房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系培訓(xùn)教材房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系培訓(xùn)教材主講：王老師2016年年3月月2009年年3月月-2010年年8月月 長(zhǎng)江商學(xué)院長(zhǎng)江商學(xué)院 MBA培訓(xùn) 2012年年9月至今月至今 重慶重慶XX地產(chǎn)集團(tuán)公司地產(chǎn)集團(tuán)公司 任集團(tuán)CEO 2005年年5月月2012年年9月月 龍湖地產(chǎn)公司龍湖地產(chǎn)公司 上海龍湖任運(yùn)營(yíng)副總兼工程副總 寧波龍湖任運(yùn)營(yíng)及工程總監(jiān) 重慶龍湖任東橋郡項(xiàng)目總監(jiān) 重慶龍湖任酈江項(xiàng)目總監(jiān) 重慶龍湖任西城天街項(xiàng)目主任土建工程師 重慶龍湖任水晶酈城土建工程師 2003年年1月月2005年年5月月 和記黃埔（重慶）地產(chǎn)有限公司和記黃埔（重慶）地產(chǎn)有限公司 任比華利豪園項(xiàng)目土建主任工程師 199

2、7年年7月月2002年年12月月 重慶市第二建筑有限公司重慶市第二建筑有限公司 從任項(xiàng)目施工員到項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人1、幫助房地產(chǎn)企業(yè)明晰系統(tǒng)的計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理的概念及其重要意義2、幫助房地產(chǎn)企業(yè)如何搭建有效的運(yùn)營(yíng)管理組織架構(gòu)3、幫助房地產(chǎn)企業(yè)如何建立系統(tǒng)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理制度體系與管理平臺(tái)4、幫助房地產(chǎn)企業(yè)如對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)行有效的計(jì)劃管理5、幫助房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)成本管理，成本動(dòng)態(tài)跟蹤、分析、預(yù)警6、幫助房地產(chǎn)企業(yè)如何建立項(xiàng)目決策機(jī)制，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議管路制度7、幫助房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行項(xiàng)目指標(biāo)動(dòng)態(tài)跟蹤、分析、預(yù)警我對(duì)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)我對(duì)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)u政策環(huán)境：房地產(chǎn)政策服務(wù)宏觀經(jīng)理，從支持到抑制政策環(huán)境：房地

3、產(chǎn)政策服務(wù)宏觀經(jīng)理，從支持到抑制兩輪反復(fù)；兩輪反復(fù)；u市場(chǎng)狀況：需求拉動(dòng)供給、消費(fèi)刺激投資，行業(yè)規(guī)模市場(chǎng)狀況：需求拉動(dòng)供給、消費(fèi)刺激投資，行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大；持續(xù)擴(kuò)大；u企業(yè)格局：百?gòu)?qiáng)企業(yè)高速發(fā)展，優(yōu)勢(shì)日益明顯，市場(chǎng)企業(yè)格局：百?gòu)?qiáng)企業(yè)高速發(fā)展，優(yōu)勢(shì)日益明顯，市場(chǎng)份額不斷提高。份額不斷提高。1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)增速趨緩，短期政策取向繼續(xù)從緊，長(zhǎng)效機(jī)制逐步建宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)增速趨緩，短期政策取向繼續(xù)從緊，長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立；立；2.市場(chǎng)預(yù)判：城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)提供未來(lái)十年發(fā)展空間，市場(chǎng)前景仍然良市場(chǎng)預(yù)判：城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)提供未來(lái)十年發(fā)展空間，市場(chǎng)前景仍然良好。好。 消費(fèi)升級(jí)促使改善性需求釋放，超過(guò)消費(fèi)升級(jí)促使改

4、善性需求釋放，超過(guò)50億平米億平米 一線(xiàn)城市集聚效應(yīng)突出，區(qū)域中心城市后發(fā)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)一線(xiàn)城市集聚效應(yīng)突出，區(qū)域中心城市后發(fā)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn) 大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化（大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化（被收購(gòu)、兼并甚至破產(chǎn)的案例已屢見(jiàn)不鮮）被收購(gòu)、兼并甚至破產(chǎn)的案例已屢見(jiàn)不鮮）過(guò)去過(guò)去10年總結(jié)年總結(jié)未來(lái)未來(lái)10年趨勢(shì)展望年趨勢(shì)展望我認(rèn)為現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要從資源、效率和客戶(hù)偏好三個(gè)層面去加強(qiáng)其核心競(jìng)核心競(jìng)爭(zhēng)力爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力n資源整合：資源整合： 有效積極整合政府資源，利用平有效積極整合政府資源，利用平臺(tái)充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取最優(yōu)資金資臺(tái)充

5、分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取最優(yōu)資金資源的利用源的利用n效率提升：效率提升： 圍繞快速?gòu)?fù)制產(chǎn)品模塊與服務(wù)和優(yōu)圍繞快速?gòu)?fù)制產(chǎn)品模塊與服務(wù)和優(yōu)化流程來(lái)加快開(kāi)發(fā)速度。化流程來(lái)加快開(kāi)發(fā)速度。n客戶(hù)偏好：客戶(hù)偏好： 圍繞客戶(hù)的偏好以及最佳體驗(yàn)來(lái)圍繞客戶(hù)的偏好以及最佳體驗(yàn)來(lái)設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)以達(dá)成溢價(jià)。設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)以達(dá)成溢價(jià)。使命使命n 為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)并影響他們的行為。在此過(guò)程中，成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造機(jī)會(huì)。 產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)體系戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)體系戰(zhàn)略合作伙伴管理戰(zhàn)略合作伙伴管理戰(zhàn)略客戶(hù)關(guān)系管理戰(zhàn)略客戶(hù)關(guān)系管理戰(zhàn)略品牌管理戰(zhàn)略品牌管理戰(zhàn)略”效率提升效率提升”是團(tuán)隊(duì)核心能力的綜合體現(xiàn)，通過(guò)建立房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理

6、體達(dá)到前控和高效：入口，眼前一亮入口，眼前一亮通往項(xiàng)目的路，已有改變，還未明顯通往項(xiàng)目的路，已有改變，還未明顯售樓處，趣意盎然售樓處，趣意盎然樣板間，親和溫馨樣板間，親和溫馨營(yíng)造出超乎客戶(hù)期望的生活環(huán)境！營(yíng)造出超乎客戶(hù)期望的生活環(huán)境！.為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝更多采用大量的軟景有生命的園林，比建筑本身更能打動(dòng)人！有生命的園林，比建筑本身更能打動(dòng)人！.花盛香醍花盛香醍滟瀾山香醍漫步精細(xì)化的綠化理念，精細(xì)化的綠化理念，小尺度上注重植物層次的搭配！小尺度上注重植物層次的搭配！.入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感入口內(nèi)部秩序化的銀杏簡(jiǎn)潔大氣限定出導(dǎo)向性強(qiáng)烈的空間院墻外的植被景觀漸趨自然緩

7、和客戶(hù)的心態(tài)水景的加入成為秩序與自然的過(guò)渡宅間近人尺度的灌木花卉給客戶(hù)心理上的減壓入戶(hù)的處理溫馨、私密使客戶(hù)最達(dá)限度放松自我.兒童戲水場(chǎng)景供來(lái)訪客戶(hù)小孩游戲分不清稻草人還是園丁通過(guò)示范區(qū)、售樓通過(guò)示范區(qū)、售樓處和樣板間展示出處和樣板間展示出客戶(hù)未來(lái)的生活場(chǎng)客戶(hù)未來(lái)的生活場(chǎng)景，通過(guò)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)景，通過(guò)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)感染客戶(hù)感染客戶(hù).停車(chē)場(chǎng)標(biāo)識(shí)的與園林渾然一體煙灰缸和垃圾桶精致的樹(shù)根處理維護(hù)中的大樹(shù)露臺(tái)的燒烤場(chǎng)景保潔對(duì)園林細(xì)節(jié)的維護(hù)一、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系一、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系 公司項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)管理體系公司項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)管理體系 各個(gè)運(yùn)營(yíng)管理體系之間的邏輯關(guān)系各個(gè)運(yùn)營(yíng)管理體系之間的邏輯關(guān)系二、各管理體系的管理要

8、點(diǎn)二、各管理體系的管理要點(diǎn) 計(jì)劃、成本、會(huì)議、指標(biāo)計(jì)劃、成本、會(huì)議、指標(biāo) 房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理公司公司項(xiàng)目項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)計(jì)劃、成本、計(jì)劃、成本、CRM、會(huì)議、指標(biāo)管理體系會(huì)議、指標(biāo)管理體系現(xiàn)代企業(yè)管理組織現(xiàn)代企業(yè)管理組織l賺錢(qián)了，但是后勁不足，可持續(xù)成長(zhǎng)乏力，看不到未來(lái)和希望。l完成了增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)型升級(jí)，權(quán)利集中制，團(tuán)隊(duì)的成長(zhǎng)跟不上組織的需要，理念無(wú)法落地。l團(tuán)隊(duì)不是團(tuán)隊(duì)，是一群人的組合。工作沒(méi)有方向，沒(méi)有目標(biāo)，做事沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，溝通不暢，決策高風(fēng)險(xiǎn)，效率低下。l組織進(jìn)入管理黑洞，成本無(wú)謂增加。傳統(tǒng)組織傳統(tǒng)組織資源導(dǎo)向型的成本模式資源導(dǎo)向型的成本模式商業(yè)公司1.龍湖運(yùn)營(yíng)體系龍

