華南城控股有限公司簡介

1、集團(tuán)簡介華南城控股有限公司（1668.HK）是一家在香港聯(lián)合交易所上市的公司，2002年5月在香港注冊成立，中國領(lǐng)先的大型綜合物流及交易中心開發(fā)商和營運(yùn)商，致力于開發(fā)建設(shè)集多個產(chǎn)業(yè)門類為一體的現(xiàn)代綜合 商貿(mào)物流基地。公司首個項(xiàng)目深圳華南城交易中心一期于2004年開始營運(yùn)。憑借深圳華南城的成功經(jīng)驗(yàn)，公司于2007年開始將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至其他城市如南昌、西安、南寧、鄭州、南寧、哈爾濱和合肥。現(xiàn)時，公司已獲土地權(quán)證的土地儲備約2000萬平米。此外，公司與當(dāng)?shù)卣_(dá)成框架協(xié)議的土地儲備約4000萬平米。1. 集團(tuán)歷史華南城由民生集團(tuán)、京暉國際、香港佳寧娜集團(tuán)、建業(yè)五金塑膠廠有限公司、力嘉國際集團(tuán)及五家公司的

2、主席、董事長于 2002 年攜手創(chuàng)辦，其創(chuàng)始人鄭松興、梁滿林、馬介璋、孫啟烈、馬偉武，均為資深工業(yè)家，各自擁有較為廣泛的行業(yè)網(wǎng)絡(luò)，是華南城成功發(fā)展的重要因素。集團(tuán)主要發(fā)展歷史大事如表1所示：2013年3月：戰(zhàn)略投資者PAG購買公司價值港幣9.75億之可轉(zhuǎn)債2012年12月：從第三方手中收購哈爾濱項(xiàng)目2012年12月：華南城合肥項(xiàng)目簽署項(xiàng)目協(xié)議2012年10月：發(fā)行1.25億美元優(yōu)先票據(jù)2012年9月：與匯豐銀行簽署4億港元貸款2012年8月：華南城鄭州第一條曲線征地2012年6月：華南城哈爾濱第一積征地2012年4月：華南城鄭州項(xiàng)目簽署項(xiàng)目協(xié)議2011年10月：華南城哈爾濱項(xiàng)目簽署項(xiàng)目協(xié)議20

3、11年5月：華南城西安第一積征地2011年1月：發(fā)行2.5億美元優(yōu)先票據(jù) 2009年12月：華南城南昌第一期批地2009年10月：華南城西安項(xiàng)目簽署項(xiàng)目協(xié)議 2009年10月：華南城南寧市第一積征地2009年9月：華南城于香港交易所上市，股票代碼：1668.HK 2009年6月：華南城河源第一期批地2009年6月：簽訂諒解備忘錄，以發(fā)展商貿(mào)中心項(xiàng)目在西安2007年10月：華南城南寧項(xiàng)目主協(xié)議的簽訂2007年7月：發(fā)行1.25億美元可換股債券 2007年2月：華南城南昌項(xiàng)目主協(xié)議簽署2003年10月：華南城深圳華南城第一期批地2002年5月：中國華南城于深圳市成立表1：華南城發(fā)展歷史大事。資料來

4、源：公司網(wǎng)站2. 股東簡介鄭松興先生聯(lián)席主席兼執(zhí)行董事鄭先生為集團(tuán)創(chuàng)辦人之一，自2002年8月2日獲任主席，主要負(fù)責(zé)集團(tuán)的整體策略及，評估業(yè)績，在制造及批發(fā)分銷業(yè)務(wù)方面擁有逾30年管理經(jīng)驗(yàn)于其他公司擔(dān)任的職務(wù)：· 民生國際有限公司（香港聯(lián)交所股份代號：938）主席· China Metro-Rural Holdings Limited（NYSE Mkt 股份代號：CNR）董事公共服務(wù)摘要：· 中國國際商會副會長· 中國人民政治協(xié)商會議第十屆廣西狀族自治區(qū)委員會常務(wù)委員· 中國人民政治協(xié)商會議廣東省深圳市第三屆、第四屆及第五屆委員會委員·

5、; 中國商業(yè)聯(lián)合會珠寶首飾委員會名譽(yù)創(chuàng)會會長· 中國企業(yè)聯(lián)合會及中國企業(yè)家協(xié)會常務(wù)委員· 深圳國際商會副會長· 深圳市物流與供應(yīng)鏈管理協(xié)會會長· 深圳工業(yè)總會副會長· 香港寶石廠商會永遠(yuǎn)名譽(yù)會長· 浙江省珍珠行業(yè)協(xié)會名譽(yù)會長 梁滿林先生行政總裁兼執(zhí)行董事梁先生為集團(tuán)的創(chuàng)辦人之一， 自2002年6月1日獲委任為董事，主要負(fù)責(zé)執(zhí)行公司董事會的決定及本集團(tuán)的整體管理。彼于服裝制造及批發(fā)分銷業(yè)務(wù)方面擁有逾30年管理經(jīng)驗(yàn)。于其他公司擔(dān)任的職務(wù)：· 香港匯達(dá)（中國）有限公司董事長· 京暉國際有限公司董事長公共服務(wù)：·

6、 中國人民政治協(xié)商會議全國委員會委員· 江西海外聯(lián)誼會副理事長· 深圳市龍崗區(qū)慈善會名譽(yù)會長· 香港恒生商學(xué)書院榮譽(yù)商學(xué)教授· 香港深圳社團(tuán)總會之會長 馬介璋博士， 銀紫荊星章，銅紫荊星章  聯(lián)席主席兼非執(zhí)行董事馬博士為集團(tuán)的創(chuàng)辦人之一，自2002年8月2日獲委任為董事，主要負(fù)責(zé)就制定集團(tuán)的整體業(yè)務(wù)模式、發(fā)展策略及重大事項(xiàng)提供意見。馬博士在成衣分銷及制造業(yè)方面擁有逾41年管理經(jīng)驗(yàn)。于其他公司擔(dān)任的職務(wù)：· 佳寧娜集團(tuán)控股有限公司（香港聯(lián)交所股份代號：126）主席公共服務(wù)：· 深圳市僑商國際聯(lián)合會會長· 香

