項目六被征收土地的估價(成本法)

1、成本逼近法成本逼近法n考試基本要求：n掌握：成本逼近法的概念、公式、估價步驟及 各項成本測算。n熟悉：成本逼近法的應(yīng)用特點、適用范圍及要求。n了解：成本逼近法的應(yīng)用限制。第一節(jié) 成本逼近法概述定義：以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法.原理:將對土地的所有投資（包括土地取得費用和開發(fā)費用）作為基本成本，按照等量資本獲取等量利潤的投資原理，加上基本成本所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和負擔的利息，組成土地價格的基本部分；同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益，從而求得地價?；竟? 地價土地取得

2、費土地開發(fā)費稅費利息利潤土地增值收益 特點：n適于新開發(fā)土地估價，不適于已開發(fā)老城區(qū)土地估價；n適于工業(yè)用地估價；n適于土地市場不發(fā)育，無法采用其他方法進行估價n 的土 地；n成本價格是一種不完全價格，未考慮土地市場需求及效用；n是估算土地成本價格的一種途徑。適用范圍：新開發(fā)土地的估價；土地市場欠發(fā)育，交易案例少的地區(qū)，無法用市場比較 法估價時采用；工業(yè)用地估價；特殊性土地的估價 估價步驟 確定土地取得費 確定土地開發(fā)費 計算稅費 計算利息 計算利潤 確定土地增值收益修正并確定土地價格 第二節(jié) 成本逼近法的估價程序與方法土地取得費的概念、構(gòu)成及計算方法概念：是為取得土地而向原土地使用者支付的費

3、用。構(gòu)成：包括征地補償費、拆遷安置補助費等計算方法：n征用農(nóng)村集體土地時，土地取得費就是征地費用，包括土地取得費和相關(guān)稅費。n土地取得費包括：土地補償費、勞動力安置補助費以 及地上物補償費和青苗補償費。n相關(guān)稅費包括：耕地占用費、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費及政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費。n城鎮(zhèn)國有土地的取得費按拆遷安置費計算。拆遷安置費主要包括：拆除房屋及構(gòu)筑物的補償費、拆遷安置補助費及相關(guān)稅費。n從市場取得土地使用權(quán)時，土地取得費就是土地使用權(quán)的取得價格，應(yīng)是客觀價格，同時還應(yīng)注意地價內(nèi)涵。n注意：n土地取得費應(yīng)是評估期日的重置費用；n征地、折遷等取得土地的費用資料應(yīng)從測算待估宗地

4、所在區(qū)域平均區(qū)域平均土地取得費用入手計算；n各費用的計算應(yīng)以當?shù)卣趫?zhí)行當?shù)卣趫?zhí)行的征地補償費和拆遷安置補助費的有關(guān)規(guī)定標準計算。二、土地開發(fā)費構(gòu)成及計算方法：有三種即基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費、小區(qū)開發(fā)配套費。基礎(chǔ)設(shè)施配套費：常常概括為“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”。公共事業(yè)建設(shè)配套費：與項目大小、用地規(guī)模有關(guān)，各地情況不一，視實際情況而定。小區(qū)開發(fā)配套費：同公共事業(yè)建設(shè)配套費類似.計算土地開發(fā)費，首先必須準確確定土地開發(fā)程度，（1）準確區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)程度：由市政投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地外，由企業(yè)投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地內(nèi)。（2）紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致現(xiàn)象。A、紅線外開發(fā)程度比

5、紅線內(nèi)低：B、紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)高：C、某種設(shè)施紅線內(nèi)有，紅線外也有，但宗地內(nèi)的設(shè)施并不是依賴于紅線外的設(shè)施建的，然后根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費用標準，合理確定土地開發(fā)費。注意：土地開發(fā)費用的分攤問題，分攤的基本原理： 應(yīng)分攤費用=受益程度設(shè)施總費用三、利息的計算利息的概念：利息是資金的時間價值。利息的計息方式：由單利和復(fù)利計息兩種，土地開發(fā)周期超過一年，按復(fù)利計算。利息的計算方法：土地取得費及其稅費利息以整整個取得費個取得費為基數(shù)，計息期為整個整個開發(fā)期；開發(fā)費及其稅費按照均勻投入或分段均勻投入， 計息期按整個開發(fā)期的一半一半計。土地開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)

6、的難易程度確定。估算利息必須把握的幾點n計息項目：全部預(yù)付資本，包括土地取得費、開發(fā)費及稅費等；n計息期：土地取得費及稅費按整個開發(fā)建設(shè)期計算，開發(fā)費及稅費假設(shè)在建筑期內(nèi)均勻發(fā)生，按建筑期的一半計算；若按分年度均勻發(fā)生，則可進一步細化。n計息方式：由單利和復(fù)利計息兩種，開發(fā)期超過一年的，一般按復(fù)利計算。n利息率：一般選用同期銀行貸款的利率。n注意：利息利潤不互計。 四、利潤的計算 利潤計算的依據(jù)：按照開發(fā)性質(zhì)和各地實際情況，確定開發(fā)中各項投資的正?；貓舐?，估計土地投資應(yīng)取得的投資利潤。投資回報率的確定通?？紤]以下三方面因素： 1、開發(fā)土地的利用類型 2、開發(fā)周期的長短 3、開發(fā)土地所在地區(qū)的政