9、湖運(yùn)營(yíng)體系-公司組織架構(gòu)公司組織架構(gòu)集團(tuán)CEO集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部客戶(hù)及公司品牌部商業(yè)地產(chǎn)部財(cái)務(wù)部人力資源部風(fēng)險(xiǎn)管理及內(nèi)部審計(jì)中心區(qū)域公司總經(jīng)理投資發(fā)展部研發(fā)部（景觀/精裝）工程部營(yíng)銷(xiāo)部造價(jià)采購(gòu)部財(cái)務(wù)部人力資源公共事務(wù)行政物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)部項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理項(xiàng)目工程經(jīng)理項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理物業(yè)項(xiàng)目總監(jiān)項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理項(xiàng)目工程經(jīng)理項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理物業(yè)項(xiàng)目總監(jiān)項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理項(xiàng)目工程經(jīng)理項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目總監(jiān)PMO商業(yè)商業(yè)l組織扁平化、專(zhuān)業(yè)化，管理模式以目標(biāo)導(dǎo)向，職能作為專(zhuān)業(yè)高地，準(zhǔn)確定位市場(chǎng)和客戶(hù)，通過(guò)流程和標(biāo)準(zhǔn)

10、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)；組織行為更接近客戶(hù)和市場(chǎng)，反映更敏捷，行動(dòng)更迅速。5營(yíng)銷(xiāo)部營(yíng)銷(xiāo)部1投資發(fā)展部投資發(fā)展部2研發(fā)部研發(fā)部3工程部工程部5造價(jià)采購(gòu)部造價(jià)采購(gòu)部4行政部行政部 6運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng) 部部 9財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部7人力資源部人力資源部8客戶(hù)服務(wù)部客戶(hù)服務(wù)部10 CEO/總經(jīng)理總經(jīng)理職能建設(shè)職能建設(shè)2.運(yùn)營(yíng)體系運(yùn)營(yíng)體系-運(yùn)營(yíng)決策機(jī)制運(yùn)營(yíng)決策機(jī)制地區(qū)公司PMO集團(tuán)投資決策委員會(huì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)總經(jīng)理運(yùn)營(yíng)副總/總監(jiān)各職能負(fù)責(zé)人及專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人項(xiàng)目總監(jiān)項(xiàng)目各職能經(jīng)理項(xiàng)目各職能專(zhuān)業(yè)人員集團(tuán)CEO集團(tuán)各職能及中心運(yùn)營(yíng)決策機(jī)制：事情處理A、B、C方案；先專(zhuān)業(yè)發(fā)表意見(jiàn)，看可行性；花的代價(jià)；評(píng)判風(fēng)險(xiǎn)；團(tuán)體決策。3、房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理體系

11、、房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理體系公司戰(zhàn)略目標(biāo)公司戰(zhàn)略目標(biāo)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目收益指標(biāo)項(xiàng)目收益指標(biāo)預(yù)算管理預(yù)算管理戰(zhàn)略評(píng)價(jià)體系戰(zhàn)略評(píng)價(jià)體系項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理計(jì)劃系統(tǒng)計(jì)劃系統(tǒng)項(xiàng)目基本信息進(jìn)度計(jì)劃階段成果面積管理成本系統(tǒng)成本系統(tǒng)合約規(guī)劃目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本竣工成本合同管理付款管理CRM系系統(tǒng)統(tǒng)全盤(pán)價(jià)格規(guī)劃客戶(hù)管理客戶(hù)管理會(huì)議管理會(huì)議管理過(guò)程管理質(zhì)量管理指標(biāo)管理指標(biāo)管理模型管理數(shù)據(jù)管理21345項(xiàng)目收益指標(biāo)項(xiàng)目收益指標(biāo)各管理體系管理要點(diǎn)各管理體系管理要點(diǎn)項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理 三個(gè)緯度三個(gè)緯度進(jìn)度進(jìn)度質(zhì)量質(zhì)量成本成本項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)計(jì)劃計(jì)劃管理管理體系體系階段成果階段成果/會(huì)議管理會(huì)議管理體系體系成本成本

12、體系體系銷(xiāo)售管理銷(xiāo)售管理體系體系CRM系統(tǒng)系統(tǒng)指標(biāo)指標(biāo)管理管理 1 2 3 4 51 、2、 3、5項(xiàng)項(xiàng)公司管理辦法及管理要點(diǎn)公司管理辦法及管理要點(diǎn)4項(xiàng)項(xiàng)與項(xiàng)目管理體系搭與項(xiàng)目管理體系搭接需注意的問(wèn)題接需注意的問(wèn)題1、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分期與CRM系統(tǒng)分期的匹配；2、價(jià)格規(guī)劃與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)系；3、銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃供銷(xiāo)量對(duì)比2.1 計(jì)劃管理體系計(jì)劃管理體系項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 假設(shè)一住宅項(xiàng)目，用地9萬(wàn)方，總建面22萬(wàn)方，容積率2.0， 商業(yè)10%，項(xiàng)目地段 成熟，配套齊全 ，樓面 地價(jià)4000元每平方，類(lèi)似樓盤(pán)參考售價(jià)，洋房15000元每平方，高層8000元每平方，商業(yè)30000元每平方，車(chē)庫(kù)15萬(wàn)每個(gè)。請(qǐng)企

13、業(yè)代表分享：請(qǐng)企業(yè)代表分享： 1、進(jìn)度管理建議和困惑； 2、成本管理建議和困惑； 3、財(cái)務(wù)指標(biāo)管理建議和困惑；計(jì)劃管理常見(jiàn)問(wèn)題l缺乏計(jì)劃意識(shí)l缺乏系統(tǒng)性l缺乏合理的分級(jí)計(jì)劃層級(jí)l缺乏主線(xiàn)和驅(qū)動(dòng)l缺乏持續(xù)性l眉毛胡子一把抓l深一腳淺一腳，東抓一下西抓一下l體系內(nèi)信息不對(duì)稱(chēng)。 項(xiàng)目全景計(jì)劃管理項(xiàng)目全景計(jì)劃管理1、編制依據(jù)2、如何編制3、如何管理序號(hào)序號(hào)計(jì)劃級(jí)別計(jì)劃級(jí)別工作項(xiàng)工作項(xiàng)前置任務(wù)前置任務(wù)交付物交付物責(zé)任崗位責(zé)任崗位責(zé)任部門(mén)責(zé)任部門(mén)WBSWBS結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)一、土地獲取一、土地獲取JT-01集團(tuán)集團(tuán)土地獲取土地獲取土地中標(biāo)確認(rèn)書(shū)、地塊設(shè)計(jì)土地中標(biāo)確認(rèn)書(shū)、地塊設(shè)計(jì)條件條件項(xiàng)目投資發(fā)展項(xiàng)目投資發(fā)展經(jīng)理

14、經(jīng)理投資發(fā)展部投資發(fā)展部WBSWBS結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)二、項(xiàng)目啟動(dòng)二、項(xiàng)目啟動(dòng)JT-02集團(tuán)集團(tuán)組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)取得土地后取得土地后1010日內(nèi)日內(nèi)OA公告截屏公告截屏項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人運(yùn)營(yíng)部運(yùn)營(yíng)部DQ-01 地區(qū)地區(qū)啟動(dòng)會(huì)成果地區(qū)公司啟動(dòng)會(huì)成果地區(qū)公司PMOPMO審審核通過(guò)核通過(guò)啟動(dòng)會(huì)審批完成前啟動(dòng)會(huì)審批完成前1515天天項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人運(yùn)營(yíng)部運(yùn)營(yíng)部JT-03集團(tuán)集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)成果審批通過(guò)啟動(dòng)會(huì)成果審批通過(guò)土地獲取后土地獲取后4545天天啟動(dòng)會(huì)（第一階段）成果啟動(dòng)會(huì)（第一階段）成果項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人運(yùn)營(yíng)部運(yùn)營(yíng)部DQ-02 地區(qū)地區(qū)目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）提交目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）提交上網(wǎng)上網(wǎng)啟動(dòng)會(huì)審

15、批通過(guò)后啟動(dòng)會(huì)審批通過(guò)后3030日內(nèi)日內(nèi)目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）審批頁(yè)目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）審批頁(yè)面截屏面截屏項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理 造價(jià)采購(gòu)部造價(jià)采購(gòu)部DQ-03 地區(qū)地區(qū)物業(yè)前介計(jì)劃編制及交底物業(yè)前介計(jì)劃編制及交底啟動(dòng)會(huì)審批通過(guò)后啟動(dòng)會(huì)審批通過(guò)后20日內(nèi)日內(nèi)物業(yè)前介計(jì)劃物業(yè)前介計(jì)劃項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理 物業(yè)公司物業(yè)公司DQ-04 地區(qū)地區(qū)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（第二階段）項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（第二階段）土地獲取后土地獲取后9090天天啟動(dòng)會(huì)（第二階段）成果啟動(dòng)會(huì)（第二階段）成果項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人運(yùn)營(yíng)部運(yùn)營(yíng)部WBSWBS結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)三、設(shè)計(jì)報(bào)建三、設(shè)計(jì)報(bào)建DQ-05 地區(qū)地區(qū)方案設(shè)計(jì)成果政府審批通方案設(shè)計(jì)成果政府審批通

