贏房中國(guó)-成都美美力誠(chéng)地塊項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告

1、成都美美力誠(chéng)地塊項(xiàng)目成都美美力誠(chéng)地塊項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告投資評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目區(qū)位本案本案項(xiàng)目概況宗地位置：宗地位置： 項(xiàng)目宗地位于成都市新城發(fā)展的核心位置，在高新區(qū)天府大道北段以東、名都大道以西、親民東街以南、錦暉東街以北，地塊對(duì)面即為成都市政府新辦公大樓（俗稱：蓮花瓣大樓）。宗地面積及形狀：宗地面積及形狀： 宗地面積42.9781畝，呈比較規(guī)整的長(zhǎng)方形，四面臨街，西臨成都市政中心和天府大道，南臨新益州市政公園（市政景觀公園），北臨旺旺集團(tuán)項(xiàng)目，東臨城市綠化公園，區(qū)位優(yōu)勢(shì)屬不可多得的中心政務(wù)區(qū)絕版位置，整體形象展示面極佳?，F(xiàn)狀：現(xiàn)狀： 宗地規(guī)劃為商業(yè)金融用地性質(zhì)，航空限高70米，容積率不超過(guò)4.0，建

2、筑密度不超過(guò)45%。項(xiàng)目區(qū)位本案項(xiàng)目區(qū)位本案本案項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目宗地位于南延線天府新城的核心，科創(chuàng)中心對(duì)面（成都市的市政府新大樓），比鄰新益州公園，是南延線不可多得的稀缺地塊，具有很高的商業(yè)價(jià)值和居住價(jià)值。 根據(jù)成都市城市重點(diǎn)向南發(fā)展的總體規(guī)劃，南城將建設(shè)成為“城南副中心”。 在“城市新中心、現(xiàn)代化新城區(qū)”的發(fā)展總目標(biāo)之下，又分為建設(shè)成都市“行政辦公中心”、“創(chuàng)新研發(fā)中心”、“區(qū)域總部基地”、“現(xiàn)代服務(wù)基地”以及“宜居人文住區(qū)”五大規(guī)劃子目標(biāo)，旨在打造成都市的“浦東新區(qū)、濱海新區(qū)”。 項(xiàng)目遠(yuǎn)景未來(lái)的南延線將是成都的一座高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化人居新城 項(xiàng)目交通項(xiàng)目交通公路交通：公路交通： 以天府大道為中

3、軸線，站華路、元華路、紅星路南延線共同構(gòu)成南北走向的縱向交通網(wǎng)絡(luò)，將市中心和南部新城緊密的聯(lián)系在一起，更是很大程度的縮短了人們的心理距離。三環(huán)路、武侯大道東延線、孵化園北干道、四環(huán)路、迎賓大道等共同構(gòu)成了南部新城的橫向交通體系，交通網(wǎng)絡(luò)可謂是四通八達(dá)，奠定城南發(fā)展的基礎(chǔ)。地鐵交通：地鐵交通： 城南副中心規(guī)劃貫穿的地鐵路線有兩條：1號(hào)線和5號(hào)線，1號(hào)線是最先建設(shè)和最先通車的，將于2010年貫通，按照規(guī)劃1號(hào)線在南延線一共規(guī)劃了七個(gè)站口：南三環(huán)站、新益州站、孵化園站、世紀(jì)城站、科技園站、府河站和華陽(yáng)廣都站。2010年開通后，成都地鐵經(jīng)濟(jì)時(shí)代正式到來(lái)，必將極大的推動(dòng)南延線房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 項(xiàng)目配套

4、項(xiàng)目配套 隨著城南房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，相應(yīng)的各種生活配套：商業(yè)、酒店、公園、文化娛樂(lè)、醫(yī)療、學(xué)校等等也在逐步建立和完善。 未來(lái)城南副中心延伸出來(lái)的考察、接待、會(huì)展、旅游等功能，加上比鄰航空港等先天優(yōu)勢(shì)，未來(lái)南延線將是成都五星級(jí)酒店最為集中的片區(qū)之一，除了目前在營(yíng)的世紀(jì)城洲際酒店、世紀(jì)城假日酒店，還有多個(gè)五星級(jí)酒店處于規(guī)劃建設(shè)中，如希爾頓酒店、萬(wàn)豪酒店、譽(yù)峰的W酒店等，一些在建的甲級(jí)寫字樓和大型住宅項(xiàng)目也規(guī)劃有五星級(jí)酒店，如：天府國(guó)際廣場(chǎng)、河畔新世界、雅居樂(lè)花園等。 項(xiàng)目配套世紀(jì)城洲際酒店 世紀(jì)城假日酒店 希爾頓酒店 萬(wàn)豪大酒店 巨龍五星級(jí)大酒店 譽(yù)峰 W酒店 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)宗地面積42.978

5、1畝（占地28652.06平米）宗地規(guī)劃為商業(yè)金融用地性質(zhì)航空限高70米容積率不超過(guò)4.0（規(guī)劃方案批準(zhǔn)的是不超過(guò)4.61）建筑密度不超過(guò)45%綠地率15%停車位1010輛建筑總面積181928平米 其中，地上面積133211平米（132051計(jì)入容積率） 地下面積48952平米 項(xiàng)目現(xiàn)狀本 案新政府大樓新益州公園 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方提供的資料公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件公司與國(guó)土局簽署的土地出讓合同項(xiàng)目國(guó)土地使用證方案及概念設(shè)計(jì)已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃部門批準(zhǔn)項(xiàng)目的概念性設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目的組團(tuán)定位及地段價(jià)值：項(xiàng)目的組團(tuán)定位及地段價(jià)值： 站南組團(tuán)發(fā)展片區(qū)是指在火車南站以南，四環(huán)路以北，依托于天府大道發(fā)展的區(qū)域，規(guī)劃