7、港潮州商會永遠(yuǎn)名譽(yù)會長· 香港廣東社團(tuán)總會會長兼常務(wù)會員· 香港九龍潮州公會主席· 香港潮屬社團(tuán)總會永遠(yuǎn)名譽(yù)主席 孫啟烈先生， 銅紫荊星章，太平紳士非執(zhí)行董事孫先生為集團(tuán)的創(chuàng)辦人之一，自2002年8月2日獲委任為董事，主要負(fù)責(zé)就制定集團(tuán)的整體業(yè)務(wù)模式、發(fā)展策略及重大事項(xiàng)提供意見。孫先生為俄亥俄州工業(yè)工程學(xué)會會員，于廚具及其他金屬及塑料產(chǎn)品批發(fā)分銷及制造業(yè)方面擁有逾33年的管理經(jīng)驗(yàn)。于其他公司擔(dān)任的職務(wù)：· 建樂士企業(yè)有限公司執(zhí)行董事· 建業(yè)五金塑料廠有限公司執(zhí)行董事· 明輝國際控股有限公司（香港聯(lián)交所股份代號：3828）獨(dú)立

8、非執(zhí)行董事· 嘉瑞國際控股有限公司（香港聯(lián)交所股份代號：822）獨(dú)立非執(zhí)行董事公共服務(wù)：· 中國人民政治協(xié)商會議第十屆及第十一屆浙江省委員會委員· 香港工業(yè)總會名譽(yù)會長· 香港出口商會名譽(yù)主席· 香港優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品標(biāo)志局名譽(yù)主席· 香港塑料業(yè)廠商會有限公司會長· 深圳市僑商國際聯(lián)合會創(chuàng)會名譽(yù)會長及常務(wù)副會長 馬偉武博士非執(zhí)行董事馬博士為集團(tuán)的創(chuàng)辦人之一，自2002年8月2日獲委任為公司董事，主要負(fù)責(zé)就制定集團(tuán)的整體業(yè)務(wù)模式、發(fā)展策略及重大事項(xiàng)提供意見。馬博士在印刷及包裝、制造及批發(fā)分銷業(yè)務(wù)方面擁有逾33年的管理經(jīng)驗(yàn)。于其他公司擔(dān)任

9、的職務(wù)：· 力嘉國際集團(tuán)有限公司董事長公共服務(wù)：· 中國人民政治協(xié)商會議廣東省深圳市第三屆及第四屆委員會委員· 香港瓦通紙業(yè)廠商會第十三、十四、十六及十七屆會長· 深圳市人大常委會外事僑務(wù)工作委員會委員· 中國人民政治協(xié)商會議汕頭市潮陽區(qū)第二屆政協(xié)名譽(yù)主席· 中國包裝聯(lián)合會第七屆理事會副會長· 深圳市包裝行業(yè)協(xié)會第七、八屆榮譽(yù)會長· 廣東省印刷復(fù)制業(yè)協(xié)會第七、八屆副會長· 廣東省僑商投資企業(yè)協(xié)會常務(wù)副會長· 深圳市僑商國際聯(lián)合會創(chuàng)會名譽(yù)會長及常務(wù)副會長· 深圳市印刷學(xué)會會長·

10、 深圳市龍崗區(qū)文化產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長上市以來股東及非執(zhí)行董事信息不完全統(tǒng)計(jì)如下表所示：時間人物事件2009-11-30梁滿林CEO2010-6-19陳加成COO2011-4-12許照中出任非執(zhí)行董事2112-2-8石萬鵬辭職非執(zhí)行董事2013-3-1容永祺出任非執(zhí)行董事表2：董事會人事變動。信息來源阿斯達(dá)克財經(jīng)。3. 股權(quán)結(jié)構(gòu)2002年，鄭松興、梁滿林、馬介璋、孫啟烈、馬偉武創(chuàng)立華南城集團(tuán)，2009年在香港上市時，股權(quán)結(jié)構(gòu)如下圖所示：圖1:華南城2009 上市前股權(quán)結(jié)構(gòu)圖。資料來源公司招股說明書公司上市前股份主要由五位創(chuàng)始人及親屬以及關(guān)聯(lián)控股公司持有，其中(1) 鄭松興乃鄭大報之弟。(2) 除作為P

11、roficient Success Limited的股東外，何棉生為獨(dú)立第三方。甄秀雯為本公司關(guān)連人士，原因是其為本公司附屬公司華南城實(shí)業(yè)（河源）有限公司的主要股東。(3) 馬介璋作為實(shí)益擁有人及信托受益人，并透過其配偶的權(quán)益，持有達(dá)成已發(fā)行股本的43.58%。(4) Carrianna Development Limited由Sincere United Holdings Limited全資擁有，后者由佳寧娜集團(tuán)有限公司全資擁有。佳寧娜集團(tuán)有限公司由嘉堅(jiān)發(fā)展有限公司全資實(shí)益擁有，而馬介璋以信托形式為嘉堅(jiān)發(fā)展有限公司持有1股股份。嘉堅(jiān)發(fā)展有限公司有兩類已發(fā)行股份：普通股份及無表決權(quán)遞延股份。馬