16、過(guò)過(guò)啟動(dòng)會(huì)后啟動(dòng)會(huì)后2個(gè)月個(gè)月證件照片證件照片項(xiàng)目投資發(fā)展項(xiàng)目投資發(fā)展經(jīng)理經(jīng)理投資發(fā)展部投資發(fā)展部JT-04集團(tuán)集團(tuán)提交目標(biāo)成本（基準(zhǔn)版）提交目標(biāo)成本（基準(zhǔn)版）方案審查通過(guò)后方案審查通過(guò)后10日內(nèi)日內(nèi)目標(biāo)成本（基準(zhǔn)版）審批頁(yè)目標(biāo)成本（基準(zhǔn)版）審批頁(yè)面截屏面截屏項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理 造價(jià)采購(gòu)部造價(jià)采購(gòu)部DQ-06 地區(qū)地區(qū)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證土地獲取后土地獲取后2 2個(gè)月個(gè)月證件照片證件照片項(xiàng)目投資發(fā)展項(xiàng)目投資發(fā)展經(jīng)理經(jīng)理投資發(fā)展部投資發(fā)展部DQ-07 地區(qū)地區(qū)取得國(guó)土證取得國(guó)土證用地證后用地證后2 2個(gè)月個(gè)月證件照片證件照片項(xiàng)目投資發(fā)展項(xiàng)目投資發(fā)展經(jīng)理經(jīng)理投資發(fā)展部

17、投資發(fā)展部2.1.1 編制依據(jù)模板2.1.1編制依據(jù)期量標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目計(jì)劃期量標(biāo)準(zhǔn)（住宅項(xiàng)目計(jì)劃期量標(biāo)準(zhǔn)（20122012版）版）單位：月（日歷工單位：月（日歷工期）期）區(qū)域區(qū)域土地獲取土地獲取-第一階段第一階段啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)第一階段第一階段啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)-開(kāi)工開(kāi)工開(kāi)工開(kāi)工-開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)開(kāi)工開(kāi)工-交房交房土地獲取土地獲取-開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)封頂封頂-交房交房拆架拆架-交房交房別別墅墅洋洋房房小小高高層層高高層層別別墅墅洋洋房房小小高高層層高高層層別別墅墅洋洋房房小小高高層層高高層層別別墅墅洋洋房房小小高高層層高高層層別別墅墅洋洋房房小小高高層層高高層層華北、西北（北京，西安，華北、西北（北京，西安，青島，煙臺(tái)，大

18、連）青島，煙臺(tái)，大連）1.55.5333326 28 30 32 10 10 10 10 14 14 14 148888上海上海1.54.566810 24 26 28 30 12 12 14 16 18 18 12 126668東北（沈陽(yáng)，長(zhǎng)春）東北（沈陽(yáng)，長(zhǎng)春）1.52.5445518 28 30 30 889913 22 16 16512 12 12華南、華東（重慶、成都、華南、華東（重慶、成都、蘇南、杭州、寧波、廈門(mén)）蘇南、杭州、寧波、廈門(mén)）1.54.5455624 26 28 30 10 11 11 12 12 12 12 126666說(shuō)明：說(shuō)明： 1.1.各業(yè)態(tài)劃分原則：各業(yè)態(tài)劃分

19、原則：別墅：指正負(fù)零以上別墅：指正負(fù)零以上3 3層及層及3 3層以下低層建筑物。層以下低層建筑物。洋房：指正負(fù)零以上大于洋房：指正負(fù)零以上大于3 3層，且小于等于層，且小于等于7 7層的多層的多層建筑物。層建筑物。小高層：指正負(fù)零以上大于小高層：指正負(fù)零以上大于7 7層，且小于等于層，且小于等于1818層層的建筑物。的建筑物。高層：指正負(fù)零以上大于高層：指正負(fù)零以上大于18層，且不超過(guò)層，且不超過(guò)100米的米的高層建筑物。高層建筑物。2.1.2計(jì)劃體系522.1.2計(jì)劃編制流程53 報(bào)建驗(yàn)收計(jì)劃編制； 設(shè)計(jì)計(jì)劃編制； 合約規(guī)劃、采購(gòu)計(jì)劃編制。2.1.2如何編制編制要點(diǎn)2.1.2計(jì)劃管理體系計(jì)劃

20、管理體系2.1.2項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目基本信息責(zé)任人責(zé)任人公司流程管理公司流程管理管理管理文件文件成果提交時(shí)間成果提交時(shí)間 要點(diǎn)解讀要點(diǎn)解讀對(duì)負(fù)責(zé)人的相對(duì)負(fù)責(zé)人的相關(guān)要求關(guān)要求項(xiàng)目總項(xiàng)目總監(jiān)監(jiān)關(guān)于公司項(xiàng)目運(yùn)關(guān)于公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分期的明確營(yíng)分期的明確XX公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全景計(jì)劃管理辦法全景計(jì)劃管理辦法啟動(dòng)會(huì)時(shí)間明確項(xiàng)目運(yùn)啟動(dòng)會(huì)時(shí)間明確項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分期和當(dāng)期工程分期；營(yíng)分期和當(dāng)期工程分期；運(yùn)營(yíng)分期發(fā)生調(diào)整需向運(yùn)營(yíng)分期發(fā)生調(diào)整需向公司重新申請(qǐng)公司重新申請(qǐng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分期一旦確定，即確定了公司的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分期一旦確定，即確定了公司的內(nèi)部管理口徑，以后所有的目標(biāo)本、模型、內(nèi)部管理口徑，以后所有的目標(biāo)本、模型、計(jì)劃

21、、預(yù)算、全盤(pán)價(jià)格規(guī)劃均以此為基礎(chǔ)計(jì)劃、預(yù)算、全盤(pán)價(jià)格規(guī)劃均以此為基礎(chǔ)進(jìn)行；進(jìn)行；1、運(yùn)營(yíng)分期可以大于工程分期；、運(yùn)營(yíng)分期可以大于工程分期；2、一個(gè)運(yùn)營(yíng)分期對(duì)應(yīng)一個(gè)目標(biāo)成本、一、一個(gè)運(yùn)營(yíng)分期對(duì)應(yīng)一個(gè)目標(biāo)成本、一個(gè)計(jì)劃、一個(gè)模型；個(gè)計(jì)劃、一個(gè)模型；3、已獲得土地權(quán)屬的項(xiàng)目均需編制模型，、已獲得土地權(quán)屬的項(xiàng)目均需編制模型，明確運(yùn)營(yíng)分期的項(xiàng)目；明確運(yùn)營(yíng)分期的項(xiàng)目；項(xiàng)目分期分組團(tuán)項(xiàng)目分期分組團(tuán)及樓棟編號(hào)原則及樓棟編號(hào)原則項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理在運(yùn)營(yíng)分期的原則在運(yùn)營(yíng)分期的原則下細(xì)化，作為項(xiàng)目下細(xì)化，作為項(xiàng)目術(shù)語(yǔ)統(tǒng)一的基礎(chǔ)，術(shù)語(yǔ)統(tǒng)一的基礎(chǔ)，用于報(bào)建、工程建用于報(bào)建、工程建設(shè)及其他內(nèi)部管理設(shè)及其他內(nèi)部管理2

22、.1.2 計(jì)劃管理體系全景計(jì)劃編制要點(diǎn)計(jì)劃管理體系全景計(jì)劃編制要點(diǎn) 2.1.2 計(jì)劃管理計(jì)劃管理拿地階段、啟動(dòng)會(huì)、年度預(yù)算、月度回顧、開(kāi)拿地階段、啟動(dòng)會(huì)、年度預(yù)算、月度回顧、開(kāi)盤(pán)前盤(pán)前30個(gè)日歷日內(nèi)個(gè)日歷日內(nèi)1、運(yùn)營(yíng)節(jié)奏分析、運(yùn)營(yíng)節(jié)奏分析項(xiàng)目貨值分布銷(xiāo)售節(jié)奏供貨節(jié)奏項(xiàng)目總圖銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃公司剩余貨值表2、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)XX項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)示意圖2.1.2 計(jì)劃管理體系全景計(jì)劃編制要點(diǎn)計(jì)劃管理體系全景計(jì)劃編制要點(diǎn) 2.1.2計(jì)劃管理計(jì)劃管理拿地階段、啟動(dòng)會(huì)、年度預(yù)算、月度回拿地階段、啟動(dòng)會(huì)、年度預(yù)算、月度回顧、開(kāi)盤(pán)前顧、開(kāi)盤(pán)前30個(gè)日歷日內(nèi)個(gè)日歷日內(nèi)1、運(yùn)營(yíng)節(jié)奏分析、運(yùn)營(yíng)節(jié)奏分析項(xiàng)目貨值分

23、布銷(xiāo)售節(jié)奏供貨節(jié)奏項(xiàng)目總圖銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃公司剩余貨值表2、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)3、項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃、項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃XXXX開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全景計(jì)劃管理辦法開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全景計(jì)劃管理辦法成果提交：成果提交：1、全景計(jì)劃（啟動(dòng)版）在啟、全景計(jì)劃（啟動(dòng)版）在啟動(dòng)會(huì)上動(dòng)會(huì)上10日歷日內(nèi)提交審批完成；（基日歷日內(nèi)提交審批完成；（基準(zhǔn)版、調(diào)整版）準(zhǔn)版、調(diào)整版）2、月度報(bào)告及月度計(jì)劃調(diào)整：每月、月度報(bào)告及月度計(jì)劃調(diào)整：每月5日日前前 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)13個(gè)；個(gè)； 工程周期工程周期5個(gè)質(zhì)量停止檢查點(diǎn)個(gè)質(zhì)量停止檢查點(diǎn)1. 拿地；拿地；2. 啟動(dòng)會(huì)；啟動(dòng)會(huì)；3. 方案審批；方案審批；4. 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可

