創(chuàng)意、影視演藝、出版?zhèn)髅降犬a(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的文化產(chǎn)業(yè)體系，躍升為西部最重要的文化、旅游集散地，陜西文化、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的標(biāo)志性區(qū)域。截至目前，西安曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)158億元，成為我國最大的文化產(chǎn)業(yè)投資類企業(yè)之一，躋身西部文化產(chǎn)業(yè)“”行列。2006年5月，曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)成為國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范基地；2007年8月，曲江新區(qū)成為首批國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)；2008年5月，曲江新區(qū)又榮獲首

19、屆中國文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新獎(jiǎng)。近期，曲江新區(qū)將以二期擴(kuò)區(qū)為契機(jī)，規(guī)劃建設(shè)出版?zhèn)髅疆a(chǎn)業(yè)園區(qū)、會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國際文化創(chuàng)意園區(qū)、動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化娛樂產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國際文化體育休閑區(qū)。影視娛樂產(chǎn)業(yè)園區(qū)、藝術(shù)家村落等九大文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，著手打造文化產(chǎn)業(yè)門類最齊全、規(guī)模最大、效能最優(yōu)的國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，到2013年，曲江新區(qū)及其輻射區(qū)入?yún)^(qū)文化企業(yè)爭取達(dá)到1000家，從業(yè)人數(shù)達(dá)到10萬人，文化產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值達(dá)到50億元，成為中國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展第一級(jí)。曲江新區(qū)位于西安市東南，是陜西省、西安市確立的以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市發(fā)展新區(qū)，它核心區(qū)域面積40.97平方公里，同時(shí)輻射帶動(dòng)大明宮遺址保護(hù)區(qū)、法門寺文化景區(qū)、臨

20、潼國家旅游休閑度假區(qū)和樓觀臺(tái)道文化展示區(qū)等區(qū)域，發(fā)展區(qū)域總面積近150平方公里。曲江新區(qū)踐行陜西“文化強(qiáng)”戰(zhàn)略和“文化立區(qū)、旅游興區(qū)”理念，充分依托陜西、西安大文化、大旅游、大文物的優(yōu)勢(shì)，以城市運(yùn)營收益大力投資文化產(chǎn)業(yè)和公共設(shè)施，以大項(xiàng)目為帶動(dòng)，文化產(chǎn)業(yè)、公共文化事業(yè)和城市新區(qū)建設(shè)呈現(xiàn)出齊頭并進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，迅速成為西安乃至全國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。2011年曲江新區(qū)成為國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，5A級(jí)景區(qū)和生態(tài)區(qū)。3.地產(chǎn)市場(chǎng)分析商業(yè)板塊位于曲江新區(qū)西南部，西安中軸線長安南部西安未來CBD核心區(qū)，占地約3平方公里。在現(xiàn)有西安國際會(huì)議展覽中心的基礎(chǔ)上，建設(shè)15萬平方米的展館、60萬平方米的

21、建筑群、5500個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)展位、3.5萬平方米30個(gè)不同規(guī)格國際會(huì)議中心，同現(xiàn)有的曲江國際會(huì)議中心、曲江賓館、惠賓苑酒店、曲江行政商務(wù)區(qū)一起構(gòu)成具有國際一流水準(zhǔn)的會(huì)展產(chǎn)業(yè)集群和商務(wù)港，整個(gè)區(qū)域包括展覽中心、會(huì)議中心、會(huì)展商務(wù)寫字樓、星級(jí)酒店、餐飲娛樂、商業(yè)超市、商務(wù)公寓、停車場(chǎng)、物流中心、展覽總部基地、會(huì)展科技產(chǎn)業(yè)園、會(huì)展旅游中心。四、最高最佳使用分析估價(jià)對(duì)象作為寫字樓使用符合最高最佳使用條件五、估價(jià)方法選用根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的狀況，分別采取不同的估價(jià)方法。估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法三種。六 估價(jià)測(cè)算過程（一）市場(chǎng)比較法1比較法進(jìn)行估價(jià)的原理市場(chǎng)比較法是根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的替代原