12、介璋及其弟馬介欽各自持有嘉堅(jiān)發(fā)展有限公司50%的無表決權(quán)遞延股份，該等股份(a)并不附帶出席股東大會或于會上表決或收取會議通知的權(quán)利，(b)亦無賦予其持有人收取股息的權(quán)利，直至(i)普通股份持有人獲派息、(ii)該公司可供用作股息分派的利潤超過100,000,000,000,000.00港元及(iii)該公司決定向無表決權(quán)遞延股份持有人作出有關(guān)分派為止，以及(c)倘該公司出現(xiàn)資不抵債而該公司資產(chǎn)中100,000,000,000,000.00港元結(jié)余的僅二分之一可供分派予無表決權(quán)遞延股份持有人時，獲償還資本的排名在普通股份持有人的申索之后。嘉堅(jiān)發(fā)展有限公司所有普通股份則由Carrianna (B

13、VI) Ltd實(shí)益持有，其中1股股份由馬介璋以信托形式為Carrianna (BVI) Ltd持有。Carrianna (BVI) Ltd由達(dá)成全資擁有。(5) 馬偉武乃馬余雄之兄公司30%權(quán)益由Accurate Gain Developments Limited擁有、25%由Proficient Success Limited擁有、20%由Carrianna Development Limited擁有、15%由京暉國際有限公司擁有、5%由Kinox Holdings Limited擁有及5%由力嘉國際集團(tuán)有限公司擁有。創(chuàng)辦股東透過彼等各自于現(xiàn)有股東的股權(quán)持有本公司權(quán)益。除于2004年12月創(chuàng)

14、辦股東各自的公司之間的若干股份轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致目前的持股架構(gòu)外，持股架構(gòu)自2004年4月1日起概無變動。該等股份轉(zhuǎn)讓及現(xiàn)有股東持股架構(gòu)的若干額外變動于下文現(xiàn)有股東股權(quán)變動中討論。除鄭松興及其兄鄭大報（非創(chuàng)辦股東）外，其他創(chuàng)辦股東概無權(quán)（不論直接或間接）于公司股東大會上行使或控制行使30%或以上表決權(quán)或有能力控制董事會過半數(shù)成員的組成。因此，彼等不會被視為本公司的控股股東。圖：上市后公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖。 2009公司在香港上市至2013年9月，由媒體公開信息不完全統(tǒng)計(jì)，公司股權(quán)變化情況如下表所示：時間數(shù)量金額（港幣）事項(xiàng)2009-9-3015億股集資31.5億，凈額29.16億IPO2009-10-222.

15、25億股1.40-1.63每股超額配發(fā)2009-11-12200萬1.414每股梁滿林增持至12.05%2009-11-12500萬1.396每股鄭松興增持至42.3%2010-5-4500萬1.32每股梁滿林增持至11.03%2010-5-191060萬1.22*674.4萬；1.16*385.6萬公司回購2011-7-181.74億鄭松興增持至21.43%2013-2-67.5億1.55元 11.625億馬介章減持12.39%，售于深圳祥麒陳天紅2013-6-271.863億行權(quán)價1.69每股表3：公司股權(quán)變化2009-2013；資料來源：阿斯達(dá)克財經(jīng)新聞 截止 2013 年 6 月底，五

16、位集團(tuán)創(chuàng)始人鄭松興、梁滿林、馬介璋、孫啟烈、馬偉武的持股比例分別為40.15%、9.58%、6.94%、3.58%和 3.71%，其他管理人員持股0.16%，深圳祥麟陳紅天持股7.66%，28.2%為公眾持股，創(chuàng)始人實(shí)際持股總比例63.96%，實(shí)際控股人為華南城聯(lián)席主席兼執(zhí)行董事鄭松興。圖2：股東持股比例。資料來源阿斯達(dá)克財經(jīng)業(yè)務(wù)狀況1. 商業(yè)模式華南城一直堅(jiān)持并發(fā)展其“一體兩翼”的商業(yè)模式，即主體業(yè)務(wù)為大型綜合商貿(mào)物流及商品交易中心，輔以配套商業(yè)設(shè)施及住宅物業(yè)，使所涵蓋的五項(xiàng)配套服務(wù)支柱能全面配合其開發(fā)及經(jīng)營商品交易中心的核心業(yè)務(wù).五項(xiàng)配套服務(wù)支柱包括(i) 奧特萊斯商場經(jīng)營及管理；(ii)

17、電子商貿(mào)平臺；(iii)提供倉儲、運(yùn)輸及貨代服務(wù)的一站式物流服務(wù)；(iv)物業(yè)管理；(v)會議及展覽服務(wù)等，以全面配合其發(fā)展及經(jīng)營核心業(yè)務(wù) 綜合商貿(mào)物流及商品交易中心，建立獨(dú)立可持續(xù)發(fā)展商業(yè)模式。2. 盈利模式華南城約 50%的總建面為交易中心，用于出租和出售，現(xiàn)金流入為交易中心的銷售收入和租金收入；超過 20%的總建面為住宅配套，全部用于出售（深圳華南城的配套住宅因土地屬性為商業(yè)用地，屬于小產(chǎn)權(quán)房，只租不售，住宅配套僅占總建面的 5%，其它各地華南城配套住宅均為普通住宅性質(zhì)），現(xiàn)金流入為配套住宅的銷售收入；另外 20%多的總建面為商業(yè)配套，用于出租，現(xiàn)金流入為租金收入和物業(yè)管理收入。 其中，

18、交易中心的出售比例，原則上不超過交易中心總體量的 50%，具體比例由各地項(xiàng)目自行決定，基本原則是出售 1/3 至 1/2 回收投資成本，其它部分公司自己持有等待物業(yè)升值及穩(wěn)定的租金收入。如下圖所示：圖3：華南城盈利模式. 資料來源：公司年報、華泰證券分析報告。3. 經(jīng)營現(xiàn)狀1) 區(qū)域分布目前華南城業(yè)務(wù)遍布中國，迄今開發(fā)建設(shè)并運(yùn)營著深圳、南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥等項(xiàng)目。 南昌，規(guī)劃總建筑面積428萬平方米；南寧，規(guī)劃總建筑面積488萬平方米；鄭州，規(guī)劃總建筑面積1200萬平方米；西安，規(guī)劃總建筑面積1750萬平方米；河源，規(guī)劃總建筑面積120萬平方米；哈爾濱，規(guī)劃總建筑面積