6、面積為12平方公里，站南組團(tuán)將是城南副中心的核心區(qū)域，該中心主要由科技商務(wù)區(qū)、科技博覽區(qū)兩大園區(qū)構(gòu)成，規(guī)劃用途是行政中心，以辦公、金融、文化和居住為主，規(guī)劃人口15.6萬(wàn)，是繼華陽(yáng)之后的最多人口的組團(tuán)。 站南組團(tuán)緊接主城區(qū)，交通、城市配套等相對(duì)完善，目前已經(jīng)吸引了大量的品牌開發(fā)商進(jìn)駐，如中海、和記黃埔、九龍倉(cāng)、深長(zhǎng)城、合景泰富等，開發(fā)的項(xiàng)目大多數(shù)是定位較高的品質(zhì)樓盤，如中海城南1號(hào)、南城都匯、天府長(zhǎng)城、譽(yù)峰、天府長(zhǎng)城、華敏世家等，價(jià)格普遍偏高。還有特拉各斯、理想中心、城南科技廣場(chǎng)、中國(guó)水電大廈、拉德方斯等高檔寫字樓項(xiàng)目。目前此片區(qū)已經(jīng)形成密集發(fā)展之勢(shì)，土地日益稀缺，增值潛力巨大。 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研

7、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)查：區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)查： 南延線作為未來(lái)的城市新中心，在建和規(guī)劃中的區(qū)域總部寫字樓和其他商業(yè)寫字樓項(xiàng)目眾多，這些寫字樓規(guī)劃起點(diǎn)高，主要以甲級(jí)寫字樓為主，因此本身硬件配置比較高，銷售均價(jià)多在15000元/以上。如新希望大廈、四川水電大廈、拉.德方斯大廈。 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域住宅市場(chǎng)調(diào)查：區(qū)域住宅市場(chǎng)調(diào)查：品牌企業(yè)多、項(xiàng)目品質(zhì)高、價(jià)格走勢(shì)高、置業(yè)客戶素質(zhì)高品牌企業(yè)多、項(xiàng)目品質(zhì)高、價(jià)格走勢(shì)高、置業(yè)客戶素質(zhì)高 城南“副中心”作為成都城市發(fā)展的重大戰(zhàn)略規(guī)劃，未來(lái)幾十年的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖?，吸引了大量的?guó)內(nèi)一線開發(fā)商、港資大鱷、國(guó)際品牌在此進(jìn)駐，如龍湖、中海、雅居樂(lè)、華潤(rùn)、和記黃埔、九龍倉(cāng)、新

8、世界地產(chǎn)、新鴻基、希爾頓集團(tuán)等。 從調(diào)查的實(shí)際情況看，從三環(huán)路開始沿著南延線的物業(yè)價(jià)格高，從三環(huán)路到世紀(jì)城片區(qū)的樓盤價(jià)格比較高，普通高層電梯公寓一般是800016000元/（建面）；別墅的價(jià)格一般在1000030000元/。 南延線作為規(guī)劃發(fā)展的城市新區(qū)，總部辦公人群、國(guó)家公務(wù)員、高新技術(shù)白領(lǐng)、企業(yè)老板等中高收入者成為了購(gòu)房的主流，在城南豪宅市場(chǎng)也活躍著不少外籍人士的身影。 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研南城區(qū)域電梯豪宅市場(chǎng)調(diào)查：南城區(qū)域電梯豪宅市場(chǎng)調(diào)查：樓盤樓盤紫檀首座華敏世家譽(yù)峰城南1號(hào)世紀(jì)峰景開發(fā)商開發(fā)商千和物業(yè)招商蛇口地產(chǎn)華敏置業(yè)合景泰富中海地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)地址地址人民南路四段38號(hào)人民南路四段48號(hào)高新區(qū)

9、天泰路265號(hào)南部新城仁和片區(qū)新益州大道199號(hào)世紀(jì)城路418號(hào)總占地總占地56畝40畝20畝280畝約173畝72畝總建面總建面2800017000083726約37萬(wàn)約3300058萬(wàn)容積率容積率3.95.04.821.92.859.8建筑形態(tài)建筑形態(tài)高層高層高層高層高層超高層總戶數(shù)總戶數(shù)160694戶86戶1期246戶2049戶1740面積區(qū)間面積區(qū)間280-29573-340289-346170-380158240280-380銷售價(jià)格銷售價(jià)格15000元/12000-15000元/13000元/17000-21000元/均價(jià)15000元/13000-15000元/開盤時(shí)間開盤時(shí)間20

10、07年12月2006年9月2008年9月2009年11月底2008年8月2008年11月項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研南城區(qū)域近期土地成交市場(chǎng)調(diào)查：南城區(qū)域近期土地成交市場(chǎng)調(diào)查：本案1385萬(wàn)/畝1100萬(wàn)/畝970萬(wàn)/畝1195萬(wàn)/畝1265萬(wàn)/畝1370萬(wàn)/畝980萬(wàn)/畝項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析：分析：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S S）核心地段優(yōu)勢(shì)片區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高高尚公園住宅價(jià)值交通發(fā)達(dá)，輻射面廣地鐵經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大商業(yè)價(jià)值綜合稀缺性高項(xiàng)目劣勢(shì)（項(xiàng)目劣勢(shì)（W W）周邊常住人口目前較少，有待提升項(xiàng)目規(guī)劃體量有限項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析：分析：項(xiàng)目機(jī)會(huì)（項(xiàng)目機(jī)會(huì)（O O）美美力誠(chéng)商業(yè)旗艦的領(lǐng)