7、治經(jīng)濟環(huán)境 利潤的計算基數(shù)包括土地取得費、開發(fā)費和各項稅費。n利潤的計算方法：n投資利潤=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費）* 投資回報率五、土地增值收益n土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或進行土地開發(fā)，達到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加額計算。n成本價格乘以土地增值收益率即為土地增值收益.n土地增值收益率理論上應(yīng)等于“增值地租”在總地價的比例,或出讓價格與成本價格差值占成本價格的比例,一般為。n土地增值收益（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費利息利潤）*土地增值收益率n注意：實際操作中，如土地增值收益采用當?shù)爻鲎尳饦藴剩捎诔鲎尳饦藴识酁樽诘刈罡叱鲎屇晗薜某鲎尳?，與評估宗地的剩余使用年限不一致

8、，須進行使用年期的修正。n待估宗地價格n(土地取得費及稅費十土地開發(fā)費+利息+利潤)1-l(1+r)m +出讓金1-l(1+r)m/ 1-l(1+r)nnm待估宗地剩余使用年期；nn法定最高使用年期。 七、土地價格的修正與確定n個別因素修正；n土地使用年期修正；n可出讓土地的比率修正；n宗地成熟度修正。 n主要掌握何時需進行有關(guān)修正。n1根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進行個別因素修正。n2成本逼近法求取有限年期的土地使用權(quán)價格時，應(yīng)進行土地使用權(quán)年期修正。其年期修正公式為： K=1-1/（1+r）nn是否進行年期修正要具體分析：n (1)當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的

9、差額確定時，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正；n (2)當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一道進行年期修正。n (3)當待估宗地為出讓土地時，應(yīng)進行剩余使用權(quán)年期修正。n3如果采用成本逼近法測算的是某一小區(qū)(或開發(fā)區(qū))的平均土地價格，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分攤，其土地價格和有關(guān)土地開發(fā)的投資成本應(yīng)分攤到可出讓的土地中。計算公式如下：n可出讓土地的平均單價n土地總平均單價總土地面積/可出讓土地面積n4宗地成熟度修正。由于土地開發(fā)程度通常設(shè)定為宗地紅線外的開發(fā)程度，而對宗地紅線內(nèi)的開發(fā)狀

10、況沒有考慮，因此對于宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進行適當修正。n當然，這種宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)，對于出讓土地來說，應(yīng)是由出讓方的開發(fā)和建設(shè)引起的宗地開發(fā)程度的改善。n n根據(jù)上述各步驟的修正調(diào)整后，最后確定成本逼近法的評估結(jié)果。n需要注意的事，這種方法計算出的地價是從土地所有者的角度得到的，而土地使用者（受讓人）能否接受此價格，需要土地使用者分析預(yù)期的土地收益或同已發(fā)生的交易價格比較后，確定自己對宗地價格的認同標準。n因此，成本逼近法計算出價格后，還需通過市場資料進行比較修正，使其接近實際水平。 第三節(jié) 成本逼近法的應(yīng)用n一、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問題:土地取得費和土地開發(fā)費均應(yīng)是評估期日的重置費

11、用；各項費用的取費標準應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析；評估結(jié)果一般作為投入成本價格分析，慎用于市場交易價格.二、成本逼近法應(yīng)用實例n例1：某開發(fā)區(qū)征用土地總面積5k，現(xiàn)已完成了“七通一平”，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地15k。該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10000。根據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補償費用為45億元，征地中發(fā)生的其他費用為15億元，征地后，土地“七通一平”的費用為2億元/k，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資總額占總開發(fā)投資的40，總投資回報率為20，土地增值收益率取20，當年銀行年貸款利息率為10，土地還原率確定為7。試估算

12、出該宗工業(yè)用地的單位面積價格和總價格。n1.計算土地取得費n(4.5十1.5)108(5108) 120(元)n2.計算土地開發(fā)費n (2.0108)(1106)200(元)n3.計算投資利息n120(1十0.1)2-1+20040(1+0.1)1.5 -1+20060(1+0.1)0.5-1n25.20+12.30+5.8643.36(元)n4計算投資利潤n (120+200) 2064(元)n5計算土地增值收益n (120+200+43.36+64) 2085.47(元)n6計算土地價格土地價格土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息 +投資利潤+土地增值收益120+200+43.36+64+85

13、.4751283(元)n7進行可出讓土地比率修正n開發(fā)區(qū)可出讓土地比率(開發(fā)區(qū)總面積-不可出讓土地面積)開發(fā)區(qū)土地總面積100n =(5-1.5)510070n則可出讓土地的平均單價n512.8370732.61(元) n8進行土地使用權(quán)年期修正n以上求取的是土地無限年期的使用權(quán)價格，則50年的土地使用價格為：n732.6111(1+0.07)50n707.74(元) n9計算土地總價格n707.74100007077400(元)采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的價格為：n單位面積價格為707.74元m，n總價格為7077400元。n例2：某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使

14、用年限為50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的土地出讓金為30元/平方米，該宗地土地開發(fā)程度已達到“五通一平”(通路、通電、通水、通訊、排水及場地平整)。 2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要迸行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費 (含稅費)平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費為8萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為55%，投資利潤率為10，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價和總地價。 n解題思路：n分步計算土地取得費、土地開發(fā)費、利息、利潤n計算無限年期土地成本價格n計算49年期土地成本價格和土地增值收益（出讓金）n計算49年期土地價格常見難點與問題新增建設(shè)用地