19、1200萬平方米；深圳，規(guī)劃總建筑面積260萬平方米。合肥規(guī)劃建筑面積394萬平米；總規(guī)劃建筑面積超過5000萬平方米。 區(qū)域分布如圖所示：圖4：華南城區(qū)域分布。 資料來源：公司網(wǎng)站深圳：深圳華南城為集團(tuán)首個發(fā)展項(xiàng)目，位處珠江三角洲地區(qū)心臟地帶，擁有完善交通網(wǎng)絡(luò)配套，策略上盡占地利。項(xiàng)目占地面積約1.06百萬平方米，而總規(guī)劃建筑面積則約為2.64百萬平方米。截至2013年3月31日，其一期、二期及部分三期物業(yè)總建筑面積約1.80百萬平方米已投入營運(yùn)，其中約1.32百萬平方米及約485,000平方米分別為交易中心及配套設(shè)施。目前，深圳華南城正處于第三期發(fā)展階段，預(yù)計(jì)總規(guī)劃建筑面積約1.2百萬平方

20、米，涵蓋842,000平方米的交易中心，330,000平方米的倉儲物流設(shè)施及52,000平方米的辦公樓。辦公樓已于2011/12財政年度完成建設(shè)，而交易中心5號廣場亦已于2013年3月推出，其乃專為電子用品、科技玩意及配件而設(shè)的多功能綜合交易廣場，其規(guī)劃建筑面積為330,000平方米，包括232,000平方米的交易中心單位、64,000平方米的公寓單位以及34,000平方米的辦公樓單位。深圳華南城繼續(xù)表現(xiàn)卓越，于2012/13財政年度錄得合約銷售1,518.7百萬港元（2011/12財政年度：1,335.1百萬港元），中以平均售價20,900港元/平方米售出建筑面積約58,500平方米主要來自

21、三期的5號廣場及余下一期及二期的交易中心單位，（2011/12財政年度：以平均售價17,300港元/平方米售出總建筑面積51,300平方米）；以平均售價10,900港元/平方米售出總建筑面積約16,600平方米的辦公樓單位（2011/12財政年度：以平均售價10,000港元/平方米售出總建筑面積41,000平方米）；以及以平均售價9,400港元/平方米售出總建筑面積約12,100平方米的住宅物業(yè)（2011/12財政年度：以平均售價7,700港元/平方米售出總建筑面積4,500平方米）。相較上一個財政年度，深圳華南城租賃收入于2012/13財政年度穩(wěn)步上升28.6%，主要由于2013財政年度內(nèi)重

22、續(xù)租約及新簽訂租約租金上調(diào)。于2013年3月31日一期交易中心及商鋪的總占用率及租金收入分別升至96%及40港元/平方米（2012年3月31日：95%及35港元/平方米）。就二期交易中心及商鋪已推出可出租總建筑面積而言，總占用率增加至55%，租金收入為35港元/平方米（2012年3月31日：48%及35港元/平方米）南昌華南城南昌華南城位于江西省省會南昌市，充份發(fā)揮其位于中國主要交通樞紐的優(yōu)越地理位置，致力打造成為泛珠三角及長三角地區(qū)的繁華綜合商貿(mào)物流及商品交易中心。項(xiàng)目選址位于京九及浙贛鐵路交匯點(diǎn)，鄰近主要的高速公路、贛江的最大港口，并連接完善的貨運(yùn)網(wǎng)絡(luò)，毗鄰鐵路編組站、鐵海聯(lián)運(yùn)集裝箱堆場及

23、國際機(jī)場，距該區(qū)高鐵主要車站 南昌西客站只約1.2公里，該車站將于2013年底投入服務(wù)，為供貨商、生產(chǎn)商及商家提供方便的交通接連。此外，江西省政府計(jì)劃于2014年首季將辦事處遷往距華南城項(xiàng)目僅約2公里距離的新址，這將有助提升南昌華南城的交易中心及配套設(shè)施的商業(yè)潛力南昌華南城占地面積約1.54百萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約4.28百萬平方米，將提供全面配套設(shè)施，包括交易中心、商業(yè)及住宅配套設(shè)施、倉儲及停車場等。南昌華南城分階段發(fā)展，一期的規(guī)劃建筑面積為1.09百萬平方米，包括708,000平方米的交易中心及383,000平方米的配套住宅設(shè)施。住宅設(shè)施的建筑工程已于2012/13財政年度上半年竣工。

24、而建筑面積380,000平方米，涵蓋紡織服裝、小商品、鞋類及配件行業(yè)的交易中心已于上個財政年度竣工，其余一期在建的328,000平方米交易中心的工程，計(jì)劃開設(shè)奧特萊斯中心、品牌服裝及綠色食品等預(yù)期于2013/14財政年度竣工。南昌華南城計(jì)劃于2013/14財政年度第4季度試業(yè)，以把握南昌西客站投入服務(wù)所帶來的協(xié)同效益。于2012/13財政年度，南昌華南城錄得合約銷售總額2,303.9百萬港元（2011/12財政年度：3,063.3百萬港元）其中以平均售價13,700港元/平方米售出總建筑面積108,700平方米交易中心（2011/12財政年度：以平均售價11,900港元/平方米售出總建筑面積1

25、74,300平方米）。交易中心銷情熱烈，亦帶動了南昌華南城住宅配套設(shè)施的銷情，住宅單位以平均售價7,400港元/平方米售出總建筑面積110,600平方米（2011/12財政年度：以平均售價5,800港元/平方米售出總建筑面積170,600平方米）。南寧華南城南寧華南城位于廣西壯族自治區(qū)首府南寧市的優(yōu)越地段，選址與火車站、高速公路及國際機(jī)場接連，交通便利，是中國與東盟成員國之間的重要窗口。利用其毗鄰東南亞的地理優(yōu)勢，加上豁免跨境貿(mào)易關(guān)稅的中國東盟自由貿(mào)易區(qū)的成立，南寧華南城定位為滿足北部灣及東南亞地區(qū)的日增需求。該項(xiàng)目的規(guī)劃建筑凈占地面積約1.83百萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約4.88百萬平方米。