11、航 未來(lái)60萬(wàn)城市精英人口消費(fèi)力 項(xiàng)目威脅（項(xiàng)目威脅（T T）中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，對(duì)商業(yè)制約較大南延線的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目定位本案應(yīng)該是兼顧商業(yè)和居住功能高端城市綜合體本案應(yīng)該是兼顧商業(yè)和居住功能高端城市綜合體 定位的釋義分解：定位的釋義分解： 1、從概念上說(shuō)，是定義成都新的奢侈消費(fèi)模式，為城市貴胄量身打造的國(guó)際化新奢區(qū)。 2、從檔次上說(shuō)，是成都乃至西南地區(qū)首屈一指的，開歷史先河的高端消費(fèi)體。 3、從功能上說(shuō)，是城市綜合體，具有居住、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食、美視等一站式高檔國(guó)際化消費(fèi)區(qū)。 4、從效應(yīng)上說(shuō)，是以美美力誠(chéng)旗艦店為龍頭，帶動(dòng)的各種高層次商業(yè)消費(fèi)和居住，具有強(qiáng)大的聯(lián)動(dòng)和聚合效應(yīng)

12、，將項(xiàng)目整體提升到一個(gè)新高度。 5、從價(jià)格上說(shuō)，將開創(chuàng)南延線商業(yè)和住宅價(jià)格水平的新高度，形成強(qiáng)大的市場(chǎng)影響力。 項(xiàng)目定位總體規(guī)劃布局：總體規(guī)劃布局： 1、美美力誠(chéng)旗艦店作為整個(gè)商業(yè)的龍頭，也代表項(xiàng)目形象，沿天府大道獨(dú)立式設(shè)計(jì)，保證本身的形象展示面，發(fā)揮形象領(lǐng)航作用。 2、其余商業(yè)部分獨(dú)自成體，放棄大型購(gòu)物商場(chǎng)模式，采取開放式Block街區(qū)式設(shè)計(jì)，BLOCK街區(qū)即Block，B-Business（商業(yè)）、L-Lie fallow（休閑）、O-Open（開放）、C-Crowd（人群）、K-Kind（親和）。 3、住宅部分保持相對(duì)的私密性，放置在臨新益州公園一側(cè)，保證高檔住宅面向公園的視野景觀和生活

13、氣息，與BLOCK商業(yè)街區(qū)采取綠化帶進(jìn)行一定程度的隔離，保持相對(duì)獨(dú)立性。 4、空間尺度的層次處理 在水平向空間層次上，形成“動(dòng)區(qū)+中介區(qū)+靜區(qū)”布局，臨路為動(dòng)態(tài)商業(yè)街區(qū)，包括美美力誠(chéng)旗艦店和BLOCK院街商業(yè)；內(nèi)側(cè)臨新益州公園為靜區(qū)，高層住宅臨湖相望，中間綠化相隔。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案更多關(guān)于本項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案另見(jiàn)附件文件 參照項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)查本項(xiàng)目譽(yù)峰項(xiàng)目，住宅，精裝，均價(jià)2萬(wàn)元/平米城南1號(hào)項(xiàng)目，住宅，清水，均價(jià)1.7萬(wàn)元/平米華敏世家，住宅，清水，均價(jià)1.6萬(wàn)元/平米新城核心區(qū)新希望大廈項(xiàng)目，寫字樓，清水，均價(jià)1.6萬(wàn)元/平米首座項(xiàng)目，公寓，清水，均價(jià)1.8萬(wàn)元/平米項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)成都美美項(xiàng)目主

14、要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表成都美美項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)量數(shù)量單位單位1建設(shè)用地面積28652.6平方米2規(guī)劃總建筑面積180943180943平方米平方米3地上建筑面積132011平方米4 零售商業(yè)面積14051平方米5 美美力誠(chéng)建筑面積30968平方米6 住宅建筑面積26147平方米7 酒店建筑面積28037平方米8 辦公建筑面積31648平方米9首層、五層架空面積（不計(jì)算容積率）1160平方米10地下建筑面積48932平方米11容積率4.61 平方米12建筑密度44.17%13綠地面積4297平方米14綠地率15.00%15機(jī)動(dòng)車位1010平方米16地下車庫(kù)993平方米17地面非

15、機(jī)動(dòng)車車位450平方米項(xiàng)目總體定位集商業(yè)、居住功能為一體的高端城市綜合體集商業(yè)、居住功能為一體的高端城市綜合體 定位的釋義分解：定位的釋義分解： 1、從概念概念上說(shuō)，是定義成都新的奢侈消費(fèi)模式，為城市貴胄量身打造的國(guó)際化新奢區(qū)。 2、從檔次檔次上說(shuō)，是成都乃至西南地區(qū)首屈一指的，開歷史先河的高端消費(fèi)體。 3、從功能功能上說(shuō)，是城市綜合體，具有居住、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食、美視等一站式高檔國(guó)際化消費(fèi)區(qū)。 4、從效應(yīng)效應(yīng)上說(shuō)，是以美美力誠(chéng)旗艦店為龍頭，帶動(dòng)的各種高層次商業(yè)消費(fèi)和居住，具有強(qiáng)大的聯(lián)動(dòng)和聚合效應(yīng)，將項(xiàng)目整體提升到一個(gè)新高度。 5、從價(jià)格價(jià)格上說(shuō)，將開創(chuàng)南延線商業(yè)和住宅價(jià)格水平的新高度，