22、則，選取相同或相鄰區(qū)域相近檔次的房地產(chǎn)近期交易價(jià)格進(jìn)行比較修正，確定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。其基本公式：評(píng)估價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正100/()交易日期修正()/100區(qū)域因素修正100/()個(gè)別因素修正100/()2選取比準(zhǔn)實(shí)例根據(jù)評(píng)估人員對(duì)相同或相鄰區(qū)域相近檔次的房地產(chǎn)近期交易價(jià)格的調(diào)查了解，選取臨近區(qū)域類似房地產(chǎn)近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，具體如下實(shí)例一：佳和中心A佳和中心項(xiàng)目位于西安市曲江新區(qū)翠華路與會(huì)展東路交匯處西北角，坐落于曲江國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園內(nèi)曲江會(huì)展商務(wù)板塊。整體28層，1-2層為商鋪，3-28層為寫字樓。占地面積8671，總建筑面積，標(biāo)準(zhǔn)層面積1590，開間面積109-1570

23、平方米 ，電梯配置客梯8部。2014年11月項(xiàng)目均價(jià)13000元/平方米。實(shí)例二 錦業(yè)時(shí)代寫字樓B錦業(yè)時(shí)代寫字樓位于高新錦業(yè)路東段32號(hào)（高新管委會(huì)都市之門以西500米），整體27層，其中1-4層為寫字樓配套商業(yè)，主要涵蓋銀行、金融、證券、大型餐飲、高端汽車展廳等，5-6層為創(chuàng)意LOFT辦公，層高5.49米，7-27層為3.4米平層辦公，項(xiàng)目采用新型無梁板結(jié)構(gòu)。占地面積44386，總建筑面積，開間面積142-890平方米 ，2014年11月項(xiàng)目均價(jià)13000元/平方米。實(shí)例三 寶德云谷國際寶德云谷國際寫字樓位于高新錦業(yè)一路與丈八三路十字西南角，整體25層，地上22層，地下3層，層高3.9米。占

24、地面積13270，總建筑面積，開間面積210-1500平方米 ，2014年11月項(xiàng)目均價(jià)11000元/平方米。比較因素如下表所示項(xiàng)目待估房產(chǎn)佳和中心A錦業(yè)時(shí)代B寶德云谷國際C交易日期2014.112014.112014.112014.11.交易情況正常正常正常正常地理位置曲江曲江高新高新建筑面積（）56486土地使用權(quán)性質(zhì)出讓出讓出讓出讓區(qū)域因素繁華程度優(yōu)優(yōu)優(yōu)較優(yōu)交通便捷度優(yōu)優(yōu)優(yōu)較優(yōu)環(huán)境優(yōu)優(yōu)優(yōu)較優(yōu)公共設(shè)施配套完備較完備完備完備個(gè)別因素土地使用年限40405040停車位充足較充足充足充足物業(yè)管理有有有有建筑裝修公共精裝公共精裝公共精裝公共精裝設(shè)施設(shè)備10部電梯8部電梯4部電梯7部電梯平面布置合理

25、合理合理合理建筑結(jié)構(gòu)框架核心筒無次梁無梁板框架框架剪力墻工程質(zhì)量良良良良總樓層292827253、比較修正計(jì)算如下：1)交易情況修正：以上選取的三個(gè)可比實(shí)例均屬于競爭市場(chǎng)上的平均交易價(jià)格，其價(jià)格屬正常交易價(jià)格，設(shè)估價(jià)對(duì)象為100，則可比實(shí)例A、B、C交易情況修正系數(shù)均為100。2)交易日期修正：三個(gè)可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，設(shè)估價(jià)對(duì)象指數(shù)為100，則三個(gè)可比實(shí)例指數(shù)均為100。3)區(qū)域因素修正：將估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例影響該類房地產(chǎn)價(jià)值的區(qū)域因素進(jìn)行比較(包括交通便利程度、繁華程度、環(huán)境、公共設(shè)施配套等)，依據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，設(shè)評(píng)估對(duì)象區(qū)域因素綜合指數(shù)為100，三個(gè)可比實(shí)例綜合