26、南寧華南城現(xiàn)正進(jìn)行一期發(fā)展，其中建筑面積約1.36百萬平方米的建設(shè)工程已經(jīng)展開，包括約896,000平方米的交易中心及465,000平方米的住宅設(shè)施。一期建筑面積約329,000平方米的交易中心已于2011/12財政年度竣工，主要服務(wù)五金機(jī)電、皮革、服裝及紡織等行業(yè)。而余下567,000平方米的交易中心現(xiàn)正進(jìn)行興建，計(jì)劃作為家具用品及產(chǎn)品、茶業(yè)及茶具、東盟特色商品、奧特萊斯中心及展銷場地。于回顧財政年度，南寧市國土資源局批準(zhǔn)南寧華南城以土地出讓金人民幣533.5百萬元將規(guī)劃建筑面積586,500平方米之土地更改為住宅用地之申請，其中約465,000平方米正在興建。連同交易中心，一期余下建筑面積

27、約1.03百萬平方米的建設(shè)工程預(yù)期于2013/14財政年度竣工。于2012/13財政年度，南寧華南城錄得807.7百萬港元的合約銷售（2011/12財政年度：507.0百萬港元），其中交易中心以平均售價約15,500港元/平方米售出總建筑面積37,900平方米（2011/12財政年度：以平均售價14,400港元/平方米售出總建筑面積35,300平方米），而住宅單位則以平均售價約6,500港元/平方米售出總建筑面積33,700平方米（2011/12財政年度：無）。西安華南城西安華南城坐擁陜西省西安國際港務(wù)區(qū)的策略位置，交通便利，位于連結(jié)鐵路集裝箱中心以及中國西北地區(qū)最大保稅區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)內(nèi)。兩條地

28、下鐵路線橫跨該址，其中一個規(guī)劃地下鐵路站將建于一期建筑物旁。西安華南城65%權(quán)益由集團(tuán)擁有，為集團(tuán)與深圳市豪德天成投資有限公司的合營公司。西安華南城總規(guī)劃占地面積約10.0百萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約17.5百萬平方米，其中一半將用作商品交易中心，而其余則規(guī)劃作配套設(shè)施。于2012/13財政年度，本集團(tuán)購入占地面積共約120,000平方米的土地。新購置土地的規(guī)劃建筑面積為359,000平方米，將用作發(fā)展物流及商品交易中心。西安華南城現(xiàn)正進(jìn)行總規(guī)劃建筑面積約933,000平方米之一期建設(shè)，其中包括已于2012/13財政年度完成建設(shè)，建筑面積共約557,000平方米以商場式設(shè)計(jì)的交易中心，主要涵蓋

29、時裝及服飾等行業(yè)。另有單幢低層交易中心商鋪，建筑面積合共約376,000平方米，主要服務(wù)五金機(jī)電行業(yè)，部分單位已于本財政年度相繼完成建設(shè)，余下建筑面積約309,000平方米的單幢低層交易中心亦預(yù)期于2013/14財政年度完成。隨著部分一期建設(shè)已于本財政年度下半年陸續(xù)交付，西安華南城計(jì)劃于2013/14財政年度第4季度試業(yè)。于2012/13財政年度，西安華南城共錄得1,971.5百萬港元交易中心的合約銷售，其中包括以平均售價約14,100港元/平方米售出總建筑面積64,500平方米商場式設(shè)計(jì)的交易中心。（2011/12財政年度：以平均售價8,200港元/平方米售出總建筑面積40,700平方米）。

30、2011/12財政年度：以平均售價13,900港元/平方米售出總建筑面積57,500平方米），以及以平均售價約8,200港元/平方米售出總建筑面積約129,900平方米的單幢低層交易中心商鋪（2011/12財政年度：以平均售價8,200港元/平方米售出總建筑面積40,700平方米）。哈爾濱華南城哈爾濱華南城位于黑龍江省省會哈爾濱市道外區(qū)，盡占中國東北部的地理優(yōu)勢，是東北亞國家進(jìn)行跨境貿(mào)易的主要樞紐，加上毗鄰中俄邊境的優(yōu)越地位，可望促進(jìn)該區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動。借著該區(qū)發(fā)展?jié)摿τ楷F(xiàn)帶來的機(jī)遇，哈爾濱華南城定位為中國東北部最大商品交易中心。于2012年12月，集團(tuán)以總代價人民幣500百萬元完成收購寶力通全部

31、股本，并一并將其發(fā)展的項(xiàng)目納入為哈爾濱華南城項(xiàng)目，集團(tuán)將可完全掌控及實(shí)現(xiàn)集中并協(xié)調(diào)開發(fā)該兩幅土地所帶來的協(xié)同效益。 自收購后，哈爾濱華南城規(guī)劃占地面積約10.0百萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約12.0百萬平方米。于2012/13財政年度，該項(xiàng)目已透過招拍掛及收購寶力通，取得總建筑面積約2.2百萬平方米之土地。哈爾濱華南城一期建筑面積約1.57百萬平方米，其中1.07百萬平方米為交易中心，而497,000平方米為配套設(shè)施?，F(xiàn)時在建的均為交易中心，建筑面積約673,000平方米，其中約318,000平方米預(yù)期于2013/14財政年度竣工。在建的交易中心其中436,000平方米為商場式設(shè)計(jì)，涵蓋家居用品