24、證；取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 5. 開(kāi)工；開(kāi)工；6. 體驗(yàn)區(qū)開(kāi)放；體驗(yàn)區(qū)開(kāi)放；7. 開(kāi)盤(pán)；開(kāi)盤(pán)；8. 主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收；主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收；9. 室外景觀開(kāi)室外景觀開(kāi)工；工；10. 竣備；竣備；11. 工地開(kāi)放；工地開(kāi)放；12. 交房；交房；13. 項(xiàng)目后評(píng)估項(xiàng)目后評(píng)估基礎(chǔ)施工及正負(fù)基礎(chǔ)施工及正負(fù)0；主體封頂；主體封頂；交房樣板；交房樣板；外架拆除；外架拆除；工地開(kāi)放日工地開(kāi)放日2.1.2 計(jì)劃管理體系全景計(jì)劃管理要點(diǎn)計(jì)劃管理體系全景計(jì)劃管理要點(diǎn)2.1.2計(jì)劃管理計(jì)劃管理運(yùn)營(yíng)節(jié)奏分析運(yùn)營(yíng)節(jié)奏分析XX項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃表上年底上年底剩余可剩余可售貨值售貨值20121月月20122月月201

25、2X月月201212月月年度合年度合計(jì)計(jì)供供項(xiàng)目項(xiàng)目1項(xiàng)目項(xiàng)目2合計(jì)合計(jì)000000銷(xiāo)銷(xiāo)項(xiàng)目項(xiàng)目1項(xiàng)目項(xiàng)目2合計(jì)合計(jì)000000剩剩余余項(xiàng)目項(xiàng)目1項(xiàng)目項(xiàng)目2合計(jì)合計(jì)000000公司剩余貨值表公司剩余貨值表上月剩余+當(dāng)月新增當(dāng)月簽約銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃（簽約口徑）達(dá)到可售狀態(tài)的項(xiàng)目供貨（工程進(jìn)度、貨值隨定價(jià)變化有所變化）實(shí)際發(fā)生月度計(jì)劃2.1.2 計(jì)劃管理體系全景計(jì)劃編制要點(diǎn)計(jì)劃管理體系全景計(jì)劃編制要點(diǎn)2.1.2 計(jì)劃管理計(jì)劃管理運(yùn)營(yíng)節(jié)奏分析運(yùn)營(yíng)節(jié)奏分析XX項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)示意圖2.1.3計(jì)劃反饋及調(diào)整流程542.1.3計(jì)劃管理體系全景計(jì)劃執(zhí)行要點(diǎn)計(jì)劃管理體系全景計(jì)劃執(zhí)行要點(diǎn)2.1.3.1計(jì)劃管理拿地階段、

26、啟動(dòng)會(huì)、年度預(yù)算、月度回顧、開(kāi)盤(pán)前30個(gè)日歷日內(nèi)2.1.3.2關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)集團(tuán)管控,提前預(yù)控2.1.3.3分析前置條件,對(duì)后道工序的影響2.1.3.4計(jì)劃系統(tǒng)信息化2.1.3集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：（1）取得國(guó)土使用權(quán)證（2）交地（3）完成方案設(shè)計(jì)（4）完成初步設(shè)計(jì)（5）完成施工圖設(shè)計(jì)（6）取得施工許可證（7）項(xiàng)目開(kāi)工（8）售樓處、樣板區(qū)開(kāi)放（9）取得預(yù)售許可證（10）開(kāi)盤(pán)（11）景觀施工進(jìn)場(chǎng)（12）竣工備案（13）交房（14）交房完成率95l 不影響集團(tuán)管控的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地區(qū)公司可自行調(diào)整計(jì)劃，只需將結(jié)果抄送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心；l 影響上述14個(gè)節(jié)點(diǎn)中5個(gè)節(jié)點(diǎn)（1、2、6、9、1

27、2），地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書(shū)面解釋?zhuān)⒔?jīng)集團(tuán)總裁審批，以引起關(guān)注；剩余9個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的變化由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心審批； 集團(tuán)只考核項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成率。集團(tuán)只考核項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成率。2.1.3計(jì)劃管理系統(tǒng)構(gòu)架2.1.3計(jì)劃管理系統(tǒng)功能與目前相比：1、可以通過(guò)引用模板或已有相似項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的在線(xiàn)快速編制；2、方便、快捷的查看所有需要的最新項(xiàng)目計(jì)劃信息；3、待辦、提醒督促計(jì)劃的按時(shí)完成；4、計(jì)劃信息反饋、評(píng)價(jià)的快速和簡(jiǎn)捷；5、生成各類(lèi)所需計(jì)劃管理報(bào)表；5760公司項(xiàng)目計(jì)劃管理模塊項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員項(xiàng)目負(fù)責(zé)人提供計(jì)劃編制的信息計(jì)劃反饋計(jì)劃編制項(xiàng)目啟 動(dòng)決策會(huì)每月1日前每月5日前反饋點(diǎn)評(píng)提供計(jì)劃調(diào)整的信息反饋點(diǎn)

28、評(píng)項(xiàng)目月度報(bào)告提交項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整PMO月度月度運(yùn)營(yíng)會(huì)2.1.4計(jì)劃管理計(jì)劃管理面積管理面積管理2.1.4全景計(jì)劃管理體系管理要點(diǎn)全景計(jì)劃管理體系管理要點(diǎn)項(xiàng)目歷史面積臺(tái)帳OA系統(tǒng)2.2 階段成果階段成果/會(huì)議管理體系會(huì)議管理體系2.2階段成果管理意義運(yùn)營(yíng)質(zhì)量評(píng)價(jià)階段完成標(biāo)志運(yùn)營(yíng)知識(shí)積累對(duì)項(xiàng)目各階段性的完成質(zhì)量，由地區(qū)公司PMO成員、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、下游相關(guān)人員進(jìn)行評(píng)價(jià)明確項(xiàng)目信息流的管理，每階段成果完成后向項(xiàng)目成員發(fā)出可進(jìn)入下一階段的明確信號(hào)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)知識(shí)的積累和共享階段成果管理體系232.2階段成果管理流程242.2階段成果管理制度l各子成果經(jīng)辦人為項(xiàng)目職能經(jīng)理，將各階段成果提交公司PMO會(huì)議審核和集團(tuán)

29、OA審批的責(zé)任人為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（土地投資分析階段除外）；l各子成果經(jīng)職能部門(mén)內(nèi)部研討后才能提交公司PMO會(huì)議審核，各階段成果經(jīng)地區(qū)公司PMO會(huì)議審核通過(guò)后才能提交集團(tuán)審批；l項(xiàng)目前一階段的成果經(jīng)地區(qū)公司PMO會(huì)議審核通過(guò)，是進(jìn)入后一階段工作的依據(jù)；l地區(qū)公司計(jì)劃運(yùn)營(yíng)專(zhuān)員負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目階段性成果的提交及時(shí)性、規(guī)范性等進(jìn)行管理；l集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心負(fù)責(zé)對(duì)各地區(qū)公司的階段性成果進(jìn)行管理；項(xiàng)目階段性成果提交時(shí)間按照各項(xiàng)目的一級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)執(zhí)行；252.2階段成果管理模塊262.2 階段成果階段成果/會(huì)議管理體系管理要點(diǎn)會(huì)議管理體系管理要點(diǎn)總負(fù)總負(fù)責(zé)人責(zé)人相關(guān)相關(guān)職能職能流程管理流程管理管理文件管理文件成果提交時(shí)間成果

30、提交時(shí)間要點(diǎn)解讀要點(diǎn)解讀總經(jīng)理總經(jīng)理研發(fā)部研發(fā)部公司項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管公司項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理辦法理辦法1、新項(xiàng)目：取得土地后、新項(xiàng)目：取得土地后40個(gè)工作日內(nèi)完成審批，個(gè)工作日內(nèi)完成審批，按時(shí)完成獎(jiǎng)勵(lì)，按時(shí)完成獎(jiǎng)勵(lì)，4060不獎(jiǎng)不罰；不獎(jiǎng)不罰；2、新項(xiàng)目商業(yè)面積超、新項(xiàng)目商業(yè)面積超5萬(wàn)方項(xiàng)目：萬(wàn)方項(xiàng)目：60個(gè)工作日個(gè)工作日完成審批，完成審批，6080不獎(jiǎng)不罰；不獎(jiǎng)不罰；3、二期及各運(yùn)營(yíng)分期：最遲開(kāi)工前、二期及各運(yùn)營(yíng)分期：最遲開(kāi)工前20個(gè)工作日個(gè)工作日完成審批。完成審批。啟動(dòng)會(huì)模板啟動(dòng)會(huì)模板總經(jīng)理總經(jīng)理工程部工程部會(huì)議管理指引會(huì)議管理指引PMO會(huì)議類(lèi)型會(huì)議類(lèi)型總經(jīng)理總經(jīng)理研發(fā)部研發(fā)部工程部工程部公司項(xiàng)目階

31、段性成公司項(xiàng)目階段性成果管理制度果管理制度公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全景公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全景計(jì)劃管理辦法計(jì)劃管理辦法、開(kāi)發(fā)的、開(kāi)發(fā)的13個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)倒推前個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)倒推前10天為關(guān)鍵節(jié)天為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)決策時(shí)間，決策后點(diǎn)決策時(shí)間，決策后30日內(nèi)日內(nèi)OA提交階段成果：提交階段成果：、交房完成后、交房完成后90個(gè)日歷天內(nèi)完成項(xiàng)目后評(píng)估并個(gè)日歷天內(nèi)完成項(xiàng)目后評(píng)估并提交審批提交審批、啟動(dòng)會(huì)成果詳見(jiàn)上述啟動(dòng)會(huì)管理辦法要、啟動(dòng)會(huì)成果詳見(jiàn)上述啟動(dòng)會(huì)管理辦法要求。求。1、階段成果經(jīng)、階段成果經(jīng)pmo會(huì)議通會(huì)議通過(guò)才能放行；過(guò)才能放行；2、提交途徑：、提交途徑：（1）計(jì)劃，項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)）計(jì)劃，項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人；人；（2）目標(biāo)成本）目標(biāo)成本