26、指數(shù)為：A:99；B:102；C:94；4)個(gè)別因素修正：將估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例影響該類房地產(chǎn)價(jià)值的個(gè)別因素(主要包括土地使用年限、停車位、物業(yè)管理、建筑裝修、設(shè)施設(shè)備平面布置等)進(jìn)行比較依據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，設(shè)評(píng)估對(duì)象個(gè)別因素指數(shù)為1，可比實(shí)例個(gè)別因素指數(shù)為A:98；B:110；C:97；確定比較因素系數(shù)見下表項(xiàng)目待估房產(chǎn)佳和中心錦業(yè)時(shí)代寶德云谷國際交易日期100/100100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素繁華程度100/100100/100100/102100/98交通便捷度100/100100/991

27、00/100100/96環(huán)境100/100100/100100/100100/100公共設(shè)施配套100/100100/100100/100100/100個(gè)別因素土地使用年限100/100100/100100/110100/100停車位100/100100/100100/100100/100物業(yè)管理100/100100/100100/100100/99建筑裝修100/100100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備100/100100/100100/100100/100平面布置100/100100/98100/100100/985)求出比準(zhǔn)價(jià)格依據(jù)比較法的計(jì)算公式，綜合計(jì)算出可比實(shí)例修正

28、后的單價(jià)，其計(jì)算列表如下：綜合修正計(jì)算表項(xiàng)目名稱 ABC交易價(jià)格130001300011000交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/99100/102100/94個(gè)別因素修正100/98100/110100/97比準(zhǔn)價(jià)格1339911586120644.估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)價(jià)值.估價(jià)對(duì)象單價(jià)取可比實(shí)例比準(zhǔn)平均價(jià)：（13399+11586+12064）/3=12350元/（取整）估價(jià)對(duì)象總價(jià)：1235056486=元（取整）經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查,截至估價(jià)時(shí)點(diǎn),估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)無抵押、擔(dān)保等法定優(yōu)先受償權(quán)等。則房地產(chǎn)抵押價(jià)值

29、=估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)價(jià)值-法定優(yōu)先受償款 = - 0 =元（二）采用收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格 估價(jià)對(duì)象為出租性、收益性房地產(chǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，適宜選用收益法估價(jià)，依據(jù)委托人提供的材料，估價(jià)人員對(duì)委估對(duì)象進(jìn)行測(cè)算。 收益法是指根據(jù)預(yù)期原理和投資回報(bào)理論，求取估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。即將房地產(chǎn)的價(jià)值看成是其未來凈收益的現(xiàn)值之和。其原理是由于房地產(chǎn)具有連續(xù)性，使用期相對(duì)較長，其產(chǎn)生的純收益能夠在未來連續(xù)獲得（假設(shè)在有限年期情況下每年的年凈收益為A,收益保持相對(duì)穩(wěn)定,并保持n年不變，資本化率固定為Y）。其計(jì)算公

30、式為：公式V=A/Y1-1/（1+Y）n其中:V房地產(chǎn)價(jià)格A房地產(chǎn)凈收益Y資本化率n剩余使用年限1 .房地產(chǎn)年租金收入（1）收集資料：搜集同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)寫字樓的出租資料和運(yùn)行費(fèi)用有關(guān)的數(shù)據(jù)資料。下面是比較典型的西安甲級(jí)寫字樓的一些基礎(chǔ)資料:可比實(shí)例曲江影視大廈，70元/月租金；可比實(shí)例B佳和中心，80元/月租金；可比實(shí)例C曲江國際大廈，78元/月租金，取平均值，估價(jià)對(duì)象的租金標(biāo)準(zhǔn)為：（70+80+78）/3=76元/ （2）估算年潛在毛收入租金按總建筑面積56486平方米計(jì)算，根據(jù)此租金水平，計(jì)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在充分利用、無空置的情況下的年潛在毛收入為： 76*56486*