32、及產(chǎn)品、奧特萊斯中心及服飾精品。余下237,000平方米為單幢低層交易中心商鋪，主要服務(wù)五金及建材行業(yè)。于2012/13財政年度，部份單幢低層商鋪已推出市場。市場反應(yīng)熱烈，并以平均售價7,400港元/平方米售出總建筑面積33,500平方米，產(chǎn)生合約銷售248.1百萬港元。鄭州華南城鄭州華南城憑借其位處河南省省會城市鄭州的策略優(yōu)勢，連接廣泛的運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，距離鄭州新鄭國際機(jī)場僅約16公里，與京廣鐵路貨運(yùn)站及京港澳高速公路亦僅數(shù)公里之遙。鄭州華南城致力迎合中國內(nèi)陸地區(qū)隨著貿(mào)易活動日益頻繁而對綜合商貿(mào)物流及商品交易中心產(chǎn)生的強(qiáng)大需求。更重要的是，該項(xiàng)目現(xiàn)正分階段發(fā)展，正好配合政府的城鎮(zhèn)活化計(jì)劃，特別是該

33、市于2012年至2015年進(jìn)行的舊專業(yè)批發(fā)市場搬遷及整合的規(guī)劃。鄭州華南城的規(guī)劃凈用地總面積約7.0百萬平方米，總規(guī)劃建筑面積12.0百萬平方米。于2012/13財政年度，集團(tuán)購入鄭州華南城首批土地，預(yù)期可建建筑面積約為4.2百萬平方米，該土地將用作發(fā)展商貿(mào)交易中心。 一期商品交易中心規(guī)劃建筑面積約2.65百萬平方米，預(yù)期涵蓋六個行業(yè)，包括建筑材料、機(jī)械及硬件、汽車及配件、小商品、家品及谷物以及干糧及調(diào)味料?，F(xiàn)時在建總建筑面積約1.50百萬平方米，包括500,000平方米服務(wù)小商品的商場式設(shè)計(jì)交易中心，以及余下約1.0百萬平方米，涵蓋建材及五金機(jī)電行業(yè)的單幢低層交易中心商鋪，預(yù)計(jì)于2013/1

34、4財政年度竣工。其中商場式設(shè)計(jì)交易中心已于2012/13財政年度推出市場，且反應(yīng)熱烈，并以平均售價13,200港元/平方米售出總建筑面積103,000平方米，產(chǎn)生合約銷售1,355.7百萬港元。合肥華南城合肥華南城位處安徽省省會城市合肥，為華東交通樞紐，同時亦為華東心臟地帶的政治、經(jīng)濟(jì)、文化及金融中心。合肥華南城位于合肥新型工業(yè)示范園，盡享鄰近完善基礎(chǔ)建設(shè)的策略地利，并充分運(yùn)用城中廣泛的鐵路、高速公路及河運(yùn)運(yùn)輸系統(tǒng)接連全國。根據(jù)本公司與合肥市政府及肥西縣政府于2012年12月1日就于合肥發(fā)展大型綜合商貿(mào)物流及商品交易中心簽訂的合作協(xié)議，合肥華南城的規(guī)劃凈用地總面積約為10.0百萬平方米，而規(guī)劃

35、建筑面積則為12.0百萬平方米。于2013年5月，本集團(tuán)成功投得合肥華南城的首批土地。該土地的占地面積為1.36百萬平方米，可建建筑面積3.94百萬平方米。于2013年6月28日，合肥華南城舉行了奠基儀式，施工建設(shè)計(jì)劃隨即于2013/14財政年度開展。圖：項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀及土地用途規(guī)劃2) 行業(yè)分布l 專業(yè)批發(fā)市場專業(yè)批發(fā)市場是以超大規(guī)模、統(tǒng)一有序的規(guī)劃運(yùn)營，集多門類原材料及商品為一體的高檔批發(fā)市場，提供一站式集中展示交易服務(wù)。目前已建成的專業(yè)批發(fā)市場中，西安華南城1號交易廣場70萬平方米，是全國單體建筑面積最大的交易市場。深圳華南城2號交易廣場38萬平方米，是深圳市單體建筑面積最大的交易市場。l

36、 倉儲物流配送深圳乾龍物流有限公司為華南城控股旗下專業(yè)的物流服務(wù)公司，核心業(yè)務(wù)包括：公共倉儲、物流貨運(yùn)市場、物流信息平臺、電子商務(wù)物流服務(wù)。公共倉儲：在全國多個城市建設(shè)并管理約100萬平米的倉庫，包括公共倉儲、加工型倉儲、冷鏈倉儲、小型倉庫、保稅倉、監(jiān)管倉、質(zhì)押倉等，可為客戶提供集倉儲、代管、裝卸、分拆、流通加工、區(qū)域配送等為一體的多元化倉儲服務(wù)，以及倉單質(zhì)押、物流金融等增值服務(wù)。物流信息中心： 涵蓋了交通管理、保安系統(tǒng)、租戶管理系統(tǒng)、客戶資訊管理系統(tǒng)、交易平臺系統(tǒng)和配貨管理系統(tǒng)。物流貨運(yùn)市場：在國內(nèi)多個城市中，經(jīng)營管理總面積約100萬平米的物流貨運(yùn)市場，并配套大型停車場、司機(jī)公寓及政府職能部

37、門、銀行、保險、咨詢等便民服務(wù)，提供便捷的一站式園區(qū)服務(wù)。電子商務(wù)物流服務(wù)：主要是電商企業(yè)倉儲配送的外包業(yè)務(wù)，包括收貨、訂單、配送、銷退、移倉、退廠、盤點(diǎn)、損益等流程的管理工作。l 綜合商業(yè)華南城旗下華盛商業(yè)發(fā)展有限公司致力于商業(yè)零售、酒店、餐飲娛樂業(yè)務(wù)的發(fā)展，以完善便捷的高品質(zhì)，全方位滿足商圈商戶的各種需求。商業(yè)零售購物以奧特萊斯項(xiàng)目為龍頭，打造全國區(qū)域性高品質(zhì)時尚潮流購物中心，并運(yùn)作異地擴(kuò)張連鎖戰(zhàn)略：南寧、南昌、西安奧特萊斯。 酒店運(yùn)營以五星級高端酒店為主力，輔以經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店。餐飲娛樂以經(jīng)營粵菜為主，各類高中低檔商務(wù)美食在這里一應(yīng)而足。l 電子商務(wù)平臺深圳華南城網(wǎng)電子商務(wù)有限公司，建立了