32、，項(xiàng)目成，項(xiàng)目成本責(zé)任人；本責(zé)任人；（3）啟動(dòng)會(huì)階段和方案階）啟動(dòng)會(huì)階段和方案階段的設(shè)計(jì)成果；段的設(shè)計(jì)成果；（4）其他）其他職能負(fù)責(zé)人，職能負(fù)責(zé)人，提交計(jì)劃提交計(jì)劃“階段成果階段成果” 2.2 階段成果階段成果/會(huì)議管理體系管理要點(diǎn)會(huì)議管理體系管理要點(diǎn)總負(fù)責(zé)總負(fù)責(zé)人人相關(guān)相關(guān)職能職能流程管理流程管理管理文件管理文件成果提交時(shí)間成果提交時(shí)間要點(diǎn)解讀要點(diǎn)解讀總經(jīng)理總經(jīng)理工程部工程部別墅、花園洋房、高別墅、花園洋房、高層住宅樣板帶路指引層住宅樣板帶路指引別墅、花園洋房、高層住宅別墅、花園洋房、高層住宅樣板帶路點(diǎn)評(píng)一覽表樣板帶路點(diǎn)評(píng)一覽表 總經(jīng)理總經(jīng)理工程部工程部工程階段性質(zhì)量停止工程階段性質(zhì)量停止檢

33、查管理辦法試行檢查管理辦法試行 項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人在達(dá)到該節(jié)點(diǎn)前項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人在達(dá)到該節(jié)點(diǎn)前10天通過(guò)。天通過(guò)。工程周期五個(gè)質(zhì)量停止檢查工程周期五個(gè)質(zhì)量停止檢查點(diǎn)：點(diǎn)：1、基礎(chǔ)施工及正負(fù)、基礎(chǔ)施工及正負(fù)0；2、主體封頂；、主體封頂；3、交房樣板；、交房樣板；4、外架拆除；、外架拆除；5、工期開(kāi)放日、工期開(kāi)放日 2.2 階段成果階段成果/會(huì)議管理體系管理要點(diǎn)會(huì)議管理體系管理要點(diǎn)2012版階段成果管理辦法版階段成果管理辦法序序號(hào)號(hào)關(guān)鍵關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)責(zé)任責(zé)任部門(mén)部門(mén)項(xiàng)目項(xiàng)目總攬總攬投資投資發(fā)展發(fā)展部部研發(fā)部研發(fā)部工程部工程部造采部造采部體驗(yàn)體驗(yàn)區(qū)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)部營(yíng)銷(xiāo)部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部品質(zhì)及品質(zhì)及客戶(hù)部客戶(hù)部項(xiàng)目項(xiàng)目風(fēng)

34、險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)1土地投資土地投資階段階段投資發(fā)投資發(fā)展部負(fù)展部負(fù)責(zé)人責(zé)人項(xiàng)目投資項(xiàng)目投資分析報(bào)告分析報(bào)告土地屬性土地屬性報(bào)告報(bào)告項(xiàng)目預(yù)案項(xiàng)目預(yù)案項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃計(jì)劃目標(biāo)成本目標(biāo)成本土地版土地版定位、定位、選址選址項(xiàng)目定項(xiàng)目定位位投資分投資分析模型析模型（土地）（土地）2啟動(dòng)階段啟動(dòng)階段研發(fā)負(fù)研發(fā)負(fù)責(zé)人責(zé)人00總目錄總目錄01項(xiàng)目總項(xiàng)目總攬及總經(jīng)理攬及總經(jīng)理承諾承諾02總圖總圖03產(chǎn)品研發(fā)（住宅）產(chǎn)品研發(fā)（住宅）04產(chǎn)品研發(fā)（集產(chǎn)品研發(fā)（集中商業(yè)中商業(yè)05精裝精裝規(guī)劃規(guī)劃06景觀規(guī)景觀規(guī)劃附件劃附件1-產(chǎn)品產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)建造標(biāo)準(zhǔn)07工程管工程管控控08成本管成本管控控09體體驗(yàn)區(qū)規(guī)驗(yàn)區(qū)規(guī)劃劃10營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)

35、銷(xiāo)策劃策劃附件附件1-項(xiàng)目投資項(xiàng)目投資分析模型分析模型附件附件2-項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析指標(biāo)分析表表11項(xiàng)目項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及其風(fēng)險(xiǎn)及其他待決策他待決策點(diǎn)點(diǎn)3方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)階段階段研發(fā)負(fù)研發(fā)負(fù)責(zé)責(zé)方案設(shè)計(jì)成果方案設(shè)計(jì)成果景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)精裝設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)精裝設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案）產(chǎn)標(biāo)（方案）產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)（方品建造標(biāo)準(zhǔn)（方案）案）目標(biāo)成本目標(biāo)成本（基準(zhǔn)）（基準(zhǔn)） 投資分投資分析模型析模型（方案）（方案）啟動(dòng)會(huì)管理辦法2.2 階段成果階段成果/會(huì)議管理體系管理要點(diǎn)會(huì)議管理體系管理要點(diǎn)2012版階段成果管理辦法版階段成果管理辦法序序號(hào)號(hào)關(guān)鍵關(guān)

36、鍵節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)責(zé)任責(zé)任部門(mén)部門(mén)項(xiàng)目項(xiàng)目總攬總攬投資投資發(fā)展發(fā)展部部研發(fā)部研發(fā)部工程部工程部造采部造采部體體驗(yàn)驗(yàn)區(qū)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)部營(yíng)銷(xiāo)部財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)部部品質(zhì)及品質(zhì)及客戶(hù)部客戶(hù)部項(xiàng)目項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)4建設(shè)工建設(shè)工程規(guī)劃程規(guī)劃許可證許可證投資發(fā)投資發(fā)展部展部初 設(shè) 批初 設(shè) 批復(fù)意見(jiàn)復(fù)意見(jiàn)初設(shè)階段初設(shè)階段的面積指的面積指標(biāo)標(biāo)5開(kāi)工開(kāi)工（施工（施工準(zhǔn)備）準(zhǔn)備）項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理大綱大綱6體驗(yàn)區(qū)體驗(yàn)區(qū)開(kāi)放開(kāi)放樣板區(qū)、樣板區(qū)、景觀區(qū)方景觀區(qū)方案案樣板區(qū)、景樣板區(qū)、景觀區(qū)進(jìn)度觀區(qū)進(jìn)度樣板區(qū)、樣板區(qū)、景 觀 區(qū)景 觀 區(qū)成本成本樣板區(qū)、景觀樣板區(qū)、景觀區(qū)開(kāi)放區(qū)開(kāi)放7營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)階段盤(pán)階段營(yíng)銷(xiāo)部營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人營(yíng)銷(xiāo)策略方營(yíng)銷(xiāo)策略

37、方案售房合案售房合同配置標(biāo)準(zhǔn)同配置標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格表及付價(jià)格表及付款方式款方式8主體結(jié)主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收構(gòu)驗(yàn)收工程負(fù)工程負(fù)責(zé)人責(zé)人對(duì)應(yīng)全景計(jì)對(duì)應(yīng)全景計(jì)劃完成主體劃完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收結(jié)構(gòu)驗(yàn)收施 工 圖施 工 圖預(yù) 算 審預(yù) 算 審批通過(guò)批通過(guò)基礎(chǔ)開(kāi)工前開(kāi)盤(pán)前2.2 階段成果階段成果/會(huì)議管理體系管理要點(diǎn)會(huì)議管理體系管理要點(diǎn)2012版階段成果管理辦法版階段成果管理辦法序序關(guān)鍵關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)責(zé)任責(zé)任部門(mén)部門(mén)項(xiàng)目項(xiàng)目總攬總攬投資投資發(fā)展發(fā)展部部研發(fā)部研發(fā)部工程部工程部造采部造采部體體驗(yàn)驗(yàn)區(qū)區(qū)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)部部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部品質(zhì)及品質(zhì)及客戶(hù)部客戶(hù)部項(xiàng)目項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)9室外景室外景觀開(kāi)工觀開(kāi)工工程負(fù)工程負(fù)責(zé)人責(zé)人水電水電氣設(shè)氣設(shè)計(jì)完

38、計(jì)完成報(bào)成報(bào)建建景觀方景觀方案及施案及施工圖完工圖完成成景觀場(chǎng)地移交景觀場(chǎng)地移交水電氣及水電氣及景觀單位景觀單位確定確定10工地開(kāi)工地開(kāi)放放工程負(fù)工程負(fù)責(zé)人責(zé)人小區(qū)市政環(huán)境小區(qū)市政環(huán)境全部完成、景全部完成、景觀完成喬木、觀完成喬木、灌木及硬鋪灌木及硬鋪11竣備竣備工程負(fù)工程負(fù)責(zé)人責(zé)人按照全景計(jì)劃按照全景計(jì)劃完成各項(xiàng)單項(xiàng)完成各項(xiàng)單項(xiàng)驗(yàn)收及竣工完驗(yàn)收及竣工完成成交房方交房方案案12交房階交房階段段客戶(hù)服客戶(hù)服務(wù)部牽務(wù)部牽頭頭竣工成竣工成本本商業(yè)移交商業(yè)移交方案資方案資產(chǎn)管理方案產(chǎn)管理方案工程部、工程部、物業(yè)公物業(yè)公司配合司配合13后評(píng)估后評(píng)估工程負(fù)工程負(fù)現(xiàn)人現(xiàn)人項(xiàng)目項(xiàng)目后評(píng)估后評(píng)估分專(zhuān)業(yè)分專(zhuān)業(yè)按交