31、12=元（3）估算年有效毛收入 根據(jù)估價(jià)人員對(duì)西安市辦公物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查，與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近，用途相同的類似房地產(chǎn)，參照可比實(shí)例三個(gè)物業(yè)空置率，確定因空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入損失為年潛在毛收入的2%，則年有效毛收入為：*（1-2%）=.4 (元)2.年運(yùn)營費(fèi)用的測(cè)算 運(yùn)營費(fèi)用是維持估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)正常使用所必須支出的費(fèi)用，包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及稅費(fèi)等。（1）估算年管理費(fèi)管理費(fèi)用為管理估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的費(fèi)用，包括人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，管理費(fèi)按照估價(jià)對(duì)象潛在毛收入的2%測(cè)算，則年管理費(fèi)為：*2%=.6（元）(2) 估算年維修費(fèi) 估價(jià)對(duì)象為框架核

32、心筒結(jié)構(gòu)，根據(jù)重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，估計(jì)對(duì)象建筑物的重置單價(jià)為960元/。以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，維修費(fèi)按重置價(jià)格的1.5%計(jì)算，則年維修費(fèi)為：56486*960*1.5%=.4（元）(3) 估算年保險(xiǎn)費(fèi)年保險(xiǎn)費(fèi)按房屋現(xiàn)值的2計(jì)算，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)得框架核心筒結(jié)構(gòu)的殘值率為0，耐用年限為50年，則年保險(xiǎn)費(fèi)為：56486*960*2=.1（元）（4）估算年稅費(fèi)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，依規(guī)定按照估價(jià)對(duì)象年有效毛收入的12%測(cè)算，則年稅費(fèi)為：.4 *12%=.3（元）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，依規(guī)定按年有效毛收入的5.85%測(cè)算，則年稅費(fèi)為：.4 *5.85%

33、=.3（元） (5)年運(yùn)營費(fèi)用合計(jì) .6+.4+.1+.3+.3=.7元4.估算年凈收益.4 -.7=.7（元）5報(bào)酬率的確定根據(jù)規(guī)范，并且根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查并考慮到目前房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率為5%.6估價(jià)對(duì)象價(jià)值的確定：收益還原法計(jì)算公式：VA/Y1-1/（1+Y）nV表示房地產(chǎn)價(jià)格； A表示房地產(chǎn)年純收益；Y表示房地產(chǎn)資本化率(5%)；根據(jù)銀行存貸利率，房地產(chǎn)還原利率取5%。n表示房地產(chǎn)的剩余使用年限（40年）。數(shù)據(jù)代入計(jì)算公式,V=.75%1-1/（1+5%）40=.5元 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)收益價(jià)格為.5元，單價(jià)為12006元.（三）采用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格用重置成本法評(píng)估房地產(chǎn)，可以按照房地合一的思路進(jìn)行評(píng)估，比如：新建房地產(chǎn)的積算價(jià)格=土地的取得成本+建設(shè)成本 +管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+稅費(fèi)+開發(fā)利潤1.土地取得成本 土地出讓金 根據(jù)西安市曲江新區(qū)的市場(chǎng)狀況，樓面地價(jià)平均為14613722元/建筑平方米。按照有關(guān)規(guī)定適用的樓面地價(jià)取平均值，即3600元/建筑平方米，開發(fā)用地面積為5460平方米，容積率為10.8，西安市的土地轉(zhuǎn)讓契約稅率為3%，印花稅為0.05%,則土地取得成本為： 3600* 5460*10.8*（1+3.05%）=元 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)查閱資料，該地區(qū)拆遷安置補(bǔ)償所需的費(fèi)用為每平方米占地面積7000元左右，則計(jì)算拆