38、以企業(yè)為服務(wù)對象的“華南城網(wǎng)”及以消費(fèi)者為服務(wù)對象的零售平臺“益多商城”，實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)上交易和網(wǎng)下服務(wù)的一站式電子商務(wù)平臺。華南城網(wǎng)()以“為商戶拓展渠道，為采購商提供便利，為華南城延伸服務(wù)”為使命，通過對實(shí)體市場內(nèi)各傳統(tǒng)行業(yè)的深度理解，在立足華南城本地市場服務(wù)的同時，也為全國范圍內(nèi)的各生產(chǎn)商、采購商、貿(mào)易批發(fā)商等提供全面的信息交流與網(wǎng)上貿(mào)易服務(wù)。華南城網(wǎng)旗下益多商城是華南城隨著全國各地實(shí)體項(xiàng)目的不斷擴(kuò)張，以及電子商務(wù)平臺與物流、金融等行業(yè)的成熟融合，通過整合資源，斥資數(shù)億全新打造的網(wǎng)絡(luò)購物平臺，為廣大消費(fèi)者提供便捷的網(wǎng)絡(luò)綜合零售業(yè)務(wù)。l 會議展覽華南城國際會展公司，組織舉辦各種專業(yè)會展，除了本身

39、產(chǎn)生巨大的效益外，還極大地促進(jìn)了華南城整體商家的營業(yè)銷售上升，從而形成“以會議展覽帶動市場商業(yè)運(yùn)營”的華南城展會經(jīng)濟(jì)模式。會展型運(yùn)營成為華南城一種常態(tài)化經(jīng)營方式，在全國所有專業(yè)市場中屬于獨(dú)創(chuàng)。華南城多次舉辦國家級品牌展會，如中國工業(yè)博覽會、中國-東盟輕工博覽會、中國港臺商品交易會等，取得了重大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。l 生活配套住宅項(xiàng)目旨在滿足華南城商圈及周邊區(qū)域發(fā)展的需求，在兼具現(xiàn)代化景觀及人性化設(shè)計(jì)的園區(qū)內(nèi)，盡享完善的高品質(zhì)生活配套服務(wù)。園區(qū)內(nèi)配有教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)、高檔會所、餐飲娛樂等設(shè)施，致力于為園區(qū)住戶提供消遣、康體、商談及會友的平臺，實(shí)現(xiàn)生意與生活的一站式對接。l 綜合物業(yè)管理第一

40、亞太物業(yè)管理有限公司為專業(yè)市場、商務(wù)、酒店、住宅等多種不同類型的物業(yè)提供專業(yè)的管理服務(wù)，建立起國內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)管理服務(wù)體系，從而成為華南城運(yùn)營及物業(yè)升值的有力支撐，同時也為新項(xiàng)目的開發(fā)提供無縫對接的高品質(zhì)服務(wù)，成為華南城拓展全國的品牌保證。3) 發(fā)展現(xiàn)狀 深圳華南城是公司首個項(xiàng)目，也是集團(tuán)最小的一個項(xiàng)目，總建面為 264.4 萬平，是公司經(jīng)營的相對成熟的項(xiàng)目。實(shí)際有效月出租率一期、二期分別為 40%和 35%。由于公司已經(jīng)全部收回一期、二期項(xiàng)目的投資，經(jīng)營壓力并不大。隨著龍崗平湖華南城交通狀態(tài)的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)（地鐵4 號線預(yù)計(jì) 14 年開工，公交狀況今年會進(jìn)一步改善），相對低廉的租金仍有上漲空間。華

41、南城瞄準(zhǔn)二線大中城市，成功復(fù)制深圳華南城模式。由于內(nèi)地項(xiàng)目所在城市，均有城區(qū)專業(yè)交易市場外遷計(jì)劃，尤其是鄭州和西安，政府已明確出文要將三環(huán)和二環(huán)內(nèi)的專業(yè)交易市場外遷，華南城所建交易市場剛好承接了此類需求。華南城的業(yè)態(tài)決定了華南城建造周期快、入賬速度也較快。動工和銷售情況：09/10 年財年公司全部收入均來自深圳華南城，而 12/13 財年合約銷售占比僅為 18.5%；南寧華南城一期于 2009 年 10 月動工，11/12、 12/13 財年合約銷售占比分別為 7.1%和 9.9%；南昌華南城 2010 年 1 月動工，11/12、12/13 財年合約銷售占比分別為 43.1%和 28.1%；

42、西安華南城是集團(tuán)總建面最大的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年 10 月一期能夠投入運(yùn)營，11/12、12/13 財年合約銷售占比分別為 16%和24%；鄭州僅成立 8 個月，目前僅建成一座交易中心，但招商、建設(shè)勢頭迅猛，截至 12/13財年度僅成立 4 個月就貢獻(xiàn)了合約銷售的 16.5%。除深圳華南城，其它各地華南城項(xiàng)目，均為政府邀請公司去本地建設(shè)經(jīng)營，因而容易取得各項(xiàng)優(yōu)惠政策，其中最大的優(yōu)惠項(xiàng)目為土地。華南城以低廉的土地價格獲取大宗土地，這是公司擴(kuò)張發(fā)展的基石和最大的利潤來源。 公司首個項(xiàng)目深圳華南城總建面為 264.4 萬平，南昌、南寧計(jì)劃總建面為 428 萬和 488 萬平，西南總建面高達(dá) 1750 萬平