16、形成強(qiáng)大的市場(chǎng)影響力。 項(xiàng)目總體定位酒店式公寓28000平米公寓式住宅26000平米獨(dú)棟式商業(yè)14000平米美美力誠(chéng)百貨31000平米公寓式寫字樓32000平米項(xiàng)目銷售、租賃物業(yè)配比序號(hào)物業(yè)類型建筑面積完全銷售部分資產(chǎn)持有部分備注()()()1零售商業(yè)建筑面美力誠(chéng)百貨建筑面積3096830968該部分物業(yè)作為資產(chǎn)持有，暫不銷售3高檔住宅建筑面積26147261474酒店公寓建筑面積28037280375公寓寫字樓建筑面積32648326486地下建筑面積4895248952該部分物業(yè)作為資產(chǎn)持有，暫不銷售小 計(jì)10088379920合計(jì)180803項(xiàng)目營(yíng)銷策略定位將將

17、1313萬(wàn)平米物業(yè)細(xì)分成萬(wàn)平米物業(yè)細(xì)分成5 5個(gè)不同功能、個(gè)不同功能、不同業(yè)態(tài)、不同客戶購(gòu)買的小眾投資不同業(yè)態(tài)、不同客戶購(gòu)買的小眾投資的精品物業(yè)的精品物業(yè) 總體量18萬(wàn)平米可銷售部分10萬(wàn)平米不可銷售部分8萬(wàn)平米獨(dú)棟商業(yè)公寓住宅酒店式公寓美美百貨商業(yè)地下商業(yè)、車庫(kù)公寓寫字樓項(xiàng)目各物業(yè)功能定位銷售部分物業(yè)-零售商業(yè)部分 物業(yè)體量：14051平米。 物業(yè)形態(tài)：5、6棟單棟面積為20003000平米的獨(dú)棟商業(yè)體。 銷售對(duì)象：國(guó)際頂級(jí)汽車專賣店（如勞斯萊斯、阿斯頓馬丁、邁巴赫、法拉利、賓利、瑪莎拉蒂）、國(guó)際一線品牌專賣店（LV、Gucci、Prada、Herms） 市場(chǎng)現(xiàn)狀：目前，在成都市人南路二段美

18、美百貨商場(chǎng)對(duì)面，國(guó)際一線品牌LV獨(dú)立租賃了約2000多平米的獨(dú)立店鋪?zhàn)鳛槠放茖Ｙu店，月租金水平在180200元/平米，按國(guó)際慣例的租金售價(jià)比折算過(guò)來(lái)，物業(yè)的銷售均價(jià)不低于36000元/平米。 銷售狀況：成都是中國(guó)西南地區(qū)頂級(jí)品牌、奢侈品、高端商品的聚集地。GUCCI品牌在成都的日最高營(yíng)業(yè)額超過(guò)70萬(wàn)元，眾多國(guó)際一線品牌的商品紛紛落地成都，選址開店，為本項(xiàng)目獨(dú)棟零售商業(yè)的銷售聚集的大量的優(yōu)質(zhì)潛在客戶，本項(xiàng)目獨(dú)棟商業(yè)的銷售市場(chǎng)非常緊俏。項(xiàng)目各物業(yè)功能定位可銷售物業(yè)-高檔公寓住宅部分 物業(yè)體量：26147平米。 物業(yè)形態(tài)：以150平米2房2廳、200平米3房2廳戶型打主力的大戶型都市豪宅產(chǎn)品。 銷售

19、對(duì)象：高端都市豪宅產(chǎn)品。 市場(chǎng)現(xiàn)狀：據(jù)調(diào)查，目前在成都市城南高新區(qū)，以譽(yù)峰、城南一號(hào)為代表的高端住宅物業(yè)成為成都市高檔住宅產(chǎn)品的標(biāo)桿和代表。以譽(yù)峰為代表的精裝修物業(yè)，銷售均價(jià)20000元/平米；以城南一號(hào)為代表的清水房物業(yè)，銷售均價(jià)16000元/平米。而該區(qū)域高檔公寓住宅的租金價(jià)格達(dá)100120元/平米/月，涉外租賃需求，租賃市場(chǎng)成交旺盛。 銷售狀況：據(jù)實(shí)地調(diào)查，譽(yù)峰項(xiàng)目09年11月正式開盤銷售，推出300多套總價(jià)在300500萬(wàn)的大戶型豪宅產(chǎn)品，2009年12月底已銷售超過(guò)90%比例；中海城南一號(hào)項(xiàng)目2008年8月開盤，銷售比例更是超過(guò)95%比例，目前已開始推二期項(xiàng)目。項(xiàng)目各物業(yè)功能定位可銷