39、房組團(tuán)集中交房后90個(gè)日歷天完成交房前2個(gè)月2.2 階段成果階段成果/會(huì)議管理體系管理要點(diǎn)會(huì)議管理體系管理要點(diǎn)XX公司運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理辦法公司運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理辦法（2012版）：提高決策效率版）：提高決策效率1、公司運(yùn)營(yíng)決策體系；2、公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中須提交PMO聯(lián)絡(luò)會(huì)的原則和指引月度經(jīng)濟(jì)分析會(huì)月度經(jīng)濟(jì)分析會(huì)PMO聯(lián)絡(luò)會(huì)聯(lián)絡(luò)會(huì)（運(yùn)營(yíng)專(zhuān)題會(huì)）（運(yùn)營(yíng)專(zhuān)題會(huì)）項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)會(huì)會(huì)運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)決策決策會(huì)會(huì)項(xiàng)目項(xiàng)目1項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)例會(huì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)例會(huì)項(xiàng)目啟動(dòng)項(xiàng)目啟動(dòng)準(zhǔn)備會(huì)準(zhǔn)備會(huì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)專(zhuān)題會(huì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)專(zhuān)題會(huì)項(xiàng)目項(xiàng)目2項(xiàng)目項(xiàng)目X運(yùn)營(yíng)決策會(huì)為公司最高級(jí)別的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)，“項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)”、“PMO聯(lián)絡(luò)會(huì)”由總經(jīng)理召集，月

40、度經(jīng)濟(jì)分析會(huì)由財(cái)務(wù)職能負(fù)責(zé)人召集，會(huì)議召開(kāi)時(shí)間、形式及內(nèi)容詳見(jiàn)附件一公司運(yùn)營(yíng)決策會(huì)指引項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)由職能負(fù)責(zé)人召集（項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)內(nèi)召開(kāi)），或提交總經(jīng)理審核后召開(kāi)“運(yùn)營(yíng)決策會(huì)”，項(xiàng)目提交公司運(yùn)營(yíng)決策會(huì)的議題及提交原則詳見(jiàn)附件二公司各項(xiàng)目提交運(yùn)營(yíng)決策會(huì)指引.PMO及其相關(guān)概念定義PMO定義： Project Management Office即：地區(qū)公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)決策機(jī)構(gòu)。PMO最高負(fù)責(zé)人（主持人）：地區(qū)公司總經(jīng)理以下情況，由PMO最高負(fù)責(zé)人作最后的決定：當(dāng)PMO成員之間不能達(dá)成共識(shí)不能實(shí)現(xiàn)相互承諾資源不能完成相互支持和配置時(shí)PMO召集人：由地區(qū)公司總經(jīng)理任命負(fù)責(zé)審核PMO會(huì)議議題負(fù)責(zé)除PMO會(huì)議決策以外

41、的項(xiàng)目溝通、協(xié)調(diào)和管理PMO成員：地區(qū)公司各職能負(fù)責(zé)人（部門(mén)經(jīng)理）39.PMO架構(gòu)40.地區(qū)公司會(huì)議決策體系運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系地區(qū)公司會(huì)議管理體系41.4運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系1PMO預(yù)案決策會(huì)拿地前2PMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)3取得土地后15日內(nèi)階段成果審查會(huì)項(xiàng)目階段成果審查PMO關(guān)鍵決策會(huì)關(guān)鍵決策會(huì)根據(jù)需要5半年年度運(yùn)營(yíng)總結(jié)會(huì)6月15日或6PMO月度運(yùn)營(yíng)會(huì)12月15日每月頭3個(gè)工作日7項(xiàng)目周例會(huì)42每周五.4非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系1辦公周例會(huì)每周一2季度綜合指標(biāo)回顧會(huì)3每季結(jié)束后15日內(nèi)跨部門(mén)研討會(huì)根據(jù)需要高層座談會(huì)5每季或不定期半年年度總結(jié)表彰會(huì)6半年年度總結(jié)表彰會(huì)年度.二個(gè)重要運(yùn)營(yíng)決策會(huì)預(yù)案決策會(huì)就發(fā)展、

42、營(yíng)銷(xiāo)、研發(fā)提供資料進(jìn)行甄別討論，以確定其方案合理性、可行性；找出關(guān)鍵計(jì)劃節(jié)點(diǎn)、決策點(diǎn)和重要敏感指標(biāo)，討論如何提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力和風(fēng)險(xiǎn)控制水平；對(duì)項(xiàng)目達(dá)成共識(shí)，對(duì)重要計(jì)劃節(jié)點(diǎn)、工作包和工作質(zhì)量做出承諾；項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)在項(xiàng)目獲得后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審視、推演；對(duì)項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃及目標(biāo)成本預(yù)案進(jìn)行梳理；向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人交底；進(jìn)一步達(dá)成共識(shí)，對(duì)計(jì)劃、成本以及相關(guān)工作包、工作質(zhì)量作出承諾，完成資源匹配。.二個(gè)重要運(yùn)營(yíng)管理會(huì)項(xiàng)目周例會(huì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員參加，必要時(shí)請(qǐng)職能負(fù)責(zé)人參加團(tuán)隊(duì)成員互通信息，提出需配合解決的問(wèn)題進(jìn)度計(jì)劃（非集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)）的協(xié)商一致和承諾解決項(xiàng)目層面的問(wèn)題，提出需PMO決策的問(wèn)題和備選方案月度運(yùn)營(yíng)

43、會(huì)PMO成員及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員參加集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的決策決策項(xiàng)目提出的問(wèn)題和方案通過(guò)項(xiàng)目收益、成本、銷(xiāo)售等多維度分析項(xiàng)目管理案例分析、知識(shí)總結(jié).如何運(yùn)營(yíng)決策？1、PMO會(huì)議中最重要的兩個(gè)會(huì)議是：預(yù)案決策會(huì)和項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)；2、預(yù)案決策會(huì)的質(zhì)量取決于對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的判斷、對(duì)城市地段及發(fā)展的解讀、預(yù)案深度、企業(yè)在溢價(jià)和成本上的競(jìng)爭(zhēng)力；3、關(guān)鍵中的關(guān)鍵會(huì)議是項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)，若該會(huì)議質(zhì)量差，通常會(huì)導(dǎo)致后期會(huì)議大量增加；4、每次PMO會(huì)議必須作出決定；5、不能決策、無(wú)決策能力、無(wú)決策權(quán)力的人員不能參會(huì)，不愿承諾、不敢承諾、胡亂承諾的人員不得成為PMO成員；6、判斷是否胡亂承諾的方法就是在PMO會(huì)議上就承諾內(nèi)容（往實(shí)施深度的

44、方向）向承諾人追問(wèn)；.如何運(yùn)營(yíng)決策？7、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人總傾向于把職能負(fù)責(zé)人牽進(jìn)與他項(xiàng)目相關(guān)的決策會(huì)議，表現(xiàn)出項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人的能力有待提高；8、動(dòng)輒即將問(wèn)題推向PMO會(huì)議或者頻繁動(dòng)議召開(kāi)臨時(shí)PMO會(huì)議，表明該項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或PMO召集人的能力有待提高；9、上述會(huì)議是根據(jù)不同目的作出的定義，實(shí)際操作中地區(qū)公司可將有的會(huì)議合并召開(kāi)。2.2 階段成果階段成果/會(huì)議管理體系管理要點(diǎn)會(huì)議管理體系管理要點(diǎn)XX公司運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理辦法公司運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理辦法（2012版）：提高決策效率版）：提高決策效率附件一XX公司“運(yùn)營(yíng)決策會(huì)”指引 2012版序序會(huì)議名會(huì)議名稱(chēng)稱(chēng)會(huì)議目的會(huì)議目的召集人召集人召開(kāi)時(shí)間召開(kāi)

45、時(shí)間參會(huì)人參會(huì)人會(huì)議議題及資料會(huì)議議題及資料1項(xiàng)目啟項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)動(dòng)會(huì)明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識(shí)、明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識(shí)、做出承諾。做出承諾。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行沙盤(pán)推演，今天就預(yù)見(jiàn)和決策對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行沙盤(pán)推演，今天就預(yù)見(jiàn)和決策未來(lái)，設(shè)定項(xiàng)目的決策點(diǎn)、控未來(lái)，設(shè)定項(xiàng)目的決策點(diǎn)、控制點(diǎn)。識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提出預(yù)案制點(diǎn)。識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提出預(yù)案總經(jīng)理總經(jīng)理土地取得后的土地取得后的30個(gè)工作日內(nèi)個(gè)工作日內(nèi)各職能負(fù)責(zé)人，各職能負(fù)責(zé)人，中心經(jīng)理和項(xiàng)目中心經(jīng)理和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)相關(guān)人員團(tuán)隊(duì)相關(guān)人員見(jiàn)見(jiàn)XX項(xiàng)目啟項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理辦法動(dòng)會(huì)管理辦法要求要求2PMO專(zhuān)題會(huì)專(zhuān)題會(huì)（運(yùn)營(yíng)（運(yùn)營(yíng)專(zhuān)題會(huì)）專(zhuān)題會(huì)）運(yùn)營(yíng)體系最高級(jí)