43、，哈爾濱、鄭州和合肥計(jì)劃總建面均為 1200 萬平。截止 2012 年 3 月底，深圳、南昌已取得全部土地使用權(quán)，南寧已獲得 50.8%的總建面，西安、哈爾濱的比例為 11.69%和 18.59%。鄭州華南城由于處在具有獨(dú)立行政權(quán)的鎮(zhèn)級單位以及政府扶持力度較大，審批通道簡便， 發(fā)展勢頭迅猛，目前已取得 35.1%的土地。項(xiàng)目已售出開發(fā)完成項(xiàng)目未售出已完成項(xiàng)目開發(fā)中項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目已拿到土地計(jì)劃用地完成百分比深圳550,800 965,200 327,000 801,000 2,644,000 2,644,000 100.00 南昌453,700 307,300 308,000 3,211,00

44、0 4,280,000 4,280,000 100.00 南寧50,300 278,700 1,038,000 1,112,400 2,479,400 4,880,000 50.81 西安401,700 927,810 1,329,510 11,375,000 11.69 哈爾濱663,000 1,568,000 2,231,000 12,000,000 18.59 鄭州500,000 3,715,400 4,215,400 12,000,000 35.13 合肥2,080,000 2,080,000 12,000,000 17.33 總和1,054,800 1,551,200 3,237,7

45、00 13,415,610 19,259,310 59,179,000 32.54 表4：華南城集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)銷售情況統(tǒng)計(jì)。資料來源：公司數(shù)據(jù)。單位:（平方米）圖5:華南城11-12年合約銷售地區(qū)分布 圖6:華南城12-13年合約銷售區(qū)域分布 資料來源：公司數(shù)據(jù)、華泰證券OSK P12-Abcs P10 ex21財務(wù)狀況1. 營收狀況概括圖：華南城營業(yè)收入（單位：百萬港幣）圖：華南城毛利及毛利率。資料來源：公司報表及華泰證券上市以來來華南城營收穩(wěn)定大幅增長，年相對年大幅增長其原因歸于深圳華南城二、三期的銷售。隨著2010 年公司在南寧、南昌等地開始實(shí)質(zhì)性擴(kuò)張，華南城合約銷售以及物業(yè)銷售的快速增長

46、。12/13 財年公司營業(yè)收入為74.8 億港幣，華南城12/13 營業(yè)收入為74.88 億港幣，同比大幅增長1 倍。其中92.6%來自于物業(yè)銷售（交易中心和配套住宅分別占比69.3%、22.8%），3.8%來自融資租賃，2.9%來自租金收入。交易中心及配套住宅的銷售收入為公司主要收入來源。2 年復(fù)合增長率為83%。 公司12/13 財年毛利為41.8 億港幣，毛利率從去年的60.9%下降為56%。毛利率下降主要因?yàn)槊氏鄬^低的住宅部分結(jié)算比例增大(商鋪毛利率超過60%，住宅毛利超過40%) 以及建安費(fèi)用上升。公司12/13 財年凈利潤為27.5 億港幣，同比增長32.8%；核心凈利17.

47、76 億港幣，同比大幅增長92.5%。圖：上市以來盈利摘要2. 財務(wù)報表分析圖：上市以來資產(chǎn)負(fù)債表摘要圖：上市以來損益表摘要2.1 償債能力分析A.短期償債能力分析： 2012 2011 2010 2009 流動比率(倍)1.201.221.531.72速動比率(倍)0.550.491.361.45華南城上市初期流動比率為1.72，速動比為1.45，該數(shù)值較高，處于上市初期，償債能力較強(qiáng)，隨后流動比和速動比都有所下降，到2011財年達(dá)到1.22與0.49，公司短期償債能力較差，究其原因是由于流動負(fù)債的大幅度增加與存貨的增長。這可能與2011年合肥項(xiàng)目和2012年鄭州項(xiàng)目的啟動有關(guān)。需要進(jìn)一步調(diào)

48、查研究。2012201120102009凈流動資產(chǎn)3053126235040420647342066895流動負(fù)債153744481089450039209482853708存貨93811787762555482607677346經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金21144089357201325317885339圖：短期償債能力趨勢由圖表可以看出，華南城上市以來凈流動資產(chǎn)變化不大，而流動負(fù)債與存貨以及經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金由2010年以來大幅增長，原因可能是新項(xiàng)目的建設(shè)投入導(dǎo)致銀行按揭以及企業(yè)發(fā)債增加，所以流動負(fù)債大幅增長，同時南寧、南昌項(xiàng)目的一期建設(shè)完工開始租售帶來了經(jīng)營活動現(xiàn)金流的大幅增長以及存貨的大幅增加

49、。租售不達(dá)標(biāo)可能造成公司短期償債能力的下降，速動比率較低，短期償債風(fēng)險加大。B.長期償債能力分析： 2012 2011 2010 2009長期債項(xiàng)/股東權(quán)益(%)46.9029.9742.1829.67總債項(xiàng)/股東權(quán)益(%)74.7751.1558.2847.15利息保障倍數(shù)33.5556.1580.4364.06由上表可以看出，長期負(fù)債和總負(fù)債額度逐年上升，與股東權(quán)益比值逐漸增大，長期債務(wù)的增加應(yīng)該是由于公司所發(fā)優(yōu)先債造成，如下表所示，華南城集團(tuán)于2011年1月和2012年10月分別公開發(fā)行了2.5億和1.25億美元的優(yōu)先債，用于解決現(xiàn)金不足的問題。2012-2013財年華南城長期債項(xiàng)比率達(dá)到了46%的高度，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，由于開發(fā)周期較長，高負(fù)債率是普遍現(xiàn)象，但仍然應(yīng)該提高警惕。日期金額到期日利率2011-1-102.5億美元優(yōu)