20、售物業(yè)-萬(wàn)豪公寓部分 物業(yè)體量：28037平米。 物業(yè)形態(tài)：依托萬(wàn)豪酒店的品牌號(hào)召力打造的都市中小戶型公寓住宅產(chǎn)品。 銷售對(duì)象：美美百貨的消費(fèi)客戶、使領(lǐng)館客戶、都市金領(lǐng)人群。 市場(chǎng)現(xiàn)狀：由于在成都市領(lǐng)館區(qū)南移到本項(xiàng)目所在高新區(qū)，本項(xiàng)目所在區(qū)域成為高端酒店式公寓的聚集地。區(qū)域內(nèi)精裝公寓的租金價(jià)格達(dá)80100元/平米/月，如果有國(guó)際品牌酒店的管理，公寓的租金價(jià)格平均增加2030元/平米。據(jù)調(diào)查，首座項(xiàng)目精裝公寓，一套型170平米的戶型，月租金達(dá)到1700020000元/月，租賃市場(chǎng)需求、交易都很旺盛。 銷售狀況：目前，本項(xiàng)目區(qū)域暫無(wú)精裝酒店式公寓推出和銷售，因此，無(wú)可參考和對(duì)比的項(xiàng)目。但是，參考人

21、南路首座、紫檀等已交房的公寓項(xiàng)目，其租金水平一般在100120元/平米/月，折算倒推回來(lái)物業(yè)的銷售價(jià)格在1800022000元/平米。項(xiàng)目各物業(yè)功能定位可銷售物業(yè)-公寓寫字樓部分 物業(yè)體量：32648平米。 物業(yè)形態(tài)：智能SOHO、既可居家又可辦公的公寓式寫字樓。 銷售對(duì)象：美美百貨的商家客戶、中介、法律等中小型創(chuàng)業(yè)客群。 市場(chǎng)現(xiàn)狀：對(duì)本項(xiàng)目寫字樓定價(jià)最具參考的項(xiàng)目位于人南路四段附近的新希望大廈寫字樓，銷售均價(jià)16000-18000元/平米，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的拉德方斯大廈，銷售均價(jià)16000-17000元/平米。除此以外，該區(qū)域還有水電大廈、中石油大廈、聯(lián)通大廈、國(guó)電大廈、中信廣場(chǎng)等寫字樓項(xiàng)目，銷售

22、均價(jià)都不低于15000元/平米。 銷售狀況：區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)成交也非?；鸨?，2009年12月底調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，新希望大廈銷售幾近告磬，目前僅僅只剩下14層樓一層還未銷售。拉德方斯大廈的銷售已全部完成，09年5月已交房。成都城南高新片區(qū)的商務(wù)寫字樓的需求量大，而本項(xiàng)目區(qū)別于其他純商務(wù)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的公寓式寫字樓產(chǎn)品，在區(qū)域內(nèi)更是非常稀缺的物業(yè)產(chǎn)品。項(xiàng)目各物業(yè)功能定位物業(yè)銷售價(jià)格與租金水平對(duì)比分析 項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)品區(qū)域同類可比項(xiàng)目銷售價(jià)格區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)租金水平以租金反推物業(yè)的銷售價(jià)格物業(yè)售價(jià)租金比本項(xiàng)目物業(yè)定價(jià)基準(zhǔn)測(cè)算價(jià)格獨(dú)棟商業(yè)/180200元/平米/月3250036000元/平米160180 250

23、00元/平米公寓住宅1600020000元/平米16000元/平米酒店式公寓/100120元/平米/月1800021600元/平米150180 16000元/平米公寓式寫字樓1600018000元/平米16000元/平米單位：建筑面積平米項(xiàng)目各物業(yè)功能定位不銷售物業(yè)-美美百貨部分 物業(yè)體量：30968平米。 物業(yè)形態(tài)：中國(guó)西南區(qū)高端奢侈品、精品百貨賣場(chǎng)。 租賃對(duì)象：國(guó)際一線化妝品、服裝、皮具品牌，全球奢侈品牌。 市場(chǎng)現(xiàn)狀：美美百貨是目前成都三大奢侈品百貨之一，同時(shí)也是業(yè)績(jī)最好的一家高端百貨商場(chǎng)。位于人南路二段，分川信店、天一店兩個(gè)賣場(chǎng)，總營(yíng)業(yè)面積14000平方米，2008年創(chuàng)造了16億元的營(yíng)業(yè)

24、額神話。其中，Gucci一個(gè)品牌的日最高營(yíng)業(yè)額達(dá)70萬(wàn)元。 本部分租金收益狀況：鑒于美美百貨與本項(xiàng)目簽署有戰(zhàn)略合作協(xié)議，本項(xiàng)目裙樓部分是專門為美美百貨“定制”的商業(yè)物業(yè)。美美百貨將在本項(xiàng)目規(guī)劃打造中國(guó)西南區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的精品、奢侈品旗艦店賣場(chǎng)。一般而言，物業(yè)的租金采取保底扣點(diǎn)的方式收取，扣點(diǎn)從商場(chǎng)營(yíng)業(yè)總額提取1525%比例。美美百貨入駐本項(xiàng)目后，賣場(chǎng)面積得以擴(kuò)張，裝修檔次得到提升，如按150200元/平米的租金價(jià)格，每年可獲得54007200萬(wàn)元的物業(yè)租金收益。項(xiàng)目各物業(yè)功能定位不銷售物業(yè)-地下商業(yè)及車庫(kù)部分 物業(yè)體量：48952平米。 物業(yè)形態(tài)：高檔超市、家居賣場(chǎng)、室內(nèi)停車庫(kù)。 租賃對(duì)