46、別的決策會(huì)，運(yùn)營(yíng)體系最高級(jí)別的決策會(huì)，PMO具體內(nèi)容詳見(jiàn)公司決策會(huì)議管理辦法具體內(nèi)容詳見(jiàn)公司決策會(huì)議管理辦法總經(jīng)理總經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)需根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)需要即時(shí)召開(kāi)；要即時(shí)召開(kāi)；多個(gè)項(xiàng)目同類(lèi)議多個(gè)項(xiàng)目同類(lèi)議題，或同一項(xiàng)目題，或同一項(xiàng)目多個(gè)議題可合并多個(gè)議題可合并召開(kāi)召開(kāi)PMO成員（總成員（總經(jīng)理、及議題相經(jīng)理、及議題相關(guān)的職能負(fù)責(zé)人關(guān)的職能負(fù)責(zé)人或職能模塊負(fù)責(zé)或職能模塊負(fù)責(zé)人）人）項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)相關(guān)人項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)相關(guān)人員員由職能負(fù)責(zé)人提由職能負(fù)責(zé)人提出上會(huì)議題和資出上會(huì)議題和資料，經(jīng)總經(jīng)理審料，經(jīng)總經(jīng)理審核后召開(kāi)；核后召開(kāi)；3月度經(jīng)月度經(jīng)濟(jì)分析濟(jì)分析會(huì)會(huì)以月度財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分析為基礎(chǔ)，對(duì)影響公司以月度財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)數(shù)

47、據(jù)分析為基礎(chǔ)，對(duì)影響公司戰(zhàn)略發(fā)展的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、公司管理重難點(diǎn)問(wèn)題及戰(zhàn)略發(fā)展的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、公司管理重難點(diǎn)問(wèn)題及解決方案進(jìn)行討論，以推動(dòng)公司高效地持續(xù)經(jīng)解決方案進(jìn)行討論，以推動(dòng)公司高效地持續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)財(cái)務(wù)職能財(cái)務(wù)職能負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人每月月初，通常每月月初，通常為第十個(gè)工作日，為第十個(gè)工作日，具體由會(huì)議召集具體由會(huì)議召集人確定。人確定?？偨?jīng)理、總經(jīng)理、總經(jīng)理、總經(jīng)理、各職能負(fù)責(zé)人、各職能負(fù)責(zé)人、各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人詳見(jiàn)財(cái)務(wù)部經(jīng)濟(jì)詳見(jiàn)財(cái)務(wù)部經(jīng)濟(jì)分析會(huì)模板分析會(huì)模板2.2 階段成果階段成果/會(huì)議管理體系管理要點(diǎn)會(huì)議管理體系管理要點(diǎn)XX公司運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理辦法公司運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理辦法（2012版）：提高決策效率版）：提高

48、決策效率附件二附件二XX公司各項(xiàng)目提交“運(yùn)營(yíng)決策會(huì)”指引 2012版1、項(xiàng)目議題提交公司、項(xiàng)目議題提交公司“運(yùn)營(yíng)決策會(huì)運(yùn)營(yíng)決策會(huì)”原則原則1.1由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人判斷，涉及本指引文件中列示的幾類(lèi)議題必須提交公司“運(yùn)營(yíng)決策會(huì)”進(jìn)行決策，詳?shù)?.12.4條款；1.2項(xiàng)目提交到“運(yùn)營(yíng)決策會(huì)”進(jìn)行決策的議題，除特定的 “頭腦風(fēng)暴”式會(huì)議外，在提交前須經(jīng)項(xiàng)目及相關(guān)職能負(fù)責(zé)人討論，形成參考解決方案后再提交；1.3職能負(fù)責(zé)人向總經(jīng)理提交會(huì)議議題及會(huì)議資料，經(jīng)總經(jīng)理審核通過(guò)后，召開(kāi)“PMO聯(lián)絡(luò)會(huì)”或提交“月度經(jīng)濟(jì)分析會(huì)”進(jìn)行決策；2、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)須提交公司、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)須提交公司“運(yùn)營(yíng)決策會(huì)運(yùn)營(yíng)決策會(huì)”的議題類(lèi)型的議題類(lèi)型

49、2.1專(zhuān)項(xiàng)審查會(huì)專(zhuān)項(xiàng)審查會(huì)啟動(dòng)會(huì)上已經(jīng)決策的內(nèi)容，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生重大調(diào)整時(shí)，須提交公司決策會(huì)議重新決策；2.2“四新四新”公司項(xiàng)目未使用過(guò)的對(duì)項(xiàng)目影響重大的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備；2.3效果點(diǎn)評(píng)會(huì)效果點(diǎn)評(píng)會(huì)體驗(yàn)區(qū)及實(shí)體工程，立面、景觀、精裝修等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)場(chǎng)效果點(diǎn)評(píng)會(huì)；2.4項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)重難點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)重難點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、成本、效果影響較大的重難點(diǎn)問(wèn)題，如推進(jìn)困難的拆遷專(zhuān)案、異常的地質(zhì)處理專(zhuān)案、控規(guī)調(diào)整等； 以上內(nèi)容詳見(jiàn)附表以上內(nèi)容詳見(jiàn)附表2.2 階段成果階段成果/會(huì)議管理體系管理要點(diǎn)會(huì)議管理體系管理要點(diǎn)XX公司運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理辦法公司運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理辦法（2012版）：提高決策效率版）：提高決策效

50、率附表：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)須提交公司附表：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)須提交公司“運(yùn)營(yíng)決策會(huì)運(yùn)營(yíng)決策會(huì)”的議題的議題 2.3 成本管理體系成本管理體系責(zé)任人責(zé)任人制度責(zé)任約定制度責(zé)任約定項(xiàng)目工程經(jīng)理項(xiàng)目工程經(jīng)理開(kāi)發(fā)成本中工程部承辦涉及費(fèi)用所有事件的直接責(zé)任人開(kāi)發(fā)成本中工程部承辦涉及費(fèi)用所有事件的直接責(zé)任人項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理開(kāi)發(fā)成本中研發(fā)部承辦涉及費(fèi)用所有事件的直接責(zé)任人開(kāi)發(fā)成本中研發(fā)部承辦涉及費(fèi)用所有事件的直接責(zé)任人項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的直接責(zé)任人項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的直接責(zé)任人項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理除以上費(fèi)用外開(kāi)發(fā)成本的直接責(zé)任人；除以上費(fèi)用外開(kāi)發(fā)成本的直接責(zé)任人；全項(xiàng)目成本的管理責(zé)；全項(xiàng)目成本的管理責(zé)；

51、開(kāi)發(fā)成本所有費(fèi)用統(tǒng)計(jì)、預(yù)警責(zé)任人；開(kāi)發(fā)成本所有費(fèi)用統(tǒng)計(jì)、預(yù)警責(zé)任人；負(fù)責(zé)項(xiàng)目目標(biāo)成本編制、動(dòng)態(tài)成本月度回顧負(fù)責(zé)項(xiàng)目目標(biāo)成本編制、動(dòng)態(tài)成本月度回顧項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)分?jǐn)傔M(jìn)入項(xiàng)目的負(fù)責(zé)分?jǐn)傔M(jìn)入項(xiàng)目的“部門(mén)費(fèi)用部門(mén)費(fèi)用”；負(fù)責(zé)牽頭編制項(xiàng)目預(yù)算；負(fù)責(zé)牽頭編制項(xiàng)目預(yù)算；負(fù)責(zé)項(xiàng)目收益分析及跟蹤。負(fù)責(zé)項(xiàng)目收益分析及跟蹤。部門(mén)費(fèi)項(xiàng)包括：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用中的人工成本及行政辦部門(mén)費(fèi)項(xiàng)包括：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用中的人工成本及行政辦公費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅。公費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅。造價(jià)采購(gòu)職能負(fù)責(zé)人造價(jià)采購(gòu)職能負(fù)責(zé)人全項(xiàng)目成本的責(zé)任人，牽頭編制全項(xiàng)目合約規(guī)劃；全項(xiàng)目成本的責(zé)任人，牽頭編制全項(xiàng)目合約規(guī)劃；檢查、

52、督促項(xiàng)目目標(biāo)成本制訂、動(dòng)態(tài)成本月度回顧檢查、督促項(xiàng)目目標(biāo)成本制訂、動(dòng)態(tài)成本月度回顧2.3分階段進(jìn)行成本管理土地投資論證階段項(xiàng)目啟動(dòng)階段設(shè)計(jì)階段招標(biāo)圖完成后一月施工過(guò)程中竣工結(jié)算后一月項(xiàng)目成本預(yù)設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本項(xiàng)目成本測(cè)算及驗(yàn)算（*階段）*設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)成本控制附件項(xiàng)目目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本跟蹤項(xiàng)目竣工成本 63土地投標(biāo)指導(dǎo)方案設(shè)計(jì)驗(yàn)算、控制各階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)工程合同簽訂控制工程實(shí)際成本2.3一個(gè)主線(xiàn)、三個(gè)階段設(shè)計(jì)階段土地投資論證階段項(xiàng)目成本經(jīng)理74工程實(shí)施階段2.3管理辦法管理辦法項(xiàng)目啟動(dòng)版目標(biāo)成本項(xiàng)目基準(zhǔn)版目標(biāo)成本項(xiàng)目調(diào)整版目標(biāo)成本項(xiàng)目竣結(jié)版目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本回顧在項(xiàng)目啟動(dòng)階段，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員應(yīng)明確，至