25、象：品牌連鎖超市、與美美百貨互補(bǔ)的商業(yè)業(yè)態(tài)。 市場(chǎng)現(xiàn)狀：有美美百貨旗艦店的吸引和號(hào)召力，本項(xiàng)目地下負(fù)一層24000多平米的面積可招商出租給品牌連鎖超市、家居大賣場(chǎng)、書刊音像商城等，不但可以填補(bǔ)商業(yè)業(yè)態(tài)上的空缺，還可以為區(qū)域作配套。負(fù)二層24000多平米作為車庫(kù)，解決美美商場(chǎng)、住宅、公寓、寫字樓的停車。 本部分租金收益狀況：以本項(xiàng)目所處區(qū)域位置，以及和美美百貨搭配的功能定位，負(fù)一層商場(chǎng)的租金水平按市場(chǎng)行情可定位在5080元/平米的價(jià)格區(qū)間，每年可獲得14002300萬(wàn)元的物業(yè)租金收益。此外，負(fù)二層24000平米的車庫(kù)部分可規(guī)劃出約500個(gè)車位，每年可獲得的停車費(fèi)收益不低于300萬(wàn)元。項(xiàng)目成本分析

26、預(yù)測(cè)序號(hào)序號(hào)成本科目成本科目公式公式工程量工程量單價(jià)單價(jià)合計(jì)合計(jì)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )單項(xiàng)單項(xiàng)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )建筑面積建筑面積180943180943（一）（一）土地獲得價(jià)款土地獲得價(jià)款1809431809433040 3040 55000 55000 1購(gòu)買項(xiàng)目、獲取土地155000 55000（二）（二）開發(fā)前期工程費(fèi)開發(fā)前期工程費(fèi)180943180943327 327 5916 5916 1 1設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)18094318094350 50 9059052 2景觀設(shè)計(jì)費(fèi)景觀設(shè)計(jì)費(fèi)1515元元/ /平方米平方米147651476515 15 22223 3地勘測(cè)繪費(fèi)地勘測(cè)繪費(fèi)6 6* *

27、6 6米方格一米方格一個(gè)點(diǎn)，每孔個(gè)點(diǎn)，每孔8 8米，米，110110元元/ /米米54595459110 110 60603 3報(bào)批報(bào)建費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)180943180943268 268 484948495 5臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)1 1400000 400000 4040項(xiàng)目成本分析預(yù)測(cè)-續(xù)上表( (三三) )主體建安及裝修工程費(fèi)主體建安及裝修工程費(fèi)1809431809432765 2765 50038500381 1基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)工程( (筏板基礎(chǔ)筏板基礎(chǔ)) )170170元元/ /平方米（含平基土石方）平方米（含平基土石方）180943180943170 170 307630762 2結(jié)構(gòu)及

28、粗裝修工程結(jié)構(gòu)及粗裝修工程按照無(wú)梁樓板計(jì)算按照無(wú)梁樓板計(jì)算1809431809431250 1250 22618226183 3外墻及門窗工程外墻及門窗工程180943180943570 570 1031210312門窗工程窗戶、入戶門及防火墻工程塔樓以上（628層）3865315005798裙樓外立面精裝修地上1-5層31584120037904 4公共部位精裝修公共部位精裝修地上建筑面積的地上建筑面積的20%20%公攤進(jìn)行精裝修公攤進(jìn)行精裝修36189800289528955 5戶內(nèi)精裝修戶內(nèi)精裝修0 06 6主體設(shè)備及安裝工程費(fèi)主體設(shè)備及安裝工程費(fèi)1809431

29、80943615 615 1113711137（1）室內(nèi)給排水戶內(nèi)給水工2）室內(nèi)采暖0（3）室內(nèi)燃?xì)?（4）室內(nèi)電氣工程表后電氣工5）消防180943701267（6）通風(fēng)空調(diào)及其安裝費(fèi)地上部分設(shè)置中央空調(diào)1320113003960（7）電梯及安裝費(fèi)30層站20450000900低層電梯6層/6站，原設(shè)計(jì)4臺(tái)，增加4臺(tái)8200000160扶梯及安裝費(fèi)暫估算30臺(tái)303500001050（8）弱電系統(tǒng)智能化及弱電工9）其它設(shè)備及安裝工程費(fèi)地?zé)岬仍O(shè)備工程180943901628項(xiàng)目成本分析預(yù)測(cè)-續(xù)上表（四）（四）基礎(chǔ)設(shè)施

30、費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)180943180943145 145 2621 2621 1 1供電工程費(fèi)供電工程費(fèi)一戶一表前公用電力及專用一戶一表前公用電力及專用配電（含各配電箱）配電（含各配電箱）180943180943120 120 217121712 2室外給水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)18094318094322 22 3983983 3室外排水系統(tǒng)室外排水系統(tǒng)0 04 4室外燃?xì)庀到y(tǒng)室外燃?xì)庀到y(tǒng)1381383750 3750 52525 5室外智能化系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng)6 6區(qū)內(nèi)行車道路工程費(fèi)區(qū)內(nèi)行車道路工程費(fèi)（五）（五）環(huán)境景觀工程費(fèi)環(huán)境景觀工程費(fèi)18094318094329 29 517 517 環(huán)境景觀工

31、程費(fèi)環(huán)境景觀工程費(fèi)350元/平方六）（六）配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)18094318094330 30 543 543 （七）（七）工程相關(guān)費(fèi)用（含）售工程相關(guān)費(fèi)用（含）售樓部樓部 監(jiān)理、造價(jià)咨詢監(jiān)理、造價(jià)咨詢18094318094312 12 217 217 （八）（八）大修基金大修基金建筑安裝建筑安裝11001100* *3.5%3.5%18094318094338.5 38.5 697 697 開發(fā)成本開發(fā)成本1809431809430 0 115548 115548 （九）（九）期間費(fèi)用期間費(fèi)用1809431809431331 1331 24087 24087 1

32、1財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用40000400008.0%8.0%320032002 2管理費(fèi)用管理費(fèi)用1740581740581.0%1.0%174117413 3銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用1740581740583.0%3.0%52225222稅金稅金1740581740588.00%8.00%1392513925項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資139635 139635 項(xiàng)目銷售收入測(cè)算-按市場(chǎng)公允價(jià)格測(cè)算項(xiàng)目物業(yè)銷售收入測(cè)算：項(xiàng)目物業(yè)銷售收入測(cè)算：序號(hào)物業(yè)類型建筑面積市場(chǎng)公允基準(zhǔn)價(jià)格可直接銷售部分本項(xiàng)目全部物業(yè)資本項(xiàng)目全部物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)價(jià)值（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）()(元/)(萬(wàn)元)1零售商業(yè)建筑面積1405125000351

33、272美美力誠(chéng)百貨建筑面積3096825000/774203高檔公寓住宅建筑面積2614716000418354酒店式公寓建筑面積2803716000448595公寓式寫字樓建筑面積3264816000522376地下商場(chǎng)、車庫(kù)建筑面積489525000/24476小 計(jì)174058101896合計(jì)275954 在物業(yè)銷售基準(zhǔn)價(jià)格按目前市場(chǎng)公允條件下，如本項(xiàng)目所開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)總價(jià)值為在物業(yè)銷售基準(zhǔn)價(jià)格按目前市場(chǎng)公允條件下，如本項(xiàng)目所開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)總價(jià)值為275954萬(wàn)萬(wàn)元；如果扣除美美百貨部分及地下商業(yè)、車庫(kù)部分不銷售的物業(yè)，本項(xiàng)目可售物業(yè)的收入為元；如果扣除美美百貨部分及地下商業(yè)、車庫(kù)部分不

34、銷售的物業(yè)，本項(xiàng)目可售物業(yè)的收入為174058萬(wàn)元，減去項(xiàng)目總投資后有萬(wàn)元，減去項(xiàng)目總投資后有34423萬(wàn)元的稅前利潤(rùn)。萬(wàn)元的稅前利潤(rùn)。項(xiàng)目敏感度分析-在市場(chǎng)公允價(jià)格基礎(chǔ)上浮20%序號(hào)物業(yè)類型建筑面積市場(chǎng)評(píng)估基價(jià)在基價(jià)上浮20%項(xiàng)目可銷售收入/物業(yè)資產(chǎn)總收入（萬(wàn)元）()(元/)(元/)1零售商業(yè)建筑面積14051250003000042153421532美美力誠(chéng)百貨建筑面積309682500030000929043高檔公寓住宅建筑面積26147160001920050202502024酒店式公寓建筑面積28037160001920053831538315公寓式寫字樓建筑面積3264816000

35、1920062684626846地下商場(chǎng)、車庫(kù)建筑面積489525000600029371小 計(jì)208870合計(jì)331145 在項(xiàng)目物業(yè)銷售基準(zhǔn)價(jià)格上浮在項(xiàng)目物業(yè)銷售基準(zhǔn)價(jià)格上浮20%的條件下，如本項(xiàng)目所開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)總價(jià)值為的條件下，如本項(xiàng)目所開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)總價(jià)值為331145萬(wàn)萬(wàn)元；如果扣除美美百貨部分及地下商業(yè)、車庫(kù)部分不銷售的物業(yè)，本項(xiàng)目可售物業(yè)的收入減去項(xiàng)元；如果扣除美美百貨部分及地下商業(yè)、車庫(kù)部分不銷售的物業(yè)，本項(xiàng)目可售物業(yè)的收入減去項(xiàng)目總投資后有目總投資后有69235萬(wàn)元的稅前利潤(rùn)。此外，每年還可獲取物業(yè)租金收益不低于萬(wàn)元的稅前利潤(rùn)。此外，每年還可獲取物業(yè)租金收益不低于7100萬(wàn)

36、元。萬(wàn)元。項(xiàng)目敏感度分析-在市場(chǎng)公允價(jià)格基礎(chǔ)下調(diào)20%序號(hào)物業(yè)類型建筑面積市場(chǎng)評(píng)估基價(jià)在基價(jià)下調(diào)20%項(xiàng)目可銷售收入/物業(yè)資產(chǎn)總收入（萬(wàn)元）()(元/)(元/)1零售商業(yè)建筑面積14051250002000028102281022美美力誠(chéng)百貨建筑面積309682500020000619363高檔公寓住宅建筑面積26147160001280033468334684酒店式公寓建筑面積28037160001280035887358875公寓式寫字樓建筑面積32648160001280041789417896地下商場(chǎng)、車庫(kù)建筑面積489525000400019581小 計(jì)139246合計(jì)220763

37、在項(xiàng)目物業(yè)銷售基準(zhǔn)價(jià)格下調(diào)在項(xiàng)目物業(yè)銷售基準(zhǔn)價(jià)格下調(diào)20%的條件下，如本項(xiàng)目所開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)總價(jià)值為的條件下，如本項(xiàng)目所開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)總價(jià)值為220763萬(wàn)萬(wàn)元；如果扣除美美百貨部分及地下商業(yè)、車庫(kù)部分不銷售的物業(yè)，本項(xiàng)目可售物業(yè)的收入減去項(xiàng)元；如果扣除美美百貨部分及地下商業(yè)、車庫(kù)部分不銷售的物業(yè)，本項(xiàng)目可售物業(yè)的收入減去項(xiàng)目總投資后的稅前利潤(rùn)為目總投資后的稅前利潤(rùn)為389萬(wàn)元。但是，在項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)運(yùn)作中，開發(fā)商完全可以通過(guò)以萬(wàn)元。但是，在項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)運(yùn)作中，開發(fā)商完全可以通過(guò)以管理提升、成本控制等辦法，將凈現(xiàn)金流調(diào)整轉(zhuǎn)變?yōu)檎龜?shù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資、運(yùn)營(yíng)。管理提升、成本控制等辦法，將凈現(xiàn)