53、少包括項(xiàng)目工程經(jīng)理、項(xiàng)目成本經(jīng)理、項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理；項(xiàng)目的啟動(dòng)會(huì)由研發(fā)職能負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)召集，會(huì)議上應(yīng)明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的檔次或品牌、市政接口。由負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、造價(jià)采購(gòu)部、研發(fā)部、工程部、營(yíng)銷(xiāo)部完成項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動(dòng)版，在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)上，由總經(jīng)理審批后下達(dá)；項(xiàng)目目標(biāo)成本啟動(dòng)版帶入經(jīng)濟(jì)模型測(cè)算后應(yīng)達(dá)到或超過(guò)土地版的收益指標(biāo)；經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)中應(yīng)有容積率指標(biāo)面積、地上建筑面積、地下建筑面積、贈(zèng)送建筑面積、灰空間建筑面積、配套設(shè)施面積、車(chē)庫(kù)面積、綠化面積、硬景面積、軟景面積、水景面積、道路面積、圍墻長(zhǎng)度、市政接入長(zhǎng)度等成本測(cè)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（詳見(jiàn)附

54、件）；啟動(dòng)版目標(biāo)成本主要參考公司的歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)變化預(yù)期、項(xiàng)目的特點(diǎn)（基礎(chǔ)形式、市政接駁口等），根據(jù)配置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算；根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動(dòng)版，項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員一起研討，最后由項(xiàng)目成本經(jīng)理和項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)形成項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)和控制方案，并經(jīng)造價(jià)采購(gòu)部總監(jiān)、研發(fā)總監(jiān)審核，公司總經(jīng)理審批；根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)和控制方案，項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理完成方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)成本控制附件，經(jīng)項(xiàng)目成本經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、造價(jià)采購(gòu)部總監(jiān)、研發(fā)總監(jiān)審核通過(guò)后，作為方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的附件。項(xiàng)目項(xiàng)目制度責(zé)任約定制度責(zé)任約定前置條件前置條件啟動(dòng)會(huì)上項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)推演，因此主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建

55、啟動(dòng)會(huì)上項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)推演，因此主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配比、景觀亮點(diǎn)、體驗(yàn)區(qū)、周邊市政接口等信息造標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配比、景觀亮點(diǎn)、體驗(yàn)區(qū)、周邊市政接口等信息較為較為明晰明晰提交人提交人項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理提交時(shí)間提交時(shí)間啟動(dòng)會(huì)成果審批完成后啟動(dòng)會(huì)成果審批完成后5個(gè)工作日內(nèi)提交上網(wǎng)個(gè)工作日內(nèi)提交上網(wǎng)回顧及管控回顧及管控啟動(dòng)會(huì)目標(biāo)成本通過(guò)審批后，于次月開(kāi)始按月進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本回顧，并進(jìn)啟動(dòng)會(huì)目標(biāo)成本通過(guò)審批后，于次月開(kāi)始按月進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本回顧，并進(jìn)入成本管控體系入成本管控體系與基準(zhǔn)版關(guān)系與基準(zhǔn)版關(guān)系如啟動(dòng)會(huì)之前已經(jīng)完成如啟動(dòng)會(huì)之前已經(jīng)完成“第一批第一批”報(bào)批手續(xù)，則項(xiàng)目成本經(jīng)理可于啟動(dòng)

56、報(bào)批手續(xù)，則項(xiàng)目成本經(jīng)理可于啟動(dòng)會(huì)成果審批完成后會(huì)成果審批完成后5個(gè)工作日內(nèi)直接將目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）作為個(gè)工作日內(nèi)直接將目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）作為目標(biāo)成本（基準(zhǔn)版）提交上網(wǎng)目標(biāo)成本（基準(zhǔn)版）提交上網(wǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目制度責(zé)任約定制度責(zé)任約定前置條件前置條件“第一批第一批”（同一運(yùn)營(yíng)分期內(nèi)，如果分為幾個(gè)批次進(jìn)行方案報(bào)批，則以（同一運(yùn)營(yíng)分期內(nèi)，如果分為幾個(gè)批次進(jìn)行方案報(bào)批，則以第一批報(bào)批的日期為準(zhǔn)）方案審查意見(jiàn)取得第一批報(bào)批的日期為準(zhǔn)）方案審查意見(jiàn)取得提交人提交人項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理提交時(shí)間提交時(shí)間取得取得“第一批第一批”方案審查意見(jiàn)書(shū)后方案審查意見(jiàn)書(shū)后10個(gè)工作日內(nèi)個(gè)工作日內(nèi)分?jǐn)傄蠓謹(jǐn)傄笮璋凑粘杀痉謹(jǐn)?/p>

57、原則進(jìn)行分?jǐn)傂璋凑粘杀痉謹(jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)偦仡櫦肮芸鼗仡櫦肮芸鼗鶞?zhǔn)版目標(biāo)成本通過(guò)審批后，于次月開(kāi)始按月進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本回顧，并進(jìn)基準(zhǔn)版目標(biāo)成本通過(guò)審批后，于次月開(kāi)始按月進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本回顧，并進(jìn)入成本管控體系入成本管控體系項(xiàng)目項(xiàng)目制度責(zé)任約定制度責(zé)任約定前置條件前置條件1.目標(biāo)成本發(fā)生增減變化累計(jì)（不含土地成本）大于目標(biāo)成本發(fā)生增減變化累計(jì)（不含土地成本）大于2%； 2.目標(biāo)成本增減變化絕對(duì)值累計(jì)大于目標(biāo)成本增減變化絕對(duì)值累計(jì)大于1000萬(wàn)元。萬(wàn)元。3.除以上情況外，是否需要調(diào)整目標(biāo)成本，由項(xiàng)目成本經(jīng)理及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)依據(jù)實(shí)際情除以上情況外，是否需要調(diào)整目標(biāo)成本，由項(xiàng)目成本經(jīng)理及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)依據(jù)實(shí)際情況作出判斷；或

58、由系統(tǒng)發(fā)出預(yù)警后，項(xiàng)目成本經(jīng)理進(jìn)行調(diào)整，并發(fā)起審批況作出判斷；或由系統(tǒng)發(fā)出預(yù)警后，項(xiàng)目成本經(jīng)理進(jìn)行調(diào)整，并發(fā)起審批提交人提交人項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理提交時(shí)間提交時(shí)間無(wú)無(wú)需提交的相關(guān)資需提交的相關(guān)資料料調(diào)整版目標(biāo)成本必須提供成本調(diào)整的詳實(shí)依據(jù)，包括但不限于城市新政影響、規(guī)劃調(diào)整版目標(biāo)成本必須提供成本調(diào)整的詳實(shí)依據(jù)，包括但不限于城市新政影響、規(guī)劃指標(biāo)變化、測(cè)算指標(biāo)更新、預(yù)估合約調(diào)整等指標(biāo)變化、測(cè)算指標(biāo)更新、預(yù)估合約調(diào)整等調(diào)整版目標(biāo)成本必須提供以前各調(diào)整版本的累計(jì)調(diào)整情況調(diào)整版目標(biāo)成本必須提供以前各調(diào)整版本的累計(jì)調(diào)整情況項(xiàng)目投資模型隨目標(biāo)成本的調(diào)整進(jìn)行更新項(xiàng)目投資模型隨目標(biāo)成本的調(diào)整進(jìn)行更新項(xiàng)目項(xiàng)

59、目制度責(zé)任約定制度責(zé)任約定前置條件前置條件工程完工工程完工提交人提交人項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理提交時(shí)間提交時(shí)間每年每年1-6月竣工備案的項(xiàng)目在本年度月竣工備案的項(xiàng)目在本年度6月月30日前日前/每年每年7-12月竣工備案的項(xiàng)目在本年度月竣工備案的項(xiàng)目在本年度12月月31日前，由項(xiàng)目成本經(jīng)理根據(jù)預(yù)計(jì)結(jié)算情況進(jìn)行調(diào)整，并發(fā)起審批日前，由項(xiàng)目成本經(jīng)理根據(jù)預(yù)計(jì)結(jié)算情況進(jìn)行調(diào)整，并發(fā)起審批項(xiàng)目項(xiàng)目制度責(zé)任約定制度責(zé)任約定回顧時(shí)間回顧時(shí)間l 每月每月3日前，項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)在成本系統(tǒng)中提交動(dòng)態(tài)成本月度回顧報(bào)告，從目標(biāo)成本（啟動(dòng)日前，項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)在成本系統(tǒng)中提交動(dòng)態(tài)成本月度回顧報(bào)告，從目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）版

60、）/“目標(biāo)成本（基準(zhǔn)版）目標(biāo)成本（基準(zhǔn)版）”提交后次月開(kāi)始，直至項(xiàng)目整體竣工備案后目標(biāo)成本（竣備版提交后次月開(kāi)始，直至項(xiàng)目整體竣工備案后目標(biāo)成本（竣備版）審批完成）審批完成回顧工作回顧工作 已確認(rèn)變更金額，由合同責(zé)任人錄入項(xiàng)目成本。其中，總包單位典型樓座施工圖預(yù)算要求在主體建已確認(rèn)變更金額，由合同責(zé)任人錄入項(xiàng)目成本。其中，總包單位典型樓座施工圖預(yù)算要求在主體建筑、結(jié)構(gòu)施工圖出圖后筑、結(jié)構(gòu)施工圖出圖后60工作日內(nèi)完成，工作日內(nèi)完成，按照典型樓座的指標(biāo)完成項(xiàng)目的整體成本回顧，包括各業(yè)態(tài)按照典型樓座的指標(biāo)完成項(xiàng)目的整體成本回顧，包括各業(yè)態(tài)的建安成本指標(biāo)回顧的建安成本指標(biāo)回顧，并錄入成本系統(tǒng)；，并錄入