38、金流調(diào)整轉(zhuǎn)變?yōu)檎龜?shù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資、運(yùn)營(yíng)。仁安投資本項(xiàng)目將得到什么？仁安投資本項(xiàng)目將得到什么？本項(xiàng)目位于成都市政府新區(qū)所在地最核心的地段，項(xiàng)目一旦建成將成為成本項(xiàng)目位于成都市政府新區(qū)所在地最核心的地段，項(xiàng)目一旦建成將成為成都市的標(biāo)志性建筑、標(biāo)桿參照項(xiàng)目。這將給仁安的企業(yè)知名度帶來(lái)極大的提都市的標(biāo)志性建筑、標(biāo)桿參照項(xiàng)目。這將給仁安的企業(yè)知名度帶來(lái)極大的提升，讓仁安的品牌在成都樓市一炮打響，迅速確立起來(lái)。本項(xiàng)目是仁安進(jìn)入升，讓仁安的品牌在成都樓市一炮打響，迅速確立起來(lái)。本項(xiàng)目是仁安進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場(chǎng)并樹立優(yōu)質(zhì)、精品、高檔品牌形象的最佳時(shí)機(jī)、最難得的途成都房地產(chǎn)市場(chǎng)并樹立優(yōu)質(zhì)、精品、高檔品牌形

39、象的最佳時(shí)機(jī)、最難得的途徑。徑。因本項(xiàng)目安全可控并可實(shí)實(shí)在在預(yù)見(jiàn)的投資回報(bào)收益，以及今年逐年增加因本項(xiàng)目安全可控并可實(shí)實(shí)在在預(yù)見(jiàn)的投資回報(bào)收益，以及今年逐年增加的物業(yè)租金收入，必將給仁安集團(tuán)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)，項(xiàng)目的成功的物業(yè)租金收入，必將給仁安集團(tuán)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)，項(xiàng)目的成功運(yùn)作給仁安帶來(lái)強(qiáng)大的品牌提升和知名度擴(kuò)張也是毋庸置疑的。運(yùn)作給仁安帶來(lái)強(qiáng)大的品牌提升和知名度擴(kuò)張也是毋庸置疑的。由恒邦置業(yè)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)操盤，必將使本項(xiàng)目無(wú)論是前期定位開發(fā)、施工管由恒邦置業(yè)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)操盤，必將使本項(xiàng)目無(wú)論是前期定位開發(fā)、施工管理、后期銷售、招商、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)都得以充分的保障。理、后期銷售、招商、

40、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)都得以充分的保障。本項(xiàng)目核心的地段、很低的進(jìn)入條件、美美百貨的進(jìn)駐，必將為仁安集團(tuán)本項(xiàng)目核心的地段、很低的進(jìn)入條件、美美百貨的進(jìn)駐，必將為仁安集團(tuán)的投資帶來(lái)豐厚的經(jīng)濟(jì)收益和巨大的社會(huì)效應(yīng)。的投資帶來(lái)豐厚的經(jīng)濟(jì)收益和巨大的社會(huì)效應(yīng)。項(xiàng)目投資分析評(píng)價(jià)本項(xiàng)目作為成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿性、高端項(xiàng)目，投資開發(fā)本項(xiàng)目可迅速本項(xiàng)目作為成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿性、高端項(xiàng)目，投資開發(fā)本項(xiàng)目可迅速樹立開發(fā)商資金實(shí)力雄厚、商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的高端品牌形象。樹立開發(fā)商資金實(shí)力雄厚、商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的高端品牌形象。項(xiàng)目位于成都城市發(fā)展的新中心，所處地理位置絕版，項(xiàng)目開發(fā)條件成熟，項(xiàng)目位于成都城市發(fā)展的新中心，所處地理位置絕版，項(xiàng)目開發(fā)條件成熟，四周環(huán)境優(yōu)越，項(xiàng)目周邊開發(fā)、建設(shè)、供需市場(chǎng)旺盛，為本項(xiàng)目的投資與開四周環(huán)境優(yōu)越，項(xiàng)目周邊開發(fā)、建設(shè)、供需市場(chǎng)旺盛，為本項(xiàng)目的投資與開發(fā)奠定和營(yíng)造了良好的整體市場(chǎng)氛圍。發(fā)奠定和營(yíng)造了良好的整體市場(chǎng)氛圍。項(xiàng)目地塊干凈、無(wú)拆遷，前期方案設(shè)計(jì)、報(bào)建手續(xù)均已完成，可很快獲得項(xiàng)目地塊干凈、無(wú)拆遷，前期方案設(shè)計(jì)、報(bào)建手續(xù)均已完成，可很快獲得施工許可證，項(xiàng)目的投入產(chǎn)出周期短，資金的周轉(zhuǎn)速度快、回報(bào)非常大。施工許可證，項(xiàng)目的投入產(chǎn)出周期短，資金的周轉(zhuǎn)速度快、回報(bào)非常大。本項(xiàng)目與美美百貨簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，美美百貨將定向入駐本項(xiàng)目。這本項(xiàng)目